资产评估理论与实务（第四版）第03章资产评估技术方法

1、第三章资产评估技术方法市场法（现在）直接比较法类比调整法成本市价法成本法（过去）重组核算法（重置成本）价格指数法（重置成本）功能价值类比法（重置成本）统计分析法（重置成本）观察法（实体性贬值）使用年限法（实体性贬值）修复费用法（实体性贬值）超额投资成本（功能性贬值）超额运营成本（功能性贬值）直接法（经济性贬值）间接法（经济性贬值）收益法（未来）市场比较法（折现率）资本资产定价模型法（折现率）加权平均资本成本法（折现率）知识框架 第三章 资产评估技术方法 【 引 文 】 2020年，中国政府和中国人民遭遇严峻的考验，面对突如其来的新冠肺炎疫情，中国政府和中国人民在国家主席习近平同志的领导下，不畏

2、艰险，始终把人民生命安全和身体健康摆在第一位，按照坚定信心、同舟共济、科学防治、精准施策的总要求，坚持全民动员、联防联控、公开透明，打响了一场抗击疫情的人民战争。短时间内，我们集全国之力，建医院、调物资、抽调医务人员，救治病患，并采取有效措施控制疫情。对于这些急调物资（包括各种有形资产和无形资产）的价值，我们可以通过资产评估中的各种技术方法（如市场法、成本法、收益法等）评定估算出来，但是，贯穿于救援物资以及抗疫行动中的责任心、信心和爱心，决断力、执行力和凝聚力，价值几何？又如何估算呢？不平常的2020年中，许多不平常的人、不平常的事、不平常的价值估量，引发我们深度思考育人目标重点难点本章小结第

3、一节 市场法第二节 成本法第三节 收益法第四节 资产评估技术方法选择习题测试教学内容第三章 资产评估技术方法推荐书目第三章 资产评估技术方法育人目标1.了解市场法、成本法、收益法的适用范 围和缺点；2.熟悉市场法、成本法、收益法评估的前 提条件和基本程序；3.掌握资产评估的市场法、成本法、收益法的基本原理、技术方法和主要参数内容。第三章 资产评估技术方法能力目标1.培养学生对资产评估三种基本技术方法市场法、成本法、收益法的认知能力；2.培养学生应用市场法、成本法、收益法评估各种资产的判断能力； 3.培养学生对市场法、成本法、收益法涉及的评估模型的计算能力。 第三章 资产评估技术方法1.理解资产

4、评估市场法、成本法、收益法的基本原理；2.掌握资产评估市场法、成本法、收益法的应用重点难点 第三章 资产评估技术方法第一节 市场法教学内容第二节 成本法第三节 收益法第四节 资产评估技术方法的选择第三章 资产评估技术方法市场法第一节一、市场法的定义及前提条件二、影响市场法的主要因素三、基本程序四、技术方法五、市场法的优缺点 第三章 资产评估技术方法第一节 市场法一、市场法的定义及前提条件 市场法又称现行市价法，它是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。1.定义第三章 资产评估技术方法第一节 市场法一、市场法的定义及前提条件2.前

5、提条件1.定义活跃公开市场时间间隔不长市场条件可比性参照物具可比性0402050103可比资产及交易第三章 资产评估技术方法第一节 市场法一、市场法的定义及前提条件二、影响市场法的主要因素资产功能市场供求交易条件资产实体特征和质量成新率第三章 资产评估技术方法第一节 市场法一、市场法的定义及前提条件二、影响市场法的主要因素三、基本程序23451选择参照物选择比较因素量化差异处理调整已量化的对比指标差异确定评估结果第三章 资产评估技术方法第一节 市场法一、市场法的定义及前提条件二、影响市场法的主要因素三、基本程序四、技术方法直接比较法类比调整法第三章 资产评估技术方法第二节 市场法一、市场法的定

6、义及前提条件二、影响市场法的主要因素三、基本程序四、技术方法直接比较法类比调整法 在市场上能找到与被评估资产完全相同或者近乎完全相同的参照物。市价折扣法现行市价法功能价值类比法评估值=参照物现行市价第三章 资产评估技术方法【例3-1】在评估基准日与其完全相同资产的正常变现价为180万元，经评估师综合分析，认为折扣率应为30%。资产评估价值=180（1-30%）=126（万元） 第三章 资产评估技术方法【例3-2】被评估资产生产能力为160吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照资产的市场价格为50万元，由此确定被评估资产的价值为：资产评估价值=50160100=80（万元） 第三章

