嘉善世博名邸投标书(共71页)

1、前 言首先(shuxin)，十分荣幸能参与“世博名邸”项目(xingm)的物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业(zhuny)管理实力，结合“世博名邸”的现状，对“世博名邸”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以新安佳物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借新安佳物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“世博名邸”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“世博名邸”的物业价值，并使“世博名邸”成为嘉善县乃至嘉兴市又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“世博名邸“物业管

2、理服务招标文件要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的物业管理服务投标书。我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢给予我们这次合作的机会。第一章 投标(tu bio)函一、物业管理投标(tu bio)函世博名邸业主(yzh)委员会：首先，非常感谢贵业委会对我司的信任，给予我司参加此次投标的机会，并预祝世博名邸的招投标工作获得圆满成功！本次投标资料除向贵业委会展示和提供我司的企业资质、企业情况介绍、管理业绩和其他相关资料外，还力求使贵业委会感受到我司的诚意，向贵司展现我们所做的世

3、博名邸物业管理服务投标书。我司将结合多年的管理与咨询经验，秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，定能通过我们的管理与服务进一步提升世博名邸的楼盘品质，为今后的业主提供优质的服务。最后，再次感谢贵业委会给予我司自我展示与提高的机会，并真诚希望能取得世博名邸的物业服务。平湖市新安佳物业管理有限公司2015年4月25日二、物业管理服务费报价(bo ji)投标(tu bio)报价表项目名称：世博名邸高层住宅物业管理服务费（元/M2月）（含设备运行费）1.38多层物业管理服务费（元/M2月）（含设备运行费）0.65商铺及办公综合楼物业管理服务费（元/M2月）（不含设备运行费）1.6注：物业(w y)

4、服务费的结算形式：包干制投标单位： 法定代表人或委托代理人：第二章 公司简介企业(qy)概况平湖市新安佳物业管理有限公司是一家专业从事物业管理服务的企业，成立于2006年，本公司管理、技术人员资源雄厚，其中中级职称以上有15人，相关(xinggun)上岗资质人员已超过30人。 公司(n s)的口号是“新安佳物业让您安居乐业！”公司始终以技术先进一流的物业管理为发展目标，本着“管理决定发展、态度决定一切”的管理理念来为业主们提供优质的物业服务，公司各项管理制度全面，操作规范，自成立起就全程导入ISO9002：2000质量管理体系标准为公司今后的发展提供保障。 公司管理层一贯以完善的管理体系来管理

5、公司的各部门，正是由于公司有完善的管理体系为保障，在已接的物业管理业务中取得了一致的好评与肯定，本公司将保持一如既往的作风来承接今后的各项物业业务，以“新安佳物业让您安居乐业”的口号为标准，为您提供更优质的物业服务。企业荣誉本公司自成立以来，已先后接管了香榭丽都、君悦名都、汇银大厦、饰美家花苑、西林寺小区、康乐小区、花园小区、京都圣汇，还有即将交付的西堤漫步。其中花园小区被评为市模范试点小区，省、市领导多次参观考察，获得了一致好评。机构设置公司组织架构设计科学合理，适应市场发展需要，公司现设有五个部门，分别为：行政财务部、物业管理部、工程应急维修部、品质管理部及前期发展部。管理特色本公司自20

6、06年成立以来就组织公司员工进行岗前培训，在实际工作中选取有责任心、有处事能力的员工接受物业知识再培训，直至拿到物业经理岗位证书，现在本司拥有物业经理岗位证书的员工已达到15人，正是拥有了众多富有丰富理论知识和实践经验的企业管理人员，公司才在日趋竞争激烈的物业市场中取得了一定数量的物业项目，并在各项目中得到了众多的好评。公司(n s)一向以人性化管理、以人为本的管理理念来引导企业员工，为业主办实事，解决实际问题是公司一贯的工作态度。公司在创立企业品牌中，将进一步扩大(kud)规模效应，扩大在嘉兴地区的管理规模，物业管理服务由内涵向外延两个方向发展。在管理规模上要向嘉兴及周边地区发展。在服务质量

