物业管理企业资质取消后的思索和迷茫

物业管理企业资质取消后的思索和迷茫

2017年1月21日，国务院发布2017年7号

文件，《国务院关于第三批取消中央指定地方

实施行政许可事项的决定》，文件附第12项提

到“取消物业服务企业二级及以下资质认定*

同时提出“取消资质后，住房城乡建设部要研究

制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制

度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事

中事后监管，那么取消二级及以下资质，保留

一级资质，公平吗？是否保护了强者阻碍中小

物业企业发展？！

借这个风口，对物业管理资质制度进行反

思，希望能够更好地促进行业的发展。

物业管理资质管理制度的出发点是好的，目

的是为了规范市场，让消费者在对物业管理不

专业的前提下，能够尽量选择合格的物业服

务。但是，这个良好的出发点却是建立在众多

损害的基础之上，且也没有达到预期的效果。

一、剥夺了业主的自由选择权

资质制度规定，三级企业不能服务20万平

方米以上的住宅项目。也就是说，一个21万平

方米的住宅小区业主，看到隔壁一个小区管理

服务非常好，但那是一家三级企业，想请过来

当管家是不行的。

一个现代社会的市场经济环境下，消费者却

不能自由选择，这是一个很严肃的问题。

二、扼杀了创新创业的精神

且不说当前社会鼓励创业、创新的大趋势，

就说物业管理本身的技术门槛吧，并不是十分

高精尖，几乎是一个人人都可以介入的行业。

当然，这么说，并不是否认物业管理的专业

性，而是想表达资质管理将一个人人都可以创

业创新的行业，变成了只有高富帅才能进来玩

的场地。

一般来说，发展到一定程度的大型企业有固

有的发展惯性，虽然也会受制于市场的需求而

自我创新，但其创新力度与内在驱动力，远不

如初创企业。一个从大型物业企业出来创业的

团队，其管理、服务、技术、资源、经验等各

方面的能力，绝不会比他出身的大型物企差到

哪儿去，这个新团队能够提供给业主的服务绝

对会超出原来的企业，这是因为他们之所以从

原来的企业跳出来，就是因为看到了原企业的

弊端，所以能够在新创企业中快速提升创新能

力。

但是，资质制度决定着，这个极其优秀的有

可能大大促进物业行业快速提升服务水平的团

队，却有可能在不公平的市场环境下被创新所

冲击的既得利益集团扼杀掉。

制度规定，新创企业不能承接20万平方米

以上的住宅项目，必须在管理7.5个小区后

（多层100万+高层50万；资质制度中的管理

面积计算有多种方式，此处仅以住宅为主），

才有资格管30万平米以上的小区。然后再管上

5个30万平米的小区以后，才能升级到一级资

质，才能管理所有类型的物业。且小说管理达

到300万平米的规模有多难，每个社区的面积

哪能设计得刚好20万、30万平米？而这个20

万、30万的标准又是以什么科学依据测算的？

能管理好20万平米的小区，就管理不好21万

平么？

就在这样的规定下，一个带有优秀基因的企

业必须在漫漫长途中一点一点打拼，在这个过

程中，优秀基因企业极有可能还没有长大就被

消灭了，业主也根本无法享受创新所带来的服

务，只能在原来的模式下没有任何预知的等待

基因突变。

三、制度诞生之初就意味着不公平

众所周知，物业管理在中国的诞生，是基于

房地产的蓬勃发展，上个世纪成立的物业公司

基本上全是房地产开发企业的下属公司。

现在再来看资质的升级条件，主要有三个：

一是资金，二是人才，三是管理面积。首先，

房地产公司的资金是充裕的。其次人才方面也

是没有问题的，既可以从房产公司原有人才队

伍中抽调，也可以用充裕的资金对外招聘。再

就是管理面积，地产公司开发的小区，天然的

给自己下属的物业公司（至于有人会说也要公

开招投标之类，咱们就不要讨论了吧），所以

面积更不是问题。此外，在资质办法出来之前

（2004年5月1日），大多数房地产下属物业

公司已经积累了足够多的管理面积，直接升一

级都没有问题。至于资质管理办法出台之后，

房地产下属物业公司要在资质上升级，也会有

