【房地产】深圳龙岗商业步行街招商策划案

1、龙岗商业步行街招商案PAGE PAGE 50（龙盈泰泰商业广广场）龙岗商业业步行街街招商案世方物业业 成成就铺王王目 录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc46718291 第一部分分 商场场基本情况况 PAGEREF _Toc46718291 h 4 HYPERLINK l _Toc46718292 一、本项项目地段段概述 PAGEREF _Toc46718292 h 4 HYPERLINK l _Toc46718293 地理位位置： PAGEREF _Toc46718293 h 4 HYPERLINK l _Toc46718294 商业氛氛围： PAGEREF _

2、Toc46718294 h 4 HYPERLINK l _Toc46718295 商场规规模： PAGEREF _Toc46718295 h 4 HYPERLINK l _Toc46718296 项目配配套设施施： PAGEREF _Toc46718296 h 4 HYPERLINK l _Toc46718297 第二部分分 ：周边边人口结结构调查查 PAGEREF _Toc46718297 h 5 HYPERLINK l _Toc46718298 一、龙岗岗镇人口口 PAGEREF _Toc46718298 h 5 HYPERLINK l _Toc46718299 二、龙岗岗老中心心城人口口

3、与商业业情况 PAGEREF _Toc46718299 h 6 HYPERLINK l _Toc46718300 第三部分分 ：龙岗岗商业市市场调查查 PAGEREF _Toc46718300 h 9 HYPERLINK l _Toc46718301 一、龙岗岗老中心心城商业业情况 PAGEREF _Toc46718301 h 9 HYPERLINK l _Toc46718302 二、龙岗岗其他镇镇的商业业情况调调查 PAGEREF _Toc46718302 h 12 HYPERLINK l _Toc46718303 第四部分分 ：商场场经营定定位、经经营分区区及装修修标准 PAGEREF _

4、Toc46718303 h 18 HYPERLINK l _Toc46718304 一、商场场经营定定位： PAGEREF _Toc46718304 h 18 HYPERLINK l _Toc46718305 二、首层层商业步步行街 PAGEREF _Toc46718305 h 18 HYPERLINK l _Toc46718306 三、龙岗岗女人世世界 PAGEREF _Toc46718306 h 19 HYPERLINK l _Toc46718307 四、装修修标准 PAGEREF _Toc46718307 h 19 HYPERLINK l _Toc46718308 商场公公共装修修建议：

5、 PAGEREF _Toc46718308 h 19 HYPERLINK l _Toc46718309 一楼步步行街及及内步行行街铺位位装修： PAGEREF _Toc46718309 h 20 HYPERLINK l _Toc46718310 二楼铺铺位装修修 PAGEREF _Toc46718310 h 20 HYPERLINK l _Toc46718311 第五部分分 招商策策略 PAGEREF _Toc46718311 h 23 HYPERLINK l _Toc46718312 一、招商商平面分分割图(见附图图) PAGEREF _Toc46718312 h 23 HYPERLINK

6、l _Toc46718313 二、龙岗岗商业租租金调查查及商场场租金确确定 PAGEREF _Toc46718313 h 23 HYPERLINK l _Toc46718314 龙岗商商场租金金调查： PAGEREF _Toc46718314 h 23 HYPERLINK l _Toc46718315 龙岗中中心城部部分商业业街商铺铺租金调调查 PAGEREF _Toc46718315 h 24 HYPERLINK l _Toc46718316 商场租租金及租租赁期： PAGEREF _Toc46718316 h 24 HYPERLINK l _Toc46718317 租金策策略 PAGERE

7、F _Toc46718317 h 24 HYPERLINK l _Toc46718318 租赁期期内实际际租金收收益： PAGEREF _Toc46718318 h 25 HYPERLINK l _Toc46718319 三、招商商目标客客户 PAGEREF _Toc46718319 h 25 HYPERLINK l _Toc46718320 四、招商商相关法法律文本本 PAGEREF _Toc46718320 h 26 HYPERLINK l _Toc46718321 第六部分分 整合推推广策略略 PAGEREF _Toc46718321 h 32 HYPERLINK l _Toc46718

8、322 一、商场场命名 PAGEREF _Toc46718322 h 32 HYPERLINK l _Toc46718323 二、商场场推广主主题 PAGEREF _Toc46718323 h 32 HYPERLINK l _Toc46718324 三、招商商推广策策略 PAGEREF _Toc46718324 h 32 HYPERLINK l _Toc46718325 四、招商商画册要要点及文文案 PAGEREF _Toc46718325 h 33 HYPERLINK l _Toc46718326 五、招商商、销售售推广时时间进度度安排 PAGEREF _Toc46718326 h 35第一

9、部分分 商商场基本本情况一、本项项目地段段概述地理位置置：项目位于于龙岗区区中心城城深惠公公路双龙龙立交桥桥旁，每每天有330多条条公交线线路往返返深圳市市区，数数十条线线路通往往全国各各地。（项目位位置图见见后页）商业氛围围：项目所在在的深惠惠公路龙龙岗中心心城路段段，形成成家居、家私、五交化化、汽配配等商业业黄金走走廊，并并与龙岗岗镇商业业中心区区隔深惠惠公路相相邻，凭凭借深惠惠公路及及双龙立立交,商圈可可辐射坑坑梓、坪坪山、坪坪地等集集镇，同同时可辐辐射至惠惠州、汕汕头、东东莞等邻邻近地区区。商场规模模：商业建筑筑面积：331103.37平平方米；层数：4层纯商商业；一一楼层高高5.88

10、米，22、3、4层为为4.88米。一层1003088.611平方米米二层1002922.555平方米米，三层88842.29平平方米，四层36659.92平平方米。地下一层层设停车车场，面面积83367.84平平方米，设备区区面积9903.7平方方米，人人防区面面积10080平平方米。（设备备、人防防区和停停车场的的数据需需要发展展商再核核实）项目配套套设施：全方位现现代化商商业设施施，多部部扶梯、货梯、电梯完完全满足足现代商商城购物物、休闲闲的多种种需要。停车位： 2444个（不详）广场面积积：20000平平方米现现代化休休闲广场场（不详详），应应由设计计院出效效果图。第二部分分 ：周周边人

