房地产管理法（第三版）

房地产管理法

（第三版）第一章房地产管理法概述本章重点：1、了解房地产及其相关概念的含义2、理解房地产管理法的概念、特点和相关原则3、了解我国房地产管理法的发展历史4、熟悉房地产管理法的有关存在形式第一节房地产及相关概念一、房产二、地产三、房地产四、物业五、房地产业一、房产

房产是房屋财产的简称。

1、按房屋用途划分，可分为（1）住宅，（2）生产用房，（3）营业用房，（4）行政机关用房，（5）事业单位用房。

2、按房产的地理位置划分，可分为城市房产和农村居民住宅。

3、按房产的所有权性质划分，可分为（1）国家房产，（2）集体所有的房产，（3）私有房产，（4）共有房产，（5）涉外房产，（6）其他房产。

二、地产

地产是土地财产的简称。

1、按土地的所有制性质来划分，可将其分为国有土地和集体土地。

2、按土地用途划分，可将其分为建设用地（又分为国家建设用地和集体建设用地）、农业用地和未利用土地。

3、按土地地域划分，又可将其分为城市土地、城市郊区土地和农村土地。

三、房地产关于“房地产”的概念，一般的理解是“房产与地产的统称”。房地产管理法法中的“房地产”是指房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权。作为法律意义上的财产，房地产是指经依法确认的、权属关系明确的、具有价值和使用价值的房屋等建筑物及其占用范围内的土地使用权。三、房地产

房地产的主要特征：1、固定性2、特定性3、耐用性4、保值性四、物业无论房地产还是物业都以建筑物为主要存在形式，在某些情况下两者会发生重合，但这并不意味着房地产与物业属于同一概念。五、房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业。房地产业的活动主要包括：土地开发和再开发、房屋及其他附属物或其他基础设施的开发建筑、房地产经营（转让、出租和抵押）、房地产中介服务和物业管理等。五、房地产业房地产业具有以下几个主要特征：（一）高投资、高效益（二）关联度强（三）资源高消耗

第二节房地产管理法一、概念和特征二、调整对象三、基本原则一、概念和特征关于房地产法通常有广义和狭义两种理解。广义的房地产管理法是指调整房地产开发、经营及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。狭义的房地产管理法仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》。本书所讲的房地产法是广义上的概念一、概念和特征房地产法与其他部门法相比，具有以下几个特征：（一）地域性强（二）政策性强（三）部门规章多，变化快二、调整对象房地产管理法的调整对象和调整范围。它所调整的社会关系主要分为以下几类：

1.房地产管理关系。

2.房地产交易关系。

3.物业管理关系。三、基本原则房地产法的基本原则，是指我国房地产立法、司法、法律解释和法学研究的基本依据和指导思想，也是房地产法的主要宗旨和基本准则。三、基本原则（一）国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则（二）国家扶持发展居民住宅建设的原则（三）国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则（四）登记公示原则

第三节我国房地产立法的发展新中国成立之后，我国房地产立法大致分四个时期：（一）新中国成立初期（1950—1954年）（二）社会主义改造时期（1956—1966年）（三）“文化大革命”时期（1966—1976年）（四）复苏和大发展时期（1980年以后）第四节房地产管理法的存在形式任何法律规范只有通过一定的形式表现出来，才能成为具有国家强制力的、全体社会成员共同遵守的普遍行为准则。房地产法的存在形式可以从其渊源体系和内容体系两个方面来看。一、房地产管理法的渊源体系

当代中国社会主义法的渊源主要由以宪法为核心的各种制定法构成。制定法表现为有权创制法律规范的国家机关制定颁布的各种规范性法律文件。

一、房地产管理法的渊源体系（一）宪法（二）法律（三）行政法规（四）部门规章（五）地方性法规（六）司法解释

二、房地产管理法的内容体系房地管理产法主要由以下几部分法律规范构成。（一）调整房地产开发用地关系的规范（二）调整房地产开发关系的规范（三）调整工程质量管理关系的规范（四）调整房地产交易关系的规范（五）调整物业管理关系的规范三、房地产管理法与相关部门法的关系（一）与民法的关系（二）与经济法的关系（三）与土地法的关系（四）与诉讼法的关系（五）与住宅法的关系（六）与房产管理法的关系关键术语房产地产房地产房地产管理法物业房地产权利房地产业房地产管理关系房地产产权房地产开发关系复习思考题1、如何理解房产与地产的关系？2、如何定义房地产的概念？3、我国房地产管理法的渊源是什么？4、我国房地产管理法的调整对象是什么？5、我国房地产管理法的立法指导思想和原则6、我国房地产管理法与其他相关部门法的关系ThanksThanks房地产管理法

（第三版）

李延荣著

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第二章土地使用权法律制度

本章重点：1、了解有关土地使用权的概述2、熟悉划拨土地使用权的有关内容3、熟悉出让土地使用权的有关内容4、熟悉集体土地建设用地使用权的有关内容第一节土地使用权概述一、土地使用权的概念和特征二、土地使用权的类型三、土地使用权的取得、变更和终止一、土地使用权的概念和特征（一）概念土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。按照我国《土地管理法》的规定，土地使用权是与土地所有权相并列的权利。一、土地使用权的概念和特征（二）特征1、土地使用权具有派生性。2、土地使用权具有物权性质。3、土地使用权通常具有明确的期限。

二、土地使用权的类型（一）按土地使用权的来源划分按照土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。（二）按土地使用权的取得方式划分根据土地使用权的取得方式不同，可将国有土地使用权分为出让土地使用权和划拨土地使用权；将集体土地使用权分为集体土地建设用地使用权和土地承包经营权。二、土地使用权的类型（三）按土地使用权的用途划分按照土地用途的不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权。1、建设用地使用权又分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。2、农业用地使用权实质上是指土地的承包经营权。

