房地产企业应选择最佳融资渠道规避融资风险-

1、文章编号16718178(200604007303房地产企业应选择最佳融资渠道规避融资风险郭志权(中国平安产险浙江分公司,浙江杭州310000摘要文章通过分析房地产企业不同融资渠道的特点及现状,说明房地产企业在融资决策中如何选择适合自己的融资渠道。关键词房地产;融资渠道;融资成本;融资风险中图分类号F830.572文献标识码A收稿日期2006-11-12作者简介郭志权(1971,男,湖北随州人,中国注册会计师,中国平安保险公司杭州分公司会计师,主要研究金融。我国房地产金融有三个显著特点:一是融资比例高。二是以间接融资为主,间接融资比重过大。三是融资渠道单一,以银行信贷为主1。在发达国家,房地产

2、开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。2003年我国房地产开发投资总额为10106亿元,而同年度房地产企业通过资本市场融资仅有24.3亿元,通过信托融资的房地产项目也只有60.92亿元资金。2004年全国房地产开发资金共筹措17168.8亿元,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上,包括了开发贷款和按揭贷款(住房抵押贷款。在融资渠道的选择上,房地产企业主要应考虑以下几个方面:(1分析资金来源的可靠性,主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应;(2分析不同融资渠道的特点,如融资成本、融资风险等方面的分析,从而比较其优劣。融资渠道直接影

3、响着融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏,每种渠道各有利弊,关键是企业要结合自身的资金状况、经营状况及资金需求来选择适合自己的融资渠道;(3确定合理的融资结构,分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例。一银行贷款银行贷款属于债权融资,企业通过这种方式筹集到的资金必须到期偿还,并且支付利息。目前主要有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种产品。1、银行贷款筹资优点:(1相对其它融资方式,银行贷款方式成熟;(2融资成本低。由于我国政府一直采用低利率政策,利率不能反映实际的资金供求状况,相对于房地产开发企业的利润而言,融资成本很

4、低;(3能发挥财务杠杆的作用;(4避税效应,利息费用能在企业税前扣除;(5不会稀释企业已有的股权。2、银行贷款筹资的缺点:一旦房地产市场出现经营风险,无法取得预期的经营业绩或资金的运作上出现问题,企业无法偿还到期债务,将可能出现债务危机,导致企业的财务风险;同时资金的使用方向也会受到银行的限制;另外如果开发企业把银行贷款作为唯一资金筹集渠道而完全依赖于银行,在银根紧缩的环境下,企业从银行取得资金的难度大大提高。3、银行贷款筹资的信用框架确立:虽然银行限制、减少对企业贷款,但它仍然是目前主要的融资渠道。对于开发商来说,能够充分的利用这种低成本的融资当然是好的,一方面应注重信用体系的建立,提高自身

5、的信用,从而能与银行建立长期合作关系。另一方面也要加强企业的管理,提高资金的运作能力,从而降低企业的财务风险。另外也要积极拓展其它的融资渠道,减轻对银行信贷的依赖性。二发行股票股票是股份公司为筹集资金而发给股东的一种权益证书,是投资者投资并借以取得股息的凭证。它表明购买者即持股人拥有公司股份的所有权的书面证明,并享有相应的权利和义务。1、发行普通股股票融资的优点:(1发行普通股所筹集到的资金没有到期期限,无需归还,是企业可以永久使用的资金;(2发行普通股筹资没有固定的股利负担,利润分配的灵活性使得经营的波动给公司带来的财务负担较小,筹资风险也较小;(3通过普通股融资是企业实力的表现,它不仅可以

6、提高房地产企业的自有资金率,而且能增强企业的举债能37第9卷第4期湖北职业技术学院学报No .4Vol .92006年12月Journal of Hubei Vocati onal -Technical CollegeDec .2006力;(4借助上市,房地产企业可以塑造公司形象,提高公司在市场上的信誉水平,建立规范化的法人治理结构和健全的组织管理体系。2、发行普通股股票融资的弊端:(1股东对投资回报率的要求加大了上市公司的压力;(2众多的投资者分享房地产的高额利润,也会分散企业的控制权;(3上市公司负有严格的信息披露义务,财务透明度很高,“透明度”的增加会相应降低公司经营活动的隐蔽性,使公司

