市场调研总结

市场调研总结

一、市场供求分析

1.片区供给分析

2007年底到2008年初宝安新入市的楼盘较多，包含熙龙湾、凯旋MIMA、金海华府、星河丹堤与泰华阳光海的阳光岛里等，总供应址将近5000套。

春节期间，宝安楼盘多有优惠促销，如泰华阳光泡折扣优惠低至95折，还有一口价80万元一套的80平方米左右两房；南通城四期海HOUSE按揭购买

95折，一次性付款享受92折等.在这些折扣的影响下，宝安中心区在售新楼主流价格回归到1.2-1.5万元/平方米，较去年高峰期的1.6T.7万元/平

方米普遍下跌了一五%左右.

今年上半年,宝安中心区估计将面市的新盘有海语西湾、金港华庭、深业新岸畿、中耨香堤湾等，其中海语西湾有600多套60T40平方米的单位，

金港华庭有1000多套面市，深业新岸线也有一三78套出货量.从市场反馈回来的信息看到，今年上半年宝安将有8个左右新盘,能够预竟到的推货址

就有近5000套，片区楼价有望继续走稳。

总体供给特征

①楼盘总体分布比较集中，宝安大道、新安路、兴华路、新湖路与罗田路分布的较多一些。

②以高尚住宅小区为主，规模都比较大，集中在1()万平方米左右的建而。

③高层、小高层为主：目前中心区在售的楼速基本上都是高层及小高层：16一一八层、24—32层这两个区间的占大多数,多层很少见。

④销售户型以=房.叫房为主.FI前中心区开伯楼盘的=房.四房整体供应比例占主导，

2.市场需求分析

07深圳商品房预倍面积统计

据国土房产局数据显示，2007年深圳

全年批准商品房预售面积646.17万平

800方米，其中宝安177.41万平米，占全

600市的27.46%：龙岗226.4万平米，占

400全市的35.07%,宝安批准预售面积位

于全市第二，龙岗第一.宝安楼市继续

200

平自地维持着供给大区的态势.

0

预售面积（万平米）

□深圳■宝安□龙岗|

总体需求特征

①中心区要素有两大需求市场：

<中心区本地居民一一要啜为个体老板、企业管理者、公务员与事业单位工作人员.他们的经济收入能力较强,但消费观念较为实在,也较为保

守，且容易随大众而行；

<东莞及宝安中心区周边各镇的冰户一一要紧是匚厂高层管理人员,私人老板，他们生活富裕,有着强烈的欲里买商品房,但是当地没有商品房或

者者标准未达到其所需.从而进入中心区买房.另外,还有少量的市内客户。

②三历、四历角咎状况最好，复式有一定市场，二房及隼房的销售状况迪格，

③购房者青睐规划好、产品有创新、性价比高的楼就，

④品牌开发公司、品牌代理公司与品牌物业管理公司成为客户选择物业考虑的3个电要因素。

3.供求关系分析

图I:“

2007宝安房地产二级市场住宅各月北霞祠去囱秋与成交面积比较

50CCO3

40CCO0图1显示.2007年宝安市场住

宅每月销将面枳曲线总为向右

30COOO•-批灌预售面积

下方倾斜，市场需求总为处于

20COOO一一成交面枳

下降通道。

10COOO

0

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

月份

注：弟据来逋干国土腐产后。,

结合表2,2007年成交面枳较2006年下滑「一八.89a这一点也能够通过2007年的市场形势得到脸证。2007年上半年.市场火热，成交火爆,总

体而求星吐碌状态：但卜半年，市场形势江河H卜，特利是房货新政的出台，严虫打击了市场信心，成交放缓，交切量卜潸产虫，12月份的成交面枳达

到全年最低点，需求得到有效抑制。批准预售面积曲线由于受政府操纵与开发商工程进度影响，波动较大，但12个月份中，有8个月的坐标点位于当月

销售而枳点之下，1〜4月份、6〜8月份、9〜11月份之间的情售面枳曲线位于颈售面枳曲线之上，需求大于供应，全年显现出供小于求的局面.

