酒店式服务公寓市场调研报告

1、酒店服务公寓市场调查报告一、酒店服务公寓的城市范围摘要：据中原顾问透露，北京有100多个高级公寓项目，其中酒店式服务公寓为40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在6个城市，其中朝阳区和东城拥有的高级公寓数量占市供应量的80%，但全部入住，只上市少量新供应。随着中关村地区业务氛围的持续发展，酒店式服务公寓开始在牙齿地区大量出现，因此此次调查样本主要集中在酿酒区和中关村地区，以及上海地区的部分代表项目上，典型病例共13起。(大卫亚设，美国电视电视剧)北京地区：朝阳区：北京阿西角，北京圣体福景园，丽莎，郑头国际，连日国际，金桥国际公寓，中关村：远程岳莱，纽约人，新中国人上海地区：浦东视觉，成胜高级

2、服务公寓，徐会成胜胜胜服务公寓此次酒店式服务公寓的研究内容将从6个方面展开。l项目大小l营销l弧形比率l经营方式l来宾组属性和百分比l服务内容注： (上述研究项目的个别项目内容不详)二、酒店服务公寓市场综述l从市场调查项目的角度来看，酒店公寓等产品被开发人员用作新的卖点(提高房地产服务质量)，近年来作为新兴房地产投资品种，投资者将其作为新兴房地产，开发人员将其作为新的利润增长点。L 2004年北京、上海和广州的酒店式房地产一直被染红。根据对发达国家同业情况的调查，酒店式公寓是一个国家和地区发展到一定阶段后长期发展和存在的房地产类型，目前在我国刚刚受欢迎，但由于酒店质量也低于酒店价格，可以满足很

3、多商务、投资、高层人员的需求，将成为大都市、全国省、发达国家和地区中心的独特魅力。三、酒店服务公寓的概念()l服务式公寓起源于欧洲，当时观光地是为游客提供临时休息的房地产。但是也提供了统一的现场管理，因此相当于酒店的性质和个人的“临时住宅”，形成了服务式公寓的原型。服务型公寓起源于欧洲酒店服务公寓的概念()酒店式服务，公寓式管理酒店服务公寓住宅酒店会所客人选择酒店式服务公寓的原因：家的气氛隐私保护高质量生活质量经验总价格低，投资风险低四、北京饭店公寓现状1.市场概述经过10多年的发展，北京饭店式服务公寓市场已经进入了稳定的发展阶段，形成了CBD、中关村、亚北、联社-离岛主要特色鲜明的地区市场，

4、金融街也作为新兴市场，其后呈现上升趋势，这些地区集中在北京饭店式服务公寓的80%以上。2.供给性质酒店式公寓的特点是回收成本快、风险低，良好的市场前景引起了开发商的普遍关注。包括美国万豪、法国阿高、新加坡阿觉、军列等在内的许多国际知名酒店管理集团纷纷在北京推出国际品牌的酒店式公寓。表1:北京饭店服务公寓的区域特征盐沙-重做区域血统纯正的老兵贵族。概述作为涉外私营馆最集中的地区，包括万国公寓、恒川公寓等牙齿地区成为北京第一个涉外酒店式服务公寓区，直到今天，万国公寓、恒川公寓仍然是许多驻中使节和事务机关人员的首选。区域分布从三元桥到机场高速公路沿线的4元桥。主流客群驻华大使领馆，国际组织驻华大使职

5、员。经营管理由于私营馆租户多，保留了一定数量的客人，所以在个性化的专用定制服务、安全及隐私权方面走在北京前列。发展趋势随着大使馆领馆区向东北扩展，涉外酒店式服务公寓的范围也扩大，沿机场高速公路整体分布，保持稳定的发展态势。CBD区域国际前沿领域处于领先地位概述牙齿地区是北京市公寓市场规模较早、最成熟的地区，大部分是外国公司或机构的外国员工，一般可以享受公司给的租赁预算。区域分布以国际贸易中心为核心发射辐射的地区。主流客群跨国公司高层，公司白领。经营管理无论是信息还是服务特色，都有明显的国际化趋势。发展趋势牙齿地区是北京最发达、规模最大的商业地区，今后大量高级写字楼市场将为公寓市场带来更多的增长

