杭州古墩路项目商业规划报告

杭州古墩路项目商业规划报告杭州古墩路项目商业规划报告杭州古墩路项目商业规划报告目录一、杭州宏观环境解析1、城市大要城市里位杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文假名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。城市交通成立以公路、铁路、国际大通道为系统的对内对外交通框架（“十一五”计划）城市交通：加快江东大桥（九桥）、庆春经过江地道、德胜快速路、秋石快速路、留石快速路、机场高速路拓宽等建设，渐渐形成功能明确、级配合理的城市道路网络系统；加快城市快速公交线路，公共停车场、客运枢纽站场等设施建设，成立城市智能交通管理系统平台；加快地铁一期工程建设，力争到2010年前基本建成投入试运行；张开将城市轨道交通系统延伸到富阳、临安和萧山国际机场等地的先期可行性研究。城际公路：建设杭浦高速及连结线、杭徽高速、杭新景高速、临金高速、申嘉杭高速、杭长高速、钱江十桥(钱江地道)及接线等高速公路，形成市域及对外的“一绕、十射、二连、一通道”高速公路主骨架。铁路：达成沪杭线、浙赣线、杭甬线电气化改造工程；建设磁浮沪杭线、杭宁及沪杭甬城际快速轨道交通、加快黄千铁路先期工作；启动铁路杭州枢纽改造工程。水运：达成杭甬运河杭州段改造、杭州港大松树集装箱作业区等项目建设；启动京杭运河二通道一期工程、新安江、富春江航道升级改造工程，形成以500吨级航道为骨干、100-300吨级航道为基础，干支直达、与其他运输方式相连结的现代化内河航道网；启动建设钱塘江外海码头，加强杭州水运出海通航能力。航空：加快杭州萧山国际机场二期扩建工程建设，提升客货吞吐能力；开辟新的国际航线航班，加强空港物流，发展临港产业。城市人口2007年关，全市总人口达万人，比上年关增加万人，增加％。在户籍人口中，农业人口万人，非农业人口万人。上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山区余杭区总人口数（万人）土地面积1831210882637311631222（平方公里）人口密度199611546441325722269226261171758（人/平方公里）从年龄结构上看，杭州20岁以下的青少年和60岁以上的老年比率最高，整体表现沙漏状；杭州市市里人口的居住地区多集中在市中心地区，萧山区和余杭区诚然早已并入大杭州，但杭州开销者在思想上对两地区还是比较排外，认同度不高，目前还未获取很好的开发和利用，人口密度也相比较较低。2、宏观经济数据、人均GDP全市实现地区生产总值（

GDP）亿元，按可比价格计算，比上年增加％，连续

17年保持两位数增加。其中，第一产业增加值亿元，第二产业增加值亿元，第三产业增加值亿元，比上年分别增加％、％和％。三次产业结构由上年的∶∶调整为∶∶。全市按常住人口计算的人均

GDP

为

52638

元，按户籍人口计算的人均

GDP为

61313

元，分别增加

12％和％，按国家宣告的

2007年平均汇率计算，分别达到

6922美元和

8063美元。产业结构杭州的产业结构发展素来相对平稳，第一产业比重渐渐减小，第二产业的比重经过一些起伏，

07年比重为

%;第三产业表现增加的趋势，07年关比重为%.政府的“退二进三”获取了必然的成绩。整个产业结构朝着优异的方向发展。第三产业的比重提升，有助于居民生活水平的整体提升。2007年，第一产业实现增加值亿元，按可比价格计算，增加％；第二产业实现增加值亿元，

增加％；第三产业加快发展，实现增加值亿元，增加％。三次产业结构由上年的∶∶调整为∶∶。居民存储、人均可支配收入居民存储：近五年来杭州存储余额步步走高，社会存储的增加代表着社会财富的宽泛积累，财富的增加、生活水平的提升也代表着对居住环境的改进需求进一步增加。人均可支配收入：杭州人均可支配收入指标过去7年来快速增加，由2000年9668元增加到07年的21689元，整个公民经济的优异运行，有效的提升了居民的生活水平和开销能力。社会开销品零售总数社会开销品零售总数

：2007

年全市社会开销品零售总数已达亿元，

比上年增加％。分城乡市场看，

2007年城市实现社会开销品零售额亿元，农村实现社会开销品零售额亿元，分行业看，

2007

年批零贸易零售额亿元，比上年增加％，餐饮业零售额亿元，比上年增加%。这个增加势头跟GDP得增值基本保持一致性，未来还将连续快速增加。、城市整体规划杭州市整体城市规划杭州政府新一轮规划提出“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的发展战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局；一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成三个副城－江南城、临平城、下沙城

；双心双轴－双心以指湖滨、武林广场所区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心

；－双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城

-江南城为轴线的城市发展轴；临平下沙江南杭州市居住区发展规划依照《杭州市居住区发展规划》，2006年至2010年时期居住用地的发展方向能够归纳为“一主、三副、六组团”的格局。“一主”即主城区，为规划的杭州中心居住区；“三副”即临平城、下沙城、江南城，为规划的杭州次中心居住区；依照规划，杭州主城北部合适保留部分工业、物流仓储区；东部为交通、市政设施区；住区。湖滨为旅游工业区，江滨将成新的城市新中心。

西部为教育科研居杭州市商业规划杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，

4个地区商业中心和

12个地区商业副中心

，形成基本满足居民平常生活需要的社区（集镇）商业服务网。从发展趋势看，一心多点的格局，会渐渐向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明地区化开销将成为主流。二、项目界定、项目介绍区位项目位于杭州西北部，教育、科研、居住板块浙江?距离市中心仅6公里大学距离西城广场1公里?距离文一路物美公里3KM距离印象城公里距离申花银泰3公里3KM西溪湿地黄龙6KM地块指标杭储[2008]40号地块，地块用地使用性质为商业、办公，规划建设中小型企业办公、酒店式公寓及商业、餐饮、娱乐等功能设施。项目由浙江浙大孵化器建设有限企业整体投资开发。规划地块位于:杭州市西湖区文三西路南侧，天目山路北侧，古墩路西侧，紫荆花路东侧；地块编号FG02-C65-01（北）FG02-C65-03地块30526㎡(征地34726,其中道路4200㎡)面积20600㎡9660㎡总建面76315㎡土地使用性质商业、办公商业、办公建筑密度35%容积率绿地率≥25%≥35%退步红线要求详附件建筑限高45m、项目地块自己条件解析地块周边环境地块及周边地区处于成熟板块，但周边商业气氛较淡，地块西侧一大型综合体物业已动工建设，规划卖场，项目1#地块东侧有一空地东FG02-C65-01南（1#）西FG02-C65-03古荡综北（3#）合商务大楼地块由莲花街分为南北两块，地块沿主街面较长，地块整体呈长方形，较为方正。1#地块临古墩路230米，临莲花街45米，临北规划路52米；临西侧规划路220米；1#地块总沿街面在547m左右；3#地块沿古墩路98米，临莲花街47米，临西规划路106米，临南规划路为47米3#地块总沿街面在298米左右故项目主要沿街总长度为845米。交通可达性一般项目周边道路为城市东西向干道天目山路、文三路，以及南北向交通干道古墩路本项目距离规划中的地铁2号线与3号线站点1公里左右；项目地块对面有4条公交站点，4条公交线基本经过城西各条主要道路杭州市地铁规划图、项目地块商圈确定项目商圈确定印象城次级商圈物美核心商圈华商西城广场项目商业规模级别本项目基地面积30526㎡，容积率为，建筑密度35%，建筑落地面积为10684㎡。规划商业体量在28000方左右，其中地下商业面积8000余方，地上商业面积20000地下面积8000余方，地上20000多方，地下部分为平层大面积商铺，地上部分则以临街商铺为主，无大的集中式物业形式出现。余方，共计28000余方左右商业呈模块化散状分布地面建筑形式为板式高层，随着层数的增加，商业价值递减。依照赢商投资对于商业物业种类的级别定义，将本项目定义为街坊型商业种类项目。服务人口5-10万人，辐射半径3-5公里，街坊型商业物业的特色是典型物业形式是街区或集中式物业，商业业态开始出现主力业态也许业态集群，商家品牌齐聚度为国内品牌及当地品牌为主。所在商业种类服务人口辐射距离代表物业形式开发商业面积商业业态品牌齐聚度街坊型Street1-3万人1-2千米住处底商，街区万以中小型业态为当地品牌为主主力业态街坊型5-10万人3-5千米集中型物业，街1-3万出现主力业态或国内品牌、当地品牌Neighborhood区者业态集群为主地区型15-30万5-10千米复合型5-10万百货企业或卖场国内品牌为主Department人为主力业态城市型City50-100万10-30千商业综合体20万以上百货企业、卖场国际一线品牌为主人米集群泛城市Beyond200万人城际范围专业市场型商业－专业市场型商业－City以上中心中心三、地区市场解析、地区商业供应解析地区商业---购物中心西城广场城西“快乐生活方式”的代言人，城西首个社区型购物中心，业态相对丰富，目前经营优异，其最大魅力在于拥有一个面积较大市政休闲广场，已渐渐成为城西重要的休闲购物中心。开业时间：2005年建筑面积：55000㎡出租面积：37400㎡物美商场：8000㎡车库面积:约7000㎡停车位：350个休闲广场：18000㎡主要品牌组合周大福、哥弟、阿玛诗、Levis、bestseller、Esprit；KFC、必胜客、韩梦缘、缘绿日式料理UME影院（5500㎡）、青鸟健身、银乐迪KTV、神采飞扬游乐园、溜冰场、东方爱婴五星电器、新华书店、中国银行租金和销售租金递加15%-20%，餐饮预约很多，夜晚营业额占全天销售90%以上，西城物业将以每年10%的回报率转于物业产权主。文一路物美商场/文二路世纪联华华商商场项目名称面积定位主力业态配套备注购物类：物美商场物美商场万社区邻休闲娱乐：F8酒吧、翠苑电影大世周边餐饮多、中低档休闲类服饰停里中心界、KTV（格莱美）四楼停车场车不方便、公交便利餐饮类：KFC大型超购物类：世纪联华中低档品牌服饰为主华商商场万餐饮类：西式快餐（KFC、味千拉面、屋顶停车场停车方便、购物卡开销市面包新语）多（物价高）印象城城西人自己的精致生活中心，是集大型商场、国际品牌旗舰店、时兴优选店、美食餐饮、娱乐休闲等设施为一体的国际性购物中心。?预计开业时间：2009年年关?建筑面积：53000㎡?出租面积：29000㎡?沃尔玛商场：13500㎡?车库面积:10000多㎡?停车位：398个主要品牌组合世界着名时装零售品牌

