特殊房地产评估理论与实务.ppt

1、特殊不动产估价理论和实务尚国琏、中国人民大学属地管理系博士后石家庄经济学院公共管理学院副院长、目录、一、非盈利性不动产估价二、特殊不动产估价三、带担保权的不动产估价四、带租赁权的不动产估价五、其他带权利的不动产估价一、非盈利性不动产估价、非盈利性不动产是指以收益为目的的不动产，主要是住宅、医院、 这些个房地产的特点之一是特殊性，市场交易少，要么作为生产经营资料经营，要么作为生活条件个人化。 这种房地产的优先评价方法是成本法，在此基础上根据市场资料对比较法和收益法进行选择和补充。 用成本法做评估时，重新定径套和再次建构成本的确定和折旧额的推算很重要。 再定径套成本能够通过有关部门机构的统计取得，

2、但是，对于特殊结构的不动产，需要由建筑概数师等具有丰富经验的专门人才评价，对于复杂的建筑物，需要看结构图等。 将各种成本加起来得到建筑物的总成本，根据经验对建筑物的现状进行实地调查，得到综合折旧额(物质、功能和经济折旧)。 不动产估价规范5.4条规定的具体内容如下所示。 541成本法的估价应当按照以下步骤进行： (1)收集成本、税金、发展利润等资料；(2)重新定径套价格或重新建构价格；(3)估计折旧；(4)求出累计价格。 544同一房地产，重新定径套价格和重新建构价格的情况下，分别估算土地和建筑物，然后合计的时候，要注意成本构成的区分和联系，防止项目的遗漏和计算的重复。 必须求出545土地的再

3、定径套价格，直接求出评价时的状况的再定径套价格。 546建筑物的重新定价可以通过成本法、市场比较法来求得，也可以通过政府公布的房屋重新定价减去土地价格的比较修正来求得，还可以通过工程成本的估算方法来具体计算。 建筑物的重新价格，一般的建筑物和旧、旧建筑物相同的建筑材料不足，或者因为建筑技术变迁，很难复原建设旧建筑物的建筑物的评价应该使用。 建筑物重建价格应用于评价具有特殊保护价值的建筑物。 547按照成本法评估的建筑物折旧应该包括物质、功能和经济折旧，这应该是由于各种原因造成的建筑物价值损失。 548建筑物的损失分为可修复和不可修复。 修复所需的费用在修复后的房地产价值的增加额以下时，是可修复

4、的部分，相反是不可修复的部分。 对于可修复的部分，修复所必需的费用可作为直接折旧额估计。 减去549折旧的建筑物的现值是： (1)用直线法的建筑物的现值计算式： V=C -(C-S)t/N (2)用二倍剩馀递减法的建筑物的现值计算式： V=C -(1-2/N)t (3)用新折扣法的建筑物的现值计算式： V=C q，式中： 定径套c建筑物的价格或重建价格(原m2) s建筑物的净剩馀值(原m2) t建筑物的可靠寿命(年) n建筑物的可靠寿命(年) q建筑物成为新率()。 注：无论采用上述哪种折旧方法计算建筑物的当前价值，评价人员都必须在场观察鉴定建筑物实际新旧程度，根据建筑物的建设时间、维护使用情

5、况、基础稳定性等化学基，决定最后应扣除的折扣1天金额或新率。 5410建筑物的可靠寿命分为自然可靠寿命和经济可靠寿命。 用于评价的可靠寿命必须是经济可靠寿命。 经济可靠寿命必须根据建筑物的建筑结构、用途和维护状况，综合判断市场状况、周围环境、经营收益状况等。5411评价确定建筑物的可靠寿命和折旧，发生下列情况的处理如下： (1)建筑物的建设期间不计入可靠寿命，即建筑物的可靠寿命必须从竹笋竣工验收合格之日起计算；(2)建筑物可靠寿命小于土地使用权年限； 根据建筑物的可靠寿命计算折旧；(3)建筑物的可靠寿命比土地使用权年数长时，根据土地使用权年数计算化学基折旧；(4)在建筑物恢复土地使用权出让手续

