《老旧小区改造后物业长效管理导则》

《老旧小区改造后物业长效管理导则》1总则1.1编制目的为巩固城镇老旧小区改造成果，建立改造后物业长效管理机制，提升老旧小区居住品质，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住房和城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设和长效管理的通知》等法律法规和政策要求，结合老旧小区改造后管理实际，制定本导则。截至2024年上半年，全国累计完成改造城镇老旧小区超过16.5万个，惠及居民超过2800万户，老旧小区硬件改造基本完成，长效管理已成为巩固改造成果、保障居民权益的核心任务。本导则明确改造后物业长效管理的权责、标准、保障机制和监督要求，为各地开展老旧小区物业长效管理提供可操作的规范依据。1.2适用范围本导则适用于城镇范围内已完成基础类、完善类、提升类改造的老旧住宅小区，包括零散独栋住宅楼、单位家属院等改造后小区。1.3基本原则（1）党建引领，属地负责。坚持党组织对小区物业管理的全面领导，落实街道（乡镇）属地管理责任，构建条块结合、上下联动的管理体系。（2）因地制宜，分类施策。根据小区规模、改造内容、居民支付能力，选择专业化物业服务、业主自治管理、社区托管服务等适配的管理模式，不搞“一刀切”。（3）权责清晰，共建共享。明确各方主体权利义务，理顺产权关系，落实“谁受益、谁负担”，引导居民主动参与小区治理，形成共建共治共享格局。（4）长效可持续，保本微利。平衡服务质量与居民承受能力，建立稳定的资金保障机制，保障物业服务企业合理收益，实现长期可持续运营。2管理主体与权责划分2.1属地管理主体街道（乡镇）是老旧小区物业长效管理的属地责任主体，需设立街道（乡镇）物业管理办公室，每街道至少配备2名专职物业管理人员，负责指导业主组织成立、监督物业服务质量、调处物业矛盾纠纷、组织应急接管、开展年度考核等工作，每年至少开展2次老旧小区物业服务全覆盖检查，覆盖率达到100%。社区党组织发挥领导核心作用，推动“党建+物业”深度融合，老旧小区改造完成后1年内，未成立业主委员会的小区必须组建物业管理委员会，物业管理委员会中业主代表占比不得低于60%，党员代表占比不得低于40%，代行业主委员会职责，推动完成业主委员会成立和物业服务企业选聘工作。2.2业主自治主体业主委员会是小区业主自治的核心组织，由业主大会选举产生，应当定期召开会议，每年至少组织1次业主大会，审议物业服务合同、公共收益收支情况、物业服务费调整方案、公共设施改造方案等重大事项，所有决议公示期不得少于15天。业主委员会每半年应当向全体业主公布一次履职情况，接受业主监督，换届选举时应当委托第三方机构开展财务审计，审计结果向全体业主公示。未选聘专业化物业服务企业的自治管理小区，应当制定自治管理章程，明确管护内容、收费标准、收支公开制度，由物业管理委员会或业主自治小组负责日常管理。2.3物业服务主体选聘专业化物业服务的小区，应当签订规范的物业服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准、合同期限、退出机制等内容，物业服务企业应当按照合同约定提供服务，接受业主和属地政府的监督。鼓励物业服务企业对就近的老旧小区实行连片管理，降低运营成本，提升服务效率。2.4专营单位责任老旧小区改造完成后，水、电、气、暖、通信等专营设施设备产权应当按照规定整体移交专营单位，专营单位实行“最终用户负责制”，直接向最终用户收取费用，并负责日常维修养护和更新改造，不得将管护责任转嫁给物业服务企业和业主，改造后专营设施产权移交率应当达到100%。3基础服务质量管控标准3.1环境卫生服务（1）生活垃圾管理：实行生活垃圾分类投放，分类收集点每日清理1次，箱体每日消毒1次，无满溢、无散落、无异味，生活垃圾日产日清，清运率达到100%，小区公共区域无积存垃圾、无卫生死角，建筑垃圾统一划定堆放区域，清运周期不超过7天。（2）公共区域清扫：带电梯住宅单元楼道、楼梯间每日清扫1次，无电梯多层住宅单元楼道每周清扫2次，所有单元公共区域每月拖洗1次，公共玻璃每季度擦拭1次，屋面排水沟每年清理2次，雨季前增加1次清理，防止堵塞积水。（3）公共设施保洁：改造新增的健身器材、休闲座椅、无障碍扶手、宣传栏等公共设施每周擦拭1次，保持干净无污渍，小区配套公共厕所每日清扫2次，随时保持无异味、设施完好。（4）病媒生物防治：公共区域每季度开展1次蚊虫消杀，6-8月夏季高温期每月开展1次，灭鼠每年不少于2次，鼠蚊蝇密度控制在国家规定的控制标准以内。