C&A

、路威酩轩企业下的全球化妆品零售声威丝芙兰以及其他着名品牌

Geox、百丽、ESPRIT、LEVI

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；风靡全球的比萨巨头棒约翰、DQ、KFC、知味观、外婆家、韩村；神采飞扬、金宝贝早教目前正调整业态组合，提升餐饮的配套比率。以品牌连锁中西式餐饮为主。银泰殴尚城西真切意义的购物中心，打造城西的地标预计开业时间：不决建筑面积：300000㎡欧尚商场：20000㎡银泰:150000多㎡古荡综合商务大楼项目总用地38亩，由古荡镇股份经济合作社投资新建，总投资约为3亿人民币，建筑总面积为92000平方米（其中地上建筑物65000平方米），由高档生物办公写字楼和商务用房组成，集购物、餐饮、休闲、办公为一体，是商业人士的创业佳地。地区商业----商业街重点来看一下项目地区内的商业环境现状，由于文一路、文二路、文三路、古墩路、竞舟路商业物业基本以沿街住处底商为主，商业业态表现为中高档的生活类购物。因此我们重点对古墩路、文三路、竞舟路上的商业业态从购物类、餐饮类、休闲娱乐类、服务类等四个方面对项目的商业现状做深入的解析。文一西路购物餐饮娱乐服务购物地区的购物类业态相对成熟，有苏宁电器、国美电器、各样生活购物类等，主要作为益乐新村、雅仕苑、湖畔花园做生活配套，由于地区相对成熟因此租金较高，经营情况优异。购物类商家主要分布在1层，一层租金最高达到元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层苏宁电器1500-1-2国美电器卖场750021-3世纪华联300-1-2红蜻蜓1001饰品服饰801利郎服饰饰品801衣香丽影3001-2华麦601叶氏兄弟果业5001海王星辰药店生活类购物1201宝岛眼镜20041餐饮该地区餐饮主要集中在文一西路和古墩路交织口周边，写字楼的裙楼中。品牌化程度还可以够，火龙堂、蒸味豪、石浦海鲜等经营情况优异，地区平均租金在1-2层平均租金在元/天/方左右。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/位）所在楼层欧产业当特色中餐120601-2蒸味豪中式简餐400451-2火龙堂特色中餐160--1-2宅山佬土菜馆特色中餐2002-1-2世缘火锅特色中餐120301-2韩国料理西式中餐100-1-2休闲娱乐休闲娱乐类商家主要分布在各写字楼配套商业中，为商务需求做为配套。主力面积在300-500方左右，分布在1-2层为主，租金元/天/方。品牌化程度一般，以个体商家为主。休闲娱乐类主要以足浴业态为主，占80%以上商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/人）所在楼层金歌RTVKTV25002284水晶足浴足浴600-601-2金源足浴足浴500-601-2芊漫足浴会所足浴300--1-2姗娜娜足浴足浴800--1-2全健网吧连锁网吧300101-2服务目前大多数的银行已在地区内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行种类以分理处居多；其他服务类业态生活配套类业态居多，还有商务配套服务；商业网点名称营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层福奈特洗衣1201杭州文新西医内科门诊部500-1-2中公民生银行500-1招商银行120-1中国农业银行800-1-2德嘉美容美发1801-2文二西路购物餐饮娱乐服务购物该地区的购物类业态相对成熟，有五星电器、世纪联华商场、各样生活购物类等，主要作为桂花城、南都德加、世纪新城等楼盘做生活配套，由于地区相对成熟，是项目周边租金最高的路段，商家经营情况宽泛优异。购物类商家主要分布在1层，世纪新城一带一层租金最高达到元/天/方，平均租金在元/天/方。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层五星电器卖场2000-1-2世纪联华2500-1-2三彩1001哥弟服饰饰品190采轩1201欧迪芬601伊蕾名店601蒂凡尼家纺2501元祖生活类购物60-1佐佑缘药房32031-2餐饮该地区餐饮主要集中在文二路和竞舟路交织口周边，餐饮形式丰富。品牌化程度一般，真功夫、庄记咖啡、火红年代、神田川等，商家经营情况优异地区分布在1-2层平均租金在元/天/方商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/位）所在楼层新家锅庄特色中餐300-1-2火红年代特色中餐300-350-1-2庄记咖啡西式餐饮200--1-2雅朵咖啡西式餐饮400601-2阑溪特色面馆特色餐饮300--1-2真功夫中式简餐500-301-2休闲娱乐休闲娱乐类商家主要分布在各居住小区配套商业中，为生活需求做配套。主力面积在200-500方不等，分布在1-2层为主，租金元/天/方。品牌化程度一般，酒吧、ktv比较少。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/人）所在楼层八月桂花足浴足浴400581晶晶足浴足浴300-1御尊阁足浴500501-2方圆棋牌娱乐120--2佳音减肥连锁运动200-391-2佳优子足浴足浴1502-1-2服务目前大多数的银行已在地区内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行种类以分理处居多；其他服务类业态基本以生活配套服务为主，主要集中在房产中介企业；商业网点名称营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层中国建设银行160-1中国银行400-1科丽思缇美容2001-2震轩美容spa2501-2我爱我家1501永琪美容美发3201-2文三西路购物餐饮娱乐服务购物该地区的购物类业态相对成熟，有苏宁电器、联华商场、各样生活购物类等，主要作为金都新城、香樟公寓，沁雅、丹桂公寓做生活配套，由于地区相对成熟，是项目周边租金最高的路段之一，商家经营情况优异。购物类商家主要分布在1层，一层租金最高达到元/天/方，平均租金在3-4元/天/方。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层卫浴生活馆卖场1500-1-2苏宁电器2000-1-2LAYA1201似水年光12031红袖服饰饰品80-1伊路风情1001微米601永泰蜜饯专卖601滨红花店生活类购物801万盛布艺1501餐饮该地区餐饮主要集中在文三路和竞舟路交织口周边，住处区的裙楼，餐饮形式丰富。品牌化程度一般，金钱锅、湘味馆等，商家经营情况优异。该地区分布在1-2层平均租金在元/天/方。商业网点名称营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/位）所在楼层独门中酒店300501-2客家菜500-1-2金钱锅400--2阿咪香韩国烧烤120-1-2粥80301-2湘味馆200681-2东巴拉150--1-2休闲娱乐休闲娱乐类商家主要分布在各居住区配套商业中，为生活需求做为配套，商务配套为辅。主力面积在200-300方左右，分布在1-2层为主，租金元/天/方。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/人）所在楼层金御阁足浴足浴500581-2Kims酒吧酒吧300-1-2扬华网吧网吧200101-2鑫逸足浴足浴120301凯萨棋牌棋牌洗浴301-5服务目前大多数的银行已在地区内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行种类以分理处居多；其他服务类业态基本以商务配套服务为主，生活配套为辅；商业网点名称营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层中国工商银行200-1交通银行100-1杭州结合银行300-1象王洗衣801中国搬动200-1非雅琪美容美发2001-2建华发艺1501-2震轩美容美发2001-2竞舟路购物餐饮娱乐服务购物该地区的购物类业态相对成熟，但业态比较落后，各样服饰饰品、生活购物类等，主要作为竞舟路湖畔新村、金成花园作生活配套，由于地区相对成熟因此周边租金较高，经营情况优异。