河南建业集团价格策略培训课件

价格培训价格培训1项目情况介绍项目情况介绍2河南建业集团价格策略培训课件3河南建业集团价格策略培训课件4第一部分：洛阳房地产市场状况第二部分：竞争楼盘项目概况第三部分：市场分析第四部分：价格制定依据第五部分：价格明细第一部分：洛阳房地产市场状况5第一部分：洛阳房地产市场状况第一部分：洛阳房地产市场状况6

1、洛阳城市经济发展概况

洛阳市是河南重要的工业城市，经济基础良好，人均GDP仅次于郑州，列河南省第二位。近年来，洛阳经济持续高速增长，2007年全市国民生产总值达到1595.7亿元，比上年净增262亿元，增长16.0%，超额完成省定目标，分别比全国、全省高4.6个和1.6个百分点，连续20个季度保持15%以上的高位增长。GDP排名全国47位，已经超过了合肥、南昌、扬州、太原、南宁、昆明等重要城市。其中，第一产业增加值154.0亿元，增长5.5%；第二产业增加值969.8亿元，增长19.1%；第三产业增加值471.7亿元，增长12.8%。全口径财政收入突破200亿元，达到223.4亿元，增长44.6%

702004006008001000120014001600442465686。29051111。51331。7160001-07年洛阳GDP增长趋势2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年02004006008001000120014001600482、房地产市场发展情况

2007年在国家整体上对房地产市场采取宏观调控政策的情况下，洛阳房地产市场强势不衰。根据洛阳市房地产市场管理处统计，全年洛阳市实现商品房备案销售437.9万平方米，交易金额达103亿元，商品房销售均价多层已达到2200元/平方米的水平，高层大部分已达到3000元以上。房地产开发商也增加到280多家。二手房也在这一年实现了飞速发展。年份施工面积竣工面积销售总面积销售总金额住宅销售均价㎡/元2004年500万138万131.49万26.12亿19862005年600万159万143.7万31.24亿21742006年694万240万323.7万61.5亿19002007年980万280万439.7万103.9亿25552、房地产市场发展情况年份施工面积竣工面积销售总面积销售总92006年洛阳批准预售的房地产项目有97个，总投放面积为256.68万平方米，与2005年相比增加30.6％，比2004年增加了79.2％，2007年以来，一季度投放面积为65.79万平米，二季度为89.74万平米，上半年投放量基本等同于04年全年投放量。0306090120150180210240143.2196.55256.8865.7989.7404-07年上半年商品房投放面积对比2004年2005年2006年2007年1季度2007年2季度270300单位：万平米2006年洛阳批准预售的房地产项目有97个，总投放面积为25103、房地产市场供应及销售情况洛阳市场开发量逐年增大，据房管部门透露，2008年完成商品房投资72亿元以上，施工面积1000万平方米以上，竣工面积300万平方米以上；而2007年市场消化量为439.7万平方。今年的市场竞争环境可见激烈。06、07年，洛阳市场整体预售量持续攀升，而消化量增幅较小，市场存量继续增大。洛阳房地产市场平均价格有所上升，整体洛阳市场住宅销售均价仍在2500元左右徘徊,价格导向仍是居民购房时的重要考虑因素。河南建业集团价格策略培训课件11第二部分：竞争楼盘项目概况第二部分：竞争楼盘项目概况12凯瑞·国宝花园3期—香泊湾凯瑞·国宝花园3期—香泊湾13产品概况凯瑞国宝花园位于洛阳市洛南新区，东临王城大道，西临大学路，北临开元大道，南接牡丹大道。项目总规划建设用地面积51.88公顷，其中住宅用地面积25.4公顷，绿化用地面积12.41公顷，项目总建筑面积31.2平方米，住宅建筑面积25.8万平方米，是洛阳最高档次的低密度住宅区。核心推广定位：别墅区中的花园洋房产品概况核心推广定位：别墅区中的花园洋房14产品类型：花园洋房、高层。楼层栋数：4栋高层和6栋花园洋房。花园洋房为4层、6层、8层带电梯，高层为15层和18层，共计600多户开发商：洛阳凯瑞房地产置业有限公司建筑规划：北京三磊景观设计：香港明瑞产品类型：15价格政策:价格：高层大概的价格在3700-3800左右，实现均价约在2750-2850元/平方左右。花园洋房4300-4500左右，实现均价约3500-3750元/平方。目前在和建专谈团购，团购价格2730元/平方。目前暂定5月中开始选房。优惠政策：入会金5万元。高层可享受8折优惠，花园洋房可享受8.8折优惠，(开盘后一次性付款还可享受5%优惠)，现入会135个，入会的客户可以在10栋楼的所有房源进行选房，如后期不满意可退房。产品配比：37-40平方一房占8%113平方左右占10%143-149平方三房占50%150-160四房占23%220平方左右顶复占8%价格政策:16泉舜·财富中心泉舜·财富中心17产品概况泉舜财富中心位于洛阳新区市政府正南方，正对开阳湖音乐喷泉，总规划建筑面积118万平方米，将商业、办公、酒店、居住等丰富的业态组合在一起，划分为财富国际住区、财富时代广场、财富商务中心、财富国际酒店、财富国际公寓五大片区；产品概况18产品类型：高层。楼层栋数：2栋33层，分为2梯2户和2梯3户，共计510户开发商：泉舜集团洛阳置业有限公司核心推广定位：118万平米国际都会中心产品类型：高层。核心推广定位：118万平米国际都会中心19价格政策价格：起价3500元/平方，均价4000元/平方优惠政策：五月一日之前排号前100名每平方优惠200元。5.1日正式排号：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠300元。产品配比：108平方两房占20%150-160平方三房占60%200平方四房占10%310平方楼中楼占10%价格政策20中泰世纪花城4期/畔山花涧中泰世纪花城4期/畔山花涧21产品概况中泰世纪花城位于丽春西路西端，西南有周山和国家周山森林园，东临社区1000米滨河水景长廊。项目分为四期开发。总建筑面积18万平方米，由15栋高层、小高层组成。户型从93平方到162平方的两室，三室和四室的平层和错层。双泳池社区，室外阳光泳池，室内休闲泳池。暖气，煤气，热水俱全，地下车库；外墙外保温技术及双层玻璃。目前在售四期·畔山花涧总占地60881平方米，规划总建筑面积18万平方米15栋高层、小高层。98—164平方米十余种平层、错层户型。产品概况目前在售四期·畔山花涧22产品类型：高层、小高层。楼层栋数：15栋（7栋11层、8栋16层，均为2梯3户典式楼）共计1066套开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司景观设计：贝尔高林（香港）国际有限公司核心推广定位：花城间山水畔乐活人生

