住房相关笔试题

住房相关笔试题一、单项选择题（每题2分，共20分）1.城镇职工按规定第一次购买公有住房，其契税处理方式为（）A.减半征收契税B.免征契税C.全额征收契税D.按照当地最低税率征收2.根据我国《商品房屋租赁管理办法》，房屋租赁合同订立后（）日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。A.15B.30C.45D.603.购房者在购买商品房时缴纳的住宅专项维修资金，主要用于（）A.小区物业日常保洁绿化支出B.住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造C.开发商房屋质量问题维修支出D.小区公共设施新增改造支出4.二手房交易中，卖方房产证不满2年，需要缴纳的增值税税率为（）A.1%B.5.6%C.2%D.免征5.住房公积金贷款的最长贷款期限通常不超过（）年，且借款人年龄与贷款期限之和一般不超过法定退休年龄后5年。A.20B.25C.30D.356.下列不属于业主共同决定事项的是（）A.制定和修改业主大会议事规则B.选聘和解聘物业服务企业C.更换开发商指定的房屋户型设计D.改建、重建建筑物及其附属设施7.根据《建设工程质量管理条例》，商品住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为（）年。A.2B.3C.5D.设计文件规定的该工程的合理使用年限8.共有产权住房是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。通常情况下，保障对象个人持有产权份额比例最低为（）A.50%B.40%C.30%D.60%9.抵押权设立后抵押财产出租的，下列说法正确的是（）A.原租赁关系不受该抵押权的影响B.该租赁关系不得对抗已登记的抵押权C.抵押权设立后的出租合同一律无效D.出租后抵押权自动消灭10.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，由（）承担违约责任。A.房地产开发企业B.施工单位C.监理单位D.买受人自行承担二、多项选择题（每题3分，共30分，多选、少选、错选均不得分）1.下列情形中，债权人有权请求人民法院撤销债务人危害债权的住房转让行为的有（）A.债务人放弃其到期债权，导致无力偿还债权人债务，转让名下唯一住房给子女未收取对价B.债务人无偿转让名下住房给近亲属，导致其无财产清偿债权人债务C.债务人以明显不合理的低价转让名下住房，受让人不知道该情形，且债务人尚有其他资产足以清偿债务D.债务人以明显不合理的低价转让名下住房，受让人知道该情形，且转让行为导致债务人无财产清偿债权人债务E.债务人将名下住房出售给善意第三人，已经完成过户登记，出售价款合理，且债务人用出售价款清偿了部分债务2.住房租赁市场中，常见的租金支付方式包括（）A.押一付一B.押一付三C.押二付一D.年付E.零租金入住后一次性付清3.根据我国保障性住房政策体系，目前常见的保障性住房类型包括（）A.廉租房B.公租房C.经济适用房D.共有产权房E.限价商品房4.商品房交付时，房地产开发企业必须向买受人提供的文件包括（）A.商品房质量保证书B.商品房使用说明书C.房屋竣工验收合格证明D.土地使用权证书E.房屋所有权初始登记证明5.下列关于二手房交易的税费承担，说法正确的有（）A.买方一般需要承担契税B.卖方一般需要承担增值税及附加税C.卖方一般需要承担个人所得税D.交易双方可以自行约定税费由哪一方承担E.所有税费必须由买方承担，法律有强制规定6.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.选举业主委员会成员，并享有被选举权E.监督物业服务企业履行物业服务合同7.下列关于住房公积金的说法，正确的有（）A.住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用D.职工离休、退休时，可以提取住房公积金账户内的存储余额E.单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理8.下列情形中，买受人可以主张解除商品房买卖合同，并要求房地产开发企业承担违约责任的有（）A.房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的B.