项目总体定位提案报告课件

中信泰富朱家角项目总体定位提案报告DATE-2006-9.中信泰富朱家角项目DATE-2006-9.2“三城七镇”的启示本案土地属性分析本案整体规划思路本案一期产品定位公司简介.2“三城七镇”的启示.3PARTONEPARTONE“三城七镇”的启示中信泰富朱家角项目总体定位报告三城七镇概况重点镇区规划重点镇区比较定位方向启示.3PARTONE“三城七镇”的启示中信泰富朱家角项目总体4三城七镇概况三城七镇概况PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.4三城七镇概况三城七镇概况中信泰富朱家角项目总体定位报告.5上海城市发展战略未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。

21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序集中，构筑上海现代城镇体系。三城七镇概况PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.5上海城市发展战略未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延6“以产业带动区域发展”三城七镇概况PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.6“以产业带动区域发展”三城七镇概况中信泰富朱家角项目总体7三城七镇分布图中信泰富朱家角项目总体定位报告.7三城七镇分布图中信泰富朱家角项目总体定位报告.8风格产业支撑规划总人口新城规划总面积特色区面积嘉安新城德国汽车、房地产和旅游50万人122平方公里5平方公里临港新城德国先进制造、现代物流、研发服务、教育培训、出口加工、内外贸易83万人293平方公里95平方公里松江新城英国大学城、电子制造业60万人63.46平方公里1平方公里闵行浦江镇意大利IT、软件50万人102平方公里2平方公里崇明城桥镇生态海岛花园长兴海洋装备岛20万人26.12平方公里南桥奉城镇西班牙现代农业40万人32平方公里

浦东高桥镇荷兰物流、旅游、现代农业35平方公里1平方公里金山枫径镇北美特色石油化工38万人34平方公里宝山罗店镇瑞典旅游、休闲、会议60万人50平方公里1.2平方公里青浦朱家角镇古镇水乡旅游、休闲品制作50万人53.8平方公里7平方公里三城七镇规划指标三城七镇概况PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.8风格产业支撑规划总人口新城规划总面积特色区面积嘉安新城德国9重点镇区规划研究松江新城浦江镇罗店镇朱家角镇重点镇区规划PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.9重点镇区规划研究松江新城重点镇区规划中信泰富朱家角项目总体10松江新城风格英国规划人口50万人规划面积60k㎡核心城面积1k㎡产业支撑电子制造业功能分区城市中心区、英式风貌区、新城示范区.10松江新城风格英国规划人口50万人规划面积60k㎡核心城面11

整个松江新城区分为四大板块。一为大学城，占地约6平方公里，共7所大学，已全部建成，交付使用。第二为中央商务区，启动较早，早已经全部完成。第三为轨道交通区域，近2平方公里，正在紧锣密鼓的建设，预计今年可以完成65%以上。第四就是以泰晤士小镇为代表的占地近7平方公里的一个较为高档的国际社区，到年底可以完成70%的工程量。其他配套设施，诸如法院、检察院、学校，医院等公共机构，超市、大卖场、酒店等都已经全面竣工。重点镇区规划PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.11整个松江新城区分为四大板块。一为大学城，12英式风格文化新城1平方公里特色风貌区规划，30万平米湖泊水域围合，情系英伦，生活在泰晤士小镇。游艇码头、主题公园、超市、酒店、诊所、学校、文化及休闲双会所、婚庆礼堂、商业中心，英国小镇生活场景。独栋别墅、联排别墅、多层公寓，多样空间多样生活，全部贯穿商业地带，都会住宅新体验。泰晤士小镇C区沿湖兴起的商业TOWNHOUSE。松江新城核心区：泰晤士小镇.12英式风格文化新城1平方公里特色风貌区规划，30万平米湖泊13浦江镇风格意大利规划人口8万人规划面积102k㎡核心城面积10.2k㎡产业支撑IT、软件功能分区混合型居住社区，世博森林.13浦江镇风格意大利规划人口8万人规划面积102k㎡核心城面14新浦江城中心城区意大利生活小镇.14新浦江城中心城区意大利生活小镇.15罗店镇风格北欧规划人口3万人规划面积6.8k㎡核心城面积1.2k㎡产业支撑旅游、会议功能分区罗店老镇、新镇镇区、罗南老镇、东部生态园区、东北部工业区和北部仓储区.15罗店镇风格北欧规划人口3万人规划面积6.8k㎡核心城面积16

罗店北欧新镇规划.16罗店北欧新镇规划.17朱家角镇风格古镇水乡规划人口10万人规划面积8.14k㎡核心城面积1.23k㎡产业支撑特色旅游功能分区古镇区、老镇区、新镇区.17朱家角镇风格古镇水乡规划人口10万人规划面积8.14k㎡18青浦朱家角镇中式水乡中信泰富朱家角项目总体定位报告.18青浦朱家角镇中式水乡中信泰富朱家角项目总体定位报告.19重点镇区与朱家角镇的比较地理位置交通规划规划人口地块属性规模比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.19重点镇区与朱家角镇的比较地理位置地块属性比较中信泰富朱家20地理位置行政区域距离市中心松江新城松江30km新浦江镇闵行17km罗店新镇宝山28km朱家角镇青浦47km中信泰富朱家角项目总体定位报告.20地理位置行政区域距离市中心松江新城松江30km新浦江镇21交通规划快速干道交通干道轨道交通松江新城沪杭高速公路沈砖公路R4轻轨（建设中）新浦江镇——浦星公路M8（建设中）罗店新镇沪太路朱家角新镇A9318国道低速磁悬浮（预计2011年开通，目前尚未开工）新城镇均有快速道路与主城相联接比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.21交通规划快速干道交通干道轨道交通松江新城沪杭高速公22地块属性风格规划设计开发主题产业依托松江新城英国英国阿特金斯国际有限公司英式风格文化城大学城、电子信息制造业新浦江镇意大利意大利格里高蒂建筑设计公司意大利魅力之城漕河泾工业区，世博基地罗店新镇北欧瑞典SWECO集团参与规划

