房地产开发流程与价值创造课件

房地产开发流程与价值创造怎样思想，就有怎样的生活房地产开发流程与价值创造房地产开发流程与价值创造怎样思想，就有怎样的生活房地产开发流程与价值创造土地项目规划程获取策划设计管理销售售后主线策划务成本管理计划管理关键节点→>主项计划口专项计划楼栋施工计划四大成本管理成果测算目标成本>动态成木回顾成木总结核心要素质量管理质量计划>现场质量巡查C>质量整改>竣工验收口>质量标准库现金流管理销售收入口项目成本口费用口税金口资金筹措会议体系项日运营决策会议C项目运营专项会议C日常运营会议拓展论一策划阶支挥体系成果体系证成果段成果段成单一段→段成→成→都段使知识体系)模版C指引口案例C最佳实践C专家一、以“读”为本，咀嚼文本语言文本细读，顾名思义一是要“细”，正如叶圣陶先生说的“一字未宜忽，语语悟其神”。所以，要进行文本细读，就必须从语言入手，从最基本的字词入手；二是要“读”，南宋朱熹说：“大凡读书，须是熟读。熟读后自精熟，精熟了理自见得。”结合这两点要求，在语文阅读教学中进行文本细读时应注意以下几点。1.重朗读朗读是亲近和理解语言的前提，也是进入文本的必要一环。在朗读中，更容易走进作者的情感世界。朱自清的散文《背影》文辞质朴，情感真挚，就适宜在朗读中体会，如“等他的背影混入来来往往的人里，再找不着了，我便进来坐下，我的眼泪又来了”。在反复朗读中，学生可以走进朱自清的情感世界，感同身受地体会那种对父亲依依不舍的情感。2.阅读时间要充分教师要上好语文课，应该给学生充分的朗读时间。对于课上朗读，短小的篇幅适宜集体朗读，较长的篇幅宜选取部分集体朗读、自由朗读。整篇文章应该给学生预留课前预习时间，在这时间段朗读。总之要让所有学生都能有充分的时间来阅读文本。二、结合语境，把握文章整体之美语文教师在阅读教学时有意识地引导学生分析研究文本语境，有助于学生更透彻地把握文章主旨，体悟作者思想感情。结合语境，读懂作者。文本细读的大语境是指作者创作文本时的社会生活情景，包括时代背景、作者情况等。阅读教学时，联系大语境也是实现文本细读的一个重要途径。例如，李白的《行路难》“闲来垂钓碧溪上，忽复乘舟梦日边”有两个典故，一是姜子牙在渭河垂钓得遇周文王，受周文王赏识重用，助周灭商；二是伊尹乘小舟从日月旁经过被商汤聘请重用，助商灭夏。要理解诗人李白在此处用典的意图，就得联系李白的生平经历。原来在写作此诗时，李白受权贵排挤，被迫离开长安，抑郁苦闷下写了这首诗，此处用典是用古人的经历来安慰自己，古人能有这等机遇，自己未必没有，对于自己能受朝廷重用又再次充满了希望。联系语境，品味感情。如毛泽东的《七律?长征》“更喜岷山千里雪，三军过后更开颜”，诗中的“喜”字用得妙。作者写红军过雪山时，为什么要突出“喜”呢？联系当时的红军长征情景，因为翻过雪山后，红军二万五千里长征的目的地就在前面，三军即将会师。所以用“喜”既突出了红军战士过雪山时的乐观心情，又表现了战士们对胜利的信心。因此教学时，要引导学生关注时代背景，才能体味作者当时的思想感情。实际上，文本细读的策略是多种多样的，教师要善于结合文本，灵活选择合适的策略，营造恰当的情境，引领学生走进文本，品味语言，体味文本结构的深层含义，领悟作者情感。如此，初中语文阅读教学才会收到异于传统教学的特别效果，呈现别样的精彩。细读是提高语文阅读质量的一个非常重要的环节以及方法。在这么一个高速发展的快节奏时代，在初中语文课堂上教授给学生细读的方法，帮助学生养成细读的习惯是非常有必要的。我们广大教师要加快进入细读阅读的教学路途上，有效帮助学生提高阅读质量！阅读教学历来是语文教学园地一块难啃的“骨头”。它以文章教学为中心组织学生学习语文知识,培养语文能力的教学活动,在初中语文教学中具有极其重要的意义。阅读教学根本任务是训练阅读技术,培养阅读能力,是一项细致而复杂的工程,要在长期的阅读教学过程中来实现。现行初中阅读教材内容丰富,涉及自然科学,社会人文科学等，这就要求学生不断扩大阅读的深度和广度,在广阔的知识背景下进行学习,借助不同领域的知识和技能,发挥迁移功能,触类旁通,举一反三,取得突破性进展。所以,阅读教学在丰富学生知识,提高认识能力,培养创新型人才方面具有重要作用。一、阅读教学的误区阅读教学的任务如此明确艰巨,作用如此重要,然而实际教学中却存在一些误区：误区一，违背阅读教学的客观规律,削弱歪曲了阅读教学。