年安庆枞阳市场调研暨滨江现代城项目产品建议

1、厦门创智堂合肥分公司 2021.05.08谨呈：安庆振阳置业安徽安庆枞阳市场调研暨滨江现代城工程产品建议报告本报告任务思绪：处理问题适宜做什么？细化问题中心问题开发方式开展战略定位价值提炼产品建议开发方案开发谋划可以做什么？应该做什么？资源整合竞争格局需求特征第二步骤工程开展战略定位第三步骤工程产品定位第一步骤工程市场调研目 录第一部分 枞阳宏观环境分析第二部分 基地环境分析第三部分 枞阳房地产市场分析第四部分 目的客群分析与定位第五部分 工程产品定位与产品建议第一部分 枞阳宏观环境分析城市概略经济开展政策环境城市概略地理位置枞阳县，地处安庆市正东面，长江北岸，大别山之东南麓。西以白兔湖、菜子

2、湖与桐城市共水；西南一隅与安庆市区毗邻；北与无为、庐江两县接壤；东南与铜陵、贵池两市隔江相望。全县地势西北高，东南低，长江流经县域84公里。主要河流有横埠河、杨市河、钱桥河、罗昌河、枞阳河。湖泊有菜子湖、陈瑶湖、白荡湖、枫沙湖、神灵赛湖、羹脍赛湖等，总水面达42000公顷。行政区划枞阳县面积为18081平方公里,辖22个乡镇、258个行政村居委会，人口96.2万。开展优势1、国家政策优势进入全面实施阶段，枞阳作为示范区的一部分，在艰苦工程规划、要素投入、先行先试、对外开放等方面可获得相关政策支持；枞阳是全国政协重点联络单位、中部崛起“对比西部大开发政策县、安徽省主体功能区规划确定的国家级重点开

3、发区域，享有诸多政策资源。2、区位优势枞阳位于皖江中游北岸，铜陵、池州、安庆三大区域性中心城市环绕周边，铜陵长江大桥和即将开工建立的池州至枞阳大桥横跨大江南北，京台高速、铜安公路、规划中的北沿江高速等高等级路网贯穿全境，兼有长江黄金水道，既可与东部沿海兴隆地域对接以实现“借力开展，也可与“市俱进，实现“互动开展。3、产业优势枞阳现有1个省级开发区和多个乡镇工业集中区，四大产业集群、六大主导产业规划日渐明朗，海螺水泥、东方造船等多家知名企业开展迅速，安庆华能核电等艰苦前期工程顺利推进。在产业规划上，现已形胜利能明确、规划合理、开展协调、带动有力的“一区六园与“两点(县城、横埠)、两线(沿江产业带

4、、沿路工业走廊)产业空间新格局枞阳享有国家政策、区位、产业优势，开展根底优越，为其房地产业的开展提供了良好的外部环境。经济开展安徽省以合肥经济轴点，安庆芜湖成为经济轴线，枞阳县位列其中；池州枞阳长江大桥“浮出水面，枞阳成为安徽高速公路“三纵四横中的一段；枞阳作为第二批省扩展经济社会管理权限任务在全省试点；枞阳84公里长江岸线资源作为长江黄金水道开发已列入省委省政府的开发重点，并把江北岸线开发放在突出位置。南京1小时都市经济圈长江三角洲经济区2021年全年地域消费总值完成124.6亿元，比上年增长18%。其中第一产业完成25亿元，同比增长4%；第二产业完成63亿元，同比增长26%；第三产业完成3

5、6.6亿元，同比增长18%。该县的消费总值和财政收入于“十一五初中期就越过了50亿和5亿两大峰值，已步入良性增长期，标志该县已构成了一定的经济优势、产业体系、追逐特征和开展后劲，为快步走进县域经济成熟期夯实了根底。 城市宏观经济GDP的增长速度，会影响房地产业的开展情况城市人均消费总值的数额，那么直接反映了城市居民的住房需求特征和开展特征宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展经济开展枞阳县GDP近年高速增长，年复合增长率到达14.6%，与此相对应，将带来房地产市场的高速开展。年增长率= 14.6%枞阳2021-2021年国内消费总值单位：亿元经济开

6、展枞阳“十二五”经济社会发展主要指标（2011-2015）主要指标单位十一五末十二五末总量年均增幅总量年均增幅GDP亿元105.615%24018%人均GDP万元2固定资产投资亿元11151%49835%城镇化率%37.350年均提高2%总人口万人98100.30.65%房地产发展以居民住宅建设为重点；增加普通商品房开发规模，积极发展健康环保和节能省地型住宅；扶持和培育品牌房地产企业，提升房地产开发档次和水平。从经济社会开展目的来看，“十二五期间，是枞阳房地产开展的重要机遇期。城市主要交通路网金山大道东湖路旗山路渡江路连城路银塘路湖滨路长江路正大街枞阳县的城市开展由于遭到地理环境的影响，城市西

