铜冠花园项目初次交流学习教案

1、会计学1铜冠花园项目铜冠花园项目(xingm)初次交流初次交流第一页，共65页。第2页/共65页第二页，共65页。第3页/共65页第三页，共65页。铜铜 陵陵 豪豪 宅宅 新新 力力 量量铜冠花园项目初次铜冠花园项目初次(ch c)(ch c)交流交流第4页/共65页第四页，共65页。第5页/共65页第五页，共65页。“没有(mi yu)人能拥有百达翡丽， 只不过为下一代保管而已。” You never actually own a Patek Philippe, You merely look after it for the next generation.一件真正的传世佳品，它的价值(j

2、izh)注定超越物理意义上的使用功能，而是承载更多关于生命的思考。名表也罢，房子也罢，最终，在心灵里的走向是一致的。第6页/共65页第六页，共65页。所以，关于铜冠花园，欲实现其作为铜陵富人的第一居所的目标，有效实现溢价，要点有二：产品形象深入富人阶层，气质令其心动(xn dn)。怎样的理念与工艺生产出来的房子，品自不凡。 我们先从铜冠花园的项目气质发掘， 寻找与铜陵富人阶层的对话方式。第7页/共65页第七页，共65页。铜冠花园的房子，除了物理空间，除了地段价值，还关乎生命与生存(shngcn)，关乎财富与传承，关乎时光与经典让我们重新解读房子背后的蕴意，富人深层的心理第8页/共65页第八页，

3、共65页。中国中国(zhn(zhn u)u)的富人们的富人们第9页/共65页第九页，共65页。时光(shgung)倒转20年，今天的富人们那时候还很年青，也没有从父辈那里继承到更多的财产。财富在10多年的时间里迅速积累起来，富人们也经历着财富带来的心理转变。修养积累改变着个体，而时间改变着群体。富人们同样也要经历消费品位的转变。第10页/共65页第十页，共65页。第一代：物质第一代：物质(wzh)奢华奢华以“占有”为显著消费特征的第一代富人，有着鲜明的时代特征。由于财富的骤然聚集，产生了大批富人和巨富，对于金钱消费，由于无消费前例，多受西方早期奢靡生活影响，无所不欲用其极，他们对于财富的理解，

4、如同享受黄金的璀璨外表，只看重其外在的“富”与“豪”。表现(bioxin)特征：开最好的车，喝最好的酒，住最有影响力的豪宅。第11页/共65页第十一页，共65页。在时间的磨炼中，成功后的富人对财富的理解开始出现分化，成为第二代富人。财富观从原先的“消费财富”转变为“驾御财富”，同时，财富的迅速积累和极度挥霍也给心理带来了冲击。有些富人在成功后愈加张扬，而有些人则在张扬后锋芒开始收敛。一如生活选择：财富追求后的人生得与失，让富人对物质的享受不再仅仅停留于表面，而更注重格调(gdio)、品位和“骨子里的豪”，开始追求平淡却景致独到，选择豪且有品的生活。 第二代：精神第二代：精神(jngshn)奢华

5、奢华第12页/共65页第十二页，共65页。真正成熟的第三代富人已进入返朴归真的人生境界，财富的体现已转化为“善财观”，即以富人对社会慈善事业做出的贡献作为其“富”的衡量标准，由西方顶级巨富（如巴菲特，盖茨等集中反映）对世界(shji)富人群产生影响，目前中国还很少。第三代：社会第三代：社会(shhu)奢华奢华第13页/共65页第十三页，共65页。当富人消费观反射到豪宅的发展上，同样也反映了不同时代(shdi)的豪宅要求和特性。第14页/共65页第十四页，共65页。面对中国暴富一代的兴起，豪宅一度风生水起。此时豪宅的定义，是要用物质尺度的“大”达到放大生活方式的目的：大尺度，大空间，大规模，极尽

