（管理科学与工程专业论文）房地产二级市场的博弈分析.pdf

房地产二级市场的博弈分析 摘要 房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的先导性、支柱性产 业。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。在 美国次贷危机影响全球经济及国家近年宏观调控的综合作用下，一直高速发展的我国房地产市场进 入调整期，表现为房产滞销和房屋空置面积升高，成为社会各界关注的焦点。 在国际金融危机的冲击下，中国必须扩大内需才能确保经济的稳定发展，在这种情况下中国需 要高速发展的房地产市场，但从科学发展的高度看，中国更需要一个健康发展的房地产市场。房地 产二级市场涉及了中央政府、地方政府、房地产开发商和消费者等众多参与主体的经济利益关系， 是一个典型的利益博弈领域。在博弈过程中，任何参与主体的决策都影响其他参与者的行为，而又 受到其他参与者的决策和行为的影响。本文以博弈论为主要分析工具，在吸收和发展国内外关于房 地产二级市场研究成果的基础上，从宏观与微观的角度对房地产二级市场进行系统分析，通过对市 场参与主体利益的考察，建立各主体之间和主体内部之间的博弈模型，然后利用纳什均衡的分析方 法，求解它们博弈的均衡策略，进而找出影响策略的变量因素，最后综合借鉴国外协调房地产二级 市场的经验，给出只有通过完善制度和博弈规则、规范利益主体博弈行为、削减信息不对称才能协 调各利益主体的关系，实现各利益主体的均衡发展，才能促进房地产二级市场持续、健康、稳定地 发展。 关键词：房地产二级市场；博弈；利益主体 房地产二级市场的博弈分析 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yb e c o m et h el e a d e ra n dp i l l a ri n d u s t r yi np r o m o t i n gn a t i o n a le c o n o m i c sf o ri t s s t r o n gc o r r e l a t i o na n dg r e a tc o e f f i c i c e n tc h a r a c t e r i s t i c s t h er a p i dg r o w i n gr e s i d e n t i a lr e a le s t a t em a r k e t p l a y e da ni m p o r t a n tr o l ei np r o m o t i n ge c o n o m i c sa n di m p r o v i n gp e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d s b yt h e c o m b i n e de f f e c t so fa m e r i c a ns u b - l o a nc r i s i sa n dg o v e r n m e n t sm a c r oc o n t r o li nr e c e n ty e a r st h er a p i d d e v e l o p i n gr e a le s t a t em a r k e te n t e r e dap e r i o do fa d j u s t m e n ta n db e c o m et h ef o c u so fa t t e n t i o n ， p e r f o r m a n c e di np o o rs a l e sa n dt h ei n c r e a s e dv a c a n th o u s i n ga r e a u n d e rt h ei n t e r n a t i o n a lf i n a n c i a lc r i s i s ，c h i n am u s te x p a n dd o m e s t i cd e m a n dt oe n s u r et h es t a b l e d e v e l o p m e n to f e c o n o m y ，c h i n an e e d sar a p i dr e a le s t a t em a r k e ti nt h i sc a s e ，b u t f r o mt h ep e r s p e c t i v eo f s c i e n t i f i cd e v e l o p m e n t ，c h i n ap r e f e rah e a l t h yr e a le s t a t em a r k e t t h es e c o n d a r yr e a le s t a t em a r k e ti sa t y p i c a l a r e ao ft h eg a m ea n dr e l a t e st h ee c o n o m i cr e l a t i o n s h i pb e t w e e nc e n t r a lg o v e r n m e n t ，l o c a l g o v e r n m e n