南坪恒滨项目营销推广建议书

1、南坪恒滨滨项目营营销推广广建议书书项目地段段分析项项目位于于南坪南南路,项项目位于于南坪旧旧车交易易市场与与海德大大酒店之之间.项项目两个个临主干干道面长长度分别别约为2200米米与1990米,地块略略呈现梯梯形壮.本项目目为南坪坪区规划划的3号号步行街街的干线线上,其其主要商商业项目目除本项项目外,尚有协协信的百百秀城项项目.因因此本项项目在南南坪商圈圈的建设设过程中中,具有有极其重重要的意意义.本本项目地地块与百百秀城地地块遥相相呼应。具有良良好的地地利条件件。项目目位于南南坪南城城大道中中段，一一条主要要交通干干线从项项目正前前方穿过过，在临临近百事事达汽车车销售中中心旁的的城市只只干道

2、尚尚未形成成。而本本项目正正面主干干道又被被公路绿绿化带划划分为单单向通道道。从这这个角度度而言，本项目目地块交交通组织织体系有有一定缺缺陷。而而如果步步行街将将来形成成后，能能够将机机动车道道路封闭闭，仅供供人群通通过，形形成人流流双向循循环街道道，则本本项目的的交通组组织体系系即变的的比较优优良。南南坪区规规划为一一点四线线，点为为中心转转盘区域域，四线线为四条条步行街街。转盘盘处为南南坪商业业的核心心地带，现在商商业已经经十分发发达，第第一号步步行街与与二号步步行街的的轮廓与与雏形已已基本形形成，商商业设施施与业态态业种也也已经基基本成型型。而本本项目所所在的三三号步行行街尚未未真正启启

3、动，商商业格局局也没有有形成，而转盘盘与一、二号步步行街由由于率先先形成，已经抢抢占了主主要的商商业市场场，三号号步行街街将面临临商业尴尴尬，因因此从这这个角度度而言，本项目目地段存存在理论论步行街街优势，但这种种优势要要转化为为现实，要受若若干外件件条件的的制约。综合评评介本项项目的地地段应为为，本项项目地段段存在理理论上或或者远期期步行街街的优势势，但是是由于制制约条件件太多，影响因因素过于于复杂，因此把把本项目目地段视视为距离离南坪核核心区域域约10000米米左右的的城市商商业边缘缘中心地地段更能能准确本本项目地地段目前前的市场场地位。222、项目目地块分分析本项项目地块块呈梯形形壮，靠

4、靠近海德德酒店端端为梯形形的顶部部地段，宽度较较窄，可可使用的的建筑用用地长度度仅约220米左左右。在在靠赢丹丹花园面面有约55米堡槛槛，项目目后面有有城市只只干道，即将营营建的塔塔楼的上上端部分分可看江江，该面面拥有景景观优势势。在临临百事达达汽车销销售站面面有规划划50米米宽的城城市只干干道。由由于本项项目有两两面临街街面，且且长度分分别约为为1900米、2200米米左右，因此本本项目做做商业有有相当的的优势，只是项项目拥有有10米米以上的的高差，不仅让让本项目目的建筑筑摆放增增加了难难度，同同时也使使的本项项目临百百事达汽汽车面的的街面价价值打了了折扣总总体评介介：本项项目地块块的梯形形

5、形状，与100米左右右临街面面高差，使得本本项目地地块的价价值受到到了一定定程度的的影响。同时增增加了建建筑体摆摆放的难难度，但但是如果果在建筑筑设计方方案中，能够通通过对高高差的有有效利用用，形成成小区景景观，即即可最大大限度的的弥补由由于高差差与异形形给项目目带来的的价值损损失。223、产品功功能设计计由于本本项目地地段与地地块的特特性的有有效结合合，决定定了本项项目产品品使用功功能的多多样性。从理论论上看，本项目目地段具具有三种种使用功功能，即即纯商业业使用功功能，纯纯居住功功能，与与商住混混用功能能。但是是在实践践中，由由于受市市场环境境与地块块面积的的制约，本项目目作为纯纯商业功功能

