2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务题库附答案10

2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务

题库附答案（典型题）

一单选题（共80题）

1、权利登记制度发源于（）。

A.法国

B.德国

C中国

D.澳大利亚

【答案】B

2、不可以划拨方式取得国有土地使用权的是（）。

A.国家重点扶持的交通用地

B.某集团商贸中心建设用地

C.军事用地

D.城市基础设施用地

【答案】B

3、关于土地登记分类，下列说法正确的是（）o

A.土地登记仅包括初始登记

B.土地登记仅包括变更登记

C.土地登记包括初始登记和变更登记

D.权利的设定登记属于初始登记

【答案】C

4、下列关于土地登记中权属问题的描述，错误的是（）。

A.我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记

B.土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件

C.“土地权属性质”栏包括所有权、使用权、抵押权和地役权等

D.只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用

权类型，并进而在土地登记簿上予以登记

【答案】c

5、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，坡长不超过（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

6、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）。

A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件

B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点

C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据

D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件

9、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是()。

A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物

已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让无效

B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，但这

并不影响他对抵押物的转让

C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地

行政主管部门办理变更抵押登记手续

【答案】B

10、()是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按

照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

11、下列各项不属于土地总登记特点的是（）。

A.阶段性

B.全域性

C.集中性

D.随机性

【答案】D

12、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）。

A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件

B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点

C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据

D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件

【答案】A

13、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，在“登记的其

他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

14、我国土地登记过程中土地登记标的物是指（）

A.土地及上面的房屋

B.土地及建筑物

C.土地及附着物

D.土地

【答案】D

15、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当（）进行更

正登记。

A.报经人民政府批准后

B.依法直接

C.通知土地权利人

D.通知上地权利人，并由I：地权利人提出申请

【答案】A

16、下列关于土地登记的说法，错误的是（）。

A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并进行土地登记后，对上

地权利人依法取得的土地权利可以起到确认保障的作用

B.在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确认，可以有效的促进土

地市场规范，维护正常的土地市场秩序

C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国

家收取土地租、税、费的重要依据

D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件对其进行登记

【答案】D

17、土地等不动产物权变动的公示方式为（）。

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

18、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是（）。

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过,

村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将上地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款

【答案】C

19、以出让方式获得土地使用权的土地进行房地产开发，满()年未动工开发的可以

收回土地使用权。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

20、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度是()。

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

21、代理关系的主体不包括（）。

A.代理人

B.被代理人

C.利害关系人

D.相对人

【答案】C

22、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）°

A.全面登i己

B.初始登记

C.设定登记

D.其他登记

【答案】B

23、出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件不包括（)O

A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书

C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上

D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

【答案】C

24、根据《土地登记办法》规定，对当事人提出的土地登记申请，共申请材料不齐全或者

不符合法定形式的，应当当场或者在（）日内一次告知申请人需要补正的全部内容。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】B

25、因()的消灭而进行的登记称为注销登记。

A.土地

B.土地权利

C.土地用途

D.土地权利人

【答案】B

26、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的内容进行注销的是

()O

A.土地权利人对异议表示反对的

B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的

C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的

D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的

【答案】A

27、依法改变土地用途的，应当向土地所在地的（）提出土地变更登记申请。

A.县级人民政府

B.县级以上国土资源行政主管部门

C.省级人民政府

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】B

28、确定和区分土地权利归属的惟一标识是（）。

A.工地权属

B.宗地号

C.土地坐落

D.土地权利人的名称

【答案】D

29、当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请更正原登

记内容的土地登记称为（）。

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

30、有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）o

A.注销登记申请、审核、注册登记、注销（收回）或更改二地权利证书

B.审核、注销登记申请、注册登记、注销（收回）或更改二地权利证书

C.审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

D.注销登记申请、审核、注销（收回）或更改上地权利证书

【答案】A

31、李某欲抵押一宗土地，在办理相关手续的过程中发现土地使用权不确定，则该宗土地

()O

A.可申请登记和支配

B.无法登记但可支配

C.可登记但.无法支配

D.无法登记和支配

【答案】D

32、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是()。

A.原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C.变更后的地役权合同

D.《工地他项权利证明书》

【答案】B

33、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）。

A.报人民政府审批

B.查看地籍资料的原始记载

C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷

D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力

【答案】D

34、土地登记的基本单元是（）。

A.宗地

B.地块

C.权属地

D.和1赁土地

【答案】A

35、离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地卜建筑物，其土地权利

可确定为（）。

A.用益物权

B.上地收益权

C.土地使用权（地下）

D.土地他项权利

【答案】C

36、脱离土地登记代理工作岗位连续（）年以上的土地登记代理人应被注销登记。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

