美国住宅开发的九大步骤

1、文档编码 : CH8X3G2E6H8 HL4Y6L2U7W2 ZQ1N10E7B8Q1美国住宅开发的九大步骤美国房地产开发历史较长,已经形成一套完整的体系,房地产开 发、建设和经营治理方面的法制也比较健全,开发程序环环相扣,保 证房地产业的顺当进展；美国人口产生率虽然不高,但移民多,这就要求为新增人口供应住房；居住建筑的开发是美国房地产开发的重点；美国房地产开发特殊是在居住建筑开发方面积存了丰富的体会,制定了比较完备的法规制度,值得我们借鉴；本文将以纽约州的开发程序为主进行争辩；、市场分析 Market Analysis 1.人口 Population：人口的增长速度是预示房地产需求的最主 要

2、的指标；人口增长包括自然增长和移民增长；增长可能是连续的或 季节性的；2.就业率 Employment 就业率的增长表示生产的进展,也就预 示着房地产市场的富强；3. 收入 Income: 家庭收入的多少准备了它买房的才能；美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的 25%为宜,加上其他贷款 如购买汽车 的月供总计不应超过其家庭收入的 35%O以年息5.5 %的 25 年贷款运算下来,可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右；4. 供求关系 Supply Demand : 5% 的空房率 Vacancy Rate 可以作为供求的临界线；可将实际空房率如 5 %乘以该地区年平均 出 售

3、房屋的套数,求得余外房屋的套数；在这些余外房屋售出之后,即可开头 新一轮开发活动；此外,仍应调查,现有空房都是什么类型 的,其价格如何；5. 可行性争辩 Feasibility Study : 技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行,而且要进行多种方案的比较；在进行经 济可行性争辩时,可接受编制现金流量表的方法来进行分析,这是最 便利和直观的,便于调整分析；二、选址 Site Selection 美国全国各城镇都有自己的规划法,依法对所管辖的土地作出用途规划,城市和郊区都有详细的规划图,规定了每一块土地 的用 途,建筑物的类型等；各州的规定不尽相同,但大同小异；选址就是寻求有开发价值的土地；

4、一般是生地,但也可以是熟 地；所谓熟地是指已经开发,在地上建有道路,在地下已敷设公用设 施管网的土地；美国兴建住宅极少进行城市旧房拆迁改造；选择地块要素 Site Factors 主要有以下内容：1.交通 Transportation: 距离高速大路、火车站或汽车站的远近 ; 是否要修筑连接支路,或购买通过权,是第一要考虑的；美国地方政 府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某一地块的先决条件；在这种情 况下,应将筑路费用计入成本,并应明确日后谁负责该路段的爱惜；2. 上下水 Water and Sewer:要从市政当局获准,从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够的排污 量；得不

5、到足够的排污量常常成为开发的一个难题；3.公用设施 Utilities电力、煤气、 电话、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设；具一份保函,保证在建成后的一年内能售出或租出 元,使各有关公司能收益,回收投资以致盈利；但开发商要出 15%的居住单4.大小和形状 Size and Shape:地块不宜太小,小地块建不了几栋房,但花费的精力并不少；太大的地块应分片购进,滚动开发；畸形地块会使道路和管线加长,施工费用增大；5. 地貌 Topography: 地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量；地势平缓使土方工程量小,但增加排水工程费 用；过于陡斜的现场有时使土方工程量太大,

6、将使清场费用增大；林木茂密的现场,6. 土质 Soil: 脆弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻 烦；如 地表全是岩石必要进行大量爆破作业,也是不适宜的；最终,地下水 位不应过高；7. 景观 View 美国人选住宅特殊留意景观,水边是正确选择,其次是树林边等；&位置 Location美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是：“ 位置、位置、仍是位置” ；地块的位置很大程度上准备 着开发的成败；位置的优劣因多种因素而定,其中最主要的一条 是距离城市中心的远近；距离城市中心近一些,交通费用少一些,上下班时间省一些；因此,距城市中心较近的住房房价高,但简洁出 售；但是,距城市中心愈近,地价愈咼；开发商在选

