房地产估价专业课程设计

答辩成绩设计成果成绩总成绩

山东建筑大学课程设计成果报告 题目： 济南超声电子股份有限公司子厂区转让价格评估课程： 房地产价格评估院（部）： 管理工程学院专业： 班级： 学生姓名： 学号： 指引教师： 完毕日期： .6.25

超声电子股份有限公司子厂区

房地产估价报告 项目名称：超声电子股份有限公司子厂区转让价格评估委托人：济南超声电子股份有限公司

估价机构： 山东建筑大学房地产估价事务所注册房地产估价师：估价作业日期：6月20日至6月25日估价报告编号：山建大房估报字（）第1106001号

目录一、致委托方函---------------------------------------3二、估价师声明---------------------------------------4三、估价假设和限制条件---------------------------------5四、估价结果报--------------------------------------6（一）委托方-----------------------------------------------------6（二）估价方-----------------------------------------------------6（三）估价对象---------------------------------------------------6（四）估价目---------------------------------------------------7（五）估价时点---------------------------------------------------7（六）价值定义---------------------------------------------------7（七）估价根据---------------------------------------------------8（八）估价原则---------------------------------------------------8（九）估价办法---------------------------------------------------9（十）估价成果---------------------------------------------------9（十一）估价人员---------------------------------------------------9（十二）估价作业日期-----------------------------------------------9（十三）估价报告应用有效期---------------------------------------9五、估价技术报告------------------------------------10（一）个别因素分析-------------------------------------------------10（二）区域因素分析-------------------------------------------------11（三）市场背景分析-------------------------------------------------11（四）最高最佳使用原则---------------------------------------------11（五）估价办法选用-------------------------------------------------11（六）估价测算过程-------------------------------------------------11（七）估价成果-----------------------------------------------------19六、附件-------------------------------------------------20七、课程设计心得体会------------------------------------24

致委托人函

济南超声电子股份有限公司：受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立原则，咱们对由贵公司拥有产权、位于济南市历城区临港开发区厂区工业用地土地使用权现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续拟定估价对象现值提供参照意见，不得作其她用途。本所依照估价目，遵循估价原则，采用科学合理估价办法，在认真分析既有资料基本上，通过周密详细测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，拟定估价对象在市场上有足够买方和卖方，并且进入市场无障碍条件下，最后拟定估价对象在估价时点6月23日也许实现市场价值为：人民币3457.62

山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）

法定代表人签字（盖章）：

6月23

估价师声明咱们郑重声明：1.咱们在本估价报告中陈述事实是真实和精确。2.本估价报告中分析、意见和结论是咱们自己公正专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已阐明假设和限制条件限制。3.咱们与本次估价估价对象没有利害关系，也与关于当事人没有个人利害关系或偏见。4.咱们依照中华人民共和国国标《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.估价师已对本估价报告中估价对象进行了实地勘察，并对勘察客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到某些，根据委托方提供资料进行评估。除非另有合同，咱们不承担对估价对象浮现问题进行调查责任。6.本报告仅为委托方以位于济南市历城区临港开发区厂区土地使用权进行转让，拟定其现值提供参照意见，不得作其她用途。7.本估价报告根据了委托方提供有关资料真实性、合法性为前提，委托方对资料真实性负责，咱们只对估价对象自身市场价值刊登意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范畴及内容发生调节，本报告估价成果应作相应调节乃至重新估价。8.本估价报告成果仅作为委托方在本次估价目下使用，不得做其她用途。未经本估价机构和估价人员批准，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起后果，估价机构和估价人员不承担相应责任。9.本估价报告估价成果为估价对象于6月10.本估价报告所有或某些内容不得刊登于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。11.将来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定影响，本报告未考虑政策风险。12.依照济南市关于规定，本报告估价成果以人民币计价。13.参加本次估价注册房地产估价师：房地产估价师：签名：