t , r e a le s t a t ed e v e l o p e r s ，c o n s u m e r sa n dm a n yo t h e rp e o p l e b a s e do nt h eg a m et h e o r ya st h e m a i na n a l y t i c a lt o o l ，a f t e ra b s o r b i n ga n dd e v e l o p i n gt h ed o m e s t i ca n da b r o a dr e s e a r c ho nt h es e c o n d a r y r e a le s t a t em a r k e t ，f r o mt h em a c r oa n dm i c r op e r s p e c t i v e ，t h i sa r t i c l ea n a l y s et h es e c o n d a r yr e a le s t a t e m a r k e t ，i n s p e c tt h em a i nm a r k e tp a r t i c i p a n t s ，e s t a b l i s ht h eg a m em o d e lb e t w e e nt h em a i np a r t i c i p a n t so r w i t h i nt h ep a r t i c i p a n t s ，t h e nu s et h en a s he q u i l i b r i u ma n a l y s i sm e t h o d sa n ds o l v et h e i rb a l a n c e ds t r a t e g y ， i d e n t i f yt h ef a c t o r st h a ta f f e c tt h es t r a t e g yv a r i a b l e s ，l e a r nf r o mf o r e i g nc o u n t r y se x p e r i e n c et h a t c o o r d i n a t et h er e a le s t a t em a r k e t ，o b t a i nt h ec o n c l u s i o nt h a to n l yt h r o u g hi m p r o v i n gt h es y s t e ma n d c h a n g i n gt h eg a m er u l e s ，r e s t r i c t i n gt h em a i np a r t i c i p a n t sa c t s ，r e d u c i n gt h ea s y m m e t r i ci n f o r m a t i o nt o c o o r d i n a t et h er e l a t i o n so f t h em a i np a r t i c i p a n t s ，c a na c h i e v eab a l a n c eo f t h ep a r t i c i p a n t sa n dp r o m o t et h e s e c o n d a r yr e a le s t a t em a r k e ti nt h ec o n t i n u o u s ，h e a l t h ya n ds t a b l em a n n e r k e yw o r d s ：t h es e c o n d a r yr e a le s t a t em a r k e t ：g a m e ；t h em a i np a r t i c i p a n t so fb e n e f i t i i 北京建筑工程学院 硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明 确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：委鬼永垆 日期：砷年易月弓日 授权书 本人同意将所著硕士学位论文 彦彬产多锶牵功仍傅箨分析 著作权中的数字化制品复制权、信息网络传播权和汇编权授权业 宝建篁王猩堂陵婴究生处行使。上述授权的范围包括：j 匕塞建篁 工程堂院自己使用或委托他人使用。 本人保证为该论文作者，依法享有著作权，并愿承担因著作 权问题引起的责任。 j 匕立建篡王程堂院须依照我国著作权法的有关规定，充分尊 重本人享有的著作权权利( 包括获酬权) 。 本授权有效期王年。 作者联系方式：月口；吵岁驴，f 地址： 电话： 手机： 论文作者：参鬼磐移 ( 签章) 1 年二月弓日 邮编： 传真： 电子信箱：z 如缈矽岁，砌细 房地产二级市场的博弈分析 1 1 研究背景与意义 第1 章绪论 房地产业是中国经济发展的支柱产业，其发展直接影响到宏观经济的健康运行。作为国民经济 基础性、先导性的房地产业，对上下游多个物质生产部门都具有关联度，既能带动建筑、建材业以 及纺织、冶金、化学等5 0 多个物质生产部门的发展，又可带动家具、电器、装饰、装修以及金融等 相关行业的发展。