北欧风格高尔夫会议中心，科技园朱家角镇中国李祖原事务所新型江南水乡朱家角古镇旅游业比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.22地块属性风格规划设计开发主题产业依托松江新城英国英国阿特23规模—占地总占地50平方公里以上，其中中心城区以居住、商业、办公为主，规模为10%-20%。总占地中心城区占地松江新城60平方公里22.4平方公里新浦江镇100平方公里10.6平方公里罗店新镇50平方公里6.8平方公里青浦朱家角镇138平方公里8.14平方公里比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.23规模—占地总占地50平方公里以上，其中中心城区以居住、商24朱家角镇优劣势总结与上述重点规划镇区相比较，朱家角镇自身的优劣势如下：优势：江南古镇旅游资源周边环境优越自然景观优势明显无产业污染上海唯一一个中式风格的重点开发镇区劣势：地理位置距离市中心较远镇区人口较少，人气不足目前居住人口导入缓慢区域购房客外流现象严重朱家角镇自身名气尚待提升镇区产业支撑不足比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.24朱家角镇优劣势总结与上述重点规划镇区相比较，朱家角镇自身25定位方向启示定位方向启示PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.25定位方向启示定位方向启示中信泰富朱家角项目总体定位报告.26“三城七镇”的定位核心松江新城新浦江城罗店新镇传统的卫星城在传统的“5+2”的生活模式中，均以“5”为目标客户中信泰富朱家角项目总体定位报告定位方向启示PARTONE.26“三城七镇”的定位核心松江新城传统的卫星城在传统的“5+27朱家角新镇的核心资源朱家角新镇优势：自然资源丰富若同样以“5”为目标客户，存在较大的劣势劣势：距离远，交通不便是否可以考虑以“2”为目标客源？》中信泰富朱家角项目总体定位报告定位方向启示PARTONE.27朱家角新镇的核心资源朱家角新镇优势：自然资源丰富若同样以28地理位置地块经济参数自然资源人文底蕴周边配套未来规划本项目核心资源土地属性PARTTWOPARTTWO土地属性分析中信泰富朱家角项目总体定位报告.28地理位置土地属性PARTTWO土地属性分析中信泰富朱29朱家角人民广场虹桥机场上海南站距：人民广场47公里徐家汇40公里虹桥机场34公里徐家汇地理位置较偏，距市中心较远地理位置土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.29朱家角人民广场虹桥机场上海南站距：人民广场47公里徐家汇30地块经济参数占地面积（万m2）建筑面积（万m2）容积率用地性质83680.7商业、住宅朱家角古镇朱家角行政中心国家粮仓大淀湖淀浦河珠溪路康桥水乡本案尚都里朱家角高级中学土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.30地块经济参数占地面积建筑面积容积率用地性质83680.731

本次开发的D16与D17地块之间有一条天然通航河道——朱昆河，宽约20米，目前水质较差自然资源土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.31本次开发的D16与D17地块之间有一条天然通航河32

本案的D16地块西临本区域内一条南北贯通的景观大道——珠溪路，该大道为政府斥资两亿精心打造，且由泛亚易道设计规划自然资源土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.32本案的D16地块西临本区域内一条南北贯通的景观大33

本次开发地块北临新盛路，是一条双向双车道的非主干道，其中包括一段正在施工的路面桥，连接本项目D16、D17地块，整条道路较平整，且两侧有一定绿化自然资源土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.33本次开发地块北临新盛路，是一条双向双车道的非主干34

本项目东面可眺望大淀湖，有一定的湖景优势，该湖目前在进行水系综合整治，总投资9608万元，工程工期约为15个月自然资源土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.34本项目东面可眺望大淀湖，有一定的湖景优势，该35人文底蕴