7、南方向毗邻长江，近年来城市规划格局是东北进、西南扩两大板块组成，即：东北聚集人文社区板块，西南组建工业厂矿地块。以金山大道为分界限，以北为枞阳新城区，以西为老城区。城市开展趋势金山大道东湖路旗山路渡江路连城路银塘路湖滨路长江路正大街枞阳老城区枞阳新城区枞阳城市向北开展趋势东扩北进为城市生活开展的方向，工程所处的政务新区将成为未来的城市中心，城市“东扩北进战略对本工程非常利好。“东扩北进枞阳人口情况枞阳县总人口98万枞阳城区人口12万常住总人口84万枞阳占安庆总人口比例15.8%枞阳县人口基数大，但城区人口不多，城区人口占总人口仅12.4%。但随着农民收入快速提高，近年出现乡村人口大量涌进县城安

8、家置业的景象，城镇化速度在加快，这也为枞阳房地产开展发明了重要机遇。枞阳县人口占安庆总人口的比例高达15.8%，是安庆市人口最多的行政县市，为枞阳房地产开展提供的较大的人口支撑；枞阳县人口众多，城镇化速度较快，为枞阳房地产市场开展发明了非常有利的环境。枞阳房地产开展概略枞阳房地产开展特点：截至2021年6月，枞阳房地产开发企业35家，其中外来企业25家，外来企业成为投资主体；开发量逐年上升，住宅面积比例逐渐增多；小区规划逐渐规范，新开工的住宅小区设备齐全；建筑方式有以多层为主向小高层、高层开展趋势；供应户型以中等户型和大户型为主。枞阳购房客户：1县城机关及事业单位人员；2乡镇政府任务人员及教师

9、；3外地经商及个体商业人员；4乡村进城置业等其他人员。宏观小结城市 枞阳城市开展向长三角经济圈迈进，安庆芜湖成为经济轴线。经济 枞阳经济近年快速开展，但第三产业开展落后。开展趋势“东扩北进战略对本工程非常利好。人口人口众多，城镇化速度较快，为枞阳房地产市场开展发明了非常有利的环境。房地产 房地产业处于初步开展阶段，但近年开展速度较快。市场分析总结1、枞阳县属于房地产起步开展阶段，房地产开发理念正在提高，高档次质量型工程不断添加；2、新入市工程，温馨性大面积产品供应加大，迎合改善型客户需求；3、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少；4、从产品角度来看，客户对多层的接受度

10、明显高于电梯类高层产品，客户对物业费或电梯费敏感；5、东扩北进，北部生活环境温馨，政务机关、学校云集于此，东部新城总体规划更适宜开展房地产，适宜居住；6、市场产品线过于单一，多层小高层主导，需添加产品线来丰富市场，提升市场质量力。第二部分 基地环境分析区位及交通分析四至及配套分析城市规划分析地块目的分析区位及交通工程位于枞阳县重点开展方向政务新区，交通可达性好，但公共交通配套欠缺，目前出行较为不便。本案位于枞阳县重点开展片区-政务新区，工程西靠滨江大道，北临银塘东路。间隔县中心5KM,长江3.5KM。县中心本案长江5KM3.5KM公共交通：经过工程路段的公交的士较少；总结：公共交通欠缺，周边居

11、民以摩托车为主要出行工具。道路方面：交照射畅，道路可达性优越；工程四至地块外形较规那么，内部正在平整，有个别拆迁。四至笼统较差。银塘东路滨江大道体育馆在建北南西东周边配套地块周边笼统较差，当前市政、生活、商业、教育、休闲等配套欠缺，整体上看本案区域生活气氛有待进一步培育。随着规划的逐渐落实，未来周边配套将逐渐完善。地块现状枞阳中学体育馆财政局、教育局城东新区规划影响分析工程处于枞阳极具开展潜力区域。规划中银塘新区将开展成以居住、商业金融、行政功能为主，体育、文化文娱、旅游效力功能为辅的县城中心区。枞阳城市未来重点向东拓展，城东新区作为未来城市新行政中心，将承载城市用地扩张和人口转移的双重使命，