7、址时,要多方比 较,以期获得最大收益；二、估价 地块初选后,接下来就应对其做出估价；美国地产估价通常采用的方法有：成本估价法 Cost Approach to Value、纯收益法 Income Approach to Value 和市场比较法 Market Comparison Approach to Value O估价只有估价协会的成员才有资格来承担,由他 们 提出估价报告；四、组织形式 Organization 美国房地产企业没有资质要求,可以由个人、集体或公司经 营；1 .个人经营Individual Proprietorship: 以个人的名义,不成立任何公司或经济实体来购地开发；这

8、是小规模开发最常用的形式；由于没有成立任何经济实体,所以不缴纳任何营业税和公司 所得税,全部收益都归在个人名下；但利润收入较多时,缴 税,使收益锐减；另外,风险将全部由个人承担；纳按累进 运算的个人所得2. 合伙关系 Partnership: 这是中、大型项目常用的组织形式；往往是开发商邀请地主和有才能出资的个人或企业参加合 伙关 系；地主因投入土地,而占有确定的股份 一般为 35. 55%其他岀资人按其投入资金的多少也占有确定比例股份；开发商除投入确定数量的资金外,仍因负责经营治理而占有比其投入资金 应占份额更多一些的股份；上面所说的这种合伙关系是合伙关系中的 一种,被称作“ 有限合伙关系”

9、 ；在这种合伙关系中,开发商是总合伙人,负责经营治理,责任是无限的；其他投资者是有限合伙人,有 权监督审查,责任是有限的；合伙关系虽然是一个 组织,但美国法律 仍把它视为个人的集合；因此,也不缴纳营业 税,收益支配给每个参加的人 包括法人 ,各人向国家缴纳个人所得税；3. 股份公司 Corporation:这是长期、连续项目开发最常用的组织形式；它的优点是把个人和公司从责任上分开；股东们可以支配到公 司的全部收益,但公司的风险分摊到股东头上的只限于他投入的股金,而不象以上两种形式,风险将全部个人或参加人 承担；另外,股份公司的股份可以自由转移,并不固定在某个人的名 下；股份公司的缺点是：要缴纳

10、两层税；先要在公司一级缴纳公司所得税,分到个人手上以后,仍应缴纳个人所得税；二是治理费用大；受到联邦或州政府法规的约束较多；五、购地贷款 Land Loan 地址选定,机构组织起来之后的第一件事就是查找购地贷 款,购 进土地；即或象前面提到的,地主投入土地,但地主往往 部分仍要求以现金支付只肯投入一部分,余下银行接到申请贷款的报告后,要组织自己的房地产部门 美国商业银行都设有房地产部 的人员对报告的内容进行核实,要对地块重新估价,而不是以申请人的估价为发放贷款的依据；美国许多商业银行发放房地产贷款,一般储蓄银行和保险公司有时也发放此项贷款；这种贷款都是抵押贷款,只能拿到银行对该 地块估价的 6

11、0. 80% 视市场兴衰 的贷款；开发商筹足地 价款后,仍应托付产权保险公司Title Insurance Co.进行厂权审查,审查该地块是否“ 干净Clear有没有“ 纠纷Encumbrances ；所谓纠纷是指：附加用途限制ZoningRestriction, 地役权 Easement, 扌氐押 Mortgage, 留置权 Lien,未付费用Charges, 未付税金 Unpaid Tax, 未了诉 讼等Pending Legal ActionO这些纠纷一般应在土地过户前全部予以清除；买房买地到银行申请抵押贷款,银行确定要你出示产权 保险证书；产权保险是一次性付费,终身收益；而且产权保险的

12、费率很低,只有房地价的0. 3 0. 5%o在筹足贷款,弄清产权之后,即可成交过户；六、土地过户 Closing 过户是开发商、地主和银行进行签约的会议；除了三方代表和他 们的律师之外,产权保险公司的代表也应参加；另外,地主一方有关 该地块的债权人或受权人 如有时 也应参加；在会上,银行受开发商的托付将贷款,开发商将自筹地价款交地主；开发商和银行签订土地贷款协议书Land Loan Agreement , 地主将地契和产权保险文件交银行；开发商和地主签订土地买卖协议 书Agreement of Sale；与此同时,地主向有关债权人清偿债务,债权人签署释放书Release . , 将地上的纠纷清

