正-从税务角度解析营改增落地实施方略

从税务角度解析营改增落地实施方略赵国庆博士国内知名财税专家中汇税务集团全国技术总监合伙人国际特许注册会计师（ACCA）联系方式：李克强在2016年政府工作报告中指出——“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”14.6%14.5%个人企业客户结构“营改增”后税负变化15.0%15.5%16.0%16.5%90% 80% 70% 60% 50%40% 30%20% 10%净利率

“营改增”基本能够增加新项目的销售净利率；

获取进项税专用发票比例高低直接影响项目整体收益。专用发票获取率土地四项费用成本结构营改增对地产项目利润的影响地产利润率毛利率土地N%50%30%材料产品定位聚焦与规划做好“营改增”后项目测算产品定位增值税分析土地获取方式的增值税分析住宅商业酒店式公寓写字楼毛地VS净地纯住宅用地VS混建用地划分方法投资测算模型的增值税修改IB信息系统的增值税改造商业智能的规划“招标造价”规则的修改跟踪政策制定进度，快速熟悉和掌握新造价体系的相应内容完善内部成本测算机制，体现价格决策参考依据职能优化投标报价方法，应对报价体系调整滞后风险调整投标报价策略，实现税负的合理转嫁4321《住房和城乡建设部标准定额研究所关于征求意见稿》（建标造2014051号）11%VS3%地产项目的成本管控价税分离预算管理计量口径考核目标补充预算管理内容核定预算计量口径确定经营考核目标编制原则：“价税分离”以不含增值税的金额列入预算。01020304BIM信息技术的运用ERP信息技术的运用进项管理的税务要点固定资产材料成本费用分包进项税15324进项管理进项税管理分包业务管理材料物资管理固定资产管理成本费用管理进项税管理的信息化纳税人取得虚开增值税专用发票后的处理不属于虚开增值税专用发票行为善意取得虚开的增值税专用发票准予抵扣的凭证增值税专用发票海关进口增值税专用缴款书农产品收购发票和农产品销售发票货物运输业增值税专用发票特殊事项中进项税额的处理不可抵扣进项税虚假取得进项税发票处理原则不是增值税专用发票信息不全及错误信息用于非增值税应税项目、免税项目或用于集体福利、个人消费三流不一致接受投资、捐赠或分配的货物采购的免税物品从小规模纳税人采购的货物用于企业内部管理购进的货物或应税劳务非正常损失的货物项目运营方利用信托资金融资过程中的增值税进项税额……财务与税务管理01020304财务会计管理利用价格平衡争取足额进项税额通过加大清收降债创新资金融通方式优化资本结构清理处置低效无效资产等措施会计核算细化核算科目核算清楚各项目进项税额核算清楚法人与项目部的资金往来对于资质共享问题需增加资质方帐套核算其增值税情况企业税务管理转变税务管理理念增加专门税务部门明确岗位职责做好纳税筹划工作资金管理做好纳税筹划工作合理安排资金降低质保金比例防范资金风险纳税申报管理010203预征一般纳税人跨县（市）提供建筑服务纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款汇总总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税认证、传递自行通过认证系统认证/到主管税务机关认证认证时限:开具之日起180日内设立大量销项税部分进项税拿地立项开发预售交付一般纳税人资格少量进项税无销项税少量进项税无销项税少量进项税无销项税少量销项税大量进项税进项、销项平衡问题项目公司+留抵税额问题集团公司如何集团内平滑销项税管理与现金流管控房地产价值链规划设计市场 产品 规划 招标 施工定位 策划 设计 投标 建设施工预售期房预售销售经营品牌 销售 物业 项目 股权 再融传播 经营 管理 清算 转让 资决策拿地土地获取投资决策市场研究清算重组融资工程 现房验收 销售建筑施工审批准备施工建设物业出租物业持有销售经营拆迁 三通 招拍安置 一平 挂土地开发获取再融资方案实施架构研究资金及资金成本房产开发综合开发物业持有金融投资地产开发15

“营改增”对房地产商业模式的影响金融业营改增不动产租赁营改增建筑、不动产营改增建筑业、服务业营改增建筑业、服务业营改增建筑营改增服务产品目标项目全周期、全税种筹划方案及测算模型全税种整体优化商业计划增值税筹划最优税务架构投资模型中的增值税模型建构和审阅合理预测未来收益发现前瞻性优化空间后“营改增”时代地产税后信息化服务方案

合规及风险管理增值税管理手册：进项管理、发票管理、纳税申报操作手册等服务外包：增值税申报代理、进项台账管理增值税合规审阅增值税管理流程有效性测试和优化信息化建设增值税管理系统：进项发票模块、台账管理模块、固定资产管理模块、纳税申报模块、税务分析、数据管理等制度建设标准化管理流程优化有效防控风险降低管理成本增值税管理信息化一站式解决方案合规及风险管理增值税管理手册：涉税业务管理、发票管理等增值税管理流程有效性测试和优化信息化建设增值税管理系统：销项发票模块、进项发票模块、客户开票信息管理