12、未来1-2年城东新区新增住房需求将大幅上涨。城市总体规划1规划构造：规划采用放射环路网和部分方格网结合的方式。遵照依山沿水的原那么，尽量坚持自然山水，不作大的拆建，在地形较平坦的用地以方格网道路方式为主。2功能分区：规划以“东进北扩、呈扇形开展为指点思想，以森林公园(金山公园、幕旗山公园)、羹脍赛湖、湖滨路为界分为四个组团。城西组团：老城区的建立将保管、改造现有的部分商业，以历史文化和传统零售商业为特征。在旧区改造过程中结合恢复枞阳桐城学派文化特征的建立方针，筹建文物博览园、图书馆等文化设备以及其它文化文娱场所。中心组团：由于重心东移，东邻羹脍赛湖、西靠老城区的中心组团将成为未来城市的中心、商

13、业金融中心和城市广场，也是联络中心组团与其他各组团的纽带。城东北组团：城东北组团紧靠羹脍赛湖，它的建立以科教文化、景观塑造、低密度的别墅开发为主，为城区居住需求的疏散提供条件，并经过视觉走廊营造优美的自然景观。城东南组团：城东南组团在建立下枞阳现状雏形的根底上往东部平坦用地扩展，分两片开展。西片开展下枞阳现代居住，保管改造下枞阳传统工业。东片建立枞阳经济技术开发区，是县城的新兴工业组团。地块规划及目的分析地块规划总建13万方左右，整体规划质量感较佳，如何避开竞争、构成差别开展及引导市场成为本案规划的重点。地块经济目的地块规划6栋高层住宅，1栋18层、 5栋32层，3栋商业。地块整体规划质量感较

14、佳，规划产品形状较单一，消费群体覆盖窄。工程户型配比编号房型建筑面积（）套数（套）占比（%）A1三室两厅一卫113.013214.29A2两室两厅一卫96.213214.29A3三室两厅一卫111.013214.29B1三室两厅两卫116.99910.71B2两室两厅一卫87.326428.57B3三室两厅一卫107.913214.29B3三室两厅一卫108333.56合计924100主力户型：87、96房型占比42.86%；107.9、108房型占比17.85%；111、113、116房型占比39.29%本工程111-116的户型占比较大，是工程产品去化的重点。工程户型分析A2/B2户型87

15、/96两室两厅：该户型为两室户型，合计396套，面积小总价相对较低，但户型存在明显缺陷，南北不通透，且空间浪费，此类户型产品客户认可度不高。A1/A3/B1户型111/113/116三室两厅：该户型为三室户型，合计363套，面积相对较大，总价偏高，客户购买产生抗性。以下难点我司将经过价钱战略和营销战略来躲避和淡化工程产品的弱点，来去化产品。工程SWOT分析S 优势位于政务新区，城市开展的方向周边配套不断完善，未来开展潜力较大接近旗山公园，拥有一定景观资源道路顺畅、交通可达性良好W 优势离现县中心较远，区域印象较差周边配套不成熟，生活、交通配套均较匮乏地块地势不平，开发条件较差地块目的较高，产品

16、规划形状较单一O 机遇国家继续适度宽松的金融货币政策政府对东区的重点规划和建立将带动区域房地产的开展经济的开展壮大，将为本案提供充足的潜在购房客群T 要挟未来枞阳商品住宅供应量宏大，本案板块竞争态势严峻。高层产品的抗性较大楼市政策的不确定性，市场走势未卜第三部分 枞阳房地产市场分析枞阳住宅市场分析在售重点工程分析未来竞争态势分析商品房销售情况销售面积：2021年1-8月份共完成商品房销售面积19.45万，其中住宅15.17万1296套，销售率25.44%。城区工程完成商品房销售面积10.82万，其中住宅8.94万799套，销售率20.75%,住宅同比下降25.74%。8月份商品房销售面积2.3

17、万，其中住宅1.75万，环比减少49.42%。城区商品房销售面积2.15万，其中住宅1.7万, 住宅环比增长0.42%。销售价钱：2021年1-8月份商品房平均销售价钱2570.09元/，同比下降7.08%，其中住宅2305.54元/，同比下降13.63%。城区商品房均价3666.94元/，同比上升17.72%，其中住宅3245.49元/, 同比上升10.26%。8月份商品房平均销售价钱2974.03元/，其中住宅3039.45元/，环比增长50.24%。城区商品房均价3275.17元/，其中住宅3186.00元/,环比减少5.19%。产品供应高层9-32层建筑以90-100的2房，110-1

18、30的3房为主力；多层建筑以80-90的2房，100-130的3房为主力。70以下的小户型和140以上的大户型产品供应较少。图：枞阳产品供应明细单位：套目前市场上高层建筑相对较少，建筑形状多以多层为主。鉴于本案工程初步规划高层建筑为主，由于高层的产品类型较具参考和自创价值。从小高层的产品类型看，80-90段和100-110段的产品类型市场上相对欠缺，市场空白较大。不同套型需求统计面积段面积（）均价（元/）占比90以下0.71万3159.597.97%90-1205.36万3377.4860.02%120-1442.11万3332.2523.62%144以上0.75万2290.448.39%注：

