某咨询东莞房地产市场

A2.1.房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%资料来源：广东省统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞市市商品品住宅宅销售售收入入和销销售面面积增增长迅迅速资料来源：东莞市建委委，中国人人民银行，，罗兰•贝格格分析东莞市商品品住宅销售售收入[亿元]东莞市商品品住宅销售售面积[万平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房开发发建筑面积积总额按镇镇区分[1998-2000年]描述资料来源：东莞市建委委，罗兰•贝格格分析城区常平樟木头篁村东城其它商品房开发发集中于东东城、篁村村、城区、、常平和樟樟木头等地地理位置优优越、经济济基础发达达的地区1998年年至2000年底，，商品房实实际投入资资金23亿亿元共推出楼盘盘231个个，建筑面面积455.7平方方米樟木头、常常平、附城城、塘夏、、黄江等镇镇区集中了了90%的的港资房地地产开发商商新开发的商商品房楼盘盘集中在东东城区和篁篁村，开发发类型以多多层和小高高层为主，，楼盘质数数较高，开开发理念在在东莞市属属于中上水水平1998年年至2000年，商品房房开发集中中在东城、、篁村、城城区、常平平和樟木头头等地理位位置优越、、经济基础础发达的地地区在未来五年年内，多层层和小高层层仍是商品品房开发市市场的主流流，新开发发的多层和和小高层主主要集中在在东城区、、篁村区和和城区资料来源：东莞市建委委，罗兰•贝格格分析多层和小高高层别墅高层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%东城篁村城区塘夏其它1998年年以后新开开发的多层层和小高层层地域分布布虎门商品房立项项开发类型型比例[按开发建建筑面积]樟木头常平预计到2005年年,每平平方价格在在2500元以上的中中高档商品品房将占据据市场86%的份额额描述东莞市商品品房开发档档次逐步提提高东莞市政府府对城市进进行总体规规划，改善善居住环境境，提升房房地产开发发的质量由于政府严严格控制土土地批租,土地价格格上升较快快居民住宅消消费观念由由商品住宅宅理念的接接受者转为为理念的领领导者,需需求品位提提高金融机构对对住房消费费支持不断断增强、按按揭条件放放宽，刺激激住房消费费需求市场场的增长东莞市新的的房地产开开发商纷纷纷进入2500以上上的中高档档房地产市市场的竞争争,如:新世纪豪豪园,新新石竹,雍雍华庭,七宝一居居等13%50%20%10%2000别墅3500元元以上*2500-3500元*2500元元以下*总额8%60%26%6%2005E资料来源：东莞市建委，，罗兰•贝格分析*除别墅外商品住宅销售售总面积[万平方米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房地产市市场竞争格局局可以从内部部竞争状况等等五个方面分分析消费者潜在的进入者者房地产开发专业服务提供供者替代品政策壁垒强––较强的的地方保护主主义，早期外外来的房地产产开发商和民民营企业必须须挂靠东莞市市各区镇房地地产开发公司司，合作开发发房地产经济壁垒弱––房地产开开发商尚未形形成房地产开开发的绝对成成本优优势和先进的的商品房差异异化概念大多数消费者者消费观念尚尚处于商品住住宅理念的接接受者主力消费群不不明显商品住宅50%为本地消消费者，30%为港澳澳台消费者,20%为为省内和外地地消费者房地产开发商商纷纷聘请专专业的房地产产策划和广告告公司，提高高商品房开发发和营销质量量聘请物业顾问问公司，提高高商品后续服服务质量商品房替代品品几乎不存在在，安居房只只占1%的市市场份额内部竞争状况况城区、常平和和樟木头集中中了70%的的房地产开发发市场集中度高高，市场领先先者较为明显显，如：中信信、光大等内资房地产开开发比例逐年年提高