估价假设和限制条件（一）估价假设条件1.委托方合法获得土地，并支付关于税费，并以所确认土地用途（工业用地）评估估价对象价值。2.本报告以估价对象在估价时点（.06.23）处在委托方所提供土地出让条件为假设前提。3.在估价时点房地产市场为公开、平等、自愿交易市场。4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法进行转让。5.存在自愿销售出让方，不考虑特殊受让方额外出价。6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。7．假设受让方具备正常经营管理水平，能获得正常出租率和收益水平。8.由于本次估价估价对象为一整体房地产，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产各项权益及各项服务配套设施为假设前提。9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押状况或原有抵押状况已注销。（二）估价限制条件1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象价格原则发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。2.本次估价成果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其她不可抗力对估价结论影响。3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论影响。

估价结果报告（一）委托方单位名称：济南超声电子股份有限公司注册地址：济南市历城区临港开发区法定代表人:李俊基（二）估价方单位名称：山东建筑大学房地产估价事务所注册地址：济南市历城区临港开发区法定代表人:估价资质：建设部房地产价格评估壹级资质联系人电话：（三）估价对象1.权属状况济南超声电子股份有限公司厂区为济南超声电子股份有限公司所有。1月估价对象获得《国有土地使用证》，工业用地土地面积为79.35亩，工业用地土地使用者为济南超声电子股份有限公司。名称：济南超声电子股份有限公司厂区土地使用权；2.查勘现状坐落:济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。四至:依照《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社；西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学专家花园居住社区。土地面积及使用年限:该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积率不大于等于2.0。出让年限自1月1日至2050年12月30日，截止估价试点6月23日建筑面积：依照委托方提供关于资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，详细信息如表1所示：

车间厂房有关信息

表1：层数及层高3层，室内层高均约为4.0米建筑构造钢筋混凝土框架构造建成年份建筑面积1587.07平方米用地面积2875.69平方米外部装修外墙装饰白色玻璃马赛克门窗铝合金窗内部装修楼地面局部铺花岗岩石板，生产区域均为防硫酸地坪天花板矿棉板吊顶通风采光条件良好使用功能生产车间及配套管理用房其她条件车间内部安装有一部运货电梯，水电设施齐全，保养良好，成新率较高产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有《国有土地使用证》。3.周边环境估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，向南距离经十路约100米，东临凤岐路。估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学专家花园居住社区。估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路通过，南侧经十路为济南市交通路网主干道。近期随着济南奥体中心兴建及BRT高速公交线路东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步完善。（四）估价目本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续拟定估价对象现值提供参照意见，不得作其她用途。（五）估价时点本报告估价时点为6月（六）价值定义本次评估价格是评估对象在6月依照国家关于法律法规规定,委托方提供资料以及我司现场查勘实际状况,本估价报告中估价成果是指济南市历城区临港开发区济南某超声电子股份有限公司厂区工业用地土地使用权满足合法原则下土地使用权熟地现值.依照委托方提供资料,厂区宗地面积为79.35亩,其中车间厂房建筑面积为1587.07平方米,土地面积2875.69平方米.本报告设定估价对象在合法前提下，宗地面积为79.35亩,其中车间厂房建筑面积为1587.07平方米,土地面积2875.69平方米。基本设施开发限度设定为“五通一平”，总容积率不大于等于2.0,用途为工业用地。本报告所述现值采用公开市场价值原则,即估价成果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最也许形成价格。（七）估价根据1.国家及济南市颁布关于土地和房地产估价法律、法规和政策文献(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国房地产管理法》(3)《中华人民共和国土地管理法实行条例》(4)《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》(5)山东省人民政府和山东省国土管理局颁发关于文献(6)济南市人民政府和济南市国土管理局颁发关于文献(7)国家土地管理局颁发《城乡土地估价规程》（试行）(8)国家土地管理局颁发《关于印发＜土地估价报告规范格式（1996）告知》(9)委托方与本估价机构订立土地估价委托书2.委托方提供估价对象权属证件及有关资料(1)《济南市国有土地使用权出让合同》(2)《国有土地使用证》(3)委托方公司法人营业执照副本；(4)委托方提供其她有关资料。3.估价人员实地查勘所获取资料4.估价人员依照估价对象特点调查和掌握市场资料(八)估价原则咱们在估价时遵循了如下原则：公平原则：规定房地产估价师始终站在中立立场下，公平客观评估对象房地产价格。合法原则：以估价对象合法获得、合法使用、合法处分为前提估价。最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提。代替原则：估价成果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。估价时点原则：估价成果是在估价时点客观合理价格或价值。(九)估价办法估价人员认真分析所掌握资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,依照估价对象特点及自身实际状况,选用市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价基本办法。市场比较法是选用同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例交易价格,交易时间等估价有关数据资料；对所选用案例分别进行交易状况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格；将所获得比准价格进行技术解决以拟定估价对象现值。成本法是以开发或建造估价对象所需各项必须费用之和为基本，再加上正常利润和应纳税金得出估价对象价格一种估价办法房地产在估价时点积算价格＝房地产在估价时点土地价格+建筑改良物在估价时点重新开发成本—建筑改良物在估价时点减价修正额（合计折旧）对上述两种办法所得到成果进行综合后,得到估价对象最后价格.(十)估价成果本估价机构依照估价目，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理估价办法，在认真分析既有资料基本上，通过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，拟定估价对象于估价时点6月23日也许实现市场价值为:3457.62(十一)估价人员估价人员：(十二)估价作业日期6月20日至(十三)估价报告应用有效期估价报告应用有效期自6月23日起原则上为一年。

