（区域经济学专业论文）武汉市大型零售企业区位选择与布局研究.pdf

内容摘要 随着我国经济体制改革的不断深化发展和经济增长方式的转变，零售企业区位 环境和区位条件也发生了深刻的变化。现代企业的生产力布局已不再是简单地确定 厂址：企业区位选择的主体，也不再是中央机关和各级地方政府，而是国家宏观政 策指导下的企业和各个独立的企业机构。可以说，我国的区域经济发展和零售企业 区位研究已经进入了一个新的领域。在此基础上，本文对武汉市大型零售企业的区 位选择问题进行了实证研究分析。从其历史发展轨迹的开始，对不同业态零售企业 的具体区位问题进行了深入探讨。紧紧围绕零售企业区位选择与商圈的发展关系， 归结出零售企业区位选择的影响因素，根据武汉大型零售企业区位选择的实际情 况，总结出了促使区位选择合理化的一系列对策。从而在一定程度上丰富和完善了 我国零售企业区位选择问题的理论研究。 本文的结构框架分为七个部分。第一部分为导论，对武汉市大型零售企业区位 选择问题的提出、国内外研究历史和现状以及本文的研究思路与方法做了简要介 绍；第二部分介绍了武汉市大型零售企业的发展格局；在第三部分，具体分析了不 同业态零售企业的区位选择情况；第四部分，重点介绍了大型零售企业区位选择与 商圈的关系问题；在第五部分详细分析了影响大型零售企业区位选择的因子；并在 第六部分提出了合理化区位选择的对策。本文结构安排妥当，环环相扣，论证充分， 论据合理。在论文的最后一部分，总结出了本文的主要创新点和研究结论。 关键词：武汉市：零售企业；区位选择 a b s t l a c t a sm ee c o n o m i cs y s t e 【1 1r e f o r n li sd e v e l o p i n gm r t h e ra i l de c o n o m i cg r o w 山h 踮 t r a n s f o ni n 缸m o d e s ，a c c o r d i n g l y ，t h er e g i o n a le 玎啊m 眦e n ta 1 1 dc i r c u m s t 姐c eh 、r e c h a n g e d 订e m e n d o u s l y am o d 啪b u s i n e s su 血w i l ln o tl 曲1 i ti t sp d d u c t i v i 船l o c a ：c i o ni n s i m p l yd e t e m i n a t i o no fa d d r e s s ；m es u b j e c to f1 0 c a t i o ns d e c t i o ni s n o tc e n 砌 g o v e n l m e m o rl o c a lg o v e m m e mb u te n t e r p r i s e so ro r g a n i z a t i o n s 0 b v i o u s l y ，t l l es t i l d y0 n r e g i o n “e c o n o m yd e v e l o p m e n ta n dr e t a i lb u s i n e s sb c a t i o nh a sd e v e l o p e di r 曲an e we r a t h j sd i s s e r t a i i o i sb 鹤e do nap o s i t i v ea n a l y s i st ol o c a 廿o ns e l e c t i o no fl a r g er e t a i l e r si n w u h a n f r o mt l l eh i s t o r i cb e g i r m i n g ，i tc a r r i e so u ta p r o f o u l l de x p l o r a 廿o nt ot h es e l e c t i o n i s s u e a n dt h ef 配t o r sa f r c c t i n gm es e l e c t i o no fr e t a i lb u s i n e s si sd i s c l o s e d 舶mm e r e l a t i o n sb 曲w e e nt h el o c a t i o ns e l e c t i o na n di t sb u s i n e s sc i r c l e f l l n h e rm o r e ，as t r a 捌搿 f o r 删o n ma n dr e 踮o n a b l el o c a t i o ns e l e c t i o ni sp m v i d e da c c o r d i gt ot h es i t u a t i o ni w u h a n t h l l s ，i te 耐c h e s 吼dc o m p l e t e s 也e o r e t i c a lr e s e a r c ho nl o c a t i o ns e l e c t i o no ft 1 1 e r e t a i lb u