7、的竞争对手更容易了解公司的经营动向,对公司的市场竞争地位带来不利的影响;(4融资程序复杂,融资成本高,融资门槛高。3、发行股票的途径与措施:到目前为止,我国两万多家房地产企业中只有近70家企业实现了在证券市场上市融资,其中有相当一部分房地产上市公司都是在股市发展之初上市的,2000年后房地产企业上市开禁后,也只有若干个公司上市,“首发上市”的企业不多,相当一部分房地产企业是通过兼并收购来实现上市的2。房地产企业为了满足融资需求,避开I P O 的高门槛,往往选择了曲线上市的路子,即买壳上市。2002年全国有20多家房地产公司通过购买上市公司股权,成为大股东,然后将优质资产或有良好收入预期的资产

8、注入该上市公司,彻底改变其经营业绩,达到证监会规定的增发和配股的要求,最终实现在证券市场融资目的的资本运作行为。通过买壳上市,有助于房地产企业突破资金瓶颈,以较低成本进入证券市场,免去了发行成本和审批过程。但买壳上市也存在问题:一方面股权收购须支付巨额资金。另一方面房地产企业取得控股权后,有一个漫长的融合过程。三发行公司债券房地产企业债券是指房地产开发企业为筹措房地产开发资金而向社会发行的承诺在将来一定时期支付一定金额的利息,并于约定的到期日偿还本金的信用凭证。1、发行企业债券的优点:(1由于债券的期限较长,所以房地产开发企业通过发行债券融资可获得长期稳定的资金,有利于企业稳定经营;(2资金成

9、本较低,债券融资的成本低于股票,但是比银行贷款成本高;(3不论公司盈利多少,债券持有人只收回固定的有限收入,企业债券利息负担固定,在经济效益良好的情况下,企业将会因财务杠杆的作用得到更多的收益;(4利息按规定能记入税前成本费用,可以起到抵税作用;(5保证企业的控制权的集中。2、发行企业债券的缺点:(1财务风险较大;(2企业利用债券融资手续较银行贷款复杂得多,发行债券的契约书中往往有许多限制条件,融资费用高,容易制约公司日后的正常发展和后续融资能力;(3企业发行债券的门槛较高。3、发行企业债券的途径与措施:房地产上市公司发行债券必须满足公司法的要求。公司法对发行债券的主体要求相当严格,只有国有独

10、资公司、上市公司或由两个国有独资主体设立的有限责任公司才有发行资格。公司法对准备发行债券的企业资产负债率、资本金及担保都有严格规定,要求公司净资产不低于3000万。1993年颁布企业债券管理条例。同时,证监会还制定发布了一系列文件来指导规范债券发行市场,包括可转债管理暂行办法、上市公司发行可转债实施办法等。近十几年来,发行债券的房地产企业屈指可数,1993年到1998年上半年房地产企业没有公开发行房地产债券。对于国家来说应鼓励发行公司债券,吸引社会剩余资金投资房地产业,在政策上应积极培育我国的资本市场。对于房地产上市公司来说,要想在证券市场上顺利融资,就必须苦练内功,切实提高经营能力,提高企业

11、的信用等级,加快资源整合,抓住市场机遇;四房地产投资信托房地产投资信托,是由信托公司和其他其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证,将社会上的资金集中起来,汇集成具有一定规模的信托财产,并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。在西方发达的房地产金融市场,房地产信托是一种较为成熟的投融资运作模式。在我国一法二规(信托法、信托投资公司管理办法及信托投资公司资金信托管理暂行办法的出台,使信托业具有较完备的从业依据和法律支持。2003年全国房地产信托融资项目近70个,房地产信托资金的数额已超过50亿元。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约

12、83个房地产信托产品,募集金额约122亿元。1、房地产投资信托的主要优点:(1信托产品能够比较灵活、充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系,信托能解决其他渠道难以解决的问题。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等,可以在不同层次上为房地产业服务。相对于其他任何方式,如基金、国债、债券、企业债的发行,信托不需要央行的批准,只需要备案(901、902文件之前。因此通过信托的方式融资相对容易;(2信托在供给方式上十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品,从而增大市场供需双方的选择空间。从目前发行的资金信托计划来看,信托投资公司已经采取了直接对房地产项目进行

