地产估价师制度规范

PAGE地产估价师制度规范一、总则（一）目的为了加强地产估价师行业管理，规范地产估价行为，保证地产估价结果客观、公正、合理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益，促进地产估价行业健康发展，制定本制度规范。（二）适用范围本制度规范适用于在中华人民共和国境内从事地产估价活动的地产估价师及地产估价机构。（三）基本原则1.独立、客观、公正原则地产估价师和地产估价机构应独立开展估价业务，不受任何单位和个人的非法干预，遵循客观事实，公正地出具估价报告。2.合法原则估价活动应符合国家法律法规和相关政策规定，估价对象应合法，估价依据应合法有效。3.价值时点原则应明确估价对象价值对应的具体时间，估价结果应是估价对象在该价值时点的客观合理价格或价值。4.替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格或价值。5.最高最佳利用原则应以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价，确定估价对象的最佳用途、规模和档次等。二、地产估价师资格管理（一）资格考试1.考试组织地产估价师资格考试由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院人力资源社会保障主管部门组织实施。2.报考条件具有完全民事行为能力；取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；或取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；或取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；或取得房地产估价相关学科硕士学位，具有2年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满1年；或取得房地产估价相关学科博士学位；或不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩合格。3.考试科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析四个科目。其中，房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法三个科目为客观题；房地产估价案例与分析科目为主观题。4.考试成绩管理考试成绩实行4年为一个周期的滚动管理办法，在连续的4个考试年度内通过全部4个科目的考试，方可取得地产估价师资格证书。（二）注册管理1.注册机构地产估价师资格证书实行注册制度，由国务院住房城乡建设主管部门或其委托的省级住房城乡建设主管部门负责注册管理。2.注册条件取得地产估价师资格证书；受聘于一个具有房地产估价资质的机构；无本制度规范禁止注册的情形。3.注册申请材料注册申请表；地产估价师资格证书；与受聘机构签订的劳动合同；受聘机构的资质证书副本。4.注册程序申请人向聘用单位提交注册申请材料；聘用单位审核同意后，将申请材料报送省级住房城乡建设主管部门；省级住房城乡建设主管部门对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料报送国务院住房城乡建设主管部门；国务院住房城乡建设主管部门对申请材料进行审核，作出是否准予注册的决定。准予注册的，核发地产估价师注册证书；不予注册的，书面说明理由。5.注册有效期地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，按照本制度规范规定的程序申请延续注册。（三）继续教育1.继续教育组织国务院住房城乡建设主管部门或其委托的省级住房城乡建设主管部门负责组织地产估价师继续教育工作。2.继续教育内容包括房地产估价相关法律法规、政策、技术标准、职业道德等。3.继续教育方式可采用网络培训、面授培训、参加学术会议、撰写论文等多种方式。4.继续教育学时要求地产估价师在每一注册有效期内应接受不少于120学时的继续教育，其中必修课不少于60学时，选修课不少于|60学时。（四）执业禁止规定1.不得同时在两个以上房地产估价机构执业地产估价师应专职在一个房地产估价机构执业，不得同时在两个或两个以上房地产估价机构从事估价业务。2.不得允许他人以本人名义从事房地产估价业务地产估价师应亲自从事估价业务，不得允许他人以本人名义签署估价报告。3.不得出具虚假估价报告地产估价师应遵循职业道德，客观、公正地进行估价，不得出具虚假或有重大差错的估价报告。4.不得与委托人串通估价地产估价师应独立开展估价业务，不得与委托人串通，故意抬高或压低估价结果，损害其他当事人利益。5.不得转让、出租、出借地产估价师注册证书地产估价师应妥善保管注册证书，不得转让、出租、出借注册证书给他人使用。三、地产估价机构管理（一）资质等级管理1.资质等级划分地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级。2.资质标准一级资质：机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；有15名以上专职注册地产估价师；在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册地产估价师；有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上。二级资质：机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；有8名以上专职注册地产估价师；在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册地产估价师；有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上。三级资质：机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；从事房地产估价活动连续3年以上；有3名以上专职注册地产估价师；在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积10万平方米以上或者土地面积5万平方米以上；法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册地产估价师；有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。3.资质申请与审批申请一级资质的，由国务院住房城乡建设主管部门审批；申请二级资质的，由省级住房城乡建设主管部门审批；申请三级资质的，由设区的市人民政府房地产主管部门审批。