商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)一、总则1.为规范商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊行为，维护商品房买卖双方合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《房产测量规范》（GB/T17986-2000）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）等法律法规及国家标准，制定本规则。2.本规则适用于本省（市）城市规划区内国有土地上的商品房（含预售、现售）销售面积计算及公用建筑面积分摊管理，城市规划区外国有土地上的商品房、保障性住房可参照本规则执行。3.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊应当遵循公开公平、产权明晰、谁受益谁分摊的原则，不得损害买受人合法权益。4.县级以上住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内商品房销售面积计算及分摊的监督管理工作，县级以上自然资源（不动产登记）行政主管部门负责房产测绘成果审核、不动产登记等相关工作。二、商品房销售面积构成（一）一般规定1.商品房销售面积由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部分组成，计算公式为：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。2.建筑面积计算应当符合《建筑工程建筑面积计算规范》《房产测量规范》要求，所有面积数据精确到0.01平方米，层高（或净高）计算以设计图纸标注、现场实测数据为准，层高≥2.20米的建筑空间计入建筑面积，层高<2.20米的不计入建筑面积；坡屋顶内空间净高≥2.10米的部分全额计入建筑面积，1.20米≤净高<2.10米的部分按50%计入建筑面积，净高<1.20米的部分不计入建筑面积。（二）套内建筑面积计算套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。1.套内使用面积计算规则：（1）套内使用面积为套内实际可使用的空间面积总和，包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜、过厅、过道等功能空间的面积；（2）套内内置楼梯按自然层数的水平投影面积总和计入套内使用面积；（3）不包含在建筑结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井、暖气槽、空调机位凹槽等，均计入套内使用面积；（4）内墙面装饰层、保温层的厚度计入套内使用面积；（5）套内飘窗窗台与楼地面高差≥0.30米且净高<2.20米的，不计入套内使用面积；窗台与楼地面高差<0.30米且净高≥2.20米、位于主体结构内的，全额计入套内使用面积。2.套内墙体面积计算规则：（1）套内墙体分为共有墙体和套内自有墙体两类；（2）共有墙体包括：各套房屋之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙、建筑外墙（含山墙），共有墙体按水平投影面积的50%计入套内墙体面积；（3）套内自有墙体为套内部的分隔墙体（如卧室与客厅的分隔墙、卫生间与厨房的分隔墙等），按水平投影面积全额计入套内墙体面积。3.套内阳台建筑面积计算规则：（1）位于建筑主体结构内的阳台（凹阳台、半凹半挑阳台的凹入部分），按其围护结构外围水平投影面积全额计算；（2）位于建筑主体结构外的阳台（挑阳台、半凹半挑阳台的挑出部分）、入户花园、空中庭院，按其围护结构外围水平投影面积的50%计算；（3）露台、开放式屋面平台、层高<2.20米的设备平台，不计入阳台建筑面积。三、公用建筑面积界定（一）公用建筑面积定义公用建筑面积是指建筑范围内由全体或部分业主共同所有、共同使用的未计入套内建筑面积的建筑空间面积。（二）可分摊公用建筑面积范围可分摊公用建筑面积仅包括为本栋建筑服务、产权归本栋全体或部分业主共同所有的建筑空间，具体包括：1.