7、上走专业型和管理型方向，相信在不久的将来，新安佳物业会成为嘉兴地区一流的专业(zhuny)物业公司之一，形成物业管理服务多元化的新格局。 物业管理项目情况序号项目名称类型建筑面积接管日期获奖情况1君悦名都多层、小高层13255.7平方米2009.102饰美家花苑高层9000平方米2010.103西林寺小区多层82200平方米2012.24康乐小区多层17750平方米2012.25香榭丽都多层74200平方米2011.56京都圣汇多层13613.88平方米2010.97花园小区多层84200.49平方米2010.7模范试点8汇银大厦高层14288.34平方米2009.10第三章项目管理机构(jg

8、u)运作方法及管理制度 第一节 物业管理的定位(dngwi)及管理模式一、物业管理的定位(dngwi)在今后对世博名邸的物业服务中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业管理服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理服务的全过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业管理一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，始终遵循“可持续发展”与“人与自然和谐相处”的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修

9、、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个安全、文明的健康园区。二、管理模式在世博名邸的管理中，我们拟实行经理负责制。由物业经理总体负责服务中心各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户服务中心、工程部、秩序维护部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。三、管理特色人员管理1、一站式服务业主只需将他的需求告诉世博名邸物业服务中心的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为业主提供最为便捷之服务。2、零打扰(dro)服务世博名邸物业(w y)员工各项工作的开展，以尽可能不打扰业主正常工作与休息为基础，努力实现零打扰。氛围(fnwi)管理针对本物业的

10、特点，世博名邸物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围营造”工程。突出高档、简洁的氛围；秩序维护员形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；到位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。设立客户服务中心结合世博名邸的物业实际情况，设置客户服务中心，提供12小时服务，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业管理服务的窗口。四、管理措施我司通过对世博名邸的实地踏勘以及对该园区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特色，认为在今后世博名邸的物业管理服务中，尤其要抓好以下几个重点工作。强调安全第一和预防为主

11、的原则。（一）安全管理是住宅及商铺物业管理工作的重中之重。园区的安全保卫工作，不仅涉及业主的财产及人生安全，还涉及客户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的秩序维护模式。（二）园区的安全管理主要包括三个方面，一是消防安全，二是治安防范，三是及时处理各类突发事件。1、在消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。2、在治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防”相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。维护住宅的私密性，保障商铺的机密性。（一）周密策划，充分利用我司接管多种物业的管理经验，参

12、照国内外先进的管理模式，拓展思路，制订出适合本园区特点的管理制度和方案。（二）在加强员工职业素质训练的基础上，加强思想教育，树立员工的保密意识(y sh)、维护商铺(shn p)业主形象(xngxing)意识和为业主服务的意识，提升高档物业的形象。（三）加强园区管理，创造有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围。做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行。（一）建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式，由专业人员组成工程部，做好设施设备的日常维修养护服务和有偿维修服务。（二）建立技术设备资料档案库，完善接管验收程序，收集必要的图纸资料，方便

13、日后的维修工作。专业保洁，创建整洁的环境当今社会，人们日益注重空气质量与环境指标。因此，保洁工作是园区形象的重要体现，关乎园区的外在形象，直接影响业主的生活与工作状态。整洁的环境不仅是健康的需要，还能使人赏心悦目，提高工作效率。兼顾局部与全体、动态与静态的管理与服务（一）由于本园区物业类型的特殊性，我们在为商铺业主提供完善服务的同时，也要为住宅业主提供温馨、舒适、安全的生活环境。（二）针对住宅、商铺的功能不同，进行服务上的合理分割，设立住宅与商铺服务区，保持相对独立。保证住宅区域的舒适、安静和商铺区域的专业、高效。（三）在对园区配套设施的利用上，也要根据物业区域的不同，有效利用、合理使用。完善

