深圳蛇口某住宅小区物业管理投标书

前言******一期位于蛇口的门户位置，具有优越的地理优势，它北面隔东滨路与南油毗邻，东面隔工业大道与沃尔玛商场正对，西接龙电住宅区，南通蛇口腹地。在硬件建设上，小区建筑经济实用、品味高尚，设备、设施功能齐全、智能化程度高，商业及服务配套齐全，整体环境优雅宜人。为了编写出有针对性的物业管理方案，早在****一期立项之初，我们就已经开始了对项目的跟踪和研究。并且组织考察团，赴香港学习，考察了由香港梁振英测量师行，**物业管理有限公司管理的部份物业，对香港物业管理的先进经验进行了总结和借鉴。接到招投标通知后，我们立即成立投标工作小组，组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，仔细研究，集思广益，组织各级管理人员、工程师，多次到现场踏勘，以掌握翔实的第一手资料。在此基础上，精心策划并制定出了多种方案，并以科学严谨的态度和高度负责的精神，对其进行认真地优化、筛选和可行性论证。对于****一期的物业管理投标工作表现出高度重视和负责。站在发展商和住户的角度，我们确定了****一期物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在****中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让****成为“城市中的花园”。我们的总体目标承诺是在正式接管****一期一年内通过ISO9002质量体系认证，并达到“深圳市物业管理优秀住宅小区”管理标准，两年内达到“全国城市物业管理优秀示范小区”的管理标准。我们有足够的是实力和信心实现自己的诺言。我公司作为深圳市资深的甲级物业管理公司，率先推行社会化、专业化、企业化、规范化的管理模式，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工。在领导班子的正确带领下，在全体员工的勤勉努力下，经营管理不断突破，整体实力不断加强，行业地位日益提高，九九年以前已有相当一批所管物业获得全国、省、市级“优秀示范小区（大厦）”和“优秀住宅小区（大厦）”的殊荣。在此荣誉面前，我们没有停步，九九年更创出了六个考评小区一次性全部通过了“深圳市物业管理优秀小区（大厦）”的考评。并且其中五个小区获得了参加“广东省物业管理优秀小区（大厦）”资格的佳绩，在深圳市物业管理同行中名列前茅。我们努力塑造的“**物业管理，真诚服务大家”的优秀品牌与企业形象，得到了广泛的认同和好评，为参与市场竞争和发展，奠定了坚实的基础。作为蛇口工业区大地产战略中的一员，我们深知自己肩负的重任，我们正在积极地秣马厉兵、枕戈待发，一俟中标，我们将派出精明强干的管理队伍，运用我们的才智和精益求精的管理技巧，让****真正成为“城市中的花园”。深圳**物业管理有限公司总经理：日期：第一项物业管理服务的整体策划与构想一、**物业管理公司基本情况介绍深圳**物业管理有限公司成立于1992年10月，是**局蛇口工业区的直属企业，前身为**地产经营管理部。我公司员工大多数从事物业管理十多年，具备丰富的经营管理经验.伴随着蛇口工业区的开发建设，我公司已发展成为一个总资产3600万元，年营业收入2500万元，年利税300万元的大型物业管理公司。我公司现有各类专业管理服务人员近600名，管理着包括鲸山别墅、海滨花园、**大厦、联合大厦、千叶苑、爱榕园等建筑面积逾150万M2，共计三十多处的大型物业。98年4月，公司荣获深圳市物业管理甲级资质证书。98年9月公司通过ISO9002国际标准质量体系认证。我公司凭借自身优势，已成为深圳最具规模和实力的物业管理公司之一。通过提供高要求、高标准、全方位的物业管理服务、保安服务、清洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务等业务，通过规范化、专业化的管理运作，创造了适合物业管理行业发展的自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束的现代企业制度，在社会上和同行中逐步树立起了“**物业管理，真诚服务大家”的优秀管理品牌与企业形象。我公司以特有的鲜明的企业文化，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工，他们热爱物业管理行业，勤恳工作，积极进取，勇于奉献，成绩斐然，其中鲸山别墅保安队97、98连续两年被团中央授予“全国青年文明号”的光荣称号；鲸山别墅95年荣获“全国城市物业管理优秀示范小区”称号；海滨花园荣获98年“全国城市物业管理优秀小区”称号；还有相当一批物业荣获深圳市物业管理优秀小区（大厦）称号。在99年深圳市物业管理行业达标考评中，我公司共有联合大厦、怡庭园、翠薇园等六个小区（大厦）参加评比，全部获得“深圳市优秀物业管理小区（大厦）”称号，并有五个小区（大厦）被深圳市住宅局推荐参加省优评比，在深圳市同行业中，参评小区（大厦）数量最多、物业类型最多、获得奖项最多。我们物业管理的成果，得到了国家建设部领导的肯定，倍受同行的关注和好评。附：公司历年获奖情况咸序号穿获奖时间巾受表彰单位展奖项名称添授予者裂1砖一九九三年饼公司羊安全保卫工作吧先进单位孟蛇口公安分局停2佳一九九三年争公司工会奖职能达标袍蛇口工业区工野会欣3畅一九九四年答公司餐冬季灭罪首次梁战役暨群防群葛治先进单位困蛇口公安分局纠4滑一九九四年葱鲸山别墅抱文明住宅组团孩南山区房产管赏理局卡5档一九九四年私鲸山别墅接文明住宅组团毯深圳市住宅局胃6铁一九九四年佛鲸山别墅管理齐处符消防工作先进缸单位悲深圳市公安局济7钥一九九四年每花果山大厦该文明住宅大厦挣南山区房产管壳理局扑8缠一九九四年滴花果山大厦骨文明大厦蛮深圳市住宅局明9羊一九九四年起海滨花园管理犁处姨消防工作先进绩单位静深圳市公安局久10夹一九九四年衔海滨花园雪文明住宅小区裤南山区房产管让理局砍11培一九九四年知海滨花园长文明住宅小区外深圳市住宅局钟12加一九九四年零公司工会处职能达标坏蛇口工业区工蹈会罚13骤一九九四年副公司称玫瑰杯文艺大简奖每赛茄2秤个优秀奖随蛇口工业区工夏会滔14追一九九四年用公司缎消防工作先进嫁单位航深圳市公安局昌15蚁一九九五年耻碧涛苑世文明住宅小区金南山区房产管滋理局宗16踩一九九五年津海滨花园归文明住宅小区稍深圳市人民政太府草17版一九九五年镇鲸山别墅何文明住宅组区侵深圳市人民政阳府叼18揭一九九五年蒜鲸山别墅锤全国城市物业绣管理优秀示范诊住宅小区叨中华人民共和惰国建设部亭19叫一九九五年艳公司狂节约用水先进闯单位有深圳市节水办吩20楚一九九六年蛋金竹园大厦昏文明住宅组团歌南山区房产管亲理局的21汇一九九六年换碧涛苑剪文明住宅组团龙南山区住宅局告22克一九九六年仰**轧大厦扮文明大厦跑南山区住宅局站23妙一九九六年烈公司释先进工会孔**揭局蛇口工业区且工会喉24副一九九六年村公司若玫瑰杯文艺大酬奖赛一等奖、悼优秀奖果蛇口工业区工饰会锋25粮一九九七年骄招东小区翅优秀住宅小区债南山区住宅局载26率一九九七年序海滨花园场青年文明号寻蛇口工业区团激委圣27志一九九七年届鲸山别墅酒先进团组织锻蛇口工业区团维委即28泛一九九七年赚鲸山别墅蜂青年文明号纹蛇口工业区团理委肌29斥一九九七年戚鲸山别墅掏深圳市物业管鲁理行业青年文栗明号围共青团深圳市连委员会、深圳翁市住宅局软30您一九九七年挥鲸山别墅将全国青年文明杯号哭交通部、共青损团中央芦31誉一九九七年皆鲸山别墅管理扎处简建设安全文明窝小区先进单位愤深圳市委、市浴人民政府往32今一九九七年馋鲸山别墅管理削处仍社会治安综合素治理单位贵中共深圳市南临山区委株深圳市南山区朽人民政府胁33贷一九九七年酿鲸山别墅暮优秀青年文明激号蕉共青团深圳清**促局蛇口工业区桌委员会待深圳蛇口青年趁联合会赞34表一九九七年足鲸山别墅丑三学两创争一副流活动文明集肯体丰蛇口工业区鼓35坏一九九七年汽鲸山别墅管理尝处想深圳市文明企垮业运深圳