s i n e s s t 1 l i sd i s s e r t a t i o ni n c l u d e s7p a r t s n ef i r s tp a r ti sa i li 咖d u c t i o n ，w h i c hp r o v i d e s t 1 1 ei s s u eo fl o c a t i o ns e l e c t i o no fl a 唱er e t a i lb l l s i n e s si nw u b a n ，a 1 1 di r l 仃o d u c e sm e r c s e 盯c hh i s t o r y 吼dp r e s e n t 曲a m so ni t ，a sw e l l 船 h es i t 删o no fr e l a t i v er e s e a r c ha t h o m ea n da b r o a d ；t h es e c o n dp a r t 孤a 王y z em es i t l l a t i o no fl a f g e 蚓撕l e r si nw u h 趾；t h e t h i r dp a na 1 1 a l y z e sl o c a t i o ns d e c t i o no fd i 脓脚fr e t a i l e r so fd i 玎e n ts t 咖s ；也ef b u n l l p a r tt a k ei nm ei s s u eo f1 0 c a t i o ns e l e c t i o na r l db l l s i n e s sc i r c l e ；也ef i 矗hp a r tc o n c r e t e l y a n a l y z e st 1 1 ef a c t o r sa f f b c t i n gt h el o c a t i o n ；t h es i x t hp a r fp r o v i d es 廿a c e g yo nh o wt om a l ( e l o c a t i o ns e l e c t i o nr a t i o l l a la i l dr e 船o n a b l e t h el 器tp a r t 百v e st h em o v a t i v ep o i n t so f t l l i s d i s s e r t a t i o na n dd r o “d e sac o n c l u s i o n k e y w o r d s ：w r m m c i 哆；r e t a i lb u s i n e s s ； l o c a t i o ns e l e c d o n i i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学 学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：形陡壶日期：2 ( d 6 年6 月? 日 f 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 学位黻储始弛指导教师签予：膨妁何 日期：猫年6 月( 日日期：扫嗡月f 饲 i 蝴篡篡j 耧贼觥篡基麓舄矿。 学位论文作者签名：彳诬也指导教师签名：名q 驯1 日期：如6 年6 月( 7 日日期：狰铲6 月【。日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 导论 1 1 问题的提出 零售企业区位研究始于2 0 世纪2 0 年代的欧美国家，经过近百年的发展，其研 究领域不断拓展，研究层次不断深化。近年来，伴随着经济的发展和零售业竞争的 加剧以及经营模式的转变，零售企业的区位选择也拓展了新的研究范畴和发展方 向。与西方国家相比，我国的零售企业区位理论研究还不成熟。自上世纪7 0 年代 末改革开放后，与国际社会相适应，零售商业区位理论伴随着我国商业经济的快速 发展而逐步建立起来。由于起步较晚，水平不高，零售企业的区位研究存在着很大 的上升空间。 一般说来，区位问题研究存在区位选择研究的路径依赖。也就是说，凡是涉及 区位问题最终都会归根到行为主体最优的区位空间选择问题，即经济行为主体与空 间的关系问题。而所谓的最优区位也就是在一定的条件下( 资源禀赋、技术、市场 结构、政治制度、社会要素和市场分布与价格等) 选择利润最大化的具体位置和空 间布局。 零售企业区位研究是区域经济学和区位问题研究的一个重要的分支领域。其快 速的进步和发展不仅丰富了区域经济学和区位研究的领域和方向，而且，作为一门 应用经济学，也为零售商业企业的区位选择和战略规划提供了重要的理论依据。 地处江汉平原上的湖北省武汉市作为华中地区最大的区域性中心城市，区位条 件优越，商业经济异常繁荣，大型零售企业在国内城市的商业竞争中处于优势地位。 因此，研究武汉市大型零售企业区位选择的特征和规律，将对我国区位理论的深化 与商业经济的发展具有重要的理论和现实意义。 