商业可行性研究报告

1、第二部分项目市场调査分析2.1.项目投资环境分析政策环境分析全国政策环境分析（1）.金融政策分析银行利息对本项目的影响从已发布的货币信贷情况中，一季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13-14%之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场协调发展。据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势來看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该

2、项目在开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。房地产信贷政策对本项目的影响2003年6月5日，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业：贷款庄重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%;对土地储

3、备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构己封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。（2）.土地政策分析为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，

4、规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应如局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。所以本项目在申请项目土地时会有很大的政策风险。城市政策环境分析（1）中关村地区的财税优惠自1998年至今，北京市政府及其有关部门相继制定的一系列优惠政策，特别是针对中关村科技园区高新技术企业在

5、人才的吸引与激励、财税优惠等方面给予较大的优惠。其中主要是政府对北京试验区内的新技术企业，实行下列减征或免征税收的优惠：1）对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。2）土地由合资、合作或者独资企业直接以出让方式取得的，其出让金按75%征收；需要缴纳的城市基础设施“四源”建设费和大市政费，减半征收。3）对在国家、市政府批准建立的开发区内直接以出让方式取得土地并用于高新技术项目的高新技术企业，其土地使用权出让金按75%征收；需要缴纳的城市基础设施“四源费”和大市政费，减半征收

6、。经审定的高新技术骨干企业用于高新技术项目的新增用地，免收应向地方财政缴纳的土地使用权出让金及该项目的“四源费”，减半征收大市政费。但如改变土地使用性质，须全额补交所免费用。4）驻京研发机构以出让方式取得土地使用权并建设自用的研究开发用房,其地价款按标准地价的75%征收，如改变土地使用性质或进行出租、出售、转让，须全额补交所免费用。（2）西城区金融街地区的财税优惠1）在金融街注册成立或迁入金融街的中介机构，凡其所得税交区财政的,可以亭受所得税免、减及先征后返的优惠政策：凡在金融街新开办的中介机构可向税务部门申请免两年所得税。凡在金融街购置办公用房的中介机构，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期

7、满后起），三年内区财政通过先征后返的办法，返还其全部所得税，第四至第五年返还其所得税的50亂凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年（含六年）以上的，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起）五年内区财政通过先征后返的办法返还其所得税的50%。凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年以内的，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法返还其所得税的50%o2）鼓励房地产开发企业或其他房屋产权单位将空置房屋出让或出租给能形成新税源的企业：房地产开发企业或房屋产权单位，将空置房屋出让或出租给形成新增税源的企业，当新企业三年内任一年对区财政贡献达到50万元以上时，均按企

8、业该年度贡献额的10%给予出让或出租房屋的单位奖励。根据吸引新税源企业的需要，经区招商引资办公室认可，房地产开发企业或房屋产权单位以较低价格出让、出租房屋，参照市场价格水平由区财政给予一定补偿。从北京市城市规划和产业布局来看，朝阳CBD以中央商务区定位、海淀中关村以高科技而著名、金融街地区则是北京的金融管理中心，相比较之中，金融街对办公用房的政策最为宽松，海淀中关村科技园区区对入住企业的政策优于其他区域。随着对各行业不同的政策扶持和各区域鼓励企业入住写字楼，写字楼市场将会有一个良好的发展。2经济环境分析全国经济环境分析(内容可选)国民经济整体情况分析在全球经济增长趋势减缓，一些权威机构普通提出

9、悲观预测的时候，中国GDP在项目开发本年度一季度增长8.1%。需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%,消费品零售总额同比增长10,3%,呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行也提出预测，认为中国和东南亚各国经济本年增速分别在7%和6%以上。目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需,最近，有越來越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。国家统计局副局长认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，

10、增长率保持在7%-8%之间，不会出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118,6,比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。综上分析，整体国民经济将突显内需为主格局一就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。固定资产投资分析本项目开发当年1-4月份国有及其他经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%,比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势：更新改造投资增长24.8%,房地产开发

