第一部分五华县集体建设用地基准地价成果

第一部分五华县集体建设用地基准地价成果

一、基准地价评估范围

本次五华县集体建设用地土地定级与基准地价评估工作主

要涉及水寨镇、河东镇、华城镇、安流镇、横陂镇等16个镇。各

镇评估范围主要依据行政区范围确定，评估面积共计约3239.38

平方公里。具体对象范围详见下表和图：

表।五华县集体建设用地基准地价评估范围表

序号乡镇名称评估范围评估面积(km2)

1水寨镇83.45

2河东镇239.03

3华城镇224.4

4安流镇247.17

5横陂镇240.8

6转水镇175.75

7岐岭镇154.83

8长布镇304.2

全域覆盖

9周江镇201.4

10棉洋旗243.01

11龙村镇329.13

12潭下镇230.19

13郭田镇136.64

14双华镇144.49

15梅林镇135.91

16华阳镇148.98

总计3239.38

二、基准地价内涵

（1）集体商股用地级别价：土地在符合国土空间规划、土

地利用总体规划及城乡规划等法定规划前提下，能够依法办理不

动产登记手续，并且无他项权利限制条件下，设定土地开发程度

为“五通一平”（即宗地红线外供水、排水、通电、通路、通讯，

宗地红线内场地平整），评估基准日为2020年3月1日，土地使用

年期为40年，设定容积率为2.0的平均地面价。

（2）宅基地级别价：土地在符合国土空间规划、土地利用

总体规划及城乡规划等法定规划前提下，权属清晰，符合“一户

一宅”政策要求，并且无他项权利限制条件下，设定土地开发程

度为“五通一平”（即宗地红线外供水、排水、通电、通路、通

讯，宗地红线内场地平整），评估基准日为2020年3月1日，土地

使用年期为无限年期，设定容积率为20的平均地面价。

（3）集体工业用地级别价：土地在符合国土空间规划、土

地利用总体规划及城乡规划等法定规划前提下，能够依法办理不

动产登记手续，并且无他项权利限制条件下，设定土地开发程度

为“五通一平”（即宗地红线外供水、排水、通电、通路、通讯，

宗地红线内场地平整），评估基准日为202。年3月1日，土地使用

年期为50年，设定容积率为L0的平均地面价。

综上所述，确定本轮五华县集体建设用地基准地价内涵如下

表:

表2五华县集体建设用地基准地价内涵表

^土地用途

集体商服用地宅基地集体工业用地

内涵

在符合国土空间规划、在符合国土空间规划、土

在符合国土空间规划、土地利

土地利用总体规划及地利用总体规划及城乡规

用总体规划及城乡规划等法

权利状况城乡规划等法定规划划等法定规划前提下，能

定规划前提下，权属清晰，符

前提下，能够依法办理够依法办理不动产登记手

合“一户一宅”政策要求。

不动产登记手续。续。

土地使用年期40年无年期限制50年

设定容积率2.02.01.0

土地开发程度五通一平五通一平五通一平

地价表现形式级别价级别价级别价

价格表达形式地面价地面价地面价

土地在平稳正常情况，土地在平稳正常情况、特定市

土地在平稳正常情况，公

市场特征及价格公开竞争市场条件下场条件下符合政策的集体组

开竞争市场条件下集体建

类型集体建设用地使用权织内部流转的宅基地使用权

设用地使用权出让价格。

出让价格。流转价格。

土地限制分割处分且有转让

土地限制分割处分。无上地限制分割处分。无抵

流转条件限制。除不可抵押

权利特征抵押、地役权等他项权押、地役权等他项权利限

外，无地役权等他项权利限

利限制。制。

制。

估价期日2020年3月1日

备注：1.宅基地指用于本集体经济组织成员建造住房及附属设施的用地；

2.五通一平指宗地红线外供水、排水、通电、通路、通讯，宗地红线内场地平整；

3.各用途集体建设用地价格为设定内涵条件下价格，非现状条件下价格。

（二）各用途级别范围

表4集体商服用地基准地价级别范围

单位：元/平方米（平均地面地价）

级别级别价级别范围

东起滨江北路-滨江中路-公园路-规划路-员瑾堤-华兴北路以东50米-东方街以北50

I级1725

米围合区域。

1、东起沿江南路-琴江大道-规划路-规划路-工业二横路-规划路-102乡道-规划路-

n级1065公园路围合区域；

2、东起河东大道以东50米-规划路-河东大道-河东南堤-水梅路以北50米围合区域。

1、县城：东起滨江北路-东方街以北5（）米•华兴北路以东50米.河口大矫•澄湖堤・

规划路-工业二横路-规划路-琴江大道-规划路-工业大道-规划路围合区域；

2、县城：东起琴江中学西侧规划路-增塘路-河东大道-规划路-河东大道以东50米-

水梅路以北50米-河东中路-河东北路-规划路-沿江北路东侧规划路-连接东方街规

划路围合区域；

3、华城镇:东起新华一路东侧规划路-239省道-沿江路-228省道边沟渠-228省道-205

HI级670国道以北50米广梅汕铁路-205国道以北50米-广梅汕铁路围合区域；

4、转水镇：东起规划路-五华河-128乡道-128乡道以北50米-交通街以西50米-228

省道以西50米-现状路-228省道以北50米-济广高速围合区域；

5、横陂镇：东起规划路-120省道以东50米.规划路-120省道以西50米-沟渠.规划

路围合区域；

6、安流镇:东起规划路-238省道-238省道以东50米-规划路-琴江-司前街以西50

米-120省道以南50米-现状路-万龙中学南侧现状路以北50米围合区域。

1、华城镇、转水镇、水寨镇、河东镇、横陂镇、安流镇行政区域扣除一至三级范

围剩余区域;

2、岐岭镇：东起岐岭新城-规划路-岐岭河-岐岭中心小学-荣华街-皇华中学以北现

状路围合区域；

3、潭下馍；东起规划路-中心小学西侧规划路-规划路-河边现状路-规划路围合区域；

4、长布镇：东起规划路-238省道.沟渠-规划路-239省道以南50米-规划路-沟渠-

规划路-238省道以北50米围合区域；

5、周江镇:东起规划路-周江水-031县道以北50米-规划路围合区域;

6、华阳镇:东起现状路-北琴江-华阳小学西侧现状路-120省道南侧50米-现状路-120

IV级500省道北侧50米围合区域:

7、梅林镇：东起琴江-梅林中学南侧规划路-003县道西侧50米.规划路4）03县道西

侧50米-规划路-003县道东侧50米围合区域;

8、龙村镇：东起003县道东侧50米-规划路-003县道西侧50米-龙新街南侧50米

-规划路-龙新街北侧50米-规划路-琴江-003县道西侧50米-规划路围合区域；

9、棉洋镇：东起规划路-033县道南侧50米-北斗新街南侧50米-238省道东侧50

米-规划路238省道西侧50米-规划路围合区域：

10、双华镇：东起规划路-沟渠-规划路-沟渠-033县道围合区域；

11、郭田镇:东起蕉州河-现状路以南50米-现状路-蕉州河-232乡道以北50米-228

省道以北50米围合区域。

V级380评估范围内其他区域。

表5宅基地基准地价级别范围

单位：万平方米(平均地面地价)

