房地产开发全过程及风险

房地产开辟流程及风险

房管09张银平202211008214

序主要

工作内容涉及单位主要风险

号阶段

现状图落实地块具体位置及周边情况

规划设计条件落实规划条件,r解限制性条件房地产发展的最关键f勺环

对地块现状、地质条件、是否有地卜埋藏节就是获得土地，在此阶

土地信息收现场踏勘

物等影响开辟的因素详细了解:段，会涉及到征地拆迁和安

集置补偿费等社会问题，风险

了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

较大。主要风除来源有土地

了解该区域未来规划了解地块所属区域的规划，对以后项目开产权不清风险、土地使用制

情况发的影响和支撑。度变化风险、征地开春风险

土

了解地块的上市方式同土地所有方进行接触,了解土地出让方等，

地

和土地款式和土地款,以及能否调整.

获

1取了解当地的建安成1、土地产权不清风脸。

阶土地初判本、政府收费项目和成本测算土地产权不清风险是由于

段具体情况土地的产权不清晰给房地

了解当地的房地产市产投资者带来损失的风险。

产品形式、开辟周期的安择

场状况土地产权不清，不仅给房地

现状图产开辟商带来不少手续上

的麻烦，而且有不少额外的

市场深度调研

损失，除了要花费额外人

项目最终定位

土地深判可行性研究报告力、物力、财力等，有些还

成本测儿：针对多个方案进行初步成本冽要诉诸法律，承担败诉后的

比、利润率分析及比选经济风险，如我国时常泞现

开辟周期及付款计划的越权批地和非法出让土

项目方案确定地等现象.

现金流测算

2、土地使用制度变化

区域宏微观市场研究

项目招商撤告（前期风险。土地使用制度变化风

阶段）顼目招商版盈利能力分析险一方面体现在变革住房

项目商业策划V地产商品的开辟成本增加,

如使用年限、补借和收费的

明确合作火伴、寻觅合作火伴确定

寻觅合作资规定等：另一方面体现在政

合作方式（招商阶段）合作方案确定

金府改变使用土地的一些具

合作细节确定

体技术政策方面所带来的

引资（商业计划书）签署哉略合作协设房地产投资风险。

合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理

3,征地开辟风险.征

投方案标项目方案确定地开辟风险是指由丁•征地

投经济标确定土地上限拆迁所带来的风险，一方面

竞争对乎分析、确定工地上限、价格敬盛我国现行拆迁安置法规条

投标、摘牌拍卖

性分析、制定拍卖战术例太笼统，各地情况下差万

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感别,法规可操作性比我差；

挂牌另•方面地块上原房产所

性分析、制定出价战术

有者基于社会的、心理的、

签订上地出确定用地图、桩点坐

交纳政府净收益，契税，交场费经济的原因，可能不愿意出

标、用地条件

让合同售。因此，征地拆迁很难顺

土地出让合同利进行，最终投资者不得不

用地规划许付出比预期更多的金钱和

出让金、交易费交费

可证时间，承受更大的机会成

证明

本，

办理房地产开辟资质预审表4土地购买风险。如果土

地扶得的方式是通过协议

确权企业投资领目名案委托工程咨询资珞机构编制申请报告

出让的方式，那末二1迎风险

向项目备案机关提交申请报告主要在于开辟企业和地块

建设用地规划许可证上原房产所打者的谈判过

程和结果。如果是通匕招拍

原地上物土地证登报

挂的方式取得土地，由于成

声明《原有土地证作

本相对偏高，对未来布场的

废）

判断一旦浮现偏差，就会导

土地补修费（原户主

致项目亏损，因此它例风险

需交纳的土地使用主要来自于对未来市场的

捌

判断。5筹资风险.筹资风

土地出让合同险反映的是因使用借贷资

核定用地图、核定用金而导致自有费金回报盈

地相关图、规划地界利的不确定性.投资中借贷

坐标图比例越高,筹资风险也越

而而各种筹资方式所用手

交费证明级纳土地费用

段、工具和所处环境不同，

1:500现状地形图3也具有不同的风险.