市委葡市人民政府扯36赌一九九七年娘公司观文明企业锡深圳市委助市人民政府抽37寄一九九七年芒公司吵玫瑰杯文艺大教奖赛一等奖、占优秀奖始蛇口工业区工糟会劈38处一九九八年熔海滨花园傻优秀住宅小区直南山住宅局炕39猛一九九八年声海滨花园星优秀住宅小区雾深圳市住宅局霜40甚一九九八年徒海滨花园歌优秀住宅小区奶广东省住宅局兰41尺一九九八年户海滨花园灰全国优秀住宅援小区采建设部梳42功一九九八年婆鲸山别墅催先进集体泰蛇口公安分局浸保（治）安联伯防指挥部扛43卵一九九八年程鲸山别墅管理广处孤安全文明小区比标兵时深圳市政府例44叔一九九八年炮鲸山别墅保安险中队锅青年文明岗位臂团中央、深圳仓市拨45锄一九九八年细鲸山别墅管理扮处翁通叉过云ISO900离2炊国际质量标准候认证搏深圳市质量认贵证中心从46卵一九九八年牙公司本部汉通似过渗ISO900左2于国际质量标准字认证搞深圳市质量认妈证中心多47诚一九九八年通海滨花园管理阴处禾通摩过逆ISO900剑2窑国际质量标准粗认证物深圳市质量认饲证中心低48炸一九九八年标公司帐建设安全文明站小区先进单位稳深圳市政府印49告一九九八年肤公司彼深圳市物业管交理甲级资质证茎书懂深圳市住宅局枣50件一九九八年孩公司巴社会治安综合相治理先进单位简南山区委、南矮山区人民政府共51樱一九九八年仅公司之先进工会猜蛇口工业区工录会溪52免一九九八年饺公司嫌庆祝工业区开海发建设二十周替年《明天会更狠好》文艺晚会饥三等奖喜蛇口区工会宾53神一九九九年细爱榕园旱深圳市优秀物复业管理小区川深圳市住宅局撤54省一九九九年遍碧涛苑街深圳市优秀物励业管理小区啄深圳市住宅局盲55逐一九九九年瞎千叶苑嫁深圳市优秀物本业管理小区驰深圳市住宅局胞56呈一九九九年纹翠竹园挠深圳市优秀物贴业管理小区投深圳市住宅局姜57艺一九九九年猾怡庭园灿深圳市优秀物粒业管理小区禽深圳市住宅局宗58脸一九九九年书联合大厦俭深圳市优秀物捉业管理小区万深圳市住宅局二、**物业管理公司接管****一期的优势分析（一）精心设计管理方案1．针对****一期的招投标工作，我们组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，精心策划管理方案。站在**地产楼宇营销和购房者生活居住的角度，我们确立了****一期物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在****中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让****成为城市中的花园。思在物业管理中温，我们将导入酿互动式管理方拴式，务必通过桃我们精心的管骡理与服姐务，使若****甲真正成为城市孤中的花园，真也正成为环保社励区、绿色家园柳。字2跌．从计****识物业管理的角华度出发，我们艳对发展商提出涂了有关建议，串涉及到社区的阀整个策划和房短屋营销，涉及快到清洁、绿化盏、安全等方面烘的设计和装备搏。此外，我们你还制定了相应伐的前期介入的家措施，参与施需工与验收，尽臣量为日后饶****过的物业管理工技作铺平道路。谣3塌．针对业主的灰具体情况，我咏们对饲****蒜物业管理的各依种常规性公共世服务进行认真新策划和设计，拦此外，还根据倒香港业主的居新住需求和小型渴商务办公的需萌求，制定了一火系列特色服务肯内容。让业主趣满意，将是我绸们孜孜追求的测目标。带（二）科学规夏范的物贼业管理体制运勤作体系惨我公司已监于开9捷8葛年射9弃月通丰过快ISO900齐2锐质量认证；科删学、严谨、规夸范、缜密稻的质量管理体驾系是我公司确览保钱******振一期管理质量州的有力保证。鸣在牲ISO900货2持质量体系推行润中，我们特地型强断调珠“齐三定五利按焦”匹，确保物业管厨理的各项工作窄规范、高效、洽有序着。戒“绘三益定始”侧即邮“匪定岗、定员、色定旁责但”果，肥“台五晨按松”盟即冠“狡按程序、按标吨准、按时间、旧按路线、按指稍令驴”凳。通过认真试格行、大力推广蜜，目前，各部拒门、各管理处括已经做到岗位五设置合理、定买员准确、职责作分明，各种标饰准明确细化，团流程规范清晰盖，各项工作在剂时间、地点上呈的分步控制合匹理适度。这我公司在蛇口恰工业区企业管械理部的指导下叨，在建立现代简企业制度，规镇范酷企业运作行为烤等方面绩效显除著，已建立姜起申“计自主经营，自蚀我完善，自负悉盈亏，自我发校展冠”可的良性企业运汇作机制。我公爸司在蛇口工业演区怨9割9异“柱管理犬年倾”百活动管理工作敞中受到工业区齿嘉奖和表彰。宗在深圳市工商催物价税务管理北部门和蛇口工蜓业区财务部及纤广大业主的管峰理芳监督下，我公脚司的财务运作戴、规范化成本景管理卓有成效雄；管理收费合怖理，严格执行涂了国家和深圳督市颁布的物业羊管理行业标准柳。在保证物业恳管理服务质量碌的前提下，实骄现了管理成本客最优化。联重视人力资源增的开发与管理阻，不断吸收优枝秀人才，提高删人员素质，并俭在作公司内部建立缓了一整套人才践培训、学习、时进修、考核制阶度，不断对人财员素质进行优麻化。我公司管语理技术人阳员柄8灿5誉人中，现有大哄专以上文化程拨度的斑有肚6仿6办人，索占菜78滨%隐，其中研究吉生但4际人，娱占学5络%蠢，本科扫生瓣23虽猎人，涨占乱27剃%杂，大专充生出39权便人，督占英46话%诞，具有高级职装称宫4灶余人，市占可5笛%咏，中级职称称绍18将往人，劈占屈21纳%爸，初级职苍称怕33炸照人，睁占猪39义%积，车保证了我公司侍持续稳定发展杨。撞偏锤（三）具有丰筹富的管理与服董务经验优势阁雷1督．我公司具有野丰富的多类型兰物业管理经验滩我公司在管飞理凤15穿0链万平方米的物懂业中，包含各哲种不同类型：君如高层住宅、延高秤层办公楼、商已业大厦、高级感别墅、工业厂侨房、会所、酒价店公寓、多层届住宅、职工住绍宅等，相当一跨部分已获得区馒、市、省、国馆家优秀管理小诱区称号，并积厌累了丰富的管妹理经验。我公酷司管理的鲸山扯别墅区居住了惨来自全世闭界姿3收7休个国家和地区乡的外籍专家及悼其家属烂共血100宅0顽余人，其管理愤的完善在深圳苦市物业管理界草中有口皆碑，滚历年来都保持罩了全国优秀物阻业管理示范小金区称号；现任节建设部副部长挖宋春华、谢家耽瑾考察完鲸山点别墅区后，曾略称赞：鲸山别庸墅不愧是中国喉物业管理的骄银傲，并提词愤：籍“强物业服务好，卡鲸山温馨家五。爽”厘我公司管理的狗另一样略本跟--烘-习海滨花园，包妄括高层、多层接、商业中心等引多类型物业，轿建区时间茄已田1煎5声年，仍能获团得崇“膜全国优秀物业挽管理小区称徒号伍”地，时间之长，所创中国物业管贼理之先河。这柱证明，我公司巴的物业管理质会量是经得起时赤间的考验的。丧我公司计划，晚接管锋******圾一期后，在完保善其全面管理犹的同时，将对研其小高层、多以层、会所等实胃施重点优化管份理方案，力求羡在最短的时间药内提升貌******恼的整体形象，尽达到一流的物就业管理水平，羊凸现魄******越物业价值。筝浅怕在总结管理涉塑外楼盘经验的热基础上，我们薪公司更注意学吸习和借鉴香港蛋的先进物业管串理经验，与国旅际物业管理接炮轨，多次派人败考察由香港物悠业管理公司管类理的物业，从址各个角度进行唉了总结和学习怒。加之我们所牌管理的海滨花串园等物业拥有现大量的香港住境户，我们深知愤香港业主的需厌求，有丰富的爹为香港住户提劝供日常物业管私理服务和特色篮服务的经验，博这也是我们有笼信心管理好喘****债的优势之一。明沫2成．我公司具有蚀大面积园林绿尾化管理经验巴我公司管理的排占地面宗积席3社5补万平方米的鲸宋山别墅，肉5科万平方米巡的海滨花园寄，咬3轮万平方米的碧还涛苑小区，在拒管理大面积园声林绿化，园艺抽造型，环境营厘造及维护等方扣面有着丰富的阴经验。在千叶泽苑管理的屋顶尼花园受到市优帽考评小组的一秤致好评。我公开司管理下的各脱绿化园林都欣找欣向荣，各具似特色。掩****与一期绿化覆盖俯率墨达险34餐%号，其草地、水涉景、林木、屋同顶花园将为我骗们在绿化园艺撤技术方面提供惩一个最佳的表罪现舞台。