关于中国房地产市场的发展研究

1、关于中国房地产市场的发展研究摘 要：房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和 生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性 产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产 正成为一个新的经济增长点。 本文在对房地产业等相关概念解析的基 础上分析了我国房地产发展的现状及存在的问题， 根据我国房地产市 场发展的特点预测了未来 10 年我国房地产市场发展的趋势，并就如 何加快我国房地产市场的发展提出了相应的意见。 关键词：房地产市场 房地产价格 宏观调控;一、引 言 ;房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化 过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又

2、推动了工业化、城市化 和现代化的进展， 己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组 成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产 业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水 平之上。在我国， 住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较 大的产业有 60 多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。 ;房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部 门不可缺少的物质空间条件， 并具体构成各个产业部门。 房地产发展 的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢， 都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产 业部门固定资产

3、的重要组成部分， 也直接参与价值生产和价值实现的 经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是 构成整个社会财富的重要内容， 对国民经济发展具有稳定而长远的影 响。房地产业作为一个特殊的行业， 它既有国民经济一般行业的共性， 又有其自身的发展规律， 产业内涵及活动领域十分广泛， 房地产业作 为国民经济中一个独立且非常重要的部门， 房地产业有着自身的发展 规律和活动特点。 作为支柱产业的房地产业， 在发达国家的发展历经 几十年甚至上百年的历程， 其中有着推动房地产业发展、 成长的积极 因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素； 每个国家根据本国国 情制定相关的法律法规政策和利用经

4、济杠杆来扶持及引导房地产业 的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。5;二、房地产行业概述;（一）房地产业的概念;房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属 于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地 产业是与建筑业既有区别又有联系。 它们之间的主要区别是： 建筑业 是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产 （开发 ）、经营、 管理和服务等多种性质， 属于第三产业。 这两个产业又有着非常密切 的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房 地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系， 房地产业是房地产开 发和建设的甲方，建筑业是乙方；

5、房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成 “三通一 平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。 ;（二）房地产业的分类;房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业 又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其 中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介 服务业。所以， 房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产 咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。;房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进 行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、 建筑材料、 城市基础设施、公共配套设

6、施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多 方面。;房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的 房屋这种方式， 还有购买房屋后出租， 购买房屋后出租一段时间再转 让，或者购买房地产后等待一段时间再转让； 开发也不仅是建造新房 屋，还有把土地 （生地、毛地 ）变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进 行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。;房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联 性强等特点。 ;房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、 信息、技术等方面服务的经营活动。;房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价 目的，遵循估价原则，按

7、照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综 合分析影响房地产价格因素的基础上， 对房地产在估价时点的客观合 理价格或者价值进行估算和判定的活动。 ;房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事 人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。;物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施、 设备和相关场地进 行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。;（三）房地产业在国民经济中的作用;房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都 离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房 地产业经济活动

8、的参与者。 因此说， 房地产业是发展国民经济和改善 人民生 活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国 民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下： 可以为国民经 济的发展提供重要的物质条件； 可以改善人们的居住和生活条件； 可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 通过综合开发，避 免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 可以为城市建设开 辟重要的积累资金渠道； 可以带动相关产业，如建筑、建材、化 工、轻工、电器等工业的发展； 有利于产业结构的合理调整； 有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； 有利于吸引外资， 加速经济建设； 可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步

9、显示出来， 随着国民经济和房地产业的进一步发展， 房地产业在国 民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 ;促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满 足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需， 拉动投资增长， 保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施； 是充 分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业（市场）持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代 化具有十分重要的意义。;三、中国房地产市场发展现状及存在的问题;我国房地产业从 20世纪 80年代开始兴起，1998年国家停止福利分 房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。 9

10、0 年代发展壮 大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房 地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高， 购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近 20 年的发展取得了 令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到 25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城 市达 4%，城乡合计达 7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近 两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在 1.5 个百分点左右。 ;（一）房地产的总体规模越来越大 ;第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资 产投资比重逐年增加。 1999年

11、房地产开发投资额为 4010.17亿元，到 2004年达到 13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长 1000 亿元， 房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加;第二，开发规模快速增长。 2004年全国房地产施工面积从 1999 年 的 56858万平方米上升到 140451 万平方米，增加了 83593万平方米， 平均每年增长 25;%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项 指标增长速度都在 10%以上，最高接近 30%（详见表 3-2;）。;（二）地区发展不平衡 ;第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。 主要表现在 无 论是房屋施工面积还是房屋竣工面积， 东部都占有很大比例。