估价技术报告(一)个别因素分析济南超声电子股份有限公司厂区坐落于济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。四至:依照《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社；西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学专家花园居住社区。土地面积及使用年限:该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积率不大于等于2.0。出让年限自1月1日至2050年12月30日，截止6月23日，尚余建筑面积：依照委托方提供关于资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，详细信息如2表所示：车间厂房有关信息表

表2：层数及层高3层，室内层高均约为4.0米建筑构造钢筋混凝土框架构造建成年份建筑面积1587.07平方米用地面积2875.69平方米外部装修外墙装饰白色玻璃马赛克门窗铝合金窗内部装修楼地面局部铺花岗岩石板，生产区域均为防硫酸地坪天花板矿棉板吊顶通风采光条件良好使用功能生产车间及配套管理用房其她条件车间内部安装有一部运货电梯，水电设施齐全，保养良好，成新率较高产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有《国有土地使用证》。

(二)区域因素分析估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，向南距离经十路约100米，东临凤岐路。估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学专家花园居住社区。估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路通过，南侧经十路为济南市交通路网主干道。近期随着济南奥体中心兴建及BRT高速公交线路东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步完善。(三)市场背景分析随着全国十一运会在济南成功举办以及济南建设东部新城政策实行，济南东部地区以及全运会场馆周边地区交通条件得到了极大改进，基本设施也得到了极大完善。十一运会主场馆和分场馆都在经十路上,主场馆在本地块以西,分场馆在本地块以东,该评估地块交通条件非常便利，周边基本设施也比较完善。(四)最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上容许、技术上也许、经济上可行、通过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用，本估价对象位于济南东部产业带,东临凤岐路,南靠经十路,北依历城工业园。依照委托方提供资料及估价对象现状,咱们以为估价对象在满足合法原则前提下继续作为工业用途开发建设最为有效。(五)估价办法选用估价人员认真分析所掌握资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,依照估价对象特点及自身实际状况,选用市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价基本办法.市场比较法是选用同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例交易价格,交易时间等估价有关数据资料;对所选用案例分别进行交易状况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所获得比准价格进行技术解决以拟定估价对象现值.成本法是以开发或建造估价对象所需各项必须费用之和为基本，再加上正常利润和应纳税金得出估价对象价格一种估价办法。房地产在估价时点积算价格＝房地产在估价时点土地价格+建筑改良物在估价时点重新开发成本—建筑改良物在估价时点减价修正额（合计折旧）