沉3痒．我公司具有考丰富的设备管瞒理经验驶我公司拥有各计类专业管理技想术人先员摩8柏0较余名，对各类也物业设备如电迹梯、中央罚空调、供配电戚、消防系统、掩保安系统、给烤排水系统、智捏能化管理系统称等都有健全完专善的、成熟的卵管理经验，能栽确保各个系统旧都处于良好的穗运作状态，使筛****她的设备特别是压智能化系统安姜全可靠地发挥链作用。舱4谦．我公司具有垮体贴入微的社蜘区家政服务经烂验吸物业管理除开仿展常规服务工敏作外，如何全像方位满足住户愤的各种生活需眠要，是蚕我公司孜孜以抓求的服务境界灵。为此我公司栏以慨“涛您的满意就是峡我们的追园求著”巡为社区家政服锐务宗旨拒，届2杠4帮小时全天候为嘴住户提供优质慈的社区家政服板务。我们为广鉴大业主提供了悠形式多样的无刑偿服务和合理犯收费的有偿服捧务。作为综合棒服务的优化配任套措施之一，却既满足了广大波住户的生活要刑求，又加强了茂物业公司和住桌户的沟通与了变解，取得了良糕好的社会效益斗和经济效益。察****柳的住户将享受认到我们体贴入岔微的优质服务俱。沟（四）精明强谁干的领导核心亭，团结进取的陪员工队伍狠1沸．拥有一支团丢结拼搏的干部立职工队伍戏企业竞争，实挤际上是企业经浊营者之间的竞砖争。我公司拥哈有一个素质高雀，能力强，魄朋力大的领导核骑心。尤其是我衰公司总经理张另万和，拥静有汤1危0裙余年的物业管度理经验，作为芹深圳物业管理倦行业仅有的两诉名代表之一盘，等9灾5灌年被市政府评堤为着“弊市优秀经谦理掀”扯。就我们还有一支惯团结向上，拼惹搏进取的员工去队伍。其中管寻理技术人包员段8娱0伟余人，大专以枕上程度桌近士7族0支人。曾多次获易得蛇口工业骨区贵“槽青年文明沙号艘”烂、蛇口工业区远三学两您创艺“街文明集喷体月”买称号。胜既有强有力的柴领导核心，又虾有团结拼搏的貌员工队伍，我斑公司具备了在代市场经济大潮景中弄潮的实力拆，可以胜任任寿何物业管理工柳作，包括对岸****懒一期的接管。粱2戒．拥有一支有奉战斗力的安管纱人员队伍总我公司安保部忧成立设于碑199咽4膛年呢4炕月，是一支按吸公安机关统一特安排自建自管墨的吹安管队伍。现长有安管员茄近峡40愉0毁名。通过对安束管队伍的严格个管理和规范化酸运作，已成为脚蛇口地区治安帮稳定的生力军箱和主要力量，击以形象佳、素箱质高、作风过兰硬、纪律严明础、机智勇敢而涉享誉蛇口地区够。五年来，协算助公安机关打槐击各类违法犯物罪活坏动，维护了管合区内各办公楼下、工业厂区、井住宅区的正常扬秩序、生活环域境及人民财产毙安全，共计捉蜻获各类违法犯究罪人浴员喊8咳0挪余人，破获各舅类案该件托6猛0豆余起。我保安假队还代表蛇口洪地区保安队伍歌在健9健5牢年的深圳市保图安队伍比赛中惕，勇夺冠军，肃获深圳市公安全局的表彰和嘉赵奖岩。感9踪6迁年获蛇口公安外局保安训练比夺赛第一名。鲸栏山别墅保安中药队还获得走了石9钱7塔年交通部、团僚中央授予恨的轰“象全国青年文明幸号筝”爸的光荣称号。岔原美国前总统切布什的安全顾门问，现阿科公烈司的安全总监锦在也9残6转年对我保安队翁伍考察后，评柿价我保安队伍豆的综合技能和防素质沃是咏“登A港”于级，一点也不美比美国的护卫剩专业公司逊色位。有这样一支谷安管队伍，加勒上舌****渠一期的安全管善理智能化硬件哭，我们对诵****采的安管工作将额会如虎添翼，员****惨一期安全宁静蚊的生活将在我蕉们的努力下得略以实现。坛延弱（五）公司业涛务实力雄厚奇公司在提供专般业化一体化物断业管理服务的埋同时，还可以亲为发展商提供古物业出脉租代理服务。删采取多种措施吸，为发展商出值租物业提供全城面有力的支持抗，并保持较高洪的租金回报率本。公司管理规框模现已亮达搭15安0悠万平方米，年篇营业收机入剧250津0泛万元，年利晶税鸣30摘0侧万元。公司通膜过规模化发展咏，集约化经营阀，具有较强抵受御风险能力。稳我公司投资经拔营的致诚公司洒、归**胞装饰工程公司遇、谅**既物业管理公司泻等也都具有较荡稳定的回报率沟。盏（六）企业文威化与品牌优势帽1泄．我公司创立若了富有特色的仗企业文化：间企业宣传定位蛙：帆**坐物业管理，真拌诚服务大家盘。锋构趟质量方针：坏优质、安全、缺高效、有序梳。焰服务宗旨：挥奉献真诚服务抱，追求卓越管值理。威经营理念：贷以人为本，市鞭场为源，管理巨为基础，质量蚁为生命。拒企业发展目标障：凳树立物业管理眯行业的优秀品厦牌。蝴企业文化是凝啦聚公司员工的暑价值观、人生茧观的思想指导碑，是加强公司浪凝聚杨力，是员工孜糊孜为之奋斗的片精神财富，是草公司不断发展座的、强大的、泪源源不断的、雹永不枯竭的推西动力。剩2半．完整饮的押C研I鼠形象设计孔我们结合物业禾管理实践，聘脏请专业的设计予公司，对我公蔬司的形象识别浊系统进蛋行了全面的设示计，并具有一挂套在小区全方舍位推行运用标筐识系统的成功酷经验。我们将情根据预****所的具体特点，连对小区内的各衫种标志牌进行乓统一的设计和道制作，既增加脆了小区的美感索，又充分展示里了垃**臭物业为熄****刺业主精诚服务墙的理念和承诺丧。句3富．驾“皆**蠢”造品牌优势倒**兼局经历了风雨野百年，蛇口工番业区在中国改铺革开放的大潮啄中乘风破浪，掩招甜商品牌已经成板了蛇口工业区支和蜻**障房地产公司的吃一项极其重要罚的无形资产讽，战“雨**即”框品牌的价值理瓣应受到我们的涝高度重视。听******吩一期作为屯**棉房地产公司开百发建设的楼宇船精品小户型商贝品住宅，滨**阻物业管理公司计将通过自己精贿心到位的物业所管理，为树景立耳“尸**尝”总品牌作出自己护的贡献。坟三、物业管理胡的指导思想、绵总体目标与管殊理方式僻****矛一期位于蛇口变的门户位置，蚕具有优越的地梅理优势和完善姻的硬件设施，刚认真做好教****凉一期的物业管告理工作具有三景个方面的意义拼：涉****斗高质量的物业埋管理工作，可姻以有效配合蛇通口工业区对蛇煤口整体懂环境的重新设匹计、重新规划教与重新整治，映全力营烟造剖“禽迈阿才密汗”赚式的海滨城市内风情；嫩2悦．款****盼的高质量的物邮业管理工作，亿可以树立样板灯，维护宣传物**蛛地产名牌信誉滩，直接促进烤****渔第一期及以后组各期的售楼价纸格和进度的提勺升，为爆**荣地产核的艳“捧大地箱产挺”宇战略作贡献；贼3事．反****恐高质量的物业市管理工作，给付****直第一期的业主闷提供优雅、舒伟适的生活环境橡，达欣到脸“姜新生活、新感鸦受，细心体味运每一蹦天秧”默的意境，维护括宣传日**洪物业的品牌信脖誉。牵基于上述认识耐，我们确立了条管理无****主的指导思想、恰总体目标和管齐理方式。吸(更一泉)洁管理纤****垒一期的指导思型想晕用先进的物业秘管理理念和专兴业的物业管理佳技术，在休****桑中营造安全、粱舒适、优雅、坏温馨的生活工缓作空间，并赋姜予其特有的人颗文景观，让投****艘成市为刃“采城市中的花蚁园尘”剃。醋（二）管理雨****便一期的总体目虏标吉匠1蜻．荐****嫂在正式接管后阀一年内，通遵过匹ISO900渔2逆质量体系认证或；倒****稻在正式接管后竞一年内，达来到五“寻深圳市物业管息理优秀住宅小撤区赔”的管理标准；溜****榨在正式接管后己二年内，达汤到应“雄全国消防安全统示范小劝区多”恐标准；放4绣．净****财在正式接管后竭二年内，达明到选“仅全国城市物业首管理优秀示范喝小少区喊”皮的管理标准。颤(情三坛)盟****趁一期的管理方完式屋根据敲****胆一期的特点和朝**惊物业的管理经踏验，我们将严膛格遵守政府的况有关法律、法葛规、条例及标塔准，对嗓****饲进行封闭式综思合一体化管理岩。主要的管理栗方式如下：1．互动管理援在散****滥提倡、推行互投动式物业管理晚。互动式物业蛇管理的内涵就锯是管理处与业染主的互动，这回样既维护业主乐权利、服务业同主、让业主满喜意，也便于物枕业管理工作的短正常展开。挎（甘1榜）喊管理目标互动乔****炎的管理目标应高该是由管理处恼和业主（前期择为发展商）共井同商议和制惊定的，管理目中的是一致的。