2025年新版建行房金题库及答案

2025年新版建行房金题库及答案1.个人住房贷款中，借款申请人需满足的基本年龄条件是什么？若借款申请人年龄为58周岁，贷款期限最长可设定为多少年？答：借款申请人年龄需在18周岁（含）至70周岁（含）之间。若借款申请人年龄为58周岁，贷款期限最长不超过“70周岁-借款申请人年龄”，即12年（70-58=12），同时需符合贷款期限与房龄之和不超过50年的要求（具体以当地分行政策为准）。2.2025年建行执行的首套住房商业性个人住房贷款利率政策是什么？二套住房利率加点下限如何规定？答：2025年首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加80个基点。具体执行中，各分行可根据当地房地产市场形势和调控要求，自主确定辖区内各城市首套、二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。3.借款人申请个人住房贷款时，收入证明需满足哪些要求？若借款人为个体工商户，无法提供银行代发工资流水，应如何佐证还款能力？答：收入证明需为借款人近6个月银行代发工资流水（或个人所得税纳税证明、社会保险缴纳证明），且月收入需覆盖月还款额的2倍（含）以上。个体工商户无法提供代发工资流水时，需提供近12个月个人银行账户流水（含经营收入）、营业执照、纳税证明（或免税证明）及经营场所租赁合同（或产权证明），通过测算其经营净收入作为还款能力依据，同时需由客户经理实地调查经营真实性并形成书面报告。4.存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整的适用范围包括哪些？调整后的利率如何确定？答：适用范围包括2023年8月31日前已发放的，或已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，以及实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量二套住房商业性个人住房贷款（2025年政策扩展）。调整后的利率水平由借贷双方协商确定，可选择按原合同约定的LPR期限品种加点数值减20个基点（最低不低于原贷款发放时所在城市首套住房利率政策下限），或直接转换为LPR定价（加点数值不低于原贷款发放时所在城市首套住房利率政策下限）。5.个人住房贷款中，“认房认贷”的认定标准是什么？若借款人在A市有1套住房贷款已结清，在B市无房且无未结清住房贷款，申请B市住房贷款时是否认定为首套？答：“认房认贷”指同时查询借款人名下住房套数（以购房所在地不动产登记信息为准）和未结清住房贷款记录（以人民银行征信报告为准）。借款人在A市有1套住房贷款已结清，在B市无房且无未结清住房贷款，申请B市住房贷款时，因B市无房且无未结清贷款记录，可认定为首套（具体以B市当地政策为准，若B市执行“认房不认贷”则直接按无房认定为首套）。6.房地产开发贷款中，项目需满足的“四证”具体指什么？若项目为保障性住房，是否可放宽“四证”要求？答：“四证”指《国有土地使用证》（或《不动产权证书》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。保障性住房项目可根据当地政府相关政策，在贷款发放前落实“四证”中的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》可在贷款发放后3个月内补充提供（需在借款合同中明确约束条款）。7.房地产开发贷款额度测算的主要依据是什么？若项目总投资10亿元，资本金比例要求为30%，已到位资本金2亿元，可申请的贷款额度最高为多少？答：贷款额度根据项目总投资、资本金比例、销售回款预测等因素综合测算，原则上不超过项目总投资与资本金的差额，且不超过项目建成后可售价值的70%（或抵押率要求）。项目总投资10亿元，资本金比例30%（即3亿元），已到位资本金2亿元，需补足1亿元资本金后，可申请贷款额度最高为10-3=7亿元（实际需结合项目销售进度、资金使用计划等调整）。8.房地产开发贷款资金监管的核心要求包括哪些？