对上述两种办法所得到成果进行综合后,得到估价对象最后价格。(六)估价测算过程1.市场比较法详细估价思路为:选用同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易状况,时间因素,区域因素,个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下熟地价,并进而拟定其熟地现值。可比案例选用可遵循如下原则:a.与估价对象土地用途相似；b.与估价对象土地处在同一供求圈；c.与估价对象土地价格类型相似；d.与估价对象土地估价时点接近；e.可比案例均为正常交易,即在公开市场,信息畅通,交易双方平等自愿,五利害关系状况下交易。(1)选用比较实例依照代替原则,调查济南市同类地区土地市场交易状况,结合我所收集地价资料,选用如下A（表3）B（表4）C（表5）三个实例:

实例A：

表3地块编号-工业G017地块位置高新孙村片区世纪大道以北，春暄路以西土地用途工业用地土地面积(公顷)6.6833出让年限50年成交价(万元)3420成交日期6月受让单位斯凯孚（济南）轴承与精密技术产品有限公司实例B:

表4地块编号-工业G019地块位置高新孙村片区春暄路西侧，科航路南侧土地用途工业用地土地面积(公顷)15.9304出让年限50年成交价(万元)8130成交日期6月受让单位北车风电有限公司

实例C:

表5地块编号-工业G023地块位置高新新泺大街以南，舜风路以北，福瑞达项目以西土地用途工业用地土地面积(公顷)4.8025出让年限50年成交价(万元)5050成交日期6月受让单位山东朝能福瑞达生物科技有限公司已知土地成交实例：