并（券2首）管理责任互搭动头****姓管理处的责任咬是实现业主提缘出的管理目标深，而腿****哑的业主有责杀任协助管理处盆工作，并有义干务按《业主公碗约》的要求和悦规定合理使用据****煮物业，有义务虽自觉维护方****属的完整、美观消、清洁和安全示等各项内容。贴（画3排）管理过程互仁动垄在奶****称的日常管理服精务运作过程中旬，住户的感觉凡就是物业管理唤工作的镜抬子。管理处随杏时与住户沟通姜物业管理状况骂，而住户也有千义务随时向管肺理处反馈筐意见和信息，刮以保证管理处沉的工作就是住僚户的需要这个年方向。泄在配套服务方百面。除了提供追常规性公共服岸务之中，我们忠还分析了何****悼的业主的需求杀，提供多种配修套服务，实现做互动。特别是酬对于香港业主孔及小型商务办迎公业主，我们庆设计了相应的雁特色服务项目与。险在社区人文环桑境营造方面。芳位于蛇口门户蛛的扮****灭必须有一种和犁蛇口整体风貌若适宜的人文风胡景，为此，我吨们对于小区社灌区文化活动和从环境社区文化柱进行了统一规妨划和安排，并醋将在实际的管牲理过程中，经种常听取客户的驳意见，实现管割理处与业主的光互动。纱（醋4择）财务收支的驱互动烛管理处的工作共内容直接决定虑了管理处的财撕务收支，所以对管理费等费用抢的标准方必须与工作内拍容相对应，追跪求财务平衡应辨该是管理处的生权力，一味追个求质量而不顾蜘财务状况，不鸟应该是物业管天理公司的正常动行为。2．人本管理傻以人为本，是傲我公司企业文犯化的精髓。在真****装一期我们将推百行人本管理。绕这体现在以人片为中心，把员娱工当作最宝贵胡的资源看待，会充分发挥干部位和员工的聪明倒才智和积极主允动性，保证物芦业管理各项工偷作的顺利展开响。迎加强人力资源亏管理块根据罩****剂管理的高标准英、高要求的特唱点，从管理人巾员的组成入手侨，保证迹队伍的整体素阳质。管理处骨蹈干由具有丰富付物业管理经验另的管理人员和赚专业技术人员矩组成，员工都蕉要精心挑选素踏质高、态度好菌、技术强的人腿员。根据物业鸟管理需要，合配理安排员工的本上岗培训和持徒续的在职培训缝。在日常的管锹理工作中，尊来重人、理解人繁、关心人、培眼养人，倡导和油谐有序的工作味氛围。好通过目标管理那，对员工实施馋有效奖惩诉我公司已经在患各个管理处落希实了内部管理羽目标责任制，词****挨的管理工作，篇也将与公司订抵立你“厦****独目标管理责任框书惰”不，明确责、权廉、利，管理处鸡再将管理目标吨分配到班组直逼至个人，明确亮分工目标，并限在达成目标的押过程中及时反纷馈绩效，将管耀理目标与第****脉管理处人员的狱经济收入、升观迁、聘任直接芽对应，实行行座之有效的员工幅激励。根据目探标达成情况，惕坚持竞争上岗续、优胜劣汰、缠激励员工比工京作、比业绩，妄共同进步，并渣将奖金分配与朋实际贡献挂钩搅，体现多劳多今得，实现奖惩撑措施，激发员晕工的工作热情膨。3．标准管理颤（绪1荣）灶按丽ISO900断2兴质量标准进行仓管理携篇昼我公司较早通葬过否ISO900免2义质量体系的认沃证，具有一整荐套完整、科学劲、严密的质量扯保证模式，在航推行的过程中佛，积累了一套奉丰富的实际操举作经验。我们溪将在来****刘一期的物业管本理中全面导垂入沈ISO900叛2此质量体系，并穗在一年内通炮过疫ISO900冶2祥质量体系认证级，为树立优质虾、规范的物业规管理服务提供口保障。片（致2档）大力推互行役“曾三定五互按百”和在段ISO900迈2渔的推行中，我松们特地强泉调勺“雕三定五疑按肃”清。允三定纷即仓“挡定岗、定员、可定锦责盟”社，五按伤即车“缩按标准、按程袖序、按时间、寸按路线、按指秀令牛”请。根据疼****移的具体特点，折合理设岗定员批，对每个员工饮工作进行具体芳设计，做到专证业清晰、业务兄饱满、职责到碎人。再根据各略个员工的工作足职责与范围，塞规定在时间序壶列上的分解和腊空间位置上的犹移动。对于物撕业管理的各项拢具体工作，我麦们都设计了详聚细的规程，规步定各步骤的程枝序和对应的标竹准展。次“型三定五窑按弃”凡工作已经在我浩公司取得了理酷想的效果，历****亿的管理将严格晴按要求执行。4．督导管理乌我们将把督导者管理方式运用绿到腥****赏的管理中去，陶通过建立合理雷的监督机制、喂自我约束机制叉和信息反馈处启理机制，保证册管理信息畅通望，保证各项指顿令和目标的落返实。界（六1做）建立合理的捞监督机制奥小区管理处在训开展物业管理奉的过程中，将货严格按照政府秘及上级主管部堆门的有关法律秋、法规要求开吃展工作，定期睛向摩**隙物业管理公司宜和业主委员会寻报告工作，检懒讨物业管理运西作事务，提交盈财务报告书，看并汇报出日常晃工作的进展和脊计划。定期对图管理目标和匹ISO900弃2容质量体系运作时进行考核，对干每个项目的管消理服务过程建红立原始记录，涌通过现场检查欢、部门自查、屑公司内、外部亮质量审核，确踪保管理工作的躺监督机制有效声运作。舍具体作法一是厚公开监督制。姻公布管理处监膀督投诉电话，航维修值班电话手，设立业主意音见箱。所有员伙工佩带工作牌订上岗，以便于喘公开监督；二孩是业主、客户司评议制。管理祝处对各项管理车活动实行监督便、跟踪、反馈蜡，对业主、客伤户或其它来源帅的信息做到有茶分析、有处理掏、有跟踪、有废反馈，实行闭蒸环管理，使业狡主、住户的权凡益得到保障；途三是定期报告蜓制。管理处定牧期向业主委员们会、城**染物业管理公司赚定期报告工作惧，检讨物业管发理事宜，确保磁物业管理目标烟的实现。顽（魂2闻）建立自我约挖束机制仰管理处根据各魔项管理标准，印对各班组员工泛进行有效检查呼，发现问题及影时纠正。对重坑大质量问题或值多次重复出现蛮的问题，由管腿理层检讨并制菜定纠正和预防井措施。阶要确保监督与丈自我约束机制例的有效性，就倡必须具备一个抵完整的监督与污自我约束机制网流程，流程图译如下：腰疑纤公开圆信杆迈狠晕市住宅仰局橡品南山区建设仓局相副名业主管委苦会赶状虽**老物业政****虑管理处宪挑浩迹龙绳毕各乖葬拨跳各阁功堤ISO踢广逼骆滋吓锋部纺保养挡分贷者怪9002偶缠丘颗絮南凶门违圈捷蚊包圣括宝悠质量箱权冬图钢跃闷集党商功鞋拳遣体系妻居性斑宪环职蜘各岗位员工炒监督及自我约狸束流程图迎（约3道）建立绿信息反馈及处乌理机制学没有纠正和预偿防措施，秩ISO900安2妥质量体系就不丘能顺利贯彻，炉没有信息反馈泻和处理，各管啊理处就无法保致证优良的物业币管理服务。愚彩萌管理处作为主绸要的信息处理解中心袜，川2租4堤小时接受和处妙理各方面的信煌息，主要渠道助有：呀****例各部门每月向贴管理处主任提难交一份工作计乒划报告书，包妙括管理费收支至帐目忠；沃业主、住户意惨见调查程序；险业主、住户意俊见箱；业主、惕住户投诉与反踩馈信息；管理略处员工的反馈贯信息；新闻媒轨介。能获得反馈信息疲后，管理处主赢任分析处理，迎向相关部门、到人员发出指令腔并监督其及时辆改进，直到圆修满解决问题（流见图）。前市住宅兼局怕第增天新闻媒敏介磁廊拼客户意完见滩榜酸意见目箱坛既浩管理处康保券锐咱挎想留调查程嗓序童筛辫示仍陕员工夏****捎管理处主任霜执昼留伟锅踩表哨琴瓜械基令轮发范行疲毯砖火汽戏贪跟踪检竟查扇敌致绞情匙泥布王结勤弱厘冷直温镇押牧明茶缴肃命钟果崇秧管黎夹歉浴宁丙标驴露盘令旨肤徐绣掌局长相关人员执行油命令信息反馈图倚四、管理指标讽承诺及实施措产施时间承诺吸****表将通过对员工克的有效培训和蔑教育，并严格混执行各项制度们，发扬蛇口派工业族区巾“清时间就是金钱汽，效率就是生蚂命罗”罪的精神，并郑鹰重承诺：逮在接到住户治细安方面的求助适或报警信号后屡，无论在贴****球区域内的任剥何一点，我们辨的安管人员都灾保证于降2盼分钟内出现在缺现场；愉在接到住户有动关维修求助或惩要求后，紧急屋情况维修人员准8李分钟内到现场颤，禽一般情况有关啦人员粘30呢分钟内到达现澡场。康房屋完好瘦率筐98%计****证管理处设立专译门的房屋维修吉责任人，并按山《房屋及公共斩场地管理工构作手册》文件漂严格执行。保卸修期内，加强角与哈**槐地产的联系沟维通，并建立制著度，以抬保证房屋完好滥率达趣98%光以上。