6、夸张，甚至曾经在广州出现(chxin)了“镶金豪宅”；“草原上的帐篷像星星一样多，配得上成吉思汗的只有一座”。第一代：物质第一代：物质(wzh)尺度的尺度的“大大”第15页/共65页第十五页，共65页。然而，第一代富人开始成熟，开始对物质、对享受进行反思(fn s)，生活和精神回归了。很多年前，台北的豪宅就已散发着淡淡的沉静气质，记得有一个楼盘的广告标题有这么一句：“人如雨滴，少许流入仁爱路，多数流落去远方。”第16页/共65页第十六页，共65页。第二代豪宅不再满足于呈现物质尺度的“大”，而是在更深的纬度上，用精神尺度的“大”来达到放大(fngd)生活方式的目的，品位，格调，情感，艺术，“豪且

7、有品”代言了“新奢华” 。它是生活方式对精神追求的包容，而精神的力量同时也放大(fngd)了生活本身的感受和内涵。第二代：精神第二代：精神(jngshn)尺度的尺度的“大大”第17页/共65页第十七页，共65页。第三代豪宅将更注重在社会层面上的价值体现，是以社会尺度的“大”来达到放大富人生活(shnghu)方式和价值实现的目的。对于目前的中国，第三代豪宅时代还未真正来临。第三代：社会第三代：社会(shhu)尺度的尺度的“大大”第18页/共65页第十八页，共65页。我们认为，铜陵的富人群体处于第一代向第二代的转型之中：表现为：消费仍然很高。他们乐于去上海、香港购物，常有奢华的夜生活。但他们对知识

8、也很向往。他们很重视对下一代的教育，对真正有学识的人也很尊重。他们把今天的成就理解为机会(j hu)、拼搏和运气，所以开始低调的张扬、从容的豪迈。第19页/共65页第十九页，共65页。针对铜陵富人群体转向精神尺度的心态特征，我们的项目也应有相对(xingdu)应的思考：以高端的产品、稀缺性的资源，满足富人群体的“物质占有”情结；以独特的气质，不俗的品位，让他们在精神内涵上获得高度的心理认同。通过高端营销活动，让他们开始走向“回报社会”的高尚追求。这三个方面，事实上正对应着我们在项目营销中要解决的三个问题： 产品力、形象力、营销手法第20页/共65页第二十页，共65页。夫未战而庙算胜者，得算多也

9、；夫战而庙算不胜夫未战而庙算胜者，得算多也；夫战而庙算不胜(bshng)(bshng)者，得算少也。多算胜，少算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜(bshng)(bshng)，而况于无算，而况于无算乎。乎。知彼知彼第21页/共65页第二十一页，共65页。产品产品(ch(chnpnpn)n)力挖掘力挖掘知己知己第22页/共65页第二十二页，共65页。项目项目(xingm)四至四至朝阳路朝阳路(规划长江二路规划长江二路)本项目本项目托运铁轨托运铁轨五松新村五松新村朝阳市场部朝阳市场部分分大娘水饺大娘水饺铜陵商场铜陵商场淮河大道淮河大道铜庄小区铜庄小区金贸宾馆有色集团所属金贸宾馆有色集团所属新光路新

10、光路15路公交路公交项目位于朝阳路（规划长江项目位于朝阳路（规划长江(chn jin)二路）与淮河大道交汇处二路）与淮河大道交汇处第23页/共65页第二十三页，共65页。项目项目(xingm)周边环境周边环境十中十中市体育局市体育局体育馆体育馆铜都文化广场铜都文化广场华安证券淮河北路营业部华安证券淮河北路营业部有色职工医院有色职工医院公交总公司公交总公司红十字医院红十字医院铜陵商城铜陵商城供电公司供电公司市拆迁办市拆迁办电信公司电信公司棉麻农资公司棉麻农资公司银杏商贸城银杏商贸城新世纪房产开发公司新世纪房产开发公司铜陵饭店铜陵饭店徽商银行分行徽商银行分行第四人民医院第四人民医院市党员电教中心市