11、投资增长22.8%,基本建设投资增长12.1%O在固定资产投资的地区分布中1-4月份,西部地区国有及其他经济类型投资672亿元，同比增长了26.2%,而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了7.9和12.9个白分点。在投资增长中，有二个方面是值得关注的。一乒是新开工项目和资金來源呈现了较快的增长态势，在资金來源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出，在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上己成为企业的一种自觉行为，这将促进投资增长；而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长己经连续数个季度保持在20%以上，由此也

12、带來了建材、装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。通货膨胀分析本项目开发当年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%,物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中，城市上涨0.6%,农村上涨0.8%。从构成看,上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9,2%和2,4%,但食品价格下降1.6%,工业品出厂价格上涨0.8%,原材料、燃料、动力购进价格上涨2.9%o预计物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，开发商应注

13、意把握开发节奏，合理控制成本。消费需求分析改革开放以來，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份外，GDP增量的比重60%左右來源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。今年4月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额2821亿元，比上年同月增长9,7%,增幅比上年同期高0,6个百分点，1-4月份累计实现社会消费品零售总额12077亿元，比上年同期增长10.1%o今年1月1日开始从三个方面增加工资，一是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资100元，二是给13个省634个县的职工发放“艰苦和边远地区津贴

14、”，三是实施干部称职考评，发放年终奖。这次调整工资涉及4500多万人，增支800亿元。增加800亿元的工资，相当于全国工资总额增加0.75个百分点左右。由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求、强化內需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展，住房的货币化分配正在全国范围逐步展开，上年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家计划以高达1000亿银行贷款扶持个人住房消费贷款，均将进一步扩大市场需求。利好事件分析中国己加入世界贸易组织，这对北京高档写字楼将产生积极的影响。“入世”后，高科技发展的步伐将加快，产业结构将进一步加

15、速调整，房地产业为国民经济发展提供配套服务的作用将日趋明显。对于高档写字楼市场來说，入世肯定会有积极地影响，这种积极的影响最直接地体现在银行、保险等金融行业，会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业。这些行业入世之前在北京基本上都不允许经营本地业务，尤其是金融业最明显，因此这些行业在北京的业务范围非常有限，许多这类行业的外资公司在北京都是办事处级的，人员通常只有3到4人，有的其至更少，因此它们对写字楼的需求自然就非常弱。然而，入世之后，这些行业将很快被允许经营本地业务，它们的规模将随着业务的发展而逐渐扩大，随之产生的对写字楼的需求也将逐渐释放出來。入世对北京高档写字楼市场带来许多的有利因素，但

16、是并不能由此而盲目乐观，应持谨慎态度，、原因主要有：的利好因素对房地产市场尤其是高档办公楼的影响都不会立竿见影的，至少需要半年英至一年的时间，这是因为房地产市场相对于整个国民经济的发展有一个滞后期，、入世也一样，它对北京写字楼市场的影响估计到明年下半年才能显现出来。全球经济目前正在放缓，美日经济英至已经进入了衰退期，而北京高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的，因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上，这种不利影响已经慢慢地显现出來，表现在它们对写字楼需求面积的减少以及租金承受能力的下降。在租金方面，许多公司对目前市场上的高租金越來越缺乏承受能力。尽管目

17、前需求不旺，但写字楼的供应在今年下半年到明年上半年却相当多，根据统计，今年下半年到明年上半年北京高档写字楼的供应量将接近80万平方米，这还不包括原有写字楼中未被消化的部分，如果全加起來的话，实际有效供应将超过120万研，这一供应量己经超过了北京写字楼供应高峰年1997年的供应量（116万nf）,因此未來半年到一年北京写字楼市场的供应量将是比较大的。基于以上诸多因素，我们将不得不对北京高档写字楼市场未來半年到一年的发展抱着谨慎乐观的态度。实际上，这种谨慎的态度也是目前写字楼开发商普遍存在的，这与以前北京写字楼开发商对利好消息的反应形成了鲜明的对比。在1999年中美刚签署世贸准入协议的第二天，东方