住宅建设增加1 0 个百分点，可带动g d p 增长1 个百分点；住宅产业每吸纳1 0 0 人 就业，可带动相关行业2 0 0 人就业。】据统计，2 0 0 1 年全国房地产增加值对g d p 的直接贡献率为 1 3 个百分点，间接拉动的贡献率在0 6 至1 2 个百分点，二者相加为1 9 至2 5 个百分点。i zj 因 此，以住宅为主的房地产市场被视为国民经济发展的晴雨表。随着国民经济的迅速发展和城市化进 程的加快，中国人对住房的需求将继续保持强势。按照国家统计局抽样调查数据，中国城市人口每 年增加1 左右，大约为1 8 0 0 万一2 0 0 0 万。如果按照每个城市人口住房面积2 2 平米计算，需要增加 4 4 亿平方米住宅。【3 l 由此可见，在中国大部分城市中住房需求还会在相当长的时期内保持强势， 中国的房地产市场有着非常广阔的发展空间。然而在美国次贷危机影响全球经济及国家近年宏观调 控的综合作用下，一直高速发展的我国房地产市场进入调整期，表现为房地产滞销和房屋空置量升 高，“拐点论”、“百日剧变论”、“深圳房价赌局”、“猪坚强论”、“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”、 “退房 、“断供”、“流拍”、“救市”等一系列楼市事件成为社会各界关注的焦点。 房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动，在 博弈过程中，任何参与主体的决策都影响其他参与者的行为，而又受到其他参与者的决策和行为的 影响。房地产市场问题绝非简单的价格过高或上涨过快问题，也非仅限于房地产这一局部市场，而 是广泛涉及中央政府、地方政府、房地产开发商、商业银行、消费者等群体切身利益的系统性问题， 是事关宏观经济增长、经济金融安全、经济增长方式转型和政府职能转变的全局性问题。面对复杂 的房地产弈局，既要警惕房价飞涨带来的负面影响，更要防范因为房地产萧条引发整体经济萧条， 房地产“软着陆”的解决之道，不可能来自房地产市场的某一参与群体单方面，而只能在房地产相 关利益群体的互动关联中去寻求。 本文研究的实践意义主要是针对目前很多关于房地产市场的评论大多停留在对表象现象的描述 上，而没有系统考虑到房地产二级市场中各个参与主体都是理性的，每个参与主体都会根据对方的 策略选择而自主地调整自己的行动方案，所以凭经验、直觉给出的解决方案不一定可靠，可能会陷 入各执一辞的无畏争论中。本文试图以博弈论为主要分析工具，在吸收和发展国内外关于房地产二 级市场研究成果的基础上，从宏观与微观的角度对房地产二级市场进行系统分析，通过对市场参与 主体利益的考察，建立各主体之间或主体内部之间的博弈模型，利用纳什均衡的分析方法，求解它 们博弈的均衡策略，进而找出影响策略变量的因素，提出完善房地产二级市场的建议，并期望能让 读者借此对房地产二级市场的博弈情况有个大体了解。同时，从博弈论的角度研究房地产二级市场 问题，可以丰富我国房地产经济理论的研究方法和分析工具，具有一定理论意义。 1 2 国内外研究综述 1 国外研究综述 在房地产市场博弈方面，美国宾夕法尼亚大学的d e w e y ( 1 9 9 9 ) 在其博士论文中，运用博弈论的 房地产二级市场的博弈分析 分析方法研究在房地产开发过程中开发商的公共行为。d e w e y 认为房地产开发过程中的博弈结构是 指参与该过程中的利益组织或个人，如开发商、地方政府以及其他利益团体，对在特定的制度环境 下形成的利益结构进行的调整。房地产开发是一长期、反复以及不同参与者相互作用的过程。在这 一过程中，任何参与者都影响其他参与者的决策和行为，而又受到其他参与者的决策和行为的影响。 开发商处于房地产开发过程的博弈中心，在追求其公共和私有利益时，开发商面临不同条件的决策。 比如在资金市场中，开发商如何面临资金的竞争，把房地产作为一种投资项目而进行决策；在消费 市场中，开发商如何对消费者及社会团体提供公共服务。博弈论的制度分析方法能较好地解释房地 产开发过程中的两两参与者的简单博弈，但对于多层次博弈( m u l t i p l y l e v e lg a m e ) ，比如开发商和 利益团体，开发商和银行，利益团体和当地政府等多层次博弈，很难进行充分的解释。 在宏观经济调控方面，西方学者积极倡导政府运用经济手段( 货币政策、税收政策等) 对房地产 市场进行干预和调控，特别是对住房市场的干预和调控更是必不可少。比较有代表性的学者有：w h i t e m ( 1 9 7 5 ) 、j e r i c h a r d ( 1 9 8 2 ) 、w h e a t o n 和w i l l i a mc ( 1 9 9 3 ) 等运用宏观经济学理论，探讨了政府在 房地产市场中的职能、政府干预的效率等；迪帕斯奎尔和惠顿( 1 9 9 6 ) 研究了房地产与国民经济的关 系、地方政府与房地产业的关系、提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性；d e n n i sj m c k e n z i e 和r i c h 甜dm b e t t s ( 1 9 9 6 ) 指出政府干预住房市场能够改变市场经济作用所不能满足的方面，并提出 政府介入住房方案。 