14、配套服务，强化服务质量。（一）为增强商铺的服务功能，满足住宅区域业主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用园区原有配套外，还将不断完善各种配套服务，给园区业主提供便利。（二）拓宽服务内容，满足各类业主的需求。为业主解决日常生活问题，我司还将提供委托代办服务，如：代订机票、车票，代理房屋租赁与转让，个人行李托运，出租车预约服务，代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等。（三）充分整合周边社会资源，为我所用。我司旨在通过对周边资源的调查、协商、利用，为业主提供更广泛与优惠(yuhu)的服务。在世博名邸的服务中，我们(w men)结合以往的经验，将充分(chngfn)整合周边资源，使广大业主享受便捷、超值的

15、服务。第二节 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理拟建立的组织机构及人员的配备服务中心组织架构及部门设置服务中心经理设备部保洁绿化部秩序维护部客户服务部客户服务主管保洁工绿化工巡岗设备主管门岗监控房屋维修工水电工客户服务员保洁绿化主管保安领班秩序维护主管机动服务中心运作方式及各部门职责（一）服务中心运作方式服务中心实行服务中心经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、秩序维护服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。服务中心经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少(jinsho)失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由服务中心经理直接安排，各

16、部门(bmn)主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向服务中心经理(jngl)负责。（二）部门职责业户服务部 业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。秩序维护服务部秩序维护部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化

17、服务。此外采购、人事、培训等事务将由总公司人事部、物流中心、培训中心与服务中心经理负责。人员配备（一）服务中心各岗位员工的任职要求服务中心经理大专以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思路敏捷有良好的团队精神和沟通技巧有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力 业户(y h)接待大专(d zhun)以上学历熟练(shlin)操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力秩序维护服务具备物业秩序维护人员岗位上岗证书年龄50

18、岁以下，男性身高不低于1.70米五官端正，具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力维修养护具备相关操作证及上岗证具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神保洁保绿通过保洁专业化培训熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力（二）服务中心各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围人员配备岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备（人）服务中心经理1设备管理部设备部主管1业户服务部强弱电工1客户服务部主管1保洁绿化部客户服务员（接待/财务/贯标/档案/报修）1保洁员3秩序维护服务部绿

19、化工1秩序维护领班3门岗3巡岗3监控3合计21人岗位职责和工作(gngzu)范围服务中心经理(jngl)在公司的领导下，全面(qunmin)负责服务中心内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。负责小区管理服务的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文件和服务中心作业文件的发放。负责组织小区公益性活动。完成公司交办的其他任务。设备管理部主管在服务中心经理的领导下，负责房屋设

20、备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。负责计划和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对房屋设备（设施(shsh)）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。完成经理交办(jio bn)的其他工作。秩序(zhx)维护服务部主管（经理兼）在服务中心经理的领导下，对所管辖区内的治安

21、、消防负责。负责对当值秩序维护进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班秩序维护质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及秩序维护器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队介绍小区装修管理规定并对现场进行安全监督和现场管理。协助完成服务中心布置的业主特约服务。保洁绿化部主管（客服主管兼）服从服务中心经理的领导，对小区的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约服务。负责对员工考勤和

22、请假审批及工作考核。负责计划和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成服务中心经理交给的其他工作任务。客户接待员（出纳、投诉）具体开展业户服务方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作；负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；完成交办(jio bn)的其它工作。门岗(mngng)秩序(zhx)维护对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；发现责任区域公物损坏

23、向上级报告；负责外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管进行紧急服务处理。巡岗秩序维护对秩序维护主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业主要求应及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域的环境保洁；在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。设备工对设备主管负责，执行服务中心各项规定和制度；负责变配电系统的运行管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与

24、维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；按时按质保量完成设备检修工作；定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；负责责任区域的机房设备的保洁工作。负责房屋、设施(shsh)的使用管理和维修保养工作；负责房屋建筑装饰(zhungsh)、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；努力(n l)钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障

25、。二、培训及管理培训承诺各类服务人员上岗培训率达到100%；各类专业人员持证上岗；培训计划源源不断的人员培训是物业管理服务水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了大家的一致好评。新进员工培训培训目的：