客户经理在贷后管理中需重点核查哪些资金流向？答：核心要求包括：项目销售资金需全部纳入监管账户，按工程进度和还款计划有序使用；贷款资金需通过受托支付方式直接支付给交易对手，严禁挪用；监管账户资金余额需覆盖未来3个月工程进度款及到期贷款本息。客户经理需重点核查：是否存在资金转入关联方账户、用于支付土地款（除土地储备贷款外）、用于偿还其他金融机构债务等违规流向；监管账户资金是否按约定比例留存（如预售资金留存比例不低于30%）；项目销售回款是否及时、足额归集。9.公积金个人住房贷款中，建行与公积金中心的合作流程包括哪些关键环节？若借款人申请异地公积金贷款，需满足哪些条件？答：合作流程关键环节：1.建行向公积金中心提交准入申请，提供机构资质、业务能力等证明材料；2.双方签订《公积金个人住房贷款委托合作协议》，明确权利义务；3.系统对接，实现公积金贷款信息与建行信贷系统数据互通；4.受理借款人申请，初审材料后移交公积金中心审批；5.审批通过后，建行办理抵押登记、发放贷款；6.贷后管理，按公积金中心要求报送还款数据、处理逾期。异地公积金贷款需满足：借款人在缴存地连续足额缴存公积金6个月（含）以上；购房所在地与缴存地已签订异地贷款合作协议；借款人在购房地无未结清住房公积金贷款；提供购房地或缴存地的自然人作为连带责任保证人（具体以两地公积金中心规定为准）。10.住房租赁贷款中，长租公寓项目贷款的期限和还款方式如何设定？若项目为集体建设用地建设的租赁住房，贷款额度上限如何确定？答：长租公寓项目贷款期限最长不超过20年（含宽限期，宽限期不超过3年），还款方式可采用“宽限期内只还利息、宽限期后等额本息或等额本金”，或根据租金收入现金流匹配设定分期还款计划。集体建设用地建设的租赁住房项目，贷款额度不超过项目总投资的80%（或评估价值的70%），且需以项目租金收入作为主要还款来源，租金覆盖倍数不低于1.5倍（即年租金收入≥1.5倍年还款额）。11.建行住房租赁REITs（房地产投资信托基金）业务中，发起人需满足哪些条件？建行在REITs发行过程中可提供哪些服务？答：发起人需满足：持有项目产权清晰，已运营满3年且现金流稳定（近3年平均出租率不低于80%）；项目所在城市为人口净流入的核心城市；发起人信用评级不低于AA+（或符合监管要求的其他条件）。建行可提供的服务包括：担任财务顾问，协助发起人筛选优质底层资产、制定发行方案；提供资金监管，确保REITs募集资金用于租赁住房项目建设或偿还存量合规债务；作为战略投资者参与认购；提供托管服务，管理REITs资金账户。12.个人住房贷款押品（房产）价值评估的主要方法有哪些？若押品为新建商品房，评估价值与网签备案价格存在差异时如何处理？答：主要方法包括市场比较法（参照周边同类型房产近期成交价格）、收益法（测算房产未来租金收益现值）、成本法（计算建造成本加土地价值）。新建商品房评估价值与网签备案价格差异超过10%时，需重新核查评估依据：若因市场波动导致评估价值低于网签价，以评估价值为准；若因网签价虚高（如阴阳合同），需要求借款人提供真实交易凭证，否则按评估价值确定贷款额度（最高不超过评估价值的80%）。13.房地产贷款集中度管理中，建行个人住房贷款占比和房地产贷款占比的监管上限是多少？若某分行两项指标均超上限，应采取哪些整改措施？答：根据监管要求，中资大型银行（建行属于此类）个人住房贷款占比上限为32.5%，房地产贷款占比上限为40%。超上限分行需采取的整改措施包括：压缩新增房地产贷款规模，优先支持首套刚需和保障性住房项目；调整信贷结构，加大对制造业、绿色产业等领域的投放；对存量房地产贷款到期收回后不再续贷（除符合政策的优质项目外）；通过资产证券化、转让等方式盘活存量房地产贷款额度；制定3年整改计划，按季度向监管部门报送整改进度。14.个人住房贷款贷后管理中，客户经理需重点关注哪些风险信号？若发现借款人连续2期未还款，应采取哪些措施？答：重点关注的风险信号包括：借款人征信报告出现其他贷款逾期（如信用卡、消费贷）；收入证明显示工作单位变更且新单位稳定性差；押品所在小区出现大规模降价（幅度超15%）或产权纠纷；借款人涉及诉讼、被列入失信名单。