2 国内研究综述 ( 1 ) 李炜( 2 0 0 1 ) 研究房地产企业与消费者的博弈时，指出处在卖方的房地产开发商和销售代理商 掌握着房地产产品的大量实质性信息，而买方消费者拥有的信息只能让消费者明确自己的消费定位， 对产品本身的影响较小。由于这种信息不对称的存在，所以引发了一系列的纠纷。 ( 2 ) 况伟大( 2 0 0 3 ) 在研究北京市住宅业的市场结构时，指出寡占和价格合谋是由制度因素和市场 因素共同造成的，提出引入竞争限制垄断的对策。 ( 3 ) 杨建荣、孙斌艺( 2 0 0 4 ) 利用博弈工具，建立了供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模 型，提出了房产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失 衡的内在原因。 ( 4 ) 李先玲( 2 0 0 5 ) 通过逆向归纳法将单个消费者、单个开发商模型结果与多个消费者、单个开发 商的博弈模型结果分析比较，说明了集体维权对博弈结果的影响。 ( 5 ) 周杰( 2 0 0 6 ) 应用进化博弈理论研究房地产市场中开发商诚信的形成与演化，为建立诚信市场 提出了更为明确的途径。 ( 6 ) 王宁、谭章禄( 2 0 0 6 ) 针对当前我国房产价格形成机制，通过对房地产开发商和消费者等几大主 体中的博弈分析，发现在现有的博弈格局下，开发商将始终开发并销售高价位房产。 ( 7 ) 陈耿( 2 0 0 6 ) 提出房地产市场是一个典型的信息不对称市场。房地产商对商品房的定价选择与消 费者的决策构成信息不完全的动态博弈。房地产商可以利用自己相对于消费者的信息优势，对商品 房需求、成本等因素进行“包装”，改变消费者的判断，诱导消费者做出接受涨价的决策，从而实现 超额利润。 ( 8 ) 李英( 2 0 0 6 ) 通过动态博弈的逆推归纳法分析，提出在消费者同时选择商品房的情况下，房地 产企业通过让消费者之间进行竞争的方法实现利润最大化。 ( 9 ) 余凯( 2 0 0 7 ) 从市场结构入手，得出当前我国房地产市场具有区域寡头特征，在此基础上进一 步分析了房地产企业价格合谋行为，指出我国房地产价格持续上升的根本原因在于垄断。 ( 1 0 ) 徐俊菊、姚星( 2 0 0 8 ) 指出在寡头市场中，房地产开发商若想获得超额利润，要么降低自己 的成本，要么在竞争过程中获得“先动优势”，并且向竞争对手做出可信的威胁。 综上所述，国内外专家学者在房地产市场博弈研究领域已经作出了积极的探索，并取得了一定 研究成果，但从总体上看，还有较大的拓展空间。首先，大量的著作和文章着重于房地产二级市场 2 房地产二级市场的博弈分析 某个侧面，尚缺乏对房地产二级市场的系统研究；其次，对于如何合理平衡各方面利益关系、整合 差异化的利益诉求以正确引导和规范房地产二级市场没有给出太多建议。 1 3 研究内容与方法 1 研究内容 房地产市场的概念有广义和狭义之分。狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动的场所， 广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制，本文研 究的房地产市场是指广义的市场。 按不同的方法，房地产市场可分为不同的类别。按照产品用途划分，可以分为住宅市场、办公 楼市场、工业厂房及仓储用房市场等，由于住宅相对其他类型的房地产投资来说具有绝对比重，故 本文研究的是住宅市场。 按房地产市场本身的层次特点划分，房地产可分为一、二、三级市场，见图1 - 1 。 垂匾二 至口 垂口 l 政府 l i 叫消费者i 一- 1 消费者7 l开发商 i - - 三妇匹圃臣囹 圈1 - 1 我国房地产市场的层次结构图 房地产一级市场是指国家将土地使用权出让给房地产开发商的土地出让市场，房地产二级市场 是指房地产开发商与消费者之间的交易市场，房地产三级市场是指房地产消费者之间的交易市场。 由于房地产二级市场涉及利益主体多、受关注度高，是博弈最典型、最激烈的市场，所以本文将研 究的重点放在房地产二级市场。 2 研究方法 本文以博弈理论为主研究房地产二级市场，同时也采用了多种方法相结合的手段。 ( 1 ) 理论联系实际法：从实际出发，理论联系实际是房地产经济学研究的基本前提和基本方法。本文 研究中，以博弈论为出发点，结合我国房地产二级市场现状，系统分析存在的问题。 ( 2 ) 博弈分析法：本文构建了若干博弈模型，基本涵盖了房地产二级市场主要的博弈关系，通过数理 模型，分析得出相关利益冲突的博弈机理、特征及其均衡条件。 ( 3 ) 文献研究法：为顺利完成本论文，笔者搜集和整理了大量国内外的相关文献，力求从整体上把握 住当前相关论题研究的现状及其不足之处，力争在前人取得成果的基础上，做出自己的创新性贡献。 ( 4 ) 归纳与演绎法：遵循“实践理论实践”的认识过程，分别采用归纳法和演绎法，从众多 博弈的现象中抽象和归纳出一般，再从一般推理到个别。 ( 5 ) 定性分析与定量分析相结合：定性分析是对事物的规定性的分析，而定量分析则是对事物的数量、 比例及其变化趋势的分析。在研究房地产二级市场时，一方面通过定量分析，确定市场的变化规律， 为各方提供必要的量化指标和依据，同时还采用大量图表和公式；另一方面，通过定性分析从中找 出市场运行的本质及其内在的必然联系。 3 房地产二级市场的博弈分析 。