18、广场就把其租金报价上调了一美金，,而现在中国入世已经大局已定的情况下，许多开发商不仅没有上调租金报价，相反却降低了租金但成交价与报价却相差很大，有的其至超过30%；有的写字楼虽然成交价表面上也不低，但免租期却给的很长，并且附送了装修等优惠条件，因此实际租金也很低。以上种种情况表明，开发商目前表现得更加理智，更能从市场的实际供求关系來决定其租金的定价，而不是盲目地跟风。不过尽管有上述不利因素的存在，我们还是应该看到积极的方面存在。实际上，一些不利因素本身就能够转化咸有利因素。例如，前面提到的美日经济不景气，在这种情况下，外国投资在它们本国由于寻找不到合适的投资机会，就会转向其他更加有利可图的市场

19、，而中国作为一个充满机会的、劳动成本比较低的发展中国家正好吸S1了这些资金，这必然会间接地促进中国和北京写字楼市场的发展，当然这种影响在短期内也不会体现出来。实际上，目前已经有不少这样的公司由于本国或本地区经济不景气而正在或准备中国來投资。总之，对入世后北京高档写字楼市场的发展趋势，我们认为在短期内不会有很明显的影响，在某一时期由于国外经济的衰退和本地写字楼市场供应的急剧放大其至会出现走低的可能。但从长期來看，尤其是入世后半年到一年的时间，随着原有写字楼存量被逐渐吸纳以及新的供应还没有出现，并且随着入世的有利因素逐渐释放出來，北京高档写字楼市场将逐步趋向供需平衡，某些位置好、素质高的楼盘会出现

20、供不应求的现象，高档写字楼的租金也会稳步回升，空置率将相应地降低。另一方面，租金的升高必然会使更多的用家转而购买写字楼，以减少未來租金上涨所带來的办公成本上的压力，更多的投资者也会购买写字楼，共至经营写字楼，以谋求高租金情况下的高的投资回报，这些都会进而促进写字楼的开发建设，从而形成写字楼市场的一个良性循环。城市经济环境分析(内容可选).城市主要经济指标分析2003年末全市县及县以上单位从业人员89.9万人，其中在岗职工87.3万人，比上年增长1%,在岗职工年平均工资12242元，比上年增长9.6%o年末市区单位从业人员为56.6万人，其中在岗职工为55.7万人，在岗职工年平均工资为14310

21、元，比上年增长10.3%o2003年城市居民人均可支配收入为7741元，比上年增长6.9%,人均消性支出6094元，增长4.7%；农民人均纯收入3394元，增长4.6%,增速比上年提高1.5个百分点。城市固定资产投资分析2003年，本市加大了投资力度，积极组织实施“百项工程”，实现了固定资产投资的高速增长。，。全市全社会固定资产投资完成560.2亿元，比上年增长36.9%,国有及其他经济类型完成投资379.5亿元，增长48.6%,增速比上年提高38,4个百分点。其中，基本建设投资完成212.0亿元，增长49.6%,更新改造投资完成105.4亿元，增长31,7%,房地产投资增势迅猛，完成投资额6

22、2.1亿元，增长85.8%,增速比上年提高67.2个百分点。国有及其他投资中第一产业完成10.9亿元，增长111.7%,第二产业完成146.8亿元，增长59,0%,第三产业完成221.8亿元，增长40.5%,增速均比上年有较大提高。农村个人投资完成33,3亿元，比上年增长2.2%。城市引进外资情况分析自1998年以來，本市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，本市的投资环境己经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前儿年要高。预测2004年本市的实际利用外资数额可达到34亿美元，较2003年增长12.5%。城市重大经济项目分析落户大亚湾的

23、中海壳牌南海石化项目，首期投资43亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:50：该项目已于2002年11月奠基，目前正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，预计到2005年正式建成投产。未來几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，本市正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户本市，使本市成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发

24、区，陆域面积273.68km2,海域面积488km2,海岸线52km,自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：壳牌公司是全球500强跨国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区內己有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车

