2025年房地产公司法务部面试试题及答案

2025年房地产公司法务部面试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期，但需依法办理的手续是（）。A.重新签订出让合同B.补缴土地出让金C.办理抵押权注销D.办理预告登记答案：B2.某房地产公司拟收购一宗工业用地，规划用途变更为住宅，依法必须取得的第一个行政许可文件是（）。A.建设工程规划许可证B.建设用地规划许可证C.土地用途变更批准文件D.施工许可证答案：C3.商品房预售资金监管账户的开户主体应为（）。A.购房人B.监管银行C.房地产开发企业D.住房和城乡建设局答案：C4.根据《招标投标法》，依法必须招标的商品房项目勘察设计服务，单项合同估算价达到（）万元人民币以上的，必须公开招标。A.50B.100C.200D.400答案：B5.下列关于“名股实地”交易的表述，正确的是（）。A.属于合法的股权转让，不受土地增值税约束B.实质为土地使用权转让，应缴纳土地增值税C.无需办理在建工程抵押注销D.可规避契税答案：B6.某项目因规划调整导致容积率下降，开发企业可主张的救济途径首先是（）。A.提起行政诉讼B.申请行政补偿C.申请行政复议D.提起民事诉讼答案：B7.根据《公司法》，房地产公司设立董事会，人数上限为（）。A.11人B.13人C.15人D.19人答案：D8.对购房人以“首付贷”方式支付首付款的行为，法务部应出具的合规意见核心是（）。A.属于民间借贷，公司无需干预B.违反央行信贷政策，公司应拒绝配合C.属于购房人个人行为，公司可免责D.公司可协助办理按揭银行变更答案：B9.根据《保障农民工工资支付条例》，开发商对总包单位拖欠工资承担的责任形式为（）。A.连带责任B.补充责任C.按份责任D.不承担责任答案：A10.下列关于“工抵房”的表述，错误的是（）。A.可以对抗承包人工程价款优先受偿权B.需办理网签备案C.视为已支付工程款D.可能触发流押条款无效风险答案：A11.某项目因环保督查被责令停工，开发商向购房人发送延期交房通知，免责期限最长不超过（）。A.30日B.60日C.90日D.120日答案：C12.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房人因房屋质量问题拒绝收房，需满足的条件是（）。A.任何质量瑕疵均可拒绝B.质量瑕疵严重影响正常居住使用C.需经鉴定机构确认D.需先收房后索赔答案：B13.下列关于“红线外不利因素”的披露义务，正确的是（）。A.仅对住宅项目适用B.属于要约邀请，无需写入合同C.应在销售现场公示并写入合同附件D.仅对商业项目适用答案：C14.某项目地下车库为人防工程，其平时用途收益权归属（）。A.国家B.开发商C.物业公司D.业主委员会答案：B15.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发的，政府可以（）。A.罚款B.无偿收回土地使用权C.征收土地闲置费D.责令限期开工答案：B16.下列关于“售后包租”模式的表述，符合现行监管要求的是（）。A.商业物业可以承诺固定回报B.住宅物业可以承诺固定回报C.未经批准不得承诺固定回报D.可私下签订补充协议承诺回报答案：C17.某项目因地震导致在建工程毁损，已售房屋尚未交付，风险负担原则为（）。A.开发商承担B.购房人承担C.双方各承担50%D.保险公司承担答案：A18.根据《个人信息保护法》，售楼处安装人脸识别系统，最合规的做法是（）。A.无需告知，属公共安全需要B.口头告知即可C.显著告知并取得购房人单独同意D.仅对VIP客户告知答案：C19.下列关于“让与担保”的表述，正确的是（）。A.属于典型担保物权B.标的物需交付C.清算义务人只能是债权人D.无需办理登记答案：B20.某项目因市政配套延迟导致逾期交房，开发商主张免责，应提交的证明文件不包括（）。A.政府延期通邮证明B.市政部门出具的书面说明C.监理日志D.购房人同意书答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于商品房买卖合同法定解除事由的有（）。A.房屋主体结构质量不合格B.实测面积与约定面积误差比绝对值超出3%C.逾期交房超过90日D.开发商变更规划未通知购房人答案：A、B、C22.关于“城市更新”项目，开发商需重点关注的风险文件包括（）。A.片区统筹方案B.搬迁补偿安置协议C.土地权属注销证明D.环境影响后评价报告答案：A、B、C23.