11、口口结构调调查一、龙岗岗镇人口口 龙岗位于于深圳市市区东部部，下辖辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十十镇，总总面积9940.9平方方公里，是深圳圳市面积积最大的的区级单单位。总总人口1171万万（20000年年人口普普查数字字），是是深圳开开发最晚晚、可开开发土地地资源最最丰富的的一个区区。龙岗岗交通条条件十分分优越，深惠公公路、深深汕公路路纵贯全全区。广广深铁路路布吉站站、平湖湖站就在在区内。龙岗镇镇主要分分为龙岗岗新城中中心区和和旧城中中心区，合称龙龙岗中心心城。本本项目所所在地为为旧城中中心区。 龙岗镇是是龙岗区区委、区区政府所所在地。全镇1130平平方公里里

12、，总人人口266万。深深惠、深深汕一级级公路和和深惠、深汕、机荷高高速公路路贯穿而而过。龙龙岗镇至至罗湖海海关、平平湖编组组站、盐盐田港、深圳机机场仅半半个小时时车程。是广东东省珠江江三角洲洲重点工工业卫星星镇、广广东省乡乡镇企业业百强镇镇、国家家卫生镇镇。现已已建起了了21个工工业区，兴办了了各类企企业10050家家，均来来自香港港、台湾湾、日本本、韩国国等多个个国家和和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服服务业和和房地产产业已形形成经济济规模。二、龙岗岗老中心心城人口口与商业业情况龙岗老中中心城人人口状况况龙岗老中中心城人人口调查查第一一商圈（旧城区区约2公里内内）市场场人口基基数统计计（

13、据不不完全统统计）名称总户数人口数同乐派出出所管辖辖区域同乐村常住人口口1000040000宝龙工业业区同乐工业业区黄屋村三和村下井新村村龙苑新村村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新村村洪围工业业区外来人口口350000龙岗村委委石桥村常住人口口50020000龙岗村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下岗村教师新村村梁屋村格水村龙岗村工工业区外来人口口200000新生村委委牛桥村常住人口口150000新生仙人岭村村里比电子子厂水园十八乡彭城考居居东村外来人口口400000雅豪祥苑苑二期1200048000九州家园园96438566龙富花园园48019200南联村常常住人口口65729700南联村

14、外外来人口口300000鹏达花园园90036000盛平村常常住人口口278966盛平村外外来人口口60000合计1701112（以上数数据分别别由龙岗岗区同乐乐派出所所、龙岗岗村委、新生派派出所和和等单位位提供） 龙岗老城城区人口口状况分分析龙岗老城城区人口口占177万，占占龙岗镇镇总人口口的三分分之二强强，历来来就是龙龙岗的商商业消费费区域。龙岗的的商业主主要集中中于龙岗岗镇老城城区的龙龙平东路路，呈典典型的小小城镇街街区型商商业布局局，这里里商铺林林立，人人气旺盛盛，商业业业态齐齐全。零零售商家家的竞争争相当激激烈。一方面，本项目目在龙岗岗老城区区，周边边居民收收入丰厚厚（大部部分居民民有

15、房产产，村办办企业有有分红，有的居居民有自自己的企企业），他们的的消费力力强；另另一方面面，龙岗岗是深圳圳的大工工业区，消费群群体主要要以打工工族为主主力，收收入虽然然较低，但大都都为年轻轻一族，负担轻轻，消费费自主，消费能能力相当当可观；第三，该城区区处在深深惠公路路、深汕汕公路交交汇处人人流、车车流汇聚聚之地，一直以以来都是是龙岗的的商业中中心 。旧城城改造使使城市面面貌焕然然一新，彻底改改变了原原有城区区不合理理的局面面，同时时也使城城市居民民人口结结构发生生了根本本性的变变化，整整个区域域的消费费指数大大幅上升升，人们们对商业业消费提提出了更更高的需需求，商商业档次次有待进进一步提提升

16、。第三部分分 ：龙龙岗商业业市场调调查一、龙岗岗老中心心城商业业情况该区域目目前真正正形成商商业氛围围的地方方为龙平平东路及及其相邻邻街区，经营品品种较全全，人气气较旺，是整个个片区消消费市场场的主力力所在。龙岗镇中中心主要要商业商场名称称位置规模模经营布局局经营情况况人人购物物广场龙平东路路东段430000平方方米一楼：主主营电器器、金银银首饰、珠宝玉玉器、钟钟表、化化妆品、纪念品品、工艺艺品、干干花、商商务中心心二楼：主主营各类类食品、日用品品、烟酒酒茶三楼：主主营男女女服装及及其各类类用品、休闲服服、婚纱纱摄影、美容四楼：家家电、电电讯、厨厨具、床床上用品品、童装装、玩具具、儿童童乐园、

17、文体用用品、书书店五楼： （未开开业）经营状况况：为该该老中心心区经营营品种最最齐全、经营面面积最大大的综合合性商场场，人气气较旺，以中低低档消费费品为主主。百佳超市市龙平东路路东段9900平平方米百佳超级级市场9000 MM2，日用用百货，小商品品为主。良好龙岗国际际商场龙平东路路东段220000平方米米龙岗国际际商场20000 M2首饰、珠珠宝玉器器、钟表表、服装装一般。福临百货货380000平方方米龙岗路与与深惠路路交汇金银首饰饰、珠宝宝玉器、钟表、化妆品品、纪念念品、男男女服装装及其各各类用品品、休闲闲服、婚婚纱摄影影、床上上用品、童装、玩具、儿童乐乐园、文文体用品品已经试业业龙岗旧城