1 4 研究思路与框架 房地产二级市场不管处于高效或低效的状态，均是房地产二级市场参与者多方博弈的结果。按 上述对房地产二级市场的认识，本文研究思路如下： 1 以当前房地产二级市场现状为背景，从利益角度出发，分析各参与主体之间的利益关系，描述各 主体在房地产二级市场运行中的行为，进而确定各主体在不同的博弈局势中的支付。 2 建立各利益主体之间或利益主体内部之间的博弈模型，利用纳什均衡的分析方法，求解他们博弈 的均衡策略，进而找出影响策略变量的政策和市场因素。 3 借助博弈模型系统分析结果，给出完善房地产二级市场的建议。 在上述思路指导下，本书共分六章系统分析了房地产二级市场，具体内容结构安排如下： 第一章，绪论。首先，提出论文研究的背景和意义；其次，进行国内外研究综述；再次，说明 研究内容和方法，阐述研究思路和内容结构；最后指出论文可能存在的创新之处。 第二章，理论基础：博弈论。介绍博弈论的产生和发展、博弈论的基本概念与研究方法、博弈 论的基本要素和策略式表述、博弈论的分类及纳什均衡以及重复博弈，为本文奠定理论基础。 第三章，房地产二级市场现状及博弈。首先，总结当前房地产二级市场的现状；其次，指出房 地产二级市场存在的问题；再次，构建房地产二级市场博弈的基本模式；最后，提出房地产二级市 场博弈存在的问题。 第四章，房地产二级市场利益主体博弈分析。本文的核心，将博弈论引入到房地产二级市场利 益主体的研究中，分别建立利益主体之间和利益主体内部之间的博弈模型，并对博弈模型进行必要 的分析和说明。 第五章，完善房地产二级市场的建议。主要是在前几章的基础上，从借鉴国外经验、市场机制、 参与博弈主体以及削减信息不对称等多个角度提出完善房地产二级市场的建议。 第六章，结论。首先，对全文进行总结，明确其中的主要观点；其次，提出今后对房地产二级 市场研究的展望。 1 5 创新 当前房地产二级市场出现很多新问题，房地产二级市场利益主体博弈的方式更复杂、行为更激 烈，使得房地产二级市场面临着更多的挑战。针对当前房地产二级市场陷入困境以及参与利益主体 共亏的状况，本文从新的视觉出发，以博弈论为基础，对中央政府、地方政府、房地产开发商和消 费者等对房地产二级市场走向有重要影响的利益主体进行了系统的、深入的博弈分析，找出形成当 前市场困境的根源，给出只有通过制度创新、完善博弈规则、规范利益主体博弈行为、提高博弈水 平、削减信息不对称才能协调各利益主体的关系，实现各利益主体的均衡发展，才能促进房地产二 级市场持续、健康、稳定地发展，研究结果更符合房地产二级市场发展的实际情况，因而更具现实 针对性。同时，在中央政府与地方政府和地方政府与房地产开发商的博奔分析中，建立了混合战略 博弈模型，使房地产二级市场博弈研究有了新的方法。在分析消费者之间博弈时，解释了消费者的 从众现象。从完善制度和博弈规则、规范利益主体博弈行为、削减信息不对称等多个角度给出完善 房地产二级市场的建议，建议具有层次性和全面性。 4 房地产二级市场的博弈分析 本章小结 在这一章里，首先，阐明房地产业是国民经济的支柱产业并有广阔的发展空间，提出当前房地 产二级市场面临困境；其次，通过对国内外文献综述，认为用博弈理论研究房地产二级市场既有必 要性又有可行性；再次，介绍了本文的研究内容、方法、研究思路及框架；最后，归纳了本文的可 能创新之处。 5 房地产二级市场的博弈分析 第2 章博弈论概述 2 1 博弈论的产生和发展 一般认为，博弈论开始于1 9 4 4 年由冯诺伊曼和摩根斯坦恩合作的博弈论与经济行为一书 的出版，他们提出的标准型、扩展型和合作型博弈模型解的概念和分析方法，奠定了现代博弈论的 基础，标志着现代系统博弈理论的初步形成。到5 0 年代，合作博弈发展到鼎盛期，包括纳什和夏普 里分别于1 9 5 0 和1 9 5 3 年提出的“讨价还价”模型，吉利斯和夏普里于1 9 5 3 年提出的关于合作博弈 中的“核”的概念。纳什在1 9 5 0 年和1 9 5 1 年发表了两篇关于非合作博弈的重要文章，塔克于1 9 5 0 年定义了“囚徒困境”，他们两个人的著作基本上奠定了现代非合作博弈论的基石。到6 0 年代后， 泽尔滕将纳什均衡的概念引入了动态分析，提出了“精炼纳什均衡”概念，海萨尼则把不完全信息 引入博弈论的研究。鉴于博弈论对经济研究的意义，1 9 9 4 年诺贝尔经济学奖授给了三位博弈论专家： 纳什、泽尔滕和海萨尼。 博弈论提供了一种系统的方法，使人们在其命运取决于他人的行为时制定出相应的战略，特别 是当许多相互依赖的因素共存，没有任何决策能独立于其他许多决策之外时，博弈论更是价值巨大。 博弈论在很多领域中都有应用，在政治、军事学领域，博弈论被用于分析选举决策、竞争问题、战 争起因、立法议程安排等重大事宜。在经济学领域，博弈论更是已经融入整个学科的主流，经济学 家已经把博弈论当作分析工具分析各类经济问题，诸如公共经济、国际贸易、自然资源经济、工业 管理等。 2 2 博弈论的基本概念和研究方法 博弈是指一些个人、团队或其他组织，面对一定的环境条件，在一定的约束条件下，依靠所掌 握的信息，同时或先后，一次或多次，从各自可能的行为或策略集合中进行选择并实施，各自从中 取得相应结果或收益的过程。博弈论，英文名为g a m et h e o r y ，又称对策论或游戏论，它认为人是 理性的，即人人都会在一定约束条件下最大化自身的利益，是一门研究相互影响着的局中人进行策 略选择的行为规律的科学。 博弈论与一般经济学研究方法不同。