三、土地使用权的取得、变更和终止（一）土地使用权的取得在我国现行土地制度下，土地使用权的取得方式因土地使用权的类型而异。三、土地使用权的取得、变更和终止1、国有土地建设用地使用权的取得方式。国有建设用地使用权的取得，主要有出让和划拨两种方式。划拨也称行政划拨，是新中国成立以来，国有土地使用权取得的主要方式。党的十一届三中全会以后，实行了以有偿使用为宗旨的国有土地使用权出让、转让制度。国有土地租赁是一种新的国有土地有偿使用方式。三、土地使用权的取得、变更和终止2、集体土地建设用地使用权的取得方式。集体土地建设用地使用权取得的主要方式是审批。3、土地承包经营权的取得方式。土地承包经营权的取得方式，主要是作为土地使用者的承包方与代表土地所有者的发包方签订土地承包合同。三、土地使用权的取得、变更和终止（二）土地使用权的变更土地使用权的变更主要有以下几种情况：1、土地使用权转让。2、地上建筑物转让。3、土地承包经营权转让。4、法人的合并与分立。此外，现实生活中的房产继承、赠与、投资和共有房屋的分割等都会导致土地使用权主体变更。三、土地使用权的取得、变更和终止（三）土地使用权的终止土地使用权终止是指土地使用权依法设定后，因某种法律事实的出现，而使土地使用权消灭。土地使用权终止主要有以下几种情况：1、土地使用权年限届满。有明确期限的土地使用权，在期限届满时，权利人未提出续期申请，或续期申请未被批准的，土地使用权即告终止。三、土地使用权的取得、变更和终止2、土地使用权收回。土地使用权收回主要适用于使用国有土地的情况。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以几句法定程序提前收回。3、土地灭失。作为土地使用权客体的土地灭失了，土地使用权亦即终止了。第二节划拨土地使用权一、划拨土地使用权的概念和特征二、划拨土地使用权取得的条件三、划拨土地使用权取得的程序四、划拨土地使用权的行使一、划拨土地使用权的概念和特征“划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权，即划拨土地使用权。一、划拨土地使用权的概念和特征

划拨土地使用权具有以下几个主要特征：1、没有明确的使用期限。2、无须支付土地使用权出让金。虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用。3、不能转让、出租和抵押。通过划拨方式取得的土地使用权，除符合法律规定的条件外，不得转让、出租和抵押。二、划拨土地使用权取得的条件通过划拨方式取得土地使用权，是国家为了支持或者照顾某些公益性事业或特殊行业的发展，而对建设向马路用地采用的特殊的供地方式。《土地管理法》对划拨土地适用的范围作了明确的规定。1、国家机关用地。2、军事用地。二、划拨土地使用权取得的条件3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4、公益事业用地。5、城市基础设施用地。6、法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地。三、划拨土地使用权取得的程序土地使用者申请使用国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。划拨土地使用权取得的程序与国家征用土地的程序基本相同，大体上由以下几个步骤构成。三、划拨土地使用权取得的程序

（一）用地单位提交用地申请用地单位持法律、法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。（二）土地行政主管部门审查和报批主管部门对建设用地申请进行审查后，便划定用地范围，并组织建设单位与被征地单位及有关单位，依法商定征用土地的补偿、安置方案。然后，依照《土地管理法》规定的审批权限报有批准权的人民政府批准。三、划拨土地使用权取得的程序

（三）土地划拨有批准权的人民政府依法批准后，向建设单位颁发建设用地批准书，土地管理机关根据建设用地批准文件和建设进度，一次或分期划拨建设用地，并督促相关单位按时移交土地，尽快落实土地补偿、安置方案。三、划拨土地使用权取得的程序

（四）核发国有土地使用证建设项目竣工后，建设项目主管单位组织有关部门验收，经核查无误后，用地单位应到土地行政管理部门办理土地登记，由土地管理部门核发《国有土地使用证》，确认土地使用权。四、划拨土地使用权的行使土地使用者依法取得划拨土地使用权之后，便在法律规定的范围对划拨的土地享有占有、使用和收益的权利。但土地使用者在行使权利时，也必须遵守国家法律、法规的有关规定。四、划拨土地使用权的行使1、土地使用权人不得擅自改变土地用途。划拨土地使用权取得方式的适用有明确的范围。2、土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定。3、划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律、法规的规定。第三节出让土地使用权一、出让土地使用权的概念和特征二、国有土地使用权出让的原则三、国有土地使用权出让的方式和期限四、土地使用权出让合同当事人的权利和义务一、出让土地使用权的概念和特征1、概念：出让土地使用权是指土地使用者通过出让的方式取得的土地使用权。2、土地使用权的法律特征：（1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的，它只能是国有土地的所有者——国家；（2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行；一、出让土地使用权的概念和特征（3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施，受让方不得以享有土地使用权为由而主张地下资源、埋藏物和市政公共设施的权利；（4）土地使用权出让属于要式法律行为，土地使用权出让方和受让方要依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。一、出让土地使用权的概念和特征出让方式取得的土地使用权与划拨方式取得的土地使用权相比有以下特点：（1）有偿取得（2）有明确期限（3）具有可交易性二、国有土地使用权出让的原则(一)国家主权原则

(二)政府垄断原则

(三)合理利用土地原则

(四)自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则三、国有土地使用权出让的方式和期限（一）出让方式1、协议出让。协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（1）协议方式适用的范围协议出让只要适用于依有关行政法规、规章的规定应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让之外的非经营性用地的出让。（一）出让方式（2）协议出让国有土地使用权的价格具体地块的出让底价，由市、县人民政府国有资源行政管理部门根据国家产业政策和拟出让地块的具体情况，按有关规定进行地价评估，最后由市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策、合理确定，协议出让底价不得低于协议出让最低价。（一）出让方式（3）协议出让国有土地使用权的程序主要程序：1.公布出让计划；2.用地者申请；3.制定出让方案；4.确定土地使用权出让金；5.签订《国有土地使用权出让合同》；6.交付出让金。（一）出让方式2、招标出让方式市、县人民政府土地行政部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他经济组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地的使用者行为。主要程序：1.投标人投标；2.招标方开标；3.出让方择标；4.招标方确定中标人。（一）出让方式3、拍卖出让方式国有土地使用权拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。主要程序：1.发布拍卖公告；2.领取有关文件；3.主持拍卖会，确定受让人；4.签订出让合同，交付出让金；5.办理登记。（一）出让方式4、挂牌出让方式。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请，并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。主要程序：1.发布公告；2.公布信息；3.竞买人填写报价；4.更新价格；5.继续接受新报价；6.截止时间确定竞价人。（二）出让期限居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。此乃土地使用权出让期限的最高年限。在具体的土地使用权出让中，不应都以最高年限出让，更不得超出法定最高年限出让国有土地使用权。四、土地使用权出让合同当事人的权利和义务(一)出让方的权利和义务1、出让方的权利：