18、城镇区家家电类商商场商场位置经营布局局经营情况况铭可达家家电中心心设于人人人购物广广场内家电良好嘉力强电电子设备备展示厅厅深惠公路路以南潮潮味酒店店以东家电一般嘉禾电器器商场龙平东路路中段家电一般富佳商场场深惠公路路东段龙龙岗立交交以西家电一般龙岗旧城城镇区家家私类商商场商场位置面积经营情况况金利来家家私深惠公路路东端龙龙岗立交交以西12000 M22较差金宝马家家私城龙岗立交交南侧900 M2较差大明家私私城深惠公路路以南潮潮味酒店店以东25000 M22良好华腾家私私城过龙岗立立交深汕汕公路南南侧700 M2档次低，一般顺德家私私城内环路与与深惠路路交叉口口20000 M22档次低，经营一

19、一般龙岗旧城城镇专业业市场商业名称称位置经营面积经营项目目经营状况况集银皮具具综合市市场深惠公路路与莱英英路交叉叉口600000平方米皮革、鞋鞋材、化化工、机机械、五五金辅料料及各种种皮革皮皮具成品品。配套设施施：专业业交易区区、办公公区、仓仓储区、超大型型停车场场商业配套套：银行行、电信信、酒店店、餐饮饮、咖啡啡屋、休休闲娱乐乐 、超市市等商务务。一层营 业龙岗装饰饰材料市场龙平东路路北侧500000平方米一楼：装装修材料料、五金金配件、门、窗窗、瓷砖砖等二楼：灯灯饰、布布艺、装装饰花、画、家家装公司司、家私私、家电电等在营业本项目与与其它零零售商距距离表商场名称称位置距离（米米）深圳国际际

20、商场深惠公路路以北，龙兴街街以东300人人购物物广场金金龙店深惠公路路以北与与龙平东东路之间间300龙岗百货货广场龙平东路路以北，双龙立立交桥以以西400百佳龙平东路路以北500人人购物物广场富富德店龙平东路路以南华华西街以以东600福临百货货龙岗路与与深惠路路交汇400米米总结：老城区人人口总数数达177万人，人气比比新城区区旺盛，消费市市场大；老城区商商业租金金坚挺。龙平东东路商业业街的街街铺月租租金大致致在1550元/平方米米左右，在深惠惠公路桥桥西街一一带的街街铺月租租金在1100-1200元/平平方米左左右；有品牌商商家但无无规模，有规模模但非品品牌商家家，难以以形成规规模效应应和聚

21、集集效应。国商、百佳的的经营面面积分别别为20000平平方米和和9000平方米米，不能能形成规规模效应应。人人人购物广广场是新新兴商家家，经营营面积4430000平方方米，由由于规模模较大，品种较较齐全，经营状状况比新新中心区区的万佳佳好得多多，但品品牌效应应明显不不足。本区域受受区域经经济（大大工业区区）的影影响，人人口结构构以本地地居民、广大打打工族居居为基本本格局，收入相相应较低低，但本本地居民民、工厂厂白领亦亦具备相相当的购购买力。二、龙岗岗其他镇镇的商业业情况调调查布吉镇人人口及商商业情况况基本情情况位于深圳圳市中部部，是深深圳市所所有卫星星工业城城镇中距距市中心心最近的的一个镇镇，

22、地理理位置十十分优越越。 全全镇总面面积833平方公公里（据据龙岗国国土分局局最新统统计数据据）。220000年全镇镇总人口口55万人人（包括括常住人人口和暂暂住人口口）。商业情情况伴随着布布吉地产产开发热热潮持续续高涨，零售巨巨头纷纷纷看好布布吉，抢抢占布吉吉商业制制高点，零售商商业深惠惠路东西西路两边边商业全全面开花花。深惠惠路以东东零售品品牌商新一佳：百鸽路路南城百货货：百鸽鸽路深惠惠路以西西零售品品牌商新一佳：布吉中中心广场场244层商业业群楼布吉片区区零售超超级市场场情况：超市名称称位置经营范围围经营状况况南城百货货深惠路东东一楼：生生鲜食品品、烟、酒、饮饮料、南南北药行行、化妆妆品

23、、面面包房 二楼 ：饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制制品、玩玩具。良好新一佳信信义广场场店百鸽路一楼： 生鲜食食品、饮饮料、烟烟酒、礼礼品等、通讯等等 二楼楼：服装装、洗化化用品、鞋、文文具 、运动动器械、饰品、电器等等良好新一佳布吉中心心店吉华路西西二楼： 生鲜食食品、饮饮料、烟烟酒等 三楼楼：服装装、洗化化用品、鞋、文文具 、四楼楼运动器器械、饰饰品、通通讯、电电器等良好另外主要要百货：振兴广广场、家家家乐百百货、国国都女人人商场、金鹏百百货等。特别值得得一提的的是新一一佳在布布吉的扩扩张，在在20001年新新一佳进进驻布吉吉中心广广场之后后，又于于20002年11月进驻驻

24、信义广广场，几几乎占领领了布吉吉零售市市场的半半壁江山山。而布布吉中心心广场店店在所有有新一佳佳单个店店中其营营业额最最高。这这说明品品牌商家家在关外外的商业业中心具具有很强强的规模模效应和和聚集效效应。横岗镇人人口及商商业情况况基本情情况该镇地处处深圳东东北部，北邻龙龙岗中心心城， 全镇总总面积881.112平方方公里， 总人人口166万多人人（其中中常住11.8万万人，暂暂住144万多人人） 横岗商商业情况况横岗处于于布吉、龙岗两两大经济济强镇之之间，地地产开发发受其影影响，发发展速度度较慢，但从宏宏观上看看，这只只是暂时时的现象象。随着着市区可可开发土土地资源源的日益益减少，横岗的的开发