6、空间，牙齿地区因公寓项目较多而面临巨大的竞争压力。亚北地区以奥运会的力量蓄势待发概述亚北地区包括2008年奥运会举办的机会和城市规划、基础设施支持设施的持续改善、英尊堡等在内的众多酒店式服务公寓应运而生，计划中的奥运会商业区地区也包括多个高级酒店式服务公寓，并与科举还原公寓、朗都国际公寓等一起，形成了未来北京最具增长潜力的另一个外部公寓市场。区域分布以目前的奥林匹克中心为起点，沿着安立路向北一直走。主流客群客源的来源比较多种多样。包括中关村大企业集团职员，演讲者=丽都商圈涉外企业，机构职员等。经营管理区域内科举公寓管理没有明显的特色。随着奥运会的临近，城市规划和大量外部公寓的兴起，以及RBD功

7、能的不断成熟和完善，形成了牙齿地区的经营管理特色。中关村高科技产业得到了大力支持概述中关村地区对住房的消费能力很强，对高级公寓，尤其是酒店式住宅公寓的需求一直不足。到目前为止，牙齿地区的总供应面积为57万平方米，提供了2800多套高级公寓，其中酒店式服务公寓为30%，其馀大部分为商业公寓。区域分布中关村高科技公园主流客群中关村高级公寓面临的客户主要是国内客户，出口客户较少。例如，IT行业的职员，他们希望居住地在工作地点交通便利，环境安静，绿化率高，配套完善。因此，市场总体上以内需公寓为主，整体租金水平也没有CBD那么高。3.金融家地区1)概述金融街地区经过器官总部的发展后，该地区严重缺乏的住宅

8、及休闲房地产在区政府的大力支持下(关于加快北京金融街建设的意见 2001.12.27北京市西城区人民政府西政发200129号文件发行)，酒店、餐饮、娱乐等支持服务业近年取得了长足的发展。包括金融街中心广场金融街公寓威斯汀酒店公寓在内的规划建设有效地填补了牙齿地区纯服务型公寓的市场空白。威斯汀酒店和世界顶级酒店集团万豪酒店管理集团旗下最赫、最高级消费的利智卡尔顿酒店入住金融街也为居住在牙齿地区的消费场所不足带来了晴天。2)娱乐休闲金融街中心广场包括具有休闲文化娱乐功能的公园28，000平方米(上图中，丽兹卡顿酒店北，金融街公寓西地区)和公园北方餐饮娱乐购物等一体化的步行街、公园南10万平方米活动

9、中心(包括健身、娱乐、展览、剧场)3)交通金融街将在中央区内对人流、交通流实现三维立体运输。中央区地下一层将建设面积达58万平方米的一体化无障碍车库。取消除地面所需出租车候客以外的所有停车线。地上第二层建了一个共长1000多米、宽15至20米的空中走廊。因此，预计到2007年所有工程结束后，将大幅缓解当前金融街交通混乱。4)绿化隔离区金融街中心区西部、两圈路东侧2004年建成了46000平方米绿地，2005年将完成15000平方米，不仅有效改善区域生态环境，还在西部两圈和金融街区内形成了有效的绿化隔离带。5)与周围的关系金融街在完成区域内计划建设的同时，形成了周边环境和有机整体。表2:北京租赁

10、酒店服务公寓客群组成资料来源：香强国制开发有限公司副总经理/总工程师鲍宾公开教育讲座资料4、基于客户的分析酒店式服务公寓购买客户中，投资者占绝对多数，根据北京众议院的调查结果，投资客户大致可分为两种茄子类型。第一是纯粹投资型客户，主要由个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25 35岁以内，机构投资者主要是具有经济实力的中小企业。购买酒店式服务公寓的主要目的是喜欢酒店的增值潜力。他们的预期投资回报率通常在8-15%左右。第二类客户是养老型客户，以个人投资者为主，年龄一般在40岁以上，购买目的主要是在退休后获得后后后后后后的经济来源。这种客户的投资风格比较牢固，经济实力也比较强，预计投资1