上海市政府命名的首批四大古镇之一，包括“王昶纪念馆”、“大清邮局”、“远古文化展示馆”等设施，人文资源丰富。土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.35人文底蕴上海市政府命名的首批四大古镇之一，包括“36周边配套本案地块区域土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.36周边配套本案地块区域土地属性中信泰富朱家角项目总体定位报37从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街区，而该地区主要是以旅游风景区为主。而淀浦河以北地区，未来规划将成为居住区，而现阶段该地区生活配套和市政设施都较少。周边配套土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.37从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中38未来规划土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.38未来规划土地属性中信泰富朱家角项目总体定位报告.39上图中的绿色区块为一级居住用地，可以看出西面、北面将是今后朱家角镇的一个主要居住区。朱家角水系较丰富，而本项目正处于大淀湖西面，可充分利用水系优势。因此本项目可充分利用整体规划和水系优势，打造成区域内的精品。未来规划土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.39上图中的绿色区块为一级居住用地，可以看出西面、北面将是今40〉本项目土地核心资源土地属性PARTTWO丰富的自然景观资源深厚的人文底蕴旅游风景区的规划从土地属性来看，本项目具备了以“2”为目标客源的条件中信泰富朱家角项目总体定位报告.40〉本项目土地核心资源土地属性丰富的自然景观资源深厚的人文41PARTTHREEPARTTHREE本案定位及规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告项目特征本案定位本案规划理念产品开发模式.41PARTTHREE本案定位及规划理念中信泰富朱家角项42〉本项目之于上海项目特征PARTTHREE我们不是房地产项目而是要运营一座城市给予这座城市灵魂与生命推动了一种新的生活方式中信泰富朱家角项目总体定位报告.42〉本项目之于上海项目特征我们不是房地产项目中信泰富朱家角43〉本项目之于上海人项目特征PARTTHREE中信泰富国际名牌荟萃时尚前沿中信泰富品牌旗帜下的一切，都是与时尚、品味、创意、国际同步的这个项目所推崇的LifeStyle也就等同于“中信泰富广场”所陈列的fashionstyle中信泰富朱家角项目总体定位报告.43〉本项目之于上海人项目特征中信泰富国际名牌荟萃时尚前沿中44〉本项目之于朱家角项目特征PARTTHREE朱家角之前是什么并不重要重要的是在本项目入市之后人们对朱家角的重新评论，必须是新时尚生活，新休闲乐活，新创意部落中信泰富朱家角项目总体定位报告.44〉本项目之于朱家角项目特征朱家角之前是什么并不重要新时尚45〉项目定位本案定位PARTTHREE以“2”为目标客群居住人群不足，导致整个社区的人气不足不适合本项目大规模社区的要求要求我们将“2”放大提倡“4+3”的生活模式中信泰富朱家角项目总体定位报告.45〉项目定位本案定位以“2”为目标客群居住人群不足，导致整46〉“4＋3”魅力生活本案定位PARTTHREE“4＋3”＝∞“4＋3”＝乐无穷中信泰富朱家角项目总体定位报告.46〉“4＋3”魅力生活本案定位“4＋3”＝∞“4＋3”＝乐47〉“4＋3”魅力生活本案定位PARTTHREE休闲“4＋3”VS上海人乡居郊趣养生疗修大众享受创意乐活奢华逸乐中信泰富朱家角项目总体定位报告.47〉“4＋3”魅力生活本案定位休闲“4＋3”乡居郊趣养生疗48〉创意乐活本案定位PARTTHREE创作人孵化器LivingSoho北京798上海重现纽约soho区、法国左岸的中国版创意产业园区艺术家圈子画展、表演中信泰富朱家角项目总体定位报告.48〉创意乐活本案定位创作人孵化器中信泰富朱家角项目总体定位49〉养生疗修本案定位PARTTHREE静思修心疗养、瑜珈SPA水疗中医调理老年修养国术夏令营中信泰富朱家角项目总体定位报告.49〉养生疗修本案定位静思修心中信泰富朱家角项目总体定位报告50本案定位PARTTHREE〉乡居郊趣农家体验回归田野果园、花房原生态动物放养钓鱼、钓虾中信泰富朱家角项目总体定位报告.50本案定位〉乡居郊趣农家体验中信泰富朱家角项目总体定位报告51〉大众享受本案定位PARTTHREE划船运动郊游远足观光中信泰富朱家角项目总体定位报告.51〉大众享受本案定位划船中信泰富朱家角项目总体定位报告.52〉奢华逸乐本案定位PARTTHREE会所世界美食GOLF乡村俱乐部酒店式服务中信泰富朱家角项目总体定位报告.52〉奢华逸乐本案定位会所中信泰富朱家角项目总体定位报告.53〉项目定位本案定位PARTTHREE集艺术、人文于一身的开放型BLOCK休闲社区中信泰富朱家角项目总体定位报告.53〉项目定位本案定位集艺术、人文于一身的中信泰富朱家角项目54〉我们的规划理念本案规划理念PARTTHREE中国的世界的＝我们要呈现出：外国人眼中的中国东方魅力我们要呈现出：中国人眼中的西方时尚创意中信泰富朱家角项目总体定位报告.54〉我们的规划理念本案规划理念中国的世界的＝我们要呈现出：55我们的规划理念生活在社区，而不是房间；买的是人生，而不是空间。开放——开放、自由的生活方式人文——区域文化底蕴与社区文化完美融合生态——健康、绿色的生活环境本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.55我们的规划理念生活在社区，而不是房间；开放——开放、自由56，全面的信息平台多元的公共场所完善的交通设施丰富的Block格局自由的沟通强调参与可达和便利性丰富，不单一“开放”标准的内容本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.56，全面的信息平台多元的公共场所完善的交通设施丰富的Blo57开放实现原则丰富的Block格局多元的公共场所完善的交通设施全面的信息平台丰富，不单一1.三个开放层次2.多样的产品线3.大小与规模本案规划理念PARTTHREE.57开放实现原则丰富的Block格局多元的公共场所完善的交通58开放丰富的Block格局多元的公共场所完善的交通设施全面的信息平台强调参与4.水景与绿化5.市镇中心6.多种类型的运动场所7.主题广场实现原则本案规划理念PARTTHREE.58开放丰富的Block格局多元的公共场所完善的交通设施全面59开放丰富的Block格局多元的公共场所完善的交通设施全面的信息平台可达与便利性8.水上交通工具实现原则9.公交线路10.区内自行车本案规划理念PARTTHREE.59开放丰富的Block格局多元的公共场所完善的交通设施全面60开放丰富的Block格局多元的公共场所完善的交通设施全面的信息平台自由的沟通11.社区门户网12.区内交流沟通系统13.内部服务系统14.网络接入热点全覆盖实现原则本案规划理念PARTTHREE.60开放丰富的Block格局多元的公共场所完善的交通设施全面61“人文”标准的内容友好的邻里关系浓厚的教育氛围多种的休闲方式深厚的人文底蕴沟通和谐的群居生活给下一代有更好的成长环境让人放松，精神上得到满足让历史走入社区本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.61“人文”标准的内容友好的邻里关系浓厚的教育氛围多种的休闲62人文深厚的文化底蕴浓厚的教育氛围多种的休闲方式友好的邻里关系让产业走入园区15.“崧泽”文化馆16.2-3种联合设计的概念住宅17.文化艺术广场实现原则本案规划理念PARTTHREE.62人文深厚的文化底蕴浓厚的教育氛围多种的休闲方式友好的邻里63人文先进的科技文化浓厚的教育氛围多种的休闲方式友好的邻里关系给下一代更好的成长环境实现原则18.双语学校19.图书馆20.艺术馆本案规划理念PARTTHREE.63人文先进的科技文化浓厚的教育氛围多种的休闲方式友好的邻里64人文先进的科技文化浓厚的教育氛围多种的休闲方式友好的邻里关系让人放松，精神满足实现原则21.景观休闲22.运动休闲23.购物休闲24.娱乐休闲本案规划理念PARTTHREE.64人文先进的科技文化浓厚的教育氛围多种的休闲方式友好的邻里65人文先进的科技文化浓厚的教育氛围多种的休闲方式友好的邻里关系沟通和谐的群居生活实现原则25.Block内的沟通26.相同兴趣爱好者的沟通27.全社区的沟通本案规划理念PARTTHREE.65人文先进的科技文化浓厚的教育氛围多种的休闲方式友好的邻里66，“生态”标准的内容多样的节能措施人性的环保主张优美的自然环境多种途径实现全面体现创造良好的生活环境本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.66，“生态”标准的内容多样的节能措施人性的环保主张优美的自67生态优美的自然环境多样的节能措施人性的环保主张创造良好的生活环境实现原则28.堆坡造景29.水景与绿化30.无工业化本案规划理念PARTTHREE.67生态优美的自然环境多样的节能措施人性的环保主张创造良好的68生态优美的自然环境多样的节能措施人性的环保主张多种途径实现实现原则29.建筑材料节能30.户型设计节能31.区内自行车随处可得本案规划理念PARTTHREE.68生态优美的自然环境多样的节能措施人性的环保主张多种途径实69生态优美的自然环境多样的节能措施人性的环保主张全面体现实现原则32.能源环保33.公共交通环保34.照明系统环保35.生活垃圾的无害化处理本案规划理念PARTTHREE.69生态优美的自然环境多样的节能措施人性的环保主张全面体现实70公共场所本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.70公共场所本案规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告.71交通本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.71交通本案规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告.72沟通平台本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.72沟通平台本案规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告.73本案规划理念PARTTHREE沟通平台中信泰富朱家角项目总体定位报告.73本案规划理念沟通平台中信泰富朱家角项目总体定位报告.74网络本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.74网络本案规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告.75环境本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.75环境本案规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告.76休闲本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.76休闲本案规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告.77休闲本案规划理念PARTTHREE中信泰富朱家角项目总体定位报告.77休闲本案规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告.78产品开发模式PARTTHREE住宅产品组合建议沿街的复古排楼（小户型）带空中花园的四层电梯公寓花园式独院住宅精致的独栋别墅小户型公寓标准公寓独院产品独栋产品中信泰富朱家角项目总体定位报告.78产品开发模式住宅产品组合建议沿街的复古排楼（小户型）小户79住宅产品组合建议产品开发模式PARTTHREE多层公寓小户型公寓中信泰富朱家角项目总体定位报告.79住宅产品组合建议产品开发模式多层公寓小户型公寓中信泰富朱80住宅产品组合产品开发模式PARTTHREE独院&独栋中信泰富朱家角项目总体定位报告.80住宅产品组合产品开发模式独院&独栋中信泰富朱家角项目总体81住宅产品组合产品开发模式PARTTHREE产品细节中信泰富朱家角项目总体定位报告.81住宅产品组合产品开发模式产中信泰富朱家角项目总体定位报告82“泛商业”：提供消费服务的场所。