(1)要求受让方按法律规定或合同约定交付出让金，否则出让方有权解除合同，并要求对方承担违约责任。

(2)监督土地使用权受让人行使权利的行为和对土地进行开发、利用及经营的活动。

(3)在土地使用权出让期限届满时，收回土地使用权及其地上建筑物。四、土地使用权出让合同当事人的权利和义务2、出让方的义务：

(1)按合同规定向受让方提供土地使用权。

(2)在遇到不可抗力导致出让合同不能履行或不能完全履行时，应及时通知受让人。

(3)保证土地使用权受让人对土地的正常使用。四、土地使用权出让合同当事人的权利和义务(二)受让方的权利和义务1、受让方的权利：

(1)要求出让方按合同的约定，按时提供土地使用权。出让方不能按约定时间提供土地使用权的，可以要求其承担违约责任。

(2)受让人对土地的开发利用达到法定要求后，有权对土地使用权及地上建筑物进行转让、出租和抵押。

(3)在土地使用权出让合同期限届满之前，遇特殊情况，国家提前收回土地使用权时，受让方有权要求给予适当的损失补偿。

(4)在土地使用权出让合同期限届满时，受让方需要继续使用土地的，可以申请续期。四、土地使用权出让合同当事人的权利和义务2、受让方的义务：

(1)按照合同约定的时间和方式交付土地使用权出让金。

(2)按出让合同确定的用途和要求使用土地。确需改变土地用途的，必须报经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，经原批准机关批准，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并依法调整出让金。

(3)在土地使用权出让合同期限届满时，应无偿地将土地使用权连同地上建筑物，交还土地使用权出让方。第四节集体土地建设用地使用权一、集体土地使用权的概念和特征二、集体土地建设用地及其使用权的概念三、集体土地建设用地使用的原则四、集体土地建设用地的审批权限五、集体土地使用权的行使六、集体土地使用权的收回七、集体土地建设用地制度改革一、集体土地使用权的概念和特征概念：集体土地使用权是土地使用者依照法律规定或合同约定，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。特征：

(一)土地使用权的主体具有特定性

(二)集体土地使用权的取得一般是无偿的

(三)集体土地使用权的行使要受到较多限制二、集体土地建设用地及其使用权的概念集体土地建设用地是指乡(镇)村建设用地。乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农民个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

集体土地建设用地使用权是土地使用者依法取得的，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。该种使用权客体土地的用途是建设建筑物和构筑物，而非农业生产。三、集体土地建设用地使用的原则

1、必须符合乡(镇)土地利用总体规划2、必须经过县级以上人民政府依法批准3、乡(镇)村建设占用土地严格控制占用耕地

四、集体土地建设用地的审批权限1、农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件向县级以上土地行政管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。2、乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。3、农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。五、集体土地使用权的行使1、用地者必须按照批准的用途使用土地，不准擅自扩大用地面积或改变土地用途。2、用地者在使用土地期间，不得将土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。3、用地者在使用土地期间如遇国家建设需要征用土地，有义务服从国家和社会公共利益的需要。此外，土地使用权人在使用土地期间还负有正确处理相邻关系，正确行使土地使用权，以及依法纳税等义务。六、集体土地使用权的收回1、为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的2、不按照人民政府批准的土地用途使用土地的3、因撤销、迁移等原因停止使用土地的七、集体土地建设用地使用制度改革（一）集体土地建设用地使用权流转的含义集体土地建设用地使用权流转，应是存量建设用地使用权在集体土地建设用地使用者之间的流转，而不应该是在土地所有者与土地使用者之间的流转。（二）集体土地建设用地使用权流转的主体能够作为集体土地建设用地使用权流转主体的应该是土地使用权人和意向土地使用者，而不应该是土地所有者。七、集体土地建设用地使用制度改革（三）集体土地建设用地使用权流转的客体作为集体土地使用权流转客体的建设用地，包括现实的已经被土地使用者核发取得建设用地使用权的土地以及已被土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划确定为建设用地的土地。由我国土地使用制度改革的目标所决定，作为集体土地建设用地使用权流转客体的应该是前者而不是后者。七、集体土地建设用地使用制度改革（四）集体土地建设用地使用权流转收益分配关系的主体集体土地建设用地使用权流转产生的收益包括转让收益和土地增值收益。在集体土地使用权流转中，土地收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家。关键术语土地使用权派生性国有土地使用权集体土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权建设用地使用权农业用地使用权协议出让招标出让拍卖出让集体土地建设用地土地使用权的收回复习思考题1、土地使用权与土地所有权相比具有哪些特征？2、我国土地使用权的取得方式有哪些？3、我国划拨土地使用权的取得条件是什么？4、我国国有土地使用权出让的方式有哪些？5、试述国有土地建设用地使用权与集体土地建设用地使用权的区别。ThanksThanks房地产管理法