连续2期未还款时，客户经理应：1.立即电话联系借款人，了解逾期原因（如失业、疾病等）；2.发送书面催收函，明确还款期限及逾期后果（如罚息、征信记录）；3.若借款人因暂时性困难无法还款，可协商办理贷款展期（最长不超过原期限的1/3）或调整还款计划（需重新评估还款能力）；4.若借款人恶意拖欠，启动法律程序，准备起诉材料并申请财产保全。15.房地产开发贷款项目竣工后，需完成哪些手续方可解除资金监管？若项目销售进度未达预期（仅完成50%），能否提前解除部分监管资金？答：项目竣工后需完成：1.取得《工程竣工验收备案表》；2.完成不动产权初始登记；3.贷款本息已按计划偿还（或已落实剩余贷款还款来源）；4.公积金中心、购房人等相关方权益已保障。销售进度未达预期（50%）时，可申请解除部分监管资金，但需满足：解除金额不超过已售部分对应的监管资金比例（如已售50%，可解除不超过50%的监管资金）；剩余监管资金仍需覆盖未售部分的后续开发成本及到期贷款本息；经公积金中心（若有）、建行审批同意后，签订《监管资金解除协议》。16.住房公积金组合贷款中，商业性贷款与公积金贷款的期限、利率如何确定？若借款人提前还款，应优先偿还哪部分贷款？答：组合贷款中商业性贷款与公积金贷款的期限必须一致（最长不超过30年）。商业性贷款利率按建行同期个人住房贷款利率政策执行，公积金贷款利率按公积金中心公布的利率执行（2025年首套公积金贷款利率为2.6%，二套为3.1%）。借款人提前还款时，应优先偿还商业性贷款部分（因商业性贷款利率通常高于公积金贷款，优先偿还可减少利息支出），具体以借款合同约定为准。17.建行支持保障性住房建设的专项贷款政策包括哪些优惠？若项目为共有产权住房，贷款额度和利率如何确定？答：专项贷款优惠包括：1.贷款期限最长可延长至30年（普通开发贷最长20年）；2.利率在LPR基础上减30-50个基点（具体根据项目风险调整）；3.资本金比例可降低至20%（普通开发贷为25%-30%）；4.优先审批，纳入绿色信贷通道。共有产权住房项目贷款额度不超过项目总投资的85%（普通开发贷不超过70%），利率按保障性住房专项贷款利率执行（2025年约为LPR-40个基点）。18.个人住房贷款中，“转贷款”业务（将其他银行住房贷款转至建行）的受理条件是什么？办理流程包括哪些步骤？答：受理条件：1.原贷款已正常还款1年（含）以上，无连续2期或累计6期逾期记录；2.原贷款所购房产已取得不动产权证书；3.借款人在建行无未结清的个人住房贷款（或新贷款发放后原贷款结清）；4.新贷款金额不超过原贷款剩余本金（或可追加不超过房产评估价值与原贷款剩余本金差额的30%）。办理流程：1.借款人向建行提交转贷申请，提供原贷款合同、还款记录、不动产权证书等材料；2.建行审核借款人信用状况及房产价值，评估通过后出具《同意转贷通知书》；3.借款人与原贷款银行办理提前还款手续（可使用建行提供的过桥资金，需签订担保协议）；4.解除原抵押登记，办理新抵押登记；5.建行发放新贷款，用于结清原贷款及支付相关费用。19.房地产贷款风险预警指标体系包括哪些核心指标？若某房企资产负债率为85%，流动比率为0.8，建行应采取哪些风险应对措施？答：核心指标包括：资产负债率（警戒线70%）、流动比率（警戒线1.5）、速动比率（警戒线1.0）、经营活动现金流净额（需为正）、存货去化周期（警戒线18个月）。房企资产负债率85%（超警戒线）、流动比率0.8（严重不足）时，应采取的措施：1.暂停新增授信，对存量贷款限制资金使用（如要求按周报送资金流水）；2.要求房企追加担保（如实际控制人连带责任保证、其他优质资产抵押）；3.加速贷款回收，将还款计划由按季调整为按月，或要求提前偿还部分本金；4.密切监控销售回款，要求将70%以上的销售资金存入监管账户；5.若出现实质性风险（如未能按时付息），立即启动资产保全程序，申请查封房企名下资产。20.建行住房租赁综合服务平台的主要功能有哪些？平台如何实现租金资金的安全监管？答：主要功能包括：1.房源核验（对接不动产登记系统，确保房源真实有效）；2.租赁合同网签备案（自动推送至住建部门，保障租赁双方