购物类商家主要分布在1层，一层租金最高达到元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层联华商场300-1咖啡熊601弥裳1201华歌尔服饰饰品801韩衣馆1201-2快乐贝贝601健康药房1001阿思家家访生活类购物801气势琴行1201-2餐饮该地区餐饮主要集中在竞舟路与文二西路交织口周边，居住区的裙楼品牌化程度一般，主若是特色餐饮为主；租金诚然相比较较低价，但是基本转让费都在8-10万之间。商业网点名称业态营业面积租金/元/天/方开销客单价（元/位）所在楼层（方）左邻右舍特色中餐2002-1-2韩国料理西式餐饮240-1-2一品锅特色中餐160-1-2渔农野鱼馆特色中餐500-1-3新家锅庄特色中餐160-1江山土菜馆特色中餐300-1-2竞舟路餐饮店宽泛设在住处底商，特别在恩济花苑及金成花园居民投诉严重，以致传言此地餐饮商家营业执照恐期满无法续期，惹起商家担忧，影响到商铺租金水平，但从一个侧面反响出城西整体餐饮功能商业物业的相对缺失，地区餐饮功能物业开发供应层面解析有必准机遇。憨头鱼香卿馆竞舟小菜东阳粗菜馆七里扬帆鱼馆西城E家鲜顺旺面馆家火家坊休闲娱乐休闲娱乐类商家主要分布在各居住区配套商业中，为生活需求做为配套，商务需求配套为辅。主力面积在80-200方左右，分布在1-2层为主，租金元/天/方。品牌化程度一般，美容美发类的商家品位比较低。整体环境及品位较差。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/人）所在楼层健康盲人推拿休闲50301记氏盲人按摩休闲80301-2Y`YUAN美发100681起点网络网吧200152南都足浴足浴80-381服务目前大多数的银行已在地区内开设门店，主要集中在两个十字路口一带。其他服务类业态基本以商务配套服务为主。主若是洗车、洗衣等低品位物业。商业网点名称营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层中国交通银行150-1德高房产601中国农业银行220-1-2马丁汽车服务3001卡帕洗衣601古墩路购物餐饮娱乐服务购物该地区的购物类业态相对成熟，各样生活购物类等，主要作为古墩路金欣公寓、颐景园、中兴公寓作生活配套，由于地区相对成熟是项目周边租金最高的路段，经营情况优异。购物类商家主要分布在1层，一层租金最高达到元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层华味亨601七匹狼1001依之妮401橙色心情服饰饰品1001九牧男装2001-2伦氏901-2海王星辰801光亮眼睛生活类购物1201多喜欢1001-2餐饮该地区餐饮主要集中在古墩路与文二路交会处，居住区的裙楼，餐饮形式丰富。商家经营情况优异，该地区租金较高，分布在1-3层平均租金在元/天/方。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/位）所在楼层火龙堂特色中餐200-501-2新东北庄厨特色中餐300--1-3红京鱼特色中餐400-1-2老陕面馆特色餐饮120251-2九点牛蛙火锅特色餐饮100301-2后宅砂锅特色餐饮4015-201休闲娱乐休闲娱乐类商家主要分布在各居住区配套商业中，为生活需求配套为主，商务需求配套为辅。主力面积在80-200方左右，分布在1-2层为主，租金元/天/方不等。品牌化程度一般，主要集中了大量的足浴、休闲spa等。商业网点名称业态营业面积（方）租金/元/天/方开销客单价（元/人）所在楼层大足神农足浴3002-3金源足浴足浴500-601-2章氏足浴足浴120-1-2绿洁SPAspa1202-1-3服务其他服务类业态基本以生活配套服务为主；主要以服务居住区生活需求为主体，一部分商务需求配套；服务类业态种类比很多，比较齐全。商业网点名称营业面积（方）租金/元/天/方所在楼层中国工商银行400-1-2西城图文1001-2城西服饰干洗501震轩美容美发2001-2裕兴不动产801城西商业街主要成三横二纵格局，三横：文一路：以特色餐饮与生活配套服务商业为主，商业物业稍差文二路：西城广场与华商两点之间，商业经过几轮更替后，目前主要以零售为主，品牌形象相对较好。商铺的物业条件也相对较好。文三路：商铺东要集中在与古墩路交织口一带，该地区的业态品位形象较好，主要以零售类为主，配套为辅二纵：古墩路：文三路以北商业较为繁荣，主要以餐饮、生活配套服务类为主，零售类品位偏低。竞舟路：以特色餐饮而有名，主要集中在文一路与文二路之间浙大紫金港路古墩路丰潭路欧尚银泰楼盘品位高、物业条件好的商铺租金较印象城高，特别是以购物类的租金最高，品牌化程度也较高。凑近商业中心如西城广场、世纪联华华文一路商铺、物美文一路店的周边地区，依靠特色餐饮生活大商业的支撑，业态明显升级，街铺大生活配套服务特量涌现服饰等购物类业态，租金明显提配套色文二路高。典型的楼盘有桂花城街铺、颐景园服饰品牌零售购物为主餐街铺及世纪新城街铺。西城广场为主文三路零售为主，配套为辅地区商业供应缺失----餐饮、休闲娱乐由于城西在开发之初，缺少相应的规划，使得目前城西的餐饮物业供应严重不足。现有很多的餐饮不得不利用现有的住在底商进行改造（竞争路、文一西路、古墩路），限制了餐饮商家的更好的发展。临街合适做餐饮的物业太少。西城广场3楼餐饮周末经常爆满，1-4夜晚经营情况也较好；立刻开业的印象城，目前也看到了城西餐饮开销市场，调整招商业态比率，降低了购物的比重，增加了餐饮的比率。整体上看，目前城西餐饮物业的供应较为缺少，本项目有机遇对现有落后的餐饮物业进行升级代替。综合性的休闲娱乐场所较少拥有必然品位的休闲娱乐场所较少夜总会、酒吧等娱乐业态较少目前银乐迪、好乐迪、金歌RTV纷纷进驻城西，商家抢滩城西苦于无合适的商业物业。棋牌，市场蛋糕较大，但上品位的棋牌偏少。足浴美容，城西开销市场较大，可借势发展。桌球房等特色娱乐市场，有待激发。带游泳池的健身会所较少电影院已有2家，经营情况均不错、地区人口解析地区人口数量及特色杭州城西人口特色：高密度、高开销力，2007年，杭州市里城镇居民人均可支配收入为21696元，而城西人均年可支配收入为32136元，要比同期杭州市里的平均收入多出10440元。其他，据2008年第四时度的数据显示，杭州城西所属的西湖区面积为267平方公里，常住人口80余万，人口密度为每平方千米2034人，比杭州市里平均人口密度每平方千米1309人高出700多人。项目周边3公里范围内人口数量保守预计在15万—20万左右，有近70个居民小区，大学师生共计2万多人人群人口数量人群特色教师约1000-1500人收入水平较高,有较强开销能力学生约21000人年轻时兴,但是消费能力有限,对性价比要求高居民约10–12万人经济基础较好,有品牌意识序号小区名称户数序号小区名称户数序号小区名称户数1湖畔花园120025西溪别墅12348香樟公寓11672政新花园60026金田花园48049金都新城7793春天花园40027金海公寓62450富华楼324沁雅花园65028丹枫新村48951华美苑3005丹桂公寓50029金都花园63552星洲花园15376蒋村信用社宿舍20030五联西苑30053高教新村6567亚洲城市花园45031桂花城市花园105654伽南公寓7508黄龙公寓21032新金国都市花园78055华苑公寓7009中兴公寓70833林语别墅32356紫林公寓30310美都新村40434骆家庄西苑69657阳光地带21011科技新村50435南都公寓111258府新花园50012德加公寓115036南国都市别墅10559颐景苑38013雅仕园75037天河西苑28260文化新村12814金成花园83038天湖公寓7161省规划院宿舍8415恩济花园60039月桂花园23062莲花新村东45016兰桂花园63040银桂花园21063莲花新村西50517紫桂花园72041丹桂花园17664山川人家33318明仕家园10042金桂花园21065秋水苑30019骆家庄东苑54043云桂花园16366物华小区53020紫金公寓116744阳光花园15667物华绿洲湾42021康乐新村108245皇朝城市花园19868桃源春居38422明月公寓11346康乐香港城6069西苑小区44023五联东苑20247金欣公寓7070湖畔莲花港家园48024文苑小区520地区人口解析