11、党员电教中心铜冠商业广场铜冠商业广场电教中心电教中心农行铜陵分行农行铜陵分行青少年宫汽车站青少年宫汽车站青少年宫青少年宫朝阳市场朝阳市场市房地产局市房地产局爱国小学爱国小学十二中学十二中学太平洋服饰超市太平洋服饰超市本案本案规划中鹞山公园规划中鹞山公园长江中路商圈长江中路商圈l项目位于老城区长江中路项目位于老城区长江中路步行街商圈，周边铜陵商步行街商圈，周边铜陵商城、铜冠商业广场等大型城、铜冠商业广场等大型商业项目，商业氛围浓厚商业项目，商业氛围浓厚；l项目周边企事业单位、教项目周边企事业单位、教育文化金融部门众多，加育文化金融部门众多，加之有色集团下属公司众多之有色集团下属公司众多，客户群体

12、，客户群体(qnt)丰富。丰富。l项目地处淮河大道中段，项目地处淮河大道中段，交通便捷，交通便捷，第24页/共65页第二十四页，共65页。项目项目(xingm)目前现状目前现状n项目北部朝阳路项目北部朝阳路( (规划中长江二路规划中长江二路) )正对面武松新村遗留部分自建房、朝阳市场以及道路正中遗留有有色集团的一段铁正对面武松新村遗留部分自建房、朝阳市场以及道路正中遗留有有色集团的一段铁轨轨, ,尚未拆迁尚未拆迁, ,形象破旧；形象破旧；n项目西北部临近新光项目西北部临近新光(xn un)(xn un)路空地原为换水厂旧址，目前尚有污水沟存在；整体形象脏、乱、差。路空地原为换水厂旧址，目前尚有

13、污水沟存在；整体形象脏、乱、差。n项目除靠近铜冠商业广场附近的项目除靠近铜冠商业广场附近的5 5、1313楼目前已完成结构体楼目前已完成结构体2 2层以上，层以上，4 4、10#10#挖土外，大部分处于正在拆迁或挖土外，大部分处于正在拆迁或尚未拆迁的现状，进度缓慢，增加成本。尚未拆迁的现状，进度缓慢，增加成本。第25页/共65页第二十五页，共65页。周边周边(zhu bin)现状现状p对于文化底蕴深厚的铜陵在人文对于文化底蕴深厚的铜陵在人文(rnwn)教育上尤其重视，市十中（铜陵第二）、十二中的教育质量在市内名列前茅，项目教育上尤其重视，市十中（铜陵第二）、十二中的教育质量在市内名列前茅，项目

14、距离两所学校较近且属于其学区，教育资源得天独厚；距离两所学校较近且属于其学区，教育资源得天独厚；p同时距离青少年宫近在咫尺，孩子业余生活丰富多彩。同时距离青少年宫近在咫尺，孩子业余生活丰富多彩。p项目紧邻长江西路绿化公园、铜都文化广场、规划中鹞山公园，市中心难得的繁华与静谧兼有。项目紧邻长江西路绿化公园、铜都文化广场、规划中鹞山公园，市中心难得的繁华与静谧兼有。第26页/共65页第二十六页，共65页。项目项目(xingm)周边配套周边配套l商业配套：商业配套：5分钟老城区核心商圈，周边铜陵商城分钟老城区核心商圈，周边铜陵商城、项目自身配套铜冠商业广场、人民菜市（铜陵最、项目自身配套铜冠商业广场

15、、人民菜市（铜陵最大）、家得利超市、世纪联华、合家大）、家得利超市、世纪联华、合家(h ji)福云集福云集；l学区：市十中、十二中、爱国小学；学区：市十中、十二中、爱国小学；l环境：长江西路绿化公园、铜都文化广场、规划中环境：长江西路绿化公园、铜都文化广场、规划中鹞山公园；鹞山公园；l文化娱乐休闲：青少年宫、体育馆、皇驾娱乐会所文化娱乐休闲：青少年宫、体育馆、皇驾娱乐会所、康鸿台球俱乐部、后宫夜总会、圣岛西餐厅、康鸿台球俱乐部、后宫夜总会、圣岛西餐厅l生活配套服务：有色职工医院、安徽红十字铜陵医生活配套服务：有色职工医院、安徽红十字铜陵医院、第四人民医院、农行等院、第四人民医院、农行等第27页