很多地产公司的社会资源可以提供帮助，这个

也不需要讨论了吧。

于是，问题来了，那些没有房地产公司背景

的物业公司怎么办？这些公司一没有资金优

势，二更没有管理面积优势；即使拥有再强大

的人才优势，也无法在市场竞争中占有优势，

哪怕这些公司的服务模式、企业机制再先进，

再被社会认可，也只能管理20万平方米以下的

小区，必须一级一级升到上面的层次才能多一

点点的自由度。这样的市场公平吗？制订于房

地产背景下的资质管理制度，还适应当前万众

创业、万众创新的市场环境么？

即便将前面的房地产背景消除，资质制度的

存在也是变相保护已有高等资质的企业，而给

新入企业设置了相对高的门槛，也就是将本来

应该平等的市场，人为地制造出不平等来，而

且是限制弱者的不平等。这严重背离了市场公

平竞争的规则。

四、没有达到维护市场和谐的初衷

有人说了，这是出于保护消费者的目的，才

制订了这样的制度。那么，事实上保护了消费

者么？答案是否定的。因为不断暴光的各地小

区维权事件，说明了这个制度的缺陷。如果所

有的物业公司都是符合资质条件的，而符合资

质条件的企业，其行为又都能达到制度设立者

的初衷，那么，各类恶性物管案例不断出现的

事实，则反证说明资质并不能保证消费者选择

到合格的物业公司。如果那些出现问题的小区

物业公司不符合资质规定，则说明资质制度形

成虚设，那就没有存在的必要，还有可能成为

某些既得利益集团的利益输送渠道。

假设一下，是不是没有资质管理，业主与物

业管理的矛盾会比目前状况更加恶化呢？窃以

为可能性有，但很微小。首先，市场上已有十

万之众的物业公司，这些公司服务着全部纳入

物业管理的小区，事先存在矛盾的小区仍然存

在，事先不存在矛盾的小区也不会因为取消资

质管理而突然爆发出矛盾。其次，新开发的小

区多被开发商关联企业纳入管理范围，在不改

变当前前期物业管理局面的前提下，无法改变

新开发小区后期物业管理矛盾存续的数量，这

也与资质管理是否存在无关。

再次，取消资质管理，让小区业主的选择范

围大大扩展，也就是说，原本必须由一级企业

管理的小区，现在可以由二级、三级以及三级

临时的企业来管理了，那么，增加了选择范围

就会让一个原来和谐的小区突然不和谐了么？

就要赶走原来的物业去选择一个三级资质的企

业么？我想，即使有些个别业主动了心思，广

大业主也是不答应的；这是其一。其二，如果

原本就不和谐，取消资质只是让消费者增加了

选择余地，并不能成为增加矛盾的由头，对促

进市场反倒更有好处，这会逼迫着那些所谓高

资质却不能提供高服务的物业公司改进服务，

否则他的竞争对手会更多。

五、资质管理其实是一种懒政思维

这种制度想当然地认定为有一定条件的企业

比没有条件的企业要好。所以，就让那些有条

件的企业有更好的发展平台，而给没有条件的

企业设置门槛或障碍。这样一来，就可以通过

一个资质管理办法，让社会上的优秀企业多起

来，从而可以减少对不良企业施政的频率和次

数。

真能达到预想的施政效果么？再来看资质的

三个主要条件：

一是资金和服务水平的好坏真有关系么？谁

的注册资金越高谁的服务水平就越好了么？

二是管理面积越多管理水平就越好么？一般

来讲，管理面积越多说明越多消费者认可，理

应服务水平越好，但这忽略了一个事实，那就

是中国物业管理存在一个前期管理阶段，而这

个阶段对物业管理的选择，并不能体现出消费

者的意志，体现的是房地产企业的意志。大家

可以看看，有自己的物业公司的万科、中海、

保利、恒大、龙湖、绿城，等等等等一众房

企，小区的第一个物业管理者是不是都是他们

自己？所以，管理面积多并不能够代表这个企

业的服务能被业主完全认可。只所以这些大牌

房企下属的物业服务还能被认可，是因为这些

物业公司是被作为房地产开发的品牌售后服务

对待的，所以，为了销售而维持高水准服务，

不惜由房地产大幅补贴给物业公司，这种“高水

平服务”既不符合市场规则，严重扰乱了正常的

物业管理市场秩序，更是用补贴的方式恶意垄

断市场。

那些大牌房地产企业，还重视企业声誉，下

属物业还不至于荒唐到可怕的地步；但那些小