26、使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。培训内容：公司基本情况、组织机构、主要领导介绍公司管理理念和服务理念教育企业文化、价值观的传递员工手册、职业道德及有关制度教育培训时间：4课时【服务中心经理培训】通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理(bnl)，掌握资金的运行原则和资金的正确使用，成为企业领导的好当家。培训(pixn)时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；

27、社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3质量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识；4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；一般住宅管理实务；国外的物业管理；物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；服务收费价格制定等；6内部管理8.5物业管理的资金运行；服务费用的取

28、缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；计算机操作；档案管理注：一小时为一课时【各部门(bmn)主管培训】通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析； 物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管

29、理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；儿童乐园设施管理；物业管理运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范；岗位标准及考核；文档管理；6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等实习与考察7实地操作与实践56（根据需要可适当延长）注：一小时为一课时客户服务(fw)培训(pixn)课程(kchng)概述：客户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。客户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务

30、的需要，物业管理公司可以在项目服务中心设置一个业户服务部，作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作。 课程目标：通过经理培训班学员和各服务中心客户接待人员对客户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到服务中心实地学习等培训，使学员们对客户服务的重要性有进一步的理解与掌握，使学员们深刻地认识到客户服务是物业管理的核心、是沟通客户关系的重要途径、是满足客户需求的保证、是物业服务的基础 。培训内容：客户服务的概念；客户服务的内容；客户服务的基本要求；入伙(r hu)服务；客户接待(jidi)；权籍管理(gunl)；装修管理；培训课时：16课时秩序维护服务培训课程表述： 物业管理区域公共秩序维护

31、的基本知识，秩序维护服务门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的服务要求，秩序维护服务基础服务标准和秩序维护服务基础作业标准。培训对象： 秩序维护主管 秩序维护员课程目标：1、了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识；2、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用；3、熟悉公司秩序维护服务基础标准和秩序维护服务基础作业标准；4、熟悉公司秩序维护服务的运作模式。5、掌握基本安全护卫技能，能够恰当地处理和应对物业管理区域护卫工作及突发事件课程提纲：物业管理及秩序维护服务的重要性物业管理分类中的秩序维护服务秩序维护服务的目标秩序维护服务的特点秩序维护服务的基本要求秩序维护服务的主要职责秩序维护服务的组

32、织机构秩序维护各类人员的岗位职责秩序维护服务的主要任务消防工作 安全(nqun)应急方案 各类表格(biog)记录注意事项 秩序(zhx)维护队列动作教案培训课时：24课时保洁服务培训课程概述：通过对保洁服务在我国的产生和发展的阐述，了解保洁服务概论，特性和分类。从保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面，阐明楼内保洁服务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范，环境保护与运作规范，掌握保洁的基础知识，了解保洁服务的管理制度和岗位职责，并进行监督检查。培训对象：保洁服务管理人员和保洁员工及相关人员课程目标：保洁服务操作规范化和服务质量标准化课程提纲： 概述 保洁服务的内容、要求、

33、作业规程、检查等 常用清洁剂的使用 其他培训课时：8课时绿化服务培训课程概述：绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分。园林绿化能保护和改善环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。通过绿化养护管理能充分体现管理区域应有的绿化景观。培训对象：小区绿化服务相关人员课程目标：让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位。课程提纲：收集资料，建立绿化档案园林绿化法律法规政策绿化(lhu)名词解释怎样验收小区(xio q)绿化工程怎样对小区绿化环境进行(jnxng)监管培训课时：12课时设备管理培训课程(kchng)概述：物业设备(shbi)管理模式是重于服务，又不轻于管理。

34、特别是物业服务公司成立以后，物业管理与服务分离，设备管理由服务公司承担(chngdn)，实行分专业管理，服务中心监督的模式。物业设备一般可分六个系统：给排水系统、消防系统、暖通（空调）系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等。设备管理的内容包括：设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等。培训对象：物业管理设备主管等。课程目标：了解物业设备管理模式，物业管理设备的种类， 设备管理的具体方法以及设备管理的相关标准。课程提纲：1. 设备管理的内容 11 设备档案的建立 111 设备台帐、卡与标识管理 112 设备机房管理 113 设备的运行管理 114 设备的维保管理 115 设备、设施中、大修