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第三章土地征用与房屋征收管理法律制度本章重点：熟悉土地征用法律制度熟悉房屋征收管理制度理解征收纠纷的行政裁决制度第一节土地征用法律制度一、土地征用的概念和特征二、我国土地征用法律制度的发展三、我国土地征用的原则四、我国土地征用的审批权限和审批程序五、土地征用的补偿一、土地征收的概念和特征概念：土地征收，一般来讲是指国家或政府为了公共目的而强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。它是在特定条件下，国家取得土地所有权的一种特殊的方式。特征：（1）征收土地法律关系主体双方都是特定的（2）征收土地的对象是农民集体的土地（3）征收土地是法律赋予国家的专有权力（4）征收土地必须依法进行二、我国土地征用法律制度的发展新中国成立后，国家要进行经济建设和发展各项社会公益事业。这些事业的发展均需要占用土地，在国有土地不能满足各项建设用地的需要时，就不得不通过征用土地的方式从其他土地所有者手中取得土地，来满足各项经济建设和公益事业建设的需要。（一）建国初期这个时期建设用地立法的主要目的，是适应国家建设需要，妥善处理国家建设征用土地问题。二、我国土地征用法律制度的发展（二）社会主义土地公有制建立时期

为了适应新形势的需要，国务院对国家建设征用土地办法做了修改。

1、针对当时出现的多征少用、早征晚用的浪费土地的现象，强调了节约用地的原则。

2、该办法本着既照顾群众利益又节约国家开支的原则，修改了征用土地的补偿标准。

3、针对当时征用土地的补偿安置中存在的问题，明确了对被征地者进行安置的具体办法，强调了就地安置和尽量在农业上安置的原则。二、我国土地征用法律制度的发展（三）党的十一届三中全会以后党的十一届三中全会以后，随着我国经济体制改革的发展，国家建设用地、乡(镇)村企业建设用地和农民建房用地大量增加，耕地面积迅速减少。1982年第五届人大常委会批准公布了《国家建设征用土地条例》，国务院公布了《村镇建房用地管理条例》。三、我国土地征收的原则1、合理利用土地的原则

2、兼顾国家、集体和个人三者利益的原则

3、土地征收权由国家统一行使原则

四、我国土地征用的审批权限和审批程序(一)征收土地的审批权限：现行《土地管理法》第45条明确规定，因建设需要征收属于集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准，并对两级政府的征地审批权限作了如下划分：

1、征收基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

2、征收基本农田以外的耕地在35公顷以下，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。四、我国土地征用的审批权限和审批程序(二)征收土地的审批程序：

1、用地者提出申请。

2、土地管理机关报批。

3、建设用地申请，依法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告，并组织实施。

4、划拨土地。五、土地征收的补偿

征地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。(一)征地补偿费的标准

土地补偿费：被征用前三年平均年产值的6倍到10倍；

征地安置补助费按需要安置的农业人口数计算。每个人的安置补助费为该耕地被征用前三年平均产值的4倍到6倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。五、土地征用的补偿（二）征地补偿费的使用土地补偿费和安置补助费属于专用款项，主要应该用来解决因土地被征用而失业者的生产、生活，应由农村集体经济组织统一管理和使用。其主要用于农业集体经济组织和农民兴办企业及其他项目的开发经营。（三）征地补偿费的分配关于征地补偿费的分配，我国《土地管理法实施条例》第二十六条有明确规定。但在实践中，基本上没有按规定执行，实践中通常按三种方式分配的：五、土地征用的补偿（1）直接分给土地承包经营权人（失地者），不分土地补偿费和安置补助费，谁失地就给谁；（2）平均分配给集体经济组织成员，这通常适用于征用集体的公用地或在发包时预留的土地；（3）由集体经济组织统一管理、使用或只给失地者一部分。（五）我国征地补偿制度的改革国土资源部于2001年起，在一些地区进行了征地改革试点工作。从实践情况来看，征地补偿制度改革后的共同变化主要表现为：五、土地征用的补偿1、安置补偿，方式灵活多样。2、普遍采用综合价，补偿费明显提高。3、地上物和青苗补偿费得补偿标准进一步细化，并充分考虑了市场行情及其变化情况，考虑了不同地上物的特性，使补偿更加公平、合理。第二节房屋征收管理制度一、房屋征收立法及其发展二、房屋征收的法律特征三、房屋征收的条件和程序四、房屋征收补偿五、房屋征收双方的权利和义务一、房屋征收立法及其发展在我国，房屋征收是国家因公共利益需要收回国有土地使用权时，对国有土地上的房屋实行的一种特殊处理措施。长期以来我们称其为房屋拆迁。房屋拆迁与房屋征收是两个不同的概念，但两者有着密切的关系。房屋征收是房屋拆迁的原因，房屋拆迁是房屋征收的必然结果。两者是因果关系，没有本质上的差别。一、房屋征收立法及其发展我国于1991年公布实施了《城市房屋拆迁管理条例》，这是我国第一个有关城市房屋拆迁管理的行政法规。2011年1月19日国务院第141次常务会议通过并公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了2001年11月起实施的《城市房屋征收管理条例》。

二、房屋征收的法律特征(一)房屋征收具有强制性(二)房屋征收必须经过人民政府依法批准或决定(三)房屋征收的条件是对被征收人给予公平、合理的补偿三、房屋征收的条件和程序（一）房屋征收的条件从世界各国的财产征收情况来看，财产征收权行使的前提一般都是公共目的或公共利益的需要。根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。三、房屋征收的条件和程序（二）房屋征收的程序

1、征收决定的作出。

2、拟定征收补偿方案

3、修改征收方案。

4、公告。

5、调查登记。

6、签订补偿协议。

7、支付补偿费。

8、搬迁。四、房屋征收补偿

（一）补偿的范围1、被征收房屋价值的补偿。2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

四、房屋征收补偿（二）补偿方式产权调换和货币补偿。在房屋征收补偿中，被征收人享有选择权，其可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