19、90-144中等套型普通商品住房占了83.64%，已超过五分之四购房人群统计购房人群购房面积（）占比本县人本县城区3.37万37.74%本县其他5.03万56.27%县外人0.53万5.99%市场产品形状项目名称总建（万）容积率均价面积段 （）产品线销售率开发商都市华庭4.861.24350090-115多层、高层尾盘安庆市联富房地产开发公司盛世名都293.5380092-134高层、小高层新盘枞阳盛世房地产开发公司 绿岛公馆131.04350090-120多层20%枞阳县华金房地产公司 中海山水城6.11.9380083-131多层、小高层一期售完池州中海置业枞阳分公司龙湖国际城 602.2

20、340094-106多层、小高层一期50%安庆物华有限公司瑞景花园 111.253400110-130多层80%安庆同创置业有限责任公司金桂景观园61.63300100-130多层、小高层50%安徽宜龙房地产开发公司华翔观天下73.483900110-130高层 小高层 多层30%安庆市华翔置业有限公司盛世龙城 882.17280090-120多层 高层 洋房 别墅10%安徽宗诚置业有限公司众阳一品113.353500103-138多层、小高层（32F）20%枞阳县天友置业有限公司推售工程规模相对较小，且产品形状以多层为主，高层较少，产品形状逐渐向高层转型。房地产开展现状金山大道东湖路旗山路渡

21、江路连城路银塘路湖滨路长江路正大街金桂景观园3300元/幕旗山公园枞阳老城区枞阳新城区锦绣华庭3600元/盛世名都3800元/都市华庭3500元/龙湖国际城3400元/ 瑞景花园3400元/ 众阳一品3500元/华翔观天下3900元/中海山水城3800元/绿岛公馆3500元/ 盛世龙城2800元/ 本案1 枞阳县在中心区位多层销售情况较好，高层销售情况不甚理想。高层并未完全被接受。2多层中80-90的2房及100-105的3房供应稀缺，但市场反响较好去化较快。 4枞阳县消费者对小高层、高层建筑形状抗性较大，但正逐渐改善中 。高层尚未完全被接受，高层被接受尚需一定时间。3枞阳新区多层建筑形状正逐

22、渐退出市场，取而代之的是高层形状18-33层，高层建筑形状33层以上正进入市场。住宅市场小结第三部分 枞阳房地产市场分析枞阳住宅市场分析在售重点工程分析未来竞争态势分析重点个案项目名称：都市华庭所属公司：安庆市联富房地产开发公司项目地址：枞阳县渡江北路售楼热线理公司：安庆互力房地产营销管理公司建筑面积：40864.91住宅：35085.59商业门面：5779.32土地面积：23849.10规划用途：商住取得方式：出让使用期限：50年容积率：1.24绿化率：30%物业类别：多层 高层主力户型：90-115销售均价：3500元/都市华庭位于渡江路和金山大道交汇处，地理位

23、置优越，周边生活配套完善。由2幢高层和7幢多层组建而成，楼盘质量从外观上看，质量在枞阳县应该是名列前茅的，同时最具代表性的是该楼盘配有两栋小高层住宅，目前已是尾盘，且售价为3000-3800元/平米。该盘由于处于新老城区结合部，因此楼盘质量虽高，但是价钱却遭到老城区影响而未能实现较高的售价。重点个案项目名称：盛世名都所属公司：枞阳盛世房地产开发有限公司 项目地址：枞阳县东湖路与连城路交汇处售楼热线2992555 代理公司：合肥丰汇置业咨询有限公司建筑面积： 29万住宅：27万商业门面：2万土地面积：74909规划用途：住宅、商业取得方式：出让使用期限：70年容积率3

24、.5绿化率40%物业类别：高层、小高层主力户型：92-134销售均价：3800元/工程共15 栋楼，分别为13栋住宅楼，2栋商住楼。 另外有2万多方的商业，小区内部配有幼儿园。目前至开盘期间，正在办理VIP卡客户， 开盘选房胜利可享用10000元的优惠，在规定期限内办理手续可再享用10000元优惠，与开盘当天优惠活动并存。 重点个案项目名称：绿岛公馆所属公司：枞阳县华金房地产公司 项目地址：枞阳县迎宾大道与渡江路交叉口（县国税局斜对面）售楼热线代理公司：合肥格物文化传播公司建筑面积： 13万M2住宅：10万商业门面：3万土地面积：108440规划用途：商住取得方式：

