建设投资项目财务评价

第6章建设项目财务评价财务报表指标计算方法行业及国家参数基础数据指标参数比较评估结果图6.1财务评价作用原理图

体系6.1财务评价的内容与步骤6.2财务评价基础数据与参数的选取6.3销售收入和成本费用的估算6.4新设项目法人项目财务评价6.5既有项目法人项目财务评价（略）6.6非盈利性项目的财务评价考察项目在财务上的可行性。为投资决策提供科学依据6.1.1财务评价概念根据国家现行财税制度价格体系分析计算项目的效益费用编制财务报表以项目的盈利能力分析清偿能力分析从项目的财务角度☆

6.1财务评价的内容与步骤1.概念2.财务评价的基本指标财务评价基本指标财务净现值财务内部收益率动态投资回收期财务外汇净现值换汇成本或节汇成本投资收益率静态投资回收期投资利润率投资利税率资本金利税率借款偿还期资产负债率流动比率速冻比率动态指标静态指标财务状况指标

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6.1.2财务评价的主要内容：1.盈利能力分析研究判定该项目值不值得投资，是评价项目在财务上可行性程度的基本标志。从两个方面评价：项目达到设计生产能力的正常年份可能获得的盈利水平，主要通过投资利润率、资本金净利润率这些静态指标评价。项目整个寿命周期内的盈利水平，主要通过财务净现值(FNPV)、财务内部收益（FIRR）、投资回收期（Pt）这些评价指标评价。2.财务清偿能力分析主要考察项目的财务状况和按期偿还债务的能力，应从两个方面评价：考察项目偿还建设投资国内借款所需要的时间，通过计算借款偿还期来考察。考察项目资金的流动性水平，通过计算利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率、速动比率等各种财务比率指标来评价。3.不确定性分析本书在第8章讲述不确定性分析的方法。☆

6.1.3财务评价的基本步骤1.收集整理有关基础数据资料，并进行基础数据与参数的确定、估算与分析，编制财务评价的辅助报表。2.编制财务评价的基本财务报表3.计算财务评价指标，进行财务评价，判别项目的财务可行性。4.进行不确定性分析6.2财务评价基础数据与参数的选取※

6.2.1基础数据的范围和作用1.计算用数据和参数分为初级数据和派生数据：初级数据：产出物的数量、销售价格、原材料及燃料动力消耗量及其价格、人员数量和工资、折旧及摊销年限、成本计算的各种费率、税率等派生数据：成本费用、销售收入、销售税金及其附加、增值税等。2.判别参数用于判别项目效益是否满足要求的基准参数，基准收益率、基准投资回收期、基准投资利润率等6.2.2财务评价基准参数的选取1.内部收益率的判别基准1）财务内部收益率的判别基准加权平均资本（WACC）2）资本金内部收益率的判别基准取决于资本收益水平以及项目所有资本金投资者对权益资金收益率的综合要求3）投资各方内部收益率的判别基准取决于投资者的决策理念、资本实力和对风险的承受能力。2.项目投资回收期的判别基准基准投资回收期★

6.2.3财务报表基本财务报表1.财务现金流量表2.资本金财务现金流量表3.投资各方财务现金流量表4.利润与利润分配表5.资金来源与运用表6.资产负债表辅助报表1.建设投资估算表2.项目投入总估算表3.流动资金估算表4.投资计划与资金筹措表5.借款还本付息表6.外购原材料费用估算表7.外购燃料动力费估算表8.固定资产折旧费估算表9.无形及递延资产摊销费估算表10.总成本费用估算表11销售收入及销售税金估算表1.财务评价的辅助报表1）辅表1——建设期投资（不含建设期利息）估算表（见P355附表1）反映了项目的建设期投资（不含建设期利息）组成和各类固定资产的内容以及建设投资（不含建设期利息）的估算值。2）辅表2——项目投入总资金估算汇总表（见P356附表2）反映项目投入的总资金构成及估算值，为计算投资利润率提供了数据。3）辅表3——流动资金估算表（见P357附表3）