级别级别价级别范围

东起滨江北路-滨江中路-琴江大道-规划路-工业二横路-规划路-102乡道-员

I级1050

理堤围合区域。

1、东起滨江北路-东方街-华兴北路-员瑾堤-102乡道-规戈ij路-工业二横路■规

划路-琴江大道-工业大道-五华河-规划路围合区域：

H级675

2、东起河东大道以东规划路-规划路-琴江-规划路-111乡道东侧规划路-规划

路-水梅路围合区域。

1、县城和横陂镇：东起琴江■规划路■沿江北路北侧规划路-琴江•工业大道-

琴江-规划路-120省道东侧100米-现状路-12()省道西侧100米-规划路-济广

高速-红木家具产业园东侧现状路-五华河-规划路-228省道西侧100米-954县

道东侧100米-959县道围合区域；

2、县城：东起琴江中学东侧规划路-增塘村规划路-工业大道连接规划路-琴

江-规划路-琴江中学西侧规划路—水梅路・规划路-琴江围合区域；

川级450

3、华城镇：东起新华一路东侧规划路-塔岗村规划路-五华河-沟渠-228省道

-205国道以北100米-广梅汕铁路-205国道以北100米-广梅汕铁路围合区域；

4、转水镇：东起济广高速-桥梁-五华河西侧现状路以西100米-五华河-228

省道以东100米围合区域；

5、安流镇：东起238省道东侧规划路-238省道东侧50米.规划路•■琴江•周江

水-现状路-万龙中学南侧现状路以北100米-济广高速出口围合区域,

1、华城镇、转水镇、水寨镇、河东镇、横陂镇、安流镇行政区域扎除一至

三级范围剩余区域；

2、岐岭镇：东起岐岭新城规划路-朝阳村规划路-凤凰村规划路―岐岭河―岐岭

中心小学-荣华街-皇华中学以北现状路围合区域；

3、潭下镇：东起规划路-潭下卫生院南侧规划路-河边现状路-规划路-167乡

道围合区域；

4、长布镇:东起规划路-238省道-沟渠-规划路-239省道以南100米.规划路-

沟渠•规划路-238省道以北100米围合区域：

5、周江镇：东起规划路-周江水-238省道以南100米-规划路-龙堵村规划路

围合区域；

IV级3306、华阳镇：东起华新村东侧现状路-现状路-304乡道-北琴江-沟渠-120省道

以北1()0米围合区域；

7、梅林镇：东起规划路-琴江•梅林中学南侧规划路-003县道-规划路-003县

道以西KX)米-规划路-287乡道围合区域.；

8、龙村镇：东起003县道东侧100米-规划路-河边现状路-规划路围合区域；

9、棉洋镇：东起规划路-033县道南侧规划路-卫生院东侧规划路-卫生院南侧

规划路•河边规划路-238省道-规划路围合区域；

10、双华镇：东起规划路-双华老街-033县道-规划路-029县道-规划路南合区

域；

11、郭田镇:东起规划路-228省道-羽田村南侧规划路-计生服务站西侧规划

路-大丰华高速围合区域。

V级265评估范围内其他区域。

表6集体工业用地基准地价级别范围

单位：元/方米（平均地面地价）

级别级别价级别范围

东起琴江中学西侧规划路-苑河村规划路-琴江-规划路-工业二横路-102乡

I级245

道-员瑾堤-华兴北路-东方街-滨江北路-滨江中路-水梅路围合区域。

1、县城和横陂镇：东起卜.二村东侧规划路-增塘村北侧规划路-走马村西侧

规划路-琴江-济广高速-规划路-济广高速-济广高速出口-规划路-五华河-规

划路-莲洞村北侧规划路-规划路-琴江围合区域扣除一级范围；

2、华城镇：东起新华一路东侧规划路-228省道-长深高速-五华河-现状路-

H级185现状珞•规划路-五华河-沟渠-205国道以北150米.广梅汕铁路-205国道以

北150米-广梅汕铁路围合区域；

3、安流镇：东起规划路-032县道-规划路-福江村规划路-238省道-479乡道

-河边现状路-琴江-周江水-现状路-万龙中学南侧现状路以北150米-济广高

速出口围合区域。

华城镇、转水镇、水寨镇、河东镇、横陂镇、安流镇行政区域扣除一至二

III级155

级范围剩余区域。

IV级130评估范围内其他区域。

四、基准地价修正体系

（一）集体商服用地宗地地价修正体系

1、区域因素修正系数

表7I级集体商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素因子优较优一般较劣劣

距商服

因素说明<300300-600600-900900-1200>1200

设施距

离（米）修正值0.04220.02110.0000-0.0197-0.0394

繁华程度

距农贸

因素说明<200200-400400-6(X)600-800>800

市场距

离（米）修正值0.03690.01850.0000-0.0172-0.0345

周边路周边路网周边路网周边路网

周边路网

网密集，较密集，密集度一较稀疏，

因素说明稀疏，道

道路通道路等道路等级般，道路等道路等级

路等级低

达度级高较高级一般较低

修正值0.03430.01710.0000-0.0160-0.0320

公交车公交车站公交车站

公交车站

站分布分布较密分布密度

分布密度

密集，公集，公交稀疏，公无公交车

交通条件因素说明一般，公交

公交便交线路线路较交线路站分布

线路较少，

扰度多，班次多，班次少，班次

班次较少

频繁较频繁少

修正值0.02110.01060.0000-0.0099-0.0197

距离铁

因素说明<25002500-35003500-45004500-5500>5500

路客运

站距离

修正值0.03170.01580.0000-0.0148-0.0296

（米）

供水充供水较充供水尚可，供水较缺供水缺

供水状因素说明足，保证足，保证保证率一乏，保证乏，保证

况率高率较高般率较低率低

修正值0.02110.01060.0000-0.0099-0.0197

在雨水一般雨水

在雨水大

基本设施状况大的情情况下，

的情况下在雨水大