份（反楼座）

详规

土地出让合同

交费证明

建设用地规划许可证

地籍图4份（薄腴图）

办理土地证土地登记申请书

上地确权来源证明文

件

申请人主体资格证

明、法人代表证明或

者个人身份证明

1、项目所在地房地产巾场总体供求现状

2、项H周边竞争性楼盘调饯

3,项日所在商圈或者

商圈主要商业业态分布状况、经营状况、

临近商圈现状调研

区域市场调经营特点、预期发展方向①开辟区域风险。由于

（商业部份）

2研社会经济发展的不均衡性，

竞争项目开辟规模、定位种类、操作方式、区域间社会经济环境各异，

4、同期掾作商业地产开辟周期使不同地域的房地产开辟

项目调查（商业部份）提取数据库相关数据进行重点分析、竞合面临不同的风险因素：同一

项目实地调研了解相关信息风险因素在各地的影响程

通过行业发展状况分析,消费需求分析硒度也相差悬殊：风险具有明

公建部份推选业态种

H的地域性。而房地产开辟

规定可开辟公也部忖业态种类.结合巾场相

英确定、所选业态数

项目的不可逆性和地理位

划关类型物业供求状况确定所选业S开辟致

城确定

设置固定性，使得开辟区域风

量

计险对于房地产投资决策具

阶市场定位、客户定位,产品定位、价格定位有更4t要的意义.在层地产

段项目定位开辟经营中，开辟区域风险

经济测算

主要来自开辟区域的攻治

环境、政策环境和经济环境

开辟计划

风隐，②开辟时机与风险。

项目发展报告

项目考核指标初定省地产开辟周期长，因此需

时周期内政策变化、经济发

资金流展趋势、人口变动、收入水

平升降以及消班心理变化

明确产品设计思路

等风险因索进行预测，以确

设计前期明确设计院选择标准定合理的开辟时机。皆通而

言，经济发展趋势是影响开

制定设计组织计划

发时机的主要因素。上世纪

方案设计组方窠与设计院选择与合同签订90年代的亚洲金融危机和

织制订规划、强视及建造单体的设计任务书、交工标准，及规划指2022年由美国•次贷过机”

标、环境指标的初订引起并还在持续的全球金

融风暴给各国房地产企业

规划方案结合成本对于初步测算的成本指标逐步细化、结合M

带来巨大风险”同时，开辟

测算的研讨及确定场调整售价，确保预期利润率.

项目在年内的推出时机也

彩色总平面图（含经济指标）送规划预审同开辟风险密切相关,如住

宅项目最好在年底推出,以

修筑性详规成果

适应国人喜欢年终集中消

详细性规划方案（配登场站点）报建及确定（公示会市政府）费的习惯.

