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万科成本管理培训 二二四年四月十八日四年四月十八日 万科万科财务部财务部 胡宏胡宏 主主 要要 内内 容容 成本管理软件开发的背景成本管理软件开发的背景 软件开发前基础工作和制度的完善软件开发前基础工作和制度的完善 软件使用后的成本管理现状和前景软件使用后的成本管理现状和前景 成本管理软件开发的背景成本管理软件开发的背景 从从19991999年开始，万科各分公司先后把年开始，万科各分公司先后把“审算部审算部 ”更名为更名为“成本管理部成本管理部”，对工程造价专业人员，对工程造价专业人员 提出了更高的要求：提出了更高的要求： 单纯的建安费用控制单纯的建安费用控制 加强成本的计划性加强成本的计划性目标成本管理制度目标成本管理制度 项目全成本控制项目全成本控制 利润是多少利润是多少不准确不准确 项目间成本项目间成本不可比不可比 基础资料管理基础资料管理不统一不统一 成本管理软件开发的背景成本管理软件开发的背景 20002000年万科集团成本管理的状况年万科集团成本管理的状况 q 土地成本 q 开发前期准备费 q 主体建筑工程费 q 主体安装工程费 q 园区管网工程费 q 园林环境建设费 q 配套设施费 q 开发间接费 1、统一成本科目的设置 主体造价 园区造价 楼面地价 费用及资金成本 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 qq建造成本：建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费区管网工程费、园林环境费、配套设施费6 6大项。大项。 qq开发成本：开发成本：指项目的制造成本。开发成本指项目的制造成本。开发成本= =土地获得土地获得 价款价款+ +建造成本建造成本+ +开发间接费开发间接费 qq完全成本：完全成本：完全成本完全成本= =开发成本开发成本+ +期间费用。完全成期间费用。完全成 本中不包含营业税金。本中不包含营业税金。 qq项目成本：项目成本：在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的“开发开发 成本成本”。 几个基本成本概念 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为 2、责任成本管理 3、加强目标成本管理 管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。 基本概念： 管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库 实施过程 新项目发展新项目发展 规划设计规划设计 扩初设计扩初设计 施工图设计施工图设计 施工组织与施工组织与 材料采购材料采购 竣工结算竣工结算 成本估算成本估算 目标成本目标成本 测算测算 一一 目标成本目标成本 测算测算 二二 目目 标标 成成 本本 动态成本动态成本 结算成本结算成本 分析分析 目标成本形成 动态成本控制 4、加强作业过程管理 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 总目标 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的 目的。 全过程、全员、全方位 房地产成本作业过程： 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 新项目发展成本控制 控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本 需求文件：新项目发展可行性评审体系 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 1.成本数据库系统： q 成本指标数据 q 项目成本数据 q 材料设备数据 是万科集团的成本数据平台，是新项目估 算和结算分析的重要参考依据。 分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间 的同类指标进行比较分析。 记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目 间的同类产品指标进行比较分析。 记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算 和部品设计时参考。 设计阶段的成本控制 控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件： 规划设计工作流程与评审制度 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 设计成本控制 70%的成本由设计阶段确定 建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本 设计阶段的主要经济指标 容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 招标成本控制 控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：工程及材料招标管理办法 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 工程量清单招标的优点 降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确； 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 合同签约阶段的成本控制 控制要点：合同谈判（慎选） 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：工程合同管理办法 合同分类编号规则 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 合同的主要经济条款 合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2% 采购保管费：1.53%(其中采购70%、保管30%） 保修金：35% 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等 合同签约阶段的成本控制 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。 土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同； 前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同； 施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同； 工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方 合同、设备购买等合同； 园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同； 营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样板间装修、户外广告牌制 安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同； 施工期间的成本控制 控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件：设计变更、现场签证管理办法 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 结算阶段的成本控制 控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：工程预结算管理办法 结算复核工作实施细则 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：销售管理制度 物业管理制度 软件开发前基础工作及制度的完善软件开发前基础工作及制度的完善 责任成本管理 目标成本管理 作业过程管理 成本管理软件 公司总经理层 控制系统 信息系统 组织系统 最终形成如下所示的成本管理构架和模式 领导机构 管理工具 管理制度 成本、工程文件 金蝶开发合同管理软件的优势金蝶开发合同管理软件的优势 成本数据与财务息息相关，能方便的进行数据转换。成本数据与财务息息相关，能方便的进行数据转换。 金蝶软件的数据安全性较高。金蝶软件的数据安全性较高。 金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进 行授权，查询方便且功能强大。行授权，查询方便且功能强大。 金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。 软件使用后的成本管理现状和前景软件使用后的成本管理现状和前景 工程和材料采购合同条款、合同价集团内互相借鉴。工程和材料采购合同条款、合同价集团内互相借鉴。 类似项目之间很方便进行比较，挖掘成本降低潜力。类似项目之间很方便进行比较，挖掘成本降低潜力。 及时统计变更签证的造价，实现可控。及时统计变更签证的造价，实现可控。 成本数据与财务之间相互调用，协调高效。成本数据与财务之间相互调用，协调高效。 各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本 和利润状况，项目定位和领导决策更加准确。和利润状况，项目定位和领导决策更加准确。 工程管理部工程管理部合同统一管理，对供应商进行评估合同统一管理，对供应商进行评估 项目经理部项目经理部变更签证、进度款、项目成本信息变更签证