一般经济学方法是特定问题特定分析，根据研究内容的性 质选择所用的研究工具。而博弈论的研究方法是一般分析特定应用，它提供一套研究利益冲突与合 作的分析方法，将特定经济问题纳入博弈论的分析框架，转化为待研究的博弈局势，然后加以分析 解决。运用博弈论研究特定经济问题时一般分为三步：( 1 ) 将特定经济问题翻译为博弈问题，这一 翻译过程是一种简化和抽象的过程，虽然可能失去一部分信息，但可以突出经济问题中的主体结构， 便于清晰把握问题的脉络，( 2 ) 运用博弈理论方法得出博弈问题的解，( 3 ) 将博弈解的结论译回经 济语言。 6 房地产二级市场的博弈分析 2 3 博弈论的基本要素和策略式表述 2 3 1 博弈论的基本要素 一个完整的博弈，一般包含参与人、博弈顺序、信息、策略、行动、支付和博弈结果等几个要 素，其中参与人、策略和支付是必不可少的三要素。 ( 1 ) 参与人：又称局中人，是指博弈中的决策主体，他的目的是通过选择行动( 策略) 以最大化自己 的收益( 效用) 或支付水平。 ( 2 ) 行动：是指参与人在博弈的某个时点的决策变量。 ( 3 ) 信息：是指有关博弈的知识，参与人博弈中信息量的多少是影响行动策略的重要因素。 ( 4 ) 策略：是指参与人在给定信息下的行动规则，它告诉参与人在每种可能情况下采取什么行动。 ( 5 ) 支付：又称收益或赢得，是指在一个特定的策略组合下，参与人所得到的效用水平。 ( 6 ) 结果：是指博弈中参与人的行动所产生的每一种情形，包括策略组合、行动组合及支付组合等。 ( 7 ) 均衡：指所有参与人的最优策略组合。 2 3 2 博弈论的策略式表述 博弈的策略式又称标准式，它是指所有参与人同时选择各自的策略，而选择的策略一起决定每 个人的支付。我们用经典的例子“囚徒困境”来说明博弈的策略式表述，见表2 - 1 。 表2 - i 囚徒困境 粤徒2 坦白抵赖 囚徒1 、 坦白- 8 ，一80 ，- 1 0 抵赖- 1 0 ，0- i ，一l 表2 - 1 表述了这样一个博弈：有两个犯罪嫌疑人被捕，警方并无充足证据将其定罪判刑。警方 把他们关入不同牢室，并对他们说明不同行动带来的后果。如果两人都不坦白，均被投入牢狱一年； 如果两人都坦白，均被投入牢狱8 年；如果一人坦白而另一人抵赖，坦白者马上释放，不坦白者被 投入牢狱1 0 年。 2 4 博弈论的分类及纳什均衡 2 4 1 博弈论的分类 按照参与人之间是否存在合作进行分类，博弈可分为合作博弈和非合作博弈。合作博弈是指参 与人之间有着一个对各方具有约束力的协议，参与人在协议范围内的博弈。如果博弈者无法通过谈 判达成一个有约束的契约来限制博弈者的行为，那么这个博弈为非合作博弈。合作博弈强调的是团 7 房地产二级市场的博弈分析 体理性，强调的是效率、公正和公平，非合作博弈强调的是个人理性、个人最优决策，其结果可能 是有效的，也可能是无效率的。现代博弈论研究的重点是非合作博弈。 非合作博弈是非常强调时间顺序和信息的重要性的，认为时间顺序和信息是影响博弈均衡的主 要因素。因此，博弈的分类可以从参与人行动的次序和参与人对其他参与人的信息是否了解两个角 度进行。将上述两个角度的划分结合起来，可得到四种不同类型的博弈以及与之对应的四个均衡， 如表2 - 2 所示。 表2 - 2 非合作博弈分类及对应的均衡 淡 静态动态 信息、 完全信息完全信息静态博弈完全信息动态博弈 纳什均衡子博弈精炼纳什均衡 不完全信息不完全信息静态博弈不完全信息动态博弈 贝叶斯纳什均衡精炼贝叶斯纳什均衡 表2 2 表明了从不同的角度，对博弈进行的不同分类： ( 1 ) 按照参与人行动的先后顺序，博弈可以划分为静态博弈和动态博弈。静态博弈是指这样一种博弈， 参与人同时采取行动，同时进行策略决定，因此也称“同时行动的博弈”；动态博弈是指在博弈中， 参与人的行动有先后顺序，且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。 ( 2 ) 按照参与人对其他参与人所掌握的信息的完全与完备程度，博弈可以划分为完全信息博弈和不完 全信息博弈。完全信息博弈是指在博弈中，每一个参与人对其他参与人的特征、策略空间有准确的 信息。不完全信息博弈是指在博弈中，参与人对其他参与人的特征、策略空间及收益函数信息了解 的不够准确，或者不是对所有参与人的特征、策略空间都有准确的信息。 2 4 2 纳什均衡 纳什均衡是完全信息静态博弈解的一般概念，是非合作博弈论的基础和核心。假设有多个人参 与博弈，给定其他人战略的条件下，每个人选择自己的最优战略，所有参与人选择的战略一起构成 的战略组合，就是纳什均衡。如果一个战略规定参与人在每一个给定的信息情况下只选择一种特定 的行动，我们称该战略为纯战略。相反，如果一个战略规定参与人在给定信息情况下以某种概率分 布随机地选择不同的行动，我们称该战略为混合战略。 由纳什均衡定义分析“囚徒困境”博弈，无论囚徒1 选择坦白还是抵赖，囚徒2 的最优战略都 是坦白，对应地，无论囚徒2 选择坦白还是抵赖，囚徒l 的最优战略也都是坦白。所以两个囚徒的 纳什均衡是( 坦白，坦白) ，均衡结果是( - 8 ，- 8 ) 。显然( - 1 ，- 1 ) 对两个囚徒来说是帕累托最优， 而纳什均衡( 一8 ，一8 ) 对两个凶徒来说并非是帕累托最优，但( 抵赖，抵赖) 不是一个纳什均衡， 所以最优结果( 一l ，一1 ) 不能实现，这也说明个人理性的追求带来了与集体理性的矛盾。 