37、下列关于土地登记中权属问题的描述，错误的是（）o

A.我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记

B.土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件

C.”土地权属性质”栏包括所有权、使用权、抵押权和地役权等

D.只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用

权类型，并进而在土地登汜簿上予以登记

【答案】C

38、我国的土地登记实行（）原则。

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

39、下列关于土地登记的说法,错误的是()o

A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并进行土地登记后，对土

地权利人依法取得的土地权利可以起到确认保隙的作用

B.在上地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确认，可以有效的促进上

地市场规范，维护正常的土地市场秩序

C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国

家收取土地租、税、费的面要依据

D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件对其进行登记

【答案】D

40、()登记资料是指涉及国家安全、军事设施等单位的土地登记资料内容。

A.特殊

B.秘密

C.特密

D机密

【答案】A

41、下列各项中，不属于土地总登记公告苣义的是（）。

A.追求登记效力的公平性，保证登记的公信力

B.为土地登记机关树立良好形象

C.在一定时间内，征询利害关系人的异议

D.让权利人及时了解其土地权利是否得到保护

【答案】B

42、对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式

公路线路用地而言，公路线路用地登记的持证人是（）。

A.公路经营企业

B.公路行政主管部门

C.国上资源行政主管部门

D.人民政府代表全体人民所有

【答案】A

43、土地利用具有（）。

A.社会性

B.统一性

C.阶级性

D.历史性

【答案】A

44、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（）。

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

45、申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交的文件资料不包括（）°

A.土地登记申请书

B.申请人身份证明

C.地上附着物权属证明

D.土地利用现状证明

【答案】D

46、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）。

A继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

47、下列各项不属于土地总登记特点的是（）。

A.阶段性

B.全域性

C集中性

D.随机性

【答案】D

48、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是（）。

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记

D.使用四荒拍卖工地的农村居民由农地使用合同签订人申请上地登记

【答案】A

49、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，其转让所得价款（）。

A.由抵押人自行处理

B.向抵押权人提前清偿债务

C.由抵押人和抵押权人进行平分

D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款，则可由抵押人自行支配

【答案】B

50、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为

称为企业的（）。

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破产

【答案】B

51、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

52、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变E寸应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更登记申请人

权利范围内的全部I：地均应进行地址变更

D.由于我国的上地权利证书上未设"上地权利人地址”栏目，不须记载上地权利人地址内容,

因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改

【答案】B

53、集体土地所有权主体不包括（）.

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

54、土地等不动产物权变动的公示方式为（）0

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

55、土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审查.