反映了流动资产和流动负债各项构成金额，为生产期的资金筹措提供依据。4）辅表4—投资使用与资金筹措计划表（见P358附表4）

用以对各年投资进行规划以及进一步制定资金筹措方案，确定资金的来源。5）辅表5——借款还本付息计划表（见P359附表5）

反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息以及偿债资金的来源，用于计算建设期利息、按最大能力方式的借款偿还期、偿债备付率、利息备付率等指标。6）辅表6——外购原材料费用估算表（见P360附表6）反映外购原材料、辅助材料及其他材料年耗量、费用及进项税额估算情况。7）辅表7——外购燃料动力费估算表（见P361附表7）

反映了外购燃料动力年耗量、费用及进项税额估算情况。8）辅表8——固定资产折旧费估算表（见P362附表8）反映各类固定资产的原值以及在不同折旧年限下各年的折旧费和净值。9）辅表9——无形资产及其他资产摊销费估算表（见P363附表9）反映无形资产和其他资产的原值以及按摊销年限计算的摊销费。10）辅表10——总成本费用估算表（见P364附表10）反映不同生产负荷下总成本费用的估算值和构成以及由此划出的经营成本、可变成本和固定成本。11）辅表11——销售收入、销售税金及附加和增值税估算表（见P365附表11）

反映项目投产后产品（服务）销售收入、销售税金及附加和增值税估算情况，衡量项目财务效益和经济效益的决定因素。

2.财务评价的基本报表1）项目财务现金流量表（见P366附表12）财务现金流量表：不分投资资金来源，以项目全部投资作为计算基础，反映项目计算期内各年的现金收支，用以计算所得税前项目财务内部收益率FIRR、FNPV、Pt等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。不计算利息支出和所得税，为各投资方案比较建立基础。为金融机构信贷决策提供参考依据。2）资本金财务现金流量表（见P367附表13）该表从投资者角度出发，以资本金作为计算基础，把所得税、国内外借款利息支付和本金偿还作为现金流出，用以计算资本金投资财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目所得税后资本盈利能力。3）投资各方财务现金流量表（见P368附表14）

该表从投资各方的角度出发，反映其具体的现金流入与现金流出情况，计算投资各方内部收益率，为其投资决策和进行合作谈判提供依据。4）利润与利润分配表（损益表）（见P369附表15）利润与利润分配表（损益表）反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。用于计算投资利润率、资本金净利润率等指标。

所得税=纳税所得额×所得税税率产品销售收入销售税金及附加总成本费用分别取自相应的辅助报表利润总额=产品销售收入－销售税金及附加－总成本费用

在建设项目财务评价中，主要是按减免所得税及用税前利润弥补上年度亏损的有关规定进行的调整。

税后利润按法定盈余公积金、公益金、应付利润及末分配利润等项进行分配。①法定盈余公积金按照税后利润扣除用于弥补以前年度亏损额后的10%提取，盈余公积金已达注册资金50%时可以不再提取。公益金主要用于企业的职工集体福利设施支出。②应付利润为向投资者分配的利润。③未分配利润主要指用于偿还固定资产投资借款及弥补以前年度亏损的可供分配利润。税后利润=利润总额－所得税5）资金来源与运用表资金来源与运用表反映项目计算期内各年的投资活动、融资活动和生产运营活动所产生的资金流入与流出情况，考察资金平衡和余缺情况，是表示财务状况的重要报表，为资产负债表的编制提供依据。项目的资金筹措方案和借款及偿还计划应能使表中各年度的累计盈余资金额始终大于或等于零。6）资产负债表

资产负债表综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，用以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用于计算资产负债率、流动比率及速动比率。（1）资产由流动资产、在建工程（包括建设期利息）、固定资产净值、无形及其他资产净值4项组成。

(2)负债流动负债长期负债

①长期借款及其他短期借款余额的计算按下式进行:

其中，(借款－本金偿还)为资金来源与运用表中第t年借款与同一项目本金偿还之差。

②流动资金借款余额的计算按下式进行:

其中，(借款)t为资金来源与运用表中第t年流动资金借款。若为其他情况，可参照长期借款的计算方法计算。(3)所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润☆