产品类型：高层、小高层。23价格政策价格：均价3500元/平方优惠政策：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠50元，最高优惠达到1.45万产品配比98平方两房占30%119-140平方三房占50%160平方四房占20%河南建业集团价格策略培训课件24阳光·双溪布洛阳光·双溪布洛25产品概况阳光.双溪布洛项目是阳光控股集团下属的美基（洛阳）置业有限公司开发建设。该项目位于洛阳新区滨河公园分区，项目占地80余亩，总建筑面积15万平方米。规划小高层与高层住宅、酒店式公寓、商业、会所整个项目分三期建设，一期工程将建设4栋（1栋18层，1栋25层，2栋28层）高层住宅楼，建筑面积6万平方米，整个项目计划2010年开发完成。目前在售二期:99到140平米小高层，160到254平米华宅，189到200庭院式错层。产品概况目前在售二期:26产品类型：高层、小高层、酒店式公寓、会所、商业。楼层栋数：6栋（3栋为28层的高层，1栋为18层的高层，2栋为11层的小高层）共计360套开发商：美基（洛阳）置业有限公司投资商：阳光控股推广主题：在领略了上一次巅峰喜悦之后，这一次，是什么又让你如此动容？从8大园林到3重庭院，新加坡是永恒不变的情怀庭院友居生活，汇聚自然与人文的上层空间庭院新加坡，看得见的阶层归家礼仪当庭院遇见新加坡内庭外院的新加坡核心推广定位：庭院里的新加坡产品类型：27价格政策：价格：公开认购价均价为3600元/平方优惠政策：前100名1万抵3万，100号以后1万抵2万，200号以后1万抵1.5万（开盘后一次性优惠2%、按揭优惠1%）实现均价：3100~3200元产品配比：103平方两房占15%127-159平方三房占65%195平方四房占15%252-300平方复式占5%河南建业集团价格策略培训课件28东方今典东方今典29产品概况东方今典占地面积815亩，建筑面积130万平方米，位于洛阳市西苑桥南向西50米，紧邻洛河，2500米沿河风景。项目北瞰2500米洛河水岸，东靠高端居住区，南依大学城，西临瀛洲大桥。产品概况30产品类型：高层、洋房楼层栋数：洋房为14栋，高层3栋（18—29层）价格：高层为3400-3600/平方，洋房4600元/平方开发商：河南东方置地有限公司投资商：河南东方今典房地产集团有限公司

