青岛某住宅楼建设项目可行性报告

***“***”家园一期住宅楼建设项目可行性研究报告工程名称：***“***”家园一期建设项目编制单位：青岛***置业有限公司编制时间：2005年5月25日1.工程概况1.1建设背景及概况***“***”家园住宅小区青岛***置业有限公司经过一年多缜密的市场调查，对青岛房地产市场的现状和国家有关政策的分析研究充分论证后正式投资开发的低密度，高绿化率的全水景高档智能化大型社区，项目总占地153206平方米，位于青岛市城阳区三零八国道与华仙路交汇处、秦家小水社区。总建筑面积约为145000平方米，总投资2.62亿人民币，容积率为0.95,绿化率为43.67%。该工程一期用地面积为64228平方米，计划建设单体15座。建筑面积约为61016平方米。该项目建成以后将成为青岛市少有的低密度，高绿化，全水景的现代化大型社区。充分体现自然与人文，与现代技术充分结合的绿色开发与居住理念。1.2建设场址选择建设场址的选择是在公司通过缜密的分析研究决定的，青岛市市委市政府把青岛的发展确定为“国内区域性中心城市”和“世界知名特色城市”的总目标。城阳区作为青岛市的北大门，具有交通、环境、地理、经济等各方面的资源优势，是青岛市发展最快和最具有发展潜力的区域之一，也是被评为全国投资环境最好的地区之一。城阳区政府对外来投资及本区经济发展给予了高度的重视与支持，区域内有着大批国内外投资企业，韩国与日本投资企业众多。2004年又招商投资30亿元人民币，建设韩国LG手机研发与制造中心，该项目距***“***”家园仅1公里。为加快城阳区城市化改造进程，城阳区政府对城阳区的旧改造与重点建设项目给予了极大的关注与支持为旧改造相关，与加快城阳发展相关的项目给予了极大的支持。青岛作为2008年北京奥运会的伙伴城市，正在进行大规模的城市改造和建设，城阳区作为青岛市的北大门，交通的咽喉之地，地理位置极为的重要，是青岛给外来人士展现城市面貌的第一印象。因此市委市政府和区委区政府对城阳区的城市化建设格外的重视。城阳内外资企业众多，外来常住人口众多。青岛市内四区的房价较高，普通工薪阶层已很难在市区买到合适的房子。而且市区由于地理和历史的原因，在小区绿化、配套、环境、价格等各方面市区的房子都不具有优势。作为青岛的周边地区，城阳的房地产市场近几年有了快速而稳定的发展。房屋平均价格接近期甚至高于李沧区的房价。所以城阳即成为既高科园、山东头等崂山区开发热点后的又一热点。房地产市场发展的潜力区大。同时，公司在该项目附近正在运作另两个大型开发项目，项目总占地约75万平方米，与该项目结合在一起，将成为青岛市的大型现代化住宅社区，以建设环保、绿色、现代化城市区域为目标进行项目的开发建设。1.3对环境的影响该项目是在对环境的影响进行了充分论证以后确定开发计划。小区充分利用了当地的自然优势，将小水河的水引入社区形成流动的环行水系，册时对小水河进行拓宽清淤改造，大面积绿化，在保持原由生态地貌的基础上，进一步改造，即保护了自然生态环境又美化了小区。生活污水由市政设计院进行综合管网设计，并入市政管线，保证了对环境的保护。整个小区环境体现了绿色、环保、人文、现代、自然相融合的设计理念，对环境有了进一步的保护。立项的必要性2.1建设的目的、意义及产业现代化目标该项目的建设主要目的是为了建设一个大型绿色、环保、人文、现代、自然的智能化社区。结合附近正在运作的项目，将建成一个以居住为中心，现代化配套设施完善，自然环境幽雅的大型区域性居住社区。将成为体现现代与自然密切融合的典范社区。引导现代化居住理念。实现产业化、现代化的开发目标。2.2推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较小区新技术的应用，充份考虑了现代与自然的结合。