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被访者研究被访者研究内容含被访者基本资料、被访者餐饮习惯与偏好、被访者休闲娱乐习惯和偏好。数据收集方法：拦截接见（80%）、定向深访（20%）样本量为150样本。样本条件：当地居民或居住1年以上的暂住人士，年龄在16-55岁之间，男女比率为1：2，文化程度要求在高中以上。由于本次检查的地址均在项目所在地周边，因此能够有效地反响出该地区的人群特色；在项目周边主要的开销集体有：浙江大学紫金港校区的教师：由于所处的浙江大学属于中国着名大学之一，因此他们的眼界广阔，对于品牌和质量均有较高的要求；且他们收入水平较高，有较强的开销能力；浙江大学紫金港校区的大学生：大学生属于年轻时兴人群，但是由于收入本源有限（经常家庭是经济本源），因此开销能力有限，他们的开销特色是追赶流行，但是开销比较盲目；项目周边的居民：他们的经济基础较好，在杭州也属于中等以上收入家庭，因此有较强的开销能力，有必然的品牌意识，对品牌有必然的要求；周边商铺经营者：他们属于私营业主，收入高，开销能力强，有必然的开销能力。被访者年龄结构被访者学历特色：%被访者学历是大学本科，%的被访者学历是大学专科被访者职业情况：%的被访者为学生，%的被访者为企业一般职员，其他还有%左右的是教师。被访者个人收入：教师的个人收入较高，主要集中在3000-5000元/月；一般居民的个人月收入主要集中在1000-3000元/月被访者婚姻情况：