6、前，其可靠寿命比土地使用权的可靠寿命提前结束时， 根据建筑物的可靠寿命计算折旧(5)建筑物恢复土地使用权出让手续前，其可靠寿命晚于土地使用权可靠寿命的情况下，根据建筑物的可靠寿命和土地使用权的剩馀年数计算折旧。 5412累计价格可从重定径套或重建构价格中扣除建筑物折旧，或在土地重定径套价格上加上建筑物的现值，并可根据需要扣除因旧建筑物的存在而引起的土地价值损失。 某房地产按基准地价修改法化学基地价为3万元m-2，地面建筑物老化时，根据最有效的使用原则，该建筑物解体重建，解体费用为200元m-2，容积率为l，该房地产价格多少不考虑其他因素的影响， 其价格：房地产价格：地价折旧为3万元m2200元

7、m2=2 800元m2区间价格评价见第四章，本章主要讨论房地产价格。 成本=总成本折旧土地价格建筑物重定径套/重建价格折旧二、特殊房地产评估及其实例一、评估构想特殊房地产由于特殊性，采用比较法难以做评估定。 一般采用成本法和收益法。 但是，其关键在于如何获得收益和成本。 由于其特殊性，很难用统一的模式来表现，但其思维方法应该相似。 房地产净收益总收益其他特殊经营行政许可收益总成本房地产成本土地价格建筑物价格折旧总成本特殊设备成本折旧，二、实例特殊情况1高尔夫球场估价(一)对象情况1概况深圳XX高尔夫球场1992年建成，球类运动会和附属设施总占地面积约1.5万亩(合计1000万mm ) XX球由

8、四个1.8球场组成。 XX球会包括五星级的度假村酒店、高端大气上档次的舒适俱乐部，亚洲最大的网球运动中心的乡村俱乐部，是生活、结账台、体育、旅行、娱乐、度假的好地方。 高尔夫球充分利用球道起伏地形，巧妙采用沙池和水池，将技术试练的标准融合到不同的球洞中，为技术水平不同的球员设计不同难度的击球目标，最大的充满度满足不同的球员的需要。2评价目的为银行抵押贷款提供价格依据。 3评估基准日1999年6月7日。 (二)评价方法和计算高尔夫球场是特殊形式的房地产，经营方式主要是销售会员证回收投资的大部分，目前的收入是销售馀地会员证和日常经营收入(严格说来，应把所有会员证收入按投资年分配，年收益会员证按年分

9、配)。 1收入计算(1)会员证收入。 XX高尔夫球场会的运营采用会员制，1.8球场容纳的会员数为1500人。 被评价的a课程是本课程中最好的课程，只有金牌会员可以使用，金牌会员分为公司会员和个人会员2种，公司会员23.8万美元/个，个人会员1.5万美元/个。 球赛提供的资料显示，销售卡1367人，其中公司会员1039人，7.0人，个人会员4.0人。 据此，可以估计没有未销售的卡的收入(假设剩馀的133张卡可以在2年内销售) :公司会员238000000322134000 (美元)个人会员150000406000000 (美元)未销售的卡收入22134000 按估价日的外汇汇率换算人民币，为28

10、1340008.278423904 (元) (2)会员的年费用收入。金卡会员每年需支付会员费1，200美元，按总会员数计算：会员年费收入1，20015001，800，000美元，人民币1，800，0008.278，414，901元。 (三)会员消费收入。 这部分收入包括高尔夫会会员和贵宾球类运动的果岭费、球车、俱乐部、鞋、球场租赁等。 会员、会员特邀嘉宾、来客的消费平均分配，路线每日平均人均消费约600元，委托人提供的资料显示，路线4条路线每天约550人，路线人数约200至250人，是路线草苗日常维护和路线经营淡季的全年收费收入60013536529565万元， 149012005352535

11、2535253525352535253525352535253525352535253525352535253525352525352535253525352535253525352535253525352535253525352535252525252525352525253525253525252525352525252 (二)管理费用和工时费。 根据委托人提供的资料，年管理费用和工时费约为2.5万元。 (三)设备更新维护费。 根据委托人提供的资料，年设备更新的维护费用约为3千万元。 (四)营业税及所得税。 根据委托人提供的资料，每年应支付的销项税和所得税约为3千元。 四个合计为7，000

