物业管理企业的业务获取HAOFAYUh

第3章物业管理企业的业务获取3.1物业招标3.2物业投标

3.3物业管理委托合同本章小结学习目标资料链接复习思考题实训题2023/1/31〔学习目标〕

市场经济环境中，物业管理企业的业务是通过招投标活动公开竞争而获取的。通过本章学习，要求学生熟悉物业招投标的程序和招标文件的编制，熟悉物业服务委托合同的内容，掌握物业管理投标书的编写方法。2023/1/313.1物业招标物业招标，是指房地产开发商或业主委员会等物业管理主体，通过编制和公开符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方式进行分析和判断，最终确定物业管理企业并与之签订物业前期服务合同或物业服务合同的全过程。

2023/1/313.1.1物业招标的方式1）公开招标：是指招标人员通过各种新闻媒体公开发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。2）邀请招标：又称邀标，是指不公开刊登广告而是以投标邀请书的方式邀请3个以上具备相应物业管理资质的物业管理企业投标的招标方式。3）协议招标：简称议标，又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担物业管理业务的物业管理企业，邀请其投标，然后平等协商，最后达成协议。2023/1/313.1.2物业招标程序：物业招标的一般程序是：招标方成立招标机构→编制招标文件→确定标底→招标备案→发布招标公告→投标方资格预审→投标方购买招标文件→召开标前会议→投标方制作投标文件并送达→开标、评标和定标→签订物业服务合同。1）招标方成立招标机构：（1）自行设立招标机构：根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和业主委员会自行招标。（2）委托招标代理机构招标：招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织。2023/1/312）编制招标文件：招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，其主要内容包括：告知投标人递交投标书的程序；所需招标项目的要求；投标评定准则；订立合同的条件等。3）确定标底：标底又称底标，是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格（预算价格）。它是招标人审核报价、评标和宣标的重要依据。2023/1/314）招标备案：在招标方发布招标公告前，要到房地产主管部门进行招标备案。程序是：（1）申请（2）受理（3）审查：经审查符合条件的，出具《物业招标备案通知》。5）发布招标公告6）投标方资格预审：对投标申请人进行资格预审的程序是：（1）发出资格预审通告或经营资质预审邀请书（2）获取资格预审文件（3）资格预审2023/1/31[示例3-1]中国人民大学明德楼物业管理招标投标资格预审文件（点击查看）7）投标方购买招标文件8）召开标前会议9）投标方制作投标文件并送达10）开标、评标和定标（1）开标：由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况→当众拆封→宣读投标人的名称、投标、价格和投标文件的其他主要内容→开标过程同步记录，并由招标人存档备查。（2）评标：由招标人依法组建的评标委员会负责。2023/1/31（3）定标：评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审比较，作出评审结果，并对评标结果签字确认。11）签订物业服务合同3.1.3招标文件的编制1）招标文件要点一份招标文件，应当包括以下要点：（1）投标人须知：①评标方法和标准；②编制投标文件的要求；③投标方式；④投标截止时间；⑤开标地点和投标有效期。2023/1/31（2）合同主要条款及格式。（3）要求投标人提供的资格和资信证明、投标函及附件、履约担保证、授权委托书的格式和说明。（4）投标价格要求及计算方法。（5）技术条款。（6）图纸或者其他应当提供的资料。（7）其他应当说明的问题。2）招标文件内容：（1）招标人及招标项目简介；（2）物业管理服务内容和要求；2023/1/31（3）对对投标人人及投标标书的要要求；（4）评评标标准准及方法法；（5）评评标活动动方案；；（6）物物业服务务合同的的签订说说明；（7）其其他事项项的说明明及法律律法规规规定的其其他内容容。