，由1998年的的45%上升升为2000年的67%消费者购买商商品房考虑的的因素价格房型地理位置和交交通开发商品牌建筑物质量建筑物外观环境配套设施保安和物业服服务重要性考虑因素12345本地消费者外外地消费者描述50%为本地地消费者，30%为港港澳台消费者者，20%为为省内和外地地消费者；常常平、樟木头头地区港澳台台消费者占90%东莞本地消费费者在选购商商品房时首先先考虑环境和和保安服务，，其次是户型型，显示了本本地居民对自自身安全和周周边环境(包包括教育)较较高的要求对于东莞本地地人，自用房房的建筑面积积在100-130平方方米的中大户户型较受欢迎迎；购买80-100平平方米的小户户型，用于投投资和出租的的较多外地消费者在在考虑购买商商品房时，优优先考虑价格格，其次是房房型、交通的的便利和物业业管理，同时时较重视开发发商的品牌港澳台和外国国消费者把环环境、地理位位置、配套设设施、保安和和物业服务列列在考虑购买买商品房的首首要因素，价价格敏感性不不高越来越多的消消费者更加关关注环境和配配套设施港澳台和外国国消费者不同消费群在在购买商品房房时考虑因素素的优先顺序序不同资料来源：罗兰•贝格访访谈由于开发商市市场定位不准准确，未能充充分满足消费费者的需求，，造成东莞市市商品住宅的的空置面积较较大，并逐年年上升资料来源：东莞市建委，，罗兰•贝格分析东莞市商品住住宅空置面积积[万平方米]描述商品住宅空置置面积大，2000年底底达到151.6万平方方米商品住宅空置置率高。2000年，新新推出商品房房建筑面积为为178万平平方米，但平平均销售率只只有48.6%，新增空空置商品住宅宅面积73万万平方米房地产业发展展初期，存在在盲目批地、、批项目和对对商品房预售售款监控不严严的现象，出出现了太平广广场花园、湾湾景台、崇商商花园、世外外桃源等“烂烂尾楼盘”，，阻碍了房地地产业的发展展大量空置楼盘盘造成了建设设资金沉淀，，部分银行贷贷款不能及时时收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今后后对土地批租租的严格控制制，短期内商商品住宅开发发的增长空间间有限将建立土地储储备中心，严格控制土地地审批规范土地交易易行为，逐步步实现公开、公正正、公平的土土地交易市场行为必须通过土地地拍卖方式才才可获得房地产开发发土地使用权权商品住宅开发增长空间有限严格房地产立立项程序，由由房地产项目目先立项后申申报土地再规规划的程序改改变为先规划划后取得土地地在立项开发发根据积压商品品房数量和商商品房销售情情况，严格控控制新项目立立项和开工，，对除市、镇镇中心区外，，其它地方原原则上不再审审批新的房地地产项目如果开发商积积压商品房面面积超过企业业近3年累计计竣工商品房房面积的20%，将停止止审批该开发发商新项目立立项土地批租房地产立项总体上说，推推动东莞房地地产市场发展展的因素大于于阻碍其发展展的因素2001年到到2003年年，政府严格格控制土地批批租，并成立立土地储备中中心，调控房房地产市场，，短期内将会会影响房地产产市场政府严格控制制房地产开发发立项审批主力消费群不不明显空置商品房面面积高，到2000年底底为152万万平方米东莞将城市定定位为“制造造业名城“，，树立“城市市牌、外资牌牌和民营牌””，并将出资资200亿元元建设新东莞莞，进行有序序的城市总体体规划，提升升城市总体环环境东莞房地产发发展与东莞在在整个珠江三三角洲所处的的经济地位不不相匹配，发发展空间较大大东莞招商引资资保持增长态态势消费者对居住住条件和环境境的要求日益益提高人均可支配收收入是全国平平均水平的2.1倍，广广东省平均水水平的1.3，并以每年年17%的速速度增长加入WTO和近年来，香香港、澳门的的回归将推动动外销市场政府有意对外外地人才采用用购房入户、、投资入户政政策民营企业将可可以注册公司司形式，独立立开发房地产产项目阻碍东莞房地地产市场发展展的主要因素素推动东莞房地地产市场发展展的主要因素素东莞市住宅产产业发展以