25、出让使用期限：70年 容积率 1.04 绿化率40 % 物业类别 多层主力户型：90-120销售均价3500元/工程总户数769户，由27栋多层花园洋房、5栋沿湖别墅、1栋小高层组成。整体设计采用国外流行的BLOCK街区元素，小区正打造枞阳首席花园洋房。整体配套齐全，自带3万方商业，自配一所双语幼儿园，商超、菜市、银行、学校近在咫尺。 12年9月推出一期的4、5号楼，为5+1层的多层，面积在90-120多不等。重点个案项目名称：中海山水城所属公司：池州中海置业公司枞阳分公司项目地址：连城路与浮山路交汇处售楼热线2082889 代理公司：地泰机构建筑面积：61000M

26、2土地面积：50亩规划用途：住宅取得方式：出让使用期限：50年容积率1.9绿化率 35 %物业类别多层、小高层主力户型：83-131销售均价3800元/工程位于枞阳县政务新区，临近正在新建的县政府，间隔工程300米左右，连城路西侧与浮山路北侧根本都是市政效力设备，市政效力设备为生活提供一定的便利性，另外一方面也为该区域的开展提供了后续保证。工程共建18栋楼，1-17#楼为6+1层的多层房源，18#楼为高层一期还剩少量复式楼，面积在90到130多平，价钱在3500-3600元/；二期房源还有130多平米的，价钱在3800-4100元/。重点个案项目名称：龙湖国际城 所属公司：安庆物华有限公司项目

27、地址：枞阳县迎宾大道输家湾代理公司：合肥奥德文化传媒有限公司建筑面积： 600000M2住宅：550000M2商业门面：50000M2土地面积：370亩规划用途：商住取得方式：出让使用期限：50年容积率2.2 绿化率30 % 物业类别多层、小高层、商铺主力户型：105.93、97.44、94.68、104.67销售价格3400元/工程方案共建88栋楼。小区内有自建幼儿园及小学，一期共有12栋楼，4栋小高层9层，8栋多层。最小楼间距20米，最大楼间距34米。现阶段在售的有2#、3#、5#、7#、8#、10#、17#、18#楼，面积为86-120，价钱为2900-3600元/平米不等。剩余房源不多

28、，多为80多平的小户型。3月31号推出了21号楼，面积为105、106平的。目前针对一期剩余房源的优惠活动：买指定位置房源送贮藏室；特价房每套直降5万；首付3万买两房，首付5万买三房，开发商垫资针对首付凑不齐的客户。整体价钱在3000到3900之间。重点个案项目名称：瑞景花园 所属公司：安庆同创置业有限责任公司项目地址：枞阳渡江北路原枞阳玻璃厂对面代理公司：安庆正奇房产营销代理公司建筑面积：约11万方土地面积：53006规划用途：商住取得方式：出让使用期限：50年 容积率1.25绿化率38 %物业类别多层主力户型：110-130精致三房销售价格3400元/瑞景花园与都市华庭隔街相望，楼盘规模较

29、大，质量较高，且小区规划依地势而成，高低参差。价钱方面其报价比都市华庭略高，主要缘由是产品形状及规模上的优势所呵斥。工程一共28栋多层，在售二期5#、15#、19#，面积90- ，价钱2900-3900元/平米。在售23#、14#、20#，面积110-130 ，价钱2900-3800元/ 。重点个案项目名称：金桂景观园所属公司：安徽宜龙集团房地产开发有限公司项目地址：枞阳县渡江北路（原枞阳县玻璃厂对面）代理公司：安庆正奇房产营销代理有限责任公司建筑面积：60000M2土地面积： 36073.10规划用途：住宅取得方式：出让使用期限：50年容积率1.6 绿化率35 %物业类别多层、小高层主力户型

30、：100-130销售均价3300金桂景观园地处枞阳县城市主干道渡江北路，总建面积6万平米，规划有12栋多层和1栋高层，小区本人配有幼儿园。目前在售2-13#，主要为95- 的多层房源，价钱在3000-3900元，复式价钱在2300元不等。另外1#小高层正在出卖，面积为107-125，价钱为2800-3500元/平方米。现阶段购房送贮藏室。重点个案项目名称：华翔观天下所属公司：安庆市华翔置业有限公司项目地址：枞阳金山大道与连城路交汇处代理公司：安庆博睿房地产营销策划公司建筑面积：74343M2土地面积：19579.3规划用途：住宅取得方式：出让使用期限：50年容积率3.48 绿化率35.1 %

