“湘艺苑”广告策划方案

1、“湖南艺术法院”广告策划方案目录序言第一节市场分析株洲市房地产市场基本情况株洲市相似住宅调查统计3种消费者分析第二节“襄毅法院”项目分析项目优势分析两个项目的劣势分析3个竞争对手分析4项目定价策略分析五个核心价值分析第三节公共关系战略定义定义目标使用者组2定义销售点第四节广告策略广告目的两个总体战略三个广告主题第四要建立的形象五阶段广告整合策略第五节市场营销活动建议营销渠道和人员促销建设建议第二次营销宣传活动第六节媒体战略1媒体目标2目标受众三重媒体战略4介质分析和选择5广告预算和分配第七节方案说明序言任何广告策划方案的目的和宗旨都在于提高产品的销售，形象化，提高品牌形象。该计划旨在向“香艺苑

2、”提供准确的定位和广告方向，并为整个过程提供战略指导。在对当地市场现状进行深入细致的理解和研究分析的基础上，找出“香艺苑”项目的资源问题和机会，实现或超越“香艺苑”的原始销售计划，形成红雨房地产的品牌。第一节市场分析一、株洲市房地产生产基本状况1、株洲市属于四线城市，房地产市场不是很成熟，但荣成有良好的前景；有快速有效的物流系统。据东西南北交通要塞报道；中南最大的服装批发市场；有大量的大型国有企业。指株洲迷人的市场和廉价的劳动力市场。因此，各大企业纷纷进入株洲。房地产受到更多的外国投资，行业竞争日趋激烈，竞争水平不断提高。在2000年以前的消费住宅中，以经济住宅及单位福利住宅为主，商品房向主流

3、住宅消费增长，房地产业逐渐成熟，房地产开发公司实力提高，达到了初步的产业化水平。房地产大战全部举行。株洲市内房地产开发商约有100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模继续扩大，开发形式全面化和多样化。到2001年，房地产项目投资为8218万元，住宅项目投资为43628万元。2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，销售面积为40万平方米，商品房总额为37723万元。据最新统计，2001年以来批准销售和销售的总面积为24904.47平方，住房销售平均价格从2001年年初的824元/平方米上升到2002年年初的1002元/平方米，上升了21.6%。2、现

4、有品牌楼窗基本情况，现有名称楼窗西部襄银房地产、保利房地产等；南区有景云山庄、湘江四季郑源、南兴区等。北部有石环广场圈等。但是由于市场不成熟，他们有这样的缺点。a、定位、宣传等都不规范，具体表示目标是卖、卖、卖、卖。忽视房地产品牌建设，忽视房地产内涵建设，后记发展力不足。b，有时没有服务概念。这还表明，售后服务不规范，物业管理不规范，有的业主不享受服务，生气导致开发商和业主的对立，小区的基本建设不能实现。c，地球规制和自然融和的概念不足，人为的景观痕迹太大。3、政府监督不足，销售手段不合理，收费不合理，程序不合理，还有违法行为。二、株洲市相似房屋调查统计“类似”被定义为有小高层、别墅等的住宅小

5、区。现在株洲市河西、河东区一般比较分析如下：1、河西地带。Hexi由于新的城市开发，在整个环境的绿化和城市规划方面具有独特的优势。一般来说，河西地区的房地产销售自然环境。尚恩：核心能力：21世纪住房购买新理念具有很高的品牌效应。周围环境好。高级白领、外国投资者、社会成功人士，作为绿色生活时尚，市场销售反应良好；处于社会高薪阶层。河畔村庄：小区很大。湘江附近；周围环境好。2、河东地带。包括河东整个地块在内，北有石峰区，南有吕宋区和东湖台球区。天鹅的郑源：核心能力：真、善、美属于自然水生生态住宅的大面积绿化：有900英亩的面积，400英亩的睡眠。这个地区有水生游戏系统。英荷兰公园：核心能力：塑造经

6、典地球的精彩人生解读属于未来的商业区周围交通的发展趋势很大住宅设计理念突出银座大厦：临中心广场附近，医院；连体建筑，小高层，没有自己的区域；周围的自然环境不太好。但是，该建筑物大部分是企业或附近的金融高层管理人员率先出售的房地产。景云山庄：核心能力：远离城市品牌知名度高。周围环境绿色条件好。拥有98英亩的绿色自然区。快速增长形成了良好的绿色生活理念，在消费者心中形成了良好的品牌。最近开发的“子南角”定位高，目标军是中高工资阶层。湘江四季郑源：核心能力：风景附近，尊贵的家，人文交通便利环境幽雅小区是12层左右的带电小高层建筑，设计很干练强有力的开发商为强山购买住房的代笔价格定在1800左右3种消

