房地产开发成本财务制度

PAGE房地产开发成本财务制度一、总则（一）目的为了规范公司房地产开发成本的核算与管理，确保成本信息的真实、准确、完整，提高公司经济效益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合公司实际情况，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目的成本核算、控制、分析等财务管理活动。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和财务规章制度，确保成本核算与管理活动合法合规。2.真实性原则：成本核算数据应真实反映房地产开发项目的实际支出，不得虚报、漏报。3.准确性原则：准确划分成本项目，合理归集和分配成本费用，确保成本计算准确无误。4.及时性原则：及时记录、核算和报告成本信息，为项目决策提供及时有效的数据支持。5.完整性原则：涵盖房地产开发项目从规划设计到竣工验收全过程的成本费用，确保成本核算的完整性。二、成本核算对象与项目（一）成本核算对象1.以每一个独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。2.对于同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3.对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。（二）成本项目1.土地成本土地出让金：支付给政府部门的土地购买价款。土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。土地契税：按规定缴纳的土地契税。2.前期工程费规划设计费：支付给规划设计单位的项目规划设计费用。项目可行性研究费：开展项目可行性研究的相关费用。水文地质勘察费：进行水文地质勘察的费用。测绘费：项目测绘的费用。三通一平费用：包括通水、通电、通路和平整土地的费用。3.建筑安装工程费基础工程费：建筑物基础施工的费用。主体工程费：建筑物主体结构施工的费用。安装工程费：包括电气安装、给排水安装、消防安装等费用。装饰工程费：内外墙装饰、地面装饰等费用。甲供材料费用：由甲方提供的建筑材料费用。工程监理费：聘请工程监理单位的费用。工程造价咨询费：委托工程造价咨询机构的费用。4.基础设施费道路工程费：小区内道路建设费用。绿化工程费：小区绿化建设费用。供水工程费：包括供水管道铺设、水泵房建设等费用。供电工程费：包括供电线路铺设、变电站建设等费用。供气工程费：燃气管道铺设及相关设施建设费用。通讯工程费：小区内通讯线路铺设等费用。环卫工程费：垃圾处理设施建设及环卫保洁费用。5.公共配套设施费教育设施费：如幼儿园建设费用。医疗卫生设施费：社区卫生服务中心建设费用。文化体育设施费：小区内文化体育活动设施建设费用。商业设施费：小区内商业网点建设费用。物业管理用房建设费：为物业管理提供用房的建设费用。其他公共配套设施费：如社区居委会用房、消防设施等建设费用。6.开发间接费项目管理人员工资及福利费：项目管理人员的薪酬及福利支出。办公费：项目办公所需的费用，如办公用品、水电费等。差旅费：项目人员因工作需要发生的差旅费。业务招待费：项目业务往来中的招待费用。折旧费：项目使用的固定资产折旧费用。修理费：项目固定资产的修理费用。周转房摊销：周转房的摊销费用。项目营销设施建造费：售楼处、样板房等营销设施的建设费用。三、成本核算方法（一）成本归集1.按照成本核算对象和成本项目，对各项成本费用进行分类归集。2.对于直接发生的成本费用，如建筑安装工程费、土地成本等，直接计入相应的成本核算对象和成本项目。3.对于共同发生的成本费用，如基础设施费、公共配套设施费等，按照一定的分配标准在各成本核算对象之间进行分配。（二）成本分配标准1.占地面积法：按照土地面积占总土地面积的比例分配土地成本及相关费用。2.建筑面积法：按照各成本核算对象的建筑面积占总建筑面积的比例分配建筑安装工程费、基础设施费等。3.直接成本法：对于能够直接归属某一成本核算对象的成本费用，则直接计入该成本核算对象。4.预算造价法：根据各成本核算对象的预算造价占总预算造价的比例分配相关成本费用。（三）成本计算期成本计算期与房地产开发项目的建设周期一致，从项目立项开始至项目竣工验收交付使用止。四、成本控制（一）成本预算编制1.在项目开发前期，根据项目规划、设计方案、市场行情等因素，编制详细的成本预算。成本预算应包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等各项成本费用。2.成本预算应分解到具体的成本项目和成本核算对象，并明确成本控制目标和责任人。3.成本预算编制完成后，应报公司管理层审核批准，并作为成本控制的依据。（二）成本控制措施1.土地成本控制加强土地购买环节的市场调研和分析，合理确定土地价格，避免高价拿地。积极争取土地优惠政策，降低土地成本。2.前期工程费控制优化规划设计方案，在满足项目功能和品质要求的前提下，降低设计成本。通过公开招标、邀请招标等方式选择合适的勘察、设计、测绘等单位，降低前期工程费用。3.建筑安装工程费控制加强工程招投标管理，选择信誉好、实力强、报价合理的施工单位。严格控制工程变更，对于确需变更的工程，应按照规定程序进行审批，并评估变更对成本的影响。加强工程质量监督，避免因质量问题导致的返工和维修费用增加。4.基础设施费控制合理规划基础设施建设方案，避免不必要的浪费。通过集中采购、批量招标等方式降低基础设施建设材料和设备的采购成本。5.公共配套设施费控制根据项目定位和市场需求，合理确定公共配套设施的建设规模和标准，避免过度建设。对于公共配套设施的建设，应进行成本效益分析，确保投资回报。6.开发间接费控制精简项目管理机构，合理配置管理人员，降低管理人员工资及福利费等支出。加强费用报销管理，严格控制办公费、差旅费、业务招待费等支出。（三）成本监控与分析1.建立成本监控机制，定期对项目成本进行核算和分析，及时发现成本偏差。2.成本分析应包括成本构成分析、成本变动趋势分析、成本控制效果分析等内容。3.根据成本分析结果，采取相应的措施进行成本调整和优化，确保成本控制目标的实现。五、成本核算流程（一）成本费用的记录与审核1.各项成本费用发生后，经办人员应及时取得合法有效的原始凭证，并按照公司财务制度的规定进行填写和审批。2.财务部门对成本费用的原始凭证进行审核，审核内容包括凭证的真实性、合法性、完整性、准确性等。3.对于审核无误的成本费用原始凭证，财务部门进行账务处理，按照成本核算对象和成本项目进行分类归集和记录。（二）成本分配与计算1.根据成本分配标准，对共同发生的成本费用进行分配。2.定期计算各成本核算对象的总成本和单位成本，并编制成本计算表。3.成本计算表应包括成本核算对象、成本项目、本期发生额、累计发生额等内容。（三）成本报表编制与报送1.财务部门根据成本核算结果，定期编制成本报表，如成本明细表、成本分析表等。2.成本报表应真实、准确、完整地反映项目成本的发生情况和变动趋势。3.成本报表编制完成后，应及时报送公司管理层、相关部门及股东等，为项目决策和管理提供依据。六、成本信息披露（一）披露内容1.在公司年度财务报告中，应披露房地产开发项目的成本构成、成本变动情况、成本控制措施及效果等信息。2.对于重大房地产开发项