五、房屋征收双方的权利与义务

国有土地上房屋的征收人是人民政府确定的房屋征收部门。被征收人是被征收房屋的所有权人，其包括在国有土地上拥有房屋的单位和个人。五、房屋征收双方的权利与义务（一）征收人的权利和义务1、房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。2、市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。3、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。4、不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。5、房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。6、市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。五、房屋征收双方的权利与义务（二）被征收人的权利和义务权利：1、房屋被征收人有权获得公平补偿。2、在补偿方案确定的期限内，双方不能就补偿问题达成协议，由政府作出补偿决定的情况下，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。义务：1、按期完成搬迁。2、不得再改变或新建建筑物。

第三节征收纠纷的行政裁决一、行政裁决机关二、申请行政裁决应提交的材料三、裁决的程序四、强制征收一、行政裁决机关根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。二、申请行政裁决应提交的材料被拆迁人申请行政裁决，应当提供下列资料：（1）裁决申请书；（2）申请人的身份证明；（3）被征收房屋的权属证明；（4）申请裁决的理由及相关证明材料；（5）房屋征收管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。二、申请行政裁决应提交的材料拆迁人申请行政裁决，应当提供下列资料：（1）裁决申请书；（2）法定代表人的身份证明；（3）被征收房屋权属证明材料；（4）被征收房屋的估价报告；（5）对被申请人的补偿安置方案；（6）申请人与被申请人的协商记录；（7）达成协议的被征收人比例及原因；（8）其他与裁决有关的资料。三、裁决的程序房屋拆迁管理部门受理房屋征收裁决申请后，应当按照下列程序进行：1、送达申请书副本及答辩通知。2、审核相关材料和征收程序的合法性。3、组织当事人调解。4、核实补偿安置标准。5、出具裁决书。关键术语土地征用土地补偿费房屋征收房屋征收许可制度产权调换货币补偿房屋征收安置征收人被征收人回迁过渡期强制征收复习思考题1、简述我国土地征用与征收的概念和原则。2、简述我国房屋征收的法律特征。3、简述我国房屋征收的三种方式。4、简述我国城市房屋征收补偿的主要形式。5、简述我国城市房屋征收补偿的对象和范围。ThanksThanks房地产管理法

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第四章房地产开发管理法律制度

本章重点：了解有关房地产开发概述熟悉房地产开发企业管理法律制度熟悉房地产开发建设管理法律制度熟悉房地产开发建设用地管理熟悉房地产工程建设项目实施管理熟悉工程质量管理制度第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念和特征二、房地产开发的分类三、房地产开发管理立法状况四、房地产开发管理立法的基本原则一、房地产开发的概念和特征房地产开发是根据城市总体规划和经济社会发展计划的需要，在一定区域内有计划、有步骤地进行土地开发和建筑物建设的活动。其特点主要体现在以下几方面：1. 投资量大、回收期长。2.风险大、赢利率高。3.涉及面广、具有综合性。二、房地产开发的分类1.按开发的对象来划分，可将房地产开发分为新区开发和旧城改造。2.从开发的方式来划分，可将房地产开发分为单项开发、成片开发和小区开发。3.按开发主体来划分，可将房地产开发分为政府开发和房地产开发企业开发。

三、房地产开发管理立法状况

新中国成立后，我国的房地产开发大致经历了三个阶段。第一阶段是起步阶段。这个阶段的城市房地产开发以“统建”为主要形式。时间在1963年以后。第二阶段是转型阶段。此阶段我国城市房地产开发的主要特征是由“统建”向综合开发过渡。党的十一届三中全会以后。第三阶段是房地产开发迅速发展和逐步规划阶段。1992年我国经济进入高速发展的阶段四、房地产开发管理立法的基本原则（一）严格执行城市规划的原则（二）综合开发、配套建设的原则

四、房地产开发管理立法的基本原则（三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则（四）鼓励开发建设居民住宅的原则

（五） 维护消费者合法权益的原则第二节房地产开发企业管理法律制度一、房地产开发企业的分类二、房地产开发企业的设立一、房地产开发企业的分类（一）按权属关系划分

1.全民所有的房地产开发企业2.集体所有的房地产开发企业3.中外合资经营的房地产开发企业4.外商独资的房地产开发企业一、房地产开发企业的分类（二）按经营性质划分1.房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的房地产综合开发企业。2.房地产开发兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。3.房地产开发项目公司是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。二、房地产开发企业的设立（一）设立的条件：1、有自己的名称和组织机构。2、有固定的经营场所。3、符合国务院规定的注册资本。4、有足够的专业技术人员。5、符合法律、法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业设立的程序1、申请登记。2、依法备案。二、房地产开发企业的设立（三）房地产开发企业的资质管理法律制度1、资质等级申报制度2、资质等级的审批3、资质等级年检4、禁止越级承接房地产开发业务第三节房地产开发建设管理法律制度一、房地产开发项目管理二、房地产开发建设的规划控制三、房地产开发用地计划管理四、环境保护法对房地产开发的要求一、房地产开发项目管理根据现行有关法规的规定，国家对房地产开发项目实行严格的审批制度。（一）房地产开发项目立项申请获得计委批准的基本条件是申请人具备立项的条件和要求。（二）房地产开发项目立项审批一个房地产开发项目的审批，要经过若干政府管理部门如：计划、规划、土管、房管、工商、税务、绿化、卫生、公安、消防等部门。二、房地产开发建设的规划控制

房地产开发项目的确定，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划和房地产开发年度计划的要求。（一）土地利用总体规划控制

土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发利用、治理、保护，在空间上和时间上所作的总体安排和布局。房地产开发建设对土地的使用，必须符合土地利用总体规划确定的土地用途。二、房地产开发建设的规划控制（二）城市规划控制

城市规划是城市在一定时期内的发展目标及城市建设的综合部署和城市发展建设的蓝图。

1、在城市规划区内，房地产开发项目建设工程的选址和布局必须符合城市规划的要求。

2、在城市规划区内进行房地产开发建设需要使用土地时，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界线，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。二、房地产开发建设的规划控制3、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，也必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证。4、对城市规划区内的建设工程进行检查和验收。三、房地产开发用地计划管理（一）土地利用计划目前我国的土地利用计划有以下几种分类：