6.2.4辅助报表和基本报表的关系报表的分类：第一类：反映项目投入的总资金及投资使用与资金筹措计划情况，如辅表1~4.第二类：反映项目投产后的产品成本和费用、销售收入、销售税金及其增值税、利润总额及税后利润分配情况，如辅表6~11及基表4.第三类：反映项目全过程的资金活动和各年资金平衡情况以及投资偿还能力，如基表1、2、3、5、6和辅表5.辅表是基表的基础，基表是财务评价的依据。辅表与基表基本关系：（1）建设投资（不含建设期利息）估算表（辅表1）是源头表格。（2）外购原材料费用估算表（辅表6）和外购燃料动力费用估算表（辅表7）是另一源头表格。（3）总成本费用估算表（辅表10）与利润分配表（基表4）以及借款还本付息计划表（辅表5）是形成数据回路的三张表。建设投资(除I)估算表，总投资估算表(辅1、2)投资使用与资金筹措计划表(辅6)折旧费估算表、摊销费用估算表（辅8、9）外购原材料费用估算表,外购燃料动力费用估算表(辅6,7)建设投资建设期利息销售收入,销售税金及附加和增值税估算表(辅8,9)总成本费用估算表（辅10）利润与利润分配表（基4）现金流量表(基1,2,3)流动资金估算表（辅3）长期借款利息流动资金利息流动资金借款还本付息表(辅5)经营成本长期借款利息未分配利润资金来源与运用表(基5)资产负债表(基6)图6.2辅表与基本报表关系图6.3.1销售收入销售收入=销售量×单价（含税）6.3.2销售税金及其附加和增值税1.增值税

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

=当期销售额×税率－当期进项税额当期销售额为不含税销售额。★

6.3销售收入和成本费用的估算2.消费税从价定率法：应纳税额=销售额×税率

=(含消费税价格×销售量)×税率从量定额法：应纳税额=销售量×单位税额3.营业税应纳税额=营业额×税率4.城乡维护建设税应纳税额=（增值税+消费税+营业税）×税率5.教育费附加应纳税额=（增值税+消费税+营业税）×税率1.总成本费用

在一定时期内（一般为一年）为生产和销售或提供服务而发生的全部费用，由制造成本和期间费用组成。制造成本：直接材料费、直接燃料和动力费、直接工资、其他直接支出和制造费用。期间费用：管理费用、财务费用和销售费用。具体分项成本估算如下：1）外购材料费外购材料费=消耗数量×单价（含税）★

6.3.3成本费用的估算2）外购燃料及动力费外购材料费=消耗数量×单价（含税）3）工资及福利费工资额=人数×人均年工资福利费按工资总额的一定比例（14%）计算4）修理费为保证固定资产的正常运转和使用，进行必要的修理。修理费=固定资产原值（扣除建设期利息）×百分比率5）折旧费1)折旧——固定资产在使用过程中，由于不断损耗而逐步丧失其使用价值，将这部分减损的价值逐步转移到产品中去，并从产品的销售收入中回收的过程叫折旧。2）折旧费——通过折旧回收的固定资产转移价值的货币表现。它不构成现金流出，但在估算利润总额和所得税时是总成本的组成部分。3）固定资产折旧额的三要素：原值（P）—固定资产的购置费+运费+安装调试费残值（F）—固定资产报废后所能换取的剩余价值扣除清理费，r—净残值率，按3%~5%确定。折旧年限（n）——经济使用年限。注：机关事业单位的固定资产不计折旧。F=P×r4）折旧方法：现在常用的有四种（1）年限平均法（直线折旧法）——按固定资产的预计使用年限平均分摊折旧额的方法。静态：年折旧额动态：D=P(A/P,i,n)－F(A/F,i,n)=(P－F)(A/P,i,n)+Fi特点：每年的折旧率和折旧额都相同。012F