住住宅智能化、、现代化为主主要特征，并并以进一步完完善金融体系系为保障以高品质的规规划、设计和和施工，贯彻彻以人为本的的住宅发展方方针扩大住宅按揭揭市场规模引用新技术、、新材料，以以提高住宅产产业化水平通过以住宅抵抵押贷款证券券化，改变房房地产开发领领域的投资、、融资体系推动住宅产业业科技化，推推广智能化小小区重环境和配套套的大中型住住宅小区与当地政府良良好的关系，，以取得优质、价廉的的土地开发商的品牌牌和信誉开发适合市场场需求的商品品房开发大规模的的居住社区，，营造良好的的居住环境与优秀的房地地产专业服务务提供者合作作对市场机会、、进入时间和和市场风险的的把握表示不重要表示十分重要要开发适合市场场需求的商品品房提供优质的物物业管理服务务房地产开发商商在东莞房地地产市场上取取得成功的基基本要素成功的基本要要素目前重要性重要性趋势A2.2.建建筑安装市市场分析广东省建筑安安装工程市场场的投资额平平均每年以8.9%的速速度增长1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.广东省建筑工工程投资额[亿元]资料来源：广东省统计年鉴，罗兰•贝格分析广东省建筑安安装工程市场场是竞争集中中度非常低的的市场，并且且越来越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述广东东省省建建筑筑安安装装工工程程市市场场的的集集中中度度由由1996年年的的9%下下降降为为2000年年的的4%，，市市场场竞竞争争格格局局分分散散2000年年，，排排名名前前三三位位的的建建筑筑业业企企业业分分别别是是：：广广东东省省长长大大公公路路工工程程有有限限公公司司、、江江苏苏省省建建筑筑安安装装工工程程股股份份有有限限公公司司深深圳圳分分公公司司、、深深圳圳市市市市政政工工程程总总公公司司；；产产值值分分别别达达到到12.5、、9.1和和7.0亿亿元元2000年年，，排排名名前前10家家的的外外省省建建筑筑企企业业有有2家家：：江江苏苏省省建建筑筑安安装装工工程程股股份份公公司司和和中中建建四四局局前10家家建建筑筑企企业业业业务务起起伏伏大大；；1999年年排排名名前前十十家家的的企企业业中中，，只只有有六六家家能能在在2000年年保保持持前前十十位位资料料来源：：ChinaInfobank，罗兰兰••贝贝格格分析析前十十位位产产值值最最大大的的建建筑筑业业企企业业施工工产产值值占占市市场场的的%随着着城城市市化化进进程程和和引引进进外外资资的的不不断断加加快快，，东东莞莞市市建建筑筑安安装装工工程程市市场场容容量量不不断断上上升升东莞莞市市建建筑筑安安装装工工程程市市场场保保持持稳稳定定的的增增长长态态势势，，增增长长速速度度略略高高于于广广东东省省建建筑筑安安装装工工程程市市场场的的增增长长速速度度引进进外外资资是是推推动动建建筑筑安安装装工工程程市市场场的的主主要要因因素素日本本、、欧欧美美企企业业不不断断加加大大投投资资，，其用用于于建建筑筑安安装装工工程程的的投投资资额额也也不不断断上上升升，，2000年年-2005年年的的年年均均增增长长率率将将分分别别达达到到20%和和26%资质质较较高高的的外外来来企企业业已已构构成成对对本本地地企企业业的的威威胁胁目前前市市场场竞竞争争以以价价格格为为主主,市市场场运运作作尚尚不不规规范范东莞莞市市建建筑筑安安装装工工程程市市场场的的特特点点东莞莞市市建建筑筑安安装装工工程程市市场场表表现现出出比比广广东东省省更更快快的的增增长长19961997199819992000资料来源：东莞统统计年年鉴，罗兰••贝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.东莞市市建筑筑工程程投资资额[亿元元]128+11.0%p.a.