表2:2005~2007年宝安房地产二级市场批准预售面积统计，

年份。2005年22006年J2007年一

批准预售面积（麦壬兆雪240.38^262如177.42

成交面积（友雯•卷）.263.7-237."192.63"

套数（套）夕29087-25027216830P

成交套数（套）26615“23550」177法

套均面积（班套）一绣1031UW

成交套均（现套）,993101210和

注：数据来源干国土房产局。，

表2显示,2007年全年宝安住宅市场批准预存面积177.41万平米,较上年下滑32.44%：全年市场住宅成交面积192.63平米，较上年下降一八.89%,

全年供需比为0.92：I,供需缺口一五.22万平米。2007年宝安全年住宅市场供需略品不平衡,供略小于求.市场需求较强。这说明，自2006年以来的

房地产调控政策与抑制投资过热政策发挥/作用,加上深圳连年实行的土地紧缩政策,一定程度上限制了土地供给、房地产顼目的动I：与投资性购房需

求,造成了2007年供需双降的局面.同时,宝安现有住宅升发区域土地的有限性与未升发区域建设步伐的缓慢,在深圳常住人口的急剧增加，需求快速

上升，刚性而求依然存在的情况卜，一定程度上造成了供小十求的局面。估计随看国豕宏观词授与政策执汀力度的继续深入，从紧从严的经济政策基蜩，

深圳的住房供应会继续小幅委缩，市场向理性供给与理性需求转变。

2007年宝安楼市第体供略小于求，需求较为旺盛，市场向理性需求与供给转变*尽管供应与需求双双下滑，但宝安住宅供应依然在深圳名列前茅。

由于宝安除宝安中心区、龙华等片区外，其余片区尚处于房地产的初级阶段，尽管有继续短缩的迹象，但并不可能削弱宝安作为深圳住宅供给的要紧战

场。

二、价格走势分析

捏国十房产局交其数据显示,2皿7年深川I住宅均价为一二：招q62元/平米,此中罗湖1R94S31元/平米.祸田一八442一五元/平米.南山一八0122

元/平米、盐田14一八3.5元/平米、宝安12214•一三元/平米、龙岗10477.11元/平米.在深圳六区中，宝安住宅均价仅高F・龙岗•’氏丁关内四区与全

市水邛.这说明宝安楼市较为理性，价格处于全市洼地•均价较为合理.

表3:2003~2007年宝安房地产二级市场各年住宅均价统计~

年份“2003年“2004年J2005年。2006年♦2007年♦

均价（元件）”3693。4423。522今7753211669P

涨幅(%)“119.77%^18.11%^4841%^5031%p

注：数据来源：宝安房地产交易中心。，

A

图2:，

2003~2007年宝支二级市场各年住宅均价走势

(

％

H

)一均价

G

较

年

注：数据来源：宝安房地产交易中心。，

2007年宝安房地产市场住宅均价达到历年最高。表3显示，2007年宝安房地产市场住宅均价为11669元/平米.较上年增长了5C.51%。图2显示，

2003〜2007年，宝安房价皿线处「上开通道，11越亮近07年的坐标点.斜率越大，涨嗣也就越大。表3的涨幅显不,房价涨幅由2004年的19.77%升级

到20。7年的50.51乐房价涨幡人帕笨开，在20D6、2007两年时同内，折价实现了翻一番。2007年宝女翱历均价达到“力年均价的母商点。深圳历价的

快速二涨，多为理性因素作用。从宏观上说，受益于经济的快速增长，深圳财富聚集效应强，与国内经济流淌性过剩、人民币升值等，加之人口数量大，

育壮年人口多，住房需求激增，在供应有限的情况下，房价应声而涨：从微观上说，居民经济实力的增强与消费水平的提高，居民强烈的自住与改善居

住水平的需求，投资意识的进一步加强，在快速的城市化进程中，促进了身价的进一步理性上涨，的着需求的继续增强，各项利好因素的拜放，宝安庙

价有缝续上升的空间.