年PD=?n分为例6.1：通用机械设备的资产原值为2500万元，折旧年限为10年，净残值率为5%。求按平均年限法的年折旧额。解：年折旧率=1－5%10=9.5%年折旧额=2500×9.5%=237.5万元（2）双倍余额递减法(加速折旧)按固定资产账面净值和固定折旧率计算的方法，是快速折旧法的一种，其年折旧率是直线折旧法的2倍，并在计算折旧率时不考虑预计净残值率r。年折旧率=n2100%D=固定资产净值年折旧率最后两年折旧额=固定资产账面净值－预计净残值2特点：年折旧率除最后两年外其余均相同，而折旧额均不同。例6.2：同前，如实行双倍余额递减法，求年折旧额。解：年折旧率=210×100%=20%年折旧额每年不同，列表算出：折旧年序项目12345678910残值合计资产净值年折旧额250050020004001600320128025610242058191646551315241054191472721471252375双倍余额递减法折旧单位:万元这种折旧方法，总的计提折旧额还是2375万元，但每年的折旧额是不同的，先多后少。最后两年的折旧：419－2500×5%2=147万元☆（3）年数总和法：以固定资产原值减去预计净残值后的余额为基数，按逐年递减的折旧率进行折旧的方法，也是快速折旧法的一种。年折旧率=n－tn()2n+1100%t——已使用的年数——年数总和2n(n+1)D=(P－F)年折旧率特点：年折旧率和年折旧额每年均不同。例6.3：同前如实行年数总和法，求年折旧率和年折旧额。解：

固定资产原值－预计净残值=2500×（1－5%）=2375万元折旧年序项目12345678910合计年折旧率年折旧额（万元）18.1843216.3640014.5434512.7330210.912599.092167.271735.451303.64861.8243－2375年数总和折旧法第一年年折旧额=2375×18.18%=432万元第一年年折旧率=n－tn()2n+1100%=18.18%10－010()210+1100%=☆（4）工作量法：按实际工作时间或完成的工作量的比例折旧的方法。单位工作量折旧额D=P(1－r)n(n——规定的总工作量）年折旧额=年实际完成工作量单位工作量折旧额月折旧额=年折旧额/12例6.4：某项资产原值为50000元，预计使用5年，预计净残值为2000元，分别用年限平均法、双倍余额递减法、年数总和法求其折旧额。解：年限直线折旧法双倍余额递减法年数总和法折旧率年折旧额折旧率净残值年折旧额折旧率年折旧额119.2%960040%50000200005/1516000219.2%960040%30000120004/1512800319.2%960040%1800072003/159600419.2%9600_1080044002/156400519.2%9600_640044001/1532006）矿山维简费维护简单再生产费用，具体按行业规定计取.7）摊销费（1）无形资产摊销（2）其他资产摊销8）财务费用

因筹资而发生的各项费用，利息支出（长期借款利息、流动资金借款利息及短期借款利息）、汇兑损失以及相关的手续费。（1）长期借款利息（2）流动资金借款利息（3）短期借款利息9)其他费用(1)其他制造费(2)其他管理费(3)其他销售费2.经营成本技术经济评价中特有的概念。经营成本=总成本费用－折旧费－维简费－摊销费－利息支出3.固定成本与产量变化无关的那部分费用。如工资及福利费（管理人员）、修理费、折旧费、维简费、摊销费和其他费用、利息支出4.可变成本外购原材料费、外购燃料费及动力费。6.4新设项目法人项目财务评价★

6.4.1盈利能力分析盈利能力分析指标投资回收期投资利润率资本金利润率静态评价指标动态评价指标财务净现值财务内部收益率财务净现值率1.投资回收期2.投资利润率3.资本金净利润率4.财务净现值5.财务内部收益率6.财务净现值率投资利润率=年利润总额或年平均利润总额项目资金总额×100%资本金净利润率=年净利润或年平均净利润项目资本金×100%

例6.5：某新建项目总投资65597万元，两年建设，投产后运行10年，利润总额为155340万元，销售税金及附加56681万元，自有资本金总额为13600万元，国家投资13600万元，其余为国内外借款。试计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率。解：①投资利润率＝1553401065597100％＝23.7％②投资利税率＝（155340＋56681）1065597100％＝32.3％③资本金利润率＝1553401013600×100％=114.2％★

