江苏某市新区中央商务区控制性详细规划

南通市新区中央商务区

控制性详细规划南通市规划编制研究中心2004年6月一、项目背景南通市新区中央商务区为南通市政府拟在2004年度整体出让项目。由于中央商务区位于新区核心区内，在新区行政中心南侧，体育会展中心北侧，所处位置十分重要，如何规划建设好新区中央商务区是政府十分关心的问题。南通市规划管理局在国际范围内进行了新区中央商务区概念性方案征集，共有六家单位参加了本次方案征集活动。由国内知名专家组成的专家组对参选方案进行了评选，并提出了综合修改意见。南通市政府委托我中心在吸取各方案的长处，摈弃其缺点的基础上进行方案汇总，并在此基础上编制中央商务区的控制性详细规划，作为后期土地出让、开发建设及后续经营的依据。二、现状概况南通市新城区位于主城区东南侧。新区中央商务区位于新区核心区内，其北侧为行政中心及行政办公区，南侧为体育会展中心。本次规划范围北起崇川路，南到桃园路，西自工农南路，东至园林路，规划总用地面积为60.51公顷。区内地势平坦，为民房及农田用地，同时有部分河道与河塘。三、规划构思1、功能定位基地位于南通市新区核心区内，目前核心区内的行政办公区与体育会展中心的建设已启动，其东侧的南通大学也已开工建设，区位条件十分优越，应将本区建成“江海特色的现代版，文化高度浓缩的精品区”，成为南通最具特色、最具活力、最具时代气息和最具前景的区域。

联系中央商务区之功能要求，规划区内应布置一定规模的商务办公用地、商贸用地，同时应考虑一定规模的居住用地，以避免出现空城现象。根据新区核心区规划所确定的城市公共空间中央轴线之要求，用地中部应布置开敞、开放的公共绿化空间，以强化中央轴线。由此规划区用地功能定位为：商业办公、商贸、居住、公共绿地四大功能。2、功能布局规划用地西侧的工农南路是连接老城区、新城区、狼山风景区以及开发区的重要交通道路，北侧崇川路为东西向城市主干道。商业办公用地主要沿工农南路，崇川路成街坊布置。作为集大型购物中心、文化、休闲娱乐于一体的商贸用地布置在商办用地与中央公共绿地之间，中央公共绿地东侧沿园林路布置居住用地。规划由此形成“三区、三轴”的功能、空间布局结构。“三区”即：商贸办公区、中央公共绿化区、居住区。“三轴”即中央主轴线、水巷景观轴线、狼山景观视廊轴线。

商贸办公区中央公共绿化区居住区商贸办公区由商务中心（商业办公）、商贸中心组成。商务中心为新城区乃至整个南通市提供配套的商业、商务办公、商务酒店等设施，商贸中心则包含大型购物中心、文化娱乐、休闲等功能，为新城区服务的同时辐射至南通市乃至苏北地区。

中央公共绿化区位于新区核心区中央轴线上，提供开敞、开放的公共绿化、休闲游憩空间，既有较强的景观功能又有实用功能。

居住区，规划用地东部的居住用地，应以高层、小高层住宅为主，建成绿化充足、环境优美、服务设施齐全的新型居住社区。

中央主轴线，它串联了行政中心、行政办公区、中央商务区及体育会展中心，承担了新区核心区内城市公共空间主轴线的作用，形成连续、繁华、宜人的多形态空间组合，造就丰富、开敞、有机的现代城市公共空间。水巷景观轴线，位于用地中部的东西向水巷景观轴线起到串联各亲水空间的作用，使各空间收放有序，形成绿化、水面与建筑交相辉映、尺度宜人、人与自然和谐共融的亲水景观空间序列。狼山景观视廊轴线，中心水域至狼山的景观视廊走廊，相应地块不得建设有碍视觉走廊的建、构筑物。四、规划理念的引入

与创新1、四维规划理念的引入与运用传统的规划往往是在二维的平面空间和三维的立体空间内进行，而规划的实施、管理还会在时空中延续。南通市新区中央商务区用地规模为60.51公顷，存在规模大、功能复杂、实施时间长等特点，为保证中央商务区的开发建设以及后续经营等方面能符合本区的功能定位及区域特征，保证建设单位开发建设中央商务区的时序安排能符合新区建设的要求，我们在编制本区的控制性详细规划时，引入四维规划的理念，从时空上提出了控制性和引导性的规定，是本项规划的创新点所在。⑴、在道剥路骨架等扛基础设施陵的建设规旁划中，按味照地块开飘发的时序沉要求分二皆期建设，毫并明确具译体的时间集节点要求罗。⑵、根据们功能布局途、新区建设设等要求世，对各地主块开发建邻设的时序恶亦作了明封确的规定雹，分为三汁期开发建废设，并明垮确了具体廉的时间节匆点要求。⑶、为桂保证后演续经营宣能符合台规划的殊功能定舌位，我粘们将规细划控制币和引导构延伸至拿项目后裂续经营诸上，明腰确了项疲目后续夸经营上每的要求弯。1、经槽营定位宾：中央肆商务区壤内各种左业态必翻须符合能现代、颜时尚、浓中高档云的经营野定位要吧求。2、经营逢业态：商鼠业（大百荐货、超市岛、专卖店是、精品街动）、办公异（商务、太公共服务尺）、文化误娱乐（影斩剧院、书穿城、博物坐馆、儿童狱乐园、歌酷舞厅）、莲休闲餐饮幅（高档中等西餐、品俱牌快餐、词特色小吃城、酒吧、单咖啡馆、呀茶馆）。3、经杠营模式竞：自行电经营、示出租经桌营场所塔、委托佛经营、帽合作经败营和出偏售经营钓五种经绞营模式狼，其中坚商业、洒娱乐、祝餐饮部风分出售丸经营比保例不超效过一半港。4、管签理方式蝇：取得确土地使卖用权的侧具体建盈设单位悔建立完樱整的管恐理机构徒，综合映协调、南组织中贞央商务暑区内包链括租赁夕管理、旨公共空妇间维护棚、安全轿保护、呼公共保锁洁等管当理事务邮。2、城突市设计纹理念的票引入与嫁运用规划强化张了中央主健轴线，它次串联了新性区行政办择公区、中捷央商务区桨、体育会小展中心，甘承担了新丹区核心区深城市公共法空间主轴味线的作用快。同时，断重点建设水巷脂景观轴末线，轴溜线空间梁收放有坡序，结互合绿化反、水面漏等，形尖成绿化柴、水面掌与建筑拔交相辉牙映、人吩与自然班和谐共担融的亲猾水景观佣空间序苗列。另百外，明匙确中心替水域与敲狼山之动间视觉残景观走期廊的控寄制要求伞。商贸办麻公区中央公共绿化区居住区规划还山根据中遵央商务食区的功槽能定位为与其在枕新区核看心区的睡区域位陆置明确逮景观节闪点控制女。标志肠性建筑凭、公共逐空间建历设、建兆筑色彩助、建筑莲小品等测方面控颈制性和躲引导性垄要求，浩并在分断图图则邀中加以染明确，岂对下一俭层次的已设计提祥供相应欲的引导表。五、实施者效果中央商骗务区为狸南通市限政府2佩004翁～20痰08年躺的重点呢工程，记土地出请让工作扑拟在2闯004渗年