7、资产评估技术方法【例3-3】被评估资产生产能力为160吨，参照资产的年生产能力为200吨，评估基准日参照资产的市场价格为40万元，该类资产功能价值指数为0.8，计算该被评估资产价值：资产评估价值=40（160200）0.8=33.46（万元） 第三章 资产评估技术方法第一节 市场法一、市场法的定义及前提条件二、影响市场法的主要因素三、基本程序四、技术方法直接比较法类比调整法 在市场上能找到与被评估资产相似的资产作为参照物，调整价值差异因素的差异，确定被评估对象的价值。 第三章 资产评估技术方法【例3-4】某商业用房面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2020年10月31日

8、。评估专业人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例。被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，当时房产价格的月上涨率为4%。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件的综合评分分别为107、98和108，见表3-1和表3-2。 第三章 资产评估技术方法参照物ABC交易单价（元/m）10 60010 35010 980成交日期2020.82020.92020.10区域条件比被评估资产好比被评估资产差比被评估资产好交易情况正常高于市价4%低于市价3%表3-1市场售价类比法比较因素表 第三章 资产评估技术方法参照物ABC交易单价（元/

9、m）10 60010 35010 980时间因素修正（1+4%）=1.08（1+4%）=1.04100/100区域因素修正100/107100/98100/108交易情况修正100/100100/104100/97修正后的价格（元/m）10 69910 56110 481表3-2修正系数计算表 第三章 资产评估技术方法被评估资产单价 =（10 699+10 561+10 4813 = 10 580（元/m）被评估资产总价 =10 580600 = 6 348 000（元） 第三章 资产评估技术方法第一节 市场法一、市场法的定义及前提条件二、影响市场法的主要因素三、基本程序四、技术方法优点缺点1

10、.适用面广泛2.充分考虑现时市场变化因素，符合实际情况3.直观简单，易于被交易双方接受1.必须具备公平活跃交易市场2.不适用于专用机器、无形资产等受限资产的评估3.确定比较项目的差异难度大，受评估人员主观经验影响第三章 资产评估技术方法成本法第二节 一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法三、成本法的优缺点第三章 资产评估技术方法第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件成本法又称重置成本法，它是将待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗来确定资产价值的方法。评估价值=重置成本有形损耗功能性贬值经济性贬值1.定义第三章 资产评估技术方法第二节 成本法一、成本法定义

11、及其前提条件2.前提条件1.定义01020304处于继续使用状态可再生或可复制具备可利用历史资料随时间推移贬值第三章 资产评估技术方法第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件3.使用范围1.定义2.前提条件 成本法比较充分考虑了资产的有形损耗和无形贬值，因而对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务评优都是适用的，是资产评估中最基本的方法之一。第三章 资产评估技术方法确定待评估资产范围确定重置成本确定三种贬值损耗评估初步结果评估结果是否有错第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件4.基本程序1.定义2.前提条件3.使用范围重置成本有形损耗功能性贬值经济性贬值5.主要参数重置成本经济性贬值有形损耗

12、功能性贬值复原重置成本更新重置成本由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值由于技术相对落后而造成的资产价值贬值由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件4.基本程序1.定义2.前提条件3.使用范围第三章 资产评估技术方法第三章资产评估技术方法第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法重置核算法价格指数法功能价值类比法统计分析法4.经济性贬值1.重置成本2.实体性贬值3.功能性贬值第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法1.重置成本第三章 资产评估技术方法重置核算法 重置核算法利用成本核算原理，根据重新取得资产所需的费用项目、逐项计

13、算然后累加得到资产的重置成本。重置成本=直接成本+间接成本间接成本=人工成本总额*成本分配率第三章 资产评估技术方法【例3-5】重置购建设备一台，现行市场价格每台300 000元，运杂费3 000元，直接安装成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。根据以往的统计分析，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。继续利用条件下该机器设备重置成本为?第三章 资产评估技术方法直接成本=300 000+3 000+900=303 900（元） 其中：买价300 000元；运杂费3 000元；安装成本900元（其中，原材料300元，人工成本600元）。间接成本（安装成本）=9005