2 5 重复博弈 在现实生活中，人们之间大多数行为是重复发生的。我们把博弈中参与人重复遇到策略空间和 博弈结构相同的博弈称为“重复博弈”。重复博弈的所有参与人都能观测到过去的博弈历史，即在每 个新的博弈阶段，每个参与人都知道过去每次博弈中，每个参与人的行动。影响重复博弈均衡结果 8 房地产二级市场的博弈分析 的主要因素是重复博弈的次数和信息的完备性，这两个因素均涉及到参与人如何对待短期利益和长 期利益的关系。当博弈只进行一次，每个参与人只关心一次性的支付，而当博弈重复多次时，参与 人可能会为了长久利益牺牲眼前利益而采取合作的均衡策略，这是重复博弈分析给出的一个强有力 的结果，为解释社会、经济、政治生活中许多合作行为和信任现象提供了依据。 本章小结 在这一章里，简单介绍了博弈论的产生和发展、博弈论的基本概念与研究方法、博弈论的基本 要素和策略式表述、博弈论的分类与纳什均衡和重复博弈，为本文接下来的讨论和分析奠定理论基 础。 9 房地产二级市场的博弈分析 第3 章房地产二级市场的现状及其博弈 3 1 房地产二级市场的现状 由于城市化进程的加快、消费结构的升级和旧房拆迁改造等需求，我国房地产业的发展前景是 看好的，但在美国次贷危机影响全球经济及国家近年调控政策的综合作用下，买卖双方的对峙造成 了目前楼市的阶段性僵局，房地产二级市场进入调整期。 3 1 1 “国房景气指数”连续下降 “国房景气指数”，是“全国房地产开发景气指数”的简称，由房地产开发投资、本年资 金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格6 个分类指 数构成，它是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数。2 0 0 7 年3 月至2 0 0 8 年1 1 月， 我国房地产市场的“国房景气指数”变化趋势，见图3 - 1 。 图孓l国房景气指数趋势图 ( 资料来源于国家统计局，作者进行了数据整理) 从图3 - 1 可以看出，2 0 0 7 年3 月开始“国房景气指数”持续高速增长，增长到1 1 月份的最高 点1 0 6 5 9 ，而进入2 0 0 7 年1 2 月，“国房景气指数”连续下降，下降到2 0 0 8 年1 1 月的9 8 4 6 ，市 场下行态势明显。【4 j 3 1 2 房屋交易量持续下降 房地产二级市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。2 0 0 8 年1 - 1 2 月，全国商品房销售面积6 2 亿平方米，同比下降1 9 7 ；商品房销售额2 4 0 7 1 亿元，同比 下降1 9 5 。【5 】与此同时，全国商品房空置面积大幅增加，见图3 2 。 1 0 房地产二级市场的博弈分析 图3 - 2 2 0 0 8 年3 - 1 2 月商品房空置面积图( 单位t 万平方米) ( 资料来源于国家统计局，作者进行了数据整理) 从图3 - 2 可以看出，2 0 0 8 年3 月到1 2 月，全国商品房空置面积持续增长，从3 月的1 2 1 亿平 方米增加到1 2 月份的1 6 4 亿平方米，商品房空置问题已经非常严重。 3 1 3 开发商投资意愿下降 与2 0 0 7 年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2 0 0 8 年土地市场急剧降温，土地拍卖遇冷， 底价成交、流拍乃至退地的现象普遍出现。来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示， 去年上半年全国近半土地以底价成交收场，更有十分之一左右的土地遭遇流标流拍，还有一些房地 产公司则通过股权转让等方式变相退地。2 0 0 8 年全国土地出让总收入9 6 0 0 多亿元人民币，相比2 0 0 7 年全国近1 3 万亿元的土地出让收入大幅减少。2 0 0 8 年1 - 1 2 月，全国房地产开发企业完成土地购 置面积3 7 亿平方米，同比下降8 6 ；完成土地开发面积2 6 亿平方米，同比下降5 6 。【o j 3 1 4 消费者观望气氛浓厚 自国家采取从紧的货币政策，加上对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房 地产市场观望气氛浓厚。央行2 0 0 8 年连续一、二、三季度的城镇居民调查显示，居民购房意愿持续 低迷，并在第三季度达到1 9 9 9 年开始调查以来的最低水平1 3 3 ，各大城市打算买房的居民全线下 跌。卜1 2 月，个人按揭贷款3 5 7 3 亿元，下降2 9 7 ，1 7j 说明消费者的实际购房行为已经大幅下挫。 由于“买涨不买跌”的消费心理，开发商买房子送汽车、送车位、送物业费、赠装修费等各种优惠 和促销方式难提购房者兴趣，甚至进一步加剧了消费者观望等待的情绪。 3 1 5 地方政府积极出台政策 房地产市场的低迷引起了地方政府的关注，各地政府纷纷出台优惠措施，积极改善住房消费的 政策环境，减轻人们的购房负担，扩大住房消费需求，见表3 - 1 。 