7、费者分析根据株洲房地产市场调查报告和株洲市鸿宇房地产市场调查报告，消费者购买心理和住房要求如下。1、环境规划必须好，各种生活必需品，各种活动场所，场所充足；计划时必须有超前的思想，使小区更加现代化，特别要注意智能。建筑物外观上的设计要新颖，色调要调整，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于呆在完全封闭的地区。2、录制速度高。几乎所有消费者都非常需要高绿地率，宝儿目前消费者对住房环境的要求似乎越来越高；3、本地区及其周边配套设施的基本要求包括学校、幼儿园、蔬菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；4，67%的消费者选择多层住宅的原因是多层住宅的价格比高层住宅便宜。而且，此后的管理费用

8、也相对低廉。部分消费者选择小高层住宅，而单体别墅的相关资金相对较大，大多数消费者现在不会想购买别墅；5、消费者对房地产管理的要求a、提供保安、清洁、房屋维修、景观和部分特色服务(如国内、订购车票、保育、保育服务等)；b、房地产公司要增加与当地居民的联系，加强通信。第二节“襄毅法院”项目分析一、项目优势分析1环境：依山傍水，环境幽静，采取市内静态，以天然巨大绿地覆盖，高达60%，山中天然古树在株洲现有的楼群中是独一无二的。2古濑车站：位于株洲市南部吕宋区，附近大厦以景云山庄为中心，开发了数年的景云山庄，收集了相当受欢迎和居住的地名。商业繁华的古濑车站、电脑城市、家具市、水果批发市场和更多的服装批

9、发市场正在接近目标消费群工作地点。3价格：由于土地价格低，节省了巨额费用。房价有机动的馀地。银行抵押支持，住房抵押贷款，缓解购房压力。价格完全有比较优势。消费者买房不是一时的冲动，而是完全比较后的行动，这应该是本当期销售的最大焦点。4物观：智能管理，保证业主现代化，符合本案的定位主题。24小时安全，全密封管理。由于株洲的安全环境和过去某个楼盘的事故原因，安全是株洲市民的一大关注点，是对象消费者重点考虑的主题。5古濑车站设计和施工：古濑车站设计以自然为主题，各种楼层合理布局。现代艺术广场、艺术、休闲和自然融为一体。6.拥有游泳池、高级俱乐部、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长

10、廊等。7远离工业区：远离工业污染区，噪音小，空气好。二、项目缺点分析1交通：24，25，28，29，43号交通好像是最大的瓶颈，没有直达。道路条件差，交通又是考虑买房的大因素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。可以考虑与市政府合作开通几次专用线。2楼窗外部环境：本区外部的大环境不太好，房子乱，市政不好。没有大型购物，没有休闲场所。相应的教育设施、医疗设施、娱乐设施不足。3物业管理：不是香恩的水观，而是品牌力量不足。4住宅设计：6层，面向带电的小高层，别墅，不同等级的住宅，复合。三.竞争对手分析根据房地产位置和房地产定位，将景云山庄和香江四季花园定为竞争对手，情况如下。景云山庄优点：(1)芦

11、淞区建设南路拓宽古濑车站，靠近株洲繁华的商业区，没有工业废气污染，附近高中、市立医院、购物环境和文卫设施齐全，为居民生活便利。(2)属于株洲市芦淞区。目前大部分房地产开发商都在密切关注天元开发区，因此，吕宋区的房地产开发明显不如天元区。这个地区在当地商业旺盛，很多外国营业家庭(尤其是广东、福建人)和吕宋区的“当地人”对部分消费者有很大的吸引力，对靠近株洲县、株洲县收入较高的消费者购买住房也有好处。(3)价格低。以758元1088元抛售价格，与株洲地区其他同类房地产行情相比，价格优势相当明显。交通便利。有专用的公共汽车路线，公共汽车通过火车站、中央广场、1医院等繁华地区，方便购物和治疗。缺点：(

12、1)地区规划不整洁，建筑外观不新颖，不能给潜在客户带来强大的视觉冲击，因此强烈的购买欲望。(二)区域内支持服务设施不足，无法满足广大用户的需要。(3)低价转让住宅，品格不高，不能吸引经济实力强的成功人士入住，不利于提高整个小区的形象。湘江四季郑源优点：1)项目资金、所需周转资金、应对市场变化。2)整个项目计划在株洲是第一次。与其他竞争项目相比，住宅等级、住宅设计、投资金等引人注目。3)株洲市消费者市场房地产价格呈上升趋势，消费者认为手头的钱用于房地产对冲是最好的选择。4)地区市场住房很多，但广阔的市场太少，文化遗产少，真正意义上的山水市概念住房更是独一无二。缺点：1)品牌号召力：株洲房地产市场