25、装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围來看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740krri2,超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外來投资商的高度关注，同时增加了高档住宅及写字楼的需求。城市经济发展历程分析纵观本市近二十儿年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989-1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段，1978年到1988年是本市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放

26、，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。本市的经济发展比之改革开放前要快得多，GDP年均增长10.4%,1988年达到33.04亿元；人口年均增长1,3%,1988年达到218.06刀人；城镇建成区面积年均增长4.6%,1988年达到27,75km2；地方财政收入年均增长14.3%,1988年达到2.08亿元;工业生产总值年均增长21.8%,1988年达到20,7%亿元；人均GDP年均增长8.5%,1988年达到1526元；三个产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，本市还没有完成从农业市到工业市的蛻变；这一期间，本市实际利用外资和外贸出口

27、也开始大幅增加，但由于基数太小，本市经济并没有出现质的飞跃。1989-1993年是本市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，C,DP年均增长30.5%,地方财政收入年均增长40.8c70,实际利用外资年均增长61%,城镇建成区面积年均增长24.7%,外贸出口总额年均增长37,7%,人均GDP年均增长27.2%。从1989年到1993年，本市工业生产年均递增57.6%,第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47,8%,第一产业迅速下降，1993年占GDP的17,5%,成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，

28、当时的本市是房地产投资狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而莱的投机资金一度使本市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起本市人民对本市经济发展的高远幻想，而随着房地产泡沫的彻底破灭，本市的经济发展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是本市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，本市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带來的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长18。3%,地方财政收入年均增长13,6%,实际利用外资年均增长6.70-/0,外贸出口总额年均增长16.7%,工业生产总值年均增长21.9%,人均GDP年均增长14.Sc70o这一阶段的代表

29、性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未來五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿元的建设资金,巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为本市的整体跨越式发展提供契机。（6）城市经济预测分析近儿年來本市的国内生产总值呈现出逐年增长的趋势，三个产业中尤以第三产业的增长最为强劲。我们预期本市在未來的三年国内生产总值的年增长率在10%的情况下，未來三年国内生产总值的预测曲线如图3-4。（单位：亿元）作为区域的经济中心，本市城市的聚集能力在近年内得到有效的加强，一日交通图的辐射范围不断扩大，城市经济的发展在本项目的周期内将是稳定而快速的，从中观经济上

30、为本项目的发展提供了良好的经济基础和消费预期。2.1.3社会文化分析1城市自然地理情况分析1997年6月重庆市成为中国第四个直辖市，总面积8.24万km2,幅员居我国第22位。地形大势从南、北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌状况以丘陵、低山为主，成层性明显。气候资源丰富，属中亚热带湿润季风气候瞧区，冬暖夏热，少霜雪，日照寡，年均降雨量约1100mm,平均气温18.40C。现辖16个区、4个县级市、23个县。下辖829个乡，648个镇和88个街道办事处。1999年总人口307271人，其中城市非农业人口635万人，占20.67%。主城七区总人口3857J人，其中非农业人口245万人。全市人口自然增

31、长率4.96%o重庆市是中国历史上有需的巴渝文化发详地。公元前11世纪是古代巴国的首都，公元581年隋改称渝州。公元1189年南宋时得名重庆，至今有800多年历史。1897年重庆成为中国内陆最早设海关征税的通商城市，1929年正式定市，抗日战争时期的1938年国民政府迁渝，改重庆为特别市，定为“陪都”,重庆一度成为全国政治文化中心。1950年以后重庆为中央直辖市，1954年改为省辖市。1956年后辖区8次调整，1984年经国务院批准成为全国第一个计划单列市，辖9区12县，人口15007J人，幅员2.3万krrl2,在经济上享有省一级管理权利，1997年6月成立直辖市，管辖原重庆市、万县市、涪陵