6.4.2偿债能力分析按照《可行性研究指南》的要求，目前实践中有两种方法可供选择。备付率指标借款偿还期指标两者择其一

备付率指标——适用于预先设定借款偿还期，按等额还本付息或等额还本利息照付方式计算借款还本付息的项目；按最大偿还能力计算借款偿还期的项目，再计算备付率指标就失去了意义。1.借款偿还期Pd

指在国家财政规定及项目的具体财务条件下，项目投产后用可以还款的资金偿还建设投资借款本金和建设期利息所需要的时间。Id——建设投资借款本金和建设期利息之和Rt——第t年可用于还款的资金，包括:利润、折旧、摊销及其他还款资金。

例6.6某项目在第14年有了盈余资金。在第14年中，未分配利润为7262.76万元，可作为归还借款的折旧和摊销费为1942.29万元，还款期间的企业留利为98.91万元。当年归还国内借款本金为1473.86万元，归还国内借款利息33.90万元。项目开始借款年份为第1年，求借款偿还期。解：2.利息备付率和偿债备付率（1）利息备付率

指项目在借款偿还期内可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比值。息税前利润=利润总额+当期应付利息利息备付率=息税前利润当期应付利息计入总成本费用的全部利息（>2）（2）偿债备付率指项目在借款偿还期内，可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。可用于还本付息的资金包括:折旧、摊销、总成本费用中列支的全部利息和利润总额;当期应还本付息金额包括:还本金额及计入总成本费用的全部利息。（国外金融机构往往要求大于1.2或1.3）偿债备付率=可用于还本付息资金当期应还本付息金额（>1）3.建设期借款、利息不同还款方式的还本付息计算1）等额偿还本金和利息A=Id(A/P，I，Pd)A：每年还本付息额每年支付利息=年初本金累计×年利率每年支付本金=每年还本付息额－每年支付利息2)等额还本、利息照付每年支付利息=年初本金累计×年利率每年支付本金=建设期借款本息和/借款偿还期3）等额利息法：每期只付息，期末还本。4）一次性偿付法：期末一次偿还本利。5）量入偿付法（“气球法”）：任意偿还本利，到期末全部还清。

在以上建设投资借款的还本付息方式中，常用的是量入偿付法。年份年初借款余额本年应计利息本年偿还本金本年支付利息年末借款余额12000.00200.00430.94200.001569.0621569.06156.91474.03156.911095.0331095.03109.50521.44109.50573.594573.5957.36573.5957.360合计2000.00523.77单位：万元例6.7：假设建设期投资借款本息之和为2000万元，借款偿还期为4年，年利率为10%，用等额还本和利息的方法，列表计算各年偿还的本金和利息各是多少？解：每年还款本息额A=2000（A/P，10%，4）