可以换取商品或服务。此处的“泛商业”包括传统的消费与餐饮，还包括诸多文化服务类型，如音乐厅、剧场、讲堂、艺廊、收藏馆、媒体展示厅等。中信泰富朱家角项目总体定位报告商业产品组合建议产品开发模式PARTTHREE.82“泛商业”：提供消费服务的场所。83商业类型说明休闲商业商业步行街沿街商铺其他休闲专业商业专业采购商店办公文具，文印，照相材料购物超市专业服务餐饮餐厅，快餐店，咖啡厅，茶坊其他商业便利店社区商业服务传统类型商业中信泰富朱家角项目总体定位报告产品开发模式PARTTHREE.83商业类型说明休闲商业商业步行街沿街商铺其他休闲专业商业专84文化类型商业类型演艺音乐厅、影院、露天舞台展览艺廊新媒体展示朱家角规划展示馆收藏民间收藏馆企业收藏馆中信泰富朱家角项目总体定位报告产品开发模式PARTTHREE.84文化类型商业类型演艺音乐厅、影院、露天舞台展览艺廊新媒体85餐饮＋生活配套艺术空间特殊商业（中古店、展厅）产品开发模式PARTTHREE商业开发节奏中信泰富朱家角项目总体定位报告.85餐饮＋生活配套艺术86一期产品定位PARTFOUR中信泰富朱家角项目总体定位报告商业产品传统类型商业文化类型商业.86一期产品定位中信泰富朱家角项目总体定位报告商业产品传文.87PARTFOUR本案一期产品定位

PARTFOUR中信泰富朱家角项目总体定位报告.87PARTFOUR本案一期产品定位中信泰富朱家角项目88一期土地属性PARTFOUR地块名称占地面积（万m2）容积率用地性质D165.40.6住宅D175.81商业、住宅D16D17朱家角古镇朱家角行政中心国家粮仓大淀湖淀浦河珠溪路康桥水乡本案尚都里朱家角高级中学本次开发的D16、D17地块位于本项目的核心位置，目前地块比较平整D16、D17地块参数中信泰富朱家角项目总体定位报告.88一期土地属性地块名称占地面积容积率用地性质D165.4089目前区域客户分析康桥水乡客源分析上海市区客源占65％青浦本地区域客居次，不构成主力客源,约占30%外地客户和外籍客户很少,约占5%青浦本地区域客源多为教师、公务员和私营业主市区客源职业分布比较广，多为中产阶层，以不乏画家等创意产业人群为主。中信泰富朱家角项目总体定位报告一期目标客源PARTFOUR.89目前区域客户分析康桥水乡客源分析上海市区客源占65％中信90框选客源方向根据康桥水乡客源分析，提炼出本区可能吸引的三类人群为：区域客市区客外籍及外地客中信泰富朱家角项目总体定位报告一期目标客源PARTFOUR.90框选客源方向根据康桥水乡客源分析，提炼出本区可能吸引的三91第一次筛选主力客户经过第一次筛选，我司认为客户选择朱家角最重要的理由是该区域的生态、水乡景观以及渊源的文化，统称为环境；而不选择的理由关键是距离市区远，交通成本高，距离工作区域较远或无特定的居住氛围。经过第一次筛选，提炼出青浦本地客和市区客作为主力客源，理由如下：交通：青浦本地客户选择朱家角，每天上下班交通较为方便；市区客户，应以不需要每天前往市区通勤上班群体为主。环境：本地客户对朱家角有很强认同感，不存在环境适应问题；市区客户，对环境、水景以及文化氛围等要求较高，适合居住于此。

中信泰富朱家角项目总体定位报告一期目标客源PARTFOUR.91第一次筛选主力客户经过第一次筛选，我司认为客户选择朱家角92第二次筛选主力客户根据青浦本地别墅消费群分析，以及市区客户工作、居住习性以及对交通的要求得出以下结论：青浦本地客：有一定的购买能力的，在附近工作的人士。市区客户：不必每天通勤上班的自由职业者。中信泰富朱家角项目总体定位报告一期目标客源PARTFOUR.92第二次筛选主力客户根据青浦本地别墅消费群分析，以及市区客93我们的目标客户群体综合上述因素，本案未来所能吸引的客户应如下：区域客工作在周边区域内的公务员、政府机关管理层、教师、私营业主市区客第一类：度假型人群，追求短暂的回归第二类：工作时间不固定，不用坐班中信泰富朱家角项目总体定位报告一期目标客源PARTFOUR.93我们的目标客户群体综合上述因素，本案未来所能吸引的客户应94市区客户一期目标客源PARTFOURQ1：谁出城？Q2：为何出城？Q3：出城做什么？A1：中产阶级A2：休闲A3：度假——休闲新时尚中信泰富朱家角项目总体定位报告.94市区客户一期目标客源Q1：谁出城？Q2：为何出城？Q3：95市区客户共性厌倦城市的喧嚣，追求返朴归真的自然生活需要宁静的生活环境特立独行，有独特的视角，个性的，感性的不需要坐班，“朝九晚五”有一定的支付能力，购买能力对于生活状态要求较高家庭构成相对简单中信泰富朱家角项目总体定位报告一期目标客源PARTFOUR.95市区客户共性中信泰富朱家角项目总体定位报告一期目标客源.96一期产品定位PARTFOUR一期产品建议一期产品规划设计原则:1、利于未来社区居住氛围的形成，带动人气，为后期产品的良好去化做铺垫2、建立及提升中信泰富品牌影响力3、利润提升4、产品力在市场上的领先优势中信泰富朱家角项目总体定位报告.96一期产品定位一期产品建议一期产品规划设计原则:中信泰富朱97一期产品定位PARTFOUR一期产品建议D16地块规划建议：独院或小独栋产品（带地下室）+4层电梯公寓D17地块规划建议：小户型公寓＋电梯4层公寓+“泛商业”配套+会所中信泰富朱家角项目总体定位报告.97一期产品定位一期产品建议D16地块规划建议：D17地块规98一期产品定位PARTFOURD16地块规划细化：独院或小独栋产品：220—250平方米，容积率0.45，并与周边景观相结合（主力产品）4层电梯公寓：主要起拉升容积率的作用，房型面积设计以舒适型为主D17地块规划细化：小户型公寓：降低入门门槛，增加社区人气（主力产品）4层电梯公寓：房型面积跨度要大，以便各层客群的接受“泛商业”：通过餐饮、艺廊等商业的打造，使到访客户感受社区的生活方式中信泰富朱家角项目总体定位报告一期产品建议.98一期产品定位D16地块规划细化：D17地块规划细化：中信99几点问题点社区规划形式?如何提升人气?并如何去有机结合？一期产品定位PARTFOUR中信泰富朱家角项目总体定位报告.99几点问题点社区规划形式?并如何去有机结合？一期产品定位中100开放Block街区与封闭的居住小区相结合问题点思考1社区规划形式?整个社区在规划上体现一个开放的、活力的、互动的Block街区，但每个小组团之间要有封闭的安全的管理，保证居住人群的私密性及安全。一期产品定位PARTFOUR中信泰富朱家角项目总体定位报告.100开放Block街区与封闭的居住小区相结合问题点思考1社101如何提升人气？人流导入人流停留开通陆地及水上巴士，方便人流的导入及与老镇区的互动，增强本案休闲主题特色问题点思考2人流导入一期产品定位PARTFOUR中信泰富朱家角项目总体定位报告.101如何提升人气？开通陆地及水上巴士，方便人流的导入及与老102主题样板区的统一设计规划，并提前建造：（体现社区生活便利性、物业高品质、生活氛围、项目档次；接待中心及主题艺廊等设施的建造）开盘前须准备的工作内容：休闲特色餐饮、便利店、主题艺廊、样板水系及绿化的建造）人流停留问题点思考2