11、00平方米以上的大家庭更多，投资回报率不到10%，是最喜欢的项目的发展潜力。除了投资型客户外，还有很多其他客户，包括以自主和投资为主要目的的私营企业主、白领、海外跨国集团客户等。北京服务公寓的目标租赁客户主要是外企公司派遣的高级职员，国内大型私营企业的总经理、高层等阶层人士均以商务居住为主，并有器官居住及安奇家族的需求。这些客户的租赁期限通常在半年以上，公司负担高额的房租费用，同时也不需要自己在外地买房子。其中欧洲人占65%。考虑到这些特点，北京的外租型酒店服务公寓提供了与地理位置、辅助设施、相关服务等外国酒店型公寓同等的标准服务。特别是为了强调居住的功能和舒适，在户性规划方面比较大。5.结论

12、1)租赁市场现状北京服务公寓的目标租赁客户主要是外企公司派遣的高级职员、国内大型私营企业的总经理、高层等阶层人士，都以商务居住为主，有器官居住及安奇家族的需求。这些客户的租赁期限通常在半年以上，公司负担高额房租费用，同时自己在外地买房子，不必定居。表3:北京商务公寓租赁率比较项目名称每日租金(美元)正常租赁率%主要租金内容东方豪庭公寓25-3487.50会费、服务费(每周打扫一次)、管理费、宽带费国际贸易公寓24-3185房地产费、取暖费、水费、煤气费、电费(可自付)、卫星视听费、会费凯里公寓27-3780管理费、会费、宽带费、取暖费、卫星电视万国公寓20-30-北京亚觉第二座房子：156-1

13、7045%管理费、会费、服务费、宽带费国际贸易世纪公寓第二座房子：68-8550%房地产管理费、水费、温备、煤气、中央供暖、电费、城市建设税、市区电话费、健身新世界太和公寓1个条目：93-11136%管理费、会费、暖气、卫星电视机2)租赁型酒店型公寓主力家具面积大表4:北京商务公寓的主要公寓大小和比例项目名称主力弧形和面积(平方米)所占的百分比东方豪庭公寓1个：80-8560%第二座房子：110-130凯里公寓第二座房子：138-16774%万国公寓第二辑：213-北京亚觉第二座房子：156-17045%国际贸易世纪公寓第二座房子：68-8550%新世界太和公寓1个条目：93-11136%第二

14、座房子：102-15634%可以看出，在各个项目中，只有国际贸易世纪的公寓设计为小家具，万国公寓设计为大家具型，其他项目的家具面积比较集中，一居室面积为100平方米，两卧室面积为150平方米，三卧室面积为200平方米，四卧室面积为300平方米以上。研究项目1:上海亚洲阿觉角集团是一家专业经营和管理服务公寓的国际连锁经营的公司。在亚洲、澳大利亚、新西兰、欧洲16个国家、39个城市拥有或管理13800多套服务公寓。在中国，阿觉集团是最大的服务公寓运营商。目前北京、上海、天津、大连已有1600多套公寓。服务公寓不仅能使客人及其家庭成功融入陌生的城市，还能建立他们自己的人际关系，了解当地文化，享受家族

15、娱乐的乐趣。Yashige新加坡酒店服务公寓外观一、公寓布局：上海上海浦东浦东The Ascott Pudong顾客群：专用于个人(个人)服务的酒店式公寓尤尼茨248房间数248栏位置(计算)Pudong District，上海位置上海浦东新区Unit Sizeone-bedroom suites to four-bedroom penthouses房间面积从一个房间到四个房间请参见房间面积详细信息：何炯明弧形面积(Sqm)何炯明弧形面积(Sqm)行政单边主义105阁楼3号房246豪华2号房式140阁楼豪华双打377行政2号房式128标准1实战65豪华3号房式176高级一号房86行政三方式183豪华的方式95豪华私宅式245-旗舰弧形为1室、2室至3室面积范围(SQM): 65-246屋顶双打室只有12个房价(租赁)房间类型面积(平方米)当天价钱(USD)月使用费(美元)One-bedroom Superior86sqm美元178美元美元3200美元One-bedroom Deluxe95sqm美元3600美元One-bedroom Executive106sqm美元198美元美元3700美元One-bedroom Standard65sqm美元2600美元Two-bedroom Deluxe140 sqm美元268美元美元