3.2公共秩序维护服务（1）门岗管理：小区主出入口24小时有人值守，实行外来人员、外来车辆登记制度，登记率达到100%，早7:00-晚9:00高峰时段安排专人疏导车辆，保证出入口畅通。（2）停车管理：改造后划定的停车位统一管理，无乱停乱放，消防通道、急救通道设置明显禁停标识，每日巡查不少于1次，严禁占用堵塞，保证24小时畅通。（3）安防管理：改造新增的智慧安防系统全天正常运行，监控设备覆盖所有公共区域、主次出入口，监控录像存储时间不少于30天，满足公安调证要求，单元门禁系统完好率达到100%，故障24小时内修复。（4）日常巡逻：小区公共区域秩序每日巡逻不少于2次，加装电梯机房、配电房、消防控制室等重点区域每日巡逻不少于1次，做好巡查记录，发现问题及时处置。3.3公共绿化养护服务改造后新增的公共绿化，落实管护责任，乔木每年修剪不少于1次，汛期前增加1次修枝，防止倒伏，灌木每年修剪不少于4次，绿篱每月修剪1次，保持造型整齐，绿化植物成活率不低于95%，发现缺株、死株、病虫害15日内完成补植和防治，草坪每年修剪不少于4次，高度控制在10厘米以内，及时清除杂草，杂草覆盖率不超过10%，绿化灌溉根据气候合理安排，保证植物正常生长。3.4公共区域常规巡查小区道路、围墙、步道等公共基础设施每周巡查1次，墙面、地面脱落损坏的，30日内安排维修；公共照明设施每月巡查1次，损坏灯泡3日内更换，公共照明完好率不低于98%。4改造新增设施专项管护要求4.1加装电梯管护老旧小区改造加装的电梯，投入使用前必须明确使用管理单位，使用管理单位可以是业主共同委托的物业服务企业，也可以是业主自主组建的电梯管理小组。使用管理单位落实安全主体责任，聘请具备相应资质的单位开展日常维护保养，每15日进行1次例行维护保养，每年由具备资质的检验机构开展1次安全性能检测，检测合格报告应当在单元门厅显著位置公示。电梯轿厢内应当张贴24小时应急救援电话，接到困人报警后，维保单位应当在30分钟内到达现场开展救援。电梯应当建立专项维修资金，资金来源包括电梯轿厢广告费、业主按户年度归集、房屋专项维修资金列支，单次维修费用超过1000元的，可申请使用房屋专项维修资金，开辟绿色通道快速拨付。电梯维护保养、检测、维修记录建立专门台账，台账保存期限不少于5年。4.2公共充电设施管护改造新增的电动自行车、电动汽车公共充电设施，由运营单位负责日常管护。运营单位应当每日对充电设施进行外观巡查，每月开展1次电气安全检测，每季度开展1次消防设施检测，桩体外观损坏、功能故障的，应当在3日内完成修复，充电设施正常可用率不低于95%，故障率控制在5%以内。运营单位应当在充电区域配备足量干粉灭火器等消防器材，设置明显安全警示标识，严禁在充电区域堆放杂物。物业服务企业应当每日巡查充电区域，及时劝阻飞线充电行为，引导车主使用正规充电设施。4.3便民休闲设施管护改造新增的健身器材、儿童游乐设施、无障碍设施、快递柜等便民休闲设施，落实“运营方管护+社区监督”机制：健身器材、儿童游乐设施每季度开展1次安全检测，螺栓松动、部件损坏的7日内修复，达到使用年限（健身器材一般使用年限为8年，儿童游乐设施为10年）的立即报废拆除；无障碍坡道、扶手、无障碍卫生间等设施每月巡查1次，发现损坏5日内修复，保证100%可用，严禁任何单位个人占用无障碍设施；快递柜、信包箱、自动售货机等设施由运营单位每月维护，社区每季度抽查，外观损坏、功能故障的3日内修复。4.4智慧安防设施管护改造新增的人脸识别门禁、周界报警、烟雾报警等智慧安防设施，由物业服务企业负责日常管护，每月检测设备在线率不低于98%，设备掉线、故障的24小时内修复，系统数据按照法律法规要求管理，保护居民隐私，不得泄露信息。5资金长效保障机制5.1物业服务费定价与收缴老旧小区改造后物业服务费实行政府指导价与市场调节价结合，专业化物业服务的基准价指导标准为：无电梯多层住宅每月0.5-1.2元/㎡，带电梯住宅每月1.0-1.8元/㎡，各地可根据当地经济发展水平调整。也可根据居民意愿按户计收，收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定。业主自治管理小区的收费标准由业主大会协商确定，每半年公示一次收支情况。建立收缴激励机制，目标收缴率为改造后第一年不低于70%，第三年不低于80%。对低保户、特困家庭等低收入群体，经业主大会审议通过，可从公共收益中给予部分物业费减免，也可申请属地财政物业费补贴。对长期欠缴物业费（欠缴超过6个月，经催告仍不缴纳）的业主，业委会可依法追讨，并将欠缴情况在小区公示，纳入业主个人信用档案。