如何提升人气？人流导入人流停留一期产品定位PARTFOUR中信泰富朱家角项目总体定位报告.102主题样板区的统一设计规划，并提前建造：人流停留问题点思103PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告PARTFIVE公司简介同策公司简介楼盘操作经验.103中信泰富朱家角项目总体定位报告PARTFIVE公司104公司简介PARTFIVE同策公司简介中信泰富朱家角项目总体定位报告.104公司简介同策公司简介中信泰富朱家角项目总体定位报告.105价值与品质的双重升值多元化的房地产全程代理营销服务公司，在房产项目投资建议、建筑规划设计、市场调研分析、广告企划、房产整合营销等诸多领域已形成业界特有的风格和品牌，成绩有目共睹。同策概况公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.105价值与品质的双重升值多元化的房地产全程代理营销服务公司106同策概况

目前上海同策房产咨询有限公司拥有专业人员近400人，已在全国主要经济发达地区先后成立了10家控股子公司，并以此为核心，在周边地区开展了项目。中信泰富朱家角项目总体定位报告.106同策概况目前上海同策房产咨询有限公司拥有专业人107

仅在上海地区和长三角周边区域策划销售合计约二百余个房地产项目。代理产品类型从各种类型的住宅别墅、到商铺、产权酒店、酒店公寓、5A办公楼和综合型商业及生活社区，涵盖几乎所有的物业类型。中信泰富朱家角项目总体定位报告.107仅在上海地区和长三角周边区域策划销售合计约二百108销售业绩公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.108销售业绩公司简介中信泰富朱家角项目总体定位报告.109销售业绩公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.109销售业绩公司简介中信泰富朱家角项目总体定位报告.110华侨城金地集团浦发集团紫江地产保利集团万科集团重要客户张江集团招商局集团上海实业集团瑞安集团上海广电集团中南集团公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.110华侨城重要客户张江集团公司简介中信泰富朱家角项目总体定111项目经验新浦江城张江中区策划安亭新镇金色紫都浦江森林半岛大理影视文化城策划南通中南CBD综合大规模楼盘贝沙湾香溢中央花园公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.111项目经验新浦江城综合大规模楼盘贝沙湾公司简介中信泰富朱112项目经验林克司滨海高尔夫别墅区天马山别墅ThePeak观庭别墅传说99别墅静安紫苑高端项目公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.112项目经验林克司滨海高尔夫别墅区高端项目公司简介中信泰富113组织架构董事会总经办研展部研发中心产品规划部企划部数据中心上海事业一部上海事业二部上海事业三部商业事业部外地事业部客户服务部财务部行政部北京同策苏州同策常州同策天津同策杭州同策南京同策上海同策公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.113组织架构董事会总经办研展部研发中心产品规划部企划部数据114决策行之有据研发中心研发中心汇集多位具有国际背景的高端专业研究人员，用知识与智慧的密集碰撞，依托翔实可靠的数据基础和独到的切入视角，成为您运筹帷幄之际最有价值的参考。作为公司的专业研究分析部门，研发中心负责及时关注政策动态，监测市场反应；统合金融投资、政策法规、社会结构及建筑规划等多重专业视角，提供时效、专业、宏观、系统的分析研究及预判建议。部门介绍公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.114决策行之有据研发中心部门介绍公司简介中信泰富朱家角项115部门介绍案前服务研展部研展部是对项目开发与项目企划、执行起到承上启下作用的核心部门，它体现公司的核心竞争力，并为公司所有项目的操作提供建设性的意见研展项目包括：住宅、别墅、酒店及投资性酒店式公寓、办公、商业、厂房及烂尾楼收购。区域宏观房地产市场研究项目可行性分析及建议产品定位规划及建议财务成本核算及利润分析预测产品价格建议产品商务合作方案公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.115部门介绍案前服务研展部公司简介中信泰富朱家角项目总体116部门介绍产品规划部产品规划部主要负责对房地产项目（住宅、别墅、商业、办公楼、酒店式公寓等）产品进行构思、设计、研究工作，其中包括产品规划及定位（建筑设计、环境构思、技术性支持等）。并针对设计的产品进行市场信息的搜集与分析研究，以提升公司对市场的敏感度，及时发现一些新的市场空间。公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.116部门介绍产品规划部公司简介中信泰富朱家角项目总体定位报117部门介绍数据支持服务数据中心建立业务信息化系统并整合现有信息化平台为公司决策层提供信息化支持；建立内部DA系统及绩效系统；建立CRM、KM等信息化业务体系，提升部门效率；增强企业核心竞争力；实现各部门数据的整合。公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.117部门介绍数据支持服务数据中心公司简介中信泰富朱家角项118部门介绍个案执行服务企划部作为个案执行服务部门，将通过整合及运用各类社会营销资源，对个案市场推广予以企划设计方面的配合，同时配合建设公司文化。·传播概念及推广整合策略·广告语及利益点提炼·推广阶段划分及策略·阶段性SP造势活动·平面广告创意及设计、影视广告创意·VI规范及售楼处广告包装·销售道具设计及销售动线引导包装·媒体投放策略·广告费预支预算明细公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.118部门介绍个案执行服务企划部公司简介中信泰富朱家角项119部门介绍个案执行服务业务部作为专业房产行销代理机构的前沿执行部门，业务部整体运作上采取独立的项目负责制，整合部门内部管理与项目接洽和执行上最具优势资源分别组建高效精干的接洽项目和执行项目团队。由事业部统筹运作，配置完善的各项资源，实现与其它职能部门最富成效的项目全程运作。负责项目操盘工作（含销售策略制定、销售控制执行、销售回馈分析建议及结案总结分析等），并且对制定的销售指标负责。