32、市和黔江地区。2.城市历史文化分析北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都，世界闻名的旅游胜地和著名的文化古城，文物古迹、风景名胜数不胜数，故宫、长城已经成为中国的象征。北京的民俗文化丰富多彩，国子监古文化街、白云观庙会等是民俗活动的重要地区。北京作为国内最重要的旅游城市之一，长城与故宫己经成为中华民族的象征，长期以來北京一直吸引着广大的国内游客，同时也吸引了众多国际游蓉。近年來，在国内扩大内需的宏观调控政策下，节假日时间也越來越长，同时带薪休假制度也将逐步提到口程上來，这对国內旅游业将形成重大促进。尤其随着经济发展人民收入水平不断提高，旅游经济也将成为国民经济的重要支柱性产业。旅游业对宾馆饭

33、店也提出了巨大需求。城市人口情况分析（1）人口数量分析2003年行政区划调整后，本市总面积11158km2,城镇建成区面积94km2o2002年底，本市总人口为333,72万，其中户籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口）50,7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政衬，并设有两个国家级开发区：XX经济技术开发区和XX高新技术产业区。本市人民政府驻地X城区，X城区土地总面积1410.2km2,总人口91.78万；XPB区土地总面积1262.Ikof,总人口50.77万。（2）人口居住情况分析居住条件明显改善，交通状况大为好转，年人均收入大幅提高，本市居民生活

34、水平又上了一个新台阶，人均面积达13.13五年来，本市政府加强对旧城区的改造和新区的开发，通过实施“安居工程”，改善了住房困难户的居住条件，同时积极推进住房制度改革，使人均居住面积增加，无房戶、拥挤户犬幅减少。据调查显示，五年來，本市人均面积己由原來的9,61nf增加到13.13m2o其中，人均住房使用面积10nf以下的比重从31,8%减少到20%。人均使用住房面积在30nf以上的比重也由4.5%增加到11,1%O而在房改后，本市居民家庭住房的产权关系发生了巨大的变化，居民家庭拥有自有产权房（包括原有的私房、购买公房及商品房）已达到了76%。2.1.4.宗地现状分析项目用地情况该项目宗地为国有

35、土地，毛地面积约35,02ha（525亩），目前为本市XX厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻XX厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见表3-3。项目周边环境分析项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场，北面是在建中的浙江服饰博览中心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安居房及门面房。3.项目地上情况分析本地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，己完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+2山左右，比金山大道的规划标高（+22.5）低0.5m,比银水湖平时水位高出约lm；西半岛地块原为养殖

36、、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整。本地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走）,政府承诺在交地块前拆完,西半岛地块内有一条30Kv高压线横穿，但政府己同意将移位；另有一养鸡场须拆建（占地400亩）。项目地下情况分析项目地下情况分析的内容包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等。地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古古迹、可利用的构建。地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。2.1.5.配套设施分析交通出行：项目周边有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内的八条重要道路，现有两路中巴经过地块，区政府己答应为地块配置方便的公共交通c附近常青花园

37、完善的公交配套可以借用，武汉市规划中的地铁也将引入常青花园。规划道路红线间距100m宽，双向4车道。将周边八大交通要道纵横贯通：即107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）。东西湖区有武汉市的西大门之美称。教育：投资区内有十二所中、小学和大、中专学校，其中，吴家山中学为市重点中学，东西湖职业学校是国家重点职业高级中学。规划中将新建24班小学一所、9班幼儿园两所。医疗：拥有二甲区人民医院和区卫生防疫站。文娱设施：有多家合资、独资的酒店、宾馆，有全省唯一正式开业的高尔夫

38、球场。武汉市西郊公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境。周边土地开发情况：北侧碧海花园、金山大道，东侧金银湖改造、东西湖花园、香港新世界开发的常青花园和吴南花园商住区，南侧鑫桥高新技术产业园（东西湖啤酒厂），西侧为万国工业园建设。金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。城市规划分析重庆是全国闻名的“山城”，交通问题一直图扰着城市的发展。故重庆市政府将在未來儿年建设完备的综合交通运输体系，为未來经济起飞铺设跑道。外部交通立体系统重庆目前己有成渝、J11黔、裹渝三条铁路干线，将规划建设达万铁路、渝怀铁路、渝遂铁路、渝汉铁路新干线、，咸渝高速公路连接重庆