25、潜潜力也日日渐凸现现，龙岗岗、布吉吉两镇强强劲 的经济济辐射和和拉动必必定给横横岗的发发展以强强有力的的促进作作用。中中海、振振兴等大大地产商商瞄准横横岗的地地产开发发前景，足以说说明横岗岗的未来来商机无无限。横岗目前前的商业业设施商业名称称商业规模模大品牌零零售商家家新世界广广场80000平方米米无天和百货货25000平方米米龙洲百货货60000平方米米结论：横岗的本本地商家家占领了了零售市市场，目目前尚无无著名的的品牌商商家进驻驻，这给给品牌商商家留下下了巨大大的市场场空白。大鹏镇人人口及商商业情况况基本情情况：位于大鹏鹏湾和大大亚湾相相拥入怀怀的大鹏鹏半岛上上，总人人口4万人，总面积积8

26、2.81平平方公里里。商业情情况：由于大鹏鹏的旅游游资源极极为丰富富，海产产品琳琅琅满目，又紧临临国家级级企业大大亚湾核核电站，消费基基础雄厚厚，因而而商业发发达，商商业设施施较为齐齐全。大鹏商业业设施一一览表商场名称称规模经营品种种大型品牌牌商家荣华电器器商场10000平方米米无家宜多商商场10000平方米米鹏锦生商商业广场场50000平方米米荣华百货货35000平方米米日用百货货、皮具具、皮鞋鞋、音像像、书籍籍等华润万方方30000平方米米百货、家家电、礼礼品、服服装、内内衣、日日用品、生鲜、蔬菜、水果等等南澳镇人人口及商商业情况况基本情情况：位于深圳圳市大鹏鹏半岛的的最南端端，总面面积1

27、114.004平方方公里，人口总总数约33万余人人。商业状状况 由于南澳澳人口较较少且相相对分散散，经济济结构以以海产品品生产和和旅游开开发为主主，五的的商家很很少进驻驻。南澳主要要商业街街名称大品牌商商家南澳海鲜鲜特产休休闲步行行街无葵涌镇人人口及商商业情况况基本情情况位于深圳圳市东部部，全镇镇面积1103.9平方方公里，总人口口约4万人。商业情情况主要商业业设施商场名称称规模经营品种种大规模品品牌商家家迪亚超市市28000平方米米日用品无新润超级级市场600平平方米日用百货货华润超级级商场25000平方米米日用百货货坪地镇人人口及商商业情况况基本情情况：位于深圳圳市东北北部，全全镇面积积5

28、7.6平方方公里，总人口口10万人人，其中中户籍人人口1.2万人人。商业情情况坪地商业业设施一一览表：商业名称称规模经营品种种大品牌商商家润佳百货货500平平方米日用百货货无华佳超级级市场600平平方米日用百货货华佳百货货时装广广场12000平方米米服装、服服饰万惠购物物商城10000平方米米日用百货货富佳商场场800平平方米日用百货货盈佳家电电商场300平平方米家电吉之堡时时尚广场场500平平方米日用百货货坪山镇人人口及商商业情况况基本情情况：坪山镇地地处大鹏鹏湾畔，总面积积1322.8平平方公里里，人口口12万人人。商业状状况：政府依据据经济发发展的整整体规划划，着力力发展技技术、知知识、

29、资资金密集集型和高高科技大大型工业业项目，积极发发展商贸贸、房地地产、金金融、旅旅业等第第三产业业。目前前，深圳圳龙岗大大工业区区主战场场就在本本镇地域域，大型型台商工工业园和和占地22平方公公里的深深圳市罗罗湖工业业区已落落户坪山山。主要商业业设施：商业名称称规模经营品种种大品牌商商家华润超级级市场15000平方米米日用百货货，家电电，无国药坪山山超级商商场400平平方米各类药品品国泰百货货45000平方米米一楼：家家电、珠珠宝、化化妆品、精品、烟、酒酒、茶；二楼：超超市三楼：超超市新世纪服服装商场场15000平方米米男装、女女装、休休闲装、童装富升百货货20000平方米米日用百货货坑梓镇人

30、人口及商商业情况况基本情情况： 坑梓镇 面积466平方公公里，总总人口66万多人人。坑梓的主主要商业业设施：商场名称称规模大品牌商商家荣利超市市800平平方米无富家超级级市场600平平方米振辉百货货商场800平平方米华润超级级市场12000平方米米国泰时装装商场650平平方米宏富百货货110116平方方米万年丰百百货商场场450平平方米平湖镇人人口及商商业情况况基本情情况：平湖位于于龙岗区区西北面面，总面面积约441.88平方公公里，人人口166万人。平湖商商业发达达、人气气旺盛，零售商商家规模模较大。商业情情况平湖零售售商业设设施一览览：商业名称称规模大品牌商商家天和百货货67400平方米米

31、无文百汇百百货商场场800平平方米日升平价价超级商商场11500平方米米创盛时装装商场500平平方米南城百货货70000平方米米美康百货货商场300平平方米美佳超市市300平平方米万业城百百货60000平方米米第四部分分 ：商商场经营营定位、经营分分区及装装修标准准一、商场场经营定定位：天虹主力力店+首首层商业业步行街街+二层层龙岗女女人世界界定位原则则：本项项目的经经营定位位通过对对天虹商商场经营营分区及及经营品品种的明明细调查查，的经经营定位位；力求求经营互互补，避避免福田田中港城城与百佳佳、龙岗岗万佳与与世贸百百货的经经营重叠叠与强烈烈冲突；保证天天虹商场场及辅营营区有足足够的生生意源，