行销策略制定专业团队现场销售服务分阶段行销策略执行及调整SP活动组织与执行销售回馈分析及建议项目结案分析报告公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.119部门介绍个案执行服务业务部公司简介中信泰富朱家角项120部门介绍商业事业部商业事业部是在整个市场细分后,专门从事公司商业性质项目操作及运作的一个新设部门。商业项目的接案、研展、企划、业务执行及协助公司其他部门项目商业部分的操作。公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.120部门介绍商业事业部公司简介中信泰富朱家角项目总体定位报121后续品牌服务客户服务部同策客户服务中心以“服务至诚、专业至上”为服务宗旨在销售前期及中期提供贷款一条龙服务、在销售后期提供尾盘销售及集中交房服务，作为业务一线的监督部门，受理各类客户投诉，整合客户资源为客户提供各类销售后续服务，为提升公司品牌及业务开展提供有效支持。除完成银行按揭手续、协助开发商保证回款速度、后续交房产证办理等服务外，还进行客户资源整合，按客户需求建立不同的销售渠道，分别进行二级市场服务、再投资服务、品牌商家联动促销服务等。通过长期有效的客户维护，培养客户对同策品牌的认知度和忠诚度。贷款银行推荐贷款产证一条龙服务后续交房商家联盟客户资源整合运用部门介绍公司简介PARTFIVE中信泰富朱家角项目总体定位报告.121后续品牌服务客户服务部部门介绍公司简介中信泰富朱家122楼盘操作经验PARTFIVE楼盘操作经验中信泰富朱家角项目总体定位报告.122楼盘操作经验楼盘操作经验中信泰富朱家角项目总体定位报告123浦东世纪花园业主：上海东上海联合置业有限公司规模：总建筑面积30万平米功能：居住/商业简介：整个项目分4期开发，项目首期规划为高标准高层商品房，由3幢26层，5幢30层和3幢33层豪华公寓组成，总建筑面积约为154040㎡，综合容积率为1.5，规划户数646户。建筑形态为26层——33层板式高层。項目二期為商鋪上海2006，三期為22棟商務別墅，現正在銷售。四期規劃為辦公樓。中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作经验PARTFIVE.123浦东世纪花园业主：中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操124上海新浦江城业主：华侨城集团规模：1.8平方公里功能：居住/办公/商业简介：该项目是上海市府“三城七镇”重点工程之一。2平方公里综合中心城位于规划10平方公里浦江城中心位置。建面34万平方米（一期），总户数1200套，绿化率35%。由多层、小高层和独院别墅、联体别墅等多种物业形态组成，绿化率40%。中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作经验PARTFIVE.124上海新浦江城业主：中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操125香溢中央花园业主：昊川置业规模：60万平米功能：居住/商业简介：该项目紧临内环高架路。60万平米是大型综合社区（其中地上总建面积约46.8万平方米，地下总建筑面积与约13.8万平方米。），内含住宅、商办、教育设施等多种产品，14万平米商办区域中，高品质办公楼、星级酒店和1.4万平米的文教场所。该社区的建筑特点是以审美为导向，建筑经典的人居空间：新古典主义建筑风格，让建筑散发出历久弥新的光彩。小区内部景观设计，以文艺复兴时期知性艺术光芒呼应artdeco优雅的建筑格调。中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作经验PARTFIVE.125香溢中央花园业主：中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操126浦东Links高尔夫休闲社区业主：浦东发展置业集团规模：项目占地3500多亩功能：居住/休闲/旅游/度假/商务简介：上海Links高尔夫休闲社区位于浦东三甲港，为上海唯一集海景、高尔夫、美国学校、北美国际社区四大概念于一体，集居住和体育休闲功能为一体的，为境外高级管理人员和投资者提供一个国际化水准的，集文化、娱乐、教育、旅游、度假、居住和运动于一体的原汁原味的北美风格国际社区操作模式：全程营销代理，进行全方位的前期策划、咨询和顾问，提供专业专题咨询服务。中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作经验PARTFIVE.126浦东Links高尔夫休闲社区业主：中信泰富朱家角项目总127业主：保利房产开发有限公司规模：总建筑面积15万平米功能：居住简介：整个项目规划约15万㎡，分2期开发，项目整体规划为高层商品房。一期由2幢高档公寓组成，总建筑面积约为20000㎡，是保利地产在上海开发的首个公寓项目。操作模式：全程代理，为保利集团在上海的首个项目提供全程的前期咨询以及全程营销代理服务；该项目将于2006年10月正式对外公开。保利香槟园中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作经验PARTFIVE.127业主：保利香槟园中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作128业主：上海国际汽车城置业有限公司规模：占地28万平方米，总建筑面积12.5万平米功能：独栋别墅简介：安亭新镇毗邻三江交汇、千亩森林公园和亚洲第二大的高尔夫俱乐部。是上海三城七镇规划中第一启动的试点镇，是上海国际汽车城的核心配套居住区，是西上海国际生活中心。该项目占地2.4平方公里，城市用地1.8平方公里。有多层、别墅、2-4层公寓房等。总绿化率70%，总容积率0.33，水面湖泊面积50万平方米。操作模式：全程代理，提供前期咨询服务和全套营销代理服务，二期的别墅产品即将对外公开。安亭新镇中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作经验PARTFIVE.128业主：安亭新镇中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作经129业主：上海华群置业有限公司规模：总建面积40000平方米功能：商业/休闲简介：该项目是一个租售并举的商业项目，物业形态为一幢6层商铺，可租可售。其中设置有餐饮、服饰、休闲、娱乐等丰富业种，内设下沉式喷泉广场、中轴涌泉及绿化景观，更设儿童乐园和多处休憩椅制造假日气氛。