31、物业类别高层 小高层 多层主力户型：110-130平米三房销售价格3900元/华翔观天下位于枞阳县城市中心区，是城市不可多得的高质量生活居住空间，小区空间的生态环境、文化气氛、均好性、完善的小区效力系统对小区建立非常重要，规划地块定位为中高档住宅小区，以高层住宅为主，工程共建8栋楼，其中2栋高层，5栋小高层，1栋多层。一期建立2#27层、3#17层；二期建立1#28层、4#5层、5#17层，2021年9月开盘，户型面积以110-130 的住宅为主，符合市场需求。重点个案项目名称：盛世龙城 所属公司：安徽宗诚置业有限公司项目地址：枞阳县迎宾大道连城湖大桥北代理公司：深圳众智联地产机构建筑面积：8

32、80000M2土地面积：509亩规划用途：住宅、商业取得方式：出让使用期限：50年容积率2.17绿化率40 %物业类别多层 高层 花园洋房 别墅主力户型：90-120销售均价现售多层2800元/，高层（18F）在5、6月推出，预计接近3000元/一期商住工程建面约12万方，以多层和高层为主，一期共21栋，其中4栋18+1层的高层、10幢多层、7栋沿街商铺；二期建面约25万方，仍以多层和高层为主，并配套建立幼儿园和商业综合体；三期建面约48万方，除延续一、二期的多层和小高层外，重点打造以简欧风格为基调的联排别墅和高端时髦、依山亲水的独立别墅区。目前在售7#、10#、11#、14#、18#、19#

33、楼，面积为90-125，均价2700元；另售148、163顶层复式楼，均价3200元。优惠：1、特价房，价钱为2218元/平米起。2、老带新优惠，即老业主带着新客户胜利购房，老业主可以获得2000元的购物卡。重点个案项目名称：众阳一品所属公司：枞阳县天友置业有限公司项目地址：枞阳县银塘区浮山路9号代理公司：/建筑面积：110379住宅：99479物业：220土地面积：32930.1规划用途：住宅取得方式：出让使用期限：70年容积率3.35绿化率35.2物业类别多层、小高层（32F）主力户型：103-138销售价格3500-3600元/小区由枞阳县天友置业公司开发建立，位于枞阳县浮山路西侧，小区

34、主要建筑为多、高层住宅。一期以多层，小高层为主，2021年年初开盘，二期以高层为主，高层为32F。一期7号楼估计5月开盘，活动最高优惠8%。认筹5000抵15000；团购3人以上优惠1%，6人优惠2%；一次性优惠2%，按揭优惠1%；赠送三年物管费用第三部分 枞阳房地产市场分析枞阳住宅市场分析在售重点工程分析未来竞争态势分析区域未来竞争态势相对严峻，房地产市场竞争压力较大。随着政务新区的规划和开展，未来推出的土地供应较多。现有楼盘在未来1-2年能够推出的高层工程体量较大，估计总建超100万方，将与本案构成直接竞争，分流本案客群。众阳一品占地32930.1，建筑面积11万，规划多层、高层32F龙湖

35、国际城 占地370亩，建筑面积60万，一期共有12栋楼，4栋小高层9层盛世名都占地74909，建筑面积 29万，规划高层、小高层华翔观天下占地19579.3，建筑面积7.4万，规划多层、高层17-32F盛世龙城 占地509亩，建筑面积88万，规划多层、高层为主，一期共21栋， 其中4栋18+1层的高层房地产市场特征枞阳县的房地产市场开展总体情况较好，呈现一副欣欣向荣的市场景象，房地产价钱在县级市中相比较而言处于较高位置，区域房地产均价接近3500元/平米。房地产开展在政府的有力引导和控制下，紧跟城市开展的步伐，呈现了比较鲜明的特征：绝大部分楼盘都集中在新城区，老城区新开发楼盘寥寥无几，且在工程

36、质量、规模上存在较大差距；受城市规划和推行宣传的影响，新城区楼盘价钱普遍高于老城区，且得到了宽广民众的高度认可；产品形状上还是以多层普通住宅为主，个别楼盘存在小高层、高层，别墅产品较为稀缺；从销售情况上来看，目前市场主流的多层产品供应量较大，销售情况良好；高层产品供应量最少，但是销售情况普通；受地形地势以及地理环境的影响，凸凹参差的地形导致工程施工方面本钱偏高，但自然环境及景观优越。新城区规划一致协调，各政府机关单位及主要城市配套设备都曾经或正在向新区迁移，老城区脏乱差。市场环境总结高层抗性大，未来市场竞争压力大。1 枞阳房地产正有多层向小高层和高层转型，高层需求抗性较大；高端群体较少。2小高