射房屋零修及时皆率馒99脸%粉，急修及时魔率思100%茄****罚管理处设有专博门的房屋维修呜责任人和维修丘班，侮**篮物业公司设有典工程部和抢修再队，接到急修抗指示后商8沈分钟内出现在摄现场，以保证秘一般维修不过掠夜，紧急情况瓣8妙分钟内到达现面场，伯2井分钟内作出正侮确判断。在保域修期内，与天**葵地产密切合作寨，以住户利益旨第一为原则，弹保证维修及时众率达标。旧维修工程质量健合格禾率旗100%明****吊管理处对于需感要委托给其它浩承包商作业的翠工程，从选择羊承包商，鉴订智合同到开始施抖工和工程验收窗，管理处自己位承担的维修工乞程，也必须通努过内部质检人刑员和用户的联上合检查验收，薪全力保证维修尿工程质量合格扫率预100%浴。松管理费收费唯率翼99%战****渣管理处按照有痛关物业管理费功的标准和规定这，给住户提供状优质服务，并匠贯甩彻老“暮互动式物业管倾理闲”锤的管理理念，环建给立押“涉互动管理、共胀同受离益瘦”艳的管理模式，转引导住户自愿恢交费，并通过夕有关银行托收著等技术手段，央采取方便可行兵的缴费手续，访以保证收费率皂的达标。狸绿化完好减率确98%铺****澡管理处将配备巴充足的人力资企源和先进的绿走化设备，按照晶《绿化工工作版手册》的要求平，开展环境绿返化工作，通陡过白“躬互动式物业管浊理隶”档方式的推行，缠规范居民行为袭，与住户共同宴维护好博****礼的绿化环境。拢在确保绿化完鼠好率币98%敲的基础上，协泽助住户搞好屋抹顶绿化，阳台乖绿化。啦清洁、保洁灯率健99%枝****飞管理处将组建乞服务意识强、戏业务素质高的葬清洁班，严格罩执行《清洁蝇工工作手册》植，并注意作业玉时间的安排，蝇达到不影响居桶民正常生活秩电序。我们建议劝**愚地产在设计时助考虑安装厨房兰垃圾处理设备捐，以有效控制体****涌的垃圾数量和施垃圾种类，并酷引入环保意识剪，进一步使垃级圾分类变成可洋能。再就是发幕挥梢“芹互动式物业管底理研”曲的优势，通过独严格管理、社摩区文化和宣传瓣教育使全体住狂户能自觉维护胶小区的清洁环缠境。炎道路完好哲率啄96%榆****记将设计制作龟CI库系统，配备小研区环境导示系笼统和交通标识阳，确保澡道路畅通，停叫车有序。保安趟人员和维修人汽员负责交通管港理和道路维修搂工作，实现道窑路完好率达到递现定要求。惕化粪池、雨水袄井、污水井完乱好僵率膛100%聚****抚管理处维修班隆，在日常巡查扇的基础上，制村定每年两次疏挣通计划域和雨季特别检田查计划，保证逗上述设施完好邻。标排水管、明沟寺暗渠完好音率冒100%谁****惩管理处通处过嫩“乘业主入住培训灰班联”仆的方式，从技省术和监管角度非对住户和商业锹铺位的排水给府予正确指导，说并严格执行巡呜视、检查和维疲护制度来保证疗完好率，清除拜蚊虫孳生场所枕。墨路灯完好猾率份100%窝****昂管理处水电维去修班将于每晚眯巡视，检查路风灯一次，当班熟安管员发现闻问题立即通知具维修班处理。嚷鉴于丈****拘的接“适门梁户怎”行位置，管理处纵将与有关部门灵协商，加做灯厉光工程，成为盏蛇口门户的一迎道风景线。春停车场、单车敏棚完好迅率矮100%锈加强区内交通禁和车辆停放的藏指引、指挥管兼理是保证停车悔场、单车棚完葛好率起的基础，在此捡基础上对停车项场、单车棚进侦行日常维修保顺养是达到上述识完好率的保证咐。亩公共休闲设施畅、文化设施完考好跃率痰100%俩“性互动式物业管巷理赖”料的关键在于住氧户和管理处目馆标一致，同心朵协力，共创档文明，该项设翁施除了管理处闭日常巡查、维恶修养护的工作恋外，必须依赖辫住户的关心和塘配合。有了上号述条件，该项珍设施完好率省100%自是很容易实现请的。飘公用设备完好秒率技99%密****尼是小高层建筑文群，公用设备侄较多，智能化攀水平较高，所鉴以要保证株公用设备完好牢率，必须建立允健全各项设备蛮的维修、养护尽制度，除充分当发挥购**捏物业的技术实阵力之外，还必量须以协议、合协同的形式加强蛮与其它专业队蹈伍的协作，并无以每台设备责贼任到人的内部后管理方式，保杏证设备完好率完99%辽。叛消防设施设备纹完好漂率速100%盖****辜管理处将按照堵《消防管理工巧作手册》的要揉求对消防设施科设备进行维士修、保养和监温督管理。除配界合市主管单位肠的检查、监督励外，还要编制暗计划进行每眉年两次的全面淹检查维修工作忌，以保证消防郊设施设备随时怎处于完好状态消。组责任火灾事故肥发生带率锐0堡****阁管理处在开览办电“瘦业主入住培训反班屠”轮时就要将消防隙安全工作作为及重烈要内容详细向射住户说明，在岔住户装修时严蜓格把关，杜绝陈消防隐患的产蚂生，并通过日四常的巡查及宣巡传工作，强化码住户的消防安举全意识，加强备重点部位的监盖督管理，杜绝塔火灾事故的发喂生。筝责任治安案件辈发生配率者0置****侮管理处配备一议支训练有素的惊安管队伍，实鼻行全封闭式落24膜小时治安管理注制度，加上您****梅先进的监视、专监控系统、报苗警系统以及住抛户自觉防范意绸识，我们保证幻在接到报警后列2楚分钟内赶到现权场，以有效预样防、制止治安惊事件的发生。违章发生率0敢****把管理处将通添过狼“央业主入住培颠训停”喇，向住户宣传矩并与业签定《漫业主公寨约》，利用小据区宣传栏和业漫主大会等形式您宣传各项规章希制度，确保违尖章率为柄0贯。绩住户有效投诉饱率闭1丸‰拖以下，投诉处胳理桑率脂100%伯****蛾管理处启境用代“找互动式物业管谢理梳”矩模式，加强与睬住户的沟通合粮作，裤加上管理处全远方位、细致周师到的物业管理壶服务，制度化歼、规范化的管翅理措施，可以挽确保有效投诉瓣率丰1细‰六之下，投诉处腥理率注100%辈。品维修服务回访稀率连80%拨****称管理处将建立虾制度，加强维倚修服务的回访员工作，以此来禽促进维修别水平和服务态绪度的提高，确宅保维修服务质坏量。钓住户对物业管抖理满意聚率烂96%拦****氧管理处通旷过挽“勿互动式物业管床理吊”柿的运作，通过鱼对上述各项承杆诺的烧达标，住户对请物业管理的满窑意率达到或超闯过先96%殊是很顺理成章玻的。比五、对发展商枯的有关建议盟根据我们对牧****请一期的理解，牵我们站在物业博管理的角度，屑对概****球一期的建设开叮发和营销环节冰中的有关事项椅提出以下几点伯建议，供请**妥房地产公司参痒考。惕（一）突出门宿户特征，进行妻形象策划。牢****资一期位于蛇口壶的门户位置，群在绳****篇一期中突出门检户特征，进行绢形象策划，宣过传蛇口工业区栽、宣传外**缸房地产、锤**布物业，不仅可唉以营造蛇口门匆户的风景，还玻可以树立样板历，有利于各****丰后几期工程的化开发与营销。蒸形象策划需要窗站在全局规划都的角度，我们铲愿意与侍**阵房地产公司一薯起，进行葱设计策划，并欺在工程建设中置就预留导视系森统设置专位，备配置相关设施血。比如建议在捡会所屋面加设妹五个旗杆，树递立国旗、缠**传局、剪**额地产、无**菜物业、羡****肠的旗帜进行形重象展示；为了瞒方便管理处升蔽旗仪式之需，于应加强会所处慌的背景音乐，序采用加大广播却功率或多配置揉广播等措施。寸（二）建议开农通兔“堪****欲”石网站，开辟物息业管理专栏得通过互联网，怀不仅向社会展答示熄****伤建设开发的动袄态和风采，而油且通过专栏，宵展示乘****莫物业管理的内涝容、项目、优羊势和举措，通珍过电子邮件，农向业主发布有廉关提示、通知喷，充分发挥高妥科技在楼盘推驶介与物业管理蛛中的作用。预（三）屋顶花灌园出售或赠送弟给业主朵据我们了解，策发展商对屋顶饺花园的产权归狗属问题还没有鞭明确的计划，柏在此，我们建之议岸**显房地产公司将浓屋顶花园按房扭屋顶层的平面掘布局进行分割脊，再出售或赠锡送给业主，这猫既利于营销，严也有利日后的窝物业管理。如征果屋顶花园归丑全体业主共有逃，容易造成其轰他住户因上屋蹦面而影响顶层战住户的生活。叠在屋顶花园出谈售或赠送给顶趴层业主后，我截们将针对具体死情况制定统一研的管理规定，李杜绝乱搭、乱物建、乱布局的抢现象发生。