35、管理2. 设备管理的分类 21 给排水系统 22 消防系统 23 电梯系统 24 强电系统 25 弱电系统 26 智能化系统3.设备管理标准 31 服务中心中央监控室管理办法 32 给排水系统运行管理和维护保养管理制度 33 弱电系统运行管理和维护保养管理制度 34 电梯(dint)运行管理和维护保养管理制度 35 消防系统运行管理(gunl)和维护保养管理制度 36 柴油发电机组运行(ynxng)管理和维护保养管理制度 37 设备帐、卡物管理办法 38 房屋、设备、设施中大修管理办法培训课时：20课时第三节 管理规章制度及管理档案建立情况一、服务中心各项管理制度目录(ml)序 号文件名称文件

36、编码1服务中心内部岗位设置、标准XAJ.SBMD.00.012职业安全健康职责XAJ.SBMD.00.023物料管理办法XAJ.SBMD.00.034停电停水应急预案XAJ.SBMD.00.045水浸应急预案XAJ.SBMD.00.056治安应急预案XAJ.SBMD.00.067文件质量记录管理办法XAJ.SBMD.00.078犬类管理办法XAJ.SBMD.00.089秩序维护岗位架构图XAJ.SBMD.01.0110秩序维护运作规程XAJ.SBMD.01.0211人员出入管理办法XAJ.SBMD.01.0312监控中心管理办法XAJ.SBMD.01.0413车辆管理办法XAJ.SBMD.01

37、.0514秩序维护岗位操作规程XAJ.SBMD.01.0615安保岗位标准XAJ.SBMD.01.0716燃放烟花爆竹管理规定XAJ.SBMD.01.0817保洁岗位监管规程XAJ.SBMD.02.0118绿化（地）养护监管规程XAJ.SBMD.03.0119消防安全管理办法XAJ.SBMD.04.0120火警应急预案XAJ.SBMD.04.0221消防设备（设施）运行管理办法XAJ.SBMD.04.0322消防设备（设施）操作规程XAJ.SBMD.04.0423消防管理制度XAJ.SBMD.04.0524消防设备（设施）维修保养规程XAJ.SBMD.04.0625弱电设备（设施）运行管理规定

38、XAJ.SBMD.04.0726弱电设备（设施）操作规程XAJ.SBMD.04.0827弱电设备（设施）维修保养规程XAJ.SBMD.04.0928弱电设备（设施）安全管理制度XAJ.SBMD.04.1029电梯设备监管办法XAJ.SBMD.05.0130电梯故障紧急预案XAJ.SBMD.05.02序 号文件名称文件编码31供配电设备（设施）安全管理制度XAJ.SBMD.06.0132供配电设备（设施）运行管理规程XAJ.SBMD.06.0233供配电设备（设施）操作规程XAJ.SBMD.06.0334供配电设备（设施）维修保养规程XAJ.SBMD.06.0435电工安全操作守则XAJ.SBM

39、D.06.0536给排水设备（设施）安全管理制度XAJ.SBMD.07.0137给排水设备（设施）运行管理规程XAJ.SBMD.07.0238给排水设备（设施）操作规程XAJ.SBMD.07.0339给排水设备（设施）维修保养规程XAJ.SBMD.07.0440管道维修工作规程XAJ.SBMD.07.0541房屋设备（设施）安全管理制度XAJ.SBMD.09.0142房屋设备（设施）运行管理规程XAJ.SBMD.09.0243房屋设备（设施）操作规程XAJ.SBMD.09.0344房屋设备（设施）维修保养规程XAJ.SBMD.09.0445房屋、设备设施巡视内容与要求XAJ.SBMD.09.0

