【房地产】万科：设计部成本培训

谈谈万科 的成本 (成本培训系列之设计版 ) 关于成本的几个概念 万科成本管理的一些手法 设计成本之配合 探讨 题 纲 一、成本是虾米？ 成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。 关于成本的几个概念 建造成本： 指项目的建筑安装成本 。 包括：开发前期准备费 、 主体建筑工程费 、 主体安装工程费 、 社区管网工程费 、 园林环境费 、 配套设施费 6大项 。 开发成本： 指项目的制造成本 。 开发成本 =土地获得价款 +建造成本 +开发间接费 完全成本： 完全成本 =开发成本 +期间费用 。 完全成本中不包含营业税金 。 项目成本： 在未特别说明时 ， 一般指项目的 “ 开发成本 ” 。 关于成本的几个概念 二、万科的成本构成 关于成本的几个概念 序号 成本科目 一 土地获得价款 三 主体建筑工程费 二 开发前期准备费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六 园林环境工程费 七 配套设施费 八 开发间接费 交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、 红线 以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。 土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施 (道路、围板、办公室 )建造费、场地平整 (土方平衡 )、临时水电费用。 关于成本的几个概念 基础、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然 (煤 )气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。 园区内的给排水、消防、暖气、天然 (煤 )气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。 关于成本的几个概念 园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。 居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。 关于成本的几个概念 工程管理费、销售设施建造费用 (样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境）、银行利息、物业基金、空房物业管理费。 关于成本的几个概念 以上是万科项目开发成本构成，把 公司的管理费用、营业 (销售 )费用、财务费用 包含在内就构成项目 全成本 。 关于成本的几个概念 合计 小高层 多层 商业 会所 平均 小高层 多层 商业容积率 5000 5000 40000 7000 3000 * * * *建筑面积 60000 10000 40000 7000 3000 * * * *可售面积 57000 10000 40000 7000 0 * * * *土地获得价款 5000 481 3846 673 877 481 962 962开发前期准备费 800 140 561 98 140 140 140 140主体建筑工程费 5260 1500 3200 560 923 1500 800 800主体安装工程费 620 150 400 70 109 150 100 100社区管网工程费 600 58 462 81 105 58 115 115园林环境费 500 88 351 61 88 88 88 88配套设施费 270 47 189 33 47 47 47 47开发间接费 500 88 351 61 88 88 88 88开发成本 13550 2552 9360 1638 2377 2552 2340 2340成本项目总成本（万元） 可售面积单位成本三、设计大师的成本意识？ 关于成本的几个概念 非也！房地产 商 。 政府机关？ 慈善机构？ 设计院？ 关于成本的几个概念 省钱等于赚钱 成本管理不等于省钱 成本管理的宗旨： 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。 关于成本的几个概念 产品观 ？ 在一定成本前提下为客户提供最大化的价值 关于成本的几个概念 性价比 V C V C V C V C V C 如 何 S ？ 关于成本的几个概念 能形成有效产品或提升价值、促进营销有积极作用的成本费用。 