1 2 研究现状 1 2 1 国外研究历史和现状 零售商业区位理论，始于德国学者克里斯泰勒( c s t a l l e r ) 的中心地理论并充 分吸收前人的研究成果而发展起来的。根据研究工具与研究重点的不同，零售商业 区位理论可分为以下主要流派：以克里斯泰勒( c 1 1 r i s t a l l e r ) 为代表的新古典主义学 派、以贝里( b e r r y ) 为代表的空间分析学派和以赖斯顿( r u s h t o n ) 为代表的行为学派 这三大主流学派。 德国地理学家克里斯泰勒( c h r i s t a l l e r ，1 9 3 3 ) 提出的中心地理论是现代商业空间 理论的基础，为商业空间结构研究提供了理论框架。该理论提出了“层次”与“中 心”概念，并建立了经济地景模型。该模型认为不同层次中心地之间存在互补性， 同一层次中心地功能未必相同。这一模型是一种非层次性的空间体系，主张各空间 功能专业化，空间体系中的中心之间具有连续性。经过不断发展，这种理论成为后 来学者在确定城市内部商业空间层次结构研究的最直接的依据和理论根源。 二战后，地理学界经历了数量革命的冲击，数量革命导致复杂的计量方法在城 市内部空间研究中发挥了大量的辅助作用。同时，计算机技术的发展也使建立复杂 的数学模型成为可能，空间分析学派就是在这种背景下发展起来的。1 9 6 5 年，美国 芝加哥大学地理系教授贝里( b e h y ) 应用数量地理的研究方法，对芝加哥大都会区商 业形态区位分布进行实证研究，提出“都市区商业空间结构模型”。该模型将商业 空间分成中心型、带状及特殊功能型三种商业区。贝里模型的主要价值在于经过对 城市商业空间结构构成要素透彻的研究，提出带状及特殊功能两种商业区。这对后 来学者开展城市商业空间结构的研究有着深远的意义，因此有人称贝里是第一位将 商业空间形态建立起层次结构的人( b e a v o n ，1 9 7 7 ) 。 空间分析的主要任务是揭示经济活动空间关系的规律。从上世纪6 0 年代开始， 消费者行为对商业空间组织的重要性逐渐为学者们所认可。从消费者行为角度研究 城市商业空间结构问题的首推美国学者赖斯顿( h 曲。1 9 7 1 年，赖斯顿提出“行 为空间模型”，该模型有以下观点：第一，行为与空间结构是相互依赖的，任何 一个空间结构的转变都会导致空间行为的转变，同样空间行为的变化也会引起空间 结构的变化；第二，行为有两种类型，即消费者行为和经营者行为，这两种行为形 态相互影响：第三，行为是行为者利用各种知觉的可能性做出偏好性选择的方式。 与中心地理论所提出的消费者行为假设不同，赖斯顿认为消费者实际生活中的行为 在任何一层次的中心地都会出现成批、多目的的形式，这一观点对后来学者的研究 产生了很大影响。 1 2 2 国内研究历史和现状 与西方国家相比，我国的商业空间区位理论研究起步较晚。1 9 7 8 年改革开放以 后，与国际社会相适应，商业区位理论伴随着我国商业经济的快速发展而逐步建立 。杨瑛2 0 年代以来西方国家商业空问学理论研究进展热带地理2 0 0 0 1 2 起来，并在实践中得到了极大的完善和发展。与此同时，伴随着我国经济体制改革 的不断深化发展和经济增长方式的转变，零售企业区位环境和区位条件也发生了巨 大的变化。现代企业的区位选择，不仅仅是简单的确定厂址，更重要的还包括了企 业的各种空间形态、空间组织结构和各个发展阶段的空间布局。同时，企业区位选 择的主体，也不再是中央机关和各级地方政府，而是国家宏观政策指导下的企业和 各个独立的企业机构。可以说，我国的区域经济和零售区位研究进入了一个新的领 域。 我国国内学者对零售商业区位和空间布局的研究，大多是从经济地理学的研究 方向开始的。张文忠和李小建教授分别从不同的领域对工业、农业和零售商业区位 理论进行了系统的梳理和研究；南开大学和中国人民大学的区域经济研究中心对我 国现阶段区域经济和商业区位的变化发展进行了深入的分析，并发表了一系列有价 值的文章，引起了人们的关注。 虽然，国内的学者在零售企业区位理论研究方面取得了一些成果，但相对来说， 与其他行业的区位理论相比较，这一理论还不成熟，存在着许多分歧和争议。我国 的商业空间研究受古典中心地理论的影响颇深，尤其是早期的研究，多是将中心地 理论方法应用到我国的某一具体区域，并拿传统的中心地理论模式加以印证，而其 他研究则往往侧重于商业中心区位布局和对商业区位的评价等。因此，虽然中心地 理论的实证研究带动了我国商业空间研究的发展，但其局限性也很突出：具体来说， 一是这类研究多将研究区域置于一个封闭的系统，无法适应城市经济的开放性和消 费者流动性的发展；二是多采取自上而下的研究方法，无法适应市场经济的发展： 三是宏观、中观层次的研究较多，微观层次较少。 显然，区域经济研究学者大多是从宏观角度研究空间经济问题。但我个人认为， 零售企业区位问题更适合中观和微观的研究层次。我的导师曾菊新教授对湖北省城 乡区域协调发展和武汉市周边乡村经济结构合理化调整等方面作了大量的研究工 作。同时，对武汉市零售商业区位选择问题，也有着浓厚的兴趣。因此，在导师的 鼓励帮助下，经过近三年的艰苦努力，我对武汉市大型零售企业的区位选择与布局 问题作了初步的调研分析，陆续发表了一些相关文章。在此基础上，经过全面系统 的总结深化，形成了本篇论文。 