40、546设备完好率标准XAJ.SBMD.09.0647房屋、设施维修保养规程XAJ.SBMD.09.0748服务供方质量监管规程XAJ.SBMD.10.0149雨天防滑管理办法XAJ.SBMD.10.0250业户管理办法XAJ.SBMD.11.0151空房管理办法XAJ.SBMD.11.02PAGE 【宋都新城国际】 物业管理投标书浙江绿城物业管理有限公司第四节管理(gunl)方式及工作计划一、管理(gunl)方式为使世博名邸物业管理工作(gngzu)的顺利开展，平湖市新安佳物业管理有限公司将从公司派出优秀的物业管理人员组建世博名邸物业服务中心。按照ISO9001质量体系管理标准，制定各项管理制

41、度。运用CI系统设计，进行整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务。在接到中标通知书三十日内，与业主委员会签订世博名邸物业管理服务合同。在物业交接前正式组建服务中心，主要管理人员到位，招聘部分管理服务人员，组织培训。根据物业交付时间，按照接管验收标准，建立设施设备档案，并完成对园区设施设备的使用情况的验收，对需整改部分提出建议。针对园区实际情况，结合公司管理的要求，编制切实可行的管理方案。实施日常管理。二、工作流程服务中心与外部总体(zngt)关系图其他公司或关联单位信息反馈需求信息传递信息资源资源支持信息反馈业主公司服务中

42、心信息反馈资源支持处理投诉信息反馈寻求支持业主委员会业主报修、维修、回访(hufng)流程客户报修客户报修热线/访客对讲系统等客户服务中心填写用户报修单公司维修中心维修物业管理处工程部回访维修/处理收 费客户签字、验收建立客户报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题(wnt)进行报修，物业维修人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。二、管理(gunl)措施（一）指导思想以人民群众满意为宗旨，以国家级物业管理优秀小区为榜样，以达标创优为目标，通过争创全国物业管理优秀示范住宅小

43、区活动，树立良好(lingho)的企业形象，提高物业管理队伍的整体素质和小区的管理水平。（二）具体(jt)目标1、房屋及维修(wixi)管理方面：房屋外观完好、整洁，定期清洁或粉刷。小区内有明显指示标志：交通指示牌，小区平面图及楼宇和单元标识等。房屋完好率达到98%。无违章搭建。物业管理费收缴率达95%以上。房屋维修及时率达95%，做好回访及记录。档案管理完善，有专人管理，做到完整、清晰、安全、准确。2、设备管理方面：小区内所有公共设备图纸、资料齐全，管理到位。设备良好，运行正常，无事故隐患，保养检修制度完善。每日有设备运行记录，操作人员严格遵守操作规程及保养规范。电梯安全运行。消防系统设备完

44、好，可随时启用。安全监控系统设备完好，使用正常。3、市政公用设施管理方面：小区公共配套服务设施完好，不随意改变用途。供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，运行正常。道路畅通，路面平坦。交通管理规范，车辆停放有序。污水排放通畅。4、环境卫生管理方面：小区环卫设施完备，设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。小区实行(shxng)标准化保洁，垃圾日产日清。根据季节(jji)投放灭虫除四害药物，派专人管理。做好不养宠物、家禽的宣传(xunchun)，并经常检查，发现问题及时纠正。小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁，不留死角，不随意堆放杂物或占用。小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱画现

45、象。5、绿化管理方面：按小区规划要求做好绿化的培植、养护。小区公共绿地不占用，不随意改变用途，保证小区绿地率。合理分布树、花的种植，做到四季常绿。绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏现象。6、治安管理方面：小区实行封闭式管理，采取常规防范和技术防范相结合的防范措施，确秩序维护全。小区实行24小时秩序维护值班、巡逻制度。小区内消防监控和安全监视系统有专职人员管理，并严格执行相关制度和纪律。思想重视,制度落实，以防为主，使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。秩序维护人员服装整齐，仪容端庄，作风严谨，言语文明。危及住户安全处设有明显标志，并落实防范措施。重视对秩序维护人员的思想教育和业务培训。