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。 关于成本的几个概念 设计环节涉及的无效成本 原因 现象 事例 设计失误 拆除和重建 后期加固与补强 花城中央步道种植池 500高拆除改为 300高由拆除改为 200高。 设计保守 经济性不合理 多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/终设计量为70kg/可认为其中15kg/ 设计效果把握不准 拆除与重建 花城一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加 城花项目部展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约 10万元。 事例均由武汉公司提供 关于成本的几个概念 原因 现象 事例 设计变更下达不及时 拆除与重建 金洋公司在已施工阳台栏杆 190米后，接到设计变更要求拆除，金洋公司提出了 协商，赔偿其 1万元。 材料、施工工艺选择不当 拆除与重建 花城一期室外空调百叶、栏杆锈蚀严重，可能发生全部更新费用。 多工序设计图矛盾 拆除与重建 一期牡丹苑、百合苑给水井设计在私家花园中，后拆除。 信息沟通不畅 资金浪费 城花营销大厅增加大量费用采用清水砼，但装修设计中，又进行大面积吊顶，使清水砼没有发挥效果，造成浪费。 事例均由武汉公司提供 一、责任成本 成本管理的一些手法 将目标成本按照设计、工程、项目发展、营销、成本等不同责任主体进行划分，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 目的： 令全员实施自觉的成本管理行为。 成本管理的一些手法 目标： 1、建造内容、建筑形式合理化 2、结构指标合理化及施工图质量 构成： 序号 项目 反馈指标 目标 1 设计费 每 目标成本 2 施工图设计 每 3 设计变更 变更造价比率 3% 4 园林环境费 每 成本 目标成本 二、设计中的成本管理 成本管理的一些手法 1、几个原则： 从公司经营角度考虑新产品新技术应用； 经过一定时间 (一、二、 期 ) 的市场培育和客户引导后，获得客户的认同，不降低项目选择常规产品和技术的利润率。 新技术和新产品应是成熟的、可靠的，不应给公司后续经营带来潜在的风险和成本。如新型防水材料。 二、设计中的成本管理 成本管理的一些手法 功能、效果与经济性平衡； 建筑立面造型的美观性与经济性 武汉的铝合金窗台板 瓷砖铺贴方式 工作过程的合理性 合理安排设计周期。 园建设计时即确定材料样板，避免施工中定样。 二、设计中的成本管理 成本管理的一些手法 、几个方面： 小区规划 配套设施面积 住宅的平面布置 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择 成本管理的一些手法 3、几个指标： 容积率 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 层高 成本管理的一些手法 4、几个阶段 概念设计阶段 地质条件对规划布局的影响 沼泽地上建房子 ？ 避开水塘等软地基区域 标高对土方的影响 道路环境标高 、 基础埋深 配套设施位置对管线的影响 水泵房 、 配电房 、 煤气调压站 、 控制中心等 成本管理的一些手法 配套设施的合理配置 卖不掉的会所万科的资产 物业公司的合理需求 亮化工程 ？ 落叶大道 ？ 减少后期维护成本 不计面积的建筑物 架空层被人遗忘的角落 成本管理的一些手法 实施方案设计阶段 层高的选择 每增加 增加该层造价的 35 外墙门窗的面积 “ 窗地比 ” 再大些 ？ 武汉花城一期情花 汉城花一期情花 铝合金窗 350元 / 提问 】 窗户大了 ， 好处 ？ 缺点 ？ 要求：从客户角度考虑 ( 350元/ ？ 本管理的一些手法 停车方式的选择 露天 ？ 首层架空 ？ 建筑物地下车库 ？ 独立地 下车库 ？ 人防地下室车库 ？ 半地下车库 ？ 结构体系的选择 基础： 天然地基 、 复合地基 、 筏板 、 预应 力管桩 、 人工挖孔桩 、 灌注桩 主体结构： 矩形框架 、 异形柱框架 、 框架短 肢剪力墙 、 框架剪力墙 、 剪力墙 、 户型平面优化 墙柱布置 柱、梁截面的确定 成本管理的一些手法 调整前 调整后 例：广州公司平面结构体系优化 成本管理的一些手法 施工图设计阶段 合同管理 将细化的成本指标 、 配合要求 、 进度要求 、 奖罚额度在合同中予以明确 ， 宜多奖少罚 。 