12、，000，000，000，0003，000，000，000，000 (元)，3净收益纯收入支出4.4，466，10038，0006， 266 (元) 4收益价格计算式，V=a/r1-1/(1 r)n式中： v不动产价格a不动产的净收益r不动产的资本化率(考虑到银行的年存款利率、市民平均生活指数、不动产利益等，综合做评估现在的资本化率和8.5 )。 n如果有使用年限、还有使用年限、3.5年份，代入上式，则评价为V=69480000 (元)，合计价值为232904650万480万384万(元) (3)，不动产1999年6月7日的收益价格为302亿元(大写人民币为亿200万元) 案例2游乐园的评价(

13、1)评价目标案例1概要“游乐园”位于观光繁盛的场所，总占地面积为33 815 m2，其中主体中心部占地面积为15 647.4m2，建筑面积为16 945.5 m2的主体中心分为五个娱乐地辖区，围绕中心大剧院的各特色旅游项目为6.0项目土地权利来源：协议用途：旅游度假和游乐园可靠寿命： 4.0年(1997.8.182037.8.17 )评价基准日： 1998年2月1.8日。 2目的做评估银行抵押贷款的依据。 (2)评估1收益法；(1)资本化率的估算。 根据房地产年鉴和其他有关统计资料，结合现行的银行存款利率、商业、酒店、旅游业和物价指数等进行综合测算，发现年投资收益率已确定为1.0。 (二)收益

14、测算。 根据房地产估价最有效的使用原则和替代原则，把估价对象的当前经营水平和业主提供的相关资料结合起来，决定项目工程的收入水平：1)月收入核算。 a主要收入(入场费收入)。 成人： 90200070303780万元(元)儿童： 4520003030500元(元)以上合计： 3780万53000000590万元(元) b次营收入(饮食、工艺品等二次消费收入)。 副业收入是主要收入的2.5。 副职业收入： 4590万000251147元以上合计： ab4590万147500元737元2 )月支出计算： a营业成本(按收入计算3.3):57375003.318739.5 (元) b营业税(按收入计算

15、3.2):57375003.2183 (元) c d员工的工资薪金和福利(按收入分类的18) :573750018=1030353750 (元) e行政管理费用、公共费用和非经营费用(按收入分类的42): 5 737 50042%2 409 750 (元) 以上合计： ab 28535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535

16、353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353根据房地产价格的房地产净收益/投资收益率，考虑房地产的使用年数和使用年数，确定房地产价值如下：房地产估价144593262房地产估价144 593 262/16945.58 532.8 (原m2) 2成本法(1)土地部分。 根据基准地价，考虑房地产用地性质、土地等级、地域位置等，确定房地产用地地价： (1)土地使用权转让金和土地开发费： 70015 647.410 953 180 (元)2)市政建设补助费： 105015 647.416 429 770 (元

17、)以上合计： (1) (2) 2.7 382 根据委托人提供的相关资料，房地产成本由前期工程费用、主体工程费用、主体附属工程费用等构成，具体为：1)前期工程费用。 前期工程费用由拆迁补偿费、设计、监理费、质量监督管理费3项构成，其费用总额为21 620 621元。 2 )主体I程度费用。 主体工程费用由主体土建和主体安装两部分组成。 其中，机身土建为41 471 270.37元，机身安装为10 384 785元。 以上两项合计51 856 055.37元。 3 )主体定径套和附属工程费用。 主体定径套和附属工程由主体装饰、园林、市外、临设、配置装饰和主体外设备三部分组成。 其中，机身装饰9 6

18、04 99831元，园林、市外、临时、配置装饰28 326 51918元，机身设备12 581 169元。 以上两项合计，50 512 686.49元。 根据以上所述，建筑物的总成本为： (1)2)3) 21620621856055.37512686.491239863元，(3)建设项目的利息费用。 根据委托人提供的相关资料，利息费用为766.74万元。 根据以上各项目，房地产估价为： (1) (2) (3) 27382950989767400159 039 713 (元)房地产估价为159 039 7139 385.4 (元m2)、(3)估价结果总结，按照成本法计算，估价为159039713元总结估价为144 593 262元以上两个结果，结合房地产估价的目的，认为房地产是收益型娱乐用途，估价结果综合： 1445932