[示例3-2]招标文件格式（点击查看）3）招标标文件的的编制：：一般情况况下，招招标文件件的编制制格式如如下：2023/1/63.2物物业业投标标物业投投标是是指物物业管管理企企业，，根据据物业业招标标文件件中确确定的的物业业管理理服务务要求求与标标准，，组织织编制制投标标文件件，并并向招招标单单位递递交应应聘申申请书书和投投标书书，参参与公公平竞竞争，，获取取业务务的过过程。。物业投投标过过程1）确确定投投标意意向并并成立立工作作机构构（1））取得得《企企业法法人营营业执执照》》、《《物业业管理理企业业资质质证书书》。。（2））做好好资金金筹措措准备备。2023/1/6（3））收集集有关关招标标资料料。（4））进行行可行行性分分析。。（5））申请请资格格预审审。2）获获取招招标文文件3）考考察物物业项项目现现场4）制制定管管理服服务方方法与与工作作量5）制制定资资金计计划6）标标价测测算7）办理理投标标保函函：以以确保保在投投标人人中标标后不不能履履约时时，招招标人人可通通过为为投标标人出出具保保函的的银行行，用用保证证金额额作为为投标标人对对招标标人经经济损损失的的赔偿偿。2023/1/68））编编制制投投标标书书9））封封送送标标书书、、保保函函投标标书书的的封封送送过过程程中中，，应应注注意意以以下下几几个个问问题题：：（1））投投标标文文件件中中的的每每一一个个空空白白均均需需填填写写；；（2））投投标标文文件件应应字字迹迹清清楚楚、、整整洁洁、、纸纸张张统统一一、、装装帧帧美美观观大大方方；；（3））计计算算数数字字要要准准确确无无误误；；（4））不不得得改改变变标标书书格格式式，，不不得得涂涂改改；；（5））封封送送标标书书遵遵照照一一般般惯惯例例，，准准确确正正本本一一本本，，副副本本两两本本，，分分别别包包装装封封印印。。10））现现场场答答辩辩11））定定标标2023/1/6投投标标文文件件的的编编制制所谓谓投投标标文文件件，，实实际际工工作作中中常常简简称称为为投投标标书书、、标标书书，，它它是是指指招招标标文文件件中中规规定定的的投投标标人人必必须须提提交交的的全全部部文文件件，，是是招招标标人人评评标标、、定定标标的的依依据据。。1））国国家家建建设设部部等等单单位位联联合合制制定定了了《《评评标标委委员员会会和和评评标标方方法法暂暂行行规规定定》》规规定定下下列列行行为为可可认认定定投投标标人人的的投投标标为为废废标标：：（1）虚虚假投标标（2）低低于成本本价竞标标（3）投投标人资资格不符符（4）标书不不符要求求2023/1/62）编写写投标文文件要求求包括以以下几个个方面：：（1）投投标企业业情况（2）对对标的物物业的分分析3）下面面我们逐逐项介绍绍投标文文件的编编写投标文件件的组成成包括：：投标致致函、附附件、管管理方案案三个部部分。（1）投投标致函函：投标标致函实实际上就就是投标标人的正正式报价价信，其其主要内内容有：：①表明投投标人完完全愿意意按招标标文件中中的规定定承担物物业管理理服务任任务，并并写明自自己的总总报价金金额；2023/1/6②表明投标人人接受该物业业整个合同委委托管理期限限；③表明本投标标如被接受，，投标人愿意意按招标文件件规定金额提提供履约保证证金；④表明本投标标书连同招标标人的书面接接受通知均具具有法律约束束力；⑤表明对招招标人接受受其他投标标的理解。。[示例3-3]投标致函示例（点击查看）2023/1/6（2）附件件：附件的数量量及内容按按照招标文文件的规定定确定。这这些文件主主要包括：：①公司简介介；②公司法定定代表人证证明；③公司对合合同意向的的承诺；④物业管理理项目组的的配备；⑤物业管理理组织实施施规划等。。[示例3-4]附件示例（点击查看）2023/1/6（3））管管理理方方案案：：物业业管管理理方方案案是是为为了了提提供供物物业业管管理理工工作作而而制制定定的的方方案案，，它它是是物物业业投投标标书书的的重重要要组组成成部部分分，，是是投投标标报报价价的的主主要要依依据据，，也也是是物物业业管管理理企企业业中中标标后后，，进进行行物物业业管管理理运运作作的的基基本本““纲纲领领””。。物业业管管理理方方案案最最主主要要的的内内容容是是介介绍绍物物业业管管理理要要点点和和物物业业管管理理服服务务内内容容、、服服务务形形式式和和费费用用。。