46、7、财务管理方面：建立规范的财务管理制度。严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。为住户提供多项便民有偿服务，以业养业，增收节支，做到管理经费收支平衡，争取略有盈余。8、社区文化建设方面：充分利用小区的娱乐场所和设施，定期组织开展健康有益(yuy)的社区文体活动。积极(jj)配合社区开展各项公益活动。半年开展一次征询住户意见活动，及时了解住户需求信息(xnx)，调整服务内容，使住户综合满意率达到95%以上。提倡住户互帮互助，文明居住，关心病残者、老人、妇女及儿童。积极开展精神文明建设，使住户能自学遵守小区各项管理规定。（三）实施办法1、建立创优领导小组创建全国物业管理优秀示范小区领导小组。由公

47、司领导担任组长，负责创建活动的领导、协调工作；各部门负责人担任成员，负责创建活动的指导工作。2、制订实施计划根据创建活动的总体安排，制订切实可行的实施计划。要把创建活动与日常管理结合起来，把创国优与创市优、省优结合起来，把长远目标与眼前工作结合起来，通过开展创建活动，真正带动各项工作。3、强化各项管理制度建立、健全各项管理制度，以制度促管理，使各项管理规范化、科学化、制度化，做到有章可循、违章必究。4、加强检查、督导 对创建活动要经常进行检查、督导，及时总结经验。对存在的问题，要认真查找原因，寻求解决的办法；确保创建活动健康开展，取得实效。第四章 物业维修和管理及应急措施第一节房屋(fngw)

48、及公用设施维修(wixi)养护一、房屋(fngw)管理及维修方案管理内容（一）对房屋、设备设施用房设专业人员对各用房进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。（二）建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。（三）根据所配置房屋、设施设备用房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。（四）设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。管理措施（一）制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。（二）建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处

49、于最佳状态。二、公共配套设施管理及维修方案管理内容（一）根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。（二）建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。（三）根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。（四）对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。（五）按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。（六）按照有关规范标准，设专职设备运行操作员对高低配、水泵等进行专门维护、管理。管理措施（一）制定设备(shbi)安全运行管理方案，建立设备台

50、帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。（二）建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保(qubo)系统的最佳运行状态。（三）制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行(ynxng)值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。（四）做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。三、房屋日常维修养护计划及实施方案

51、序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位局部受损施工质量原因造成的结构问题平时每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业公司实施。如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。有关房屋修缮标准。有关工程施工技术规范。安全，使用正常。功能完好。2外墙面外墙面大理石干空挂、破损。外墙面局部渗漏。外墙面大面积渗漏。玻璃幕墙破损每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按有关修缮规程实施。有关房屋修缮标准。外墙面修缮作业规程。无脱落、破损、无渗水，整洁统一。3公共屋面隔热层破损。防水层破损造成屋

52、面渗漏。避雷设施脱焊、断裂。屋面积水。日常巡查，每半年维护一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施维修。有关房屋修缮标准。相关修缮作业规程。无积水，无渗漏。隔热层完好无损。避雷设施效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁公用墙面、地面的维修改造。公共通道、门厅的墙、天花维护。楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。大堂自控门维护每周对该区域检查一次；每半年对公共地面维护一次，补换损坏或空鼓墙面、地砖。日常维修由工程部负责相应建筑部分修缮技术规程。房屋修缮标准。整洁、无缺损。表面完好无变形，窗户无渗水。序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果5上、下水主管道 = 1 * GB

53、3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定码松脱。每月巡查一次，发现问题及时解决。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房屋维修标准。美观完好。上、下水通畅。无渗漏。6设备用房经营用房用房出现脏乱差环境现象。不能满足正常使用。各项设施、设备缺损。每周检查一次用房，发现问题，及时处理。每月检查一次设施、设备。由工程部按维修保养规程实施。相应维修保养规程。正常安全使用。各项设施、设备完好。整洁、安全。四、房屋定期(dngq)维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位局部受损。施工质量原因造成的结构问题。每年对房屋沉降情况进行一次检查，做好记录