12、 这是由 于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。 中部 的增长速度 （除了销售额 ） 基本处于领先水平，并明显高于全国平均水 平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一 些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化， 尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标 （除销售额 ）的增长速度 均高于其他两部。 地区间差距正逐步缩小。 随着生活水平的提高， 中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加， 且 中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由 2002 年 的 13.6%，;21.7%上升到 15.7%， ;24.3%，中、西部

13、居民购买商品住宅 的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部 大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。;第二，城镇居民居住水平存在地区差异。 在中国人口增长的情况下， 人均建筑面积仍在增长， 反映了城镇居民的居住水平得到了提高， 但 因各地区的不同而略有差异。从表 3-4 可以看出：从城镇居民人均住 宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91;>西部地区 23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场 比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善， 但人口密度较小， 相对来说居住面积较为宽

14、松， 中部地区人口密度大， 经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看， 西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。;（三）房价居高不下;近来，房地产市场出现了 “三高”，房价高、居民购房热情高和居民 可支配收入高。 2004 年全国商品房价格大幅攀升，达到了 2714 元 / 平方米，比 2003年增长了 355 元，远大于 1 9982003年年平均售价的 增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到 8627元/平方米、 6232 元/平方米、 6037 元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分 别为 16683元、15638元和

15、 27596元。;四、中国房地产市场发展趋势分析;我国房地产业经过近 20年的发展取得了巨大成就， 纵观这 20 年的 发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向 市场化。 房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001 年“地产品牌 ”在我国拉开了序幕，到 2002 年，各大地产商在激 烈的市场竞争中， 己经把品牌战略作为重头戏。 虽然个别知名地产商 与业主之间出现过不和谐音符， 但这并没有影响国内房地产公司实施 品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质， 强化管理服务， 这将有利于房地产市场的持续经营， 提升房地产的竞 争力，促进房地产市场化程

16、度的提高。 房地产局部投资市场开始 形成。根据调查显示，现在有大约 406 的潜在购房者购房的目的为 “投 资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还 处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到， 尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形 成。；商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量 每年都以很高的比例增加，到 2001 年，个人购房占商品房销售量中 已达到 93.；696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福 利品这一观念己经接受， 我国的房地产改革政策己经初见成效， 这对 于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市

17、场起到了支持。 我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是 幼稚产业，房地产市场也刚有雏形， 但我国的房地产开发企业的迅速 崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一 批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机 “捞一把 ”的 企业受到制约和逐步淘汰。 这样有行业责任心的企业自然就能够适应 市场变化的要求。；第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年 的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代， 特别是 2002 年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产 是资本密集型行业， 作为我国国民经济发展的支柱型产业， 房地

18、产的 资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。 过去的十几年， 由于 国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多 数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。 而另一方面， 众多的金 融机构又难以进入房地产业， 造成资本与房地产市场的脱节， 而银行 作为我国房地产单一的融资渠道， 远远不能解决房地产业发展瓶颈的 症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高， 国家对房地产企业上 市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步 实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展 提供巨的补血作用。 当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触， 将 会把房地产市场带入

19、资本经营的时代。 ;第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面 的统计数据可以看出， 我国的房地产业正在进入高速发展时期， 其特 点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有： 国 家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消 费、解决群众的住房问题、 改善群众的居住条件提供了根本的基础和 支撑力： 住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要 的推动作用；随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的 到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新 的吸引力和亮点； 随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括 绿化隔离带的建设，也为房

20、地产的发展和扩大需求提供了条件； 第五， 从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土 地政策适当进行调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO 和启动奥运以及上海申博成功， 对房地产业的发展， 也会起很大的促进作 用，提供了发展空间。第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。 为适应我国房地产发展的 需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为， 中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极 作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如， 2001 年 6 月起，建设部发布的我国第一部商品房销售管理办法开始实 施，将重点解决商品房销售环节中存在的

21、各种纠纷： 2001年 11月 1 日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施， 保障房屋所有人 的权益； 2001 年 1 月 1 日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对 政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格 出租的居民住房，减征营业税 （由 5%降为 3%）、房产税 （由 12%降为 4%） 和个人所得税 （由 20%降为 10%）等等。一系列房地产行业相关政策、 法规的出台， 对房地产市场秩序的调整和规范， 房地产市场的健康发 育，以及政府可以合法、 有效地对房地产市场进行调控都起到重要作 用。;未来10年随着我国加入 WTO,我国房地产市场将按国际惯例和我 国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放， 我国房地产市 场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展， 其趋势主要有以下 几个方面。;（一）房地产市场整体发展趋势; 随着城市化进程的加快， 城市人口数量的增加， 大量危旧房改造 及房地产二级市场、 租赁市场的加快发育， 住房市场还存在较大的发 展空间。; 以城镇人口人均