1、按计划内容，可将土地利用计划分为土地开发计划、土地复垦计划、土地使用权出让计划等。

2、按计划的调控程度，可将土地利用计划分为指令性计划和指导性计划。

3、按计划的期限，可将土地利用计划分为长期计划、中期计划和年度计划。三、房地产开发用地计划管理（二）建设用地计划建设用地计划是土地利用计划的一种，是国民经济社会发展计划的组成部门，是国家加强土地资源宏观管理，实行建设用地总量控制的重要措施，也是建设用地审批的重要依据之一。（三）建设用地计划对房地产开发用地的控制房地产开发建设用地，无论通过何种方式取得土地使用权，都应在土地利用年度计划内安排，服从国家土地利用计划管理的要求。四、环境保护法对房地产开发的要求1、在房地产开发前期阶段，应进行环境影响评价。2、房地产开发实施阶段，开发企业必须按“环境影响评价报告书”的要求，落实各项环保措施3、开发建设项目竣工阶段，环境保护措施的落实情况是开发成果验收的重要内容之一。

“三同时制度”第四节房地产开发建设用地管理一、房地产开发建设用地使用权取得的方式二、房地产开发建设用地的审批三、房地产开发用地的使用四、目前我国土地开发存在的主要问题一、房地产开发建设用地使用权取得的方式土地使用权的一般取得方式：出让

实践中常见的出让方式：招标、拍卖、挂牌、合作开发，土地使用权转让等。土地使用权的特殊取得方式：划拨

法律、法规规定可以采取划拨方式取得土地使用权的土地，其使用权是通过划拨取得的。一、房地产开发建设用地使用权取得的方式在土地使用权出让之前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，并提交有关主管部门审查。1、房地产开发项目性质、规模、开发期限；2、城市规划设计条件；3、基础设施和公共设施的建设要求；4、基础设施建成后的产权界定；5、项目拆迁补偿、安置要求。二、房地产开发建设用地的审批出让方式取得土地使用权的审批：人民政府土地管理部门同城市规划、建设及房产管理部门，共同对出让的地块、用途、年限和其他条件拟定方案，然后报有批准权的人民政府批准。人民政府对征用或使用土地的审批：符合土地利用总体规划和年度土地利用计划的房地产开发项目用地予以批准，不符合规划或计划的用地不予批准。二、房地产开发建设用地的审批3.出让土地的审批权限：国务院：使用基本农田，基本农田以外的耕地在35公顷以上的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以上的，由国务院批准；省级人民政府：使用耕地在35公顷以下的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以下的，由省级人民政府批准。人民政府在批准出让土地使用权时，必须严格遵守法律规定，不得超越法定权限行使土地审批权。三、房地产开发用地的使用房地产开发企业在依法取得土地使用权之后，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。否则，将依法承担法律责任。四、目前我国土地开发存在的主要问题（一）土地利用规划与城市规划的关系不能很好协调（二）土地开发规模仍然偏大（三）房地产开发企业手中的存量土地将消弱宏观调控的效果四、目前我国土地开发存在的主要问题为了更好地解决以上问题，需要从以下方面着手：1、强化土地利用总体规划的强制性。2、强化开发用地供给的调控功能。3、加大税收调节力度。4、加强供给后土地流转的监管。5、采取有效措施纠正“8•31大限”之前突击批地和超前批出规划用地的行为。第五节房地产工程建设项目实施管理一、施工企业资质管理制度二、开工建设项目开工管理三、施工现场管理和竣工验收制度一、施工企业资质管理制度一、施工企业资质管理制度：施工企业作为房地产项目实施的主体，是工程项目施工任务的承担者，房地产开发企业对施工单位的选择，应符合国家关于施工企业资质管理的有关规定。根据有关规定，施工企业资质管理主要包括三部分内容：

1．确定资质标准

2．认定企业资质等级

3．划定企业的营业范围二、开工建设项目开工管理国家对房地产开发建设项目开工实行施工许可证制度。建设单位获得施工许可证，必须具备以下条件：1、设计图纸供应已落实；2、征地拆迁手续已完成；3、施工单位已确定；4、资金、物资和为施工服务的市政公用设施等已落实；5、办手续所要求的其他应具备的条件已经具备。三、施工现场管理和竣工验收制度

建筑企业应当严格按照有关法律、法规和工程建设技术标准的规定，编制施工组织计划，制定质量、安全、技术、文明施工等各项保证措施，确保工程质量，施工安全和现场文明施工。

竣工验收制度

《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第六节工程质量管理制度一、房地产开发建设工程的招投标制度二、工程监理制度三、工程建设合同担保制度四、建设工程质量保证金制度一、房地产开发建设工程的招投标制度（一）招标投标的适用范围：

根据1999年《招标投标法》及有关部门的规章，主要包括：（1）大型基础设施，公益事业等关系社会公共利益公共安全的项目；（2）使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目；（3）全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项日；（4）商品住宅。一、房地产开发建设工程的招投标制度（二）投标人的资格审查：

凡实行公开招标的，项目法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标之单位的资质条件、财务状况以及有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的，方可参加投标。（三）招标、投标的要求：

(1)实行公开招标的工程，招标时必须公示；(2)开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行，评标定标时，应按照公正合理的原则进行综合评价，择优确定中标人；(3)签订建设工程承包合同。一、房地产开发建设工程的招投标制度（四）施工分包制度定义：建筑企业将其所承包的房屋建筑和基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑企业完成的活动。我国对工程施工分包的管理具体体现1、工程施工分包实行备案制度分包合同签订后，发包人应在订立分包合同后7个工作日内，将合同送工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。2、合同履行担保发包人可以要求分包工程承包人提供担保。一、房地产开发建设工程的招投标制度3、禁止转包

转包是指承包人与发包人签订建设工程承包合同后，又将承包的工程建设任务部分或全部转让给第三人的行为。我国现行法律制度对转包或以分包名义进行转包的行为是明确禁止的。

4、分包工程发包人与承包人承担连带责任

分包工程承包人应当按照分包合同的约定，对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。二、工程监理制度（一）工程监理的概念工程监理是指监理单位建设单位的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。（二）房地产开发项目建设工程监理的内容