16、/共65页第二十七页，共65页。项目项目(xingm)概况概况n 地块一目前已经投入使用，铜冠商业广场；地块一目前已经投入使用，铜冠商业广场；n 地块二为项目地块二为项目(xingm)(xingm)目前小区用地，成梯形分布，较为规整，目前有一定的目前小区用地，成梯形分布，较为规整，目前有一定的拆迁量，拆迁量， n 由由5 5栋小高层住宅和栋小高层住宅和9 9栋高层组成，含部分社区商业铺面。栋高层组成，含部分社区商业铺面。开发商开发商铜陵有色铜冠房产开发铜陵有色铜冠房产开发地块二占地块二占地地7800078000平米平米地块二期地块二期总建总建182379182379平米平米住宅总建住宅总建17

17、0245170245平米平米商业网点商业网点总建总建68786878平米平米容积率容积率2.382.38建筑密度建筑密度15.4215.42绿化率绿化率41.541.5总户数总户数15861586户户机动停车机动停车数数638638辆辆地块一地块一地块二地块二拆迁中或拆迁中或未拆迁未拆迁一二层连体一二层连体沿街商业网沿街商业网点点第28页/共65页第二十八页，共65页。项目项目(xingm)规划规划n地块一与地块二联系紧密，充分利用沿街地块一与地块二联系紧密，充分利用沿街面使得商业网点最大化；面使得商业网点最大化；n地块二采用围合点式布局，无论在景观亦地块二采用围合点式布局，无论在景观亦是采光

18、通风效果较佳；是采光通风效果较佳；n沿长江二路沿长江二路3 3、4 4之间设置为小区主之间设置为小区主入口，靠近商业广场处设置小区次入口，入口，靠近商业广场处设置小区次入口，小区内环形道路通达，出入、购物休闲畅小区内环形道路通达，出入、购物休闲畅通便捷；通便捷；n中心水景及中心水景及9 9、1010、1111栋底层架空设计栋底层架空设计合理，增加了小区的景观附加值；部分高合理，增加了小区的景观附加值；部分高层超过层超过2020层以上，创当地之最，同时抗性层以上，创当地之最，同时抗性增加。增加。n幼儿园设置在小区主入口中央水景旁，便幼儿园设置在小区主入口中央水景旁，便于于(biny)(biny)

19、上下班接送小孩，但也存在一上下班接送小孩，但也存在一定的安全隐患。定的安全隐患。291201231221261231231261141161111111111111111底层架空底层架空幼儿幼儿园园主入口主入口次入口次入口第29页/共65页第二十九页，共65页。1234567811121314910一期一期(y q)二期二期一期一期二期二期住宅面积住宅面积（平米）（平米）96629.7696629.7681029.5781029.57商业面积商业面积（平米（平米) )7201.537201.531100.21100.2住宅套数住宅套数( (套）套）860860710710推货节奏推货节奏(ji

20、zu)n一期以价值较低单元入市，利于价格操作，但不利一期以价值较低单元入市，利于价格操作，但不利于首期高端客户的认同；于首期高端客户的认同；n二期景观单元利于提升价格及形象，但可能损失二期景观单元利于提升价格及形象，但可能损失(snsh)(snsh)部分首期高端客户。部分首期高端客户。第30页/共65页第三十页，共65页。园林规划园林规划1234567811121314910l9、10、11紧邻中央景观水景，景紧邻中央景观水景，景观优势明显；观优势明显；l4、12景观效果较好，部分单元可景观效果较好，部分单元可以看到中央水景；以看到中央水景；l2、5、14位于小区拐角处，绿地位于小区拐角处，绿

