开封市商业市场调研报告

开封市商业市场调研报告

第同部开封市经济环境概况

一、开封经济开展状况

二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响

第二局部开封主要商业街道和主要商业设施调研

一、开封市商业格局

二、商圈动态预计

三、重点商圈、街道概况

四、开封市现有商业设施

五、大型综合商业体概况

六、商业现状分析

七、专业卖场概况、分析

第三局部升封市写字楼调研分析

一、写字楼概况

二、分析

第四局部开封市三星级以上酒店调研分析

一、星级酒店概况

二、分析

第五局部总结

结合本工程得到的启示

第一局部开封市经济环境概况

＞开封简介：开封古称东京（亦有汴梁、汴京之称），简称汴，位于河南省东部，在中国幅员上处于豫东大平原的

中心位置。开封是我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创立文明城市工作先进城市，也

是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359

平方公里，市区人口100万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回

族区、金明区五区。

开封是中原地区黄河沿线重要的旅游城市，2001年被国家旅游局命名为中国优秀旅游城市。悠久的历史，深厚

的文化积淀，使开封享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市县的名胜古迹，依稀可寻的古城风貌，

特色浓郁的民俗文化，绚丽多姿的秋菊，显示了古都的风韵和魅力。开时拥有众多旅游景点创造和打破了中国世界纪

录协会多项世界纪录、中国纪录，获得多项世界之最、中国之最。

一、开封经济开展状况

1、经济总量及产业结构

全市生产总值完成930.2亿元，增长12.6%,其中第一产业增加值219.3亿元，增长4.6乐第二产业增加值400.7

亿元，增长14.9%；第三产业增加值310.2亿元，增长14.5%。财政一般预算收入37亿元，增长25.3%；其中市本级

16亿元,增长27.7机全部工业增加值368.3亿元,增长元.9%。城镇以上固定资产投资394.7亿元,增长25.1%。社

会消费品零售总额364.6亿元,增长20.2%。

2、招商引资

2023年全市新签亿元以上工程123个，总投资649.2亿元：新开工亿元以上工程108个，总投资566.7亿元：实

际利用外资12882万美元，增长71%：外贸出口18801万美元，增长16乳引进省外资金177.6亿元，增长26.2%。

3、固定资产投资持续较快增长

按照“四集一转”开展思路，大力实施“产业集聚区建设工程"，全市8个产业集聚区累计完成投资209亿元，

其中根底设施投资28亿元；新开工工程54个，施工工程281个，产业支撑能力和集聚效应进一步显现开封新区被

评为河南省创新型产业集聚区，开封空分特色产业园被批准为国家级特色产业基地。努力增加固定资产投资。强力实

施转型升级“3135”工程，实施了30c个重大建设工程，完成投资318.5亿元，带动工程总投资1078亿元。2023年，

全社会固定资产投资完成506.6亿元，增长24.7M

4、市民生活水平

城镇居民人均可支配收入13695元，增长11.2%农民人均纯收入5390元，增长14.8机经济开展速度连续三年

超过全省平均水平，主要经济指标增幅继续位居全省前列，其中城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额和第三

产业增加值增幅均居全省第1位，财政•般预算收入、市本级•般预算收入增幅均居全省第4位，规模以上工业增加

值增幅居全省第5位。

5、商业经济开展

2023年，开封市实现社会消费品零售总额341.7亿元。其中，城市零售额198.2亿元；县及县以下零售额151.3

3、一体化的过程就是两个城市之间的联系不断增强的过程，郑州的重要变化会影响开封，反之亦然。

商业对城市一体化的影响最为敏感，郑州商业发生明显变动，势必影响到开封房地产市场。

4、开封商业尤其是餐饮业将吸引大量郑州顾客，目前已表现出这样的势头，这将极大地促进开封商业的升级换代，

并扩大商业的总规模。

本工程具有优越的区位优势，在商业方面具备迎接郑州顾客消费的极大便利。

5、郑汴产业带规划已经获批，产业带正在快速推进，开封向西开展的速度将会进一步加快。

本工程地处西区，向西开展的大势将使本工程成为开封市的中心，物业增值潜力巨大。

第二局部开封主要商业街道和主要商业设施调研

一、开封市商业格局

根据《开封市商业网点规划(1995〜2023)》，开封市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心；五个区级商业