资质审批部门应自受理申请之日起20个工作日内作出决定；20个工作日内不能作出决定的，经本部门负责人批准，可以延长10个工作日，并将延长期限的理由告知申请人。（二）资质证书管理1.资质证书颁发资质审批部门作出准予资质许可决定的，应自作出决定之日起10日内向申请人颁发资质证书。2.资质证书有效期地产估价机构资质证书有效期为3年。资质有效期满需继续从事房地产估价活动的，应在资质有效期满30日前，按照本制度规范规定的程序申请资质延续。3.资质证书变更地产估价机构名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质审批部门办理资质证书变更手续。（三）机构业务范围1.一级资质可以从事各类房地产估价业务。2.二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。3.三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。（四）机构内部管理1.质量管理建立健全质量管理体系，对估价业务进行全过程质量控制，确保估价报告质量。2.档案管理依法建立估价档案管理制度，妥善保管估价业务档案资料，档案保存期限不得少于10年。3.财务管理按照国家有关财务、会计制度的规定，建立健全财务管理制度，加强财务管理，依法纳税。4.人员管理加强对从业人员的管理，组织从业人员参加继续教育和培训，提高从业人员业务素质和职业道德水平。四、地产估价业务管理（一）业务承接1.签订估价委托合同地产估价机构承接估价业务，应与委托人签订书面估价委托合同。估价委托合同应包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价目的、估价时点、估价方法、估价结果交付日期、估价服务费及其支付方式、双方的权利和义务、违约责任等内容。2.了解估价对象情况地产估价机构应要求委托人如实提供估价对象的有关情况和资料，并对委托人提供的情况和资料进行必要的核实。3.明确估价基本事项在承接估价业务后，应明确估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等基本事项。（二）估价作业方案制定1.制定估价作业方案的内容包括估价作业步骤、时间进度安排、人员安排、所需资料清单等。2.估价作业方案的审核估价作业方案应经估价机构内部审核，确保方案合理可行。（三）估价资料收集1.收集资料的种类包括估价对象的权属证书、规划许可证、建筑图纸、市场交易实例、周边环境状况等。2.资料收集的要求应收集真实、合法、有效的资料，并对资料进行分类整理、分析和保存。（四）实地查勘1.实地查勘的要求地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的实物状况、权益状况、区位状况等进行实地查勘，并做好实地查勘记录。2.实地查勘记录的内容包括查勘日期、查勘人员、查勘对象、查勘情况等。实地查勘记录应经实地查勘的估价师、委托人等签字确认。（五）估价方法选用1.估价方法的种类包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等。2.估价方法的选用原则应根据估价对象的特点、估价目的、估价时点等因素，选用两种以上（含两种）估价方法进行估价，并对各种估价方法的测算结果进行综合分析，确定估价结果。（六）估价结果确定1.估价结果的内部审核估价机构应建立估价结果内部审核制度，对估价结果进行审核，确保估价结果客观、公正、合理。2.估价报告出具估价机构应按照本制度规范和房地产估价规范的要求，出具书面估价报告。估价报告应包括封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等内容。估价报告应加盖估价机构公章，并由至少两名专职注册地产估价师签字。（七）估价报告交付与解释1.估价报告交付估价机构应按照估价委托合同约定的时间和方式，向委托人交付估价报告。2.估价报告解释委托人对估价报告有疑问的，估价机构应进行解释说明。（八）估价业务归档1.归档要求：估价业务完成后，估价机构应按照档案管理规定，将估价业务资料整理归档，妥善保管。2.归档内容：包括估价委托合同、估价作业方案、估价资料、实地查勘记录、估价报告等。五、监督管理（一）监督检查部门国务院住房城乡建设主管部门和县级以上地方人民政府房地产主管部门负责对地产估价师和地产估价机构进行监督检查。（二）监督检查内容1.地产估价师执业情况包括是否遵守职业道德、是否在规定的机构执业、是否按照规定办理注册和继续教育等。2.地产估价机构经营情况包括是否具备相应资质等级、是否按照规定开展业务、是否遵守法律法规和行业标准等。3.估价业务开展情况包括估价委托合同签订、估价作业方案制定、估价资料收集、实地查勘、估价方法选用、估价结果确定、估价报告出具等环节是否符合规定。（三）监督检查方式1.定期检查国务院住房城乡建设主管部门和县级以上地方人民政府房地产主管部门定期组织对地产估价师和地产估价机构进行检查。2.不定期抽查根据工作需要，对地产估价师和地产估价机构进行不定期抽查。3.投诉举报处理受理对地产估价师和地产估价机构的投诉举报，对投诉举报事项进行调查处理。（四）违规行为处罚1.对地产估价师的处罚地产估价师有违规行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令改正，逾期不改正的，可处1万元以下的罚款；有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，可处1万元以下的罚款，有违法所得的，可处违法所得3倍以下不超过3万元的罚款：以个人名义承接房地产估价业务的；允许他人以自己名义从事房地产估价业务的；同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业的；涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让地产估价师注册证书的；超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动的；严重违反房地产估价规范和标准的；以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争的；违反房地产估价职业道德的其他行为。2.对地产估价机构的处罚地产估价机构有违规行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令改正，逾期不改正的，可处1万元以下的罚款；有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给