54、，做到早发现，早处理。由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业公司实施。如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。有关房屋修缮标准。有关工程施工技术规范。安全，使用正常。功能完好。2外墙面外墙面大理石干挂脱落。外墙面局部渗漏。外墙面大面积渗漏。外墙面的翻新（25年周期）。 = 5 * GB3 玻璃幕墙破损每2年对外墙较大面积渗漏久修无效的，应局部翻新，防止渗漏扩大及污染墙面；并清洗一次。由工程部按有关修缮规程实施。外墙面每年清洁一次。有关房屋修缮标准。外墙面修缮作业规程。无脱落、破损、无渗水，整洁统一。3公共屋面隔热层破损。防水层破损造成屋面渗漏。避雷设施脱焊、断裂。屋面积水。每

55、半年检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施维修；屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。有关房屋修缮标准。相关修缮作业规程。无积水，无渗漏。隔热层完好无损。避雷设施效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁公用墙面、地面的维修改造。公共通道、门厅的墙、天花维护。楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。大堂自控门维护每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓；发现问题，及时处理；每二年刷新一次门厅及楼梯间墙壁天花、扶手和栏杆。日常维修由工程部负责。相应建筑部分修缮技术规程。房屋修缮标准。整洁、无缺损。表面完好无变形，窗户无渗水。扶手完好，无张贴痕迹。序号项目维修类别划分计 划方 案标准实施

56、效果5上、下水管道 = 1 * GB3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定码松脱。每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。每年检修一次，并紧固管道固定码。每年刷一次管道油漆。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房屋维修标准。美观完好。上、下水通畅。无渗漏。6设备用房经营用房用房出现脏乱差环境现象。不能满足正常使用。各项设施、设备缺损。每半年检查一次电气线路。每二年内粉刷用房一次。由工程部会同维修中心按相关维修保养规程实施。相应维修保养规程。正常安全使用。各项设施、设备完好。整洁、安全。第二节 机电设备设施(shsh)管理一、机电设备维护(wih)原则1、对设备进行(jnxng)系

57、统管理和控制，确保其处于良好的运行状态，并努力使其寿命周期费用最经济。2、明确各类设备的管理要求，确保设备的管理工作统一、完整和完善。3、正确操作使用设备。确保设备正常运行，有效控制和利用能源。二、机电设备管理程序（一）设备档案的建立要求1、工程部应在正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐，并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。2、工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号： 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有设备名称、设备编号；设备编号按下列规则编号：FC01SB001A设备流水号设备名称缩写物业

58、点编码3、所有设备(shbi)应按单机单台或功能系统建立设备卡。4、设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时(jsh)地在设备台帐或设备卡上予以登录。5、设备台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议书等）统一由公司(n s)办公室保存。使用部门保存复印件。（二）设备的日常操作及维保管理详见相关设施设备管理规程。1、配电房管理规程2、水泵房管理规程3、电梯机房管理规程4、程控机房管理规程（三）设备状态标识1、工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。设备状态分为运行、备用、停用

59、、封存、报废、检修及严禁合闸等。正常运行中的设备可不予标识。标识的方式方法：设备状态用标识牌进行标识。 设备状态标牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的明显位置； 设备状态改变，标识应随之改变。（四）设备的停用和封存1、对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。3、工程部应定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单，经服务中心经理批准后实施。三、主要工作流程1、在使用任何一台新设备或新员工独立操作以前，必须经过对设备的结构、性能、安全操作、维护要求等方面

60、的技术(jsh)知识进行教育和实际操作培训。2、工程部应会同设备使用部门有计划(jhu)地对使用、操作人员进行技术培训，以不断提高对设备使用，维护的能力。3、凡规定凭证操作的设备，操作人员必须通过考试拿到证书(zhngsh)后，方能独立使用或操作设备。4、对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检查,以查明是否处于完好状态,如若发现问题应及时修理；对于某些设备应在明显处标识及操作方法和注意事项。5、对于员工直接操作的设备，设备部门应建立完善的设备使用规章制度，主要包括以下几种：设备操作规范 设备维护保养规范 岗位责任制 交接班制度6、设备的操作规范的编制。（1）参照设备说明书及资料对一般设备