5.2公共收益管理改造后小区新增的公共区域广告收入、公共停车位租赁费、公共充电设施场地使用费、快递柜等便民设施场地租赁费、公共场地经营收入等，全部属于小区公共收益，公共收益应当单独列账，存入小区专用银行账户，任何单位和个人不得挪用侵占。公共收益分配方案由业主大会审议决定，原则上公共收益的70%归全体业主所有，用于小区公共设施维修、应急支出、社区活动、物业费补贴等，30%可用于补贴物业服务企业服务费，弥补物业服务费不足。公共收益收支情况每季度公示一次，公示期不少于7天，公示地点为小区出入口、单元门厅等显眼位置，业主对公示内容有异议的，业委会应当在3日内予以答复。业委会换届、物业服务企业更换时，应当委托第三方审计机构对公共收益进行审计，审计结果向全体业主公示。公共收益累计余额超过小区1年应收物业服务费总额的，应当优先用于补充房屋专项维修资金或者安排小区公共设施升级改造，不得违规用于非公共支出。5.3政策与资金支持建立财政补贴退坡机制，各地可对改造后的老旧小区给予连续3年的长效管理财政补贴，第一年补贴不超过应收物业服务费总额的40%，第二年补贴不超过30%，第三年补贴不超过20%，逐步引导业主树立“花钱买服务”的意识，降低对财政补贴的依赖，补贴资金从城镇老旧小区改造专项经费中列支，主要用于补充公共设施管护、物业费补贴等支出。老旧小区改造项目应当按照不低于改造总投资的3%预留长效管护启动资金，专门用于改造完成后前3年的管护支出，不得挪作他用。未建立房屋专项维修资金的老旧小区，改造完成后1年内应当完成维修资金补建工作，鼓励业主按每平方米建筑面积不低于10元的标准首次归集维修资金，各地财政可以对补建维修资金的小区给予每平方米不超过5元的补贴，降低业主出资压力。对于改造后出现的公共设施应急维修，开辟维修资金使用绿色通道，10万元以下的应急维修项目，业委会或者物业管理委员会可以直接提出申请，住房城乡建设部门应当在5个工作日内完成拨付，不需要经过业主大会二次表决，解决“等钱修、拖久修”的痛点问题。6共建共享治理机制建立“五方联动”协商机制，由社区党组织、居委会、业委会、物业服务企业、业主代表组成五方协商平台，每月15日固定为物业接待日，物业服务企业和业委会接待业主咨询诉求，诉求办结率不低于90%；每季度召开一次五方联席会议，协商解决小区停车管理、公共收益使用、设施维修等重大问题，做到“小事不出楼栋、大事不出小区、矛盾不出社区”。建立党员参与小区治理机制，每个楼栋至少配备1名党员楼栋长，负责收集业主诉求、参与矛盾调解、监督物业服务，推动机关企事业单位在职党员“双报到”，每年参与小区志愿服务不少于4次，主动参与文明创建、环境整治、应急值守等工作。开展小区文明创建活动，每年组织一次“美丽小区”“文明楼栋”“模范业主”评选，对获得荣誉的主体给予精神和物质奖励，奖励资金从公共收益或者财政补贴中列支，引导业主主动爱护公共设施、自觉缴纳物业费、遵守小区管理规定，逐步形成共识共为的治理氛围。7应急管理与风险防控7.1应急预案体系老旧小区应当制定防汛、消防、电梯困人、极端天气、公共卫生事件等专项应急预案，每年开展不少于2次应急演练，提升应急处置能力。消防方面，改造后完善的消防设施，物业服务企业应当落实日常管护责任，消火栓每月检查1次，每半年测试1次水压，保证水压合格，喷淋系统、火灾报警系统每月测试1次，保证正常运行，小区微型消防站配备不少于2名专职值班人员，24小时在岗，接到火警信息后3分钟内能够到场处置。7.2日常隐患排查建立每月安全隐患排查制度，重点排查飞线充电、占用消防通道、违规装修、加装电梯安全、燃气安全等隐患，建立隐患台账，隐患整改率达到100%。位于低洼区域的老旧小区，汛期前应当提前清理排水设施，储备沙袋、水泵等防汛物资，汛期每日巡查围墙、屋面、地下空间，发现积水及时排除。极端天气过后，应当及时对加装电梯、围墙、乔木等开展安全检查，确认安全后方可恢复使用。7.3矛盾纠纷化解建立社区物业纠纷调解委员会，由社区党员、退休法律工作者、业主代表组成，物业纠纷受理后15日内完成调处，调处成功率不低于95%，对调解不成的，引导通过诉讼、仲裁等合法途径解决，防止矛盾激化。8监督考核与动态调整机制8.1监督考核体系建立“街道考核、业主评价、社会监督”的三元考核体系，街道（乡镇）每年对辖区内老旧小区物业服务开展一次年度考核，考核总分100分，其中业主满意度测评占60分，服务质量达标占30分，属地工作落实占10分，考核结果分为优秀（90分以上）、合格（60-89分）、不合格（60分以下）三个等