32、能够做做旺。二、首层层商业步步行街品牌形象象店一条条街：饮饮食类：麦当劳劳、肯德德基、面面点王。电信：包括联联通新时时空、中中国电信信营业厅厅。数码码类：联联想1+1，恒恒波通讯讯的诺基基亚专卖卖。服装装鞋包类类：经典典故事、百丽等等。其他他：千色色店、柯柯达、银银行办事事处或自自助银行行等。生活便利利店一条条街：糖糖烟酒、茶叶茶茶具、药药店、保保健品、冲印、干洗、钟表维维修、首首饰加工工、机械械修鞋、布艺花花艺、票票务中心心、旅行行社、彩彩票投注注电子用品品一条街街：手机机及其配配件、复复读机、录音机机、随身身听、电电子钟表表、电子子打卡机机、电动动玩具、电话及及小电器器文具图书书一条街街：

33、包括括文具、图书、音像制制品、玩玩具、时时尚数码码用品、学生用用包、眼眼镜、网网吧、游游戏厅等等美食一条条街：包包括桂林林米粉、东北饼饼、西安安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥粥等，以以规模形形成美食食中心。服装鞋包包一条街街：各类类服装、鞋包等等。日用百货货一条街街：包括括厨房用用具、家家用五金金、清洁洁用品、酒店用用品、工工艺陶瓷瓷、家用用小电器器等。娱乐：投投币跳舞舞机等三、龙岗岗女人世世界时尚服装装：主营营各类中中低档服服装，分分布于壁壁铺。皮鞋箱包包：主营营各类中中低档皮皮革箱包包，以背背柜形式式分布于于商场中中央。针织用品品：主营营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用用品等，以

34、条柜柜加背柜柜形式装装修。化妆用品品：主营营中低档档香水类类、口红红类、护护肤类、洁容类类、美甲甲类、美美发类等等，以柜柜台形式式经营。仿真饰品品：仿真真珠宝项项链等，以柜台台形式经经营。风情饰品品：主营营头饰类类、服饰饰类、手手机饰品品类、假假发类、仿真首首饰、民民族风情情饰品、帽、包包、沙巾巾、花艺艺、布艺艺等，以以柜台形形式经营营。美容美甲甲类：主主营美容容、美发发、美甲甲等。童装玩具具：主营营童服、童装、童车、玩具等等。贴纸照：贴纸照照、自助助卡拉OOK等吸吸引年轻轻人的玩玩意。四、装修修标准商场公共共装修建建议：地面：全部地面面建议用用高级米米白色的的防滑瓷瓷砖，过过道与铺铺位间用用

35、10公公分宽黑黑色长条条瓷砖分分隔线区区分。天花：整个商场场天花统统一喷白白，统一一吊顶。其中，公共通通道部分分采用有有网格状状的栅栏栏吊顶，照明用用白炽灯灯管。二二层女人人世界装装修可采采用天花花布置彩彩色灯光光的效果果，增加加时尚气气氛。墙面：ICI刷刷白。柱子：公共部分分的柱子子用高级级大理石石包装，并留有有电源接接头和广广告灯箱箱位。一楼步行行街外街街铺位装装修：墙面水泥泥抹平，ICII刷白；正门安装装卷闸门门（也可可增设玻玻璃门），门檐檐三米高高左右卷卷闸盒外外设广告告位；一一楼每家家预留电电插座、电话线线、有线线电视接接口；街铺之间间的隔断断用实墙墙。外街铺带带装饰遮遮阳雨蓬蓬另每

36、家商商铺预留留独立的的空调出出口、喷喷淋及烟烟感。外街铺预预留上下下水管及及排烟管管等。每家安装装独立电电表。一楼步行行街内铺铺位装修修：墙面水泥泥抹平，ICII刷白；正门安装装卷闸门门（也可可增设玻玻璃门），门檐檐三米高高左右卷卷闸盒外外设广告告位；内内街铺每每家预留留电插座座、电话话线、有有线电视视接口；铺位之间间的隔断断用白蜡蜡板，高高度为33米左右右，不到到顶。离离天花还还有2.8米高高，顶部部装饰处处理，如如坡屋顶顶处理等等等。每家商铺铺预留喷喷淋及烟烟感。每家商铺铺共用整整个商场场的空调调。每家安装装独立电电表。二楼铺位位装修龙岗女人人世界名称对应的装装修标准准时尚服装装区封闭式为

37、靠墙壁壁铺。相相临铺位位隔断选选用白蜡蜡板，隔隔断为33米左右右，但不不要到天天花，每每个铺位位的顶端端用铁丝丝网封住住防盗，每个铺铺位设消消防喷淋淋、烟感感系统，照明用用白色灯灯管和黄黄色灯管管加射灯灯组合使使用，过过道一侧侧卷闸门门盒部分分做成广广告位；每间铺铺位预留留电话线线、电插插座及电电表。开放式位于商场场的中间间部分。相临铺铺位隔断断选用白白蜡板，隔断高高度不超超过1.4米。铺位靠靠墙两侧侧设0.4米宽宽的单排排货架。铺位中中间部分分设置00.8米米宽的双双排货架架。铺位位内剩余余2条通通道，约约1.22米宽。货架：一一般为“T”字形，货架宽宽度800CM，靠边的的货架宽宽度400

38、CM，为“T”字形的的一半“7”字形。货架是是不锈刚刚制作，高度都都为1220CMM，主要要用于悬悬挂衣物物作展示示用。（如图）中间的货货架除悬悬挂式外外，还有有折叠平平放式。折叠平平放式的的货架一一般高00.9米米，设33层夹隔隔，从地地面开始始每0.3米一一个夹隔隔。宽度度为0.4米，衣物折折叠放置置在货架架平板上上面。（如图）皮鞋箱包包区鞋、包类类开放式式主要由鞋鞋架组成成。在铺铺位的两两侧设单单边鞋架架，中间间放双边边鞋架，共计留留出2条条通道，通道约约1.33米。鞋鞋架的陈陈列与通通道垂直直。摆设设类似开开放式服服装。鞋架：鞋鞋架宽度度70CCM（如如单边鞋鞋架则为为35CCM），左