宏观环环境、、引进进外资资和房房地产产市场场是驱驱动东东莞市市建筑筑安装装工程程市场场的三三大因因素东莞市市建筑筑工程程市场场的驱驱动因因素房地产产市场场引进外外资宏观环环境政府加加快了了工业业园区区的建建设，，近期期将建建立松松山湖湖工业业园区区，规规划面面积72平平方公公里政府引引导重重点行行业和和企业业增资资扩产产外商投投资产产业结结构优优化，，直接接投资资用于于建建筑工工程的的费用用比例例增大大东莞市市房地地产市市场自自1998年以以来进进入上上升期期，由由此带带动建建筑安安装工工程市市场的的稳步步上升升东莞将将投资资200亿亿建设设新东东莞，，提升升城市市的综综合实实力，，建设设“城城市牌牌”，，城市市化进进程加加快加入WTO以后，，更多多的外外资将将进入入中国国，由由于东东莞有有利的的地理理位置置和优优惠、、便捷捷的投投资环环境，，将吸吸引更更多的的外资资东莞市市固定定资产产投资资每年年以10%的速速度上上升建设““民营营牌””，推推动民民营资资本的的投资资房地产产开发发市场场对于于商品品住宅宅配套套设施施和环环境要要求越越来越越高，，房地地产开开发商商相应应用于于建筑筑安装装工程程的投投资增增加随着东东莞市市实际际利用用外资资不断断增加加，外外资企企业用用于建建筑安安装工工程的的投资资额增增长较较快东莞市市实际际利用用外资资额[亿元]外资企企业用用于建建筑安安装工工程投投资额额[亿元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.资料来来源：：东莞莞市对对外贸贸易经经济合合作局局其中，，日本本、欧欧美企企业用用于建建筑安装工程的的投资资额增增长率率高于于外商商企业业用于于建筑筑安装工程的的投资资额的的平均均增长长率投资于于东莞莞的日日本、、欧美美企业业用于于建筑筑安装装工程程的投投资额额[亿元]战略上上，日日本、、欧美美企业业都把把中国国作为为巨大大的发发展市市场日本、、欧美美制造造大企企业从从着重重建立立出口口加工工基地地逐渐渐转向向成为为国内内生产产基地地已投资资的日日本、、欧美美企业业会带带动提提供零零部件件和原原材料料的日日本、、欧美美企业业数量量和投投资额额增加加东莞招招商引引资局局通过过网上上招商商、委委托顾顾问公公司到到日本本、欧欧美招招商、、开办办博览览会、、提供供“一一个窗窗口收收费””等服服务，，吸引引日本本、欧欧美客客户东莞市市政府府“十十五””规划划中，，已明明确把把引资资的重重点逐逐步转转移到到欧美美和日日本等等国家家描述资料来来源：：东莞莞市对对外贸贸易经经济合合作局局，东东莞市市建委委，罗兰••贝格格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本欧美东莞市市建筑筑安装装工程程市场场竞争争仍以以价格格为主主要竞竞争手手段，，并存存在不不规范范的运运作情情况东莞市市广州市市工程公公开招招投标标时，，报价价最低低者中中标——““最低价价原则则”工程公公开招招投标标时，，报价价不得得低于于招标标方规规定的的标底底价，，以工工程管管理、、组织织、技技术方方案等等指标标综合合评分分，以以保证证工程程质量量——““最最合理理原则则”工程招招投标标地方保保护主主义转分包包各镇存存在不不同程程度的的地方方保护护主义义存在镇镇政府府向外外商指指定建建筑工工程承承包方方的现现象鼓励采采用市市场竞竞争方方式本省企企业和和外省省企业业公平平竞争争存在总总承包包商在在资格格或合合同不不允许许的情情况下下进行行转承承包和和分包包大体上上按合合同规规定执执行东莞市市和广广州市市建筑筑安装装工程程市场场比较较本地和和港澳澳台企企业选选择建建筑安安装工工程公公司时时更注注重价价格，，而日日本和和欧美美企业业更重重视质质量和和工程程管理理港澳台台企业业日本和和欧美美企业业价格质量施工力力量和和专业业技术术水平平资质证证明从事过过的工工程和和行业内内其它它公司司的认认可工程管管理表示不不太重重视表示十十分重重视选择建建筑安安装工工程企业的的标准准本地企企业外来企企业以以其较较高的的资质质和凭凭借规规模效效益取取得的的成本本优势势，形形成了了对本本地企企业的的威胁胁本地企企业、、外来来建筑筑安装装工程程企业业资质质比较较本地拥拥有资资质的的建筑筑安装装工程程企业业共110家，，外来来企业业共50家家本地一一级资资质企企业中中只有有4家家，而而外来来企业业中拥拥有一一级资资质的的企业业有33家家企业的的资质质不仅仅代表表企业业建筑筑工程程管理理水平平和施施工质质量、、技术术能力力，还还决定定了承承接工工程量量的大大小。。