6、出现现，风险险极大。因此本本项目实实际可能能的建筑筑形式，只可能能是商住住与纯居居住两种种可能。本项目目功能定定位为商商住的最最大好处处是实现现项目价价值最大大化。同同时发展展商可以以通过良良性的商商业规划划与定位位，提升升整个项项目的档档次与层层次感。只要在在商住面面积配比比上不失失调，商商住功能能规划上上互不干干扰，项项目依然然可以同同时获得得较好的的社会效效益与品品牌效益益。本项项目功能能如果定定位为纯纯居住功功能，形形成纯粹粹的居住住小区，由于本本项目地地段的珍珍稀性，使得本本项目极极有可能能成为楼楼市珍品品，使发发展商的的社会效效益与品品牌效益益发挥到到极限，同时发发展商资资金回笼笼

7、速度最最为快速速。总体体评介：发展商商在对本本项目产产品功能能设计过过程中，应结合合发展商商公司运运行战略略，结合合两种方方案的优优缺点进进行评估估，最后后决定采采取符合合发展商商公司总总体运行行战略的的产品功功能策略略。24、产产品形态态设计与与经济测测算由于于地块的的特殊性性，与产产品功能能规划上上存在的的二重性性，因此此本项目目的产品品形态设设计上，也存在在二种以以上的方方案，下下面我们们推荐两两种最为为合理的的方案：方案一一：作为为纯居住住小区的的设计方方案如果果本项目目作为纯纯粹的居居住小区区来对方方案设计计，从小小区环境境最美化化的角度度来进行行设计，则应该该留更多多的绿化化面积，

8、建议小小区总体体规划思思路采用用当今最最为流行行新城市市主义规规划的原原理，充充分强调调小区共共享空间间景观与与每户房房间的呼呼应，做做到景观观规划上上的均好好性与单单元房型型均好性性的合理理结合；而在建建筑体设设计中，建议采采用西方方最为流流行的解解构主义义与新现现代主义义的手法法来表现现（理论论越先进进，其地地域性越越弱）？从小区区规划与与建筑体体本身上上，将小小区营建建为一个个现代性性十足的的都市核核心高品品质居住住区，从从而达到到有效提提升发展展商的商商业价值值与品牌牌运营价价值。如如发展商商采用该该方案，则建议议发展商商采取低低层全架架空的方方式，景景观设计计中对水水体进行行精雕细细

9、琢来突突出本项项目在整整个楼市市的独特特性，唯唯一性与与珍稀性性，从而而提升本本项目的的经济价价值与社社会价值值。采用用该方案案在营销销中的优优劣势分分析：优优势分析析：1、产品的的唯一性性，在整整个重庆庆楼市，城市中中心地带带，尚没没有全架架空低层层的小区区出现。2、产产品的纯纯粹性，作为纯纯粹居住住小区，其居住住品质当当与郊外外大盘相相比。11、 地地段的珍珍稀性，本项目目如果作作为纯住住宅，其其地段在在现在楼楼市中具具有稀缺缺性。22、 与与协信项项目完全全错位竞竞争，避避开了由由于竞争争给本项项目带来来的营销销风险。3、 资金回回笼速度度最快化化，如果果采用此此方案营营销，销销售周期期

10、约为66122个月。项目经经济指标标分析在在取楼市市相同地地段，商商住小区区价格作作为换算算基础：渝能都都市经典典：29900元元/平方方米（套套内）参参照这个个价格进进行概算算本项目目的经济济收入，本项目目规划体体量建筑筑面积110万方方，套内内面积约约为8.3万方方，本项项目的收收益约为为2.44亿。采采用权数数方法对对本项目目的收益益进行概概算，本本项目采采用这个个方案可可得收益益：楼市市年自然然增长率率（预计计本项目目20005年下下半年开开始销售售）为88122%。项项目稀缺缺性需求求权数（参照深深圳广州州楼市同同类产品品价格系系数，如如果小区区规划品品质与建建筑品质质能够得得到保障

11、障，其权权数可能能会翻番番）为88100%发展展商由于于采用此此策略带带来的品品牌溢价价率13%综综合上述述权数，本项目目实际最最有可能能收益为为2.883个个亿。方方案二：作为商商住小区区进行经经营本项项目由于于地段的的稀缺性性与良好好的规划划前景，本项目目拥有适适当的商商业体量量，可以以让项目目价值尽尽可能的的最大化化，同时时不影响响项目资资金的回回笼速度度，让发发展商做做到资金金收益与与回笼速速度的最最合配比比方案。商业体体量的具具体数额额，结合合本项目目的地段段口岸与与本项目目地块的的实际特特性，结结合南坪坪区5年年商贸规规划蓝图图，以及及现在南南坪的商商业格局局，以及及我司了了解到的