核心推广定位：洛河就是东方今典/洛水之上百万城邦产品类型：高层、洋房31中泰华庭中泰华庭32项目概况：中泰华庭项目总占地面积为77496平方米，规划总建筑面积达20万平方米;由上海同济大学规划设计研究院担纲整体规划设计，项目由15栋高层组成;贝尔高林规划“三级立体亲水园林景观”；开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司核心推广定位：洛河畔•20万平方米水主题园林社区在售二期•水岸映像已近尾盘项目概况：33价格政策：价格：公开销售价均价为3500元/平方优惠政策：送价值3万元的全套家电（一次性优惠2%、按揭优惠1%）实现均价：3300元河南建业集团价格策略培训课件34第三部分、市场分析第三部分、市场分析35土地资源丰富,区域规划较好，地产名企进驻和大盘板块逐步形成，价格竞争激烈。消费者购房的主要因素还是价格，所以如何降低成本，控制容积率，提高性价比将是08高层市场的重点方向新区商品房将成为开工和销售最活跃区域之一，同时随着洛南新区的逐渐成熟，消费者已开始逐步认同各个项目的产品性价比不断提高，主要体现在产品质量优异度及使用功能多样化新区的高层体量预计在08将会达到洛阳市高层总体量的60%左右，区域内竞争激烈。后市竞争将体现在产品的差异性、附加值和整体品质上。新区受洛阳大市场及宏观政策的影响，价格未来两年增幅较小。河南建业集团价格策略培训课件36第四部分：价格制定依据第四部分：价格制定依据371、项目开发大纲

项目基本情况土地面积用途控规最高容积率控规建筑密度控规建筑高度地块总价（含契税）楼面地价24582.438㎡(36.87亩)住宅2.022%多层20m高层100m2067.9万元（56.1万/亩）420.75元/㎡1、项目开发大纲土地面积用途控规最高控规建筑密度控规建筑高度38项目开发经营主要指标要求指标要求1项目净利润总额不少于4180万元2利润实现周期（项目操作周期）2007年11月30日开工，2008年9月开盘，2009年10月20日竣工，2010年二季度清盘。3销售总收入不少于2.78亿元4税后销售利润率*不低于15.03％5产品基本形态高层住宅7.9万㎡；会所2总建筑面积2500㎡，本期分摊604㎡6执行容积率3.247地上可售物业建筑面积不少于79000㎡8地上物业总建筑面积不少于79600㎡9地上物业销售均价*高层住宅销售均价不低于3500元/㎡10地上物业成本*单方成本不高于2680元/㎡11地下建筑总面积不少于3120㎡地下室，不可售12地下建筑平均成本13地下物业销售总额*14工程质量工程质量100%合格，60%以上获得市级或省级优质工程奖杯。客户满意度达到80%以上。项目开发经营主要指标要求指标要求1项目净利润总额不少于4139项目销售回款要求时间2008年2009年2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售合同金额（万元）11120834055602780销售回款额（万元）9450876059703620确认收入（万元）250202780结转利润（万元）3760420项目销售回款要求时间2008年2009年2010年上半年下半40建业住宅集团洛阳公司美茵湖项目二期投资预算销售收入开发类型可售面积均价总价高层79492.323500278223120建业住宅集团洛阳公司美茵湖项目二期投资预算开发类型可售面积均41美茵湖二期四栋楼价格制定依据美茵湖二期销售工作即将展开，现根据项目实际情况对26、27、28、29号楼的价格进行考量，此次价格将以价格系数的形式进行制定。价格的制定分为两部分：首先根据每栋楼所在的位置，取不同的参考值确定每栋楼的均价；参考景观、朝向、面积、房型等影响价格各种因素，结合楼栋均价制定出每套房的价格系数。河南建业集团价格策略培训课件42河南建业集团价格策略培训课件43⑴楼栋均价