1、工程进度监理

2、工程造价监理

3、工程质量监理监理单位在监理过程中因过错造成重大经济损失的，应依法承担法律责任。二、工程监理制度（三）工程监理的作用（1）有利于加强对工程建设环节的控制，保证工程质量；（2）有利于提高项目建设的管理水平，提高房地产开发投资的经济效益和社会综合效益；（3）有利于维护工程建设各方的合法权益。（四）工程监理的权利和义务权利：有权要求建筑施工企业改正不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的工程施工；有权要求改正工程设计。义务：监理任务不得转让；严格按委托合同进行监理；有义务向建设单位报告错误的施工设计和工程施工。三、工程建设合同担保制度工程建设合同担保，是指在工程建设活动中，依据法律法规规定或合同约定，由担保人向债权人提供的，保证债务人不履行债务时由担保人代为履行或承担责任的法律行为。保证人提供的保证方式为一般保证或连带责任保证。工程建设合同担保的保证人应是中华人民共和国境内注册的有资格的银行业金融机构、专业担保公司。四、建设工程质量保证金制度

建设工程保证金是指房地产开发建设中，发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从发包人应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

《建设工程质量保证金管理暂行办法》明确规定“发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的具体事项进行约定。建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金。”

关键术语房地产开发统建城市规划立项申请城市规划控制可行性研究环境影响评价报告书工程监理质量担保工程建设合同担保建设工程分包转包保证金复习思考题1、什么是房地产开发，它主要有哪些特征？2、房地产开发的主要分类是什么？3、从经营性质上来分，我国房地产开发企业主要有哪些类型？4、试述我国房地产开发项目建设工程监理的具体内容。5、试述工程监理制度、工程建设合同担保制度、建设工程质量保证金制度等在房地产开发中的意义和作用。ThanksThanks房地产管理法

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第五章房地产交易法律制度

本章重点：了解房地产交易管理的概述熟悉房地产转让管理法律制度理解商品房预售的规定熟悉房屋租赁管理法律制度熟悉房地产抵押的规定第一节房地产交易概述一、房地产交易及房地产交易管理二、房地产交易管理立法的原则三、房地产交易的管理机构一、房地产交易及房地产交易管理概念：在我国现行土地制度下，房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。特征：

1、房地产交易标的价格高

2、房地产交易标的物具有固定性

3、房地产交易具有较强的社会影响性

4、房地产交易比一般商品复杂得多二、房地产交易管理立法的原则（一）房地一体原则（二）依法登记原则（三）房地产交易价格分别管制原则（四）房地产交易中的土地收益合理分配原则三、房地产交易的管理机构我国目前执行房地产交易管理职能的机构主要有：1、国土资源部和住建部。2、地方各级房地产管理机关。3、房地产交易管理中心。第二节房地产转让管理法律制度一、房地产转让的概念及方式二、房地产转让的限制三、房地产转让的条件四、关于已购公有住房和经济适用住房的转让一、房地产转让及其方式房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的方式房地产买卖和赠与是房地产转让的一般形式。在现实生活中，还存在大量的以其他法律允许的方式转移房地产的行为。二、房地产转让的限制

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让：

1．未依法登记领取权属证书的房地产

2．有争议的房地产

3．未经其他共有人同意的共有房地产

4．已被依法收回的土地使用权

5．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产

6．法律、行政法规禁止转让的其他情形三、房地产转让的条件（一）转让、受让双方必须具有合法资格（二）房地产转让的客体必须符合法定要求（三）签订书面转让合同

四、关于已购公有住房和经济适用住房的转让（一）已购公有住房和经济适用住房的概念已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。经济适用住房是指城镇职工根据政府的有关规定，按照成本价或地方人民政府指导价购买的住房，其中包括安居工程住房和集资合作建设的住房。四、关于已购公有住房和经济适用住房的转让（二）已购共有住房和经济适用住房上市出售的条件四、关于已购公有住房和经济适用住房的转让（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售的程序：（1）申请。（2）审核批准。（3）办理过户手续。（4）办理房屋产权转移登记手续。四、关于已购公有住房和经济适用住房的转让（四）已购公有住房和经济适用住房出售后的收益分配

1、以成本价购买的产权归个人所有的公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售者个人所有。2、以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公房和经济适用住房上市出售的，其收入的分配有两种办法：（1）出售人先按照成本价补足房价款及利息将原购住房全部产权归个人所有后再出售。（2）将房屋直接上市出售，其收入在按有关规定缴纳税费和土地收益后，由出售住房的职工与原产权单位按照产权比例分配。四、关于已购公有住房和经济适用住房的转让（五）已购公有住房和经济适用住房转让时土地收益的分配

第三节商品房预售一、商品房和商品房预售二、商品房预售的条件三、商品房预售的程序四、当前我国商品房预售中存在的主要问题五、关于预售商品房的转让问题一、商品房和商品房预售

商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金并分期支付房价款的行为。

特征：

1．房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。

2．房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。

3．商品房预售法律关系的产生、变更和终止，均要受到国家法律较严格的管制。二、商品房预售的条件1、房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2、房地产开发企业持有建设工程规划许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。4、办理预售登记，取得商品房预售许可证。

三、商品房预售的程序（一）售前宣传（二）签订商品房预售合同（三）登记备案（四）交付使用（五）办理房屋产权转移登记手续

四、当前我国商品房预售中存在的主要问题1、质量问题。2、延期交付问题。3、面积误差问题。五、关于预售商品房的转让问题

预售商品房转让是指商品房预售合同签订之后，所预购的房屋尚未建成之前，承购人将所购的期房即“楼花”再转让给他人的行为。第四节房屋租赁管理法律制度一、房屋租赁的概念和特征二、房屋租赁的分类三、房屋租赁当事人的权利和义务四、房屋租赁合同五、关于房屋的转租六、廉租住房的租赁管理一、房屋租赁的概念和特征