=630.94（万元）列表如下：例6.8：假设条件同例6.8，用等额还本、利息照付的方式，列表计算各年偿还本金和利息各是多少？解：每年支付本金=2000/4=500(万元)列表计算如下：年份年初借款余额本年应计利息本年偿还本金本年支付利息年末借款余额12000.00200.00500200.001500.0021500.00150.00500150.001000.0031000.00100.00500100.00500.004500.0050.0050050.000合计2000.00523.77单位：万元4.资产负债率5.流动比率6.速动比率其中速动资产=流动资产－存货资产负债率=负债总额全部资产总额×100%流动比率=流动资产流动负债×100%速动比率=速动资产流动负债×100%评价内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析全部投资现金流量表全部投资回收期财务内部收益率财务净现值自有资金现金流量表财务内部收益率财务净现值损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析损益表利息备付率偿债备付率资金来源与运用表借款偿还期资产负债表资产负债率流动比率速动比率财务评价指标与基本报表关系例6.9：见课本P164.例5.71.项目建设期为2年，该项目的实施计划为：第一年完成全部投资的40%，第二年60%，第三年投产并且项目达到100%的生产能力；2.该项目固定资产投资中2000万来自国内银行贷款，其余为自有资金，贷款和自由资金两年中都按40%，60%的比例投入。借款年利率为10%，按季度计息，生产期开始采用等额还本，利息照付法6年内还清本息。基本预备费费用为10%，建设期涨价预备费平均费率为6%。固定资产投资方向调节税为0，投资形成的递延资产和无形资产按10年期摊销。工程费用为6000万元，其他费用为500万元（其中土地补偿费为200）。3.建设项目进入生产期后，第一年即全负荷生产。全场职工为200人，工资及福利按照每人每年1万元估算，每年其他费用为180万（含管理费）。年赊购原材料、燃料和动力费用估算为1600万元，其中400万为燃料和动力费用。各项流动资金最低周转天数分别为：应收账款40天，现金25天，应付账款45天。4.经过分析，预测产品出厂价为2万元/吨，正常年份年销售产量为3万吨，假设年产全部售完，生产期为10年，设备折旧年限为10年，净产值率为4%，采用年限平均法折旧；修理费用按折旧费的54%计。5.流动资金全部来自贷款，生产期一次投入，期末全部收回，年利率为9.56%，按年计息。问题：建设投资额；编制总成本费用估算表；估算建设项目总投资额；产品价格、购买原材料、燃料动力费价格为含税价格，增值税税率为17%，城市维护建设税按增值税的7%计取，教育附加税按增值税的3%计取。计算销售税金及附加。总成本费用估算表序号·项目达到生产能力期345678……121外购原料12001200120012001200120012002燃料动力4004004004004004004003工资福利2002002002002002002004修理费4204204204204204204205折旧781.01781.01781.01781.01781.01781.01781.016摊销303030303030307利息支出286.34198.43160.53122.6284.7146.818.9建设期贷款利息277.44189.53151.63113.7275.8137.91流动资金利息8.98.98.98.98.98.98.98其他费用1801801801801801801809总成本3497.353409.443371.543333.633295.723257.823219.9110固定成本1847.351809.441771.541733.631695.721657.821619.911619.91可变成本160016001600160016001600160011经营成本24002400240024002400240024006.5既有项目法人项目财务评价（略）※6.6非盈利性项目的财务评价6.6.1非盈利性项目财务评价的目的和要求目的：使所选方案能在满足项目目标的前提下，花费费用最少。要求：只需要对投资、成本费用和收入进行估算，必要时应编制借款还本付息计划表和利润与利润分配表。6.6.2非盈利性项目财务评价的指标1.单位功能（单位使用效益）投资建设一个单位的使用功能或者提供一个单位的服务所需要的投资。2.单位功能运营成本3.运营和服务收费价格比半盈利像项目向服务对象提供单位服务收取的服务费用，用以评价收费的合理性。一般讲预测的服务价格与消费者承受能力和支付意愿以及政府发布的指导价格对比。4.借款偿还期商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-66-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-67-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-68-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-69-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-70-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-71-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-72-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-73-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-74-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-75-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-76-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-77-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-78-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-79-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-80-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-81-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-82-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-83-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-84-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-85-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-86-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