德思勤大型城市综合体研究报告

都市综合体运作的思考和实践 深圳市德思勤投资有限公司 董事长 龙固新 一、旧城改造是城市升级的必要过程 二、旧城改造催生都市综合体 三、德思勤都市综合体物业的实践 四、都市综合体物业的资本进入与退出 目 录 一、旧城改造是城市升级的必要过程 在将近 200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。 20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国 72，英国 87，联邦德国79，荷兰 86，加拿大 77，澳大利亚 83。 1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有 1000万 计 2036到 2040年，城镇人口总量将由现在 5亿达到 10亿左右。 城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 城市化进程扩大城市规模 城市升级要求旧城改造 城市的升级发展，带来城市如何提高土地利用效率的重大课题，旧城改造是解决城市升级发展的重要方式。 旧城改造 是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。 关于旧城改造的分类 旧城 改造 中心区改造 旧城居住区改造 旧城商业区重建与改造 城中村改造 历史文化保护区改造 旅游度假区改造 旧工业区改造 港口、码头改造 旧城改造研究思路 旧城改造要解决的问题 旧城改造研究体系 为什么要改造 改造原因 为什么能改造 改造条件 改造成什么 改造目标 谁来改造 改造主体 如何改造 改造模式 如何判断改造是否成功 改造评价 改造会造成什么影响 改造影响 旧城改造根本原因 土地资源短缺 优化土地存量 土地资源浪费 旧城改造 城市更新 旧城改造实质：如何合理利用已开发土地 旧城改造目标 改造 目标 集约利用城市土地，提高土地利用效益 城市结构合理，产业布局得当 完善城市功能，成熟城市配套 提升城市形象，完成城市升级 旧城改造主体 确定改造主体如何参与 确定改造主体的责权利 确定改造主体 政府 开发商 责任 权利 利益 股份公司 旧城改造模式具体内容 改造模式 说明 改造主体 确定改造主体的职责、权利、义务 改造方式 确定改造的方式及改造周期 补偿方式 确定拆赔比 安置方式 解决原住民的安置问题 发达国家的旧城改造经验 （一） 把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容 例如 ,德国在城市 (乡镇 ) 规划和城市建设中 ,十分重视处理好人和自然的关系 ,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占 20 % - 30 % ,高的达到 40 % - 50 % ,人均占有量达 100 平方米左右。 （二） 把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来 ,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护 例如在旧城改造的过程中 ,法国共有 12600 处古迹和 21300 座历史性建筑物均受到法律保护 ,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962 年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。 （三） 发挥各级政府及私人的积极性 ,多方筹集旧城改造资金 开始于 1954 年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。 二、旧城改造催生都市综合体 特征 1 地价与租金提升 经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化 。 特征 2 最高的交通可达性 特征 3 城市功能聚集中心 旧城改造与都市综合体的共性特征： 地价、租金提升 /交通高度发达 /城市功能聚集 /城市更新 交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重 要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也 是一个重要的指标。 规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能 。 根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题 进行调整，使得规划更合理。 特征 4 城市更新 都市综合体多应旧城改造而产生 城市 城市规模扩大和城市化程度提高 相邻建筑综合体集群形态出现 城市建筑群功能集约化更高，规模更大 交通网络提升，联系更紧密 国务院发展研究中心等机构，对 2003年以来的建成或在建的 100个新建筑综合体研究显示： 65% 的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。 