39、、成都两大城市，正在建设和规划建设的儿条高速公路将贯通巴渝大地。长江“黄金水道”将口益发挥其通航的重要性。轨道交通随着轻轨二号线（较新线）建设进入尾声和三号线（二塘一一江北机场）规划出台，重庆己经形成未来贯穿南北和东西的两条轨道交通路线。2010年以前，还将启动一号线、轨道交通环线、轻轨四号线和六号线，轻轨总长度达到135km,总投资达到50）寥亿元，占到未来儿年城市大型投资项目总投资额的5%以上。城市交通半小时圈重庆市出台的新建设方案中，将斥资8700亿元建设新重庆的300个项目，涉及基础设施、生态环境、产业结构调整、社会事业等四方面，其中包括两路机场、菜园坝长江大桥、人民剧场、重庆国际医院

40、、重庆生态公园等重点项目。据估计，其中的96个项目将在2005年前开工建设，总体项目在2010年完成。目前重庆正开展城市交通半小时圈的建设，力图在年内完工。体育场馆重庆市政府重点工程在袁家岗地区建立奥林匹克中心，规划中的主体育场,将能容纳6万名观众，工程计划于2004年6月完成。后时，一个现代化的、全新的体育运动中心将呈现，2004年亚洲杯预选赛也将在此举行。目前，大型游泳馆已经落成开放，本项目即可利用此文娱设施方便业主。市政设施分析地块除煤气外，其余市政配套均已完成。金银岛西地块还无市政配套，政府已表示将尽快完成。计划先开发鑫桥地块。供电设施：电力来自华中电网，区内拥有II0KVA双回路供电

41、系统，高压变电容量达10万KVA,但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备有2,5万千瓦热电厂一座。供水设施：拥有日供100万吨和13万吨自來水厂各一座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水标准。排水设施：投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。雨水入渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。供气：可自古田燃气站引入，日供气能力为40000m3,己有20000户居民用气，目前仍未敷设管道。通信：终期设计4万门程控交换机电信大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现已开通程控电话20ooono2.3、项目竞争环境分析2.3.1.房地产市

42、场分析1全国房地产市场分析投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大內需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，釆取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资、消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进,基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步

43、提高。全国房地产开工、竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加（见表3-6）,各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台,投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头（中国统计2001年5期）。房地

44、产市场也呈现出以下主要特征：开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完咸投资4901,73亿元，与上年同比增长19.5%,占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%o消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅32亿m：,占商品住宅销售面积的87.51%,比上年提高7.9个百分点。销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房平均售价2105元/1112,较上年上涨5.98%,商品住宅平均售价1951.6元/fif,上涨8.14%,办公写字用房平均售价4437元/nf,下跌7.95%,商业营

45、业用房平均售价3221.18元/nf,上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%,当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现己形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带來了房地产市场的繁荣。需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大、设计合理、功能齐全的中套型住房（90m2左右）总体好销，环境、绿化、配套、物业管理的好坏越来越为购房者重视，住

46、宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青昧。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展,加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。城市房地产市场分析（1）城市房地产市场概况2003年前5个月，全市房屋施工面积5267Jm2,其中去年结转面积362万m2o全市房地产开发项目中正在预售的有158个项目，己预售出面积152.5万nf（占5月份在建面积的2&9%）,其中住宅项目136个，已预售出面积122.5万nf（占在建住宅面积的29.8%）；其他项目22个，已预售面积30万nf,共收取预收款10.4亿元。2003年前5个月，取得“商品房预售许

47、可证”的商品房面积为1307Jm2,同期商品房预售面积为103.57JmL,占可预售总量的79.6%o前5个月，现房销售率达到72.2%,预售率达79.6%,空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位、价位的在建楼盘，基本未出现冷盘”现象，绝大多数开发企业对目前商品房预（销）售情况比较满意，对市场前景看好。东区1500元/nV左右的商品房，如天X苑二期、玉X苑销售情况良好，西区2500元/m咗右的如学X花园、桂X园其至出现排队预购现象，科技园开发区的X翠花园一期8万余nf基本上是施工与销售同时完成，位于XX河畔的“中央