阅读教学就应以“读”这种传统的教学手段为主。叶圣陶先生对阅读教学中的诵读有独到的研究和精辟的见解。他指出:“国文和英文一样,是语文学科,不该只用心和眼来学习,须在心和眼外,加用口与耳才好。吟诵就是心、眼、口耳并用的一种学习方法。惟有不忽略讨究,不忽略吟诵,那才全而不偏。吟诵的时候,对于讨究所得的不仅理智的理解,而且亲切的体会,不知不觉之间,内容与理法化为读者自己的东西了,这才是最可贵的一种境界,学习语文学科必须达到这种境界,才会终生受用不尽。"(叶圣陶《国文教学的两个基本概念》)但在实际教学过程中,却往往违背了这些规律,削弱歪曲了诵读教学。误区二，阅读教学的确定带有过分的“明确性”和“可分性”。阅读教学和基础知识、作文教学一样有明确的目标。但在目标的分解上,即目标同具体教学内容、教学时间的结合上又有自身的特点。它不像基础知识那样分解为许多“点”，也难以像作文那样分解为许多“块”。一篇课文的教学,一节课的教学,乃至一段话的阅读,都可以包含教学的许多目标,而这些目标又难以十分客观的分解。这就决定阅读教学的目标从横向看,有一定的不明确性,从纵向看,有一定的不可分性。我们确定阅读教学的目标必须从这一本质特征出发。误区三，教学方案的确定不是着眼于课文整体,而是舍本逐末。以前我在学习《诗经.硕鼠》这篇文章时,老师是这样教学的:一字一句的讲解,一句一句的翻译,可是结束教学前,学生齐读课文时,却把“硕鼠硕鼠,无食我黍”读成一种有气无力的调子,似乎不是一句一平的呼喊,而是一句可怜的乞求。在阅读教学中这样的例子屡见不鲜。于漪老师曾十分尖悦的批评:“这些年来,工具性的砝码越来越重,许多文质兼美的文章其思想意义在相当大程度上形同虚设,只是寻词摘段,用解剖刀肢解,作为训练语言的例子,学生在知、情、意方面有多少收获要打问号,与大纲要求甚远。”现实情况却有过之无不及。凡此种种,少、慢、差、费的阅读教学显示到了非改不可的地步,时代呼唤创新,发展需要创新。作为一名语文教育工作者,我倍感肩头使命重大,所以在平时教学尤其是阅读教学中,自觉的增强自己的自主创新意识。现结合自身实际谈谈阅读教学创新的举措。在教学中,我发现目前学生尤其是农村学生阅读理解能力十分薄弱。面对语文读物,只是表面认读,不能深刻理解文章主旨,不能把握文章表达形式,写作特色等,造成阅读教学课堂上失去生机活力。鉴于此,我尝试采用以下一套做法：二、阅读教学创新的举措第一步，让学生感知文章的整体，既感知体裁，又感知内容。感知文章的体裁,是为了确定思维的方式。从心理学角度讲,人们的思维总是因问题的性质和属性不同,导致思维角度的确立和思维方式的采用的不同。感知文章的内容,则要求学生从整体上对文章的内容有一个概括的了解。第二，让学生感悟文章的结构形式由于读物是由许多部分有机组成的整体,所以每一读者在阅读中,既要初步把握整体,还要在再读中鸟瞰各个部分,去认识各个部分在整体中的地位和作用,使得对整体把握更深刻、更全面、更具体。所以这是指导学生对读物进行一次大的分割。让学生掌握结构框架,实现学生对文章由整体到部分的感悟,完成对读物由表及里,逐步深入的一次认识的飞跃。第三步，让学生感知文章的重点段,重点句,重点词重点段最能体现文章中心意义,他们往往闪烁作者思想的火花,创作的智慧。让学生通过对这些段落的透视,理解,更加深刻的理解文章的内涵,达到对文章“窥一斑而见全豹”的认识效果。结构上具有特殊意义的段落,这种段落或承上启下,使文章前后连贯,使各部分浑然一体，或开篇点题,卒章显志,显示段落在结构上的特殊意义。让学生学会对这些段落的分析理解,能更好的体会作者构思之巧妙。第四步，让学生带着各方面的感悟,再细读课文,感受全文,回归整体这种做法,既顺应了一般的认识规律,同时又完成了由部分到整体的，再由整体到部分的阅读过程。这种双向反复的阅读,正是指导学生进入阅读新领域的最高境界。这时学生对文章的理解不仅仅是文章本身,也不是一般的领会,教师可趁热打铁,让学生写出自己的读后感想,甚至写出一些赏析性的文字。总之,初中语文阅读教学的创新是项复杂而艰辛的工作,这需要语文工作者不断大胆实践、探索,并及时总结经验,汲取教训,同时需要工作者的热情,所有一切又都建立在科学理念的基础上。为此,必须在教学实践中,坚持不懈的指导学生读书的方法,引导学生积极探索阅读的规律。