下列属于《公司法》规定的股东会特别决议事项的有（）。A.修改公司章程B.公司合并分立C.审议批准董事会报告D.减少注册资本答案：A、B、D24.下列关于“预告登记”的表述，正确的有（）。A.可对抗人民法院查封B.有效期为债权消灭之日起三个月C.需双方共同申请D.可单方申请的情形包括预售合同备案后答案：A、C、D25.下列关于“绿色建筑”星级标识的表述，正确的有（）。A.设计标识须在施工图审查通过后申请B.运行标识须在项目竣工后申请C.获得星级标识可获容积率奖励D.标识有效期为5年答案：A、B、C26.下列关于“资产支持票据（ABN）”的表述，正确的有（）。A.可在银行间市场发行B.基础资产需真实出售C.需办理抵质押变更登记D.发行人可为项目公司答案：A、B、D27.下列关于“定金罚则”适用的表述，正确的有（）。A.收受方违约需双倍返还B.给付方违约无权要求返还C.定金数额不得超过主合同标的额20%D.订金与定金法律效果相同答案：A、B、C28.下列关于“实际施工人”权利主张的表述，正确的有（）。A.可突破合同相对性起诉发包人B.发包人仅在欠付工程款范围内担责C.需证明已实际投入人工材料D.必须仲裁前置答案：A、B、C29.下列关于“股权代持”的合规风险，正确的有（）。A.代持协议有效B.无法对抗第三人善意取得C.可能触发洗钱调查D.上市前必须清理答案：B、C、D30.下列关于“供应链保理”的表述，正确的有（）。A.可盘活开发商对总包单位的应付账款B.有追索权保理不计入房企有息负债C.需在中国人民银行征信中心登记D.核心企业信用需穿透审查答案：A、C、D三、填空题（每空1分，共20分）31.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理，具体标准由__________会同__________制定。答案：国务院、自然资源部32.商品房现售备案的主管部门为__________级以上地方人民政府__________。答案：县、住房和城乡建设主管部门33.根据《招标投标法》，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于__________日。答案：2034.房地产项目公司申请破产，其名下未售房屋属于__________财产。答案：债务人35.根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税实行__________税率，税率为__________。答案：四级超率累进、30%—60%36.某项目土地出让金10亿元，已缴4亿元，因规划调整容积率下调20%，政府应退还土地出让金__________亿元。答案：237.根据《公司法》，公司法定公积金累计额达到公司注册资本__________以上时，可不再提取。答案：50%38.购房人办理按揭贷款，银行要求开发商提供阶段性担保，担保期间自贷款发放之日起至__________之日止。答案：抵押权登记完成39.根据《保障农民工工资支付条例》，农民工工资专用账户资金不得因支付本项目__________原因被查封、冻结或者划拨。答案：提供劳动以外的40.某项目因环保问题被按日连续处罚，每日罚款数额为__________万元，处罚天数最长不超过__________日。答案：1、365四、简答题（每题10分，共40分）41.（封闭型）简述房地产项目并购中“尽职调查”法律模块需重点核查的五类风险，并给出对应解决路径。答案：（1）土地权属风险：核查不动产权证、出让合同、规划条件，发现限制条款可要求出让方限期解除或调低对价；（2）规划变更风险：比对控规、修规及政府批复，如容积率、用途不符，应在协议中设置政府同意变更作为先决条件；（3）债务及担保风险：查询征信、登记系统，发现抵押、查封需要求解除或资金监管；（4）建设手续风险：核查四证，缺失证件应在交割前取得，否则设置递延付款或退出权；（5）税务风险：审查土地增值税、增值税、契税欠缴，要求出让方出具完税承诺并预留税金保证金。42.（开放型）2025年5月，A房企与B市政府签订《城市更新合作协议》，约定由A房企负责片区一级整理，政府承诺将整理成本计入土地出让底价，并在完成整理后依法组织“带方案”招拍挂。请结合现行政策，分析A房企可能面临的三大法律障碍及应对策略。答案：障碍一：政策变动导致“带方案”招拍挂被叫停。应对：在协议中设置政府违约补偿条款，包括成本加合理收益的双倍赔偿；同时购买政策变动保险。障碍二：一级整理成本认定争议。