①根据各楼座的对比，分为1.5、1、0.5、0、-0.5、-1、-1.5、七级，得出各楼座均价调整系数。26272829景观000.51噪音-1.5-1-1-1.5采光1111道路00.50.5-0.5生活便利-0.500-0.5周边环境000-0.5楼座系数-10.51-1均价3500元/㎡34653517.535353465⑴楼栋均价26272829景观000.51噪音-1.5-144②根据每栋楼的系数，结合楼栋的面积，经过计算，得出每栋楼的均价。此均价因为考虑到每栋楼的面积差异，因此在后面计算整体均价时，误差较小，亦避免了反复测算。楼号楼座面积设定系数乘除实际系数均价35002612400.510.9912276.50490.99828920.988306334592726604.241.00526737.26120.99828921.003280735112826604.241.0126870.28240.99828921.008272135292913883.330.9913744.49670.99828920.98830633459②根据每栋楼的系数，结合楼栋的面积，经过计算，得出每栋楼的均45⑵价格系数影响价格各种因素有景观、朝向、面积、房型、层差、风俗习惯等，考虑到影响价格的程度变化较大，因此将每种因素以0.001分级，以求其精确性。⑵价格系数4626号楼景观系数■思路□鉴于本项目各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。■系数标准室号系数备注东一室0.97能看见小区内的部分景观东二室0.99东头，可以看见部分王城大道路边景观东三室1东头，可以看见部分王城大道路边景观及部分南向景观东四室1.03南面，年面景观区西五室1.03南面，年面景观区西六室0.98西端头，能看见部分南面景观西七室0.95西端头，受27号楼遮挡，基本无景观西八室0.97能看见小区内的部分景观室号系数备注东一室0.97能看见小区内的部分景观东二室0.947朝向系数■思路□针对办公楼客户对朝向要求不高一说更多的体现在租借方面，在办公楼销售上客户更愿意接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向因素。■系数标准室号系数备注东一室0.94北向，无阳光东二室0.99东端头，早晨能有短暂阳光东三室1.01东南端，光线较充足东四室1.03正南向光线充足西五室1.03正南向光线充足西六室0.98西端头，下午能有短暂阳光西七室0.95受27号楼遮挡，基本无阳光西八室0.94北向，无阳光朝向系数室号系数备注东一室0.94北向，无阳光东二室0.9948面积系数■思路□面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决定了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。■系数标准面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96面积系数面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.049垂直系数■思路□垂直系数主要指不同的楼层的系数标准。考虑到高层销售中如按常规楼层差调整的话，高楼层区域在今后的销售难度较大，且价格上涨空间较小，因此尽量缩小底楼层区域和高楼层区域的楼层差。如此，促进高楼层区域房源的销售，也利于今后此楼层区域房源价格的涨幅及加快销售速度。■系数标准楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所下调251.100此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04垂直系数楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所50151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0370.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字51房型系数■思路□房型的优劣决定去化的速度，针对不同的房型对销售的不同影响来制定相应的系数。■系数标准情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01房型系数情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房52微调系数■思路□考虑到低区部分户型、部分漏洞紧临主干道或街区小街道的情况，对部分影响销售去化的因素设定相关系数进行价格调整。部分房型的劣势也影响客户的购买决定，故而也进行系数设定。■系数标准情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.99微调系数情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出5327号楼景观系数■思路□鉴于本项目各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。■系数标准室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观1-西三室1.03正南端，可以看见全部南向景观1-西四室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东一室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观2-西三室1.04正南端，可以看见全部南向景观2-西四室1.02西南视野较好，可看见大部分南向景观27号楼室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-54朝向系数■思路□针对销售上客户更愿意接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向因素。■系数标准室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东一室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南视野较好，光照较充分朝向系数室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.55面积系数■思路□面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决定了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。■系数标准面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96面积系数面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.056垂直系数■系数标准楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所下调251.100此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995垂直系数楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所57120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0370.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为58房型系数■系数标准情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01房型系数情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房59微调系数■系数标准情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.99微调系数情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出6028号楼景观系数■系数标准室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观1-西三室1.03正南端，可以看见全部南向景观1-西四室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东一室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观2-西三室1.04正南端，可以看见全部南向景观2-西四室1.02西南视野较好，可看见大部分南向景观28号楼室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-61朝向系数■系数标准室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东一室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南视野较好，光照较充分朝向系数室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.62面积系数■系数标准面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96面积系数面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.063垂直系数■系数标准楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所下调251.100此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.02垂直系数楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所6470.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.89此区域在高层中为较难去化区域，故系数值下调较多。30.8720.8610.85接上图：70.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数65房型系数■系数标准情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01房型系数情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房66微调系数■系数标准情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.99微调系数情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出6729号楼景观系数■系数标准室号系数备注东一室1东南向视野开阔东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观西三室1.02正南端，可以看见全部南向景观西四室0.99西南视野较好，可看见大部分南向景观，部分受西侧安置小区的遮挡。29号楼室号系数备注东一室1东南向视野开阔东二室1.02正南68朝向系数■系数标准室号系数备注东一室0.99东南视野开阔，部分受南面户型遮挡东二室1.03正南向，采光充分西三室1.03正南向，采光充分西四室1西南视野开阔，部分受南面户型遮挡朝向系数室号系数备注东一室0.99东南视野开阔，部分受南面户69面积系数■系数标准面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96面积系数面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.070垂直系数■系数标准楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所下调251.100此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025垂直系数楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所71141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0370.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。13072房型系数■系数标准情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01房型系数情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房73微调系数■系数标准情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.99微调系数情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出74说明以上各个系数主要针对项目自身特点进行设定，在具体系数制定中要求对结合项目自身具体情况并结合现市场客户购房心理、需求进行合理设置，以上在设定标准数1时，主要考虑各个情况在各因素中对项目本身所具的代表性。说明75第五部分：价格明细第五部分：价格明细76价格系数价格系数77表价表价784、操作折扣明细项目分项说明优惠点数优惠比例占总销折扣比例合计金额付款方式折扣一次性3%40%1.20%3443363按揭1%60%0.60%1721681排号优惠折扣前170名4%25%1.00%2869469