如：：广州州一建建承接接东莞莞市广广东现现代国国际展展览中中心，，建筑筑面积积7万万平方方米外来企企业，，如华华西建建设、、本溪溪金鼎鼎完成成工程程质量量较高高，已已在本本地拥拥有样样板工工程和和优良良工程程，口口碑较较高，，已对对本地地竞争争者形形成威威胁描述本地企企业外来企企业一级二级三级四级一级二级三级36%55%5%4%6%28%66%资料来来源：：建委委市场场科总数[个]11050日资企企业选选择标标准AB优势日资企企业选选择建建筑安安装工工程企企业的的标准准和AB优势比比较价格质量工程管管理资质证证明日资办办推荐荐*从事过过的工工程和和行业业内其其它公公司认认可施工力力量前延或或后续续服务务专业设设计水水平重要性性/AB的优势势因素12345使AB在日资资/外外资公公司的的建筑筑安装装市场场上取得核核心竞竞争优优势建建议采采取的的措施施通过与与稳定定的、、有资资质的的施工工建设设单位位进行行长期期战略略合作作，以以取得得更低低的成成本优优势通过与与采购购商战战略、、稳定定的合合作，，取得得优惠惠的采采购价价格；；或通通过外外包采采购定定单，，降低低采购购成本本严格质量量管理，，建立系系统的质质量管理理控制体体系与施工建建设单位位一同制制定项目目进度计计划，协协调运作作识别项目目进程中中的关键键路线和和关键工工序，当当与计划划出现偏偏差时及及时调整整组成虚拟拟团队，，加强培培训或聘聘用“外外脑”，，提高业业务洽谈谈和设计计专业技技术水平平通过与日日本公司司选择建建筑安装装工程企企业的标标准和AB的优势进进行比较较，AB公司仍有有不断改改进的空空间资料来源：访谈，罗兰•贝贝格分析高低*日资办办的推荐荐对日资资企业首首次进入入东莞，，选择建建筑安装装工程公公司影响响大，但但对二期期和后期期工程时时选择影影响减弱弱AB公司司在保持持原有核核心竞争争优势的的同时，，应加强强业务拓拓展和核核心支持持团队的的培养，，使工程程业务具具有更高高的柔性性和市场场反应速速度，赢赢得提高高竞争力力的潜在在源泉建筑工程程业务今后应加加强的领领域充分发挥挥现有的的优势，，系统、、有计划划和重点点地开展展业务拓拓展贯彻以客客户为导导向的服服务理念念，延伸伸前延和和后续服服务业务拓展展与设计计、预算算部门无无缝合作作建立完整整的工程程计划、、控制和和核算体体系培养设计计、预算算的核心心团队，，支持业业务拓展展提高项目目管理能能力，合合理配置置项目经经理的权权、责、、利范围围，并以以高效的的管理体体系和组组织结构构支持总体上，，外部市市场为AB公司司的主营营业务发发展提供供了广阔阔的空间间；同时时，AB公司在在高成长长的建筑筑安装和和房地产产市场上上保持高高盈利能能力描述未来五年年，东莞莞市房地地产行业业的年增增长率为为20%，能支支持AB公司的房房地产业业务战略略发展目目标AB公司房地地产业务务的利润润率高于于行业的的平均水水平未来五年年，日本本、欧美美企业用用于建筑筑安装工工程的投投资额年年增长率率均高于于20%，可以以支持AB公司建筑筑安装工工程业务务的战略略发展目目标AB公司建筑筑安装工工程业务务的利润润率约为为20%，高于于行业15%的的平均利利润率AB业务组合合分析：表示销销售额大大小利润率市场增长长率10%50%0%12.5%25%建筑安装装工程业业务房地产业业务低成长低盈利市市场高成长低盈利市市场高成长高盈利市市场低成长高盈利市市场房地产业业务组织织结构建建设的总总体思路路上有三三种模式式可以选