物业业管管理理方方案案编编制制的的方方法法是是：：①方方案案编编制制前前的的准准备备：：第一一，，组组织织方方案案编编制制人人员员第二二，，搜搜集集各各种种招招标标方方资资料料2023/1/6第三三，，市市场场调调查查第四四，，了了解解掌掌握握政政策策规规定定第五，项目评评估②分析投标物物业管理要点点第一，住宅小小区：物业管理应当当突出的是：：环境管理；；卫生绿化管管理；治安管管理；市政设设施管理。第二，高层住住宅：这类物业管理理的重点放在在：机电设备备管理；保卫卫治安管理；；卫生清洁管管理；保养维维护。2023/1/6第三三，，写写字字楼楼其物物业业管管理理重重点点应应放放在在：：安安全全保保卫卫工工作作；；电电梯梯、、中中央央空空调调、、水水电电设设施施维维护护；；清清洁洁卫卫生生服服务务。。第四四，，商商业业大大厦厦管管理理其管管理理重重点点在在于于：：安安全全保保卫卫工工作作；；消消防防工工作作；；清清洁洁卫卫生生工工作作；；空空调调或或供供热热设设备备管管理理[示例3-5]物业管理要点示例（点击查看）2023/1/6③介介绍绍本本公公司司将将提提供供的的管管理理服服务务内内容容及及功功能能、、费费用用第一一，，开开发发设设计计建建设设期期间间的的管管理理服服务务内内容容：：A．对对投投标标物物业业的的设设计计图图纸纸提提供供专专业业意意见见B．对对投投标标物物业业的的设设施施提提供供专专业业意意见见C．对对投投标标物物业业的的建建筑筑施施工工提提供供专专业业意意见见并并进进行行监监督督D．提提供供本本投投标标物物业业的的特特别别管管理理建建议议。。第二二，，物物业业竣竣工工验验收收前前的的管管理理服服务务内内容容：：A．制制订订员员工工培培训训计计划划B．制制订订租租约约条条款款，，管管理理制制度度和和租租用用户户手手册册C．列列出出财财务务预预算算方方案案。。2023/1/6第三，用用户入住住及装修修期间的的管理服服务内容容：A．住户入入住办理理移交手手续的管管理服务务B．住户入入住、装装修工程程及物料料定送的的管理服服务C．迁入与与安全管管理服务务第四，管管理运作作服务内内容：A．物业管管理人力力安排。。B．保安服服务C．清洁服服务D．维修保保养服务务E．财务管管理服务务2023/1/6F．绿化园园艺管理理服务G．租赁管管理服务务H．与租用用户联系系及管理理报告I．其他管管理服务务内容。。第五，说说明将提提供的服服务形式式、费用用和期限限[示例3-6]以某公寓管理运作服务为例，介绍服务内容、形式、费用部分的编制。（点击查看）2023/1/63.3物物业业管理理委托托合同同物物业业管理理委托托合同同物业管管理委委托合合同，，是指指物业业管理理市场场上，，物业业管理理服务务的各各有关关当事事人，，为实实现物物业管管理服服务的的目标标，而而签订订的相相互之之间的的民事事权利利义务务关系系的协协议。。依据据委任任人和和委托托阶段段的不不同可可以把把委托托合同同分成成以下下两类类：（1））前期期物业业管理理服务务合同同（2）物业业管理理服务务合同同2023/1/6物业业管管理理委委托托合合同同的的内内容容一般般包包括括：：总总则则、、委委托托管管理理事事项项、、委委托托管管理理期期限限、、双双方方权权力力义义务务、、物物业业管管理理服服务务质质量量、、物物业业管管理理服服务务费费、、违违约约责责任任、、附附则则八八个个部部分分。。[示例3-7]《物业管理委托合同示范文本》（点击查看）2023/1/6物业管理服务务合同的签订订与履行1）物业管理理服务合同的的签订（1）业主与与中标的物业业管理企业谈谈判；（2）签订谅谅解备忘录；；（3）发送中中标函或签发发意向书；（4）拟定并并签订合同协协议书。2）物业管理理服务合同的的履行合同的履行，，是指合同双双方当事人正正确、适当、、全面地完成成合同中规定定的各项义务务的行为。2023/1/6物业管理服务务合同的变更更与解除1）物业管理理服务合同的的变更它是经双方当当事人协商一一致后，在原原有合同的基基础上，对原原有合同的局局部修改和补补充。2）合同的解解除由于发生法律律规定或当事事人约定的情情况，使得当当事人之间的的权利义务关关系消灭，合合同的法律效效力终止的行行为称为合同同的解除。2023/1/6[本章小小结]在市场场经济济条件件下，，物业业管理理企业业获取取业务务都要要走公公平竞竞争之之路，，因此此，本本章围围绕物物业管管理企企业的的业务务获取取，讲讲述了了物业业招投投标的的程序序和方方法，，重点点讲述述了编编制招招投标标文件件的方方法，，并说说明了了物业业服务务合同同的签签订和和履行行的有有关问问题。。