14、0%=450（元）重置成本合计=303 900+450=304 350（元）第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法1.重置成本第三章 资产评估技术方法价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账目成本）调整为重置成本的方法。 第三章 资产评估技术方法【例3-6】某待评估资产购建于2019年9月，账面原值为1 000 000元，现评估其2020年9月2日的价值。购建时该资产的定基价格指数为120%，评估基准日该类资产的定基价格指数为150%，则：重置成本=1 000 000（150%120%）100%=1 250 000（元）第二节 成本法一

15、、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法1.重置成本第三章 资产评估技术方法功能价值类比法 功能价值类比法是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系,通过参照物的价格或重置成本,以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法第三章 资产评估技术方法【例3-7】某厂生产线的重置成本为350 000元，年产量为80 000台。现知待评估资产年产量为60 000台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为：第三章 资产评估技术方法待评估资产重置成本=60 00080 000350 000=262 500（元）第二节 成本

16、法一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法1.重置成本第三章 资产评估技术方法统计分析法(1)在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类别；(2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用重置核算法、价格指数法、生产能力比例法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本；(3)依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数；(4)根据调整系数K估算被评估资产的重置成本第三章 资产评估技术方法【例3-8】评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的设备10台，估算其重置成本之和为80万元，而该10台具有代表性的通用设备历史成本之和为40万元，该类通用设

17、备账面历史成本之和为500万元，则：K=8040=2该类通用设备重置成本=5002=1 000（万元）第三章 资产评估技术方法0302第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法4.经济性贬值1.重置成本2.实体性贬值3.功能性贬值0101观察法02使用年限法03修复费用法贬值额=可修复贬值+不可修复贬值第三章 资产评估技术方法对于使用年限法 需要区分名义已使用年限与实际已使用年限的差异。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限，可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用

18、率来调整。第三章 资产评估技术方法第三章 资产评估技术方法当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。第三章 资产评估技术方法【例3-9】有一大型设备，该设备由三个部分组成。经分析确定，三部分占总成本的比重分别为20%、30%、50%。在评估中，评估人员与有关专家一道对该设备进行观察，分别对各部分进行了技术鉴定和磨损估计，确定三部分的实体损耗率分别为20%、30%和25%，试求该设备的实体性贬值率和实体性成新率。第

19、三章 资产评估技术方法实体性贬值率=20%20%+30%30%+50%25%=25.5%实体性成新率=1-25.5%=74.5%第三章 资产评估技术方法02第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法4.经济性贬值1.重置成本3.功能性贬值2.实体性贬值0101超额投资成本贬值额=复原重置成本更新重置成本02超额营运成本第三章 资产评估技术方法【例3-11】某机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及功能性贬值计算结果见表3-3。第三章 资产评估技术方法项目技术先进设备技术陈旧设备月产量(件) 8 0008 000单件工资(元)46月工资成本(元)

20、32 00048 000月差异额48 000-32 000=16 000(元)年工资成本超支额16 00012=192 000(元)减:所得税费用(税率25%，元)48 000扣除所得税后年净超额运营成本(元)144 000资产剩余使用年限(年)5假定折现率为10%，5年年金折现系数3.7908功能性贬值额(元)545 875第三章 资产评估技术方法02第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法3.功能性贬值1.重置成本4.经济性贬值2.实体性贬值0101直接法02间接法第三章 资产评估技术方法【例3-12】由于市场需求等情况的变化，某企业一生产线预计在其未来3年寿命期中每年减产

21、20 000件，每件产品的利润为800元，假设折现率为10%，所得税税率为25%，试求该生产线的经济性贬值额。第三章 资产评估技术方法经济性贬值额=（20 0000.08）（1-25%）（P/A，10%，3）=1 2002.4869=2 984.28（万元）第三章 资产评估技术方法【例3-13】某待估生产线设计生产能力为年产800套产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少140套左右，根据上述条件，该生产线的经济性贬值大约在以下水平上：经济性贬值率=1-（660800）0.6100%=11%第三章 资产评估技术方法第二节 成本法一、成本法定义及其前提条件二、具体技术方法