艘（四）租售时巩建议小型商务丈集中办公评开发商在营销身的计划中，已迎经考虑到有一茫定小型商务办厚公的需求，为舰了便于物业的顶统一管理，建售议专**馅房地产公司开瑞辟集中的区域隶，统一租售给码小型商务办公引的业户，否则存，办公与住宅股混杂在一起，挪会带来诸多矛言盾。浸（五）为住户华安装厨房垃圾铁处理设备烦传统的家庭垃迅圾处理方法的赴负面影响已经躺日益显露，既仔不利于小区清月洁卫生管理，瘦也不利于环境势保护。为此，颂我们建议蔽**阵房地产公司安损装厨房垃圾处包理设备，并在堆管线设计上作猫统一规划。这技样将有利于方针便住户使用，拔提高物业档次匙，也有利于物榨业的环境卫生然管理（每套设成备价格约为机500艇元）。愧（六）合理配境置环卫设施汉垃圾房的位置资既要方便垃圾师的运送，又要纳不影响住户与吩车辆的进出。押在垃圾房平面柄设计中，要注驱意将垃圾间进箭行分隔，以便废于日常清洁工秧作中的垃圾分法类处理。垃圾妈桶的配置也要柱符合垃圾分类通处理的要求。启（七）慎重安疫装空调风机档桌板役在轨****灿的设计中，铝纠合金空调风机锄档板是维护小勾区整体美观的蓄措施之一，这区在深圳百仕达且花园也有类似聚设计。但从投看入使用的效果端来看，因档板爬降低了风机的营风量和热交换节能力，使空调绒的制冷效果明岸显下降，业主察意见很大。在烘此建议恨**返房地产公司慎丹重设计，防止坊类似事情发生牛。欣（八）建设增轿设电梯运行监断控系统蝇在工程设计中钓，电梯没有运辫行监控系统，沿建议增设这一紫系统，并与智之能监控吧中心联网，这牵样可姨以需2泡4厦小时监控电梯萝的运行情况，乘保证设备安全滚和治安安全。笑（九）配备必腿要的安全管理割设备趣根据图纸，小送区主出入口车惠道共由15窑米冰宽，建议在道梨路中央，设置扁一保安亭，同旷时可以操作左租右道闸，控制幻出入车辆，为底了美观，该保绪安亭可设在天肺桥正下方位置占。相建议在小区南坡端的车辆辅助田出入口设一个回岗亭，一个道起闸，在小区北箩部出入口设一肚个岗亭。壳（十）地下停罩车场配备智能止化设备倾地下停车场安远装感应式诸IC浙卡自动管理系困统，并在重要拼部位安装闭路碎监控点，智能事与监控中心联促网，充分利用察智能化系统的候作用，提高管究理效率。猜（十一）适当倘采用立体绿化锣立体绿化，有虎利于小区的整俯体美观和小区没居民生活质量智的提高。为了基在捷****举营造一种处处判见绿的环境，赠在灯柱、立交稠桥等部位可以士进行适当改进铁，安装有关设蓝置，便于立体鸽绿化，在小区远西北部接龙电释住宅区的围墙淋处也可种植爬喊墙植物。妙（十二）将翻****煮的人文主题定负义为花卉叙建议卧**具地产公司将花裕卉定义为劲****浩人文主题，比竟如以花卉、植想物的名称命名页楼宇、道路，游将忍****纷的一至五期各版选一种花卉作今为主题等。笑（十三）建设开**纲地产业主会所吵共享垮****隐一期的业主，灯就是喘****走会所的会员，颜也就是商**快会的会员，招井商会所有的会碌员可在搁**眉地产所开发物性业的一系列服溉务场所享受优散惠，包括型****铸的会所。凭借蝴**指地产的规模优族势，这个卖点鹊在楼宇营销中斤也是有一定吸罗引力的。富（十四）建议杏配置公共巴士逢接送住户和学还生既配置定时公共耳巴士，既可接捉送往来于蛇口港的香港业主，或也可接送学生秃上学放学，会骂给业主很大的绒方便。建议蓬**仇地产配置巴士使，由我们安排椒驾驶员，并对战巴士服务进行茅统一的管理。第二项奥管理组织架构搁与人力资源管府理榴一、管理处管罪理架构煤**治物业管理有限猫公司负责签订誉委托管理合同陡，并设立筹****榆管理处，用聘任正、副管的理处主任，并工签订目标管理泛责任书。管理身处按撕****外特点及管理服垦务要求设立监贵控中心，负责鼠****嗓24傲小时监控、调屑度。设绿化部荷、清洁部、安薄保部、水电维弦修班、智能化欧系统维护班（栽监控中心）、桐社区文化部、象小区服务部和笼展示中心服务刷部等进行日常谢物业管理服务削。踢附图委1第****咐纵向管理关系买网络图班主专业隶发监棍业行黎管用务属展督方主业胁部基指关商职虫权指引门金导系能益符导管代理表花园城市管理处花园城市管理处下附图串2积****室管理架构图业业主大会业主委员会花园城市管理处监控中心（智能化系统维护班）花园城市管理处监控中心（智能化系统维护班）小区服务部会所管理小区服务部会所管理班安保部绿化部展示中心服务部清洁部维修班社区文化服务班扬二、管理处人葵员配备讽（一）管理处孤主任简历工主任：泊**邀男牛35示岁工程师硕士同学位贸1989抬年轻1点月毕业于上海特交通大学应用吗化学系高分子惑材料专业，并销取得硕士创学位，毕业后拜即来蛇口工业谊区工作。从铲92迷年开始在房地泄产、物业管理资行业服务，对狐深圳房地产开阶发、物业管理碗有较深入了解物。说1999京年调入理**社物业管理有限认公司经营服务滩部工作。飘**遣工作积极热情胆，有较强的管作理、组织协调梳能力，公正廉骨洁、奉公守法巾，持有物业管话理上岗证书。续（二）管理处棋副主任简历猫副主任：员**裳男浑27税岁经济师大学妥本科盯1995磨年黄7蜡月毕业于重庆载交通学院管理百工程系，从滨96体年开始从事物粉业管理工作，蓬具有丰富的物谦业管理实际经铺验和一定的理兴论水平。左99标年入深圳限**奖物业管理有限原公司，曾任海兰滨花园管理处愈副主任，在推代行押ISO900爆2燥质量管理锁和退“享三定五贯按被”叉工作规范方面罚，取得了显著鱼的效果。现任锄企划培训部主爸管，持有物业园管理上岗证书尤。纠（三）岗位配胡置、人员数量玩和要求竞岗泰木位品人次跟数恩职葛羽责绑素贼车质骄捧要侵夫求柳备读吐注色主任坏1宁人弄负责米****贡管理处物业管薯理全面工作乎工程师、硕士蛮学位，具有丰羞富物业管理经他验，熟悉腊ISO900叉0汗运作蕉副主任雨1介人双协助主任进行狼物业管理全面艳工作差经济师，有物俊业管理经验，倚精通诸ISO900闷2港运作吓监产控告中赤心勤主管净1桂人势主管监控中心皮工作评本科，电子类餐或自动化专业萍，精通物业管降理，轿ISO900答2溜运作闯调度员独3影人酱值班和处理各爱类信息，并负恩责智能化系统饶的维护，起到颤管伴理霞“秤枢样钮难”欣作用摩中专以上文化赌或初级以上技豪术职称，电子支或自动化专业升，懂菠ISO900背2较运作，熟悉物赴业管理业务狮小吨区银事插务仓部杠主管惜（兼）寨负责联络保障夹工作绕本科，土建专缎业，二年以上地物业管理经验让，综合协调能患力强，懂饥ISO900浓2付运作载财务岔人员槐2题人栏负责小区财务细工作，收支工钟作，并兼管管喇理处档案、资甘料管理工作帜中专以上会计播专业，有物业海管理经验，懂廊ISO900共2投运作所管理员三1燥人摊负责日常运营将服务的管理、祸监督、协调、耕服务，处理各牌类投诉、违章僻以及对外联络压工作钢专科以上文化麻，有物业管理辉上岗证，懂代ISO900饶2都运作码社区文化屡服务部查1品人草专职负责小区赴社区文化宣传汁、组织业主大骗会、业主委员宰会射本科，文科类及，具创造力，配丰富想象力，述有能力成功策却划各类活动浅会所管理部沃主管尖（兼）偏负责会所的营各运警专科以上文化让，懂经营，有停较佳形象简服务员上1渐人封在会所内为住弯户服务唐高中以上文化郊，女，形象较闲好，竿25上岁以下脱维修班棍5麻人拜负责一般水电旬维修和小区房遥屋维修洪初级技工，有虚上岗证鼠绿化部掩2结人虹负责小区绿化望工作茶有绿化专长，新初中以上文化淹程度，能吃苦默耐劳委兼顾展示中心泛绿化榨清洁部么10可人叔负责小区公共舍卫生工作茧初中以上文化商程度，能吃苦黎耐劳吊安保部泼班长播3册人聋负责小区治安羡、车辆管理工合作皮28奖岁以下，复员割军人，军事素疗质优秀，三年想类似工作经验浴队员字15显人吊负责小区治安驴、车辆管理，垦24滑小时巡逻摘26进岁以下，未婚娇，袄1.70裁以上，复员军屯人，纪律性、返责任心强滨（四）射****两展示中心岗位遮配备，人员数备量和要求笼岗振骂位虏人数玻职鲜驼责墙素急秧质雄动要姨手求砍备奴落注忆清洁工旨2熔人括负责展示中心敏保洁工作筑女性，牛28渣岁以下，有较刘好形象和相关锦经验窃有关标准参考碰五星级酒店相货关标准和规范该，绿化由其它省绿化工兼顾率安管员转1秃人吊负责展示中心臣的安全工作节男性，需26笋岁以下，高中绣以上文化，根1.75法米魄以上介门童蛛2歉人愿负责展示中心钢综合服务和形否象浑男性，掘26牛岁以下，导1.75中米倘以上，高中以矩上文化，有酒驱店门童经验三．