13、除；上述各项文件都必需有律师的签字和公证人的公证方能生效；成交会后的一件重要的工作就是在该地块管辖的地方政府进行产权和抵押登记,这样才最终完成产权的转移；购地贷款的偿仍是按售房情形分次进行的；例如,该地块上共建造了200 套住宅,就把地块理论上划分成200 小块,每售出一套住宅偿仍相当一小块地的贷款,贷款银行出具这一小块地的 释放书 Rel ease ；七、 开发建设 Development and Construetion 地块和地上建筑物可同期开发,也可分期开发；分期开发就是进 行场地平整,埋设地下管网,兴建公用设施,修筑道路,进行绿化,待以后由同一开发商或转手由另一开发商,再新建造房屋；

14、1. 设计和报批 Design and Permit : 无论是单栋建筑、综合大楼或住宅小区,开发商的第一步就是做出总体规划- 总平 面设计和建筑物的初步设计,报建设局批准；这一次报批主要是审核各项指标,如建筑密度、容积率、道路、绿化等；批准后再进一步做 出施工图,再行报批；其次次报批主要审查各项标准,如防火,卫生等方面是否符合相应的标准；批准后,缴纳建设许可费 Building Permit Fee 和施工监督费 Building Inspector Fee, 即可开头施工；2. 施工贷款 Construction Loan：开发商可以向银行申请施工贷款,贷款的条件往往是：1 贷款分期发放,

15、每次由开发商依据实际发生的费用 发 票 填写申请贷款的数额；2 协商一个贷款累计发放的最高限额；3 以售房收入的大部分 70%左右 仍贷；从以上条件中可以看出,开发商在施工开头,仍没有实物进度时 是拿不到施工贷款的；所以,开发商仍应自筹一部分资金用于启动；由于每笔贷款的大部分用于仍贷,因此,在某个时期会显现一手仍贷一手借贷的情形；从贷款条件中仍可以看出,开发商没有可能把贷款 挪作它用；施工贷款虽是抵押贷款,但勿须进行抵押登记,抵押物是开发了 的土地 其次抵押 和正在建设的房屋；3. 建筑许可 Construction permit:开工前报批得到的许可证应当 齐备,它们是：1规划许可 - 由规

16、划局签发,确认建筑类型、规模符合规划要求；2 市政许可 - 由市政局签发,确认地上车库、车道,地下管网符合规范和市政建设的要求；3 给水、排水许可 - 由水务局签发,确认已取得所需生活用水和消防用水量的许可；确认已取得排污量的许可；4消防许可一由消防局签发,确认室内疏散通道、出口和室外消防车道符合要求；室内外消防系统符合要求；5历史文物许可 - 由文物局签发,确认爱惜建筑和文物处理得当；6其他许可一各州依据当地详细情形,仍有相应的规定；4. 建筑施工 Construction：美国实行招标承包制,米用国际上惯用的施工治理体制；这就是由开发商Owner、承包商Contractor 和监理工程师

17、Inspector 三方组成的治理体系；近来,由于施工公司 承包商 愈来愈趋向专业化,一个专业承包商很难担当 起总承包商的角色,需要一个统筹支配、调度全局的人物；于是在美国开头接受一种新的建筑施工治理体制；除上述三方外,又加进施工 治理经理 Construction Manager o 施工治理经理不仅承担了原总承包商在施工中的组织、和谐各分包商的工作,而且在前期就参加设计和预算的询问顾问,会同建筑师预备 招标文件,进行招标和评标,参加选拔承包商和签订合同,最终,参 加工程的竣工验收；工程施工除了受开发商雇佣的建筑师和治理经理的监督外,在质量上仍受政府部门监理的监督检查,参加施工各分包商在进入

18、工地后,都要主动与监理取得联系,向其报告施工进度,隐匿 工程 掩盖前要通知监理前往验收；分部工程完工后须经各分管监理验收签字；工程竣工后,只有在各分部分项工程全都验收合格,才 能拿到使用许可证书；这一套质量监督体系,对保证工程质量起到了 很好的作用；5. 建筑使用许可 Certificate of Occupancy : 住户入住前,开发商必需拿到该建筑物的使用许可；取得使用许可说明该 建筑 物已经完成,符合国家规定的规范和标准,可以使用；所以必需完成 下面各项检查,并取得相应的批准：1建筑物的立面、外观符合设计要求,人行道和连接市政道路的通路已经完成；2全部消防报警、消火栓、应急发电机和其它