22、三、成本法优缺点优点缺点1.评估前后不改变资产用途2.评估对象可以重置再建3.评估对象随时间推移，具有损耗和贬值的属性1.对整体资产评估时需分解单项资产逐项加总，工作量大2.各类贬值因素较抽象，难以准确量化3.无形资产无法单独用成本法进行评估 第三章 资产评估技术方法收益法第三节一、收益法的定义及前提条件二、收益法基本程序和主要参数三、收益法的优缺点 第三章 资产评估技术方法第三节 收益法一、收益法的定义及前提条件 收益法是以被评估资产在未来剩余经济寿命期限内所能获取的收益，按评估基准日的折现值转换为评估资产价值的一种资产评估方法。1.定义 第三章 资产评估技术方法第三节 收益法一、收益法的定

23、义及前提条件2.前提条件1.定义预期收益可预测并可货币衡量风险可预测并可货币衡量预期获利年限可测 第三章 资产评估技术方法第三节 收益法一、收益法的定义及前提条件二、收益法的基本程序搜集验证与评估对象未来预期收益相关的资料分析测算被评估对象未来预期收益确定折现率或资本化率将未来预期收益折现分析确定评估结果第三章 资产评估技术方法收益期限收益额折现率第三节 收益法一、收益法的定义及前提条件二、收益法的基本程序三、主要参数收益期限收益额折现率第三节 收益法一、收益法的定义及前提条件二、收益法的基本程序三、主要参数(1)收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额;(2)用于资产评

24、估的收益额通常是资产的客观收益,而不一定是资产的实际收益。 第三章 资产评估技术方法收益期限收益额折现率第三节 收益法一、收益法的定义及前提条件二、收益法的基本程序三、主要参数折现率是一种期望投资报酬率，是指在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的最低报酬。折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成的。资本资产定价法市场比较法加权平均资产成本法通过市场上相似资产投资收益的调查和比较得到 第三章 资产评估技术方法【例3-15】某公司的目标资本结构是60%的负债、40%的权益，债务成本是8%，权益成本是12%，所得税税率是25%则加权平均资本成本为：8%60%（1-25%）+12%40%=8.4%

25、第三章 资产评估技术方法收益期限收益额折现率第三节 收益法一、收益法的定义及前提条件二、收益法的基本程序三、主要参数 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 第三章 资产评估技术方法 第三章 资产评估技术方法第三章 资产评估技术方法第三章 资产评估技术方法第三章 资产评估技术方法【例3-16】对某企业进行预测，得知前5年年收益如表3-4所示，第6年开始每年收益都不变，并开始永续经营，折现率选用10%，计算收益现值。第三章 资产评估技术方法收益时间预期收益额(万元)折现系数年现值(万元)

26、第1年 350.9091 31.82第2年420.826534.71第3年480.751336.06第4年500.688034.40第5年600.620937.25合计235174.24表3-4某企业未来5年收益 第三章 资产评估技术方法企业第6年开始永续经营，则第6年及以后的收益在第6年本金化为：600.1=600（万元）再折算到年初为：6000.6209=372.54（万元）所以该企业预期收益现值为：174.24+372.54=546.78（万元） 第三章 资产评估技术方法第三节 收益法一、收益法的定义及前提条件二、收益法的基本程序三、主要参数四、优缺点优点缺点1.可以比较真实和准确地反映

27、企业本金化的价格 2.体现了资产商品化在交易市场上的实际价值3.对具有连续性、高效益的资产，评估过程简单,评估结果准确1.预期收益预测的难度较大,不仅受主观判断的影响,而且还直接受到未来收益不可预见因素的影响2.没有独立收益能力,没有连续性收益,或收益达不到一定水平的资产,不能采用收益法 第三章 资产评估技术方法资产评估技术方法选择第四节一、资产业务与资产评估价格匹配原则二、资产评估各种技术方法比选三、各种评估技术方法的程序比较第三章 资产评估技术方法第四节 资产评估技术方法选择一、资产业务与资产评估价格匹配原则 不同资产业务在评估中适用不同的价格标准，特定资产业务的目的不同，在评估其现行价格时具体条件也有所不同，因而评估时依据的价格标准和评估的基本方法也不同。 不同的评估目的和不同的评估条件也必须选择相应的价格标准和评估方法，这是资产评估科学合理的重要保证。第三章 资产评估技术方法三个层面的选择在评估方法选择过程中应注意的因素第四节 资产评估技术方法选择一、资产业务与资产评估价格匹配原则二、资产评估各种技术方法比选第三章 资产评估技术方法三、三种资产评估技术方法的程序比较 第三章 资产评估技术方法1.