21、地景观价值低，景观价值低，1最低，靠近西侧新光最低，靠近西侧新光路（形象差，有污水沟）；路（形象差，有污水沟）； l6、8景观效果一般，只能看到部分景观效果一般，只能看到部分绿地，大部分还是地上停车；绿地，大部分还是地上停车；l集中式园林规划符合豪宅集中式园林规划符合豪宅(ho zhi)需求，但没有充分考虑到景观价值最需求，但没有充分考虑到景观价值最大化。大化。第31页/共65页第三十一页，共65页。一期户型一期户型(h xn)分析分析n一期户型较为适中，主力面积以一期户型较为适中，主力面积以89100两房居多，两房居多，60以上；以上；n户型方正，布局合理。户型方正，布局合理。n户型通透，宽

22、景阳台、转角阳台及大飘窗设计，采光通户型通透，宽景阳台、转角阳台及大飘窗设计，采光通风效果佳；风效果佳；n全明户型，阳光清风自由穿梭全明户型，阳光清风自由穿梭(chun su)，生活健康，生活健康时尚时尚第32页/共65页第三十二页，共65页。一期一期(y q)户型分析户型分析l110110130130平米舒适三房，户型方正实用，功能空间布局平米舒适三房，户型方正实用，功能空间布局合理，大开间，舒适阳光生活。合理，大开间，舒适阳光生活。l主卧带卫生间，方便舒适。主卧带卫生间，方便舒适。l8010080100平米两房实用性不强，同时跨度较大，会形成内平米两房实用性不强，同时跨度较大，会形成内部竞

23、争；部竞争；l户型没有特别亮点户型没有特别亮点(lin din)(lin din)，难以彰显户型价值。，难以彰显户型价值。第33页/共65页第三十三页，共65页。建筑建筑(jinzh)规划规划l建筑颜色明快，立面简洁，凸显现代建筑颜色明快，立面简洁，凸显现代(xindi)都市主义时尚风貌。都市主义时尚风貌。第34页/共65页第三十四页，共65页。建筑建筑(jinzh)细节细节科技住宅，环保科技住宅，环保(hunbo)到家到家四节一环保，以科技四节一环保，以科技(kj)实现舒适实现舒适n通过对垃圾综合处理系统设置，住宅及配套共建保通过对垃圾综合处理系统设置，住宅及配套共建保温节能措施，以及太阳能

24、路灯、庭院灯、草坪灯，中温节能措施，以及太阳能路灯、庭院灯、草坪灯，中水利用处理系统的利用，实现水利用处理系统的利用，实现“环保、节能、节材、节环保、节能、节材、节能、节水能、节水”四节一环保。四节一环保。卫生间模块化节水装置第35页/共65页第三十五页，共65页。项目项目(xingm)SWTO(xingm)SWTO分析：分析：SWOT优势 区位地处城市核心地位，政商繁华地带，周边商业环境成熟。 交通(jiotng)处于未来贯通城市东西（长江二路规划中）、南北主干道的黄金市口。 环境周边50米内长江西路绿化公园、铜都文化广场、西侧规划中鹞山公 园，自然人文文化幽静。 配套品牌学区、医院、银行、

25、商业广场一应俱全。 规划集中式景观规划、现代简约建筑风格、大尺度空间户型。 规模市中心20万方商住综合体，住宅近18万方，易于树立高端形象。 品牌开发商品牌实力雄厚，自有客源丰富，资源整合能力强。第36页/共65页第三十六页，共65页。项目项目(xingm)SWTO(xingm)SWTO分析：分析：SWOT劣势 环境环境地块周边局部小环境较差，急需有待改善地块周边局部小环境较差，急需有待改善(gishn)(gishn)； 拆迁拆迁小区留有大量未拆迁建筑物，后期开发难度较大；小区留有大量未拆迁建筑物，后期开发难度较大； 交通交通正在整改的城市环线，目前仍保留铁轨未拆，近期内交通不便；正在整改的城