员工培训步培训工作是本盛公司人力资源辨管理的重要内叶容纤,石主要由企划培弟训部进行指导贡，协助、监督尺和检查。经过创长期不断地实温践和探安索株,如我们建立了公霞司、部门、管奏区葬三级培训工作旧体系，制定了也一套规范化、尿制度化、科学愁合理的培训程辩序。通过培训佣，公司已培养活了一批知识结泊构全面、管理侧能力强、经验拿丰富的中层干误部和工作技能士扎实、具有敬那业精神的基层危作业人员。接都管阿****廊一期后，我公其司将继续发挥绍培训优势，结蝇合亦****赴特点，加大培逼训力度，以保绑证栗****再管理质量。世炉肿（一）培训目兴标剪对管理处全员加实施培训，确岁保员工素质满权足各项质量要甚求。管理人员钢持证上岗率卷达岭100博%体；特殊工种持悬证上岗率刚达资100丘%善；员工培训合垒格率越达捎100荒%刑。达（二）培训方士式渔1帖．内部培训。五由公司内部的绍资深管理人员怪和技术专业人缴员举办各种专悟业培训，培训乞类型包括入司称培训，上岗培慕训，在岗培训梯等，根据培训粘内容可集中进绝行培训，也可娇分工种进行培拨训。培训可采爷用授课、讨论院、演示、现场佣操作、情景模厨拟等形式。妙2不．送外培训。狱选派员工参加嫁外部各种专业洪培训班学习。手3民．外聘教师培呜训。聘请公司选以外的专业人理员举办各种专窝业培训。奇4川．鼓励自学。治鼓励员工参加帅与岗位相关的派各种专业培训皇班或专业研讨服会议，凡是取批得国家认可学驳历毕业证的给袍予报销学缴费功50朗%删。很渔昆（三）培训类竹型梯1日．入司培训：苏所有新入司员尝工应该接受企耀划培训部的入惯司培训，主要扫内容有：纸（玉1烛）取公司的基本情困况、组织机构杨及主要领导成饮员。拢（娘2谱）公司质量方槽针、目标、企站业精神及物业悄管理工作基本脆知识。复（茫3抚）楚《员工手册》病、职业道德及坟质量意识教育汉。端（贱4岁）推公司有关规章追制度。赤2穗．上岗培训：孩员工入司培训搅合格或转换工竟种均需上岗培刃训，特别对于逼内审员、消防腰人员、安管人钟员、电工、焊畏工、关键复杂馒设备操作人员汤及国家或客户节有特定资质要怪求的人员，需纪要认真进行上睁岗培训。上岗些前应进行相关棉专业知识、专趋业技能的培训削，由有关部门摸负责组织；上巴岗前应进行岗摩位基本情况、东岗位职责、人狐员配备及设备窑设施的分布，桌员工态度的要课求等常规性上闻岗培训，由管慕理处负责组织宗。属3外．在岗培训：可趣辩公司各部门负岂责本部门归口崭管理员工的相培关专业知识、粒专业技能的在勺岗培训。管理莲处负责本管理乱处全员的常规历性在岗培训；鼻根据培训内容蜡可集中进行培奋训，也可分工闲种进行培训；式培训可采用授渐课、讨论与现找场操作方式。用管理处常规性北在岗培训内容笼包括：妹（赛1汽）员工职业道蜓德、服务意识赖、工作态度；姜（倾2卫）工作职责、耻劳动纪律、规锦章制度、管理饿处状况；吸（古3蝇）掌握、提高格岗位技能的经铁常而必要的培捏训。如工作程陵序、工作方式享、工作标准及达时间、路线要走求等岗位规范雷；静（抗4滨）工作衔接与伯相互协调；捉（射5木）围绕公司与茎部门组织的培从训进行强化训罩练；删（智6冻）管理处认为摄有必要进行的搅其他内部培训朱。趋卷骨（四）培训计拢划很1纳．接管过渡期辟的人员培训谋为使疯****您一期管理处全肺体人员在接管举过渡期中能迅笛速适应新的管士理环境，消除天调整期的各方店面疑虑和不适冠，尽快进入状邪态，开展各项亡工作，接管前欧公司将组织强盟化性的集中上败岗培训，具体股计划如下：疤日期府培训内容刘主讲倘人糊/纠机构针培训对象足2001.4浓接管总动员、颜公司发展概况烟、质量方针、绝管理处组织架私构及主要管理照人员介绍递总经理助理非王舒波俩管理处主全体人员养2001.4煌****百一期管理目标筐及模式还企划培训部哲管理处缴全体人员泉2001.4睁公司及舞****的管理规章制度功、岗位责任制以人事行政部驳管理处挺全体人员乘2001.4崇****览一期房屋、设个备、设施及场泊地情况嚷管理处主任集管理处全体人兽员遗2001.5桑****穿一期接管工作允知识慨经营服务部援管理处全体人题员窝2001.5饺****令一期便民服务恼标准及作业程邻序路家政服务中心炕管理处躬全体人员休2001.5民****母公用设施及设擦备维护标准及窃作业程序蛾工程部拆维修工肌2001.5味****寿一期治安保卫别工作目标及作阵业程序机安全保卫部资管理处安管员锡2001.5汇智能化系统基惑础知识椒智能化系统颤控制中心梯愤维修工、安管枝员漠2001.5洲****识清洁卫生、园诵林绿化标准及吐作业程序浪经营服务部向保洁员颜绿化工遇2001.6惠ISO900形2盏质量体系知识摸人事行政部脱管理处全体员鼻工锡2001.6垄服务意识、职腥业道德、言行胃规范、公众形赛象、仪容仪表脑教育承经营服务部晒管理处全体人留员部2001.6妇军体训练胁安全保卫部密安管员鞭2001.6锦**凑物业应急反应去机制专题培训厨管理处拳维修工和安管研员寒2001.6筝如何作好入伙起工作刺经营服务部小管理处全体人课员杆2001.6唐住户装修管理柄知识培训吃工程部裂管理处全体人奔员覆2园．接管后人员滋培训冠接管后，随着温管理处各项工剂作的顺利开展飘，员工培训应县步入常规运作际，管理处一方音面积极参加公处司和部门组织完的培训，另一灵方面将根据员赖工的素质状况幼组织员工的常汪规性在岗培训赵。下面列出管移理处参加公司震及部门组织培壤训的内容：题日期巴培训内容墓主讲忆人网/扭机构撞培训对象非2001.7怨员工职业道德哑、服务蔬意识教育培训浴企划培训部余管理处全体员板工泽2001.8未文件记录与档默案接管理培训邪人事行政部兔管理处全体员蠢工傅200纵1躲．冶9剩与住户沟通的晒技巧稠企划培训部额管理处全体员孕工泼200灵1茧．镰9春住户违章处理梅经营服务部莲管理处全体员提工辽200窜1抚．蛮10招社区文化活动朵管理倦经营服务部价管理人员秃200顿1闹．与10狗投诉处理规定暴经营服务部川管理人员盲2001.1态1创创优考评标准弱培训聚管理处栋管理处全体员松工叙200更1玉．月11味ISO900保2亲基础知识培训稳企划培训部做管理处全体员港工贴2001.1麦2蓄法律知识讲座膊管理处床管理处全体员优工络2001.1司2顾消防训练、演流习和急救常识黄培训泻管理处蓄管理处全体员沉工鼠拐辅（五）培训考小核速培训工作按照蜘程序文件规定陪执行，培训结除束后进行考核玩工作，考核分慕为实操阀考核和书面考蚕核两种形式。痒建立培训档案遗，记录考核成姨绩，并核定培刷训学分。每年旋年末，企划培夺训部统计年度煮培训累计学分再，作为年度考庆核与岗位聘用归的依据之一。四、人员管理欺在人力资源管遭理中，突出以宁人为本，是我舞公司企业文化夸的精髓。在渗****镜一期我们将推鼠行人本管理，糟以人为中心，栗把员工当作最眨宝贵的资源看盛待，充分发挥侵干部和员工的识聪明才智和积财极主动性，保窗证物业管理各屿项工作的顺利苍展开。舍岁展（一）人员管桥理的原则葵按照公正、公影开、择优录用钓的聘用原则，秒管理年轻化、渔知识化、人员政结延构科学化的管粥理原则，对员疾工进行聘用及取管理。屿2朗．全体员工均丙采用岗位竞聘胸制度，做到以锦岗定人，以岗馋定薪，岗动薪父动的岗位绩效创工资制度，员眨工能上能下，话竞争上岗，优健胜劣汰。别3仗．管理处以政葛府的有关法律底法规、公司的毯各项规章制度党、练ISO900霞2腔质量体系作为谁员工行为规范贯考核的标准。乐累嫂（二）人员录挂用节按照公司规定扔的员工岗位任盯聘基本条件和亲素质要求严把闭人员录用关。美由公司人事行舍政部和用人部谅门共同对应聘业人员的知识层小次、专业技能杜、工作经验等钟进行考核、选眠拔，充分优化影人力资源，做新到人尽其才。仔凡聘用者要进队行上岗前的必谋要培训，并根请据岗位的特点抬和要求实行三具个月的试用，脸试用期满由公光司人事行政部樱和用人部门再劣次考核，提出愿录用意见，经诱总经理批准后馒，正式签订聘绳用合同。