13、投资、直接给房地产商贷款、对成熟房地产物业进行处置、土地开发整理等多种方式为房地产项目融资,涵盖了房地产开发的各个阶段。这样,房地产商就可以根据自己的需求,在各阶段优选有利的融资方式;(3相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,有利于房地产公司持续发展,可以在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。2、房地产投资信托的主要缺点:(1投资周期短。目前的房地产信托计划,都是单一期限,一般为1至3年,有明显的短期化特征,不能满足房地产股权投资的要求,没有充分体现信托的中长期融资功能。(2流通性差。3信托产品的流通性成为制约信托发展

14、的一个重要因素。信托产品的流通受“一法两规”的严格限制,远远不能满足投资者的转上需求。3、途径与措施:房地产业资金密集型行业,在国家新政策背景下,具有相当实力的开发公司融入信托服务不失为一条取得开发资金的通道。房地产信托在发展过程中绝大数采取的是贷款形式,相当于原有银行贷款的简单替代,并没有解决风险与收益不对称的问题,房地产信托要有好的发展,47郭志权:房地产企业应选择最佳融资渠道规避融资风险必须在产品形式上加以改进,推出更多的股权投资或混合投资的信托产品。五房地产产业投资基金房地产产业投资基金,即RE I Ts (RealEstate I nvest m ent 2Trusts ,其实际上是

15、一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位,集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益4。房地产产业投资基金可以投资于产业的任何一部分,如土地开发、房产开发和物业管理等环节;既可以进行全程投资管理,也可以进行阶段性投资管理。它对房地产企业的投资属于股权投资,不会给企业增加债务负担;同时,房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例,使企业不会丧失自主经营权。目前这种

16、方式在我国尚处于探索阶段,与目前国内房地产信托计划相比,虽然都属于运用信托制度并投资于房地产领域的金融产品,但相比较之下,RE I Ts 却具有其独特的优势。1、RE I Ts 是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购房地产资产(主要是商业地产、工业地产、写字楼等,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益,能够在证券交易所上市流通;而目前国内的房地产信托计划是受200份合同限制的集合非标准化金融产品,一般不涉及收购房地产资产包的行为,其收益视信托计划的方案设置而定,目前尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通。2、从投资回报来看,RE

17、 I Ts 对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者,比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者,而新加坡要求把所得利润的90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报,目前一般在3%至10%。3、从运作方式看,RE I Ts 负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营;国内的房地产信托计划的运作方式是提供资金,监管资金使用安全,或局部参与项目公司运作获取回报。4、从产品的周期看,RE I Ts 的产品周期一般在8至10年,更注重房地产开发后,已完工的房地产项目的经营;国内的房地产信托计划产品周期较短,一般为1至3年。5、在税制优惠上,如信托收益

18、分配给受益人的,RE I Ts 免交公司所得税和资本利得税,分红后利润按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。我国的投资基金业起步于20世纪80年代中期,到1994年,全国共有基金70多个。这些投资基金都是综合的,既投资实业,也投资证券,基本上处于无序状态。由于当时对房地产业的整顿,大部分投资于房地产的资金都沉淀了。因此,从1994年到1997年,基金业处于暂停状态。1997年国务院颁布证券投资基金管理暂行办法,此后证券投资基金进入规范发展阶段,而产业投资基金始终没得到国家批准。从我国的房地产市场发展态势以及欧美各国房地产的发展历史来看,RE I Ts 必将是未来房地产企业融资的新趋势。我国政府必须加快研究产业基金管理办法,出台产业基金法,促使蓄势已久RE I Ts 正式登台。总之,房地产融资渠道的多元化是必然的发展趋势。在这个多元化的发展过程中,企业要在确定一个合理的资本金比例的基础上,综合运用多种筹资手段或分阶段通过不同的渠道,以最有利的方式、最低的成本筹集到资金,以谋求企业长期而良好的发展。参考文献1刘宏宇.房地产企业融资分析与对策J .中国市场,2005,(35:50.2恒丰美林研究部.房地产企