%的被访者已婚被访者家庭结构：多数被访者的家庭主要以

3口之家为主地区人口解析-----被访者餐饮习惯偏好餐饮习惯：最常与被访者一同出门就餐的人员——最常和朋友/同学一同出门就餐餐饮习惯：被访者出门就餐最主要使用的交通工具——公交车是被访者最常使用的交通工具，其次是个人车，第三是步行。餐饮习惯：受访者在外就餐以西式点餐的开销最高，为106元/人/次。餐饮偏好：被认为时兴和高档的餐馆餐饮偏好：被访者对西餐的喜欢度，学生相对更喜欢西餐，其次是教师餐饮偏好：被访者最喜欢的西餐——意大利风格是杭州被访者最喜欢的西餐，其次是韩国料理，第三是日本料理。餐饮偏好：被访者最喜欢的西餐厅餐饮偏好：被访者认为时兴的西餐厅，欧美风味西餐是受访者认为时兴的餐饮，其次是日韩风味。必胜客、豪尚豪牛排馆依次是受访者认为时兴的西餐厅餐饮偏好：被访者认为高档的西餐，欧美风味同时也是受访者认为高档的西式餐饮。必胜客是受访者认为高档的西餐厅，其次是豪上豪牛排馆。餐饮偏好：被访者最喜欢的中餐菜系——在中国的八大菜系中，杭州被访者最喜欢浙江菜，其次是川菜，第三是粤菜。餐饮偏好：被访者经常去的快餐厅，受访者常去的快餐店东要以西式快餐为主，西式快餐，依次是肯德基、麦当劳、必胜客；中式快餐厅中，以大娘水饺最受欢迎，其次是永和豆浆。餐饮开销习惯和偏好解析小结：杭州被访者平均每周都会与家人出门就餐1-2次，一般会选择居住地周边的餐馆；受访者与朋友和同事出门就餐的频率较高，平均一周会有3-4次，与朋友同事多会选择一些比较时兴的餐馆，菜式有特色、环境优雅、价格合理、服务周道是受访者选择就餐场所主要考虑的因素。浙江菜是受访者最喜欢的菜系，外婆家是他们最喜欢的本邦菜馆；近几年，农家菜在杭州也颇受欢迎，受访者表示会在休息日与家人一同前去品尝农家美味。川味观、必胜客、外婆家、肯德基是受访者认为时兴的餐厅，必胜客、川味观是高档的餐厅；最喜欢的西餐排行为意大利风味、日韩料理、港式。餐饮开销者深访代表性建议：开销主要与家人随和友聚餐频率较高，若需要宴请商务开销一般会选择在市中心。城西的中餐品位、形象、特色希望能够提升，增加必然品位的餐饮配套，希望目前中餐的就餐环境还有待改善；对于西餐开销没有中餐频率高，而且城西西餐也不多，希望能增加一些西餐的选择停车方便与否是影响有车一族开销的重要因素。现在城西停车吃饭问题也比较大，希望能够解决好停车问题地区人口解析----被访者休闲娱乐习惯偏好休闲娱乐习惯：平常陪同被访者去休闲娱乐的人员——被访者最经常和朋友/同学一同去休闲娱乐场所，其次是配偶/恋人。休闲娱乐习惯：被访者去娱乐场所最主要使用的交通工具——公共汽车是到娱乐场所的主要交通工具，其次是私车，第三是出租车休闲娱乐偏好：被访者常去休闲活动检查。休闲娱乐偏好：被访者常去运动检查。羽毛球、篮球、器械健身和游泳依次是受访者主要参加的体育活动。休闲娱乐偏好：被访者时兴高档体育活动检查，受访者认为器械健身、游泳等是时兴的体育活动，而高尔夫则是高档的体育活动；瑜伽既是时兴的，同时也是高档的体育活动休闲娱乐开销者深访代表性建议：看电影和朋友有时回去，比方近来放的变形金刚，一般会选择在城西（UME和翠苑），主要离家近，另外这2个影院设施和环境还不错。若是你们也做电影院交通方便就会来。健身有一部分选择在青鸟，还有一部分在一兆韦德，环境还不错，就是没有游泳池。对于酣畅堡主要感觉人太多了。对于本项目规划一个带泳池的健身中心，比较喜欢，但这个还是要看谁来经营管理的，若是感觉不错会办卡。酒吧去的频率一般，不是很高，一般去的也是选择在黄龙也许西湖畔。若是跟朋友去hign的一般会选择去黄龙的多。若是跟朋友去喝酒聊天的，一般会选择西湖畔的静吧。选择去那些地方开销主要一个距离也不远，开车过去就20多分钟，其次酒吧齐聚选择余地大。足浴洗浴，城西还是比很多的，一般就近开销为主棋牌，跟朋友玩的比很多，城西棋牌还是比较火爆的，一般周末都爆满都需要提前预约。倘如有环境好的，服务好的棋牌室买卖一般都会很好。夜总会，这类开销一般主若是商务开销比很多，一般都是带客户去市中心玩，比方花式年光、鼎红，这个毕竟市中心的场子很多，而且好一些。茶社咖啡，一般和朋友先聊也许会见一般客人，会选择去两岸也许去茶社。城西目前这方面选择的场所还是不多的。希望城西有一个休闲娱乐的中心。若是这个项目能够做成近似新天地的感觉，那必然不错，城西缺少的就是这样一个地方。地区人口解析----小结项目周边3公里范围内辐射人口在15-20万左右；地区内的人口学历较高、收入高、开销高；从餐饮开销需求来看，以中餐为主，其中以浙系、川菜、粤菜最受欢迎；希望中餐的就餐环境能够获取改进，吃饭停车问题获取解决。高端餐饮外溢现象较为明显。西餐接受度一般，其中以意大利风味、日韩料理较受喜欢。从运动开销需求来看，羽毛球、游泳、健身需求较大，且受居民喜欢。从休闲娱乐开销需求来看，卡拉OK、电影、咖啡厅、茶社、棋牌、美容美发都拥有较大的开销需求，且开销基本在地区内解决，而夜总会、酒吧等商务开销为主，外溢现象较为明显。、主力商家访谈商家访谈方案经过品牌商家一对一深度访谈的方式，认识依照我们的经验与本项目定位相般配的各样商家的直接想法，以保证本项目的最后商业定位拥有较高的可推行性。本次调研重点为餐饮及休闲娱乐。品牌商家调研方案研究方法定性研究为主接见人群依照赢商过去操作经验，选定各业态中与本项目相般配的商家杭州上海其他总计电影院224量贩KTV303洗浴、足浴202咖啡厅303餐饮8513美容SPA、健身426研究对象总计23932商家选择店面标准与要求（包括交通、人流、区位等）未来发展计划接见内容对物业的特别要求租金承受能力、经营年限等对本项目的意愿餐饮类商家访谈中式餐饮商家3家商家名称：广合缘需求面积：600—2000平方米联系人：于迎春楼层：最好一层，也许一，二层。品牌有名度：一般合作方式：租借开店计划：有合适的物业就开无特合作意愿：一般别计划。商家对项目的认识程度及地区看法：商家对项目所在地还是比较认识，但是从整个城西地区来看，本项目面对的竞争还是相对强烈的，主若是和西城广场相隔不远，而西城广场打造一站式的购物方式，多种业态相组合形成城西有影响力的购物中心，本项目很难和它相抗衡。应该和西城广场有个错位竞争，不做面面具到的购物中心，要打造自己的特色。而本项目离黄龙写字楼地区不远，能够打造商务特色主题餐饮，休闲娱乐一条龙，而商家的进驻问题还要看情况，目前还是建筑阶段，说什么都为时过早。商家的物业要求：公共停车位要保证，一些餐饮类所必定的烟道，下水，消防等都要装备，需要有一个装修期，及开业前几个月试营业的免租保证。商家名称：尘依食辅需求面积：700平方米联系人：邵经理楼层：一，二层品牌有名度：一般合作方式：租借开店计划：未来三年每年1家合作意愿：一般商家对项目的认识程度及地区看法：商家认为项目所在地拥有必然的潜力，但目前还是属于城西比较冷清的地区，主要还是没有一个好的大型开销综合体，从而不能够吸引到城西的居民过来开销。希望该项目能够打造一个综合性的中高档开销场所，能够吸引到开销能力高的城西居民。而此商家一般都选择在成熟地区开店，如湖滨商圈，黄龙商圈一带开店，主要吸引商务客户，若是未来项目定位方向与此商家想吻合，会选择进驻。商家的物业要求：公共停车位要保证，层高在3米以上，其他要求基本和一般餐饮类硬件配套相同，无特别要求。商家名称：西湖翡翠花园酒家需求面积：500—1500平方米联系人：吴小琳楼层：一，二层品牌有名度：好合作方式：租借开店计划：有合适的就开合作意愿：一般商家对项目的认识程度及地区看法：商家总部在新加坡，目前在杭州只有一家店在西湖天地中，因此对杭州相对比较陌生，对项目所在地区也不是很熟悉，但此商家走高档商务餐饮路线，最少人均客单价在200—300元左右，因此会选择一些环境幽雅，私密性好的地方作为选择开店的标准，目前也考虑进驻一些高档小区的会所，作为业主的个人会客中心。商家表示，临时不会考虑的。若是项目出来的各方面环境，打造特色与此吻合，会考虑入驻。商家的物业要求：大厅的面积相对会设置的小一些，都是以包厢为主，装备全透明恒温的红酒储蓄室，方便客人优选。其他都和一般的餐饮配套无特别差异。高档自助餐商家2家商家名称：金钱豹需求面积：3500平方米以上联系人：董总楼层：三楼以上不考虑品牌有名度：高合作方式：租借开店计划：上海当地拓展为合作意愿：否商家对项目的认识程度及地区看法：商家还是想在上海当地，也许北京，广州等一线城市发展为主，因此对杭州市场不是很熟悉，近来几年内也不会考虑来杭州拓张开店。商家对物业的要求：层高很多于3米，单层面积很多于3000方。希望业主补贴一半以上装修开销（装修非开销一般是5000-6000元/平方米），还要有必然免租期。商家名称：半岛美食自助总汇需求面积：2000平方米联系人：梁永彪楼层：一层也许二层〈与酒店合作〉品牌有名度：一般合作方式：租借开店计划：有合适的就开合作意愿：一般商家对项目的认识程度及地区看法：此商家是方才是昨年方才来杭州发展的，因此对城西地区不是很熟悉，但此商家主要针对年轻白领和中青年私营企业主，我们认为此类人群与城西目前的人群结构基实情吻合。另一方面，商家表示，进驻主要考虑的因素除了此地区要有针对性的开销客群和开销需求外，租金必然要廉价，特别是刚开业的时候，有一年左右的免租期，而且能够选择和酒店合作，作为酒店的配套餐饮来做也能够。商家的物业要求：相比较较简单，要有停车位，中央空调系统，敞开式的大厅以方便客人随意走动和采用食品，装备厨房及基本餐饮所需要的硬件设施。咖啡商家1家商家名称：两岸咖啡需求面积：600—800平方米联系人：包寒楼层：1、2层品牌有名度：高合作方式：租借开店计划：三年内每年开6家合作意愿：很感兴趣商家对项目的认识程度及地区看法：商家对项目所在地还是比较认识，也看好项目所在地未来发展远景，对方认为，城西人口密集，开销水平高，做咖啡，餐饮类业态只要有自己的特色，都是不行问题。目前项目所在地区与文三西路电脑城一带对照，诚然还是缺少人气，主要还是由于没有一个集群商业出现，此项目的出现应该会带动这一带商业的发展，而此商家的开店选址标准相对简单，若是地区有足够的开销力也许周边配套写字楼，就可以选择去开店，直营加盟均可。商家的物业要求：第一要保证有停车位最少5到6个，一致醒目店招，全部采用落地白玻，层高不能够底于3.5米。有厨房装备，装备一致烟道，排污排水管道通路，消防通道等装备齐全，若是上二层必然要保证一楼有一个门面入口。西餐、西快餐商家2家商家名称：豪尚豪牛排需求面积：1000平方米联系电话：0571—8083487楼层：一层，二层均可联系人：郭经理合作方式：租借品牌有名度：高合作意愿：一般开店计划：5年内每年3家商家对项目的认识程度及地区看法：此商家认为目前城西还是属于开销能力高，开销比较旺盛的地区，但项目所在地从整个城西来看还是属于商业气氛不浓的地区，也需要一个好的商业项目来带旺这一带的商业。但感觉目前杭州的西餐开销需求不是很高，和特色中餐不恰似，而城西是一个特色中餐开的比较火暴的地区，因此西餐是不是能够有生计的空间，也确实有待考证，因此保持谨慎态度，等项目整个定位出来看再决定可否合适进驻更有说服力。但能够保持联系，随时跟进。商家的物业要求：停车位装备越多越好，层高不得低于3米，其他和一般餐饮类硬件配套无差异。商家名称：肯德基需求面积：400平方米联系人：郝红军楼层：一层品牌有名度：高合作方式：租借开店计划：每年10家左右合作意愿：强烈商家对项目的认识程度及地区看法：城西地区人口多，开销能力强，是杭州比较典型的大型居住地区。而对于肯德基来说，只要周边有住处区，入住率高，也许周边有卖场商场就可以选择开店，因此对此项目所在地区比较看好，进驻意愿强烈（但可能会和卖场捆绑）。商家的物业要求：只有物业满足做餐饮类业态基本需求的条件保证，如有烟道，下水等，层高不低于3米等即可，而装修，布局等此商家要一整套完满一致的标准自己来解决。其他餐饮接见商家：葡京茶餐厅、釜山料理、味千拉面、星巴克咖啡、85℃面包；访谈情况(代表看法)：葡京茶餐厅：被接见人：祝反响建议：世博会结束后有拓展计划，不浅暂不考虑。面积要求300方，要求层高净高3.9米，楼层视项目自己规划而定；反响建议：今年无拓展计划，和杭州城西印象城在谈判中，未来有可能进驻，面积要求在500-800方（合用面积），层高要求3.4米，楼层要求能够上到物业的二三层。味千拉面：周反响建议：有意愿，主要看项目的定位。面积要求在200方左右。星巴克咖啡：钟反响建议：在杭州城西有开店计划，目前在选址中。面积要求在200方。85℃反响建议:拓展妄图明显，对物业的渴求度较高，但是要求是现点，对于期点兴趣不是特别大。餐饮类商家访谈小结：对项目的看法：多数特色中餐类商家和休闲餐饮宽泛看好该项目，认为城西是人口质地相对较好的地区，经营情况都异常火暴，说明生活类的特色中餐、休闲餐饮还是这个地区餐饮类主要开销业态。因此项目开设一些以满足地区内居民生活需求也许朋友聚会的中高特色中餐、休闲餐饮应该可行。而高档商务餐饮及纯西餐类商家却认为此地区缺少商务客群而采用谨慎进驻的态度。对物业的要求：停车位必定装备，在楼层选择上一般倾向于一到二层，三层以上兴趣不大。要求装备烟道、下水、消防等餐饮类商家必定的一些硬件配套，在层高方面不得低于3米。租金承受能力：依照目前的行情来看，休闲餐饮、西餐的租金承受能力相对较高，而中餐的租金承受能力相对较低。该地区目前休闲餐饮和西餐的租金承受最高能上到