三、建筑规划分析

1.规模分析

2007年住宅推出项目一览表

楼盘名称C0I.0R社区富通城四期富通城三期宏发领域尚都金港华庭

建筑面积（m，）10829782617148600168000210000207061

容积率2.792.102.604.633.666.99

推出时间200720072007200720072007

2008年住宅推出/估计推出项目一览表

楼盘名称凤凰汇TATA公寓n二西二凯旋V1MA阳光海金海华府熙龙湾深业新寿线

建筑面积（m，）362202270090575170000330650=6129310000559788

容积率3.203.-A1.803.802.457.213.22.61

推出时间20082008200820082008200820082006

近两年宝安新推楼盘的规模不断升级，大部分的项目都在10万平米左右的建面，从市政规划的方面看住宅、商务区功能的划分有利于提高中心区整

体形象。

2.建筑类型

对中心区楼盘粗略统计发现，多层占5%,小高层占35%,高层占60%（统计标准：1—11层为多层，12一一八层为小高层，19—32层为高层，33

层及以上为超高层）,高层的比例近年有所提高，高层双式楼有一定市场，现在市场上要紧还是以12一—八层，19—32层为主.

四、产品户型分析

1.户型分析

国表8:2UU3~2UU7年宝安一级市场销售住宅穿面粉统计，

面积区间,大于144平米•，90~144平米2小于90平米.，合计・、，

2007年2|套数（套M2103P85682711”1778比•

比例（%）211.82%-'48.18*40*

注：2007年的统计标准有所改变。数据来源干宝安房产交易中心。”

表8显示，2007年住宅面枳的统计标准有所改变：144平米以上的为大户型住宅，90〜144的为中等户型住宅，90平米下列的为小户型住宅.2007

年大户型住宅仅销出2103套，占到全年铺售套数的11.82%.大户型本身具有的高端性造成单价高、总价大：2006年的90/70政策开始发威，造成大户

型具有一定的稀缺性：盛传对大户型住宅征收物业保有税，限制大户型交易等因素，是影咀大户型住宅成交套数少的原因.90-144平米的中等户型销

价了8568登.占全年销体充热的48%.而小户型销传了71一下克.占全年销价套的的40590/70政第作用显现.产品分化在即“中，I、户型的销的充数

合占了88.一八孔这说明目前市场需求的主力户型为中小户型，90平米下列户型占比较大.90/70政策作用显现.中小户型由于单价、总价低，适合主

潦购买人群.迎合了主流消物需求.

阳者90/70政策威力的渐显，在接下来的2008年，90平米下列的户型将占多数.90平米下列的住宅销售将增多。国家政策在引导消费者需求上的

效果正逐步显现.该住90平米下列房子的人群，购买90平米下列的住宅，能承受起大户型价格的畜人能终按需要购置大户型房产。立品的分化导致的

置业者分层将公品现出来。置业者的理性正发生着转折.

2.户型创新分析

4心区大多数楼盘的户型都有自身特殊的优势,户型创新积极,赠送面积/入户花园/玄关/繇台等设计要普遍运行。最大的创新应该属于阳光海的花

国洋房，赠送血枳很大，登间整弘i,欣划校计也非常合理，性价比在片区来说苜屈一指。熙龙湾的里式大宅赠送的血枳较多，部分尸皂带有超人回卷,

双层提高设W具有很好的舒适感。

3.畅销户型分析

熙龙湾5株A2户型：4房2厅2卫3阳台，能筑面积一三9.80-144.65

ml,

畅销原因：南北通透、通风采并.户户入户花园.凸窗设计.赠关双层揉

高大露台.戾观面好，小区园林景观尽收眼底。

5»A«cnA图济5二H

SHAACSMHUI■«MMrr)皿■■(SAWnisj

aat^

QGHkO.(”&♦<a*-»KY.O

EMWMLOSIAMKttA.

舄谕

乐光海A3户型：2房2厅3阳台，建筑面积78.46—84.07m'.

畅销原因：入户花园、双层露白、主卧270度转向凸窗三大景观台,

*0米楼间距，特价房性价比高。

新岸线一五#A/B座B户型：3房2厅2卫+入户

花园

建筑面枳：I-八.98-128.8401'：

畅销原因：入户花园设计特殊,餐厅与入户花园

保持良好的通透性,既保证r餐厅的景观视野同

时增加米光血枳，主卧卫生间人凸谢设计，

W.滞销户型分析

阳光海G1户型：3房2厅2卫

建筑面积：116.94-122.55肝

滞销原因：过道太长、面枳浪费严也.主卧没设计卫生间，公共卫生间通风采光

效果不件.无斤讨大、主品过小.