19、安全设施业经消防部门验收通过；3 给排水工程获得批准；4 电气、电梯、锅炉均获批准；5地基、基础、防火、混凝土工程、钢结构工程均已经有关部门验收通过；6 全部标志均已树立,如出口、荷载才能等；7 全部费用均已缴纳；八、租赁与销售 Rent and Sale:在美国有许多沟通买卖双方的渠道1 .信息网络 Information Network 1报纸- 报纸在周末开创专版刊登房屋出租、出售广告; 2 互联网一开发商和个人把房地产出租和出售的信息资料公 布在互联网上,各地的经纪人和个人都能便利、快捷地从网上查到自 己要求的资料；3刊物- 各地经纪人事务所定期出版房产出租、出售信息、资 料的刊物,免

20、费散发传播信息；2. 企划书 Offering Plan : 4美国纽约州,为了广大居民的利益,对多户住宅、公寓、住宅小区房屋的销售有一套严格的要求,这就是 开发商在售房前,应向司法部递交一本企划书企划书应包括的内容在商业基本法中有明确的规定；这些内容包 括：兴建公寓的目的 - 一般公寓,老人公寓,低收入公寓等；房屋设计和技术说明；房屋的售价,销售合同的格式；分期付款赞助 方案；公寓房管委员会的组成和治理费的构成及数额等；有关的建筑 师、工程师、律师都要分别在书中签字；开发商以发起人的名誉宣誓签字；企划书一经批准,开发商即应遵照执行；只有在企划书批准后 才答应进行销售；销售时应向买主出示企划

21、书,成交后买主应得到一 本；在公寓单元总数的15%售出后的两年内,开发商是当然的治理委员会主任；实际上是对其开发的公寓的各方面考查两年,补偿缺 陷；此后,由住户组成的业主协会另行聘用治理人员；2.销售机构：少量房屋单元的出租和出售勿须设立特地机构, 只要在某个经纪人事务所登记即可；但大批新建房屋的出售出租,就 要设置销售机构进行推销；这种机构很少是由开发商自己来治理的,大都托付一家销售公司来治理；这样虽然化费售房金额 效率比自己办理要 高得多；2. 3%的代理 费,但可省去许多麻烦,而3. 房产销售： 销售办公室开张营业后, 通过各种媒体把信息传 递出去,当然就会有人来参观选购；在市场正常的情

22、形下,平均每 20 个参观者,应有一户签约购买；有意购买者：1要填写买主登记表一内容包括姓名、职业、现住址、收入、家庭人口、迁移缘由、欲购单元号、估量签约和迁入时间 等；2 获得一本企划书；3付订金,一般在 $500 元左右,实际上是企划书的押金；无意购买者退仍企划书,就开取回订金；有意且有才能购买者,就与开发商签署买房协议书,买主付 20%的 头款；这笔钱存在开发商的律师的特殊帐户上 EscrowAccount, 双方都不能动用；至此,房产的买卖尚未完成；纽约州法律 规定,新建住宅公寓只有在单元总数的15%售 租 出后买房协议书方能生效,入户；这是由于在住户少于 15%时,组织不起来业 主委

23、员会和房管会；所以,提前签约的买主并没有把房价款交足,也 不能入住；如某买主急于迁入新居,也有有一个变通的方法；那就是签署一份租赁 - 买房协议书,买主先以租赁的方式迁入,付租金；但这些租金的一部分 一般在 50%可在日 后冲顶房价款； 待到买主达到 15 %以后,协议生效；于是,召开过户 会；九、房产过户 （Closing ）过户是房产交易过程的最终一个环节；过户前要预备好一切有关文件,过户会要有各方有关人员参加,签署各种文件,交割各种 款项和费用；1. 文件（1）合同：合同是房屋交易的基础文件,合同应包括以下 一些内容：1） 买卖双方的姓名（假如是个人）或名称（假如是单位）和住址或办公地址；个人如有配偶就应写上夫妻双方的姓名；单身注 明单身；离婚注明离婚日期；鳏寡注明丧偶日期；2）