37、层和高层中80-90的2房及100-105的3房供应稀缺，但市场反响较好去化较快。 4枞阳消费者对高公摊、高物业费较敏感。对高层住宅抗性较大，但正逐渐改善中 。3工程3公里范围内未来供应较大，建筑形状多为18-33层建筑，竞争压力宏大。第四部分 目的客群分析与定位枞阳客群需求分析本案目的客群定位经过访谈枞阳区推售工程、专业人士等，对枞阳房地产客群有了相对较系统的了解。主力客群客户方面：对于枞阳县购置房产的业主，即如下几类： 县域区内乡镇农民进城； 县域区内的企事业公务员和工厂单位员工进城购置； 县域区内的文教单位，乡镇教师进城购买； 县城内的居民外迁； 县域区的乡镇迸发户和本县的社会胜利人士极

38、少数根据客户置业诉求的不同，我们将全县客户划分为五大典型的特征客群，每类客群具备其特定的诉求标签。权益阶层企事业员工知识群体进城农民养家、拼搏、压力、社会认同、思想权益、隐性收入、身份感、尊贵感、贵而不显知识、品味、低调、身份感进城心态、子女、攀比、资源、生意县内外迁居民改善、环境、家庭、养老财富人士财富、胜利、身份感、社会认同养家拼搏压力社会认同思想企事业员工客户特征职业枞阳县域内企事业员工；性格特征消费谨慎、理性；需求养家，收入普通，压力较大；年龄主要集中在25-35岁之间，希望得到社会认同；思想较为先进，可以迅速接受新事物；置业偏好置业目的以自住需求为主，投资才干较低；置业阅历多为初次置

39、业置业敏感点价钱主导，同时也会思索户型、地段、各项配套产品需求总价接受才干较弱，假设价钱适宜，其购房激动表现较为明显企事业员工多为初次置业，以自主为主，价钱敏感性较高，总价接受才干较弱，但其购房需求非常剧烈。权益隐性收入身份感尊贵感贵而不显权益阶层客户特征职业枞阳县域内各级政府高层官员、事业单位指点；性格特征收入不甚突出，但福利好，没有后顾之；会有一定的隐性收入，会有一些性价比极高的消费时机；喜欢摆架子，追求身份感和尊贵感；不喜欢露富；置业偏好置业目的改善型自住需求或未来养老为主；置业阅历多处房产，大多数享用过分房福利；置业敏感点社区环境：自然、生态的社区环境，绿化率；物业管理：较关注平安性；

40、社区气氛：周边住户档次；产品需求主要选择配套较完善、景观资源较好区域的工程总价接受力较强。权益阶层的客户虽然收入不高，但权益带来大量隐性收入使得他们在置业时盼望身份感和尊贵感，但有一定的藏富心思，对工程产品要求较高。知识品味低调身份感知识群体客户特征职业中学教师、医疗机构中高层人员、金融业从业人员、律师等，文化程度相对较高；性格特征受过良好教育，消费较理性，少盲目；虚荣心不强，但是目光极其挑剔，容易接受新事物；较为关注社区整体的文化气氛，有本身独到的档次与目光；置业偏好置业目的改善型自住需求为主；置业阅历二次置业居多；置业敏感点内外部景观资源：山水带来的人文气氛；产品的立面外型及社区景观所表达

41、的社区文化；社区气氛：周边住户文化档次；产品需求关注的是产品本身的质量能否符合本身的审美理念；总价接受力普通。知识群体价钱敏感性较高，对工程往往有本人独到的目光，在关注工程的人文气氛及整体美感的同时兼顾产品的功能性及性价比进城心态子女攀比资源小买卖进城农民客户特征职业枞阳县域内农民；性格特征收入普通，但出于攀比不断有进城心态；子女进城就学是家庭非常关注的大事；喜欢城区的各种配套和生活便利；脱农心态较重，希望在城区做些小生意；置业偏好置业目的自住需求为主；置业阅历初次置业；置业敏感点对价钱较为敏感；注重社区的外立面；关怀地段，对远离城中心的工程有抗性；产品需求总价接受才干较弱。进城农民价钱敏感性

42、较高，关注地段、外立面等对本身生活和心态的影响，总价接受才干较弱。改善环境家庭养老县内外迁居民客户特征职业老城区各种职业的人员；性格特征在老城区居住时间长，希望改动居住环境不喜欢拥堵、狭小的居住环境；家庭人员增多，分开居住愿望日益剧烈；希望到环境较好的地方置业养老。置业偏好置业目的改善型自住需求为主；置业阅历二次置业居多；置业敏感点内外部景观资源：山水带来的养老环境；对价钱较为敏感；注重户型设计；产品需求追求中大面积、户型合理的产品；总价接受力普通。县内外迁居民以二次置业为主，其价钱敏感性较高，追求中大户型以便改善居住环境，总价接受才干普通。财富胜利身份感社会认同财富人士客户特征职业社会胜利人