本栋建筑内的公共门厅、大堂、电梯前厅、走廊、过道、公用厕所、楼梯间、电梯井、电梯机房、观光井、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、为本栋服务的物业管理用房等功能上为本栋提供公共服务的专用设备用房、管理用房；2.套与公用建筑空间之间的分隔墙、建筑外墙（含山墙）水平投影面积的50%部分；3.本栋建筑内规划为业主共同使用的无产权架空层、连廊、避难层（间）等公共空间。（三）不可分摊公用建筑面积范围下列建筑空间不计入公用建筑面积分摊范围：1.人防工程区域：依据《中华人民共和国人民防空法》建设的人防地下室、半地下室，无论平时是否作为车库、仓储使用，产权归国家所有，不得计入分摊；2.跨栋服务配套：为2栋及以上建筑提供服务的设备用房、管理用房，包括但不限于跨楼栋水泵房、集中制冷/供暖机房、小区级物业管理用房、社区服务用房、公共厕所、垃圾转运站、开闭所、燃气调压站等，不得计入单栋分摊；3.经营性配套设施：规划用途为经营性的配套建筑，包括会所、幼儿园、中小学、社区医院、商超、经营性车库/车位、文体场馆、售楼处等，无论开发商是否自持、对外租售，均不得计入分摊；4.独立使用空间：单独规划、具备独立使用功能的可售/可租空间，包括单独对外租售的地下室、阁楼、架空层、储物间、机动/非机动停车位、子母车位等，不得计入分摊；5.市政公用设施：小区红线内的市政道路、公共绿地、广场、地上公共停车场、市政管线、公交站点等，不属于建筑面积核算范围，不得计入分摊；6.其他不属于业主共有的空间：开发商产权归属自身的办公用房、设备用房，以及已列入公共配套设施移交范围的空间，不得计入分摊。四、公用建筑面积分摊规则（一）基本原则1.以栋为单位分摊原则：公用建筑面积分摊以栋为基本单位，仅分摊本栋建筑范围内的可分摊公用建筑面积，非本栋的公用建筑面积不得计入本栋分摊。2.谁受益谁分摊原则：公用建筑面积按受益范围分摊，仅为某一功能区或某部分业主服务的公用建筑面积，由对应受益的功能区或业主分摊；为全栋服务的公用建筑面积，由全栋所有业主分摊。3.共有产权原则：公用建筑面积分摊后，不划分各业主对公用建筑面积的具体专有部位，所有权归参与分摊的全体业主共同所有，任何人不得擅自占用、处分或改变其规划用途。4.不得重复分摊原则：已计入分摊的公用建筑面积，开发商不得再对外出售、出租、赠与或重复计入其他房屋的分摊范围。（二）一般计算方法1.计算整栋可分摊公用建筑面积：整栋可分摊公用建筑面积=整栋建筑总建筑面积-整栋各套套内建筑面积总和-整栋不可分摊公用建筑面积总和。2.计算公用建筑面积分摊系数：整栋公用建筑面积分摊系数=整栋可分摊公用建筑面积÷整栋各套套内建筑面积总和。3.计算单套房屋分摊公用建筑面积：单套分摊公用建筑面积=单套套内建筑面积×整栋公用建筑面积分摊系数。（三）多功能区建筑分摊方法同一栋建筑内包含两种及以上不同功能区（如商住楼、住办综合楼等）的，按“多级分摊、按受益范围逐级分配”原则计算，分摊顺序如下：1.划分功能区：按规划用途将整栋建筑划分为住宅、商业、办公等独立功能区，分别统计各功能区总套内建筑面积。2.划分公用建筑面积类别：将整栋可分摊公用建筑面积划分为三类：①全栋共用公用面积：为全栋所有功能区服务的公用面积，包括公共大堂、外墙50%部分、为本栋服务的配电房、水泵房等；②功能区专属公用面积：仅为某一功能区服务的公用面积，如商业层专属的货梯、步行楼梯，住宅层专属的客梯、住宅过道等；③跨功能区共用公用面积：为两个及以上功能区服务的公用面积，如连接商业和住宅的消防疏散楼梯等。3.第一级分摊：将全栋共用公用面积、跨功能区共用公用面积，按各功能区总套内建筑面积的比例，分摊到各功能区。4.第二级分摊：各功能区将第一级分摊得到的公用面积，加上自身专属公用面积，得到该功能区总可分摊公用面积；再按功能区内各套房屋的套内建筑面积比例，计算单套房屋分摊的公用建筑面积及对应功能区分摊系数。（四）特殊情形处理1.连体建筑分摊：多栋建筑通过裙楼、连廊等连体的，首先划分各栋建筑的权属界线，为所有连体楼栋服务的公用建筑面积，按各栋总套内建筑面积的比例分摊到各栋，再按本规则规定的方法进行栋内分摊。2.架空层分摊：本栋建筑内的架空层，规划用途为本栋业主共同使用、且未列入不可分摊范围的，计入本栋可分摊公用建筑面积；规划用途为小区全体业主共同使用或经营性用途的，不计入本栋分摊。3.避难层（间）分摊：避难层（间）中用于消防避难的公共空间，计入本栋可分摊公用建筑面积；避难层内设置的设备用房，为本栋服务的计入本栋可分摊公用建筑面积，为多栋服务的不计入。