厘航激（三）人员考秆核电1醋．实行岗位管末理目标责任制横。屋2他．建立与工效习挂钩的岗位管堂理目标责任机笋制，按公橡司海ISO900匠2愁质量体系中质附量考评标准以惧及员工的职业屡道德、组织纪提律、工作技能涌、服务态度、览履行岗位职责蜜等方面在工作宋中的表现，对防管理处和员工亲进行岗位绩效网考评。唱3躬．实施全员岗旋位责任量化考天核制。转霞涌（四）激励与东惩罚第歉米实施上述一系漂列的考评、考援核办法，除每构月评出量化分随数作为管理处鸽及其每一员工如当月绩效工资达的发放依据外笛，每月量化分瓦数累计到年底毅还作为管理处挖及员工年终奖盟和评选先进的翠重要依据。鼓犬励先进，鞭策司落后，提高员宏工队伍整体素手质。裹续个（五）协调管车理答现代企业是由觉许多相互关联计的要素、环节次和部门组成，洒管理处在日常区的管理服务过拔程中，经常会邻发生公司与政得府部门之间、腿上级与下级之搁间、部门与部摄门与之间、员育工与员工之间役、员工与业主装之间的矛盾或痰冲突，需建立锯一套行之有效螺的协调管理机档构，协调好内霜外各方面的关寿系，成立与业低主委员会为代翠表的业主监督冻管理机制。鼓效励员工、业主娃对我们的管理猫服务工作提出纳合理化建议、峡批评、意见或判投诉，增强企坝业凝聚力及主看人翁精神，及漠时把存在的问宗题暴露出来，孔从而尽早防止单管理失控事件融的发生。客去1牙．对外协调助（宵1厌）与政府有关棚部门及上级主太管部门建立长学期良好的关系笛，确保物业管塌理各项工作顺信利开展。揉（姑2从）设立业主信狭箱、小区宣传陪栏。晴（恐3旦）设立投诉热月线电话。栏（夫4虚）定期召蹦开坝“绞业主委员抱会悠”分会议和业主座己谈会。钞（升5榨）定期走访听色取用户意见，挪发放并回收《卷住户意见调查坑表》。波庄2尤．内部协调辽（偷1笑）设立员工合还理化建议箱。蚊（狂2颈）定期开展管仓理干部民主测烧评。艘（邀3西）建立每周例隆会制度。完（壮4装）搞好企业文井化建设，经常弓开展员工文体丰活动。绸幸刷（六）培养员信工服务意识园择近物业管理是通务过专业化、一售体化的管理，柄体现社会效益饼的。它的产品难是服务，其管钱理目标是通过择服务实现的，郑无论是保安、娇保洁还是维修似都是服务。因慎此，培养员工叉的服务意识，泛是我们企业文肥化建设的重要权内容，在员工林素质教育中我劫们遍着重培养员工垮如下服务意识陷和观念：辽1省．树扯立尖“孤业主第一，服腊务至锐上陵”从的服务意识。塌物业管理公司摔任何时候都是赢以人为核心，绣为业主提盖供纷“扯优质、安全、数高效、有件序姑”封的服务。却2序．树立关心人邀、理解人、尊各重人的观念。求只有学会关心各人，才能从业遗主的角度出发炊，急业主所急迅，想业主所想奋，主动为业主保提供便利；只芽有学会理解人晨，才能对业主爪提出的任何细散微、琐碎的事信情采取负责的抛态度，认真对械待；只有学会笔尊重人，才能残热情耐心地倾跑听业主的要求龙而不厌其烦。稀3颤．树戏立神“箭勿以善小而不资为，勿以恶小创而为赤之量”鼠的观念。物业挨管理公司的工巨作是为业主提萍供服务，工作雾内容有时极为竭繁琐和细微，忘我们的工作就诵是由日常一点部一滴的细微工庆作组成。只4留．培养员沙工泼“扑善化解矛盾，鲁长沟通技倍巧编”港的特殊素质。科物业管理面对仁的是享受服务静群体，其服务吧内容涵盖了与专业主息息相关浅的种种生活内虾容。日常繁杂虚的工作常常需昆要沟通和理解控，使人与人以弟及人与自然之饿间达到充分的僻和谐。绿云朴（七）对业务晨（技术）作业卧层实行量化管场理及标准化运亡作切脂1愧．量化管理柄（恶1讽）实行目标管踩理责任制，对痰管理处的经营逐和管理目标进拔行细化和量化后，作出具体要次求。伐（候2罩）每年根齐据累ISO900辈2思质量方针，确死保年度质量目马标，对消防机顶电设备设施完肤好率、维修质迟量合格率、投隔诉处理率、绿谈化、保洁达标辜率、用户满意谅率等作出量化砌要求。污（部3胡）实施全员量捆化考核，实行消工资与绩效考垄核成绩挂钩。够（秀4蚀）对全体员工择培训指标进行献量化，确定培跪训合格率、持息证上岗率等。照2雷．标准化运作帆为体现员工管雪理的科学性，淹管理处各项业常务工作将严格渠按炊ISO900重2栋质量体系运作李管理，各作业宗岗位人员严格兆按作业指导书道要求量化操作道。第三项尝工作计划与物吴资装备一、工作计划普****听管理处采用逐填级负责制匙，肢“砍互动式物业管勺理置”稼模式，以全方峰位收集信息反肚馈，全面执行牢ISO900打2睬质量体系和相餐关岗位瞧的暑“乒三定五哈按番”士操作方式，以川确保物业管理宣质量目标的落牺实和提升，并痕利用反馈信息嘴进行决策修改持，循环往复，繁千锤百炼。前期介入阶段事1昏．与饿**显地产签订《钞****滥物业管理委托寇合同》间时间：中标后轧一个月内番2茅．组建兵****颤管理处占时间：第辣1顷项完成后十天善内默人员：管理处膨前期介入需要逐的人员约忘4祖人（管理处主线任、副主任、茧土建工程师、症智能化系统维鄙护主管各一名练）在管理处成脉立后的一周内请到位。隐3车．管理处内部速人员培训次时间：人员到宏位后三天内蝇培训内容：见呜培训计划诊4椅．研究遇****逢规划，设计方柴案，并向任**授地产有关人员壤学习，交流肠时间：管理处么成立前后仁内容：全面熟纱悉掌握洪****请规划设计思路丹和方案，以达邪到前期能有效介入。遗摔5追．配合饲**漫地孤产挨“竞春交仍会俘”膝上对梯****主的展销工作，岭派员参践加齿“膜春交户会挪”边展示蝴****惩物业管理服务码形象。舌6摇．参加现场施东工管理劣时间：由管理迎处成立至工程衫竣工骤内容：全面了库解施工过程，拾工程内容，特武别是隐蔽工程宪的情况映7灰．参与智能化护系统，机电设盼备的安装、调学试屠时间：按工程赛进度要求顺内容：作为智苍能化系统的现急场培训，借此直项工作充分了叹解梳****妥的智能化系统遗、机电设备系稍统顾8励．参与小区的哑竣工验收组时间：恢**榜地产安排疲内容：建立记证录档案，督促伸施工单位修整锦，并进行复验丰。涌9勿．会同秃**形地产进行接管涂验收并移交捎时间：竣工验叼收之后，与器**诚地产商议籍内容：按建设橡部《房屋接管政验收标准》进询行洪10皮．建立菠****症档案资料博时间：接管验舍收后即开始料内容：有关分****辟的产权资料、释技术资料荡帜11瑞．建立占****去业主资料档案事时间：接管验茶收后即正式开鞠始半内容：产权资局料、业主身份决资料、特定资遣料窃（二）入住阶哭段忠办理入伙手续谊，并组织策划毛一大型活动仪均式旧时间：由涌**姐地产安排看内容：办理业抹主入伙事宜，疏并与库**柴地产及其它相泛关部门联合行互动，盼营造喜庆气氛选，达到宣传效泉果。锋举醒办汤“绝业主入住培训钱班廊”刑（主1帝）物业管理法火规培训；救（揪2泰）垃圾分类知归识培训；纺（捎3仙）智能化系统洽使用培训；虹（厚4冬）装修管理培雨训。内时间：用户装捕修前不定期举鱼办窜内容：帮助业僵主了解课****铁情况，了解物央业管理有关法钉规内容及管理雅处有关规定。唱（三）日常管肢理阶段愧由债****杜正式入伙开始足至委托管理期昆间，什****贷管理处将严格捞按照标亮书中的各项承战诺，精心管理蠢，创造环境效恢益、社会效益坡和经济效益。二、物资装备深(逮一渔)滔管理用房问按照《深圳经则济特区住宅区警物业管理条例赤》规定，开发秃建设单位应提亿供管理用房：饰153.20伐M亦2计算依据：赶人均管理用房填规划指岂标航×咳住宅区房屋总尼套打数贡×风户均人口数牛=0.06机×予[659+刘（歼1135+1乓049经）暮/100]劈×娃3.75填注：按深住纪画<1998>果12删号文件第五条捞第一条款为据棉（二）物资装嗽备计划痰为确保锹****益的物业管理方理式和管理手段示现代化、智能纤化，我们本着乏高起点、高水这平与先进、高纹效、合理、实盛用的原则，拟警定以下物资装域备计划：绪1舍．管理设备：壶序号题项挺毛目广数量琴金额（元）吴用搬美途和1葛内联网络电脑份终端被7蛾部锅49000蜂主任、副主任振、财务、工程叶、中心、小区锅事务部、安保执各一部月2用