通过过本章章的学学习，，不仅仅要求求从理理论上上掌握握上述述知识识，更更要求求从实实务操操作上上掌握握上述述工作作。2023/1/6[资料料链链接接]为规规范范物物业业管管理理企企业业在在业业务务获获取取中中的的行行为为，，请请各各位位老老师师和和同同学学在在学学习习本本章章的的同同时时，，阅阅读读下下列列资资料料：：1．．《《中中华华人人民民共共和和国国招招投投标标法法》》（（2000年年1月月））2．．建建设设部部《《前前期期物物业业管管理理招招标标投投标标管管理理暂暂行行办办法法》》（（2003年年130））3．．建建设设部部《《前前期期物物业业服服务务合合同同示示范范文文本本》》(2004年年155)4．．各各省省、、直直辖辖市市招招投投标标管管理理办办法法。。2023/1/6[复习习思思考考题题]1．．物物业业管管理理的的招招标标要要经经过过怎怎样样的的程程序序？？物物业业管管理理招招标标文文件件如如何何编编制制？？2．简述物物业管理理的投标标程序。。如何编编制物业业管理投投标文件件？3．简述物物业管理理合同的的主要内内容。2023/1/6[实训题]某大厦是是由某房房地产开开发公司司建设的的，坐落落于×市市×区××路×号号，占地地面积21300㎡，，总建筑筑面积51000㎡。。大厦坐坐北朝南南，门（（南）门门前为××路，南南距×花花园300m，北靠×大大厦及光光华南街街；西至至星光普普通住宅宅小区。。大厦建筑筑为地下下4层，地上上17层，是××地区目目前最高高建筑，，大厦主主要设计计功能为为高档综综合写字字楼，2023/1/61～3层可作为为商业用用房大厦厦主要设设备均由由美国、、日本、、德国等等发达国国家进口，，设计外外形美观观，装修修档次高高，是一一栋5A级（CA—通讯自动动化，BA—楼宇自动动化，MA—管理自动动化，FA—消防自动动化，OA—办公自动动化）高高智能化化的综合合商厦。。请根据上上述对大大厦的概概况介绍绍，结合合本书的的后续学学习内容容，设计计一份招招标文件件和投标标文件。。2023/1/69、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。02:28:2202:28:2202:281/6/20232:28:22AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2302:28:2202:28Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。02:28:2202:28:2202:28Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2302:28:2202:28:22January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20232:28:22上上午午02:28:221月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:28上上午午1月-2302:28January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/62:28:2302:28:2306January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2:28:23上午2:28上上午02:28:231月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:28:2302:28:2302:281/6/20232:28:23AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2302:28:2302:28Jan-2306-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。02:28:2302:28:2302:28Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2302:28:2302:28:23January6,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。06一一月月2