中心：东区区级商业中心：西区区级商业中心；边村区级商业中心，南关区级商业中心，杏花区级商业中心。如下列

图：

＞目前，商业主要呈“113”分布，即:

一个市级商业中心：鼓楼商圈

一条商业街：中山路商业街

3个区级商业中心：南关商业中心；东城商业中心；西城商业中心。如下列图

＞开封商业层次较低，业态不够丰富，处于起步阶段，形成如此状况有以下几点原因：

(1)开封整体经济地位低，城市竞争力弱；

(2)开封人均GDP水平相对落后，但处于经济的高速开展期，对商业的开展有较大促进作用;

(3)存款总量低，但保持稳步增长。

二、商圈动态预计：

大商新玛特的入驻将使整体商业圈向西移动，大商千盛店属于中低端的消费，原有的中山路商业街，航天铜锣湾、

新都汇老的商业街区由于在经营和品牌更新率严重缺乏己处于开展的瓶颈。大商新玛特的到来对这些老的商圈带来较

大的冲击，中高档的品牌阵容，完善的卖场管理，良好的经营理念，将拉动开封市中高档消费使其与原有的商圈形成

鲜明的比照。对开封市的中高档消费起到拉动的作用，使其以大商新玛特为中心方圆2公里内形成一个新的商圈：

三、重点商圈、街道概况

根本概况

铺位数空铺

特征规模铺位面积转让费租金主要经营业种主要业态主要消费群主要品牌人流量大型购物广场

量率

商业同部街K约

1000米，（全长

品牌女装专褰.利郎、步森

约2000米），人

品牌男装专优.劲新、九牧平日：

行道宽2米，经

0,有四平均每间商品牌男女鞋专中高收入人士王、杉杉、60-80三毛购物广场

中斤封"•言面枳约45000单铺面枳200-

山320间商间商铺铺在卖、皮鞋商场.专卖店、专（老板、公务金利来、柒人/分钟；（超市）；铜微

档版装（计算方法：在20一元

路350

铺正在装5000-8000钟表眼镜、高档业店员等）、游客牌、GXG、哥假日：湾商场（百货）；

走耳1000（长）X15300m,/m'

修千/m'美容美发、婚纱较少：弟、玖姿、100~110新光荣步行街：

（进深）X2（边）

摄影、当地服饰巧用、敦奴人/分钟：

X1.5（楼层系

类江南布衣

数）=45000

m'）：

长约430米、宽圣迪奥、PI

10米,经营面积依莲、伊的

开封低约16000m'（计平均每间商以潮流服装、鞋儿、月牙儿、5

马单领面积200-工耕族、年轻

道端的时算方法：430（长）130间商捕在类为主，兼有电专卖店、专达芙妮、K万/日：假提河商业广场

在20一0300元族、学生、游

街尚步行X16（进深）X2铺6000-10000/器、家具，但整业店雄斯、森马、日9~10（综合商场）.

300nV/m1客：

街：⑼XI.2（楼m,饮较少;依思Q、佐丹万/日:

层系数）＞16589奴、以纯、

m1）：波司登

长料613米、宽

18米,经营面积平日：

以书籍音像、财

书籍、约Mooom'（计平均每间商本地人为主，1075

书单铺面积150〜会用品、文体用

店文具的算方法：600（长）220间商铺在以专业店兼有满足游客人/分钟；

在10—元品为主;兼有精新华书店新华书店

街0350

专业X8（进深）X2铺6000-10000/为主观光购物需假日：

150nV/m'品、饰品、餐饮

街：（边）XI.5（楼m*求：30〜45

等

层系数）-14400人/分钟

nf）：

人

米、

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