五、楼盘诉求及卖点分析

在卖点上，各楼盘各有侧重点，具体可分为如下几类：

1.产品诉求

中心城有儿个楼盘是以自身建筑特色、户型特色作为卖点

2.地段

在中心城，胃.业者购房对地段考虑得比较多，因此楼楸把地段作为自身的一大卖点，比如：

洸业新岸线：世羿的平仃线

3.规模

近年来，中心城的平均建筑规模始终保持在4—6万平方米，大社区自然成了“稀有动何”一一被当作一大卖点，也是展示开发商实力的证明

4配套

在配套方面，中心城的楼盘显得有些落后，大多数楼盘是他雅周边政府公共配套，鲜有楼盘自建配套

5.人文精神

中心区很多财历者是二次比业，他们比我追求生沽的补位，因此开发商1门都在尽力打比人文主曲社区，试图营造与谐、温密的生活环境，以此打动

购房者的心。

凯旋MIMA：城港上•国际生活大邸

6.物业管理

中心城的物业管理水平普遍不高，聘请名牌物管成了楼盘的又一大大点

六、典型楼盘个案分析

熙龙湾花园

项目名称熙龙湾项目位置宝安区新湖路与兴华一路交汇处

项目类型高层X

进展商深圳泗荣源历地产开发有限公司投资商/

代理商/广告商黑弧奥美

开工期/竣工期/

_L程迸发

开盘期2008.2.23入伙期2009.5

占地面积69783m,总建筑面积310000m,

建筑密度一期2栋9层洋房，6

容积率3.19绿化率30%

及栋数栋31-32层

住宅总套数256商铺总套数25车位数2867个，1期1954个

层数32档次高尚住宅

付款方式一次性、按才

售价一三000—27000元/平方米

建筑/园林风格欧式新古典主义风格

面积范围

户型推出套数户型比例出售率备注

(m,)