A.地方政府

B.税务管理部门

C.工商管理部门

D.土地行政主管部门

【答案】D

56、土地登记代理活动的核心是（）。

A.代理行为

B.委托代理合同

C.代理业务

D.授权委托责任

【答案】B

57、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）。

A.住所依法只能有一个

B.经常性是指连续居住五年以上的住宅

C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地

D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必须以船籍地

为住所

【答案】B

58、限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是（）。

A.政府指定的代理机构

B.由其监护人担任

C.县级上地主管部门

D.当事人自己

【答案】B

59、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围的是（）°

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】C

60、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移的是（）0

A买卖

B.赠与

C.坍塌

D.交换

【答案】C

61、房地产抵押权设立的必备要件为()。

A.抵押双方身份证明

B.抵押权登记证书

C.土地使用权权属证明

D.订立抵押合同

【答案】D

62、()是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一-致，订立了契约，就发生土地

权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

63、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是（）。

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记

D.使用四荒拍卖上地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登记

【答案】A

64、根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个人依法使用的国有I：地,

由（）登记造册，核发证书，确认使用权，

A.县级人民政府

B.县级以上人民政府

C.县级上地行政主管部门

D.县级以上上地行政主管部门

【答案】B

65、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

66、下列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是（）。

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

67、脱离土地登记代理工作岗位连续()年以上的土地登记代理人应被注销登记

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

68、()登记资料是指涉及国家安全、军事设施等单位的土地登记资料内容。

A.特殊

B秘密

C.特密

D.机密

【答案】A

69、关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是（）。

A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移

B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让

C转让后用途不得改变

D.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限

【答案】C

70、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。

A.申请

B.登记

C.权属审核

D.核发证书

【答案】B

71、土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审查」

A.地方政府

B.税务管理部门

C.工商管理部门

D.土地行政主管部门

【答案】D

72、柢押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,共转让所得价款（）。

A.由抵押人自行处理

B.向抵押权人提前清偿债务

C.由抵押人和抵押权人进行平分

D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款，则可由抵押人自行支配

【答案】B

73、下列关于土地登记代理合同的说法，错误的是（）。

A.土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序

B.代理事项是土地登记代理合同的客体

C.土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同

D.土地登记代理合同能有效保障合同当事人的合法权益

【答案】C

74、物权变动必须遵循（）原则。

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

75、下列选项属于异议登记申请内容的是()。

A.房屋面积及编号

B.所购房产土地使用年限

C.不动产权利归属

D.所在小区土地用途

【答案】C

76、土地登记代理人禁止同时在()土地登记代理机构内执业。

A.1个

B.2个及2个以上

C.3个及3个以上

D.4个及4个以上

【答案】B

77、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土资源部门提

出土地变更登记申请后由（）依法进行土地权利的变更。

A.建设局

B.县级人民政府

C.原土地登记机构

D.接受申请的国土资源部门

【答案】C

78、下列各项不属于国有土地租赁权人权利的是（）。

A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押

B.国有土地租赁权人有优先受让权

C.承租土地提前收回，可以获得合理耒M尝

D.可以随意随时终止租约

【答案】D

79、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的,注销登记申请人为（）O

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

80、土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向（）申请复查。

A.县人民政府

B.县国土资源局

C.国土资源部门的上级单位

D.土地登记代理机构

【答案】B

二多选题（共20题）

1、下列（）情况发生时，视为土地登记代理机构仁度审查不合格。

A.未按时办理资质有关登记事项变更登记的

B.专业持证人员数量不足的

C.公司注册资木不足1000万元的

D.有严重违法经营行为的

E.逾期未办理年审的

【答案】ABD

2、土地登记代理委托书应明确的内容包括（）。

A.土地登记代理的权限

B.土地登记代理人姓名

C.工地登记代理机构名称

D.土地权属状况

E.上地登记代理的内容

【答案】ABC

3、在土地登记申请过程中，不可以直接申请，必须由其法定代理人代理申请的是

（）。

A.法人

B.非法人组织

C.无民事行为能力的自然人

D.有完全民事行为能力的自然人

E.限制民事行为能力的自然人

【答案】C

4、申请抵押权苜次登记，需要提交以下哪些材料：（）

A.不动产权属证书

B.主债权合同

C.抵押合同

D.在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证

E.被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变更等书面同意文件和身

份证明文件

【答案】ABCD

5、我国土地登记初期规定公路不予发证的原因有（）。

A.公路所占的农田等在修建公路后仍然应归当地村民集体所有

B.公路按照规定使用权应归国家所有