170名-300名1%20%0.20%573894公司关系折扣公司领导特批使用1%65%0.65%1865155清盘销售优惠用于项目清盘使用2%10%0.20%573894不可预见费用

0.50%10%0.05%143473合计3.90%111909284、操作折扣明细项目分项说明优惠点数优惠比例占总销折扣比例合79推盘量总体概况楼号单元套数面积总价表现均价实现均价备注26120512400.51446845433603.443459.31第二批推出时价格上调120元/㎡，全部销售即可实现投资估要求总体均价3500/㎡27218026604.24949935373570.623427.7928218026604.24959954333608.283463.942919113883.33487101593508.543368.19合计65679492.322843836723577.503434.40第一批推出2611006050218008363603.443459.3128218026604.24959954333608.283463.942919113883.33487101593508.543368.19合计37146537.571665064283577.893434.78第二批推出2611056352.5236531783723.443619.1927218026604.24981860463690.623587.28合计28532956.741218392243696.943593.43推盘量总体概况楼号单元套数面积总价表现均价实现均价备注261805、调控节点及推盘量项目实现价格调控节点分期类别投资估情况项目入市价格二批次推出预测最终实现与投资估差额房源面积总销金额销售均价预计销售均价预计销售比例预计销售均价预计销售比例最终实现均价最终实现比例二期高层79492.3227822312035003577.8958.54%3696.9441.46%3500.64100%05、调控节点及推盘量分期类别投资估情况项目入市价格二批次推出81汇报完毕谢谢汇报完毕谢谢82价格培训价格培训83项目情况介绍项目情况介绍84河南建业集团价格策略培训课件85河南建业集团价格策略培训课件86第一部分：洛阳房地产市场状况第二部分：竞争楼盘项目概况第三部分：市场分析第四部分：价格制定依据第五部分：价格明细第一部分：洛阳房地产市场状况87第一部分：洛阳房地产市场状况第一部分：洛阳房地产市场状况88

1、洛阳城市经济发展概况

洛阳市是河南重要的工业城市，经济基础良好，人均GDP仅次于郑州，列河南省第二位。近年来，洛阳经济持续高速增长，2007年全市国民生产总值达到1595.7亿元，比上年净增262亿元，增长16.0%，超额完成省定目标，分别比全国、全省高4.6个和1.6个百分点，连续20个季度保持15%以上的高位增长。GDP排名全国47位，已经超过了合肥、南昌、扬州、太原、南宁、昆明等重要城市。其中，第一产业增加值154.0亿元，增长5.5%；第二产业增加值969.8亿元，增长19.1%；第三产业增加值471.7亿元，增长12.8%。全口径财政收入突破200亿元，达到223.4亿元，增长44.6%

8902004006008001000120014001600442465686。29051111。51331。7160001-07年洛阳GDP增长趋势2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年020040060080010001200140016004902、房地产市场发展情况