5、6元/日平方米，而中餐租金一般在

2-3元/日平方米。未来租金要依照项目所在地区周边的租金行情而定。休闲娱乐类商家访谈电影院商家4家杭州UME简介：由香港着名导演吴远先生投资的

UME

国际影城是杭州顶级影院之一

,全国共五家店，分别在北京、上海、广州、重庆、杭州、UME

的英语“

(UltimateMovieExperience)

的缩写．杭州的影院共有

8个大小不等的放映厅，其中一个为豪华VIP厅，其他，全部座椅都能够后仰，在国际质量的影音收效下，让人们享受“终极·电影·体验”。访谈情况：杭州开店情况：有1家；目前该店情况：营业面积逾5000平米，共有8个放映厅(其中一个为VIP放），近900个座位，年营业额1700万左右未来开店计划：在杭州其他地区有开店计划，正在选址中，从前与印象城接触过想在其选址（感觉城西经营情况特别不错，对市场特别满意。）项目认知：认为本项目与西城广场仅1公里，且城西地区其实不是在市中心核心地址，将带来竞争，但合作还是能够谈的。杭州翠苑电影大世界（浙江时代院线）简介：浙江翠苑电影大世界由浙江省电影总企业投资2500万元兴建；浙江翠苑电影大世界共设13个专业电影厅，全部采用数码立体声还音设施。13个电影厅分布在同一层面，共设座位1450座，其中最大的电影厅为280座，最小

若引进一个影院在必然程度上为24座。是杭州唯一一家经广电总局认证的五星级电影院访谈情况：被接见人：高建明

所属部门：开发部经理联系方式：开店要求：地段：城市中心或商业中心区，未来的中心区也可（县级城市也可进驻）物业：一般不低于6个厅，则面积在3000方－8000方左右；层高一般不低于租金：租金要求跟商场近似，一般租金占营业收入的2－3%左右；运营开销：收入：主要来自电影票，卖品（占电电影25%）、外租区、广告位收入等；开销：电影票收入50%上缴院线运营开销主要包括租金、水电、人工，还有祱费，一般的占25%毛利率一般占投入成本：万/位空间分布：厅内人均面积1方；大堂走道等公摊面积与放映厅面积相当；

6米，最幸好25%

8米左右投资情况：可独资也可加盟，详尽投资比率可商定；对本项目评估：能够在该地区地下一层开电影院，但会考虑租借或合作上海联和院线简介：上海联和电影院有限责任企业，属于上海电影企业。是一家拥有113家影院，375块银幕，4块IMAX巨幕，92619个座位，分布于18个省41个的跨省院线企业。2008年联和院线的总票房为亿元，在全国36条电影院线中率先打破票房2、3亿元大关，已经连续六年出类拔萃。访谈情况：杭州开店情况：无；城市认知：电影市场近来几年来随着经济的发展蓬勃，开发商对电影院院线需求旺盛，杭州电影市场远未饱和；项目认知：对于项目所处地区大概有所认识，对于周边已有两家影院表示诚然有竞争，但无大碍，本项目天生条件尚可物业要求：层高6-8米，开间10米，大堂区500方左右，总面积在3000左右，6-8个厅左右；合作模式：开发商供应物业（装修达成，预计投资额需1200万左右，6个厅左右，1000个地址，万/位），院线供应片源和相关咨询、培训服务，院线从影院的电影销售额分成（5：5），一般投资回收期为4-6年，最快2-3年左右；世纪全球院线简介：世纪全球电影院线发展有限企业是经国家广电总局电影局赞同（广影字[2002]第474号）成立的首家由业外资本组成的全国性电影院线企业，分别由中信文化传媒企业、上海三九文化发展有限企业和世纪英雄电影投资有限企业三方投资组成，注册资本5,000万。企业的主要经营范围是：电电影的刊行放映；电影院的收买、投资、改造、经营、管理；电影项目的投资（含数码）及后电影产品开发等。企业现拥有18家影院，块银幕。访谈情况：杭州开店情况：无城市认知：对于浙江的电影发展特别清楚，几乎每个电影院都跑过，认为杭州目前还没有一个优异的电影院。项目认知：项目的区位没有多少的问题，有足够的人口支撑，认为电影是一个极具生命力特别旺盛的产业，极具发展远景，本项目若要做就要大过西城广场店。但由于设置于一层，消防问题较难经过，目前国内位于地下一层的就北京一家。物业要求：面积要求在3000方以上，层高6米以上，开间8-12米；最少安排一个大厅，其他以150-200人的中厅为主合作模式：任何合作模式均可，以先期供应电影院建筑设计咨询，后期影院管理咨询，供应片源，利润分成点数能够商讨；金总特意提到由于世纪全球环线是民营资本运作，市场化竞争更拥有活力。健身商家6家一兆韦德健身简介：2000年10月12日上海韦德健身管理有限企业试一试性的在上海开设了第一家健身中心一兆韦德（WEIDER-TERA）健身中心。优异的市场反响，使得上海韦德健身管理有限企业在短短的二年内开设了近12家健身中心，营业面积高出45,000平方米，服务会员25,000人。截止2008年12月底，全国范围内有73家一兆韦德直营及加盟店。2009年，会所数量计划达到100家；2010年，预计达到200家。访谈情况：杭州开店情况：有未来1-2年有无开店计划：全国范围内有开店计划，区位认知：我们一兆韦德健身更倾向于在商务人群齐聚的商务办公区也许是有必然人口基数的高档住处小区，城西我们在物美有一个点。项目认知：若是要进驻，需要派专人现场看察看；物业要求：总面积控制在3000-5000方，若是带泳池最幸好3500以上左右，局部有挑空；上海攀宇健身简介：上海攀宇健身管理企业成立于1997年，经过十余年的发展，已发展成为目前上海规模最大的专业健身休闲俱乐部之一。依照国际流行时兴和康体标准，成熟而充满活力的攀宇在上海分别成立了6家大规模的运动健身俱乐部访谈情况：被接见人：陈杭州开店情况：无未来1-2年有无开店计划：全国范围内有开店计划，集中在上海地区以及江浙地带的一线城市；城市认知：对杭州市场还是比较感兴趣的项目认知：对城西地区有必然的认识，吻合其开业选址的区位要求，但还需对项目详尽看过后才能再做深入；对物业的要求：面积要求在3000-4000方，需要带室内恒温泳池（半个标准泳池）；商家名称：奇景健身联系人：张宝军品牌有名度：一般（北京品牌）开店计划：三年内杭州开4家需求面积：2000平方米以上楼层：2楼-5楼合作方式：租借合作意愿：一般商家对项目的认识程度及地区看法：属于方才进入杭州拓展的北京健身品牌，对杭州还不是很熟悉，最好项目成型后经过实地察看才会有明确的意愿。也会和一些中高档小区合作，在小区会所内开设健身会所。一旦合作租期最少十年。商家对物业的要求：层高最少要4米以上，柱间距8米以上。商家名称：菲力伟国际健身中心联系人：王世通品牌有名度：高开店计划：有合适的物业就会考虑需求面积：2500方以上楼层：2楼—7楼合作方式：租借合作意愿：一般商家对项目的认识程度及地区看法：项目所在地还是具备开设健身会馆的条件的，周边住处区多，特别是城西这一带高档小区比很多，居民开销能力强，具备开设健身场馆的条件。但由于项目目前还没有成型，招商存在很大[商家对物业的要求：层高最少要四米以上，需要装备男女换衣室及淋浴房,最好带游泳池接见商家：青鸟健身、酣畅堡访谈情况(代表看法)：杭州开店情况：有未来1-2年有无开店计划：临时在该地区无开店计划量贩式KTV3家商家名称：银乐迪联系人：周经理