结构设计复核 从结构计算书入手 ， 重点检查配筋值 以前 优化的成果在本期需体现 广州花城二期一部分户形与一期相同 、 相近 ， 这部分的结构布置优化已在一期完成 。 但有些新户形却不得不重新面对优化问题 。 经商谈 ， 设计院最后大部分接受了我方意见 。 成本管理的一些手法 室外管网的 将室外各种管网与景观图进行综合，消除各种冲突隐患。 避免各种管网间距的冲突，避免绿化树木根系对管网的潜在破坏，同时调整管网避免井盖对路面的不雅影响。 成本管理的一些手法 景观设计阶段 武汉公司景观设计成本控制过程 项目园林环境设计成本指导书 成本管理部共同提交设计任务书 含合同正文 、 附件： 项目园林环境设计任务书 、 项目园林环境设计成本指导书 ) 成本管理的一些手法 定分区目标成本 项目园林环境预算书 ，并向设计单位反馈 项目绿化工程预算书 、 项目技术经济意见书 正式图纸 计部按目标成本调整设计 成本管理的一些手法 景观设计成本控制的方法 按景观的营销价值高低分区域设计和控制。 提供常用铺装材料和苗木价格给设计公司。 将常用道路、铺装、结构构造做法进行优化、固化，并提供给设计公司。 对于景观设计中的桥、水景等结构设计必需进行复核。 设计成本之配合 一、成本测算 在可行性研究、设计的各阶段与成本部共同进行成本测算，提供测算所需设计指标。 设计提供各阶段成本测算的依据时，应考虑测算的需求，必要的数据必须准确。 可售面积与建筑面积的关系。 可售面积的计算应尤其准确，政府提供的可售面积要进行复核。 m2 建筑面积 地 率墙长度 售面积 平均每户面积 单元数类型 1类型 2类型 3类型 4类型5小计商业幼儿园会所物业用房市政公用学校其它可售面积地下车位架空层地面车库地面露天小计住宅停车公共配套建筑产品构成 容积率规 划 指 标建筑用地面积建 筑 密 度容 积 率总占地面积建筑物占地面积计容积率面积产品比例 户数建筑面积0建筑面积车位数根据是否可售及收入配比原则自行确定成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本只分摊主体建安成本，或保留定额成本不单独留成本合计成本核算说明成本全部摊入可售部分，不单独保留成本需分摊所有八大类费用根据是否可售及收入配比原则自行确定分摊本身主体建造成本沥青路面车行道 砼路面车行道重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 体育 ( 游乐 ) 设施占地道路用地合计0绿化用地合计0水景占地面积硬质铺装车行道 硬质铺装广场 硬质铺装人行道设计成本之配合 二、设计阶段成本控制 共同开展积极的方案优化工作。 如外墙保温体系研究、材料替换等。 共同对材料布品进行选样。 协调与设计院沟通，共同开展施工图设计中的结构优化。 按时、保质提供完整的施工图纸。 设计成本之配合 三、设计变更控制 设计变更需要经过成本部的测算方可发起审批，审批后方可实施。 客户变更需慎重。 一、项目设计管理 项目设计计划的偶尔顺延？ 项目设计周期的安排，怎么合理？ 图纸的质量咋就不对劲 武汉四季花城一期原计划 2001年 4月 10日方案发标， 7月 10日完成施工图，实际施工图于 12月中下旬才陆续完成，致使施工单位在施工现场闲置半年。 探讨 探讨 东莞项目 3月 29日计划 4月 10日出图 4月 7日出图时间改为 4月 15日 4月 12日，因规划调整，出图时间改为 4月 15日出示范区图纸 (9600其余图纸 25日完成，图纸问题依然较多。 南昌花城北地块 15日至 4月 30日，实际从 3月底才开始，原因是在标准化版本的选用上花费了时间。结果实际设计周期短导致 4月 30日图纸错漏问题较多，对后续清单招标和结算造成不小影响。 二、设计变更管理 轻舞飞扬的设计变更？ 为什么设计变更需要审批？ 探讨 三、标准化设计和后续工作的关系 设计标准化了，清单编制、施工呢？ 标准化设计能否使后续部门工作受益？ 标准化的程度。 探讨 四、工程量清单招标 工程量清单招标是干嘛的？ 费率招标弊端 工程量清单招标的条件 探讨 费率招标的弊端 总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准 结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长 变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价 匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本 对于不合理的技术指标 (如钢筋含量、砼含量 )