选择模式一完全委外外模式二部分委外外模式三完全自建建完全委外外能够短短期内有有效解决决企业人人才不足足的现状状，但以契约关关系确定定的合作作关系无无法充分分的从企企业总体体利益角角度来考考虑问题题完全委外外的特点点由于人力力资源匮匮乏，缺缺乏专业业性人才才或者招招聘专业业人才的的财务成成本和时时间成本本过高，，在组织织结构各各业务职职能领域域都和专专业化的的公司进进行合作作，借助助外部的的专业化化经验和和知识来来弥补企企业的不不足和满满足企业业快速发发展的需需求企业自身的业业务运作组织织以精益型为为主，职能部部门的工作重重点主要是控控制、协调和和监督而不是是具体操作建立核心职能能部门，对委委外的工作进进行有效监督督和控制优势有效地解决企企业人才不足足的问题有利于企业的的快速扩张有利于发挥专专业化分工的的优势充分利用社会会资源劣势协调和控制的的工作量和成成本很大项目控制风险险大有可能导致局局部最优化而而不是总体最最优企业无法形成成稳定的竞争争力以契约关系确确定的合作关关系无法充分分的从企业总总体利益角度度来考虑问题题部分委外能有有效地弥补企企业在某些职职能领域的不不足，但委外外职能和合作作伙伴的选择择至关重要部分委外的特特点企业在某些领领域缺乏专业业化的知识和和经验，因而而在这些职能能领域借助外外界专业化公公司来进行运运作部分业务职能能领域由企业业自身来建立立，整个业务务的运作需要要内、外部人人员协调完成成既有以控制监监督为主要任任务的职能部部门，也有从从事具体操作作的业务职能能部门优势通过利用社会会资源，有效效地弥补企业业在某些职能能领域的不足足有利于发挥专专业化分工的的优势有利于培养企企业自身的核核心团队和核核心能力劣势协调和控制的的工作量较大大核心职能委外外对企业总体体带来高风险险以契约关系确确定的合作关关系无法充分分的从企业总总体利益角度度来考虑问题题全部自建有利利于对价值链链的各个环节节进行控制和和协调，但管管理成本较高高全部自建的特特点企业在业务运运作的各职能能领域都建立立起相应的业业务部门整个业务流程程体系的运作作主要依靠内内部的力量来来完成各业务部门的的主要任务是是计划、监督督、实施和控控制优势有利于企业形形成稳定的业业务运作体系系对价值链的各各个环节进行行控制和协调调有利于培养企企业的组织优优势和核心竞竞争力劣势对专业人才需需求高，人事事成本较高无法充分利用用外部专业化化公司的专业业经验和能力力部门之间协调调要求高管理成本较高高目前国内建筑筑工程企业主主要有两种发发展模式项目公司模式式公司的核心优优势在于获得得工程项目公司自身不拥拥有设计，土土建队伍与设计公司，，施工队建立立紧密的合作作关系拥有良好的项项目管理人员员工程多采用分分包形式来完完成建筑安装公司司模式描述公司拥有自身身的设计，土土建队伍建筑安装业务务完全由自身身完成公司经营灵活活性大公司固定成本本小可以实现优势势互补资金需求小优点公司易于控制制质量和成本本拥有各方面的的专业人才对其它企业的的依赖性大质量控制，成成本控制难度度较大缺点公司固定成本本较高资金需求较高高经营灵活性较较低战略方向的确确定决定了企企业组织结构构的选择适应发展战略的组织结构设计原则有利于房地产产业务和建筑安装工工程业务的迅速发发展组织结构对市场的快速速反应速度以”最大限度度满足客户需需求“为目目标有利于公司内内部核心团队队的培养高效而精简保持和强化公公司的核心竞竞争优势构建符合战略略发展目标和和市场竞争环环境的组织结结构是实现AB战略目标的前前提房地产业务以以操作管理为为主的管理模模式建筑安装工程程业务以战略略管理为主的的管理模式有效的决策,业务计划划,财务监控控体系合理的集分权权管理模式合理的部门设设置明确的部门任任务、功能、、职责界定清晰的人员岗岗位编制以及及职责、权力力、能力要求求界定充分考虑保持持和利用现有有的核心竞争争优势以客户为导向向并且加快市市场反应速度度组织结构构建符合集团团战略目标和和市场竞争环境境的组织结构构确立AB公司的管理模模式，建立一一整