26、市环线，目前仍保留铁轨未拆，近期内交通不便； 物业类型物业类型高层、小高层规划在当地市场仍存在一定的抗性；高层、小高层规划在当地市场仍存在一定的抗性； 户型户型较为单一，缺乏亮点，可能会形成内部竞争。较为单一，缺乏亮点，可能会形成内部竞争。第37页/共65页第三十七页，共65页。项目项目(xingm)SWTO(xingm)SWTO分析：分析：SWOT威胁 竞争竞争(jngzhng)(jngzhng)市场不成熟，区域小，将面临城市内楼盘整体竞争市场不成熟，区域小，将面临城市内楼盘整体竞争(jngzhng)(jngzhng)。 经济经济0909年初市场回暖迹象明显，各地成交量回升，但未来市场仍难以

27、预测。年初市场回暖迹象明显，各地成交量回升，但未来市场仍难以预测。 板块板块北部新城经济开发区同类产品竞争北部新城经济开发区同类产品竞争(jngzhng)(jngzhng)压力较大，客户分流。压力较大，客户分流。 城市城市人口基数较小、城市规模较小，客源有限。人口基数较小、城市规模较小，客源有限。 市场市场中高端市场仍面临困境，刚性需求不明显。中高端市场仍面临困境，刚性需求不明显。第38页/共65页第三十八页，共65页。项目项目(xingm)SWTO(xingm)SWTO分析：分析：SWOT机会 竞争竞争主要竞争楼盘暂未销售或二期已经开售，小范围内市场放量形成时间差。主要竞争楼盘暂未销售或二期

28、已经开售，小范围内市场放量形成时间差。 市场市场整体市场发展时间较短，当地开发水平、营销整体市场发展时间较短，当地开发水平、营销(yn xio)模式相对落后；模式相对落后； 土地土地市中心土地供应紧张，后期同类楼盘竞争减弱。市中心土地供应紧张，后期同类楼盘竞争减弱。 模式模式缺乏真正意义上的豪宅，留下了一定的市场空白点。缺乏真正意义上的豪宅，留下了一定的市场空白点。第39页/共65页第三十九页，共65页。项目项目(xingm)(xingm)主要卖点罗列：主要卖点罗列： 地段价值地段价值(jizh)城市核心、其稀缺价值城市核心、其稀缺价值(jizh)不言自明；。不言自明；。 规划价值规划价值(j

29、izh)景观规划及建筑规划都彰显了豪宅气度；景观规划及建筑规划都彰显了豪宅气度； 创新价值创新价值(jizh)建筑节能的创新提升了产品的附加值；建筑节能的创新提升了产品的附加值； 品牌价值品牌价值(jizh)铜冠地产铜冠地产NO1的地产品牌已形成了一定的影响力。的地产品牌已形成了一定的影响力。产品定位：产品定位： 城市中央，未来人居榜样！城市中央，未来人居榜样！第40页/共65页第四十页，共65页。形象形象(xngxing)(xngxing)力研究力研究第41页/共65页第四十一页，共65页。一件真正的传世珍品总是有精神力量的。名表如此，高贵的房子亦如是。项目的形象力研究，其实就是发现与塑造项

30、目的精神力量的过程，并用打动人心的方式(fngsh)把它传播开来。第42页/共65页第四十二页，共65页。铜冠花园的精神力量在那里？正如刚开始时对铜陵富人群体的特征分析所言，他们正处于这样(zhyng)一种心理变迁与反思之中：如何从物质生活的进步上升到精神境界的高远？财富能否传之后世？传之后世能否给下一代带来真正幸福？慈善之举带来心灵的慰籍同时，又能积下多少福祗？第43页/共65页第四十三页，共65页。铜冠花园怎样才能与他们心灵深处的对财富的态度相和应？仅展现奢华，显然太浅薄。倡导社区生活的优雅与尊贵，仍只能让人感受到个体的安逸。让我们把视界放得更宽些。我们要塑造的形象应该是：家族荣耀、人生徽