这样,就不但能形成学生较高的阅读能力和赏析水平,而且这种阅读能力的提高又会大大激发学生的阅读兴趣,唤起学生赏读热情,从而带来学生写作能力的提高。房地产开发流程与价值创造土地项目规划程获取策划设计管理销售售后主线策划务成本管理计划管理关键节点→>主项计划口专项计划楼栋施工计划四大成本管理成果测算目标成本>动态成木回顾成木总结核心要素质量管理质量计划>现场质量巡查C>质量整改>竣工验收口>质量标准库现金流管理销售收入口项目成本口费用口税金口资金筹措会议体系项日运营决策会议C项目运营专项会议C日常运营会议拓展论一策划阶支挥体系成果体系证成果段成果段成单一段→段成→成→都段使知识体系)模版C指引口案例C最佳实践C专家土地取得可行性研究与策划阶段市场定位报批报建项目报批与前期准备阶段财务评价建设施工阶段资金融通销售、出租阶段建设过程物业管理服务阶段市场营销物业管理土地取得房地产开发用地:●土地所有权:城市市区的土地属于全民所有即国家所有,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有外,应是属于农民集体所有。土地所有权不准买卖或以其他方式非法转让。●所谓开发用地,通常是指一宗(片)位于城市规划区的,适合开发企业有偿、有期限进行基础设施和房屋建设使用的国有土地,以及城市规划区内集体所有而被国家依法征收的土地土地取得土地分类●按土地区位划分:闹市区(商业集中区)土地、城市副中心区土地闹市区边缘地带(亚中心区)土地、城市边缘区土地、城市郊区土地。●按土地利用的性质和功能划分:居住用地、公共设施用地、商业用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地●按开发用地投入的形式和程度划分:生地、熟地。熟地:能满足开发前所确定的土地用途的建设要求的土地。一般具备:地平条件;场地正常、安全使用条件;基础设施条件开发企业选择生地进行拆迁改造,属于房地产的一级市场。开发企业进行房屋建设属于房地产二级市场。土地取得开发用地的选择●两个层次的工作:一是投资区域的确定;二是在投资区域内选择、确定开发地段。●区域选择因素:政治环境;经济増长状况;投资环境;特大型建设投资。●开发地段的选择因素:城市规划;自然环境和工程地质;现有建设条件;地块面积;投资经营计划。●项目选址原则:区域优先;注重潜力;适应投资特征;综合评价土地取得开发用地的获取提供给开发投资者进行经营的开发土地,获取土地使用权的方式有三种,是划拨,二是出让,三是转让。1、划拨●划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。●一般没有使用期限的限制●划拨用地包括:国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地。土地取得2、出让●出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的土地使用权让渡给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。●四种方式:协议、招标、挂牌、拍卖。3、转让●转让是指拥有土地使用权的用地者,通过合法方式将其使用权转移给他人的行为。●合法的转让方式:买卖;合资、合作建房;交换;作价入股等。土地取得土地价格●土地价格直接影响到房地产开发的成本。●估价方法:除市场法、成本法、收益法三大基本方法外,还有假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法●开发商和估价师、开发商之间的估价差异:可承受价格与可接受价格的差异;不同开发商的管理水平、社会资源的差异;对市场趋势的不同研判。●假设开发法:开发商最常采用的估价方法,又分为现金流量折现法和计算利息的传统方法土地取得例1待估宗地的土地使用权年限为50年,允许修建8000平方米的写字楼。开发商预计拿到土地后该项目开发周期为2年,取得土地使用权使用权后即可动工。开发商对该项土地的各项成本、费用以及建成后的收入情况估计如下:项目建成后对外出租,出租率90%,每平方米建筑面积预计租金为300元,年出租费用为每年租金的40%,开发成本和管理费用至少为每平方米1000元