建造平、立面功能

效果及成本测算的各部门共同商讨成本指标，逐步深化。

研讨及确定

彩色正面效果图送规划预审及审批（上报市政府）

建造方案报建图

景观概念方案设计及魂定

项目成本指标痢定

指标确认阶

项目考核指标说定

段

年度考核指标调整

施工图设计院的选择与合同签定

制定建造、粽合管

网、电观施工图设

施工图设计按产品型式不同提供建造设计限额指标，提

计任务书（交工标

组织供景观限额设计指标

准确定、建造、景

双限额指标确定）

结构方案及设备选型外讨及确定

地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告

总平面图

放线图

桩位图

施工图报建图

消防、人防报建图

施工图成果

施工图审查全图及计算书

编制典型楼座建安预算

施工图会审

施工图全图

编制典型楼建建安预算，建安成本综合测

算、分析、反馈并进行图纸优化

综合管网方案设计

景观扩初及施工图设计

景观施工图成本测算.分析、反馈并进行图纸优化

设汁方案（含总平面方案）申报表

施

工土地出让合同

准

修筑性详细规划2份.电子文件1份（注：

备建设工程规规划方案及市政方

阶划许可证案送审规划方案审定前,提交10本规划设计方案，

段电子文件1份）

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委

托书

建造设计方案申报表

1/500现势地形图1份

土地出让合同

建造方案送审投资计划

建造设计方案2份（含建造效果、总平面、

各层平面、立面'剖面图等）、重要项目需

提交模型

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委

托书

投资计划

大配套

小配套

取得许可证

消防证明

人防证明

地名证明

建设工程规划许可证

规划局批复的项目总平图及电子文件

现场工程放首层平面图

线按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告

施工单位配合做记录、现场保护

移交施匚单位

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

天津市建造工程施工图纸及技术资料报告书

工程施工目标通知书及经过鉴证的施工合同

建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价

施工许可证的1/3以上）

建设项目年度投资计划（当年计划）

施工图审查

质量监督登记表

安全措施

安全施工措施登记表

营业执照

资旗证书

《国有土地使用证》或者岑建设用地规划许可证》

年度投资计划

£建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

销售许可证公用基础设施配套证明

获取前期物业备案证明

基础工程形级部位达到正负零及图象文件

获取《面积计北成果表》

项目总平面图

换取商品房网上销隹数据录入合格证明

企业投资项规划成果

日备案大配套

移苗

临水、临电

临水、临电

平整场地

施工组织方案

勘察

项目建设阶段的主要目标

桩基施工单位是保证项目的成本、进度和

质量目标的完成，这个阶段

监理

的风险因素较多,主要可以

招投标、签订合同

土建碓工单位分为：开辟费用变化风险、

工程变更风险，项目质量风

甲供材、分包商险和施工安全风降等方面。

开T准生

沉降观测1.开辟费用变化风磔.

房地产项目开辟成本风险

土建施工球位的公开招标及合同备案

源于•开辟的各个阶段.建设

组织监理、施工单位一起对图纸会审前期对项目成本的影附程

施T图会审度达95%'100%,越至|后期

会同设计院进行会审，签定会审记录

影响程度越小。在规划设计

设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录中，方案陈旧、深度不够.

参数选用不合理以及未进

办理质检委托

行优化优选设计，都公导致

垢烧监督手续

办理安全检查委托生产成本的增加，在廷设期

间，国家调整产业政策.采

申办项目暂时、永久路II的报建手续用新的要求或者更高的技术

环卫、环保等相关手

标准.也都会使房地产开辟

续申办项日暂时施工用水、暂时照电、排污

手续成本增加.

办理施工人员笆住手续2、工程变更风险。工

程♦旦发生变更，工期就很

建立平面和高程控制系统。建立控制主轴可能会被延长，一方面房地

施工放战线（基线）标班，并在现场清晰标明墙、产市场状况可能会发生较

柱轴线位置大的变化，错过最佳租华时

机，如已预告，会承书脸期

规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线

交付的违约损失、信誉损

失：另一方面会增加投入资

试桩施工，确定桩基施工标准

金利息支出,增加管理费，

桩基施工

桩基全面施工所以，房地产开辟商们都迫

切希翼自己的项目及早完

委托桩基检测单位工，以避免由于工程变更造

桩基检测成工期迟延带来的风险.

进行班基施工质量检测，并提供桩基检测

3、项目质量风除。质

报告

3地是建造项目的生命，开辟

开工

土方工程项目成景主要体现在项目

的合用性、可靠性、经济性、

开槽支护工程

关观与环境协调等方面。如

降水工程果由于承包商施工技术水

平落后、偷工减料.造成建

地基备案

筑结构存有安全隐患,质量

不佳，就会严重影响房地产

地基处理

企业的声誉和发展，力时甚

混凝土坯层至会产生法律纠纷，导致企

基础施工

业形象一落千丈，无法继续

地下防水

发展。

混凝土基础4、施工安全风险,施

工安全风险是指施工过程

基础验收备案承建单位白评

监理对验评资料审查、现场观感质量量测中浮现各种事故而造成历

和检查地产破坏、人员伤亡、机械

监理组织相关部门验收设备损坏等损失。这种事故

一旦发生，便会发生事故处

签定建造工程分部工程（基础）脸收表理费和各种补偿费，同时影

响整体工作气氛并延迟工

期：这些损失变成开宰成木

核对全部设计变更、现场签证及各项扣款

基础处理竣工结算的增加，而旦也会传移到商

的增诚项造价。

品的成本中而成为商品经

苦者的用失.

产品策略

价格策略

推盘策略确定推广策略

招商策略：整合外部资源，根据项目销杉

需要，制定项目全程招商策略

广告公司寻觅及确定

制作公司寻觅及确定

开盘前准备

确定外部资源策略公司寻觅及确定

媒介公司寻觅及确定

活动公司寻觅及确定

项目名称、组团名称

项目推广定位确定项目核心推广理念确定

SLOGON确定

项目核心识别系统确logo确定

定

VI系统及延展方案确定

建造知识，楼盘背比，项目卖点综述，竟

亮相前项目知识培训争对手比较,付款方式，法律手续，销售

技巧等方面的综合系统培训。

为实现项目宣传的最大化，在合理地段没

分卖场设立

立商品房展示中心

现场房型手册（亮相版）

生楼处装修装饰及仰梭处内外部指引包装

（精神堡垒、工地困档、吊旗、道旗、形

象墙、指示牌、资料架、展示架