套明确的的管控体系建立相应的决决策和监督流流程重新设计组织织架构，强化化薄弱的功能能，纠正职能能错位界定明确的部部门任务和责责任明确管理幅度度业务流程再造造系统考虑四四个领域，从从而达到战略略目标对流程程的要求消除非增值活活动活动间等待不必要的活动动过量的库存重复的活动不同部门重排排的格式反复的检验跨部门协调增加/重排环环节企业用以规避避风险的关键键点企业用以强化化控制的关键键点有利于提升顾顾客满意度的的流程环节可以减少重复复、提升效率率的环节调整整可以缩短时间间、降低成本本的环节调整整简化活动设计合理的交交付品过于复杂的表表格过于专业分工工的程序复杂的沟通形形式缺乏优化的物物流可以以更低廉廉方式进行分分包的非核心心工作消除各个流程程环节中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品设计明确格式式的交付品明确的交付人人和接受人对交付品的监监控战略目标减少成本快速响应增加控制节点点明确流程对流程的要求对流程的要求求流程设计的原原则顾客导向原则则快速反应原则则系统优化原则则追求流程整体体绩效最优集成管理当外部市场环环境发生变化化时，能迅速速调整竞争策策略追求客户服务务的最终效果果整合的用户界界面，而非分分离的用户界界面业务流程再造造应遵循顾客客导向，快速速反应以及系系统优化的原原则强调对外部市市场竞争环境境的快速反应应强调顾客满意意一支相对稳定定的高素质的的人力资源队队伍是实现企企业战略目标标的基本保证证建立一支强有有力的经营管理精英英梯队吸引大批优秀秀人才加入-树立并宣宣传企业良好好形象象-有计划地地广泛开展社社会招招聘(名牌大大

学，，人才招聘会会，委委托猎头公公司等)塑造企业成功功文化，以激激励并保留优优秀骨干员工工-营造企企业内部公公平民民主的气气氛，提高高员工的信心心与责任感-创造富富有活力的的内部优胜劣劣汰的竞竞争机机制，激发发员工工的主主观能动性性在完善的人人员长期发发展计划下下培养具有有良好专业业素质和经经营管理潜潜质的优秀秀人才，形形成一支上上下紧密衔衔接的精英英人才队伍伍-“量体体裁衣式””的终身职业培训训(入职培培训，在岗培培训，深造等)-培养““经理候选选人”阶阶梯梯队伍绩效考评体体系建立清晰明明确的岗位位考评标准准，形成权权责相当，，奖惩分明明的制度建立清晰明明确的，并并结合业绩绩和能力的的个人评估估标准，作作为薪酬调调整和职务务任免的决决策基础将考评或考考核的结果果有机地与与薪酬体系系挂钩，并并与员工职职业发展紧紧密联系考评或考核核的结果将将作为人员员晋升的基基本参考标标准，建立立公平有序序的内部竞竞争机制薪酬体系调整原有的的工资体系系，在纵向向分级与横横向分档上上设计合理理的浮动空空间，形成成有激励性性的上升梯梯度确定合理的的固定工资资与变动工工资的比例例结构改善现有福福利机制，，加强非资资本性激励励因素，增增强企业凝凝聚力人员评价和和选拔体系系优化人员招招聘流程，，明确决策策部门，做做到有章可可循建立明确的的员工能力力评估标准准，使之成成为人员选选拔的基本本标准充分结合各各种评估结结果，制定定合理公平平的晋升条条件与途径径，培养与与发掘具有有管理潜质质的优秀人人才需要重新设设计AB公公司人力资资源体系，，使之更制制度化、规规范化，以以适应业务务迅速发展展的需要9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:32:1701:32:1701:321/6/20231:32:17AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2301:32:1701:32Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。01:32:1701:32:1701:32Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，