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。特征：（1）出租方一般为房屋所有权人。（2）租赁一般具有明确的期限。（3）作为租赁客体的房屋应是法律允许出租的。（4）房屋租赁法律关系的确立要进行登记备案。二、房屋租赁的分类(一)按所有权性质划分公房租赁与私房租赁。（二）按使用性质划分住宅用房租赁和非住宅用房租赁。（三）城镇廉租住房租赁。三、房屋租赁当事人的权利与义务(一)出租方权利和义务出租方的权利出租方的义务

三、房屋租赁当事人的权利与义务

(一)承租方权利和义务承租人的权利承租人的义务

四、房屋租赁合同房屋租赁合同一般包括以下几项内容：

1、当事人的姓名或者名称及住所。2、标的物。3、租赁用途。4、租赁期限。5、租金及交付方式。6、修缮责任。7、转租的约定。8、变更和解除合同的条件。9、违约责任。10、当事人约定的其他条款。五、关于房屋的转租房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

房屋转租的特征：

1、房屋转租必须经过原出租人的同意。

2、房屋转租合同具有独立性，但受原租赁合同的制约。

3、房屋转租需要登记备案。

4、转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利，并且要继续履行原租赁合同中约定的承租人的义务。五、关于房屋的转租(二)转租双方的权利和义务1、转租方的权利和义务2、次承租人的权利和义务

六、廉租住房的租赁管理廉租住房租赁的主要特征：（一）廉租住房具有明显的社会保障性（二）廉租住房的承租人具有特定性（三）实行政府规定的租金标准（四）廉租住房的承租资格的认定（五）廉租住房配租实行滚动制第五节房地产抵押一、房地产抵押的概念和法律特征二、房地产抵押标的的范围三、抵押房地产价格的确定四、房地产抵押权担保的债权范围五、房地产抵押登记六、房地产抵押权的实现一、房地产抵押的概念和法律特征

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。特征：

1、以确保债权实现为目的。

2、抵押权以取得抵押房地产的交换价值为实质内容。

3、不转移标的物的占有。

4、抵押权的设定为要式法律行为。二、房地产抵押标的的范围1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物。2、抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。4、乡（镇）村企业的厂房等建筑物。三、抵押房地产价格的确定房地产的抵押价值由抵押当事人协商议定或者由房地产估价机构进行评估。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。四、房地产抵押权担保的债权范围1、原债权。2、利息。3、延迟利息。4、违约金、赔偿金。5、实现抵押权的费用。五、房地产抵押登记房地产抵押登记包括抵押权设定登记、变更登记和注销登记。房地产抵押登记的具体程序如下：

1、申请

2、受理

3、发证房地产抵押以登记为生效要件。六、房地产抵押权的实现(一)房地产抵押权实现的条件(二)房地产抵押权实现的方式关键术语房地产交易房地一体房地产转让已购公有住房经济适用房上市出售商品房商品房预售土地使用权出让金建设工程规划许可面积误差延期交付房屋转租预售商品房的转让房地产抵押复习思考题1、什么是房地产转让，它与房地产交易有哪些区别与联系？2、我国法律对房地产转让有哪些限制？3、我国房地产转让的条件是什么？4、简述商品房预售的概念和特征，并指出它与商品房转让的关系。5、商品房预售的条件是什么？6、房地产抵押的概念、特征及其担保债权的范围是什么？ThanksThanks房地产管理法

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第六章房地产价格管理法律制度本章重点：了解房地产价格的特征和分类熟悉房地产价格管理的内容、形式理解房地产管理的立法情况熟悉房地产估价管理制度第一节房地产价格的特征和分类一、房地产价格的特征二、房地产价格的分类三、房地产价格管理法四、房地产价格管理法的目标一、房地产价格的特征

房地产作为一种特殊的商品，其价格除了具有一般商品的共性外，还具有一般商品所不具备的特点。1、价格因素复杂。2、价格形式多样。3、价格具有个别性。4、价格影响广泛。二、房地产价格的分类1、根据房地产的实物形态来划分，可以将房地产价格分为房产价格、土地使用权价格和房地产价格。2、根据房地产价格的形式不同，可将其分为出售价格、租赁价格和抵押价格。3、根据房地产价格的形成过程可以将其分为市场价格、理论价格和评估价格。4、根据房地产价格确定的标准不同，可将房地产价格分为商品房价格、经济适用住房价格和公房出售价格。5、根据房地产价格调节机制的不同，可将房地产价格分为市场价和国家定价。6、根据房地产出售时存在形式（形态）的不同，可将房地产价格分为预售价格和现售价格。三、房地产价格管理法房地产价格管理法是调整房地产价格管理关系的法律规范的总称。我国房地产价格管理制度的基本内容可以概括为以下几个方面：（一）制定价格标准（二）实行价格调控（三）公示房地产价格（四）审核成交价格（五）制裁房地产价格的违法行为四、房地产价格管理法的目标（一）规范房地产定价主体的价格行为（二）发挥房地产价格合理配置资源的作用（三）稳定房地产价格总水平（四）保护房地产消费者和经营者的合法权益第二节土地价格管理的有关规定在我国土地价格的含义是指一定年期的土地使用权的价格，而不是土地所有权的价格。我国的地价管理制度的基本内容包括以下几个方面：

一、地价公示制度二、土地使用权出让转让价格的管理三、政府对土地价格评估行业的管理第三节房地产交易价格管理一、房地产交易价格管理立法情况二、房地产交易价格申报制度三、商品住宅价格的构成四、经济适用住房价格的构成一、房地产交易价格管理立法情况1988年8月，建设部、国家物价局、国家工商行政管理局《关于加强房地产交易市场管理的通知》对房地产价格政策提出了具体要求。1994年11月，国家计委颁布了《城市房产交易价格管理暂行办法》。2002年国家发改委和建设部发布了《经济适用住房价格管理办法