应对：引入第三方审计机构事前锁定成本范围，建立共管账户，政府与房企双签支付。障碍三：竞争者质疑“量身定制”条件。应对：方案条件设置应突出公共利益，如配建学校、医院，并通过专家评审公开透明化，减少行政诉讼风险。43.（封闭型）列举并说明商品房买卖合同中可约定“合理顺延交房”的五种不可抗力或政府行为情形，并给出每种情形下开发商需提交的证明文件。答案：（1）疫情封控：需提交省级疫情防控指挥部发布的封控通告及监理日志；（2）重污染天气应急响应：需提交市级环保部门预警通知及停工记录；（3）市政配套延迟：需提交市政部门出具的书面延期证明及现场照片；（4）考古发现：需提交省级文物主管部门停工通知及复工批复；（5）军用航空管制：需提交战区空军管制命令及监理签证。44.（开放型）2025年7月，C房企发行的“21C01”公司债因未能披露2024年年报被交易所实施停牌。请从法务合规角度，为C房企设计一套“危机应对与复牌”整体方案，需涵盖信息披露、投资者沟通、监管沟通、潜在诉讼防范四个维度。答案：（1）信息披露：立即发布《关于无法按期披露定期报告的风险提示公告》，说明审计受限原因，预计披露时间；同步发布《重大事项停牌公告》，避免内幕交易；（2）投资者沟通：48小时内召开债券持有人电话会，由法务总监牵头，说明偿债保障措施，提出“债券展期+增信”初步方案；（3）监管沟通：法务部会同券商、会计师向交易所提交书面报告，承诺两个月内完成审计，并附“资金监管协议”证明偿债来源；（4）诉讼防范：对潜在债券持有人诉讼，提前在合同中约定“仲裁+北京金融法院”专属管辖；同步启动与主要持有人达成的“诉讼契约”，约定不起诉承诺换取增信，降低集中兑付风险。五、案例分析题（每题20分，共40分）45.计算分析类背景：D房企于2023年6月通过招拍挂取得一块住宅用地，出让面积30000平方米，容积率2.0，成交总价12亿元，约定2024年6月开工，2027年6月竣工。因市场下行，D房企拟于2025年10月将该地块100%股权作价15亿元转让给E公司。截至2025年9月，D房企已投入开发成本（不含土地款）3亿元，已取得《建设工程规划许可证》，尚未动工。已知：（1）当地土地增值税清算时允许扣除的“取得土地使用权所支付的金额”为土地出让金加契税（契税税率3%）；（2）股权转让方需按0.05%缴纳印花税；（3）如被认定为“以股权转让名义转让土地使用权”，需按土地增值税清算，当地土地增值税实行四级超率累进税率，扣除项目金额按土地出让金加契税加已投入开发成本的120%计算；（4）如按股权转让，企业所得税按25%税率对股权转让所得征税；（5）假设无其他税费。问题：（1）若税务机关未穿透征收土地增值税，D房企本次交易应缴企业所得税、印花税分别为多少万元？（2）若税务机关穿透征收土地增值税，D房企应缴土地增值税、企业所得税、印花税分别为多少万元？（3）从法务角度，D房企如何设计交易结构，降低被穿透征税风险？答案：（1）不穿透：股权转让所得=150000120000×(1+3%)=150000123600=26400万元企业所得税=26400×25%=6600万元印花税=150000×0.05%=75万元（2）穿透：扣除项目金额=123600+30000×120%=123600+36000=159600万元增值额=150000159600=9600万元，增值额为负，土地增值税为0企业所得税=(1500001236003000075)×25%=(150000153675)×25%=3675×25%，应纳税所得额为0，企业所得税为0印花税=75万元（3）法务结构：a.先设立SPV，将地块出资注入SPV，再以SPV股权进行融资性转让，设置对赌条款，约定两年后按市场价回购，降低“一次性变现”特征；b.在股权转让协议中明确“项目继续由D房企代建，E公司仅享受分红”，避免土地控制权一次性转移；c.将交易价款拆分为股权转让款与后续开发服务费，降低股权溢价；d.提前与税务机关沟通，取得书面“不予穿透”意见，必要时申请事前裁定。46.综合类背景：F房企开发的高端住宅项目于2025年8月集中交付，交付后一个月内，30位业主集体投诉房屋外墙使用保温材料为B1级，而非销售时承诺的A级，要求更换并赔偿。经核实，F房企在《商品房买卖合同》附件中注明“外墙保温材料燃烧性能为A级”，但施工图审查通过的为B1级，且已通过消防验收。业主诉求：（1）限期60日内将外墙保温材料更换为A级；（2）按房价5%索赔，合计人民币3000万元；（3）如未按期更换，将向法