C.公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定

D.我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的双益并没有界定，如果发证后持证

人按照一般使用人权益限制使用人使用，法律上没有明确制止的规定

E.公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身没有赢利，不会与其他

使用者产生经济方面的纠纷

【答案】CD

6、根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地卷记代理人可以从事的登记代

理业务3括（）。

A.帮助上地权利人解决上地权属纠纷

B.填写土地登记卜、土地权利证书

C.查询上地登记材料

D.收集、整理上地权属来源证明材料

E.办理土地登记申请、指界

【答案】CD

7、根据土地管理法律法规的相关规定，下列说法正确的有（）。

A.农村集体经济组织可以与其他单位、个人以土地使用权人股、联营等形式共同举办企业

B.农村村民-•户只能拥有一处宅基地

C.农村村民出卖、出和住房后，若在规定面积内的，可再申请宅基地

D.自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准

E.“村改居”和“以租代征”方式使农民集体所有上地转为国有土地的的途径灵活化了，值得

推崇

【答案】ABD

8、下列各项中可以免征契税的有（）。

A.医院用地

B.因地震造成住房灭失而重新购买住房

C.朋友赠3的房屋，也未发生价值增值的

D.城镇职工按规定第一次购买公有住房

E.军事单位承受土地，房屋用于军事设施

【答案】ABD

9、要做好初始土地登记的技术准备，就要加强对基层登记工作人员的培训工作，具体的

培训内容有（）。

A.资料汇总卡片法

B.I:地登记的基本政策

C.技术方法

D.有关表格含义

E.卡证的用法

【答案】BCD

10、关于对土地登记申请人的审核，下列表述正确的有（）。

A.申请人是自然人的，土地登记人员只需检验其个人身份证明和户籍证明

B.中清人是企业法人的，_L地登记人员需检验工商部门核发的《企业法人营业执照》

C.申请人是社会团体法人的，土地登记人员需检验民政部门颁发的社会团体登记证书

D.申请人是机关法人的，上地登记人员需检验该单位成立的证件或文件

E.申请人是其他组织的，土地登记人员参照法人审杳的方法对其主体资格进行审查

【答案】BCD

11、实行土地登记公开查询的法律依据有（）。

A.土地登记资料可以公开查询

B.土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理

C.土地登记文件资料可以随便向第二人提供或者公布

D.需要查询土地赘记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请示

E.凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料

【答案】ABD

12、上地总登记中，上地登记领导小组的任务包括（）。

A.审核土地总登记实施方案

B.调处重大土地权属纠纷和问题

C.负责制定本地区内涉及工地总登记工作计划

D.进行I：地总登记申请的受理和处理工作，进行地籍调查和地籍测量

E.领导卜设的办事机构，负责土地总登记口常工作

【答案】ABC

13、土地登记查询人对查询到的土地登记资料可以采用的手段有（）。

A.委托查询机构摘录有关土地卷记资料

B.自行抄录土地登记信息

C.要求查洵机构对其查询结果鉴证盖章

D.借用带走登记资料

E.委托查询机构第制有关土地登记资料

【答案】ABC

14、下列关于土地使用权变更登记的说法，正确的有（）。

A.因继承或者受遗赠取得物权的，自土地变更登记完成时发生效力

B.依据人民法院判决书而取得的土地使用权，无须再进行登记公示而直接发生效力

C.依照法院判决、仲裁裁决、继承、遗赠等而取得的土地使用权，可以不经登记

D.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，转让的价款超过债权数额的部分归抵

押人所有，不足部分由债务人清偿

E.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、

转让或者消灭的，自土地登记完成时发生效力

【答案】BCD

15、已经登记的抵押权，下列哪种情形中，当事人可以申请抵押权注销登记：（）

A.主债权消灭的

B.抵押权未实现的

C.抵押权人放弃抵押权的

D.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的

E.担保范围发生变化的

【答案】ACD

16、下列使用权类型中，属于国有土地使用权获得方式的有（）。

A.划拨

B.批准拨用宅其地

C.荒地拍卖

D.出让

E.授权经营

【答案】AD

17、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）o

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督上地登记代理人代理行为的义务

C.委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

18、对宗地自然状况审核的内容主要包括（）。

A.宗地范围

B.宗地面积

C.宗地用途

D.宗地形状

E.宗地价格

【答案】ABC

19、土地登记的基本程序包括（）。

A.土地登记申请

B.申请人资格调查

C.权属审核

D.注册登记

E.核发证书

【答案】ACD

20、我国土地登记过程中会颁发的权利凭证有（）。

A.《国有土地所有证》

B.《国有土地使用证》

C.《集体土地所有证》

D.《集体上地使用证》

E.《土地他项权利证明书》

【答案】BCD

三大题（共10题）

1、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A号。依据

2004年6月20H该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执

照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登

记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交

的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；（2）须属固定

场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地权属证明文

件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为十:地所有权人的提交

土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵

押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡

是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，

如房管部门颁发的房产证等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部

门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人

为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或

主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址

变更登记的公司，其地址变更证明文件为匚商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企

业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或

更址通知书即可。

2、X市A公司原是国有企业，使用的上地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地更用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有土