39、右对对称，高高度1440CMM，中间间一般设设3层夹夹隔，便便于展示示商品。夹隔一一般距离离地面550CMM开始，每隔330CMM设一层层，设玻玻璃展示示板，展展示板宽宽度为335CMM。鞋架架最下端端的展示示板下面面一般为为留空，做存放放货物用用。该类开放放式柜台台的防盗盗：平时时下班后后主要依依靠商场场的保安安看守。下班后后商户自自己一般般都拿一一块布盖盖住商品品就算防防盗，商商场人员员每天统统一入场场和退场场。材料：玻玻璃、隔隔板。针织用品品区采用条柜柜与背柜柜组合式式柜台宽度度50CCM，高高度1000CMM，柜台台后面留留50CCM通道道，背柜柜宽度550CMM，高度度1400CM；

40、背柜上上方可增增加射灯灯条柜样式式：上面面两层（材料玻玻璃，高高度555CM），下面面一层（材料夹夹板，高高度455CM）；背柜样式式：下面面一层（材料:夹板，高度770 CCM），上面一一层四周周固定钢钢管支架架（钢管管支架高高度700CM，支架上上固定网网状丝网网用于挂挂针织品品）；材料：玻玻璃，夹夹板，钢钢管、防防火板等等；化妆用品品、仿真真饰品区区回字形柜柜台制作作两边的柜柜台宽度度50CCM，高高度1000CMM，预留留50CCM通道道，材料料：玻璃璃、防火火板等。条柜样式式：上面面两层（材料玻玻璃高度度55CCM），下面一一层（材材料夹板板高度445CMM）；材料：玻玻璃、夹夹板、

41、钢钢丝等。风情饰品品区条柜与背背柜组合合式制作作柜台宽度度50CCM，高高度1000CMM，预留留50CCM通道道，背柜柜宽度550CMM，高度度1400CM。背柜上上方可增增加射灯灯材料：玻玻璃、防防火板等等。条柜样式式：上面面两层（材料玻玻璃高度度55CCM），下面一一层（材材料夹板板高度445CMM）；背柜样式式：上面面三层（材料玻玻璃），下面一一层（材材料夹板板）材料：玻玻璃、夹夹板、钢钢丝等。美容美甲甲类区独立铺位位，参照照二楼服服装铺位位装修，应考虑虑上下水水管道。每间铺铺位预留留电话线线、电插插座及电电表。童装、玩玩具区童装、玩玩具区域域用条柜柜与背柜柜组合式式柜台宽度度50CC

42、M，高高度1000CMM，预留留50CCM通道道，背柜柜宽度550CMM，高度度1400CM。背柜上上方可增增加射灯灯材料：玻玻璃、防防火板等等。条柜样式式：上面面两层（材料玻玻璃高度度55CCM），下面一一层（材材料夹板板高度445CMM）；背柜样式式：上面面三层（材料玻玻璃），下面一一层（材材料夹板板）材料：玻玻璃、夹夹板、钢钢丝等。另：公共共装修部部分辅以以彩色灯灯饰，创创造出时时尚效果果。二楼楼每间铺铺位预留留1条电电话线、若干电电插座及及一个电电表。对对于柜台台，则每每组柜台台设置22条电话话线，若若干电插插座及一一个电表表。备注：具具体铺位位与柜台台装修标标准，建建议发展展商安排排

43、世方与与装修公公司对接接一次，并考察察华强北北女人世世界、儿儿童世界界商场铺铺位、柜柜台装修修样本。第五部分分 招商商策略一、招商商平面分分割图(待销售售分割图图确认后后制定)二、龙岗岗商业租租金调查查及商场场租金确确定龙岗商场场租金调调查：物业名称称楼层租金（元元/平方方米月）人人购物物广场一楼155 二楼70三楼55集银皮革革批发市市场一楼第一年：55元元；第二二年：665元；第三年年：755元二楼第一年：30元元；第二二年：335元；第三年年：422元三楼第一年：20元元；第二二年：225元；第三年年：300元龙兴国际际一楼112元元/平方方米（第第一年免免半年，下半年年5折，第二年年6

44、折，第三年年8折）二、三四四 楼统一出租租给好百百年楚丰广场场（美妆妆城）二楼60元/平方米米（第一一年免半半年，下下半年55折，第第二年66折，第第三年77折）三楼45元/平方米米，优惠惠同上世贸百货货D区一楼扣点255%，折折算回租租金约为为1000元左右右二楼扣点255%或折折算回租租金约为为60元元左右东部汽配配市场一楼街 铺第一年：免前半半年，后后半年440，第第二年：50，第三年年：600福临百货一楼扣点：220%二楼扣点：114%龙岗中心心城部分分商业街街商铺租租金调查查深惠公路路龙岗段段部分商商铺租金金（按照照使用面面积计算算）店名路段面积（平平方米）租金（元元/平米米.月）雅

45、佳家电电桥西街2282 金芳龙岗段22113 联华宝商商店龙岗段10248 龙岗百货货内铺1471 龙岗百货货某柜台台3200 深惠公路路龙岗段段临街某某五金交交化店铺铺40 80-1130之之间华特商业业服装街街龙平路西西段151181001100之间，每间月月管理费费50元元商场租金金及租赁赁期：楼层租金租赁期一层平均均租金120元元/平方方米月街铺的平平均租金金为1440元/平方米米月内铺的平平均租金金为1000元/平方米米月2年二层平均均租金60元/平方米米.月3年租金策略略楼层时间租金标准准一楼第一年前半年免免租，后后半年租租金为标标准租金金的600%。第二年租金为标标准租金金的80