五、面积测绘与成果认定1.商品房预售前，房地产开发企业应当委托具备乙级及以上房产测绘资质的机构开展预测绘，出具《商品房面积预测绘报告》，作为申请商品房预售许可、商品房买卖合同备案、销售面积公示的法定依据。2.商品房竣工验收合格后90日内，房地产开发企业应当委托同一家具备资质的测绘机构开展实测绘，出具《商品房面积实测绘报告》，作为不动产登记、房价款结算的法定依据。3.房产测绘机构应当严格按照国家相关规范开展测绘工作，对测绘成果的真实性、准确性、合法性负责；测绘成果误差不得超过国家规定的±1%允许误差范围。4.不动产登记行政主管部门负责对房产测绘成果进行审核，审核不合格的，不得用于商品房预售许可、合同备案及不动产登记。5.买卖双方对测绘成果有异议的，可以共同委托双方认可的具备资质的第三方测绘机构重新测绘；重新测绘结果与原结果误差在±1%以内的，测绘费用由异议方承担；误差超过±1%的，测绘费用由原测绘机构承担，以重新测绘结果为准。六、商品房销售面积管理1.房地产开发企业在销售商品房时，应当在售楼处显著位置公示以下信息，公示期自预售许可取得之日起至全部房屋交付完毕之日止：（1）《商品房面积预测绘报告》《公用建筑面积分摊说明》；（2）整栋建筑总建筑面积、总套内建筑面积、总可分摊公用建筑面积、总分摊系数；（3）各功能区总套内建筑面积、功能区总可分摊公用建筑面积、功能区分摊系数；（4）可分摊公用建筑面积的具体部位、名称、面积；（5）不可分摊公用建筑面积的具体部位、名称、面积、产权归属；（6）测绘机构名称、资质证书编号、测绘报告编号。2.商品房买卖合同中应当明确约定以下面积相关内容：（1）合同约定的套内建筑面积、分摊的公用建筑面积、总销售面积；（2）面积误差处理方式；（3）公用建筑面积分摊部位、分摊系数；（4）设计变更导致面积变化的告知及处理规则。3.面积误差处理规则：（1）买卖双方在合同中有约定的，按约定执行；合同无约定或约定不明确的，按以下法定规则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，房地产开发企业应当自买受人解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息；③买受人不解除合同的，实测面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发企业返还买受人，超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（2）面积误差比计算公式：面积误差比=（实测总建筑面积-合同约定总建筑面积）÷合同约定总建筑面积×100%。4.房地产开发企业不得实施以下侵害买受人权益的行为：（1）虚增套内建筑面积或公用建筑面积，骗取预售许可或合同备案；（2）将不可分摊的公用建筑面积计入分摊范围，变相提高房屋销售面积；（3）擅自处分已计入分摊的公用建筑面积，包括对外出售、出租、赠与、改变规划用途等；（4）未按规定公示公用建筑面积分摊相关信息，隐瞒分摊实情；（5）因设计变更导致面积变化，未在10日内书面告知买受人。5.不动产登记机构核发不动产权证书时，应当分别载明房屋套内建筑面积、分摊的公用建筑面积、总建筑面积，并在附记栏注明分摊的公用部位名称，保障买受人知情权。七、监督管理与法律责任1.县级以上住房和城乡建设行政主管部门应当定期对商品房销售面积计算及分摊情况开展监督检查，畅通投诉举报渠道，及时核查处理群众反映的公摊面积纠纷问题。2.房地产开发企业违反本规则第六条第4款规定的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款；给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任；拒不改正的，暂停项目网签备案资格，纳入房地产开发企业信用档案。3.房产测绘机构出具虚假测绘报告、测绘成果误差超出国家规定允许范围的，由不动产登记行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处测绘服务费1倍以上2倍以下罚款；情节严重的，吊销房产测绘资质，纳入测绘机构信用黑名单；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.行政机关工作人员在商品房销售面积管理、