13、经过几年的竞争，适者生存了下来。现在，香、中、中、中、中、亲、合作代表的房地产公司经过几年的房地产运营积累了相当的经验，在房地产市场上形成了强势品牌。在消费者中享有良好的声誉。购买江珊住宅后进入房地产市场的品牌力量不是很强。2)市场负担性：由于株洲市的低消费，市场上还没有出现这么贵的楼盘。能否吸引高收入者取决于这个事件的质量是否高。3)竞争因素：近年来，为了赶上房地产加速发展的趋势，很多开发商因盲目开发、低价销售，价格波动和销售变得困难。4项目定价策略分析1房地产定位可以成为“株洲文化艺术之都”，但价格要定位为“中间部分”。2高度开放，保证品牌支持，预约房地产销售力。随着销售的进行，价格应该是

14、这个事件的基本战略。3、在确定“高开放”的基本价格时，不仅要考虑南区多个大lou的售价，还要考虑房地产定位价格。湘江四季花园1800元/平方米，庆云别墅800-900元/平方米的价格，根据对手和自己的优缺点，本地区1300元/平方米的基本价格基本合理。五个核心价值分析1“湖南艺术法院”的核心定位是“城市文化艺术之都”。创造文化艺术概念。打品位卡，体现人文主义概念。“襄豫园”是株洲市艺术修养、文化取向的人、渴望艺术文化的人的不足。2“劳动者是光荣”，金钱是价值，是能力。钱多少都有。购买取向是一举两得的好事。“霍耶院”就是这种载体。4我们过度劳累，“家就在身边”，就不会匆匆赶到远处的家去。(。家就

15、在旁边，“翔艺园”邻近电脑城，手机大市场，家具城，水果批发大市场，很多服装批发市场人气家。阶级居住区的概念是这个事件的核心价值之一。第三节公共关系战略定义一、定义目标使用者组“襄豫园”项目本身的定位和质量中、高档住宅销售特点相结合的“襄豫园”目标消费群及相关特点如下：1目标消费者：吕西安区服装市场所有者，水果批发市场所有者，计算机大市场所有者，电信市场所有者，南区附近的购房者；还有具有文化艺术性的经济实力强的阶层。2年龄：年龄大约在35至55岁之间3家庭结构已经进入中年，人口简单，居住空间的娱乐性和休闲性很大。4对住宅小区的高等级要求，具有“物的价值”消费者心理，他们追求品位，但他们也是商人，

16、商人的交易本性，“物的价值”都有。5希望有强烈的虚荣心，喜欢登山和贤惠，文化水平比较低，但喜欢附庸，通过外在条件追求文化取向。二、定义销售点1项目本身的生活概念：家在旁边，离工作很近。(2)自然房间，独特的自然山森林绿地。(3)社区安静、和平、安静的生活氛围。(4)拥有安全设施，安全生活。2“文化艺术”设计理念(1)美术在生活中雕刻、园艺建造小区。(2)谈艺术、俱乐部定期美术展览。(3)品味环绕生活，文化名人与我们同在。第四节广告策略广告目的1.将项目宣传和红雨房地产的公司形象宣传有机地结合起来，适当地构建红雨房地产公司的品牌形象。2.确立项目本身丰富的形象与其他南区楼道没有品牌意义。3.将“

17、香艺苑”形象化为优质的东南一垒塔。4.促进房地产销售，为成为“株洲10佳楼”提供电力。两个总体战略1、不要太强调“人文”概念，要避免其他建筑都呈现的所谓“人文”种类，相反要树立项目的有个性的文化艺术概念；2、与竞争对手不同的直接、不简单地销售环境，不排斥喧闹的广告风格，而是挖掘环境，形成大众对“自然绿色”生活的认识，使购买者受益；3.要以广告本身包含的文化氛围形成项目的文化取向。项目具有安静、不轻浮、现代、不宣传的气质，同时，要反映开发人员强壮、内向的所有风格。4.凡事要体现关怀主人的专业概念。第三个要树立的形象1、反映艺术、文化、品位、成就感；2、家中还反映出对主人的尊重，休养身体，休假，到处追求质量。3、优秀的财产，安全第一栋楼四阶段广告整合策略考