1 3 研究思路与方法 ( 1 ) 在实证分析的基础上与理论研究相结合； 硕士学位论文 m a s t 巨r st h e s i s ( 2 ) 查阅文献资料，运用系统分析、比较分析和动态分析的方法，借助区域 经济学和经济地理学中的相关理论，完善了分析综合的理论研究； ( 3 ) 从大量的实际资料和其历史发展着手，对比研究，在实证分析中总结得 出研究结论。 4 2 武汉市大型零售企业发展历史与现状格局 2 1 武汉商业发展历史 武汉商业有着悠久的发展历史，自商周以来即为重要的古城镇。五代以后，中 国经济的中心开始向长江流域转移。到了唐宋时期，由于商品经济和航运贸易的发 展，汉阳逐渐繁盛起来。明代成化年间汉水改道以后，汉口地区形成。出现武昌、 汉口、汉阳三镇鼎立的新格局。明末清处，汉口因“九省通衢”之利和发达的商贸 业，成为四大名镇之一，也是南北货物集散的最大水运港口。以汉正街和黄陂街为 主要街道，出现了汉口沿河闹市区。同时，汉正街也成了汉口早期的商贸中心和金 融中心。1 8 6 1 年汉口开埠，租界的设立使得汉口成为对外通商口岸。汉口由一个内 贸型商业中心发展成为一个外贸型的国际商埠，市场中心随之发生转移，长江沿岸 的汉口滨江地带进而形成新的市场中心。汉口租界及相邻的华界地带成为新兴商业 区。其中沿江大道、江汉路等地段汇集了大量的银行、钱庄和商号。 建国后，特别是在改革开放的大潮中，武汉市的零售商业贸易获得迅猛发展， 市场日趋昌盛繁荣。目前，全市各个商业网点已超过l l 万个，从业人员4 3 万余人， 大中型零售企业3 0 0 多个，年销售额在亿元以上的有2 0 余家，形成l o 多个区域性 的商业中心。武汉商业网点已形成大、中、小配套的多种类、多层次、多功能的 商品交换大市场。其中，以武汉中商集团、武商集团等大型商场为骨干的中南路： 以武汉商场为轴心的汉口航空路至新华路；以大连万达商业广场、王府井百货、大 洋百货、新世界时尚广场、中心百货为中心的中山大道等路段上商行林立、店面众 多，企业规模巨大、经营业态繁多。武汉商业市场呈现出强大的交易功能、集散功 能、服务功能、信息功能和投资功能，武汉成为全国名副其实的区域性商业中心城 市。 2 2 主要大型零售企业概况 2 2 1 武商集团 武商集团是武汉市最大的综合性商业企业。其前身是创建于1 9 5 9 年的武汉商 。张光忠武汉商业业态成长模式分析h t t p ：，v n v 砒c c m m c n 妇9 9 _ l 哪! 7 h 咖 5 场，具有4 0 多年的发展历史。改革开放以来，武汉商场坚持改革、发展和创新， 企业规模和实力迅速发展壮大，核心竞争力不断提高。公司经营实施多元化策略， 领域涉及商业零售批发、房地产开发、物业管理、旅游餐饮及进出口贸易等。1 9 8 6 年武汉商场进行股份制改造，之后于1 9 9 2 年在深圳上市，从而成为全国最早上市 的商业零售企业之一。1 9 9 3 年到1 9 9 7 年，武商集团连续获得全国商业企业创利五 连冠，属下武汉广场从1 9 9 6 年开业至今，已连续六次蝉联单体利润全国第一的殊 荣。1 9 9 7 年，武商集团出巨资购买了被称为江城摩天大楼的武汉世贸广场的卜一1 2 层，改造成经营面积3 8 万平方米的大商场，与现有的武汉商场、武汉广场联成一 体，形成经营总面积达到1 4 万平方米的超级购物中心，从而形成了扎堆经营的规 模效应，使武商集团成为中国最大的商业企业集团之一。目前，武商集团零售主业 发展迅猛，经营业态包括购物中心、量贩超市和家电专业店三类，经营网点2 0 多 个，商业零售面积近4 0 万平方米，每天接待顾客5 0 万人次左右，节假日达1 0 0 万 人次，成为武汉市商业经济发展的重要窗口。 2 2 2 中商集团 作为武汉商业后起之秀的中商集团是以1 9 8 5 年建立的中南商业大楼为主体的 新型商业零售集团。中商集团自成立以来，不断调整经营策略，发展迅速。2 0 0 5 年 8 月，中商集团建立了营业面积2 0 万平方米的华中地区第一家超大型购物中心 武汉中商一团结销品茂( s h o p p i n gm a l l ) 。同时还拓展了多家百货、平价、家电大 卖场。面对武汉商业新的竞争格局，中商集团从三个不同的层面推行商业连锁：建 立以中南商业大楼为主体的百货连锁、配送中心，形成租赁、物业、加盟连锁等形 式的梯度开发；建立中商平价市场连锁，开发仓储式售货中心；选择城镇、社区新 兴居民区开办超市便利店。 目前，中商集团已发展成为以商贸业为主，集高科技、房地产业、进出口贸易、 电予商务、实业于一体的产业多元化、商贸多业态、管理现代化、经营连锁化的大 型商业上市公司。商贸零售主业形成了百货、平价超市、家电和药业四大专业连锁 并进的发展格局，拥有9 家现代百货店及购物中心、2 0 余家超市大卖场、1 2 家家 电专卖场和1 7 家药品零售店。网点布局跨湖北、湖南、河南等省的1 1 个城市，营 业总面积近3 0 万平方米。 2 2 3 汉商集团 汉商集团的前身是1 9 5 8 年建立的汉阳百货商店。1 9 8 5 年前汉商只有一栋三层 6 硕士学位论文 m a s t e r lst h e s i s 楼房，三楼办公，一、二楼营业，营业面积不到2 0 0 0 平方米。