2019年10月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

00169201910

1、【单选题】从地域上说,房地产法的调整对象主要是

城镇房屋买卖关系

城镇房屋赠与关系

A:

城镇房地产关系

B:

城镇房屋租赁关系

C:

答D:案：C

解析：房地产法的调整范围,可以从三个方面理解，从地域上说,房地产法主要调整城镇房

地产关系。

2、【单选题】下列关于“宅基地使用权转让”的说法中,不正确的是

受让人须为统一农民集体经济组织成员

须经本农民集体经济组织同意

A:

出让人必须拥有两处以上宅基地

B:

受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配要求

C:

答D:案：C

解析：宅基地使用权有效转让，必须满足下列条件：(1)本集体经济组织同意；(2)受让人

为统一农民集体成员：(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配情况。

3、【单选题】下列关于“土地征收的实质”的表述中,正确的是

A.国家强行有偿取得集体土地所有权

B.国家强行无偿取得集体土地所有权

A:

C.国家强行有偿取得集体土地使用权

B:

D.国家强行无偿取得集体土地使用权

C:

答D:案：A

解析：土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有

的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和

妥善安置的法律行为。

4、【单选题】根据我国相关法律规定,不动产的权属

以权属证书为准

A:

以登记簿为准

以当事人的约定为准

B:

以登记簿为准,但有证据证明登记簿确有错误的除外

C:

答D:案：D

解析：我国《物权法》第17条是这样规定的：不动产权属证记载的事项，应当与不动产

登记簿一致，记载不一致的除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。

以上可以证明不动产登记簿的证明力强于不动产登记权属证书

5、【单选题】下列土地使用权出让方式中,属于非公开竞价方式的是

招标出让

拍卖出让

A:

协议出让

B:

挂牌出让

C:

答D:案：C

解析：协议出让，是从前最主要的一种政府供地方式，和挂牌出让一样也属有偿出让。协

议出让的优点是：政府对地价较易控制、灵活性大；缺点是：没有引入充分的竞争机制，

缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。

6、【单选题】挂牌出让国有建设用地使用权的,其挂牌时间不得少于

5日

7日

A:

10日

B:

15日

C:

答D:案：C

解析：以挂牌方式出让土地使用权,挂牌时间不得少于10个工作日。

7、【单选题】房地产开发企业一级资质的初审机关是

乡、镇人民政府建设行政主管部门

市、州人民政府建设行政主管部门

A:

省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门

B:

国务院建设行政主管部门

C:

答D:案：C

解析：《房地产开发企业资质管理规定》有明确规定：第十一条房地产开发企业资质等级

实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务

院建设行政主管部门审批。

8、【单选题】招标出让国有土地使用权,当投标人少于一定数额时,招标人应当终止招标活动,

该数额是

2人

3人

A:

4人

B:

5人

C:

答D:案：B

解析：解析：投标人少于三人的,应终止招标活动。

9、【单选题】签订国有土地租赁合同的主体是一定级别以上的人民政府土地管理部门,该级

别是

乡级

县级

A:

市级

B:

省级

C:

答D:案：B

解析：签订国有土地租赁合同的主体是县级以上的人民政府土地管理部门。

10、【单选题】居住用地的最高使用年限是

40年

50年

A:

70年

B:

100年

C:

答D:案：C

解析：根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权

出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫

生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50

年。

11、【单选题】房屋屋面防水工程的最低保修期限为

2年

3年

A:

B:

4年

5年

C:

答D:案：D

解析：在正常使用情况下,房屋建筑工程的最低保修期限为:①地基基础和主体结构工程,

为设计文件规定的该工程的合理使用年限②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和

外墙面的防渗漏，为5年。③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。④电气系统、给

排水管道、设备安装为2年。⑤装修工程为2年。因此，本题正确答案为D。

12、【单选题】建设工程监理的特点是

广泛性

永久性

A:

服务性

B:

管理性

C:

答D:案：C

解析：建设工程监理一般具有如下特点:①技术服务性。工程监理的主要任务是控制建设

工程的造价、进度、质量和安全,主要方法是规划控制、协调,最终按照项目业主目标要求

建成工程建设项目。建设工程监理企业及其监理单位既不直接进行设计,也不直接进行施

工;既不向项目业主承包造价,也不参与工程承包人的利益分配,只是利用自己的知识、技

能和经验、信息以及必要的试验、检测手段,为工程项目建设提供管理服务。②公正性。

《建筑法》明确指出“工程监理企业应当根据项目业主的委托,客观、公正地执行监理任

务”。因此,工程监理单位在开展监理过程中应确保严格执行法律法规、技术标准和规

范、委托合同等各项监理工作依据,遵守职业道德准则,按照自己制定和项目业主确认的计

划、程序、方法等独立开展工作,为项目业主负责,并客观、公正地对待各项目参建单位。

13、【单选题】商品房预售的条件之一是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的一定比

例以上,该比例是

20%

25%

A:

30%

B:

50%

C:

答D:案：B

解析：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，

并已经确定施工进度和竣工交付日期。

14、【单选题】建设工程投标保证金一般不得超过投标总价的

1%

2%

A:

5%

B:

8%

C:

答D:案：B

解析：关于投标保证金主要有以下几种规定：(1)工程建设项目，投标保证金一般不得超

过投标总价的2%。(2)勘察设计项目，招标文件要求投标人提交投标保证金的，保证金数

额一般不超过勘察设计费投标报价的2%，最多不超过10万元人民币。(3)政府采购项目，

招标采购单位规定的投标保证金数额，不得超过采购项目概算的1%。

15、【单选题】房地产抵押合同的生效,除符合一般合同的生效条件以外,还应当

由房管部门认证

进行公证

A:

将房地产转移占有

B:

办理抵押登记

C:

答D:案：D

解析：依据不同性质的物设定的抵押权，有必须经登记后才能生效和自双方签字后生效两

种抵押合同。根据我国《担保法》第42条之规定，法定必须办理登记才生效的抵押合同

为以下五种：1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，应去核发土地使用权证书的土地

管理部门办理抵押登记;2、以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，应

去县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记;3、以林木抵押的，应到县级以上林木

主管部门办理抵押登记;4、以航空器、船舶、车辆抵押的，应到运输工具的登记部门办理

抵押登记;5、以企业的设备和其他动产抵押的，应到财产所在地的工商行政管理部门办理

抵押登记。以其他财产设立抵押权的，抵押合同自签订之日起生效;但未办理登记的，不

得对抗第三人。

16、【单选题】物业服务企业提供住宅小区物业服务的直接依据是

业主的委托

房地产开发商的聘用

A:

开发商的委托授权

B:

物业所在地的县级以上人民政府建设主管部门委托

C:

答D:案：A

解析：物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报

酬的双方约定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当

向最终用户收取有关费用。

17、【单选题】建筑物区分所有权中的共有权

属于法定共有

属于约定共有

A:

属于任意共有

B:

既有法定共有,也有约定共有

C:

答D:案：D

解析：建筑物区分所有权中的共有权既有法定共有,也有约定共有。

18、【单选题】下列选项中,属于土地使用权客体的是

矿藏

地面

A:

地下文物

B:

地面之上的所有空间

C:

答D:案：B

解析：国家土地所有权的客体包括：(1)城市市区的土地;(2)农村和城市区中依法没收、

征用、征收和收归国有的土地;(3)国家为确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩

涂、河滩地以及其他土地。集体土地所有权的客体包括：(1)根据法律规定，农村和城市

郊区属于国家所有以外的土地。(2)宅基地和自留地、自留山。

19、【单选题】公共租赁住房的出租对象之一是

城乡低收入阶层

城镇单身职工

A:

家庭成员多的职工

B:

城镇中新就业的无房职工

C:

答D:案：D

解析：公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定

条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工

人员出租的保障性住房。

20、【单选题】廉租房住户退回廉租房的情形之一是,无正当理由未交纳廉租住房租金累计

达到

2个月以上

A:

4个月以上

6个月以上

B:

8个月以上

C:

答D:案：C

解析：廉租房住户退回廉租房的情形之一是,无正当理由未交纳廉租住房租金累计达到6

个月以上。

21、【单选题】资质等级为二级的物业服务企业的注册资本应当不少于

200万元

300万元

A:

500万元

B:

800万元

C:

答D:案：B

解析：资质等级为二级的物业服务企业的注册资本应当不少于300万元。

22、【单选题】业主委员会经业主大会选举产生,应当自产生之日起30日内向有关部门备案,

该部门是

物业所在地的区、县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处

物业所在地的区、县级人民政府工商行政主管部门

A:

物业所在地的区、县级人民政府建设行政主管部门

B:

物业所在地的区、县级人民政府房地产行政主管部门和居民委员会

C:

答D:案：A

解析：业主委员会经业主大会选举产生,应当自产生之日起30日内向有关部门备案,该部

门是物业所在地的区、县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处。

23、【单选题】下列可以设定抵押的房地产是

所有权、使用权有争议的地产

土地所有权

A:

普通高等学校教学用房

B:

城镇居民拥有的房屋及其他地上附着物

C:

答D:案：D

解析：依《物权法》第180条的规定，可以抵押的房地产主要包括：(1)房屋及其他土地

附着物。(2)建设用地使用权。(3)土地承包经营权。

24、【单选题】信托公司发放贷款的房地产项目的项目资本金比例不得低于

20%

25%

A:

30%

B:

35%

C:

答D:案：D

解析：申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开

发资质;开发项目资本金比例不低于35%。

25、【单选题】下列选项中,属于可以申请缴存住房公积金的主体的是

国有企业及其职工

城镇个体工商户

A:

城镇私营企业

B:

社会团体及其在职职工

C:

答D:案：B

解析：城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

26、【单选题】土地增值税实行四级超额累进税率,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,

税率为

30%

40%

A:

50%

B:

60%

C:

答D:案：A

解析：土地增值税实行四级超额累进税率是：A．增值额未超过扣除项目金额50％的部

分，税率为30％；B．增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为

40％；C．增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；E．增值

额超过扣除项目金额200％以上部分，税率为60％。所以本题选择A。

27、【单选题】房地产行纪的实质是

代理行为

居间行为

A:

咨询服务行为

B:

买卖或出租行为

C:

D:

答案：D

解析：房地产行纪的实质是买卖或出租行为。

28、【单选题】对新建房屋进行的权属登记属于

转移登记

初始登记

A:

总登记

B:

其他权利登记

C:

答D:案：B

解析：初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初

始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。

29、【单选题】直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市应当设立住房公

积金管理委员会,作为住房公积金管理的

决策机构

执行机构

A:

监督机构

B:

领导机关

C:

答D:案：A

解析：《住房公积金管理条例》(国务院令350号)第八条直辖市和省、自治区人民政府所

在地的市以及其他设区的市(地、州、盟),应当设立住房公积金管理委员会,作为住房公积

金管理的决策机构。

30、【单选题】依据《物业管理条例》的规定,业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑物

总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主同意的事项是

选聘和解聘物业服务企业

筹集和使用专项维修资金

A:

制定和修改管理规约

B:

选举业主委员会

C:

答D:案：B

解析：业主大会决定《物业管理条例》规定的以下事项时，应当经专有部分占建筑物总面

积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意：(1)筹集和使用专项维修资金；(2)

改建、重建建筑物及其附属设施。

31、【多选题】《物权法》规定的地役权合同的一般条款包括

当事人的姓名或名称

供役地和需役地的位置

A:

利用目的和方法

B:

利用期限

C:

争议解决的方法

D:

答E:案：ABCDE

解析：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他

人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。设立地役权，当事人应当采取书面形式订

立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及

其支付方式；（六）解决争议的方法。

32、【多选题】《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的房屋征收的补偿方式有

货币补偿

实物补偿

A:

安置就业

B:

房屋产权调换

C:

给予生活补贴

D:

答E:案：AD

解析：依《条例》第21条,房屋征收的补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。

P99

33、【多选题】与一般共有权相比,建筑物区分所有权共有部分共有权的特点有

权利人的身份具有复合性

权利客体非常广泛

A:

权利变动取决于专有权的变动

B:

权利行使要遵循法律和管理规约

C:

权利转让时,其他共有权人没有优先购买权

D:

答E:案：ABCDE

解析：与一般共有权相比,建筑物区分所有权共有部分共有权的特点有：(1)权利人的身份

具有复合性。他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员，而一般

的共有权人的身份是单一的。(2)此类共有权的客体非常广泛，不仅包括法定共有部分，

还包括约定共有部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。(3)这种共有权的变动取决于

专有权的变动，而一般共有权的变动没有主从关系。一般共有权转让时.其他共有权人有

优先购买权.但此种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。

(4)这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用共有持分(业主对共有部分的潜在

的应有份额)的方式。

34、【多选题】我国住房置业担保的特征有

住房置业担保具有垄断性

政府对住房置业担保进行严格的规制

A:

住房置业担保公司的设立无须经过审核批准

B:

住房置业担保公司具有较充分的专业优势

C:

住房置业担保公司的业务活动是完全自由的

D:

答E:案：ABD

解析：我国住房置业担保的特征有：A、我国的住房置业担保具有垄断性；B、住房置业担

保公司由建设行政部门主管；C、住房置业担保公司的设立必须经过审核批准；D、住房置

业担保公司具有较充分的专业优势；E、住房置业担保公司的业务活动必须遵循一定的规

则。

35、【多选题】目前,我国房地产中介服务的种类主要有

房地产咨询

房地产买卖

A:

房地产经纪

B:

房地产估价

C:

房地产租赁

D:

答E:案：ACD

解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等

各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等

活动的总称。

36、【问答题】简述集体土地征收的程序。

答案：发布拟征地公告；确认征地调查结果；组织征地听证；拟定“一书四方案”组卷上

报审批；征收土地公告；征地补偿登记；拟定征地补偿安置方案并公告；征地补偿安置方

案公告（听取意见、听证）；落实征地补偿、安置资金。

37、【问答题】简述建设工程施工合同发包人的一般义务。

答案：1、遵守法律。2、发出开工通知。3、发包人应按专用合同条款约定向承包人提供

施工场地，以及施工场地内地下管线和地下设施等有关资料，并保证资料的真实、准确、

完整。4、协助承包人办理证件和批件。5、组织设计交底。6、支付合同付款。7、组织竣

工验收。

38、【问答题】简述家庭申请经济适用住房应具备的条件。

答案：申请经济适用住房的家庭必须同时具备下列条件：具有当地城镇户口；家庭收入符

合市、县人民政府划定的低收人家庭收入标准；无房或者是现住房面积低于市、县人民政

府规定的住房困难标准。

39、【问答题】简述“反跳单”条款的概念及其效力。

答案：“反跳单”条款是中介机构为防止出现“跳单”行为，维护自身利益其在中介服务

合同中往往约定“跳单”者要承担违约责任的合同条款。“反跳单”条款属双方当事人的

真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效,合同双方当

事人均应依约履行合同义务，现在实践中认为“反跳单”条款的存在有其合理性，不应仅

以其属于格式条款为由否认其效力：“反跳单”条款具有合理性；法律并不当然禁止格式

条款的效力。

40、【问答题】试述前期物业管理的含义及建设单位在前期物业管理中应承担的主要法定义

务。

答案：(1)通过招投标方式选聘物业服务企业：①招投标是法定的选聘方式。②经批准在

特定情况下采用协议方式。③选聘应签订书面的前期物业服务合同。④前期物业服务合同

的期限。(2)制定临时管理规约：①临时管理规约的内容和原则。建设单位应当在销售物

业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益.业主应

当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的

临时管理规约，不得侵害物业买爱人的合法权益，②建设单位明示和说明义务。建设单位

应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设

单位签订物业买卖合同时。应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(3)其他重要义务。

①物业共用部位，共用设施的权利保障和交接查验。②物业管理资料的移交。③物业管理

用房的配置。④承担物业的保修责任。

41、【问答题】肖某与马某于2018年8月30日签订一份房屋买卖合同,约定肖某将其位于

某市的一套房屋卖给马某,房屋价款360万元分两次付清,签订合同时先付160万元,剩余200

万元在办理房屋产权过户手续时付清双方约定于同年10月30日到不动产登记部门办理房屋

产权过户登记手续。马某按约定交付了第一期房款,等着与肖某去办理过户手续。同年9月20

日肖某经人介绍与沈某认识,沈某愿意以万元的价格购买该房屋,并在订立合同时一次付清全

部房款。肖某见有利可图,立即与沈某订立一份房屋买卖合同,并于9月30日办理了房屋产权

变更登记。同年10月30日,马某要求肖某一起去办理房屋产权过户登记手续时,肖某称自己

已将该房屋卖给他人,要求解除与马某签订的房屋买卖合同,愿意退还马某的160万元。马某

则认为,自己与肖某签订合同在先,而且自己已按约定履行了合同,而肖某与沈某签订的合同在

后,按理属于无效合同,故要求肖某按约定履行合同。双方发生争执,马某诉至人民法院。问题:

（1）肖某与马某签订的房屋买卖合同是否有