2007年在国家整体上对房地产市场采取宏观调控政策的情况下，洛阳房地产市场强势不衰。根据洛阳市房地产市场管理处统计，全年洛阳市实现商品房备案销售437.9万平方米，交易金额达103亿元，商品房销售均价多层已达到2200元/平方米的水平，高层大部分已达到3000元以上。房地产开发商也增加到280多家。二手房也在这一年实现了飞速发展。年份施工面积竣工面积销售总面积销售总金额住宅销售均价㎡/元2004年500万138万131.49万26.12亿19862005年600万159万143.7万31.24亿21742006年694万240万323.7万61.5亿19002007年980万280万439.7万103.9亿25552、房地产市场发展情况年份施工面积竣工面积销售总面积销售总912006年洛阳批准预售的房地产项目有97个，总投放面积为256.68万平方米，与2005年相比增加30.6％，比2004年增加了79.2％，2007年以来，一季度投放面积为65.79万平米，二季度为89.74万平米，上半年投放量基本等同于04年全年投放量。0306090120150180210240143.2196.55256.8865.7989.7404-07年上半年商品房投放面积对比2004年2005年2006年2007年1季度2007年2季度270300单位：万平米2006年洛阳批准预售的房地产项目有97个，总投放面积为25923、房地产市场供应及销售情况洛阳市场开发量逐年增大，据房管部门透露，2008年完成商品房投资72亿元以上，施工面积1000万平方米以上，竣工面积300万平方米以上；而2007年市场消化量为439.7万平方。今年的市场竞争环境可见激烈。06、07年，洛阳市场整体预售量持续攀升，而消化量增幅较小，市场存量继续增大。洛阳房地产市场平均价格有所上升，整体洛阳市场住宅销售均价仍在2500元左右徘徊,价格导向仍是居民购房时的重要考虑因素。河南建业集团价格策略培训课件93第二部分：竞争楼盘项目概况第二部分：竞争楼盘项目概况94凯瑞·国宝花园3期—香泊湾凯瑞·国宝花园3期—香泊湾95产品概况凯瑞国宝花园位于洛阳市洛南新区，东临王城大道，西临大学路，北临开元大道，南接牡丹大道。项目总规划建设用地面积51.88公顷，其中住宅用地面积25.4公顷，绿化用地面积12.41公顷，项目总建筑面积31.2平方米，住宅建筑面积25.8万平方米，是洛阳最高档次的低密度住宅区。核心推广定位：别墅区中的花园洋房产品概况核心推广定位：别墅区中的花园洋房96产品类型：花园洋房、高层。楼层栋数：4栋高层和6栋花园洋房。花园洋房为4层、6层、8层带电梯，高层为15层和18层，共计600多户开发商：洛阳凯瑞房地产置业有限公司建筑规划：北京三磊景观设计：香港明瑞产品类型：97价格政策:价格：高层大概的价格在3700-3800左右，实现均价约在2750-2850元/平方左右。花园洋房4300-4500左右，实现均价约3500-3750元/平方。目前在和建专谈团购，团购价格2730元/平方。目前暂定5月中开始选房。优惠政策：入会金5万元。高层可享受8折优惠，花园洋房可享受8.8折优惠，(开盘后一次性付款还可享受5%优惠)，现入会135个，入会的客户可以在10栋楼的所有房源进行选房，如后期不满意可退房。产品配比：37-40平方一房占8%113平方左右占10%143-149平方三房占50%150-160四房占23%220平方左右顶复占8%价格政策:98泉舜·财富中心泉舜·财富中心99产品概况泉舜财富中心位于洛阳新区市政府正南方，正对开阳湖音乐喷泉，总规划建筑面积118万平方米，将商业、办公、酒店、居住等丰富的业态组合在一起，划分为财富国际住区、财富时代广场、财富商务中心、财富国际酒店、财富国际公寓五大片区；产品概况100产品类型：高层。楼层栋数：2栋33层，分为2梯2户和2梯3户，共计510户开发商：泉舜集团洛阳置业有限公司核心推广定位：118万平米国际都会中心产品类型：高层。核心推广定位：118万平米国际都会中心101价格政策价格：起价3500元/平方，均价4000元/平方优惠政策：五月一日之前排号前100名每平方优惠200元。5.1日正式排号：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠300元。产品配比：108平方两房占20%150-160平方三房占60%200平方四房占10%310平方楼中楼占10%价格政策102中泰世纪花城4期/畔山花涧中泰世纪花城4期/畔山花涧103产品概况中泰世纪花城位于丽春西路西端，西南有周山和国家周山森林园，东临社区1000米滨河水景长廊。项目分为四期开发。总建筑面积18万平方米，由15栋高层、小高层组成。户型从93平方到162平方的两室，三室和四室的平层和错层。双泳池社区，室外阳光泳池，室内休闲泳池。暖气，煤气，热水俱全，地下车库；外墙外保温技术及双层玻璃。目前在售四期·畔山花涧总占地60881平方米，规划总建筑面积18万平方米15栋高层、小高层。98—164平方米十余种平层、错层户型。产品概况目前在售四期·畔山花涧104产品类型：高层、小高层。楼层栋数：15栋（7栋11层、8栋16层，均为2梯3户典式楼）共计1066套开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司景观设计：贝尔高林（香港）国际有限公司核心推广定位：花城间山水畔乐活人生

产品类型：高层、小高层。105价格政策价格：均价3500元/平方优惠政策：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠50元，最高优惠达到1.45万产品配比98平方两房占30%119-140平方三房占50%160平方四房占20%河南建业集团价格策略培训课件106阳光·双溪布洛阳光·双溪布洛107产品概况阳光.双溪布洛项目是阳光控股集团下属的美基（洛阳）置业有限公司开发建设。该项目位于洛阳新区滨河公园分区，项目占地80余亩，总建筑面积15万平方米。规划小高层与高层住宅、酒店式公寓、商业、会所整个项目分三期建设，一期工程将建设4栋（1栋18层，1栋25层，2栋28层）高层住宅楼，建筑面积6万平方米，整个项目计划2010年开发完成。目前在售二期:99到140平米小高层，160到254平米华宅，189到200庭院式错层。产品概况目前在售二期:108产品类型：高层、小高层、酒店式公寓、会所、商业。楼层栋数：6栋（3栋为28层的高层，1栋为18层的高层，2栋为11层的小高层）共计360套开发商：美基（洛阳）置业有限公司投资商：阳光控股推广主题：在领略了上一次巅峰喜悦之后，这一次，是什么又让你如此动容？从8大园林到3重庭院，新加坡是永恒不变的情怀庭院友居生活，汇聚自然与人文的上层空间庭院新加坡，看得见的阶层归家礼仪当庭院遇见新加坡内庭外院的新加坡核心推广定位：庭院里的新加坡产品类型：109价格政策：价格：公开认购价均价为3600元/平方优惠政策：前100名1万抵3万，100号以后1万抵2万，200号以后1万抵1.5万（开盘后一次性优惠2%、按揭优惠1%）实现均价：3100~3200元产品配比：103平方两房占15%127-159平方三房占65%195平方四房占15%252-300平方复式占5%河南建业集团价格策略培训课件110东方今典东方今典111产品概况东方今典占地面积815亩，建筑面积130万平方米，位于洛阳市西苑桥南向西50米，紧邻洛河，2500米沿河风景。项目北瞰2500米洛河水岸，东靠高端居住区，南依大学城，西临瀛洲大桥。产品概况112产品类型：高层、洋房楼层栋数：洋房为14栋，高层3栋（18—29层）价格：高层为3400-3600/平方，洋房4600元/平方开发商：河南东方置地有限公司投资商：河南东方今典房地产集团有限公司