况下无一般雨水既有洪涝

排水状无洪涝和的情况下

因素说明洪涝和情况下有和积水现

况积水现有短时的

积水现积水现象象，且持

象，排水积水现象

象,排水续时间较

较畅通

畅通长

因素因子—优较优一般较劣劣

修正值0.02110.01060.0000-0.0099-0.0197

电压很不

电压十

电压较不稳定，断

分稳定，电压稳电压较稳

稳定，断电现象经

因素说明基本没定，断电定，断电频

供电状电现象时常发生，

有断电频率小率较小

况有发生且持续时

现象

间长

修正值0.01580.00790.0000-0.0074-0.0148

集体建

因素说明高较高一般较低低

社会经济状况设用地

占比修正值0.01580.00790.0000-0.0074-0.0148

表8II级集体商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素因子—优较优_般较劣劣

距商服

因素说明<450450-900900-13501350-1800>1800

设施距

离（米）修正值0.04280.02140.0000-0.0199-0.0398

繁华程度

距农贸

因素说明W400400-600600-800800-1OCX)>1000

市场距

离（米）修正值0.03750.01870.0000-0.0174■0.0348

周边路

周边路网周边路网周边路网

网密周边路网

较密集，道密集度一较稀疏，

因素说明集，道稀疏，道

道路通路等级较般，道路等道路等级

路等级路等级低

达度高级一般较低

高

修正值0.03480.01740.0000-0.0162-0.0323

公交车

公交车站

站分布公交车站公交车站

分布密度

密集，分布较密分布密度

交通条件稀疏，公无公交车

因素说明公交线集，公交线一般，公交

公交便交线路站分布

路多，路较多，班线路较少，

捷度少，班次

班次频次较频繁班次较少

少

繁

修正值0.02140.01070.0000-0.0100-0.0199

距离铁

因素说明W35OO3500-45004500-55005500-6500>6500

路客运

站距离

修正值0.03210.01610.0000-0.0149-0.0299

（米）

因素因子—优较优一般较劣劣

供水充供水较充供水尚可，供水较缺供水缺

供水状因素说明足，保足，保证率保证率一乏，保证乏，保证

况证率高较高般率较低率低

修正值0.0214().01070.0000-0.0100-0.0199

在雨水一般雨水

在雨水大

大的情情况下，

的情况下在雨水大

况下无一般雨水既有洪涝

无洪涝和的情况下

因素说明洪涝和情况下有和枳水现

排水状积水现象，有短时的

积水现积水现象象，且持

况排水较畅积水现象

象，排续时间较

基本设施状况通

水畅通长

修正值0.02140.01070.0000-0.0100■0.0199

电压十电压很不

分稳电压较不稳定，断

电压稳定，电压较稳

定，基稳定，断电现象经

因素说明断电频率定，断电频

供电状本没有电现象时常发生，

小率较小

况断电现有发生且持续时

象间长

修正值0.01610.00800.0000-0.0075-0.0149

集体建因素说明高较高一般较低低

社会经济状况设用地

占比修正值0.01610.00800.0000-0.0075-0.0149

表9in级集体商服用地宗地地价区域因素修正系数

因素因子—优较优一般较劣劣

距商服

因素说明<800800-12001200-16001600-2000>2000

设施距

离（米）修正值0.04180.02090.0000-0.0196-0.0392

繁华程度

世1农贸因素说明W600600-80()800-100()1(X)0-1200>1200

市场距

离（米）修正值0.03660.01830.0000-0.0171-0.0343

周边路周边路网周边路网周边路网周边路

网密集，较密集，密集度一较稀疏，道网稀疏，

因素说明

道路通道路等道路等级般，道路等路等级较道路等

达度级高较高级一般低级低

交通条件

修正值0.03400.01700.0000-0.0159-0.0318

公交车公交车站公交车站公交车站无公交

公交便

因素说明站分布分布较密分布密度分布密度车站分

捷度

密集，公集，公交股，公交稀疏，公交布

因素因子—优较优一般较劣劣

交线路线路较线路较少，线路少，班

多，班次多，班次班次较少次少

频繁较频繁

修正值0.02090.01040.0000-0.0098-0.0196

距离铁

因素说明<40004000-50005000-60006(X)0-7000>7000

路客运

站距离

修止值0.03130.01570.0000-0.0147-0.0294

（米）

供水充供水较充供水尚可，供水较缺供水缺

供水状因素说明足，保证足，保证保证率一乏，保证率乏，保证

率较高较低率低

况率高般

修正值0.02090.01040.0000-0.0098-0.0196

一般雨

在雨水

在雨水大水情况

大的情

的情况下在雨水大下,既有

况卜无一般雨水

无洪涝和的情况下洪涝和

因素说明洪涝和情况下有

排水状积水现有短时的积水现

积水现积水现象

况象，排水积水现象象，且持

象，排水

较畅通续时间

基本设施状况畅通

较长

修正值0.02090.01040.0000-0.0098-0.0196

电压很

电压十不稳定，

电压较不

分稳定，电压稳电压较稳断电现

稳定，断电

因素说明基本没定，断电定，断电频象经常

供电状现象时有

有断电频率小率较小发生，且

况发生

现象持续时

间长

修正值0.01570.00780.0000-0.0073-0.0147

集体建因素说明高较高一般较