12、的各大商商家南坪坪区的规规划，我我司在充充分考虑虑到以上上因素后后，对本本项目商商业体量量做如下下建议。策略一一：商场场加底商商型物业业形态:商业体体量3万万方，住住宅体量量7万方方（公建建价值按按照住宅宅进行计计算，策策略二同同）商业业体量33万方，具体规规划为两两个主力力商家与与若干零零售铺面面。其中中主力意意向商家家为建材材家装类类(家福福特)，另一个个主力商商家为超超市类（超市能能否引进进，要看看百秀城城的具体体商业规规划最后后确定）这个方方案的另另一个前前提条件件就是本本项目的的启动速速度一定定要走在在百秀城城的前面面。具体体数量为为：建材材主力店店100000平平方米，超市5500

13、00平方米米，餐饮饮娱乐类类商铺990000方,其其余铺面面60000方左左右(其其中临街街铺面约约25000方,非临街街铺35500方方).车车库80000方方左右.采用本本方案，要牺牲牲部分临临街面的的街铺,因为在在建材主主力商家家不会允允许在其其外部布布置街铺铺.将餐餐饮娱乐乐业摆放放在靠近近赢丹花花园侧,上面商商业部分分用三层层塔楼,建筑形形态采用用成都玉玉林广场场形态,上面的的塔楼做做小户型型公寓进进行销售售.在本本处地下下设置负负一层,用于超超市部分分;而在在靠近百百事达汽汽车销售售中心形形成一个个正方形形的建材材店(比比如家福福特),因为建建材店要要求很高高的层高高,和相相当多的

14、的车位(一个1100000平方方的建材材店需要要50000方以以上的车车位),所以本本项目有有高差的的地方可可以做三三层车库库,同时时在车库库与上面面建材店店和餐饮饮娱乐方方面设立立人流联联系通道道,这样样便将整整个项目目人流形形成一个个圆形的的循环路路线,而而在临街街面可以以设置一一些独立立铺面,增加本本项目的的商铺价价值.而而本项目目另外几几栋塔楼楼,可以以设计成成封闭式式小区,使得本本项目塔塔楼价值值最大化化.本策策略经济济指标测测算：住住宅的经经济总量量的测算算，本测测算方式式与纯住住宅小区区测算的的参照物物取同，以便于于比较。因此本本项目住住宅的住住宅可能能收回的的资金总总量约为为1

15、.885个亿亿。临街街独立门门面约为为25000方，以1660000元/平平方米测测算，可可收回资资金0.4亿。非临街街铺面约约为35500方方，以880000元/平平方米测测算，可可收回资资金0.28亿亿主力卖卖场采用用产权式式方式进进行销售售，以1150000元/平方米米测算，可收回回资金约约1.55亿超市市以产权权式方式式进行销销售,以以120000元元/平方方米测算算,可收收回资金金约0.6亿餐餐饮娱乐乐商铺,均价以以80000元/平方米米进行测测算,可可收回资资金约00.644亿采用用此策略略，必然然要产生生存量资资产，假假定临街街独立铺铺面完全全销售，而非临临街铺面面销售完完成率为

16、为80%，而产产权式商商铺销售售完成率率为700%，则则采用此此策略实实际可收收回资金金总量约约为4.6亿，因产权权式商铺铺销售后后，发展展商会在在以后的的年份返返还约550%的的现金用用来补贴贴实际收收取资金金不足返返还部分分。扣除除这部分分返还资资金，发发展商可可得到纯纯收益约约为3.5亿。同时可可以获得得存量资资产0.8个亿亿.采用用此策略略的利弊弊分析有有利面分分析：11、发展展商采用用此策略略将有可可能获得得项目理理论价值值最大化化。2、如果能能够招进进主力商商家,对对发展商商品牌有有帮助.不利面面分析11、本策策略的成成功与否否，受外外界环境境制约因因素太多多，风险险过大。2、本本