表6估价对象实例A实例B实例C单位经十东路中段**地块斯凯孚（济南）轴承与精密技术产品有限公司北车风电有限公司山东朝能福瑞达生物科技有限公司交易日期6月6月6月交易状况正常正常正常土地剩余使用年限38．5年50年50年50年土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地面积2875.69㎡66833㎡159304㎡48025㎡建筑容积率≤2.0≤2.0≤2.0≤2.0交易价格32.33万元/亩34.04万元/亩70.12万元/亩(2)比较因素条件阐明将估价对象土地各因素条件与比较实例各因素条件详述见表7。表7因素条件阐明表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易地价（万元/亩）待估32.3334.0470.12交易状况正常正常正常正常估价时点.6.6.6.6区域因素基本设施状况五通一平五通一平五通一平五通一平位置经十东路中段高新孙村片区世纪大道以北，春暄路以西高新孙村片区春暄路西侧，科航路南侧高新新泺大街以南，舜风路以北，福瑞达项目以西距市中心距离约1约23公里约23公里约10公里交通设施状况较优普通普通优商服繁华限度不繁华很不繁华很不繁华不繁华比较因素估价对象实例A实例B实例C个别因素建筑容积率不大于等于2.0不大于等于2.0不大于等于2.0不大于等于2.0土地用途工业工业工业工业土地级别五类五类五类五类土地面积2875.69m66833m2159304m248025m2使用年限38.5年50年50年50年(3)比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,拟定相应指数,见表8表二8比较因素条件指数表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易状况100100100100估价时点100100100100区域因素基本设施状况1009090110位置1009292110距市中心距离1009090105交通设施状况1009090105商服繁华限度1009090105个别因素建筑容积率100100100100土地用途100100100100土地级别100100100100使用年限100125125125表9因素比较修正系数表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易地价（万元/亩）待估32.3334.0470.12交易状况100/100100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100100/100区域因素基本设施状况100/100100/90100/90100/110位置100/100100/92100/92100/110距市中心距离100/100100/90100/90100/105交通设施状况100/100100/90100/90100/105商服繁华限度100/100100/90100/90100/105比较因素估价对象实例A实例B实例C个别因素建筑容积率100/100100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100100/100使用年限100/100100/125100/125100/125比准熟地价（万元/亩）42.8545.1040.05比准熟地价格：实例A32.33×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=42.85万元/亩实例B34.04×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=45.10万元/亩实例C70.12×100/110×100/110×100/105×100/105×100/105×100/125=40.05万元/亩经比较修正后楼面熟地价相差不大,取三个比准价格平均值作为估价对象法定出让年限下熟地价,为42.67万元/亩,则估价对象现值为：42.67万元/亩×79.35亩＝3385.86万元2.成本法成本法是以开发或建造估价对象所需各项必须费用之和为基本，再加上正常利润和应纳税金得出估价对象价格一种估价办法。估价对象价格＝土地在估价时点市场价格＋建筑物现值(1)土地在估价时点市场价格1)获得土地费用①土地毛地价测算估价对象位于济南市历城区临港开发区，依照委托方提供《济南市土地使用权出让合同》及委托方简介，估价对象为工业用途，工业用途用地毛地价为350元/m2。②土地开发及其她费用估价对象位于济南市历城区临港开发区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象状况拟定估价对象土地开发费用为150元/m2。③土地获得费用土地获得费用＝土地毛地价＋土地开发及其她费用＝350元/m2＋150元/m2＝500元/m22）利息假设估价对象建设周期为一年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为原则，一年期贷款利率为6%，计算中只计单利，则：利息＝500元/m2×6%×1＝30元/m23）利润参照市场状况和估价对象项目状况，取开发商利润10％，则：利润＝500元/m2×10%＝50元/m24）管理费按土地获得费2.5％计算，则：管理费＝500元/m2×2.5%＝12.5元/m25）税费各项费用之和5.5%，则：税费＝(500+30+50+12.5)×5.5%＝32.59元/m26）土地在估价时点市场价格＝土地获得费用＋利息＋利润＋管理费＋税费＝500+30+50+12.5+32.59＝625.09元/m2土地价格＝625.09元/m2×（79.35×667）m2＝3308.38万元(2)建造建筑物费用及正常利税1）房屋建导致本①建安工程造价拟定建安工程造价为1000元/m2。②建材行业统筹基金取建安费用1%，则：建材行业统筹基金＝1000元/m2×1%＝10元/m2③不可预见费取建安费用5%，则：不可预见费＝1000元/m2×5%＝50元/m2④红线内市政费取建安费用10%，则：红线内市政费＝1000元/m2×10%＝100元/m2⑤其她费用其她费用涉及勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，共计其她费用单价为110元/m2房屋建导致本共计＝①＋②＋③＋④＋⑤＝1270元/m22）利息估价对象建设周期为一年，年利以估价时点金融机构贷款利率为原则，一年期利率为6%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期一半计，则：利息＝1270元/m2×6%×1/2＝38.1元3）管理费按房屋建造总成本2.5%计算，则：管理费＝1270元/m2×2.5%＝31.75元/m24）利润按开发商利润为10%计算，则：1270元/m2×10%＝127元/m25）税费同土地某些计算阐明，按上述1、2、3、4各项之和5.5％计算，则：税费＝(1270+38.1+31.75+127)×5.5％＝80.68元/m26）房屋综合建筑成本房屋综合建筑成本为上述1)至5)项之和，即：1270+38.1+31.75+127+80.68=1547.53元/m27）建筑物现值依照估价对象建筑构造、建成年代和保养限度，拟定其成新率为90%，则：建筑物单价＝房屋综合成本×成新率＝1547.53元/m2×90%＝1392.77元/m2建筑物现值＝1392.77元/m2×1587.07＝221万元(3)估价对象积算价格估价对象价格＝3308.38+221万元=3529.38万元

(七)估价成果依照国际惯例及估价对象自身特点,本次估价采用了市场比较法、成本法两种办法进行了综合测算.其中市场比较法理论根据为“代替原则”,更体现市场行为；成本法理论根据为“代替原则”,合用于待开发房地产估价。经综合考虑,拟定对上述两种办法计算成果采用加权平均办法作为股价对象现值。

表10评估办法估价对象现值(RMB万元)权重市场比较法3385.8650%成本法3529.3850%加权平均值3457.62估价人员依照估价目,遵循估价原则,按照估价工作程序,运用科学估价办法,在认真分析既有资料基本上,通过周密详细测