48、花园”项目，尚未开盘，因其区位环境优势，己有四百余户消费者前來预订。从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行状态，发展是健康的。（2）城市房地产市场价格分析2000年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。写字楼地段一一价格分布情况如下：建设大道上自青年路，下至香港路一带是武汉市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/m2,平均月租价为60元/nf,平均入住率为60%左右。解放大道至武胜路这一地段也是我市中高档写字楼较密集的地段，武汉广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友

49、大厦，平均售价为5036元/nf,平均月租金为33.8元/nf,入住率为55%,退居次席。C胜利街至江汉路、沿江大道一带。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/of,平均月租价为32.8元/疔，入住率为50%左右。中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/nf,平均月租价为35.9元/m2,入住率达70%o宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/nf,平均月租价为30元/nf,平均入住率为80%左右。城市房地产市场需求情况分析从市场需求看：多层住宅占59.60%、电梯住宅占24.20%、别墅

50、项目占6.20%(见图3-6)o2001年成都户型面积需求的主流区间集中在90-150nf之间，主要户型为三室两厅双卫。面积与户型均与市场开发的主流户型保持一致。该区间成交量占两届房交会总成交量的57%0150nf以上的户型成交量占全年总成交量的17%o90nf以下的小户型商品房有较为明显的变化：70-90nf的户型成交比例从春交会期间的17u-/。下降到秋交会期间的14%,总体成交比例为14.3%；2001年推出70rrl2以下的户型多为精装房，主要客户群为普通白领及单身贵族，其成交比例从春交会期间的9.6%上升到秋交会的12%,全年成交比例为11.84%(见图3-7)城市房地产市场供给情况

51、分析(A)产品类型的供给情况分析由表3-7可见，如忽略统计误差，市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。区域市场各档次产品的集合特征：市场产品儿乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交义分布，儿乎无明显的档次分布区域。依据产品单价可将该市场产品分为以下儿类：低于2500元/nf该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。这些楼盘借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。

52、具有代表性的项目见表3-8。2500-3500元/nf该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。此类产品也多数分如于城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势之不足。且该类物业多为大、中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。具有代表性的项目见表3-9。3500-4000元/nf该档次产品的开发基本分为两大类，一类产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场；另一类为：跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境、文化、配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。代

53、表性的项目见表3-10o4000元/nf此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化、环境、产品等方面雕琢。但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目，代表性项目见表3-1lo(B)土地供给情况分析截至2004年10月13,本市本年累计推出土地15幅，其中住宅11幅，总占地面积119.68万nV,总建筑面积预计在160180万nf,商业4幅，总占地面积11.467Jm2o正在出让的土地面积约277Jm2,预计全年将推出160万nf左右，总建筑面积在220万nf左右，出让土地面积基本与2003

54、年持平。(0产品的开工和竣工情况分析进入2001年后，写字楼市场平淡中见活跃，预计全年写字楼供应量应能达到140万时以上。其中，中关村地区的供应量将有33万耐左右。目前，CBD地区只有数码01、新亚大厦、咸中大厦和长安街边的凯特达利等项目约207Jnf的供应量；中关村在建的有融科资讯中心和腾达大厦等；金融街地区有新开盘的国际金融中心以及下半年将要开盘的11万叶。的富凯大厦和同样规模的中证大厦，总共约30万册的供应量。综合起来，大约有141万nf的供应量入市。历年來办公用房的开工面积由1994年的200nf上升到1996、1997年高峰，超过600万nf,由于当时写字楼市场的投资过热，1998年

55、后逐年回落，到2000年大约在449左右。2.3.2.板块竞争对手分析1板块范围的界定据目前的不完全统计，6月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。主要分如在三个板块，即北外滩板块、四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块的房源仍然以大房型为特色，该板块內只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些。四川北路板块內凯润金城、国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中,逸居虹口面积最为紧凑。此外，虹口区下半年三大板块上市的房源虽然数量多，但房价继续走高。虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连路、延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系