操作模式：全程代理，进行招商和销售并举的操作模式，实现了大部分商铺的销售和小部分的招商，成功引爆该项目的商业气氛，销售价格突破市场均价20％。金桥罗马假日中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操作经验PARTFIVE.129业主：金桥罗马假日中信泰富朱家角项目总体定位报告楼盘操130THANKS！.130THANKS！.中信泰富朱家角项目总体定位提案报告DATE-2006-9.中信泰富朱家角项目DATE-2006-9.132“三城七镇”的启示本案土地属性分析本案整体规划思路本案一期产品定位公司简介.2“三城七镇”的启示.133PARTONEPARTONE“三城七镇”的启示中信泰富朱家角项目总体定位报告三城七镇概况重点镇区规划重点镇区比较定位方向启示.3PARTONE“三城七镇”的启示中信泰富朱家角项目总体134三城七镇概况三城七镇概况PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.4三城七镇概况三城七镇概况中信泰富朱家角项目总体定位报告.135上海城市发展战略未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。

21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序集中，构筑上海现代城镇体系。三城七镇概况PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.5上海城市发展战略未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延136“以产业带动区域发展”三城七镇概况PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.6“以产业带动区域发展”三城七镇概况中信泰富朱家角项目总体137三城七镇分布图中信泰富朱家角项目总体定位报告.7三城七镇分布图中信泰富朱家角项目总体定位报告.138风格产业支撑规划总人口新城规划总面积特色区面积嘉安新城德国汽车、房地产和旅游50万人122平方公里5平方公里临港新城德国先进制造、现代物流、研发服务、教育培训、出口加工、内外贸易83万人293平方公里95平方公里松江新城英国大学城、电子制造业60万人63.46平方公里1平方公里闵行浦江镇意大利IT、软件50万人102平方公里2平方公里崇明城桥镇生态海岛花园长兴海洋装备岛20万人26.12平方公里南桥奉城镇西班牙现代农业40万人32平方公里

浦东高桥镇荷兰物流、旅游、现代农业35平方公里1平方公里金山枫径镇北美特色石油化工38万人34平方公里宝山罗店镇瑞典旅游、休闲、会议60万人50平方公里1.2平方公里青浦朱家角镇古镇水乡旅游、休闲品制作50万人53.8平方公里7平方公里三城七镇规划指标三城七镇概况PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.8风格产业支撑规划总人口新城规划总面积特色区面积嘉安新城德国139重点镇区规划研究松江新城浦江镇罗店镇朱家角镇重点镇区规划PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.9重点镇区规划研究松江新城重点镇区规划中信泰富朱家角项目总体140松江新城风格英国规划人口50万人规划面积60k㎡核心城面积1k㎡产业支撑电子制造业功能分区城市中心区、英式风貌区、新城示范区.10松江新城风格英国规划人口50万人规划面积60k㎡核心城面141

整个松江新城区分为四大板块。一为大学城，占地约6平方公里，共7所大学，已全部建成，交付使用。第二为中央商务区，启动较早，早已经全部完成。第三为轨道交通区域，近2平方公里，正在紧锣密鼓的建设，预计今年可以完成65%以上。第四就是以泰晤士小镇为代表的占地近7平方公里的一个较为高档的国际社区，到年底可以完成70%的工程量。其他配套设施，诸如法院、检察院、学校，医院等公共机构，超市、大卖场、酒店等都已经全面竣工。重点镇区规划PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.11整个松江新城区分为四大板块。一为大学城，142英式风格文化新城1平方公里特色风貌区规划，30万平米湖泊水域围合，情系英伦，生活在泰晤士小镇。游艇码头、主题公园、超市、酒店、诊所、学校、文化及休闲双会所、婚庆礼堂、商业中心，英国小镇生活场景。独栋别墅、联排别墅、多层公寓，多样空间多样生活，全部贯穿商业地带，都会住宅新体验。泰晤士小镇C区沿湖兴起的商业TOWNHOUSE。松江新城核心区：泰晤士小镇.12英式风格文化新城1平方公里特色风貌区规划，30万平米湖泊143浦江镇风格意大利规划人口8万人规划面积102k㎡核心城面积10.2k㎡产业支撑IT、软件功能分区混合型居住社区，世博森林.13浦江镇风格意大利规划人口8万人规划面积102k㎡核心城面144新浦江城中心城区意大利生活小镇.14新浦江城中心城区意大利生活小镇.145罗店镇风格北欧规划人口3万人规划面积6.8k㎡核心城面积1.2k㎡产业支撑旅游、会议功能分区罗店老镇、新镇镇区、罗南老镇、东部生态园区、东北部工业区和北部仓储区.15罗店镇风格北欧规划人口3万人规划面积6.8k㎡核心城面积146

罗店北欧新镇规划.16罗店北欧新镇规划.147朱家角镇风格古镇水乡规划人口10万人规划面积8.14k㎡核心城面积1.23k㎡产业支撑特色旅游功能分区古镇区、老镇区、新镇区.17朱家角镇风格古镇水乡规划人口10万人规划面积8.14k㎡148青浦朱家角镇中式水乡中信泰富朱家角项目总体定位报告.18青浦朱家角镇中式水乡中信泰富朱家角项目总体定位报告.149重点镇区与朱家角镇的比较地理位置交通规划规划人口地块属性规模比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.19重点镇区与朱家角镇的比较地理位置地块属性比较中信泰富朱家150地理位置行政区域距离市中心松江新城松江30km新浦江镇闵行17km罗店新镇宝山28km朱家角镇青浦47km中信泰富朱家角项目总体定位报告.20地理位置行政区域距离市中心松江新城松江30km新浦江镇151交通规划快速干道交通干道轨道交通松江新城沪杭高速公路沈砖公路R4轻轨（建设中）新浦江镇——浦星公路M8（建设中）罗店新镇沪太路朱家角新镇A9318国道低速磁悬浮（预计2011年开通，目前尚未开工）新城镇均有快速道路与主城相联接比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.21交通规划快速干道交通干道轨道交通松江新城沪杭高速公152地块属性风格规划设计开发主题产业依托松江新城英国英国阿特金斯国际有限公司英式风格文化城大学城、电子信息制造业新浦江镇意大利意大利格里高蒂建筑设计公司意大利魅力之城漕河泾工业区，世博基地罗店新镇北欧瑞典SWECO集团参与规划