1 9 8 6 年汉商集团扩 大经营规模，建成了1 2 层的营业大楼，营业面积增加到6 0 0 0 平方米，之后汉商集 团的发展进入快车道。1 9 8 7 年兼并了汉阳砂轮厂并改造成仓库，1 9 9 0 年完成循环 楼建设，进一步扩大了经营规模。随后，汉商集团实现了股份制改造，成功地实施 了六个延伸战略，即向百货业延伸，以穿戴商品为主，吃用娱乐商品全面发展；向 多元化经营延伸，做好引厂进店，招商引资，房地产开发的资产经营和金融证券投 资、旅游、摄影等资本经营；向实业延伸，开办服饰，食品等优质商品，不断扩大 生产经营规模；向连锁店经营延伸：向合资和特区企业延伸；向国际化延伸，开办 境外企业，灵活多样地扩大出口业务，为汉商集团的快速发展铺平了道路。 1 9 9 8 年5 月，汉商集团与美国桥溪地产集团签订协议，在美国建立汉货精品 城，从而成功地打入国外市场。如今的汉商集团，营业面积近7 万平方米，年销售 额过1 0 亿元，年利润4 0 0 0 万元，成为武汉本土商业零售的四巨头之一。 2 2 4 中百集团 中百集团是中国商业名牌企业，是湖北省唯一进入2 0 0 1 年、2 0 0 2 年、2 0 0 3 年 全国零售连锁经营3 0 强的企业。公司前身为建国前的中国国货公司武汉分公司， 始建于1 9 3 7 年。解放后，发展成为武汉市第一家大型百货商店，被誉为武汉商业 战线的一面红旗。 上世纪9 0 年代以来，中百集团借鉴国外商业发展道路，大力拓展连锁经营模 式，快速发展中百便民连锁店和中百仓储超市，门店分布于武汉市各个商业网点。 主要经营品种包括食品、日用百货、家用电器、文体用品、服装鞋帽等大类商品， 突出了放心肉、放心鱼、放心米、放心油、无公害蔬菜的特色经营模式，取得了良 好的业绩。 截止到2 0 0 5 年末，中百集团共发展大中型仓储超市4 5 家以上，便民超市4 0 0 余家，逐步形成以连锁经营为基础，多元化、多业态、跨地区的大型连锁集团，成 为武汉商业发展史上的独特风景。 2 2 5 主要外资零售企业 ( 1 ) 法国家乐福公司。1 9 5 9 年创立于法国，1 9 6 3 年第一家量贩店于法国开幕， 1 9 9 9 年与p r o m o d e s 合并后成为欧洲第一、世晃第二大零售集团。经过4 0 年的发展， 家乐福已经成为世界著名的商业零售连锁企业。目前，在欧、亚、美洲等3 0 多个 国家和地区拥有9 0 0 0 余家连锁店。 家乐福在中国大陆的发展始于1 9 9 5 年在北京开设的第一家分店，目前己成为 在中国扩张最成功的外资零售商之一。2 0 0 2 年，家乐福已经在中国2 0 多个城市设 立了3 5 家大型超市，销售额达1 0 7 亿元人民币，在中国的商品采购金额达1 6 亿美 元。2 0 0 3 年，开业分店增加到4 1 家，销售额达1 3 4 亿元人民币，成为在中国大陆 销售额最高的外商投资零售企业，在商务部公布的2 0 0 3 年全国前3 0 名连锁企业中 名列第5 。 ( 2 ) 麦德龙集团。1 9 6 4 年，麦德龙在德国的米尔海姆开设了第一家现购自运 制商场，经过4 0 年的发展，已成为世界第一的现购自运制商业集团，第五大的商 业零售集团，在全球2 8 个国家中经营现购自运制( c c ) 商场、大型百货商场、 超大型超市折扣连锁店、专卖店等。目前全球年营业额高达5 1 5 亿欧元，员工超过 2 4 万人。 1 9 9 5 年麦德龙来到经济高速发展的中国，与中国著名的锦江集团合作，建立了 锦江麦德龙现购自运有限公司。1 9 9 6 年l o 月在上海开设了第一家大型仓储式会员 制商场，从一开始就取得巨大的成功，给中国流通业带来了全新的经营理念。现在 麦德龙已经在中国开设1 8 家连锁商场，拥有6 0 0 0 名员工，2 0 0 2 年实现销售额6 0 亿元人民币。麦德龙现购自运制商场是仓储式配销中心，其特点在于：大批量、低 成本、低价格、货真价实。麦德龙为专业顾客，如中小型零售商、酒店、餐饮业、 工厂、企事业单位、政府和团体等提供全系列丰富的食品和其他商品。通过定期更 新的会员制系统，麦德龙与所有这些客户群保持密切的联系。通过分析判断做出准 确的市场定位，这一优势使麦德龙可以更好地满足客户需求。麦德龙是第一家获得 中央政府批准在中国所有主要城市开设连锁商场的外资商业企业。2 0 0 2 年麦德龙已 在华北、华东、华南和华中建立4 个区域总部，目的是为了更贴近顾客、供应商和 员工，以进一步加快麦德龙在中国的发展步伐。在今后的三到五年内，麦德龙将在 中国新开4 0 家商场。 ( 3 ) 群光广场是台湾蓝天集团下属的一家零售企业。该集团来大陆投资后， 在继续从事电子制造业的同时，逐步向第三产业扩展，先后成立了百脑汇事业群和 百货零售事业群。 2 0 0 1 年1 0 月，台湾蓝天集团看中并以重金购下武汉市洪山区政府原大院，并 在此基础上投资3 8 亿元人民币兴建了武汉市目前单体面积最大的群光百货广场项 目，于2 0 0 3 年1 0 月正式营业。武汉群光广场是蓝天百货零售事业群的第一家百货 公司，由于规模庞大、实力雄厚、定位准确，武汉群光广场自开业至今已经取得了 非凡的经营业绩，成为武汉商业的一面鲜艳旗帜。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 3 现状格局 随着经济的快速发展，近年来，武汉市大型零售商业企业不断地由传统型商业 向现代型商业快速发展过渡。