因房屋质量问题严重影响正常居住使用的C.房地产开发企业逾期交房超过合同约定的期限，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行交付义务的D.由于房地产开发企业的原因，导致买受人在合同约定的期限届满后超过一年，仍然无法办理房屋所有权登记的E.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同目的不能实现的9.关于建筑物区分所有权，下列说法正确的有（）A.建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分共有权以及成员权三部分构成B.业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利C.业主对共有部分享有共有和共同管理的权利D.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让E.建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外10.房屋征收过程中，对被征收人的补偿内容包括（）A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.被征收人子女升学择校的补偿E.市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励三、案例分析题（每题25分，共50分）案例一：张某2022年3月在市区看中一套新建商品房，与甲房地产开发公司签订了《商品房认购书》，认购书约定张某需要在签订认购书后7日内缴纳首付款30万元，并签订正式的商品房买卖合同。张某当日按照约定向甲公司缴纳了认购金5万元，甲公司出具了收款收据，收据上写的收款事由为“购房认购金”。签订认购书时，甲公司售楼人员告诉张某，该小区对口本市重点小学，未来子女入学可以直接办理学籍，且小区容积率为2.0，绿化率超过40%，会配建面积不低于2000平方米的社区菜市场和免费公共健身区域。张某缴纳首付款后，双方签订了正式的商品房买卖合同，合同中并没有将售楼人员承诺的对口入学、配建菜市场和健身区域等内容写入合同条款，也未对容积率和绿化率进行明确约定。2023年10月房屋交付时张某发现，小区实际容积率为2.8，绿化率只有25%，原本规划的社区健身区域被开发商改建为地面停车位对外出售，配建菜市场的位置改为了对外出售的社区商业网点，同时张某到教育部门咨询得知，该小区并不属于之前售楼人员所说的重点小学学区，只能划片到距离小区3公里外的普通小学。张某收房后发现，房屋客厅墙面出现多处裂缝，卫生间防水失效，洗澡时水渗漏到楼下邻居家，张某多次联系甲公司要求维修，甲公司均以房屋已经交付验收为由拒绝维修，张某自行委托第三方机构进行检测，检测报告显示房屋地基不均匀沉降导致墙面裂缝，防水施工不符合国家规范要求，维修费用约为8万元。此外，张某收房后6个月，多次催促甲公司办理不动产权证书，甲公司均以相关手续未办理完为由拖延，直至张某提起诉讼时已经超过交房后18个月，仍然无法办理产权登记。问题：1.若张某因为甲公司虚假宣传内容与实际不符，主张撤销合同或者解除合同，是否能够得到法律支持？请说明理由。（8分）2.本案中张某缴纳的5万元认购金，性质上属于定金还是预付款？如果张某主张解除合同，是否可以要求甲公司双倍返还该5万元？请说明理由。（8分）3.本案中房屋出现质量问题，甲公司应当承担什么责任？张某能否主张解除合同并要求甲公司退还购房款及赔偿损失？请说明理由。（9分）案例二：李某2021年5月将自己名下一套位于本市主城区的两居室住房出租给王某，双方签订了书面房屋租赁合同，约定租期5年，租金每月3000元，押一付三，每季度第一个月5号支付当期租金。合同签订后，王某按照约定支付了押金和第一期租金，入住房屋。2022年10月，李某因为急需资金周转，将该房屋出售给赵某，双方签订了房屋买卖合同，赵某支付了全部购房款，李某配合赵某办理了房屋所有权转移登记手续，赵某拿到不动产权证书后，通知王某房屋已经出售给自己，要求王某一个月内搬离房屋，王某不同意搬离，主张自己之前的租赁合同继续有效。经查，李某出售房屋给赵某之前，没有提前通知王某，王某得知房屋出售消息后，也表示自己愿意以同等价格购买该房屋，但赵某已经完成了过户登记，且赵某购买房屋时知道该房屋已经出租给王某的事实，赵某购买房屋是为了让自己的儿子结婚居住，属于刚需购房，不知道法律规定承租人享有优先购买权。