主力户至

4房140-19619878%

30%

复式220-2505822%

开发模式分多期开发

项目本身配套居委会、幼儿园、泳池、儿童游乐池

学校宝安实验中学、小学、项目自身幼儿园

购物天虹、沃尔玛、华泗万佳、苏宁、欧麦德

医院宝安第二人民医院

周边配套兴业银行、东亚银行、建设银行、上海浦东进展银行、工商银行、中国银

银行

行等

娱乐隹饮/

交通地铁一号线及多路公交线路

物业管理公司深圳鸿荣源物业管理公司|管理费|3元阿/月

目标客户群宝安本地自住客户

推广卖点纯大宅

核心广告语/

1.楼盘点评

熙龙湾位于宝安中心区新湖路与兴华一路交汇处，由N23与N10两宗地块构成。东临深圳实验学校，南接规划中的中、小学，西邻宝安中心区规划

中的景观轴，北连规划中的商业中心区，其中包含泗荣源地产的大型购物公园。

NIO、N23两地块隔新湖路而邻，南边相距400—500米左右为宝安中心区未来美丽的海湾，包含了游艇俱乐部、大型生态滨海公团等众多文化休闲

项目：地块西南面为宝安中心区规划中的最观轴线，分布有博物馆、图书馆、青少年宫、演艺中心等文化娱乐配套。用地北边紧邻宝安中心区最大的商

业街,因此本项目处于宝安中心区西部潴海港湾生活区的中心地带,加上便利的交通，完善的配食，为木项目成为西海岸高尚住宅小夫的开发莫定了堆

厚的基础。

一期占地约7万平方米，由8栋塔楼与2栋洋房构成，平均户型面枳约为170m，左右，主力户型为170m，左右的四房与200m，左G的五房，面枳最

小的户型为128nf的三庙。N23项目一共有990户。3省2厅2卫，面积121~124平米，夫232套，占2成多；4房2厅2卫，面枳一五4~196平米，

共390套，约占4成：5房2厅2卫，面积190―205平米，共226套，约占2成多：纯更式（3厅），面积203〜278平米，共116套，约占I成：顶层豆

式（3厅），面积258~316平米，共26套，在900多套中，一期首先推出200多套,目前推出的5栋有256套，以4房及复式为主。

2.户型点评

户型均设计成南北朝向，户户朝阳，大部分使用双阳台、双露台、大尺度的户型设计，通风采光效果极佳，为宝安中心区绝版的纯大户型社区.园

林仲用欧式新古典丰义风格.面积约6万m',充分利用建筑与地势的高芾关系,并设计大址的人工地形,配与浓福式自然植物林景现,以到欧式新古施

风格与自然景观完美结合的效果。4房单位配箔双阳台，主方向为东南向,有用性能较好，大尺度跃式空间，赠送双层提高露台：复式户型可赠送面枳

较大，双层高客厅，超大转角诙台.空间感很强.能够给人非常舒适的感受。

3.楼盘进度

熙龙湾5栋2008年2月23日正式公开发售

4.概况

总套数为256套，主力户型以四房与复式为主。2月23日开曲:，交纳定金1000()0兀，仕怠选房。

5.单位户型配比

户型建筑面积(皿)套数套数比

四房二厅140~19619878%

五房三厅220〜2505822%

合计256100%

6.销售价格

开盘期间可享受98*96折优惠，其中开盘当天签定意向书的在指定时间内完成付款手续的可额外享受四折优惠。总体而言，优惠

折扣后的市场销售均价相对较低，销售价格策略使用低开高走的方式。

7.销售情况

鉴于目前市场整体走低，开盘时销传情况通常，销售率达到约30%,要紧通过内部认购的方式进行消化，销售现场场面比较冷清,

客户反应不强烈，要紧都走鸿客会会员老客户占多数，新客户比例较少。

8.借鉴

该项目在建筑、园林及户型设计方面都具有较好的参考意义。

图片展示

I.楼盘图片

2.尸组图

凯旋MIMA

宝安新中心区宝安大道与新安西路交

项目名称凯旋MIMA项目位置

汇处

项目类型高层住宅X27899999

进展商深圳屹海达实业公司投资商深圳市金泓投资有限公司

代理商中原地产广告商思迈广告

开工期2006年底竣工期

工程进度

开盘期2008.2.19入伙期2009.3

占地面积3.57jm,总建筑面积1775m'

建筑密度

容积率3.8绿化率3栋高层共9个塔楼

及桥数

住宅总套数861商铺总套数14车位数2500

层数30档次高尚住宅

付款方式一次性、按力

售价起价一五000元/m'、均价17000元/m'、最高22000元/m',有按揭98折优惠：

建筑/园林风格

面积范围

户里推出套数户型比例出售率备注

(m,)