56、紧密；与此同时，虹口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着M8、Ml号线等建设而得到改变。交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚，外滩江景更是诱人因素，虹口区、特别是北外滩的房价走高己是不争事实。虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，一些房型差、单价高、环境欠佳的楼盘目前已有疲态。2项目所在板块情况分析虹口区房价在经历了2003年开始的急速上升，及2004年初大部分楼盘月平均价格较上月有200元/inL左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路的滨江雅墅定位成叠加式别墅，在

57、售165-228m2的房源，价格维持在13200-21800元/nf,2002年开盘至今仍剩余20多套在售。尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天轮，但总价在240-370万元之间，加上周边环境不理想，难以得到购房者的青昧。3板块产品特征分析本区域以大规模、面向工薪阶层的低品质的低档产品为主，而高品质、大规模开发的中档产品是市场空档。东西湖区目前的产品分布格局主要分为表3-12中的三个板块：4板块间的对比分析渝中解放碑商圈解放碑商圈位于重庆市渝中区中心，形成最早，有“西部第一街”之称，是重庆商业的一个风向标。商圈以解放碑广场为中心点，由步行街向四面辐射,以鷲江路、沧白路、新华路、民生路为边界围

58、合而成的多边区域，总面积约1.2km2,拥有的各类大小商场、酒楼、饭店多达千余家，定位都较高档。儿大百货业巨头云集在解放碑商圈，代表了重庆百货业尖端水平。代表性的核心商业有：和记黄浦投资的大都会购物广场、新世纪百货、重庆百货、即将开业的王府井百货和银泰百货。沙坪坝一一三角碑商图第二大商圈沙坪坝区三角碑是远离市中心的一个商圈，因此其相对独立，受中心商圈影响较小，形成了自身特色。商圈以三峡广场至绿色文化艺术广场为主轴，向周边辐射。由于沙坪坝地区大中学较密集，消费群体中学生及教职员工占了大部分，此外中高收入的知识分子和政府工作人员也有相当比例，代表性的商厦有：新世纪凯瑞商都、立洋百货、沙重百商场，赛

59、傅数码广场等。南岸一一南坪商圈南坪商图是南岸区最章耍商业消帝中心，商圈以南坪转盘为中心，向四周辐射。南岸区目前人口约60万，未來人口将超过100万，其中不乏中高收入人口。随着南岸区未來人气逐渐提升，会极大带动南坪商圈的发展，尤其是南坪步行街在今年底将建成占地面积达33ha以上的3个步行街工程。目前代表性的商厦有：百盛购物中心、新世纪江南商都、重百南丰商场、诺马特超市。江北一一观音桥商圈观音桥商圈是江北区商业中心，其形成较早，依托解放碑和新区的优势而启动，但由于交通的不便，地形位置上的欠缺，周边开发联动效应不多，观音桥商圈的发展始终较为迟缓。不过江北待开发土地面积大，未來发展潜力巨大,随着市政交

60、通的调整、改善及中高收入人口的导入，观音桥商圈的升级指日可待。目前代表性的商厦有：重百江北商场、新世纪百货世纪新都、家乐福及在建中的“北城天街”大型购物中心。九龙坡一一杨家坪商圈杨家坪商圈位于九龙坡地区的腹地位置，以杨家坪中心步行商业区为中心向四周辐射。商圈内交通便利，未来更设有轻轨站点，集旅游、休闲、娱乐、购物为一体，以“成败在交通，生命在特色”为其核心理念。但由于周边消费群体文化及收入层次不高，商业都以中低档为主，而且地下商场在杨家坪商圈中是极重要的构成，购物环境及通风都不好，这对整个商圈档次提升有一定限制。目前代表性的商厦有：立丹百货、重庆百货杨家坪商场、富安百货及大面积的地下商场。2.