核心推广定位：洛河就是东方今典/洛水之上百万城邦产品类型：高层、洋房113中泰华庭中泰华庭114项目概况：中泰华庭项目总占地面积为77496平方米，规划总建筑面积达20万平方米;由上海同济大学规划设计研究院担纲整体规划设计，项目由15栋高层组成;贝尔高林规划“三级立体亲水园林景观”；开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司核心推广定位：洛河畔•20万平方米水主题园林社区在售二期•水岸映像已近尾盘项目概况：115价格政策：价格：公开销售价均价为3500元/平方优惠政策：送价值3万元的全套家电（一次性优惠2%、按揭优惠1%）实现均价：3300元河南建业集团价格策略培训课件116第三部分、市场分析第三部分、市场分析117土地资源丰富,区域规划较好，地产名企进驻和大盘板块逐步形成，价格竞争激烈。消费者购房的主要因素还是价格，所以如何降低成本，控制容积率，提高性价比将是08高层市场的重点方向新区商品房将成为开工和销售最活跃区域之一，同时随着洛南新区的逐渐成熟，消费者已开始逐步认同各个项目的产品性价比不断提高，主要体现在产品质量优异度及使用功能多样化新区的高层体量预计在08将会达到洛阳市高层总体量的60%左右，区域内竞争激烈。后市竞争将体现在产品的差异性、附加值和整体品质上。新区受洛阳大市场及宏观政策的影响，价格未来两年增幅较小。河南建业集团价格策略培训课件118第四部分：价格制定依据第四部分：价格制定依据1191、项目开发大纲

项目基本情况土地面积用途控规最高容积率控规建筑密度控规建筑高度地块总价（含契税）楼面地价24582.438㎡(36.87亩)住宅2.022%多层20m高层100m2067.9万元（56.1万/亩）420.75元/㎡1、项目开发大纲土地面积用途控规最高控规建筑密度控规建筑高度120项目开发经营主要指标要求指标要求1项目净利润总额不少于4180万元2利润实现周期（项目操作周期）2007年11月30日开工，2008年9月开盘，2009年10月20日竣工，2010年二季度清盘。3销售总收入不少于2.78亿元4税后销售利润率*不低于15.03％5产品基本形态高层住宅7.9万㎡；会所2总建筑面积2500㎡，本期分摊604㎡6执行容积率3.247地上可售物业建筑面积不少于79000㎡8地上物业总建筑面积不少于79600㎡9地上物业销售均价*高层住宅销售均价不低于3500元/㎡10地上物业成本*单方成本不高于2680元/㎡11地下建筑总面积不少于3120㎡地下室，不可售12地下建筑平均成本13地下物业销售总额*14工程质量工程质量100%合格，60%以上获得市级或省级优质工程奖杯。客户满意度达到80%以上。项目开发经营主要指标要求指标要求1项目净利润总额不少于41121项目销售回款要求时间2008年2009年2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售合同金额（万元）11120834055602780销售回款额（万元）9450876059703620确认收入（万元）250202780结转利润（万元）3760420项目销售回款要求时间2008年2009年2010年上半年下半122建业住宅集团洛阳公司美茵湖项目二期投资预算销售收入开发类型可售面积均价总价高层79492.323500278223120建业住宅集团洛阳公司美茵湖项目二期投资预算开发类型可售面积均123美茵湖二期四栋楼价格制定依据美茵湖二期销售工作即将展开，现根据项目实际情况对26、27、28、29号楼的价格进行考量，此次价格将以价格系数的形式进行制定。价格的制定分为两部分：首先根据每栋楼所在的位置，取不同的参考值确定每栋楼的均价；参考景观、朝向、面积、房型等影响价格各种因素，结合楼栋均价制定出每套房的价格系数。河南建业集团价格策略培训课件124河南建业集团价格策略培训课件125⑴楼栋均价