外资企业进入武汉后，给武汉零售商业注入了新的活 力，市场格局由原来的武汉本土四大商业集团主导逐步发展成为不同国别、不同业 态、全方位、多渠道全面竞争的格局。外资企业进入武汉后，依据其资金、管理和 渠道优势，市场主要集中在大卖场领域，纷纷建立了规模不等数量众多的大型购物 中心。为了避免和国际商业巨头的正面冲突，武汉本土商业零售企业通过实行错位 经营开拓了一片全新的市场空间，同样占据了武汉商业的半壁河山。按照目前武汉 市场的发展变化，并依据零售业态划分的标准，武汉市大型零售商业企业主要涉足 了大型购物中心( 销品茂) 、综合超市、便民连锁店和专业店等四种主要商业业态。 ( 见图l 和表1 ) 图l 武汉市中心城区大型零售企业分布概况 ( 注：由于便民连锁店门店太多无法一一标注，本图只标明了一些有代表性的门店) 根据经济发展的现实格局，武汉市商业中心区域基本划分为以下三个层次：一 是核心商业区域，以长江一桥、二桥、解放大道、武胜路、武珞路、中南、中北路 和徐东大街所包围的内层区域；二是边缘商业区域，以张公堤、长江四桥和青王公 路以外的区域；介于二者之间的为中间区域。 9 表l武汉市中心城区大型零售众监基本耨援 经营业淼零侮搬业名称 门店个数门店位置 中商( 世纪、销品茂等) 4 徐东路、中南路 武蠢( 武广、跫煲、亚要等) 5建设二路、武珞路等 中百( 巾心、青山百赞) 3江汉潞、青山、江夏 汉商( 2 l 世纪购物中心等) 3 王家湾、汉阳大道等 大型辩嚣孛 庄胜岽光百货 l懈放大道 丈连万遮蠢整广场 l串由丈遵 ( m a l l ) 王府井百货 l 中山大道 犬洋百货 l中山大道 囊世棼时尚广场 l巾出大遭 太平洋购物广场 l 中出大道 群光广场 1 武珞路 中商 7 南湖诧园、小东门等 枣百1 8拳袋瀣、l l 涓等 武商l l稻1 路、翠薇路等 普尔司玛特 1 中北路 综合超市( )爱德龙 2 徐东路、古田四路等 荔裙莲蓬 3 裁珞路等 窳乐福 3 中南路、武胜路、王家湾 好又多3竹叶山 淡拳玛 2 中出大道、徐东路 便民连锁( )中百集函2 9 0 余家江太路j 建七路等 中商集团 4 徐东、唐家墩、中南路、小东门 中百集团 7 解放火递、珞狮路等 武巍集霾 垂 菩盛褒、薪华塞霾癌 汉商集团 l 王家湾 专业店( ) 酉安居1中北路 苏孛 3 兜各等 灏美3中j t 路等 太平洋数码广场 1 斌珞路 】0 盎料来源；作者收集艇理。截止2 0 0 5 年底 按照有关学者的观点，零售企业的区位选择包含两个层次。第一个层次是选择 优势区域，第二个层次是选择优势区位。 即零售企业首先要在广阔的地域空间内 ( 大商业中心) 寻优推移，选择优势区域，再进一步选择具体的优势区位。因而， 大型零售企业的区位选择既包括选择好的区域，又包括选择好的具体位置。对四种 业态分布的研究可以发现，大型购物中心( 销品茂) 、综合超市、专业店的区域选 择主要分布在内层和中问圈层，丽便民连锁商店则分布于城市的每一个商业网点。 ( 见图1 和表2 ) 表2武汉市大型零售企业与商圈分布概况 商圈名称主要零售企业企业名称 群光广场、亚贸广场、新世界百货、国美电器、工贸家电、武商量贩、易初莲 街道口商圈 花、电脑城、太平洋数码广场等 中南商圈中南商业大楼、世纪中商、中商百货、家乐福、工贸家电、中南广场等 徐东商圈销品茂、徐东平价、凯旋门广场、麦德龙、中百梨园店、百安居等 司门口商圈 天丽百货、司门口明日广场和各式商业零售店 钟家村商圈汉阳商场等 解放大道商圈武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、武展等 大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太 中山大道商圈 平洋购物广场等 鲁巷商圈鲁巷广场、武商家电等 资料来源：作者收集整理。截止2 0 0 5 年底 。苏重基现代企业区位选择与布局成都：西南财经大学出版社，2 0 0 3 年4 l l 3 武汉市不同业态零售企业的区位选择特征 零售业态是指零售企业为满足不同消费者的消费需求和消费层次而形成的经 营形态。一般来说，其分类的主要依据包括商品组合、价格诉求、卖场特点、店 铺管理形式和店铺集合形式。 3 1 综合超市 综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化生活必须品为主，满足顾客一 次性购买需求的零售业态。选址一般集中在中心商业区、住宅区和交通要道。截至 目前，武汉大型零售企业集团在武汉中心城区共开设综合超市近5 0 家，分别包括 中商平价7 家、中百仓储1 8 家、武商量贩1 l 家和其他1 l 家外资零售企业( 普尔 司玛特1 家、麦德龙2 家、易初莲花3 家、好又多3 家和沃尔玛2 家) 。 武汉市外资综合超市由于进入的时间较早，大多占据了城市商业副中心等有利 位置。这1 l 家门店全部位于中环内，特别是一环附近。这些门店在选址上并没有 像欧美发达国家一样在城乡结合部或更偏远的郊区，而是位于非常便利的交通要道 和商业中心地带，其主要原因是我国居民使用交通工具和居民消费习惯与发达国家 的不同。