46、0%备注：两两年内的的平均租租金为555折二楼第一年前半年免免租，后后半年租租金为标标准租金金的600%。第二年租金为标标准租金金的800%第三年收取全额额标准租租金备注：三三年内的的平均租租金为77折租赁期内内实际租租金收益益：一、二层层在2、3年内内实际共共计收取取租金：79770.009*1120*0.555*224+440411.444*600*0.7*336=12662.4462+6111.0666=18773.553万元元三、招商商目标客客户商业步行行街名称对应目标标客户品牌形象象店一条条街龙平路上上的品牌牌名店天虹的二二线品牌牌万佳、世世贸、人人人购物物、国商商美食一条条街1、龙

47、平平路上的的美食店店2、龙龙岗第一一、二市市场的美美食店33、特区区内华发发北、振振华路的的食街日用百货货一条街街1、爱联联步行街街、爱联联市场的的小商品品市场22、龙岗岗第一、二市场场电子用品品一条街街1、龙岗岗电子世世界2、爱联市市场3、龙岗岗第一、二市场场服装鞋包包一条街街1、华特特商业街街2、爱联联、荷坳坳等村墟墟集中地地等3、碧湖湖、紫薇薇花园街街铺群生活便利利店一条条街1、天虹虹的二类类品牌商商2、碧碧湖花园园街铺33、龙平平路、水水果街、富佳街街文具图书书一条街街1、人人人购物44楼文体体城2、万佳33、龙园园路“康力文文体”商场龙岗女人人世界名称对应目标标客户时尚服装装龙岗第一

48、一、二市市场女装装，龙平平路老街街上的女女装皮鞋箱包包龙岗第一一、二市市场，龙龙平路老老街针织用品品龙岗第一一、二市市场、爱爱联、荷荷坳等村村墟市场场化妆用品品龙岗第一一、二市市场风情饰品品：龙岗第一一、二市市场美容美甲甲类：龙岗第一一、二市市场，爱爱联、荷荷坳等村村墟市场场童装玩具具龙岗第一一、二市市场贴纸照龙岗老街街（龙平平东路的的小巷）商家入驻驻条件：一个月月租一个个月押金金。押金金：按照照一个月月的标准准租金收收取。租租金：按按照第一一年的优优惠租金金收取，即标准准租金的的6折。以商场场一楼880平方方米铺位位为例，押金为为月标准准租金为为96000元，租金为为第一年年的优惠惠租金为为

49、57660，进进场成本本共为1153660元的的押金。四、招商商相关法法律文本本招商主要要的法律律文本为为租赁合合同，合合同如下下：龙岗商业业步行街街商城租租赁合同同甲方：深深圳市龙龙盈泰投投资发展展有限公公司乙方：甲乙双方方本着平平等、互互利、自自愿的原原则，经经友好协协商，签签订本租租赁合同同，以资资共同遵遵照执行行。铺位设立立与经营营范围 第一条条、乙方方租赁经经营场所所（铺位位）位于于深圳市市龙岗区区龙岗深深惠路*号龙龙盈泰商商业中心心 层层 号铺铺位，建建筑面积积为 平平方米。 第二条条、乙方方经营的的商品须须服从甲甲方商品品功能分分区规划划，不允允许经营营非本区区域规划划商品。乙方

50、经经营范围围包括各各类日用用百货、女性消消费品、文化娱娱乐商品品等（特特殊区域域除外），否则则甲方有有权单方方面解除除合同，乙方所所缴保证证金概不不退还。第三条、租赁期期限自 20004年11 月 1 日至20005/20006 年年 122 月331 日。（备注：初定期期限为自自20004年元元月一日日起；一一楼租期期为二年年，二楼楼租期为为三年）。 第四条条、乙方方自行装装修其铺铺位，其其装修设设计、色色彩须与与商场整整体设计计、色彩彩相协调调。其设设计、装装修方案案经甲方方书面同同意方可可实施。装修过过程还必必须遵守守甲方制制定的有有关装修修规定。 第五条条、合同同签订之之后，乙乙方于

51、年 月 日前前提出装装修方案案并报甲甲方批准准，方可可入场装装修。 第六条条、租赁赁期内，乙方如如有特殊殊原因将将铺位转转租，必必须经甲甲方书面面同意，并将原原合同交交回，由由甲方与与第三方方重新办办理相关关手续。 第七条条、商铺铺面积一一经确定定，乙方方不得任任意改变变，若乙乙方随意意增加占占用面积积，每多多占一平平方米，应向甲甲方交纳纳人民币币二千元元每平方方米的违违约金。商品管理理 第八条条、乙方方须自行行对其自自有财产产进行投投保，并并自行承承担相应应费用。 第九条条、乙方方的经营营商品须须符合中华人人民共和和国产品品质量法法以及及其他法法律法规规。如有有违反甲甲方有权权要求工工商部门

52、门对其经经营商品品不合格格产品没没收、并并予处罚罚，乙方方所缴纳纳的保证证金概不不退还。营业管理理 第十条条、有关关乙方需需遵守甲甲方营业业时间的的规定。若甲方方整体布布局调整整改造要要求乙方方停业，乙方必必须服从从甲方安安排，停停业期间间乙方免免交有关关费用（甲方另另行安排排场地给给乙方营营业者除除外）。 第十一一条、甲甲方统一一组织的的促销活活动，乙乙方有义义务积极极配合与与参与，否则视视为违约约行为。 第十二二条、甲甲方可根根据经营营情况对对商场商商品布局局进行调调整，乙乙方应当当配合甲甲方，调调整前双双方另行行签订合合同。 第十三三条、房房屋租赁赁期满或或因乙方方违约等等原因导导致合同

53、同提前解解除，房房屋的装装修无偿偿归甲方方所有，乙方不不得拆除除、甲方方也不对对乙方进进行任何何补偿。四、费用用缴纳 第十四四条、乙乙方须于于25日日至300日交纳纳次月的的各项费费用，应应缴费用用：1自商商场开业业之日起起按甲方方管理规规定交纳纳相应的的管理费费用、广广告费（管理费费 * 元/月月.月平平方米，广告费费（由发发展商及及经营管管理公司司确认） 元/月.平平方米，收费标标准按国国家每年年的物价价指数调调整），即合计计收取次次月管理理费人民民币 * 元。（大写写人民币币 * 元元）2、商场场标准租租金为每每月每平平方米人人民币 元整整。A、第一一年前半半年免收收租金，商场自自入伙之