品牌有名度：高开店计划：有合适的物业就开需求面积：2500-4000平方米合作方式：租借商家对项目的认识程度及地区看法些带动性强的集中式商业中心，

楼层：1、2层合作意愿：一般：此商家对项目所在地区的未来发展表示认同，认为目前项目所在地周边缺少一因此本项目若是未来能够打造成为多种业态组合的中高档商业体，还是能够吸引到很多商家和开销者的。但由于此商家在文三路和西城广场内已经开了两家，对这个地区的市场是特别看好的商家对物业的要求：最好有停车位，一楼最好是一个200-500方的大堂迎客，二楼一致的营业包厢，地段地址好的地方也不会介意上到三层，四层，其他无特别要求。商家名称：好乐迪联系人：封经理品牌有名度：高开店计划：每年计划3家需求面积：2000平方米以上楼层：四层以下合作方式：租借合作意愿：一般商家对项目的认识程度及地区看法：目前此商家在文一路中竹大厦已经有一家店，因此对城西地区还是很看好，认为该地区人口多，开销力旺盛，特别是学生数量比较弘大，合适ktv类休闲娱乐业态进驻。详尽合作意愿还要等物业建成后正式招商再洽谈，就地区自己来讲，商家还是有兴趣进驻的。商家对物业的要求：有固定的停车场所；安全通道，消防等能保证经过查收；采用中央空调系统，层高不低于3米，需要有必然的装修免租期。商家名称：钱柜联系人：李经理品牌有名度：高开店计划：有合适项目就考虑开需求面积：1500-3500平方米楼层：二，三层均可合作方式：租借合作意愿：一般商家对项目的认识程度及地区看法：开ktv主要还是需要大量的人流，一般选择开在繁荣的商业中心。项目所在地目前看来商业气氛不浓，与城西其他地区对照相对人气不足，但对此地区的未来发展表示看好，可否入驻还要看未来项目成型后的整体感觉及该地区未来的人气情况再来决定。商家对物业的要求：有固定的停车场所；独立的入口、安全通道，消防等能经过查收就行，其他基本没有特别要求。休闲娱乐类商家访谈小结（1）----电影院对项目的看法：区位、物业目前看来都不错，设置一个电影院没有问题（-1F有一点不合适）对物业的要求：在楼层选择上一般都在商业顶层，层高最少要6米以上（最好能达到8米以上），柱间距8—12米。建议设置6个厅（1大2中3小）以上，面积在3000方以上。座位可在1000个左右。大厅建议能做到300个地址的。需要考虑消防审批，若是能够经过其他条件应该都能满足。租金承受能力：一般租金较低与卖场相同，合作模式主要有租借和加盟、合作投资。休闲娱乐类商家访谈小结（2）---健身对项目的看法：对地区比较看好的，认为项目打造的是高档楼盘，未来入住的业主开销能力强，那么就比较合适健身会所类商家进驻。其他，从项目所在的地区看，城西作为一个大型住处区，各小区的质量品位都相对较高，而且不缺少年轻白领，学生，教师等有针对性的开销人群，因此还是比较合适健身类商家的进驻。对物业的要求：在楼层选择上一般考虑上2楼—7楼，面积一般在3000方以上，层高最少要4米以上，柱间距8米以上，天然气开通，中央空调，并要装备男女换衣室及淋浴房等配套设施，最好带游泳池，租金承受能力：二层租金承受在元/天/平方米，三层及以上租金在元/天/平方米。若进驻地下室可参照三层的租金。详尽进驻租金还要依照未来项目周边商业发展情况而定。休闲娱乐类商家访谈小结（3）---量贩KTV对项目的看法：该类商家对本项目表示看好，毕竟城西属于杭州的大型居住区，人口众多，开销力也相比较较强，更重要的是该地区的开销人群大多是青年白领及学生，比较合适一般化量贩式ktv业态的发展。但更高档的夜总会种类的ktv就不合适，主要还是该地区商务气氛不浓厚，此类高端开销市场份额不足。对物业的要求：主力需求面积在1500-4000方左右，在楼层选择上一般倾向于二到四层，对进驻地基层有一定的抗性，就希望有更多的优惠条件来抵消这一抗性。其他物业要求一般相比较较简单，主若是停车位必定装备；安全通道，消防等能保证经过查收；采用中央空调系统，层高不低于3米等。租金承受能力：上二层以上就目前租金行情最多不会高出2元/天/平方米，详尽租金要依照未来两年后周边租金行情来决定，装修期及开店试营业时期要恩赐必然的免租优惠。3500方以上，地下一层需要必然的通透性主力商家访谈小结从访谈的30多组品牌商家的反响信息来看：对项目所处的地区都还是比较有兴趣的，但还是要看项目的详尽定位以及物业情况而定。部分商家也提出本项目的能量可否与其他商业抗衡，较为关注本项目的定位。四、项目定位建议1、项目SWOT解析处于居住板块，地区人口数量多，开销能力强??项目商业规模较小沿古墩路街面较长，展现面好?地区商务气氛较淡??西侧综合性卖场项目，有助于增加区SW?本项目的商业齐聚力较小，易受竞争项目的影?地块呈狭长形，最大进深不到50米，交通便利，可达性好?域的竞争力功能复合优势，公寓、写字楼商铺OT商业规划碰到必然限制。?可古互墩相路借、势天目山路骨干道可直接拉响。/夜总会/健身SPY/酒吧/量贩KTV）2、针对项目特别业态优选（电影院动闲林、申花、三墩版块的开销人群，?受西溪湿地与古荡山体间隔，商圈??以商务开销为主的品牌商户，招商难度较大项目物业设计考虑认真，建筑形态辐射力碰到必然影响×?扩大项目的辐射范围高端商务休闲娱乐类开销依旧外流，从而带独居个性特色动部分生活类餐饮类开销外流项目内设置有博物馆，商业与人文商业气氛的成熟?狭长的地块使得项目东西楼之间间距有限，商艺术的结合√城西目前两家店均为千万级影院，潜藏1家，开销需求旺盛?商业与博物馆的结合，有助于增加业对公寓可能带来噪音、视觉污染、安全等影物业条件×量身定制，但大跨度、超层高会影响建筑排布，提升造价。项目的独到魅力√有商户选点计划，也能够加盟响招商难易度?成本项目超前的设计理念和物业结构设×物业要求较高，开挖地下代价太大，置，有助于项目在未来的竞争保持一1200万左右。定的当先。√招商成本若是采用合作模式，则投资额近依照1000个地址，每年营业额在1000万左右，则营业额分成500万，卖品收入250万，运营成本300万，预计收入400多万，回收期3-4年。综合效益×租金回报较低，影院租金一般较低，面积需求大（3000方）对人流有必然的拉动作用，但一般是综合性商业项目内引进影院主若是考虑垂直人流的带动，能带来的规模放大效应。而本项目近2万多方商业，且商业均为1-2层，若设置B1F对项目整体其实不能够带来较大附加收效引进夜总会可否可行：×行业发展---业态更替快，不牢固，一般平均每3年要装修一轮市场供需√城西目前无好的夜总会有空白，现有需求几乎流向市中心物业条件√能够量身定制，体量较大5000方以上，喜欢进驻地上招商难易度×板块商务气氛较淡，不合适夜总会商家的生计，招商有难度引进健身SPY可否可行：行业发展市场供需物业条件

√√随着生活水平提升，健身SPA行业发展快速√竞争强烈，需求较大√需要带游泳池招商难易度√有商户选点计划，也能够加盟成本×恒温泳池未来的经营保护开销相对较高（50-60万/一年）一般健身会所精装修交付，投资成本（1000元/平方米）综合效益√引进好的健身会所，能为项目带来必然的品牌品位，为住处销售带来必然的加分。√健身会所能与其他主题餐饮和休闲娱乐商业形成互动，能够吸引白领等中高收入人群，为项目带来牢固的高开销人群引进酒吧可否可行：--行业发展－行业变化较快，平均2-3年更新装修一次，裁汰率较高市场供需√城西目前无好的酒吧有空白，现有需求几乎流向市中心物业条件√静吧200-400，闹吧1000-2000方均可，层高要求净高以上。若与公寓相邻，会带来必然噪音影响，环评可能过不了招商难易度－酒吧拥有规模性和群聚性，目前酒吧选址都倾向于黄龙和西湖以及未来钱江新城地区，品位较好的酒吧一般主要以商务开销和旅游消费为主。本项目处于一个居住生活板块，招商执行拥有必然难度成本√除了高端的酒吧，一般酒吧对物业的要求不高√招商成本也较小，无需恩赐精装修交付综合效益√酒吧租金尚可√酒吧宜聚夜场人气，有助于带动住宿、餐饮、足浴、洗浴等其他类的开销引进量贩ＫＴＶ可否可行：--行业发展－有广大的公众基础，各阶层都较为喜欢，发展较好市场供需√需求较大，而城西可供选择物业较少物业条件√一般2000-5000方均可，层高无特别要求，一般喜欢地上2-3层物业，对于地下平层也能够接受但要解决其可视性。招商难易度√招商拥有可操作性３、定位建议项目提议的理念