的房地产开发商呢？他们的下属物业公司还会

那么规矩吗？如果关注这个行当，就会发现，

发生问题的小区大多与房地产开发公司有千丝

万缕的关系。我们不能囚为一个万科物业的优

秀而忽略了数万个房企下属物业的弊病。

最后一个条件就是人才，资质管理办法中规

定的是持有证书的人才。持有证书的人就一定

是符合市场要求、能够创造出业主所需求的服

务人才么？我想每个人心中都有自己的答案。

如果证书真能代表人才，那中国的教育制度便

完美无缺。

由上可知，资质管理其实就是懒政思维的表

现，用资质方面的管理处罚，替代实质损害市

场公平公正的行为的处理。一个企业做了损害

业主、损害行业的事情，就降资质、罚款，然

后万事大吉，至于业主的损失，行业的损失，

以及发展前景、美好未来等等，就没有人去关

心了。

英、美、新加坡、香港等物业管理发展较先

进的国家和地区，均没有物业管理企业的牌照

或资质制度，只要工商登记既可从事物业管理

业务。当然，有众多的法规法律及行业自律规

范等，约束着这些企业的行为；也有众多法规

制度保障推进行业的健康发展。虽然没有资质

管理，但这些国家和地区并没有频繁发生业主

向物业公司维权的事件。其根本原因就在于政

府实实在在地落实了自己的职责。

当然，资质管理并不是当前物业管理一些乱

象的根源，或者说一定程度上起到了遏制乱象

的积极因素。但也不可否认的是，资质管理抹

杀了市场配置资源的机制，特别是在当前的市

场环境下，资质管理的好处，已经远远低于其

对市场发展带来的阻力。

好了我们回归到物业企业上，来分析中国的

物业管理为什么要取消资质，中国物业的未来

是什么样？

一、为什么要取消资质？

我认为一方面是资质和企业能力不成等号，

有资质不代表会做物业，二是资质要求的标准

能达到要求的极少，形成弄虚作假成风，代办

资质的中介受益，导致群里寻租。三是资质标

准和物业企业的服务标准有错位现象，一级资

质的企业也可能做着三级的服务标准，三级也

可能做着一级资质的服务标准。四是市场发展

的规律到了市场放开的时候了，犹如电脑公

司、餐饮公司、宾馆经营一样，完全市场化，

自由品质竞争，优胜略汰，相关行业管理部门

做好管控即可，如：餐饮有卫生局把控卫生，

宾馆有派出所要求身份证登记等，这些行业都

不需要资质。那么我们物业企业也•样，不需

要资质，按照行业服务标准规范做好就行，如

酒店、景区评星级一样，做的好坏大家一眼就

可出来了。

二、取消资质后物业企业如何规范？

那么关键问题来了，取消资质之后物业服务

企业如何规范呢？根据前面的例子，我们就不

难看出，资质取消后，不是没人管了，而是管

得更严了，物业管理水平更透明化了，通过制

定物业标准规范，如星级宾馆一样，做的好

坏、档次、标准、价位很容易被识别出来。那

么一级资质的企业就如达到星级标准的酒店，

根据你的软硬件再决定你的星级级别。原来

二、三级的物业企业就犹如现在的快捷酒店，

通过装修档次、服务和品牌决定住宿价格，同

样物业服务企业通过你的管理水平、服务水

平、业主满意度决定你的企业价值。

三、未来的物业管理是什么样子？

面对国家政策的出台，大家都在想象物业管

理的未来是什么样子？其实现在就已经很清

晰，一是好的物业服务企业正在蒸蒸日上，二

是服务质量差甚至不作为的物业企业问题一直

不断，这就是政策出台的关键，优胜劣汰，市场

决定，行业自律。所以说未来的物业管理就如

今日的宾馆酒店，靠自己的起初定位、管理、

服务、价值决定你的生命力，同时真正的市场

化、酬金制和业主自治的时代到来了。

四、如何使物业企业充满活力？

其实政府出台这些政策的关键不外乎最后我

要谈的，就是如何让物业企业充满活力，充满

正能量，充满竞争力，不会干物业的，不认真

干物业的，最终会被淘汰掉。

本次取消事项，从内容看多数涉及企业生产

经营、个人就业创业，取消这些事项有利于为

企业和群众松绑减负，释放市场活力。从实施

面看，量大面广，与老百姓直接相关，取消这

些事项有利于地方简政放权，方便老百姓办

事。国家工商总局新闻发言人于法昌说，“放、

管、服”中第一步是放，第二步是管，