①根据各楼座的对比，分为1.5、1、0.5、0、-0.5、-1、-1.5、七级，得出各楼座均价调整系数。26272829景观000.51噪音-1.5-1-1-1.5采光1111道路00.50.5-0.5生活便利-0.500-0.5周边环境000-0.5楼座系数-10.51-1均价3500元/㎡34653517.535353465⑴楼栋均价26272829景观000.51噪音-1.5-1126②根据每栋楼的系数，结合楼栋的面积，经过计算，得出每栋楼的均价。此均价因为考虑到每栋楼的面积差异，因此在后面计算整体均价时，误差较小，亦避免了反复测算。楼号楼座面积设定系数乘除实际系数均价35002612400.510.9912276.50490.99828920.988306334592726604.241.00526737.26120.99828921.003280735112826604.241.0126870.28240.99828921.008272135292913883.330.9913744.49670.99828920.98830633459②根据每栋楼的系数，结合楼栋的面积，经过计算，得出每栋楼的均127⑵价格系数影响价格各种因素有景观、朝向、面积、房型、层差、风俗习惯等，考虑到影响价格的程度变化较大，因此将每种因素以0.001分级，以求其精确性。⑵价格系数12826号楼景观系数■思路□鉴于本项目各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。■系数标准室号系数备注东一室0.97能看见小区内的部分景观东二室0.99东头，可以看见部分王城大道路边景观东三室1东头，可以看见部分王城大道路边景观及部分南向景观东四室1.03南面，年面景观区西五室1.03南面，年面景观区西六室0.98西端头，能看见部分南面景观西七室0.95西端头，受27号楼遮挡，基本无景观西八室0.97能看见小区内的部分景观室号系数备注东一室0.97能看见小区内的部分景观东二室0.9129朝向系数■思路□针对办公楼客户对朝向要求不高一说更多的体现在租借方面，在办公楼销售上客户更愿意接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向因素。■系数标准室号系数备注东一室0.94北向，无阳光东二室0.99东端头，早晨能有短暂阳光东三室1.01东南端，光线较充足东四室1.03正南向光线充足西五室1.03正南向光线充足西六室0.98西端头，下午能有短暂阳光西七室0.95受27号楼遮挡，基本无阳光西八室0.94北向，无阳光朝向系数室号系数备注东一室0.94北向，无阳光东二室0.99130面积系数■思路□面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决定了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。■系数标准面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96面积系数面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.0131垂直系数■思路□垂直系数主要指不同的楼层的系数标准。考虑到高层销售中如按常规楼层差调整的话，高楼层区域在今后的销售难度较大，且价格上涨空间较小，因此尽量缩小底楼层区域和高楼层区域的楼层差。如此，促进高楼层区域房源的销售，也利于今后此楼层区域房源价格的涨幅及加快销售速度。■系数标准楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所下调251.100此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04垂直系数楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所132151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0370.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字133房型系数■思路□房型的优劣决定去化的速度，针对不同的房型对销售的不同影响来制定相应的系数。■系数标准情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01房型系数情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房134微调系数■思路□考虑到低区部分户型、部分漏洞紧临主干道或街区小街道的情况，对部分影响销售去化的因素设定相关系数进行价格调整。部分房型的劣势也影响客户的购买决定，故而也进行系数设定。■系数标准情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.99微调系数情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出13527号楼景观系数■思路□鉴于本项目各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。■系数标准室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观1-西三室1.03正南端，可以看见全部南向景观1-西四室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东一室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观2-西三室1.04正南端，可以看见全部南向景观2-西四室1.02西南视野较好，可看见大部分南向景观27号楼室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-136朝向系数■思路□针对销售上客户更愿意接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向因素。■系数标准室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东一室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南视野较好，光照较充分朝向系数室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.137面积系数■思路□面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决定了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。■系数标准面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96面积系数面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.0138垂直系数■系数标准楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所下调251.100此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995垂直系数楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所139120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0370.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为140房型系数■系数标准情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01房型系数情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房141微调系数■系数标准情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.99微调系数情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出14228号楼景观系数■系数标准室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观1-西三室1.03正南端，可以看见全部南向景观1-西四室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东一室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观2-西三室1.04正南端，可以看见全部南向景观2-西四室1.02西南视野较好，可看见大部分南向景观28号楼室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-143朝向系数■系数标准室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东一室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南视野较好，光照较充分朝向系数室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.144面积系数■系数标准面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96面积系数面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.0145垂直系数■系数标准楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所下调251.100此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.02垂直系数楼层系数提升请况261.040顶层，系数较下层有所14670.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.89此区域在高层中为较难去化区域，故系数值下调较多。30.8720.8610.85接上图：70.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数147房型系数■