31、章他们不仅是享受自我的奢华，更看重未来(wili)的薪火传承！第44页/共65页第四十四页，共65页。如何进行形象如何进行形象(xngxing)沟通沟通唯有引发心灵共鸣的形象描述才是动人的语言。让我们重温那些塑造了产品不同凡响的形象的句子：“你永远不能真正拥有百达翡丽，你仅仅是为下一代保管它而已。”一只可作传世之宝的手表，因为亲情绵延而更加动人。“人如雨滴(y d)，少许流入仁爱路，多数流落去远方。”一座内涵深厚的房子，因为远离流俗而更让人留恋。第45页/共65页第四十五页，共65页。这让我们思考：与其高调的张扬而落入俗套，何不低调的内敛而更显气度？与其着眼于产品本身，何不直抵(zh d)精神

32、本质？况且张扬的豪宅路线走的人多了，做法简单，突破也不易。注重精神的豪宅路线，要有一定的精神底蕴才能驾御，走的人少，突破却不难。第46页/共65页第四十六页，共65页。当人们从寓意隽永的表达中理解到铜冠花园是“家族荣耀的起始之地”我们相信它已具备了一种打动富人心思的精神力量。而这也正是铜陵缺少的豪宅(ho zhi)新力量。第47页/共65页第四十七页，共65页。案名建议案名建议(jiny)铜冠花园案名较为普通，难以契合豪宅客户内心需求，建议更换推广名：铜冠 公望“铜冠“直接表达企业品牌，为后期企业战略发展奠定基础；”公望“有三层涵义：一、”公“为古代(gdi)爵位之称、亦为现代尊称，暗示客户不

33、仅拥有物质的富有，同时为精神、地位上的富有；二、”望“代表”名门望族“和”兴旺“的涵义，表达”家族传承“的理念；三、”公望“结合起来也可理解为”公众的仰望“，强调社会地位的富有。第48页/共65页第四十八页，共65页。企业企业(qy)品牌品牌铜冠地产铜冠地产(dchn)品牌品牌(pn pi)资产资产p铜陵有色：铜行业世界第五、中国第一、占铜陵GDP半壁江山；p铜冠地产： 铜陵房地产第一、前景广阔；关键词：关键词：NO1第49页/共65页第四十九页，共65页。品牌品牌(pn pi)力分析力分析铜冠地产铜冠地产(dchn)品牌品牌(pn pi)发散发散NO1实力可靠经验信誉保证底蕴历史严谨认真务实

34、质量品质完善安全责任科学精细完美社会思考：思考：NO1代表了大、强，但更应肩负起城市使命和社会责任！代表了大、强，但更应肩负起城市使命和社会责任！第50页/共65页第五十页，共65页。品牌品牌(pn pi)力分析力分析铜冠地产铜冠地产(dchn)品牌品牌(pn pi)提炼提炼企业性质企业性质国企国企雄厚实力雄厚实力务实进取务实进取成功经验成功经验创新开拓创新开拓社会责任感社会责任感企业经营企业经营地产地产人居追求人居追求代言城市人居未来第51页/共65页第五十一页，共65页。营销营销(yn(yn xio)xio)手法初探手法初探第52页/共65页第五十二页，共65页。关键词：关键词：欲望欲望(

35、ywng)Desire稀缺稀缺(x qu)Rare时尚时尚(shshng)Fashion身份身份Status第53页/共65页第五十三页，共65页。为什么为什么LOUIS VUITTONLOUIS VUITTON每一次每一次LogoLogo颜色颜色(yns)(yns)或形式的改或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？品牌(pn pi)品质(pnzh)品位欲望为什么为什么Rolls RoyceRolls Royce每年每年300300多辆纯手工制造的昂贵轿车多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥

36、有财富却未见得能拥有一辆能拥有一辆Rolls Royce Rolls Royce ？Not Just ForBut第54页/共65页第五十四页，共65页。欲望欲望(ywng)(ywng)是人性的弱点，导致是人性的弱点，导致人产生了人产生了非理性的精神需求。非理性的精神需求。欲望是非欲望是非(shfi)(shfi)必需的，是超越物质需求的必需的，是超越物质需求的精神满足。精神满足。欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以(suy)(suy)具有无限性。具有无限性。第55页/共65页第五十五页，共65页。作为自然主体的人具有主观作为自然主体的人具有主观(zhgun)(zhgun)能动性，他们能动地能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需参与社会活动，高扬理