17、策略的的住宅部部分与临临街独立立铺面的的资金回回收速度度不会受受到太大大影响，而产权权式商铺铺的资金金回笼速速度，肯肯定要受受到很大大的影响响。3、本策略略对招商商依赖性性相当大大，如果果招商不不成功，则本方方案可行行性就相相当小。策略二二，商业业面积设设计为1150000方左左右。采采用此策策略，商商业建筑筑主要放放在临街街面的一一二三层层位置，建筑设设计方案案可以在在发展商商原建筑筑设计方方案中进进行调整整，因采采用此策策略住宅宅仍然是是本项目目主要的的收益点点，因此此在项目目总体规规划方案案上，一一定要保保证居住住小区的的相对完完整性与与商业设设施的独独立性，从而保保证项目目价值最最大化

18、。采用此此策略，独立临临街铺面面约为550000方，非非临街铺铺面约为为100000方方。这种种策略商商业主要要规划则则做社区区配套商商业与餐餐饮业与与娱乐业业，由于于商业体体量相对对较小，本项目目的商业业规划与与经营难难度会相相对最小小化。采采用此策策略，项项目经济济指标测测算，测测算方法法同上：住宅可可实现收收益约为为2.445亿独独立临街街铺面可可实现收收益（均均价按照照160000元元/平方方米测算算）0.8亿非非临街铺铺面可实实现收益益（按照照60000元/平方米米测算）0.66亿，存存量铺按按照255%计算算，可实实现收益益0.775亿。此策略略发展商商预计可可收回现现金3.7亿。

19、综合评评介：总总体看三三种策略略各有优优劣，纯纯住宅方方案最大大的优点点是资金金回笼速速度最快快，同时时项目运运营风险险最小；方案二二效益实实现了项项目最大大化，但但是该方方案运营营风险最最大，项项目运营营受外界界制约因因素太多多。方案案三则为为方案一一二的折折中。发发展商选选择何种种方案来来对本项项进行经经营，要要充分结结合发展展商自身身的战略略发展与与充分评评估市场场风险以以及发展展商对风风险的抵抵抗能力力后，最最后采取取适合的的策略进进行决策策。3、营销销推广思思路与策策略由于于本项目目具有良良好的口口岸优势势以及地地块的相相对缺陷陷性，以以及产品品功能设设计的多多样性，我司结结合重庆庆

20、整个地地产市场场的多年年发展路路线以及及今年房房地产市市场发展展的特性性，以及及重庆城城市化中中出现的的机遇与与问题点点，综合合南坪区区现在的的发展状状况，认认为发展展商在操操作此项项目在营营销上应应采取以以下策略略：在项项目运营营与营销销推广思思路上，做到合合理利润润最大化化，资金金流动速速度最快快化，尽尽量避免免风险。在战略略上采取取快速策策略，用用最短的的时间以以最合理理的效益益，来完完成本项项目的运运营。331、项目SSWOTT分析3311、项项目优势势分析项目地地段良好好的规划划优势。规划中中的南坪坪区三号号步行街街从本项项目前穿穿过。体量适适度，开开发周期期短，能能够很快快实现销销

21、售。本项目目有两个个临街面面，且临临街面均均比较长长，非常常适宜商商业项目目的运做做。开发商商拥有自自己的施施工队伍伍，以及及项目拿拿地时间间早，项项目具有有相对成成本优势势。3122、项目目劣势分分析项目地地块有110米左左右的高高差，且且是临街街面的，对项目目商业价价值有较较大的影影响。项目缺缺乏自然然景观资资源，项项目临近近城市交交通主要要干道，噪音污污染比较较严重。发展商商的品牌牌号召力力不强。3113、项目机机会分析析南坪区区政府对对本区地地产政策策的支持持，是本本项目的的重要机机会。与本项项目相对对竞争对对手较少少。3144、项目目威胁分分析国家对对地产市市场，特特别是商商业地产产