43、士或一些迸发户；性格特征出手阔绰、喜好攀比，热衷奢侈品；追捧新颖、高档消费事物以夸耀财富；讲究面子，注重奢华，虚荣信比较重；迷信风水，看重财运；置业偏好置业目的改善型自住需求为主，兼有部分长期投资；置业阅历二次或多次置业居多；置业敏感点城市黄金地段，各项配套完善产品方式、高档特征配套等可以标定身份的要素产品本身的风水学说，以提升本身财运；产品需求规划有特征的产品；总价接受力较强，只需产品符合其要求皆有置业能够。财富人士多以二次或多次置业为主，主要思索改善型自住需求，兼有部分投资需求，其总价接受才干较强，对地段、产品特征、风水等要求较高。客群小结整体上看，枞阳高端客群较稀缺，高层产品需求缺乏。当

44、前市场上的购买主力客群年龄大部分集中在2540岁。枞阳25-35岁的年青置业者整体购买力相对较低，大部分需求父母支持，但这方部分客群需求较大。目前市场上适宜其需求的产品相对欠缺。枞阳消费者对高公摊、高物业费较敏感。对高层住宅抗性较大，但正逐渐改善中。第四部分 目的客群分析与定位枞阳客群需求分析本案目的客群定位客户定位客户构成工程的价值支撑政务中心，区域开展利好教育资源优质的产品完善的配套规划中中心客户次要客户偶得客户2来源：周边县市职业：生意人为主来源：枞阳县城职业：私企老板、公务员、企事业中高层、高校教师、经商人士等来源：其他省市职业：广泛结合市场及地块特质、区位要素等，本案目的客群定位如下

45、13总体原那么是要在保证流量的同时还要发明溢价主流占位问题：在现有的竞争现实中选择什么样的占位？主流高端：可以产生高价值，但是目前工程先天条件缺乏，要获得目前市场主流高端客群的认同有困难结论：在目前的竞争现实中，立足中高端，部分向高端突破应该是相对稳妥的占位主流中端：主流中低端：区域市场容量受目前周边工程的分流，虽然随着未来市政规划的实现会显现增量，但照旧销售压力较大，并只需求一定得的生长时间客户群体非主流，且无法实现高溢价，并且该定位无法支撑品牌和利润目的工程定位我们以为本工程是一个新型的大盘，依托近13万方的规模和区位功能优势，建立一个改动枞阳居住理念的工程为超越而来工程笼统定位契合地块资

46、源属性主打中高层管理人员、公务员滨江现代城一座新城的光彩 彰显区位优势，拔高笼统 突出产品，符合客户消费属性 主打现代城、新城概念，以其为卖点工程定价定价战略综合工程质量和区域景观资源优势，我司在定价方面主张：“平价入市，稳步提升，区别对待的定价战略。以等同于区域市场的价钱快速销售，短期内聚集市场人气使之构成口碑，经过市场口碑来实现稳步提价；对待不同楼栋、户型、朝向的产品，在定价上综合思索，区别对待，使之构成一房一价，以此到达产品的均好销售。定价方法当前房地产采用的定价方法主要有三大类“市场比较法、本钱利润法和阅历法。三类方法中较为科学且常运用的方法为市场类比法；在区域内无参考工程或工程本身为

47、高端物业时，常运用本钱利润法和阅历法。为使工程定价更为科学合理，我司创新提出：“市场比较+阅历的复合权重法。工程定价产品价差 为到达好房源卖好价钱、反响产品间的差别性、使工程到达好房源与差房源均好销售的目的，必需经过价差的手段制定一房一价表。 层差：高层以较高楼层的价钱高 座向差：在高层的设计中普通东西二端的户型通透，中间套型虽朝南面宽但南北 不通透，因此定价时东向价最高，西向次之，中间最低接近马路或有污染源除外 户型差：小户型因购买门槛较低，客群范围较广，在定价时小户型比大户型单价略高 景观差：离社区中心景观间隔的越近价钱越高，景观面越宽价钱越高工程定价销售价钱 根据工程进度，估计工程到达预

48、售条件在2021年8月，综合枞阳市场情况以及工程本身定位，建议工程销售价钱区间：3600 4000元/平米 先期：3600元/平方米入市 价风格整：经过价钱的数次腾跃，实现更高售价。 期内价风格整1-2次，每期售价提价150元-250元/平米 最终使工程售价拔高至4000元/平米前期中期后期售价售价第五部分 工程产品规划建议1、内部景观2、智能化系统3、赠送空间4、物业效力5、售楼部包装6、样板房与景观区1、内部景观创作园林，只为复原自然 小区中心位置，普通因周围建筑遮挡，使外部景观有所欠缺，只能用内部景观来弥补。园林的风格与社区的风格相吻合，浪漫温馨。思索季节变化对园林风格的影响，保证随着季节的变化园林出现不同