北欧风格高尔夫会议中心，科技园朱家角镇中国李祖原事务所新型江南水乡朱家角古镇旅游业比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.22地块属性风格规划设计开发主题产业依托松江新城英国英国阿特153规模—占地总占地50平方公里以上，其中中心城区以居住、商业、办公为主，规模为10%-20%。总占地中心城区占地松江新城60平方公里22.4平方公里新浦江镇100平方公里10.6平方公里罗店新镇50平方公里6.8平方公里青浦朱家角镇138平方公里8.14平方公里比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.23规模—占地总占地50平方公里以上，其中中心城区以居住、商154朱家角镇优劣势总结与上述重点规划镇区相比较，朱家角镇自身的优劣势如下：优势：江南古镇旅游资源周边环境优越自然景观优势明显无产业污染上海唯一一个中式风格的重点开发镇区劣势：地理位置距离市中心较远镇区人口较少，人气不足目前居住人口导入缓慢区域购房客外流现象严重朱家角镇自身名气尚待提升镇区产业支撑不足比较PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.24朱家角镇优劣势总结与上述重点规划镇区相比较，朱家角镇自身155定位方向启示定位方向启示PARTONE中信泰富朱家角项目总体定位报告.25定位方向启示定位方向启示中信泰富朱家角项目总体定位报告.156“三城七镇”的定位核心松江新城新浦江城罗店新镇传统的卫星城在传统的“5+2”的生活模式中，均以“5”为目标客户中信泰富朱家角项目总体定位报告定位方向启示PARTONE.26“三城七镇”的定位核心松江新城传统的卫星城在传统的“5+157朱家角新镇的核心资源朱家角新镇优势：自然资源丰富若同样以“5”为目标客户，存在较大的劣势劣势：距离远，交通不便是否可以考虑以“2”为目标客源？》中信泰富朱家角项目总体定位报告定位方向启示PARTONE.27朱家角新镇的核心资源朱家角新镇优势：自然资源丰富若同样以158地理位置地块经济参数自然资源人文底蕴周边配套未来规划本项目核心资源土地属性PARTTWOPARTTWO土地属性分析中信泰富朱家角项目总体定位报告.28地理位置土地属性PARTTWO土地属性分析中信泰富朱159朱家角人民广场虹桥机场上海南站距：人民广场47公里徐家汇40公里虹桥机场34公里徐家汇地理位置较偏，距市中心较远地理位置土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.29朱家角人民广场虹桥机场上海南站距：人民广场47公里徐家汇160地块经济参数占地面积（万m2）建筑面积（万m2）容积率用地性质83680.7商业、住宅朱家角古镇朱家角行政中心国家粮仓大淀湖淀浦河珠溪路康桥水乡本案尚都里朱家角高级中学土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.30地块经济参数占地面积建筑面积容积率用地性质83680.7161

本次开发的D16与D17地块之间有一条天然通航河道——朱昆河，宽约20米，目前水质较差自然资源土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.31本次开发的D16与D17地块之间有一条天然通航河162

本案的D16地块西临本区域内一条南北贯通的景观大道——珠溪路，该大道为政府斥资两亿精心打造，且由泛亚易道设计规划自然资源土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.32本案的D16地块西临本区域内一条南北贯通的景观大163

本次开发地块北临新盛路，是一条双向双车道的非主干道，其中包括一段正在施工的路面桥，连接本项目D16、D17地块，整条道路较平整，且两侧有一定绿化自然资源土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.33本次开发地块北临新盛路，是一条双向双车道的非主干164

本项目东面可眺望大淀湖，有一定的湖景优势，该湖目前在进行水系综合整治，总投资9608万元，工程工期约为15个月自然资源土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.34本项目东面可眺望大淀湖，有一定的湖景优势，该165人文底蕴

上海市政府命名的首批四大古镇之一，包括“王昶纪念馆”、“大清邮局”、“远古文化展示馆”等设施，人文资源丰富。土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.35人文底蕴上海市政府命名的首批四大古镇之一，包括“166周边配套本案地块区域土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.36周边配套本案地块区域土地属性中信泰富朱家角项目总体定位报167从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街区，而该地区主要是以旅游风景区为主。而淀浦河以北地区，未来规划将成为居住区，而现阶段该地区生活配套和市政设施都较少。周边配套土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.37从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中168未来规划土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.38未来规划土地属性中信泰富朱家角项目总体定位报告.169上图中的绿色区块为一级居住用地，可以看出西面、北面将是今后朱家角镇的一个主要居住区。朱家角水系较丰富，而本项目正处于大淀湖西面，可充分利用水系优势。因此本项目可充分利用整体规划和水系优势，打造成区域内的精品。未来规划土地属性PARTTWO中信泰富朱家角项目总体定位报告.39上图中的绿色区块为一级居住用地，可以看出西面、北面将是今170〉本项目土地核心资源土地属性PARTTWO丰富的自然景观资源深厚的人文底蕴旅游风景区的规划从土地属性来看，本项目具备了以“2”为目标客源的条件中信泰富朱家角项目总体定位报告.40〉本项目土地核心资源土地属性丰富的自然景观资源深厚的人文171PARTTHREEPARTTHREE本案定位及规划理念中信泰富朱家角项目总体定位报告项目特征本案定位本案规划理念产品开发模式.41PARTTHREE本案定位及规划理念中信泰富朱家角项172〉本项目之于上海项目特征PARTTHREE我们不是房地产项目而是要运营一座城市给予这座城市灵魂与生命推动了一种新的生活方式中信泰富朱家角项目总体定位报告.42〉本项目之于上海项目特征我们不是房地产项目中信泰富朱家角173〉本项目之于上海人项目特征PARTTHREE中信泰富国际名牌荟萃时尚前沿中信泰富品牌旗帜下的一切，都是与时尚、品味、创意、国际同步的这个项目所推崇的LifeStyle也就等同于“中信泰富广场”所陈列的fashionstyle中信泰富朱家角项目总体定位报告.43〉本项目之于上海人项目特征中信泰富国际名牌荟萃时尚前沿中174〉本项目之于朱家角项目特征PARTTHREE朱家角之前是什么并不重要重要的是在本项目入市之后人们对朱家角的重新评论，必须是新时尚生活，新休闲乐活，新创意部落中信泰富朱家角项目总体定位报告.44〉本项目之于朱家角项目特征朱家角之前是什么并不重要新时尚175〉项目定位本案定位PARTTHREE以“2”为目标客群居住人群不足，导致整个社区的人气不足不适合本项目大规模社区的要求要求我们将“2”放大提倡“4+3”的生活模式中信泰富朱家角项目总体定位报告.45〉项目定位本案定位以“2”为目标客群居住人群不足，导致整176〉“4＋3”魅力生活本案定位PARTTHREE“4＋3”＝∞“4＋3”＝乐无穷中信泰富朱家角项目总体定位报告.46〉“4＋3”魅力生活本案定位“4＋3”＝∞“4＋3”＝乐177〉“4＋3”魅力生活本案定位PARTTHREE休闲“4＋3”VS上海人乡居郊趣养生疗修大众享受创意乐活奢华逸乐中信泰富朱家角项目总体定位报告.47〉“4＋3”魅力生活本案定位休闲“4＋3”乡居郊趣养生疗178〉创意乐活本案定位PARTTHREE创作人孵化器LivingSoho北京798上海重现纽约soho区、法国左岸的中国版创意产业园区艺术家圈子画展、表演