通过对这1 1 家外资综合超市具体研究，可以把它们的区位选择特征归并 为以下三种主要的类型：一是位于核心商业区中心内部，如家乐福武胜路店、沃尔 玛中山大道和徐东路店；二是位于城市主要道路上，如易初莲花武珞路店、家乐福 洪山店；三是位于城市发展的新兴商业地带，如家乐福王家湾店和普尔司玛特中北 路店。不过，无论哪一种情况，门店的周边都有便利的交通条件或密集的小区人口。 只是有的门店其二公里范围内集聚了较多的新村或小区，有的则是二到三公里范围 内集聚较多而已，反映出大型综合超市主要是依托交通条件和居住区的分布来选址 的。从城市的空间结构来看，大型综合超市主要分布在内环路的汉口中山大道和武 昌中南路。另外，武昌街道口也分布有三家门店，这与城市空间扩展的历史方向趋 于一致。 与外资企业综合超市纷纷扎堆于城市商业副中心区域不同，武汉本土综合超市 依据所属集团的不同，区位选择也呈现出各自不同的特色。其中，中百集团的仓储 商店大多集中在城乡结合部，这些地区人口密度较大、交通便利。这一方面能够吸 。郭崇义北京市外商投资零售企业区位选择研究经济地理，2 0 0 2 ，l l 1 2 硕士学位论文 m a s t er ，st h e s i s 引大部分居住于此的消费者，同时也避免了与外资企业的正面竞争，可以获得稳定 的客源和庞大的市场。中百仓储古田路店和吴家山店就是这其中的典型代表。与之 不同的是，中商平价和武商量贩店则多数集中在中心商业区，门店位置环环相扣、 步步为赢，与外资零售商业直接展开竞争。这是由于这两家企业发展初期就盘踞于 此，后来就依据其地理位置上的优势不断发展壮大。由于受中心商业区地价的影响， 武汉本土大型综合超市一般没有开设大型停车场，不像外资超市那样为顾客提供免 费的停车业务。 随着武汉商业竞争日趋激烈，武汉作为华中地区商贸中心的地位也日益凸现， 商业经济也会更加繁荣。只要企业采取正确的竞争策略和详细调研，武汉市仍有较 多优势区位可供选择建店。因此，从前年开始，世界零售巨头沃尔玛也开始了大举 进入武汉市场的扩张步伐。 3 2 大型购物中心 武汉市购物中心的演进历程大致可分为以下几个阶段：第一阶段：传统百货。 以服装、日用百货、五金为主，营业面积2 万平方米以下。典型代表有老武汉商场、 中心百货、六渡桥百货、汉阳商场等。第二阶段：传统百货购物中心化。2 0 世纪 9 0 年代中期，逐渐从国外引进购物中心的概念，将原有的大型百货商场功能加强， 引进了超市、餐饮、娱乐等业态，经营面积达到8 万平方米左右。典型代表有：武 汉广场、世贸广场、新世界百货、中南广场等。第三阶段：完全意义上的购物中心。 本世纪初，完全意义上的大型购物中心在武汉出现。这种零售业态的经营面积一般 超过l o 万平方米，集购物、休闲、娱乐、美食、文化为一体，涵盖百货、超市、 专卖店、书店、中西餐、咖啡店、健身房、游乐场、电影院等多种经营项目。 与综合超市不同，大型购物中心的经营面积更大，经营品种更多，一般有三到 五个楼层。购物中心根据不同的商品部门设立分销售区域，开展各自的进货、管理 和运营。与外资企业相比较，武汉四大商业集团下属的购物中心无论是在品牌认同 感还是在选址位置上都占有一定的优势。由于政策倾斜和选址优势，武汉本土购物 中心几乎全部集中于武汉商业的黄金地段，即位于繁华商业区和交通要道。这些购 物中心自身强强联合，形成规模和综合实力更加强大的商业摩尔( m a l l ) 城。如武 商集团将武汉商场、武汉广场、世贸广场三大购物中心联为一体，占据了汉口解放 大道中段的商业黄金位置。中商集团则占据了武昌的中南路和徐东路，并策划建设 了武汉最大的商业摩尔城一销品茂。 硕士学位论文 m a s t er | s 丁h e s i s 外资大型购物中心一般选址在城市核心商业区、住宅区、交通要道。营业面积 在6 9 万平方米之间，有与营业面积相适应的停车场。目前在武汉市经营大型购物 中心的外资企业大多只开设一家门店，如庄胜崇光、大洋百货、新世界百货和大连 万达商业广场等。这四家门店都位于二环与三环之间，特别是在二环附近，彼此相 距较近，市场区相互重叠。购物中心的商圈和吸附能力要比大型综合超市大的多， 因而商圈更容易重合，另外，由于历史原因和竞争需要，外资购物中心的扎堆集聚 可以产生聚集效应，进一步巩固和加强核心商业区的区位优势。通过实地考察，笔 者发现，这些要素在这四家门店的选址上都能得到体现，这四家门店都处于十字路 口，两面临路，且至少一条是城市的主要道路，竞争激烈，聚集效应明显。 3 3 便民连锁店 便民连锁店是指经营面积在3 0 0 平方米左右，只向一定范围特定公众服务的商 业零售业态。这些门店大多采用连锁形式，开设于居民小区和城市低级商业网点， 为顾客提供日常生活必需的生鲜食品、副食品和生活用品等。服务社区、贴近生活 是这些企业经营和发展的宗旨。处于市场夹缝中的便民连锁超市之所以能够获得生 存空间，是因为它们填补了综合超市和大型购物中心留下的市场空白点。大型购物 中心和综合超市投资规模较大，建设周期长，布点数量有限，其经营范围不可能辐 射到城市商业网点的每一个角落。因此，在城市的居民小区和一些偏远的街区内， 便民连锁店就可以大有作为。如中百集团下属的近三百家便民超市密密麻麻地遍布 于武汉市的每一个居民小区和街道，靠的就是不断填补大型购物中心和综合超市留 下的市场空白点。 