三房两厅10238480%

主力户型

四房两厅1409620%

20H

开发模式分两期开发，现正开发二期

项目本身限套社区配套的2万平米集中商业与1200米K商业街

宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿

学校

园

购物50万平米商业中心、天虹超市、好邻居百货

周边配套医院妇幼保健院、人民医院、武警门诊部

银行中行、工商银行、建行

娱乐餐饮

交通离地铁一号线延长线新安站50米，相邻的宝安大道与深南大道接通

物业管理公司深圳南油物业管理有限公司管理费2.6元小'・月

目标客户群高端人士、本地客户

推广卖点深圳唯一滨海中心区511425Of现代人文新城

核心广告语城港上-国际生活大邸

1.楼盘点评

项目位于深南大道与宝安大道交汇处，紧临前海湾5公里长的黄金海岸线，深圳唯一强海中心区511425m，现代人文新城：地块编号A004-0076,

总占地107546.09nV,总建面511425m）计划分两期开发,一期开发面积35万ml2000户。项目地处滨海中心区的核心居住区,拥有大型购物公园、

医院、公立实验学校、游艇码头、幼儿园、会所等配套，生活极为便利。拒地铁一号线延长线新安站200米。2005年深南大道与宝安大道接驳后，1分

怦即可往来南山与宝安之间。

凯旋MIMA位于深南大道与宝安大道接驳处，总占地面积约3.5万平方米，总建筑面枳约17万平方米。共规划住宅12万多平方米，由3株29层高

层共9个塔楼构成，主力户型为140m，〜175ml总户数861套。

超前、精巧、亦有生活气息，表达个性、有文化品位的人文新城，以高台高层住宅为主，拥有深圳唯一的阳光生态8万的生态车库，外延的3.6

7jm'的主题绿化长卷将成为一道符姝的城if1风景线。凯旋MIMA微力倡导制造一种忧曲的城港生活：既可享受城市繁华乂可享受港湾的体闲。箱看深圳沟

大桥的开通，深港同城一体化及片区“双港经济"带动I；,凯旋Y1MA城港生活将成为国际湾区成功人士巴业的首选。

2.户型点评

项目户型设计中，三用单位配备三阳台，主方向为东南向，部分户型阳台（上盖二层济），有用性能较好：四房单位户型最大的特点是配备入户花

园，但没有设置露台：客厅、双卧坐北朝南，通透性很强，生活品味较高。

1楼盘进度

凯旋MIMA2008年2月19日正式公开发售

4.概况

由104、11与、12#共3栋构成,总套数为851套，主力户型以三房与四房为主。2月19日开盘.先期推出12#共三座480套,面积区间为102m'的

三房、14001'的四房.项目推盘时间受市场影响较大，同时由丁•在产品户型方面创新性不强.市场受追捧力度不强烈。从销售现场回愦的信息显示，该

项目的客户来访量较少，场面冷清,螯体去化率不高。

5.12#户型配比

户型建筑面枳（什）套数套数比

三房二厅10238480%

四房二厅1409620%

合计480100%

6.销售价格

起价一五000元/m'、均价17000元/m'、最高22000元/m',开盘当天享受额外96折优惠，一次性、按揭付款98折。

7.销名情况

开盘前使用YIP意向客户登记的方式,客户登记人数不多,因此开盘时销笆情况较通常.销售率达到约20%.到目前为止项目要希通过内部认购的

方式进行消化.目前剩余单位较多。

8.借鉴

该项目主推文化主题，以文化新城的概念推广项目，在宝安片区具仃超前意识,有比段好的借鉴价值。

图片展示

1.楼盘图片

2.户型图

泰华阳光海

项目名称泰华阳光海项目位置宝安区西乡宝源路与西乡大道交汇处

项目意0多层、高层、小高层X27576666

进展商金荣泰房地产开发有限公司投资商

代理商世联地产广告•商毅华广告

开工期2006.7.8竣工期2007.8.11

工程进度

开盘期2008.1.26入伙期2008.12

占地面积111一五3mx总建筑面积330650m,

建筑密度8栋一八-25层,21栋洋

容积率2.45绿化率

及栋数

历

住宅总套数2195商铺总套数车位数2530

层数5-25层档次中高档

付款方式一次性、按力

售价起价12000、均价14800、最高17000元/m'

建筑/园林风格西班牙风格建筑立@£地中海风格园林

面积范圉

户型推出套数户型比例出售率备注

（m，）

两房两厅78-82

主力户型

三房两厅90-114

四房两厅140-•五0

开发模式分二期开发

项目本身限套幼儿园、会所

学校西乡小学、海湾中学、西乡高级中学（规划）、海城小学、中英公学

购物东方城百货、金普源酒店

医院恒生医院

周边配套银行民生银行、农村信用合作社、中国银行

娱乐餐饮米职咖琲、碧海湾高尔夫球会、西乡体育公园（规划）

320,311,356、367、319.368、632、601、608、610、631、6—三、616,

交通

654、717、708、776、794等多路公交车

物业管理公司深圳泰华物业管理有限公司管理费2.6元/m*•月

目标客户群宝安本地客户、关内客户

推广卖点

核心广告语

1.楼盘点评

泰华•阳光海位于深圳市宝安西乡片区，息用地面枳111一五3.82平方米。地块北面为西乡干遒宝源路，东边共乐路还未通车，南侧小区路临审

通城，西恻临•号路。总建筑面枳330650.•五平方米，规定计容积率总建筑面积266800平方米。其中：住宅238300平方米，商业21500平方米，幼儿

园36D0平方米，文化活动站一五0平方米,社区居委会100平方米，老年人活动站一五。平方米.

1、2、3、5栋25层，10栋10层，11、12、一三、14、一五栋5层，4栋为幼儿EU建筑面积208421.03平米，建筑高度84.55米，2006年7月

8日开工，估计2007年8月11口竣工。

泰华•阳光海具有占地面枳大，容积率低的特点，有2195套。33万平米低容积率环水岛居。地中海风格园林，运用水系、拱券、花嵇、陶罐、

壁泉等珏观元素，打造休闲、阳光的自然之地，营造舒适浪漫的生活氛困。

泰华•阳光海作为总建330650.一五平方米