房地产二级市场的博弈分析 表3 - i地方政府政策 城市时间政策核心内容 沈阳5 月降低大部分商品房交易契税 成都6 月契税减免以及财政补贴 长沙7 月二手房首付款降为两成，贷款期限延长 福州8 月契税减半 厦门8 月购房送常住户口 重庆8 月9 0 平米以下房屋免征契税 北京9 月上调公积金贷款最高额度标准 常州9 月 开放公积金异地贷款 宿迁1 0 月政府对买房者最高补贴7 上海1 0 月上调住房公积金贷款的额度 房地产二级市场下行的原因，从宏观环境分析，与美国次贷危机及全球经济明显减速有关；从 政策环境分析，与宏观调控政策的叠加有关。首先，在房价走势没有完全明朗情况下，降价不是开 发商的首选，他们认为目前成交量的萎缩只是一个暂时的状况，因为房地产调控政策的确给了一些 购房者降价的预期，如果购房者看到房价并不如他们预期的那样下降，他们肯定会重新回到购房者 的队伍中来。同时，房地产调控政策也给了购房者一个对减缓房价高涨趋势或逐渐降低高昂房价的 预期，这个期待刺激了购房者对整个房地产二级市场的重新认识，以至于购房者能够以国家对楼市 的调控政策为工具，与开发商博弈，他们对楼市的观望造成了目前阶段性的楼市冷清。 3 2 房地产二级市场存在的主要问题 我国房地产市场是1 9 9 8 年住房制度市场化改革后迅速崛起的，没有人否认房地产业的支柱地位 和对经济的巨大牵引力，但房地产业的迅猛发展和确保它健康发展的市场的建立未能同步，这就导致 了它在创造了辉煌业绩、给人民带来巨大福利的同时，也带来了一系列问题。 3 2 1 区域性寡头垄断的市场 在西方微观经济学中，张伯伦、罗宾逊夫人提出垄断竞争理论，将不同产业的市场垄断与竞争程 度划分为四种不同类型的市场结构。理论上，一般根据市场集中度的高低、进入壁垒和产品差异程 度，将市场结构分为完全竞争型、垄断竞争型、寡头垄断型和完全垄断型四大主要类型。【3 】 1 房地产市场的区域性 房地产由于位置的固定性和不能移动，使其市场呈现出鲜明的区域性特点。在特定的区域内，区 外的房地产无法“流入”区内参与竞争。区域内的房地产开发企业尽管在市场重合的区域存在竞争， 但在更大程度上它们都有各自的区域，这种区域内小范围的竞争，强化了房地产开发企业的市场力 量。 2 房地产业的进入壁垒较高 房地产开发行业具有极大的进入壁垒，一方面房地产行业自身具有资金密集、开发规模大的特 点，资金不充分的企业不可以进入房地产开发市场，同时我国对房地产开发企业的管理是实行严格 的行业准入制度，这样就使得房地产市场存在着一定的进入壁垒；另一方面，土地是最大的进入壁 1 2 房地产二级市场的博弈分析 垒，由于土地资源的稀缺性，获得土地的房地产开发企业就成为市场的参与者，对于不能获得土地 的就不能进入市场参与竞争，极大地限制了进入市场的企业数量，使得竞争不可能在大范围展开。 3 房地产产品的完全差别 随着市场竞争的加剧，为“躲避”竞争，房地产开发企业不断强化产品差异化行为，这直接导 致了房地产企业市场力量的增强并弱化了竞争。房地产产品的差异主要集中在区位、品种、质量、 服务、品牌等几个方面，而区位差异是房地产最基本、最明显的产品差异特征。 综上，我国的房地产二级市场是典型的区域性寡头垄断市场结构。在这种结构下，我国的房地产 开发企业就拥有较强的市场力量，他们通过垄断定价、价格歧视、搭配销售、合谋等行为，来最大 化自己的利润。 3 2 2 非均衡的市场 均衡通常是指市场供给与需求达到全面平衡。在房地产二级市场上，应包括住房商品的供给与 需求达到平衡，同时建造住房的生产要素的供给与需求也达到平衡，然而在现实房地产二级市场中， 并不存在这样的均衡。 1 总量上的非均衡 在我国房地产二级市场中，存在着潜在需求巨大与有效不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡 问题。首先，我国住宅市场的潜在需求巨大，随着城镇化、城市化水平不断提高，潜在的住房需求 和居民的支付能力逐步提高。另外，我国消费结构升级也带来住宅市场潜在的巨大需求。国际经验 表明，恩格尔系数与住房消费支出比重呈反方向变动，目前我国的恩格尔系数从1 9 9 8 年的4 4 1 下 降至2 0 0 7 年的3 5 7 ，说明居民的消费重点转向住宅。1 9 】消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消 费的比例，增加住宅消费需求总量。其次，我国住宅存在有效需求不足和大量商品房空置的问题。 近几年住宅市场繁荣的表面下，存在大量商品住宅楼闲置的局面，截至2 0 0 8 年1 2 月末，全国商品 房空置面积1 6 4 亿平方米，大量闲置的住宅商品表明了潜在的市场需求并没有向人们预期的那样转 化为现实的购买需求。 2 结构上的非均衡 首先，在全国或局部地区，在不同的时期和不同的城市，存在住宅、商业用房等结构上供求不 一致、结构不合理的问题。其次，商品住宅与经济适用房的比例不合理。由于利润空间不一样，房 地产开发商对开发商品房和经济适用房的热情不一样，通常侧重于开发商品住宅。最后，商品住宅 内部中高档住房开发比例不合理。目前，在房地产二级市场中，高档房、大户型住宅的供应依然相 对过剩，而针对普通老百姓，特别是针对中低收入家庭的小户型、低价位商品房的房源比较少。从 而出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。 3 2 3 信息不对称的市场 信息不对称是反映某些参与人拥有但另一些参与人不拥有信息的状态，信息不对称会使交易者 处于逆向选择和道德风险困境中，造成