22、市场的的宏观调调控，将将直接影影响到项项目运营营。南坪商商业项目目的超饱饱和状态态，对本本项目的的商业有有着非常常大的竞竞争风险险。本项目目作为商商业而言言，体量量过小，与竞争争对手上上海城、帝景摩摩尔、百百秀城等等项目相相比，不不具有相相对优势势，且发发展商需需要出售售商业物物业，市市场竞争争压力更更大。332、项目商商业定位位（以下下建议提提案，均均采用本本报告中中的第二二种策略略）3211、项目目的商业业定位本本项目商商业定位位：城市市副中心心主题型型特色商商业项目目商业功功能定位位：建材材、餐饮饮、娱乐乐、超市市、以及及社区配配套商业业。功能能定位目目标：填填补城市市中心商商圈的商商业

23、空白白点，与与城市中中心其他他商业物物业共同同构筑城城市中心心商业的的格局，同时形形成自己己独特的的商业品品牌。功功能定位位内容：领域定定位：以以本项目目为中心心的方圆圆10000米范范围内的的人流，同时辐辐射杨家家坪方向向向南坪坪来消费费的人流流，以及及巴南、綦江等等外围城城市近来来的消费费人群。档次定定位：城城市副中中心中档档商业物物业特色色定位：具有异异国情调调的主题题商业商商业环境境定位：城市中中心，具具有异国国风情的的幽雅购购物场所所3222、项目商商业定位位思路：从本项项目所处处的南坪坪商圈以以及项目目周边商商业的现现状不难难发现随着本本项目、“三号号步行街街”以及及紧邻本本项目的

24、的“协信信百秀城城”商业业项目的的开发，本区域域的商业业格局势势必出现现调整，结合市市场调查查所反馈馈的情况况综合分分析，未未来南坪坪区域的的商业发发展将以以社区商商业、特特色商业业以及文文化景观观商业为为主导，本项目目也将以以其较大大规模的的商业面面积成为为区域商商业举足足轻重的的一分子子，但面面积一方方面代表表着多业业态组合合的优势势；同时时也面临临着巨大大的风险险是否否有足够够的消费费能力？是否能能够在短短期内带带动消费费人群向向目前商商业尚不不成熟的的南南路路区域移移动？从从整体商商业市场场发展规规律分析析，项目目除了不不断挖掘掘潜在的的市场消消费潜力力外，一一个区域域商业体体量的增增

25、加，也也势必分分流其他他区域的的商业消消费力，本项目目如何特特色化、差异化化定位，在本区区域内形形成特色色并与其其他区域域的商业业项目进进行有力力市场竞竞争，将将是本项项目发展展方向中中需要着着重考虑虑的问题题。根据据以上对对项目的的详细分分析，我我们认为为，本项项目的运运作应该该从以下下几个基基本原则则下进行行：1) 商业业规划方方面符合合综合性性复合性性商业项项目的特特性；即即集购物物/休闲闲/娱乐乐/餐饮饮/为一一体的一一站式多多业态综综合性复复合型商商业物业业2) 整体项项目功能能方面考考虑以住住宅为主主；辅助助商业；配套商商务；服服务社区区； 33) 商商业经营营方面要要既能保保证对

26、项项目主要要部分绝绝对的控控制权又又不把开开发风险险全部积积压在后后期经营营收益上上，针对对项目情情况分别别结合快快速变现现部分（商业街街铺）；周期性性资金周周转部分分（住宅宅）；44) 对对于项目目的商业业体量的的控制上上，结合合市场的的反馈及及周边未未来的商商业发展展，建议议本项目目的体量量控制在在3万平平方米以以内，以以弱化市市场风险险；3-2-33、业态态及业种种规划（见下图图）业态态 单层层面积（） 总层数数（层） 总面面积（） 铺铺位形式式 招商商方向建建材 1100000 11 1000000 大卖卖场 家家福特等等超市 35000 11 50000 大卖场场 新世世纪等餐餐饮娱乐乐 30000 3 990000 门面面 待定定社区配配套 660000 1 60000 门门面 休休闲娱乐乐功能：量贩式式KTVV、桑拿拿洗浴、休闲健健身、艺艺术摄影影、美容容美发、酒吧、特色吧吧、茶楼楼、网吧吧等；餐餐饮美食食功能：西式餐餐饮、亚亚洲美食食（日韩韩料理、泰国菜菜、港式式茶餐等等）、中中式餐饮饮（品牌牌川菜、湘菜、杭帮菜