在不损害原有自然环境的基础上，充分利用现代化技术。在青岛地区率先采用直接引用水入户，省却购买大桶水。小区采用智能安防系统，24小时电子巡更，每户配套电子幕帘，智能可视对讲门，双气配套，建筑材料采用现代环保新型材料，地热供热，自动报警系统，现代化的路网设计，43.67%的大绿化率,充分利用自然环境与现代化应用技术。3．市场预测网3.崇1院当地经济状况萌和住宅需求预躁测柏经分析研究决鼓定的，青岛市渔委市政府把青欧岛的发展确定众为柴“胶国内艳域性中心城引市跃”挺和渗“瘦世界知名特色邮城滤市粗”挣的总目标。城保阳区政府对投芳资环境的建设督也高度的重视笑，被国家评为船全国投资环境躁最好的地区之唱一。该区域内许有着众多的国该内外投资企业化，经济状况良耐好捆。讯200蛮8禁年奥运会帆船燥赛事在青岛进滤行，城阳区作格为青岛市的北化大门，交通的篮咽喉之地，地婚理位置极为重绣要。众多的内愁外资企业，良真好的生活居住祝环境，众多外槽来常住人口给口该项目带来了粥众多的客户群破。青岛市内四抛区由于地理和残历史原因，在永小区绿化、配喂套、环境、价游格等各个方面竖，四区内的房净子都不具有优息势。市北区、可市南区，房价仇太高，很难为数普通工薪阶层偏接受；四方区汇的房子基本没絮有成规模的小品区，环境和配坏套也很难有竞永争力。李沧区山主要为经济适移用房的建设区沟域，只针对青枕岛市中低收入网者进行销售，甜外来人口及已乞有房产者均不宣具有购买资格序。城阳区作为潜青岛周边最近拿的区域，房地秒产市场近几年探有了快速而稳堪定的发展。房解屋平均价格接艰近甚至高于李补沧区的房价。希区政府附近房帝屋均价预在掉4000矛/觉平方米左右，吗天一广场的价择格已超匀过词5000风/亭平方米。离该气项目近瓶1狮公里布左右的天村泰笨“源韩国迎城舅”钞建设项目，开穗盘价格惑为咬490醉0勺元误/橡平方米，均价老在或5400趟/辰平方米，销售尘状况良好。位选于惜福镇臂的弟“雨盛世家盘园积”绝二期项目，房把价为均疲价盛380最0无元村/雕平方米左右。旬综合分析城阳挺区的房地产市毯场前景广阔，头将成为既东部惰、高科园等地祥区后的又一开毒发热点，房地隐产市场发展的狡潜力巨大。市箱区及外来人口云对住宅的需求寒量极大。脖3.畜2浓销售对象定位恋及住宅性能等旬级百该项目的销售腔对象主要定位针于市区客户、狠外来定居客户您及国外客携户。市区的房萄屋基本饱和，两价格已升至顶挺峰，普通工薪近阶层很难在市劣区买到合适的膝房子，而周边隔地区的房价也呜在逐渐的升高挣，作为该项目渡无论在地理位川置还是价格都乌具有极大的优式势。项目所在话的地区有大批呈的外资企业，颜企业高层人士构及外来工作人劣员较多，这也丽为该项目奠定纽了客户基础。次该项目的住宅浸严格按照国家铲相关规范设计敲施工，正在申芬报国家康居示勺范工程，性能灰等级教高。充闸分考虑各方面蜓因素，该项目弦都有着非常大拳的市场竞争力芳。4总体规划曾4.副1努控制性规划要转点备主要规划控制弄指标将容积率寺、建筑密度、崭建筑高度，绿胖化率、物业配切套、消防、排翼水、供热、天蜜然气、水源保酿护等给予了指饿标限定。抛4.通2叛主要技术经济丝指标姻总用地面积为既15320凝6稀平方米趴其中一期用地钩面积为躺6422碌8危平方米拦用地性质为居膝住用地湿建筑容积率饼为腥0.9欲5顾以下货建筑密度抗为录22奶%意以下枯建筑高度为筛1伯8叙米歌以下究停车数量反为取0.捐5屡车两位吐/驻户桃绿化率强为挺43.67%零4.道3而市场基础设施暑条件小项目内共建配修套设施齐全，侧集休闲、购物钱、娱乐、健身艇于一体，临近棍项目将开发大项型商业设施，袜更大程度的丰邀富了该项目的挡生活基础设施吐配套。属5南汁实施进度计划沈5.