54、之日起即即 20004 年 11月 1 日至至20004 年年 6 月 30 日。B、第一一年后半半年租金金六折，自 20004 年 7 月 1 日至 20004 年 12 月月 31 日收收取租金金每月每每平方米米人民币币 72/54 元整，合计每每月租金金 * 元整整。C、第二二年商场场租金八八折，自自 20005 年1 月月 1 日至20005 年年 122 月 311 日收取取租金每每月每平平方米人人民币 966/722 元整，合计每每月租金金 元。D、第三三年商场场租金为为标准租租金，自自 20006 年 1 月 1 日至至20006 年 12 月 311 日收取取租金每每月每平平方

55、米人人民币 90(只有二二楼) 元整整，合计计每月租租金* 元。3、公摊摊水电空空调费按按照政府府有关规规定或双双方之约约定各自自分担，超出分分摊公共共用电部部分，按按照实际际电表读读数收取取，电费费标准按按照供电电局公布布的收费费标准，甲方不不收取任任何中间间费用。（注：公共用用电指甲甲方负责责安装（KW/h）电量量是所有有公众服服务耗电电设施之之用电；超出分分摊公共共用电部部分的用用电指各各商铺内内乙方经经甲方书书面同意意自行安安装服务务于本商商铺的各各种耗电电设施，均由各各商户安安装的独独立电表表计量其其用电量量）。4、商户户自行缴缴纳国家家规定的的工商管管理费用用与税费费。第十五条条、

56、乙方方在签订订合同时时须向甲甲方交纳纳保证金金，保证证金按每每平方米米 元元标准收收取，合合计人民民币 元（ 元元）。第十六条条、乙方方在进场场装修铺铺位前须须向甲方方预缴首首月租金金，即首首年的第第七个月月租金人人民币 * 元（ * 元），及前前二个月月管理费费人民币币 * 元元（ * 元），合计计合计人人民币 * 元（ * 元）；方可可进场装装修。 第十七七条、如如乙方延延迟支付付应缴款款项超过过30日日，则甲甲方有权权从第331日起起每日收收取相等等于每月月租金55%的费费用作为为滞纳金金，并可可对该单单元采取取停水、电供应应或封闭闭其营业业场所等等措施，如乙方方延至第第60日日仍未缴缴

57、清费用用，则甲甲方有权权单方面面解除合合同。乙乙方所缴缴纳的保保证金概概不退还还。甲方方有权通通过各种种途径追追索。 第十八八条、甲甲方自商商铺交付付乙方使使用之日日起一年年内承担担保修责责任，若若因非甲甲方责任任造成商商铺设施施损坏，甲方可可协助维维修，维维修费用用由乙方方承担。 第十九九条、本本合同有有效期满满，乙方方无违约约行为并并缴清租租金及各各项应缴缴费用，完好无无损的搬搬出租用用单位后后，甲方方将所收收保证金金不计息息退还乙乙方。合同解除除 第二十十条、如如乙方违违反下列列任何一一项约定定者，甲甲方有权权单方解解除合同同，乙方方不得要要求甲方方退还乙乙方缴纳纳的保证证金。并并需缴清

58、清所有应应缴费用用，如因因乙方原原因造成成甲方或或第三者者信誉、人身、经济损损失的甲甲方有权权暂留乙乙方所有有物品、商品，并通过过合法途途径加以以变卖以以弥补甲甲方或第第三方损损失，若若变卖款款项仍不不足以弥弥补甲方方或第三三方损失失时，乙乙方仍需需补足：乙方欠缴缴租金达达一个月月以上（含一个个月）乙方所拖拖欠各种种应缴款款项合计计相等于于一个月月租金的的金额;未经甲方方书面同同意，擅擅自改变变合同约约定的承承租房屋屋用途；未经甲方方书面同同意，乙乙方擅自自将商铺铺转租、转包或或允许他他人使用用；未经甲方方书面同同意，乙乙方擅自自停止营营业；严重违反反有关管管理规定定，经甲甲方书面面通知而而不

59、改变变；经营过程程中有严严重损坏坏甲方利利益的行行为；被国家有有关部门门查封、停止营营业整顿顿或停止止处罚的的。增补条款款第二十一一条、本本商场约约定进场场装修时时间为 20003年 12月10 日至20003 年12 月* 日，商商场开业业时间定定于 20004 年 元元 月 1日。甲方乙乙方双方方必须严严格遵守守以上装装修、开开业时间间，如乙乙方未按按照以上上时间对对租赁的的铺位装装修、开开业，甲甲方有权权单方解解除本合合同；如如甲方未未能按照照以上时时间交付付结乙方方装修或或者开业业，乙方方有权单单方解除除本合同同，甲方方双倍返返还租赁赁保证金金。 第二十十二条、合同期期满或因因乙方违违

60、约等原原因导致致合同提提前解除除的在接接到甲方方书面通通知七日日内乙方方应办理理撤场手手续，逾逾期甲方方对乙方方物品不不负责保保管、所所有损失失由乙方方自行承承担。 第二十十三条、合同有有效期内内，因不不可抗力力或政府府征用土土地，本本合同自自行终止止，甲方方或乙方方均不得得向对方方要求赔赔偿或补补偿。 第二十十四条、合同有有效期内内，乙方方所发生生的债权权、债务务、纠纷纷、诉讼讼等概由由乙方负负责，与与甲方无无关。乙乙方不得得将租铺铺及原甲甲方所有有设施、物品向向任何单单位及个个人进行行抵押、担保、转租、转借。否则甲甲方有权权单方面面解除合合同，并并向乙方方追偿损损失。 第二十十五条、乙方的