都市综合体产生背景 都市综合体特性 都市综合体定义 多种功能空间有机组合 与城市交通协调 各不同功能空间依存、价值互补 一个位置上的一组建筑 市副中心区与都市综合体之间的相互关系 都市副中心内 都市综合体 可以存在于 市副中心区与都市综合体之间的相互关系图 都市综合体开发与运作管理 都市综合体的定位 依据 消费者分析 方法 内容 都市综合体的整体规划 主要物业体量的分析 交通组织 空间布局 环境景观设计 资源整合 整体定位 商业业态研究 开发 管理 都市综合体开发与运作管理 零售商业经营管理 开发商自行管理 国外的管理机构参与合作管理 专业的物业管理公司进行市场管理 主要承租者进行经营的同时开展管理 酒店物业经营管理 开发商自行管理 租赁经营管理 委托经营管理 连锁经营 都市综合体营销推广 推广层次和传播通路解析图 国际范围 国际专业展览会 / 拜访国际跨国公司 / 委托国际知名咨询公司 建立项目高度 、 广度 全国范围 全国主流媒体 建立项目高度 、 广度 片区范围 当地主流媒体 / 户外广告 /事件营销 体验式营销 都市综合体的销售与出租 分零租赁 租售组合 整体出租 分散出租 三、德思勤都市综合体的实践 深圳中航城 建筑指标： 占地面积 11万，目前建筑面积 31万，将拆除 11万建筑物，新建和改建总建筑面积达 69万。 操作手段： 提升深圳中心公园价值，为社会创造价值，为市民提供娱乐、休闲的场所； 调整中航城内部和周边规划指标，让硬性指标跟上城市发展的脚步。 开发模式： 联合开发模式政企互动以项目价值为中心 楼高 58层 281米，占地 建筑面积 包括写字楼、精品住宅、大型主题式商场等。（商场的建筑面积就达 下则设通道与地铁华强路站相连） 。 首期项目包括现已基本完工的集零售商业、商务公寓于一体的鼎诚国际，以及即将开工的中航广场； 二期项目包括大型购物中心、甲级写字楼及大型购物娱乐互动式休闲广场； 三期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及临街步行商业街。 规划解读： 交通解读： 车流组织： 公交车在地面行驶，小汽车从华富路西及中航路直接进入地下停车场和地下车道，减少地面车流的拥挤和与步行系统分开，提供人性化场所； 步行系统： 步行人流来自地面公交车、地铁等公共交通系统； 地下 ：通过连廊连接地下各部分商场，带动人气； 一层（ 1F）部分相对高楼层（ 3层）通过连廊，将各部分商业、商务联系成一个整体，等于又多加了 “商业地面层”；地下部分利用下沉广场、地下景观或采光井的建筑手法，将自然光和通风直接带到地下，使地下部分商业有地面的真实感觉。 深圳华润中心 大型商业主导型都市综合体 位于深圳市罗湖区 深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。 总建筑面积约 55万平方米，华润项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及服务式公寓。 指标 北区 中区 总计 用地面积 8200m 27800m 36000m 总建筑面积 76000m 154000m 230000m 计容积率面积 54000m 118000m 172000m 其中商业 12000m 98000m 110000m 办公 42000m 停车楼： 19000m 容积率 车位 地下： 248个 地下： 352个 地上： 434个 1034个 华润中心一期建设数据 华润大厦 国际 55星级酒店 +酒店式服务公寓 +商业街 +特大型室外娱乐广场 “ 万象城”超大型室内购物中心 禾影城 华润万家超市、“冰纷万象”真冰场 交通衔接：北区与中区连接，通过地下一层及二层、三层之间的廊桥， 在地下一层，以购物商铺沟通了书城路两侧北区、中区的联系，而二三层则通过跨越书城路上空的廊桥， 沟通两区，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。 购物中心内部采用纵向层面平面衔接，交通衔接点采用庭院和廊桥形式沟通和分流人群走向。 全新业态组合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已国外经营成功，但尚未进入国内品牌为主。 华润中心三大操作理念： 深圳皇岗村改造项目 复合型都市综合体 项目指标： 项目占地面积 13万，未来规划总建筑面积 196万，其中新规划面积 140万，本项目的建设将促使中心区重心南移。 物业功能 : 涵括零售商业、写字楼、商务公寓、餐饮娱乐及酒店公寓面积共约 50 ， 居住面积 85万 。是中心区超级综合体项目。 保留原有的独特景观 古村落建筑 都市核心区中仅存的珍贵古民居，有重要的工艺价值、文化价值， 在改造中 应 保护、延续。 保留原有的独特景观 皇岗村庄氏祠堂 极富中国民间色彩，保留并作为都市核心区中的景点。 项目简介： 项目位置：东莞市城市中心区 占地面积： 建筑面积： 80万平方米 东莞 第一国际 东莞第一国际发展方向解析图 东莞第一国际各物业功能价值支撑体系图 天健芙蓉盛世位于长沙市芙蓉中路一段，伍家岭市级商务中心圈。总占地面积181189m，总建筑面积约 70万 m，功能涵盖居住、商业、酒店（公寓）、办公等。 长沙 天健芙蓉盛世 四、都市综合体的资本进入与退出 都市综合体的融资 规模大、周期长 高风险、高收益 多元化 特点 美国都市综合体的融资渠道 策略一 : 收租型物业投融资 引进海外收租型房地产投资基金 (国内外资金，专门对有稳定租户的商业、写字楼、 酒店式公寓等物业进行投资和经营。 策略二 : 开发型项目投融资 引进海外投资开发型房地产投资基金 (国内外资金，结合开发商对资金的需求，对项目进行投融资。 国内都市综合体物业资本的参与方式 基金单位持有人 公 众 /发行人 /机构投资者 房托基金 资 产单位组合 信托人 发行人 资产管理人公司 物业顾问 租赁代理 房托控股公司（香港） 以信托方式为基金单位持有人持有房托基金资产 信托人费用 管理服务 管理费 顾问服务