地使用权作价出资（人股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资（人股）有什公

法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（人股）是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步

推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉

及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投人改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。（3）对承担国家

计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价

出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、

《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进

行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有

限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害用资人权益的行为，采用国有土地使用权

作价出资（入股）方式;进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，

企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟

订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资（入

股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用权出

资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果

要备案；（4）作价出资（入股）取得的工地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵捏;（5）

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

3、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幅6层厂房后（厂房土地

性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变

更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地

变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：（1）对申请人的审核。

申请人应5相关证明文件的十地.权利人名称一致。⑵对转让地块投资情况的审核。出让、

国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。±

地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定

缴纳有关税费，如土地增,直税等。（5）对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改

变土地用途应经有关部门的批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应a办理房产登记手

续，申请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地

属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利

用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时杳处其违法用

地情况。

4、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意，市人民政

府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权批准用途为宅基地。

批准土地面积为200m2,张某、李某各拥有90m2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地

实际界址清楚，土地面积田批准面积一致，为200m2,集体土地使用权批准拨用手续符

合法律规定。根据土地登汜有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。问题：1.该

宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组

织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗上地在审核批准后的上地登记卡上登记的权属性质为集体工地使用权.权

利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分

自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用权是指从集体土地所有权中派生出来的一种

用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使川权和“四荒”土

地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具体包括：（1）集体非农业建

设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的肉休、

退休、退职的职工和军人：回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用权

的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须

经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（3）

集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。

在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁

或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者

2/3以上的村民代表的同意。

5、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A号。依据

2004年6月20H该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执

照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登

记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交

的土地权属证明文件有哪里？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；（2）须属固定

场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地权属证明文

件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为土地所有权人的提交

土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵

押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡

是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，

如房管部门颁发的房产证等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部

门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人

为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由匚商行政管理部门或

主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址

变更登记的公司，其地址变更证明文件为匚商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企

业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或

更址通知书即可。

6、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地史用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有上

地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么

法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步

推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地及产，对改制的国有企业涉

及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、低押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。（3）对承担国家

计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价

出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、

《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进

行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有

限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权

作价出资（入股）方武进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，

企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟

订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上上地行政主管部门办理工地资产处置审批时备案。4.国有上地使用权出资（入

股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用双出

资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果

要备案；（4）作价出资（入股）取得的上地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵捏；（5）

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

7、D县2009年开展了大规模的土地证书年检II作，在年检过程4」发现有三宗地是错登

或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？

2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？

【答案】1.按照《土地登记规则》，土地登记后，发现错登或漏登的，土地管理部门应当

办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

2.更正登记应按土地辞记的法定程序进行。即按申请一祖籍调查一权属审核一注册卷记-

换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登记，应增加告知程序，即

在土地管理部门审核后，把审核结果告之当事人，如有异议的，要求在一定时期内提出；

否则视为认可，直接办理更正登记，注销原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人

（土地所有权人、土地使用权人、土地使用权抵押权人或地役权人），或与申请更正登记宗

地相关的利害关系人（土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人）向国土资源行

政主管部门提出更正登记申请。

8、2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面

积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间为2006年3月5日。

为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定门氐押权。现因抵押

权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地

使用权“问题：如何办理亥宗地的变更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更音记手续的步骤为：（1）M企业和设定抵押权的银行应向原土

地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理

注销登记手续。（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权变更卷记。申请时限为Y企业

与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有：①土地使用权变更

登记申请表；②Y企业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表

人个人身份证明；③转让全同；④原上地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交

纳证明；⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地使用权变更

登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发上地证书。具体如

下：①对Y企业和M企业提交的工地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求

的，予以受理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更

地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为30-1和30-2;③进行权属审核，

重点应对匕地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；

④注册登记，分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发证书，收

回并注销原