：尊敬的是现代、时兴、前卫的购物环境；供应的是生活、聚会、欢欣的休闲场所；提议的是自我、个性、张扬的魅力空间；引领的是专业、合理、前瞻的开发理念【城西——一个在不断渐变、提升、扩大的商圈】【项目站在大城西餐饮休闲娱乐配套的角度，应具备前瞻性】【项目应综合的吸纳地块周围的有利因素】【生活魅力主题将合适未来城市发展及开销者的需求】展现建筑魅力，成为杭州现代商业地产开发典范，提升城西商业品位是城西广大开销者休闲、娱乐、聚会、商务的场所结合画廊、博物馆，引入餐饮休闲娱乐时兴元素，成为城西的新天地项目定位：客群范围：周边中高档住处小区＋浙大师生品位：中档为主，高档为辅定位解析：【在这里购物不是商业的唯一形态】【现代都市更多的是需要有自我的空闲空间】【餐饮娱乐的休闲功能将提升商业的圆满质量】４、项目功能分区及业态规划项目整体功能分区功能分区依照的原则：价值最大化；动静分别；公寓和商业互不搅乱南侧借势西侧保留成交通的主要通道在建古荡商务楼静，动与之配套呼应加强东面的项目形象展现面赢商建议：应该多从公寓价值最大化角度优先考虑建议：动静分区、内静外动、南北分区，一静一动、商业场所主出入口向外开放所谓“静”：不依靠大人流量的、小资的，沉寂的、休闲的；——咖啡吧、茶吧、SPA健身、美发美发、高端中餐、精致西餐、展现等等“动”:依靠人流量的，喧杂的、活跃的、充满激情的；——特色中餐、中西快餐、品牌服饰专卖店、银行等等2#购物服务区(银行零售)

北侧强化酒店，公寓功能4#餐饮区(中餐)那)3#休闲娱乐区(一层商2#休闲服务区2#餐饮区(咖啡茶社)业延展至地下一层)1#购物区(品牌展现面)3#餐饮区(一层商业延展至地下一层)1#餐饮区(西餐)地上商业地下商业1#休闲区(地下健身会所)项目整体业态规划方案北地块1#餐饮区：精致西餐为主，辅以少量高端中餐引进品牌度较高的各国风味西餐、饮品、（由于地址好+景观好），围绕内部庭院美景，形成一个围合的精致餐饮地区。打造城西独具特色的魅力生活，更时兴更摩登更浪漫。北地块1#购物区：品牌服饰或名车展现充分展现105米宽的主门面，项目整体形象了如指掌，展现项目时兴生活的代言.该模块商铺特色拥有最正确的商铺展现面、大开间、浅进深、对内有景观、层高较高。主要业态依旧建议以小资情调的、特色的、个性时兴的、运动的优选零售购物。如Jack&Jones等国际国内品牌时兴服饰品牌主题街、近似宜家道的运动品牌主题街、同时也可考虑引进一些奔驶、宝马等名车展现厅北地块2#餐饮区：咖啡、茶社等轻餐饮业态与1#餐饮区正餐为主的业态相错位，相补充。在此形成休闲餐饮业态组合区块。北地块地下一层3#餐饮区、1#休闲区、3#休闲娱乐区：会所、一层餐饮延展至地下一层形成休闲餐饮集聚，一层休闲服务（如足浴、美容、量贩KTV）延展至地下一层形成休闲服务组合与会所相补充。贵司提出了一个想法，打造杭城第一个以吃为主题的，集中式餐饮、西式餐饮、休闲食品店、软饮店、入口食品零售店、食品商场于一体的地下商业街。现有地下一层商业的物业条件：非地铁商业；非传统繁荣的商业中心；非综合性商业场的地下一层；虽有水系的自然采光，但是一个相对封闭式地下商业，现商铺切割开间较好，单店面积过大，其实不吻合地下零售型业态的铺位要求与一层商业的关系：依靠A、B两组扶梯连结，且两组扶梯均在项目内部，与外面空间无法形成一个优异的回路。在这样物业条件的地下一层做以食品零售小业态集群或餐饮集群，其招商可执行性和项目未来的生计能力我们是表示担虑的。考虑到本项目地下一层其实不是经过开放式的下沉式的广场进入地下一层的，而是相对封闭的扶梯与垂直电梯的组合导入，进入地下一层动线带来了必然的影响，故规划方案是希望经过大业态的去化方式来解决这个问题；经过一层商业带活地下商业及补充会所相关延展业态的方法，解决地下商业招商的可执行问题，业态规划以餐饮、休闲、娱乐为主。南地块2#购物服务区：品牌零售（如服饰、家居）银行配套服务。南地块4#餐饮区：特色中餐集聚,做南侧古墩商务大楼大型商业的相应配套。项目拟订业态代表性商家对物业的要求各业态代表性商家对物业的要求:所属代表品业态牌层高进深柱距载重电量空调用量煤气用量水量烟道化油池200KW左右（需分到户并能够独到户并能够独视详尽而两路一路到大厅自行安装或VRV空调立计量，管径在立计量，管径100cm×无特别要餐饮外婆家≥4.5米定视详尽而定≥300kg/m2一路到厨房系统50以上1寸半100cm求又浴池的情况：每立方水重×上下排水水量克丽缇视详尽而浴池体积+总和视面积而定或参自行安装或VRV空调＞40立方，排SPY娜≥4.5米定≥8.4米×5%考百货用电量系统无特别要求水管160mm一般配置一般配置（1）无室内泳池情况下，无特（1）无室内（1）无室内泳冬天达28度，夏天殊要求（2)泳池情况下，池情况下，30026度。250-300W/M2有室内泳不应该小于7公斤/平米-500制冷，新风系统每小给水管2根管池的情况米（2)有室内公斤/平米（2)三相。功率算时4-5次换气，排风径100×下，依照泳泳池的情况有室内泳池的1500QW-2000QW;要求每小时5600立煤气：50-80立（75-100），池大小而下，依照泳池情况下，每立方安培算方米，新风每小时方，天然气排水管2根DN无特别要无特别要健身威尔士梁下≥4米定大小而定米一吨水300A-400A3000立方米20-40立方（100-100）求求供应室外餐厅250公斤/排放油烟平方，厨房450制冷量厨房应不小于管道位在餐厅附公斤/平方（设450卡/m2/小时，用置，排烟近地区应备总重3吨，下餐区应不小于350卡25吨水/天，管道的截供应合适设槽钢可将设/m2/小时（KFC自设，供水管径为英面积为地址，供餐西式楼板到梁底无特别要备平均摆设，使甲方供应室外机位寸，水压不小500mm×厅制作隔快餐KFC高度≥3米求无特别要求楼板平均受力）200W/平方置）无特别要求于700mm油池250KW动力专线及50KW的照明专自行建筑线的供电量，且自行安装空调，甲方进水管不小于油水分别动力专线采用一供应空调室外机组位１．５寸，水井，尺寸为楼板到梁底餐厅350公斤/路三相五线进电置，安装面积在30量约２０吨/油烟管道×西餐高度≥无特别要平方，厨房450（线径不小于平米左右，甲方供应天。水压在-3一般为50×披萨必胜客米求无特别要求公斤/平方210平方毫米)两处新风收集口无特别要求公斤×70cm

化粪池备注无特别要求需供应垃圾暂存点需供应垃圾暂存点无特别要如有泳池：过滤砂求缸1200mm×4台，循环水泵×3台，锅炉1套，板式交换器1套，300W电加热器1套，三选一，投药器1个，ORP、PH监控系统1套无特别要求供应临时卸货车位及垃圾暂存点无特别要求需供应垃圾暂存点项目商业空间谈论商铺种类，层高开间及开间建议:杭城现社区型商铺出现的形式有三类层高开间楼层代表性第一类二层老沿街商铺第二类二层红石中央花园第三类6米左右一层西城年光部分商铺为LOFT，6米层高层高，8米开间杭州新建楼盘商铺基本以二、三类为主，一般一层层高基本上都保持在-5米，开间以大开间为主。尽量满足品牌商户的需求。在同一楼盘内也会规划部分LOFT商铺，如西城年光、枫华府第。对于本项目住处优先考虑，商铺次之。对于本项目而言，三层商铺是没有大必要的，其租金售价未能大于住处的价格。容积率可否能用足。二层商铺容积率为2，若因做LOFT商铺，容积率，节余的容