另外，王某租住房屋期间，因为卫生间管道老化漏水，多次通知李某维修，李某一直没有维修，王某自行找人维修花费了1200元，该费用王某没有从当期租金中扣除，一直拖欠李某2023年第一季度租金共计9000元，扣除维修费用后，王某实际只愿意支付7800元，李某认为王某拖欠租金，要求解除租赁合同，要求王某承担违约责任。问题：1.赵某要求王某搬离房屋的请求能否得到支持？请结合“买卖不破租赁”规则说明理由。（8分）2.本案中王某主张对案涉房屋享有优先购买权，请求法院确认李某和赵某之间的房屋买卖合同无效，能否得到支持？如果王某因为优先购买权被侵害受到损失，王某可以主张什么权利？请说明理由。（9分）3.李某以王某拖欠租金为由主张解除租赁合同，能否得到支持？本案中维修费用应当由谁承担？请说明理由。（8分）四、论述题（共50分）近年来，我国住房市场逐步从“重购轻租”向租购并举方向转型，国家先后出台多项政策规范住房租赁市场发展，支持保障性租赁住房建设，解决新市民、青年人的住房困难问题。同时，二手房市场交易活跃，住房交易纠纷呈现出多样化、复杂化的特点，业主权益维护、物业管理矛盾、住房质量问题等纠纷数量逐年上升。结合上述背景，回答下列问题：1.请分析当前我国住房市场发展中存在的主要问题，并论述应当如何完善现有住房制度体系，促进住房市场平稳健康发展。（25分）2.结合司法实践中常见的住房交易纠纷类型，分析纠纷产生的主要原因，并论述应当如何构建住房纠纷多元化解机制，保障住房当事人的合法权益。（25分）住房制度改革推进四十余年来，我国城镇住房格局发生了翻天覆地的变化，从改革开放前的福利分房制度，到九十年代住房商品化改革，再到近年来建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，住房政策始终围绕着“住有所居”的核心目标调整优化。当前我国城镇化进程仍在推进，大量新市民、青年人涌入城镇就业生活，住房需求仍然保持刚性增长，同时住房市场存在区域分化加剧的问题，一线城市住房价格居高不下，三四线城市存在一定的库存压力，租赁市场长期存在机构化运营程度低、出租人随意涨租赶人、承租人权益得不到有效保障的问题，保障性住房供给仍然存在覆盖范围不足、分配机制不够透明的问题。商品房交易市场中，信息不对称问题始终是引发纠纷的核心原因，很多中介机构为了促成交易，刻意隐瞒房屋质量问题、抵押查封情况、凶宅信息等，导致买方买到房屋后才发现问题，引发纠纷。部分开发商在销售过程中进行虚假宣传，承诺的学区、配套设施无法兑现，而宣传内容大多没有写入正式购房合同，购房者维权面临举证难的问题。此外，住房质量问题也是纠纷高发领域，部分开发商为了压缩成本，降低施工标准，导致房屋交付后出现墙面开裂、防水失效、墙体空鼓等问题，维修不及时甚至拒绝维修，影响购房者正常居住使用。物业管理领域，业主和物业服务企业的矛盾也越来越突出，部分物业服务企业服务质量不达标，擅自提高物业费，侵占小区公共收益，而业主委员会成立比例低，很难通过有效途径更换物业服务企业，导致矛盾不断积累升级。要解决这些问题，首先需要进一步完善住房保障体系，扩大保障性租赁住房供给，针对新市民、青年人的住房需求，在产业园区、轨道交通沿线、城市核心就业区集中建设保障性租赁住房，降低保障性租赁住房的准入门槛，提高分配透明度，让更多符合条件的群体享受住房保障。同时，要完善住房租赁法律法规，明确租赁双方的权利义务，保护承租人的合法居住权，限制出租人随意解除合同和涨租的权利，推行住房租赁合同示范文本，建立房屋租赁登记备案制度，加强对住房租赁企业的监管，遏制长租公寓暴雷跑路等风险问题。其次，要加强商品房市场监管，规范开发商销售行为和中介机构的经纪行为，要求开发商将销售宣传的核心内容明确纳入购房合同，建立虚假宣传惩戒机制，对虚假宣传的开发商依法进行处罚，要求其承担赔偿责任。完善商品房预售资金监管制度，防止开发商挪用预售资金导致项目烂尾，保护购房者的资金安全。建立二手房交易信息公示制度，要求中介机构如实披露房屋的抵押、查封、质量、交易历史等信息，对隐瞒信息的中介机构追究法律责任。第三，要健全业主自治机制，推动符合条件的小区成立业主委员会，明确业主委员会的权利义务，规范业主大会的表决程序，保障业主能够依法行使共同管理权，建立物业服务企业退出机制，对服务质量不达标的物业服务企业，业主大会可以