-87-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-88-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-89-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-90-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-91-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-92-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-93-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-94-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-95-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-96-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-97-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-98-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-99-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-100-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-101-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-102-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。成都整体商业市场区域未来大型商业效果图荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心成都整体商业市场成都整体商业市场各商圈租金对比-108--109-各区域面积超过5万平方米代表商业项目列表成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积商业类型人民商场盐市口店盐市口商圈195360,000百货公司天府汇城购物中心城南商圈2003100,000购物中心创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居新城市广场西大街商圈2005100,000购物中心成都熊猫城骡马市商圈2005100,000倒闭SM城市广场东二环商圈2006100500购物中心摩尔时尚广场盐市口商圈200750,000购物中心成都万达商业广场东南二环2008150,000购物中心群光百货春熙路商圈2008100,000百货公司仁恒广场盐市口商圈200855,000购物中心仁和春天广场金沙光华商圈2009100000购物中心华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面积超过5万平方米商业项目分布图市级商圈区域型商圈大型商业分布特征：面积超过5万平米的大型商业多数都分布在区域型商圈内，春熙路为代表的核心商圈目前大体量物业相对较少，并且每个已经形成的区域商圈内基本都有一个面积10万平米以上的购物中心物业，从全市商业发展来看大体量物业的出现是区域商圈形成的标志；从右图上可以看到面积超过10万的大型购物中心类项目基本上沿二环线均匀分布，结合已有商业物业，将会加强各区域商圈的辐射能力，最终构成东部、西部、南部三大商业聚集区，北部发展目前较缓，各项目建成后，二环将形成商业环带；三环线二环线一环线成都整体商业市场-110-其他商业分布专业物流类商业市场：城北以荷花池区域日用品批发市场、五块石区域的药材等批发市场、高笋塘区域的建材等批发市场构成成都批发物流及货物集散中心;城南专业市场主要由红牌楼以汽配专业市场、汽车整车专业市场、川藏线家具专业市场、一环路电脑市场组成;餐饮娱乐类市场：成都餐饮业发达，形成了诸如：琴台路、一品天下等主题餐饮街，在沙湾、羊西绒、府南新区、武侯祠、双楠、肖家河、紫荆、玉林、科华路、望平街、李家沱等区域也聚集了一定规模的餐饮类业态;成都娱乐类业态主要由酒吧、KTV、迪厅等构成，在成都尤以玉林、紫荆、红瓦寺等地区为代表;餐饮以琴台路为例，因为店铺数量多，聚集各类餐饮110多户，成为有名的餐饮街；紫荆因为聚集紫荆电影城、MIX、侨江南等成为休闲娱乐集中区。规模与特色以及便捷的交通是商业特色街运营的关键。成都整体商业市场-111-成都商业业态发展趋势分析：通过以上我们对成都市各级商圈的分析总结，我们对成都商业市场发展归纳为以下几个特征：百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；成都整体商业市场-112-整体商业市场小结：通过以上对成都整体商业市场的分析，可以得出以下结论：目前城区优质商业主要还是集中在春熙路和盐市口区域，并且伴随新项目的陆续完工，这两个市级商圈仍会继续升级发展，其中盐市口的发展潜力相比较大；骡马市与西大街商业由于交通等原因会相互融合，成为影响整个西部城区的商业区；城市未来商业供应中，购物中心模式会越来越多地出现，从目前市场上已有的购物中心类商业来看，各项目运营情况目前并不理想，原因在于区域市场不够成熟以及发展商对于购物中心模式经验不足导致，缺乏特色是目前市场上购物中心普遍存在的特征；新项目单体规模逐渐增大，从新项目构成情况看，单体50000平米以上的项目逐渐增多，特别是面积超过10万的商业集中供应，发展商对于商业物业功能结构、业态业种的丰富程度越来越重视，也希望通过规模优势塑造自身的商业核心地位；城区各个方向区域商圈逐渐形成，城区商业格局日趋合理，二环沿线将形成商业带，对二环周边以及三环沿线消费者的争夺将会成为和大型项目的重点，本项目商业处于目前的西部商圈、城南商圈的夹角，两大商圈对于区域有一定辐射，但区域内仍存在一定商业空间，商业定位一方面考虑临近商圈的发展情况，同时更要视区域内新项目的入市情况。城南天府新城区域将成为新兴城市中心，未来发展关注的热点，发展潜力巨大。成都整体商业市场-113-演讲完毕，谢谢观看！快速消费品行业竞争的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目录Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通过具有高覆盖率和多种渠道并存的分销网络来接近消费者，达到高铺货率合理的分销模式和有效的渠道控制和管理以强大的市场营销功能为导向的营销组织，实现市场和销售有效的协同品牌知度度的提升和营销效率的提升正确的市场拓展策略核心成功因素快速消费品行业竞争的核心成功因素案例宝洁的多渠道分销网络渠道结构渠道A一般用于拓展新市场利用既有的日用消费品分销渠道销售人员同时拜访批发商和零售商，采用双重手法来将产品推到渠道中渠道B渠道C产品流信息和控制流从渠道A演化过来当某一地区的销售已达到一定规模时，P&G从第一层批发商中寻找一个合适的批发商，将之发展成为分销商分销商与P&G签定合同，承担责任、接受培训并享有优惠和权利，批发商则只有购销关系一定时期A、B共享，最终完全转为B模式直接客户是指宝洁较为重视的那些有实力连锁零售商这些零售商目前所占的销售比重不大