便民连锁店一般选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场 所、机关、团体、企业事业所在地。便民连锁店的顾客来源包括当地居民和流动顾 客。根据顾客来源可演绎出三种便利店的区位：( 1 ) 以聚居区的居民为主要顾客的 区位，一般位于顾客聚居区的内部，如居住小区、学校宿舍区，如中百超市名都花 园店；( 2 ) 兼顾当地居民和流动顾客，一般位于人口聚居区外围的城市道路上，如 中百超市虎泉店；( 3 ) 以流动人口为主要顾客，附近居民较少，如中百超市白玉山 店。便利店在选址时还应注意人流的主要流向，一般说来路南的人流多于路北，路 东的人流多与路西。 1 4 硕士学位论文 m a s t er st h e s i s 3 4 专业店 专业店与以上三种业态不同，其经营范固和商品品种单一，一般只是限于某一 类商品的销售。武汉市大型零售企业的专业店大多集中在家电和家具行业上。专业 店由于其经营品种单一，经营规模有限，单靠自身的辐射力量难l 三l 吸引足够的客源 和获得独立的市场。因此，专业店一般都是依附于综合超市和购物中心而存在，从 而形成子母店，并与母店相互促进，共同发展。因此，其单独的区位特征并不明显。 如中百和武商的家电专营店以及汉商的家具专营店都属于这样的类型。 外商投资的大型专业店有宜家、百安居等门店，这些门店主营建材和家具。由 于其目标顾客的特定性，这些门店更多地关注住房的新建和改建。内环路和中环路 之间的区域是武汉市的主要的住宅发展区域，因而这些门店都分布在两个环路之 间。同时，大型专业店也要求交通便捷，因此这些门店都位于城市主要道路上，并 距离城市快速路或高架路在一定的范围之内。 我们将武汉市的主要城区由内到外分为三个圈层，核心商业中心位于最内层， 其外围是中间圈层，最外是边缘圈层。目前，综合超市主要分布在核心圈层和中间 圈层之间；大型购物中心则主要分布在核心圈层内；一般说来，大型的专业店主要 分布于第二圈层内；而大大小小的便民连锁店则分布于城市各个圈层的不同商业网 点。将来，随着更多零售企业以及其他零售业态( 如大型专业超市、便利店等) 的进 驻，其未来发展趋势如下：( 1 ) 大型购物中心继续填补核心圈层的空白点。同时， 随着核心圈层的饱和会扩展到中间圈层，在中间圈层的交通要道或购买力集中的社 区选址，并逐步进入市级商业中心，( 2 ) 综合超市将继续推行“一店两态( 超市、 专业店) ”或其他结构调整方式，在空间布局上将散布于各圈层，并倾向于中间圈 层和核心圈层。( 3 ) 大型专业店( 如电工器具、家具用品、建材装潢材料等) ，其选 址将偏好于中间圈层和边缘圈层的交通要道。( 4 ) 连锁便利店单店规模很小，但分 店众多，其选址会选择在中间和边缘圈层人口集中的社区及交通要道。 4 武汉市大型零售企业商圈结构分析 4 1 商圈解析 在商业理论研究中，商圈是指商业企业区位的具体表现形式和其经营辐射的范 围。o 狭义的商圈一般是指以零售企业所在地为中心，沿着一定的方向，吸引顾客 的辐射范围，或者说，就是来店顾客所居住的理想范围。零售企业的经营活动通常 有一定的地理界限，即相对稳定的商圈。一般来讲，不同的企业由于所在的区位、 经营范围和品种、经营方式、经营规模和经营条件不同，商圈规模、商圈形态也存 在着很大的差别。同一个企业在不同的经营时期受不同因素的影响，其商圈规模也 会随之变化。 商圈直接影响零售企业的区位选择和经营活动，县体表现在以下几个方面：一、 商圈是新设零售企业进行合理化区位选择的前提。零售企业选择区位，总是希望获 得较大的目标市场，以吸引更多的客户。这就需要企业经营者明确商圈范围，了解 商圈范围内的顾客的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上明确 商圈规模、形态，进行经营效益的评估，衡量区位价值，再选定适宜的地点、规模 和商品方向，协调经营条件，创造经营优势。二、认清商圈有利于零售企业制定合 理的经营策略。在日趋激烈的市场竞争环境中，竞争手段是各式各样的，既有价格 竞争也有非价格竞争。所有的竞争手段，都需要对商圈有一定的认识。掌握客户流 量、性质，了解客户的需求，采取有针对性的经营策略，才能赢得竞争的胜利。三、 商圈是企业制定市场开拓战略、战术的基础。一个零售企业的经营方针、策略的制 定和调整，必须立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过选择和分析 商圈，可以明确基本客户、潜在客户，不断延伸经营触角，扩大经营范围，提高竞 争力，获得更大的经济效益。 如果从城市零售商业企业的商圈来看，它的形态有特别的地方，具体可以划分 为以下几个主要的区域：一是商业区。这是商业行业集中的地区，其特点是流动人 口多、热闹、人气旺，各种商店林立，有集中吸引的优势，其消费习性具有快速、 流行、娱乐、冲动购买等特点。二是住宅区。这种区域的消费习性及消费群体比较 稳定，消费便利，家庭用品的购买率高。三是文教区。这种区域有众多的学校。消 。陈放，汪根发零告策划学北京：时事出版社，2 0 0 0 。9 - 9 。苏重基，现代企业区位选择