哑1意实施进度计划稀200痰4风年底项目正式府展开，计衬划文200社4侍年投垦资挪300唇0芽万元进行前期盏土地及相关手轰续的办理，计想划恰200积5陵年投凭资致500炮0映万进行工程的杆建设肾，原200磨6主年投吵资谊400按0驻万进行工程及屋配套设施建设壤，计狗划狼200岗6储年经8敏月份交付使用剪。6.技术方案腰工程采用的成谈套新技术（列校表说明）炎序号押类李渡画别乓项目名称贱技术特点及应涨用范围钱应叹虎酱用趁覆盖率贡1忙住宅结构体系三***榴“等***耕”悄家园端（一）住宅结蜡构体系成套技竞术货砖混结构现100道（二）围护结置构体系成套技杯术（包括墙体起、屋面、节能景、保温、隔热绿等技术）帽外墙保温板斤100尊一层花岗岩墙如面同100市（三）隔断结踩构体系成套技鸟术（包括轻质绳隔断、灵活分笋隔等技术）恢高档铝合金隔鱼断推拉门温100僵2演建筑节能成套玻技术（包括门赞窗节能、供热谦系统节能、分腹散式采暖、空柄调节能、利用粪太阳能等技术互）抛高档铝合金中学空玻璃门窗响内外分色泄100栏地暖盈辐射式采暖地酸面鸣50另壁挂回50门3灿住宅厨卫体系帝成套技术统天然气到户盏一户一表肢100片4幅住宅设备成套仇技术甜集体供热别自建锅炉房，滤预留市政管线黎接口念100市直接引用水竭采用地下水处间理（集团水厂怜）事100描5塞住宅管网体系选成套技术胸给水、排水、酬消防、直饮水变综合配套糕100斩6美小区现代化管连理成套技术（弓包括智能化计致量收费、安全客防范、设备智谣能监控、家庭传现代通讯等技兽术）纹可视对讲门验100竖一户一表位100盒智能监控，电各子防盗，电子幅寻更，宽带电骗话入户，有线本电视凝100哀100潜7叉居住区环境质息量保障技术（高包括水质保障从、污水处理、附垃圾处理等技外术）宽市政设计院统河筹设计尼100详高档次物业管朽理端100索8凯建筑防水及饰爷面成套技术）靠包括涂料、防舅水卷材、刚性尿防水特性涂料手等技术）蒙外墙高档彩色么丙烯酸系列涂稠料暂100商9展建筑抗震成套筛技术曾已按设计规范肠施工黄100猫10舅建筑施工成套剥技术广按设计图纸操加作规范施工吹100玻100民11怜汽车停放成套获技术（包括地特下、立体和多恐层车库以及车颗库现代化管理进等）每设置地下停车并库互保证停车率，桑人车分流，保洲证行人安全昼100榨小区停车场抄100姨12踢住宅建设中关皱键新技术及新笔型住宅设计否直引水的设置纲集团下设水厂弯水质优良。禽100醉地暖配套换采用集体供热悼式地暖设计薯100柳现代智能化设命施的大量应用染100番13楼住宅部品体系雁及新材料、新哲设备、新工艺期14终其他类型住宅岛及无障碍设计确（包括老年人听住宅、残疾人惨住宅等）亩小区配套设施蚂齐全，共建设贿施充分考虑不拼同人群的需求颤100漆7侦、工程项目财齿务经济区7.剂1场总投资估算营一期项目总投撒资详：称1180立0贸万元人民币狐土地挂牌费用应：禽288反0制万元霉前期相关手续君费用：办理建滥设用地规划许霜可稻：插1猴4灶万元者贱僚慧朗办理规划许可述证费用际：导1给4仓万元妹朽渡卸笨办理配套费手恰续槽：竟49哭0歼万元滔续迷侵搜人防费哲：侄16控0唤万元蛙规背软旨设计费疼：映6钓0馒万元流验桐斜锦建设工程投入趁：于463随6饭万元忙岩叔睬煮小区内配套安岁装尝：忆276汽0枝万元艘款踢怒厅不可预见性费并用列：愤76洞0臭万元骄地质勘测相关黄费用净：术1蚊5耕万元鞭施工图审查费涛用销：愤1限1供万元映7.论2嫂资金筹措及计斥划挎企业注册资脑本恒108怠0蚀万，股东集挣资育500夏0植万元，已挂牌悟取得土地证，坝购地资痕金白288移0街万元，前期相提关手续及行政幸事业性收费已粗交焦纳候30持0希万元，工程已检投入建设资冷金穗320腔0趋万元。计划融睁资攻600栏0强万。患7.趟3燥成本和收入粗预计经营成本阳为税予金粘80乐0闭万元扣预计财务费届用晨36悲0透万元锯预计管理费思用句18氧0寄万验预计销售均价忙为但400柿0敢元往/危平