（农业经济管理专业论文）农用地定级估价及其成果应用研究.pdf

摘要 土地质量家底不清，导致质量管理不到位，引发了诸多问题并造成一定的社会负 面影响，如征地补偿“同类同质不同价”引起农民频频上访、耕地占补平衡“占优补 劣”导致耕地质量下降、基本农田保护常“划劣不划优”致使优质耕地难以得到有效 保护等。为摸清土地质量家底，自2 0 0 1 年起，国土资源部在全国实施农用地定级估 价项目，要求成果要合理、方法要科学、应用要及时。安徽省是先行省份之一，其农 用地分等定级与估价成果及应用在全国具有示范作用。目前，该省分等工作已经顺利 完成，定级估价已提上工作日程，相关理论、方法技术及成果应用的研究显得尤为迫 切。 从技术方法上看，以往农用地评价对于数理统计技术、计算机技术、3 s 技术等 运用较少；从成果应用方面来看，以往的成果应用寥寥无几，直到2 0 0 1 年后，农用 地定级估价工作在全国大范围开展后，成果应用研究才零星出现。为改进方法、解决 问题，本文从理论、方法技术及成果应用等方面展丌深入细致的研究。 ( 1 ) 支撑理论：研究了土壤学理论、地租地价理论、区位理论、生产力理论和 生态经济学理论及其在农用地定级估价中的作用。 ( 2 ) 技术方法：分定级和估价两部分、结合数理统计技术和计算机技术展丌研 究。定级方法有：多因素综合评定法、限制因素法、样地法和修正法。估价方法有： 收益还原法和市场比较法。 ( 3 ) 定级估价流程：分别以修正法和收益还原法、因素法和收益还原法实现流 程并对一些关键环节作了较大改进，方法更适用、结果更可靠。如，使用现状封闭地 块法划分定级单元并以最小外接矩形法解决扩散型园子的赋分问题、使用园子分析法 确定因素极其权重、用聚类分析和判别分析划分级别、使用收益还原法评估土地价格。 ( 4 ) 成果应用：构建了“耕地占补平衡评价体系”、“土地整理评价体系”、“征 地补偿标准”。在“耕地占补平衡评价体系”中，以各定级单元面积为权重变量，对 所有单元的定级指数进行面积加权得到标准线指数，以同样的方法得到各级别内部平 均指数，以各平均指数与标准级指数之比作为不同级别耕地的质量折算标准，进而构 建出整个评价体系：“土地整理评价体系”应用不同级别耕地的质量折算标准计算整 理以后增加的标准面积，并以此作为衡量评价土地整理的标准。“征地补偿标准”中 主要研究了农用地的质量价格、社会保障价格、粮食安全价格、生态环境价格，并以 这四种价格之和作为征地价格，以质量价格与社会保障价格之和作为补偿标准。 关键词：农用地定级估价成果应用 a b s t r a c t t h e r em a n yp r o b l e m si no u rc o u n t r y sl a n dm a n e g e m e n t ，s u c ha s “t h ep r i c eo ft h e l a n d ，w h i c hh a st h es a m ek i n da n dt h es a m eq u a l i t y , i sd i f f e r e n t ”，t h eq u a l i t yo ft h e i m p r o p r i a t e dt i l t hi sg o o d ，w h i l et h eq u a l i t yo fc o m p e n s a t e dt i l t hi sb a d ”，t h ep r o t e c t i o n o f b a s i cf a r m l a n do f t e np r o t e c tt h eb a dl a n d ”，a n ds oo n a l lt h e s ep r o b l e m sa r eb e g e t e db y t h el a c ko ft h em a s t e r yo ft h el a n dq u a l i t y i no r d e rt oc l e a ru pt h el a n dq u a l i t y , ap r o j e c t w h o s en a m ei s “a s s e s st h ef a r m l a n d sl e v e la n dp r i c e ”h a sb e e np u ti np r a c t i c es i n c e2 0 0 1 i nt h ew h o l ec o u n t r y a n h u ip r o v i n c ei so n eo ft h ep r o v i n c e sw h e r et h i sp r o j e c th a sb e e n c a m e do u tf i r s t l y a l lt h er e s u l t sh a v er e p r e s e n t a t i o n a ls i g n i f i c a n c e t h e r e f o r e ，i ti su r g e n t t os t u d yt h et h e o r y , m e t h o da n dt h ea p p l y i n go f t h er e s u l t i nt h i sp a p e r ，s t a t i s t i c a lt e c h n i q u e ，c o m p u t e rt e c h n i q u ea n d3 st e c h n i q u eh a v e b e e n a p p l i e ds e l d o m l yb e s i d e s ，t h ea p p l y i n go ft h er e s u l ti sv e r yl i u l e i no r d e rt os o l v et h e p r o b l e m s ，t h i sp a p e rs t u d i e st h et h e o r y ，t h em e t h o da n d t h ea p p l y i n go f t h er e s u l e t s u p p o r t i n gt h e o r y ：a g r o l o g yt h e o r y ，g r o u n dr e n tt h e o r y ，l o c a l i t yt h e o r y ，p r o d u c t i v i t y t h e o r ya n de c o s y s t e me c o n o m i c st h e o r y m e t h o d ：t h es t a t i s t i c a lt e c h n i q u ea n dc o m p u t e rt e c h n i q u e s u c ha s ，a c t u a l i t yp l o t m e t h o d ，g e n ea n a l y s i sm e t h o d ，c l u s t e r i n ga n a l y s i sm e t h o d ，d i f f e r e n t i a t i n ga n a l y s i sm e t h o d ， a n ds of o r t h a p p l y i n go ft h er e s u l t ：t h i sp a p e re s t a b l i s h e st h ea p p r a i s i n gs y s t e mo ft h eb a l a n c eo f i m p r o p r i a t i n ga n dc o m p e n s a t i o no ft h et i l t h ，t h ea p p r a i s i n gs y s t e mo fl a n dt r i m n e s s ，t h e c r i t e r i o no fe x p r o p r i a t i o nc o m p e n s a t i o n i nt h ef i r s ta p p r a i s i n gs y s t e m ，t h ec r i t e r i o no f q u a n t i t yt r a n s i t i o nb e t w e e nd i f f e r e n tq u a l i t i e sh a sb e e ne s t a b l i s h e d i nt h es e c o n ds y s t e m ， t h i sp a p e rh a ss t u d i e dt h em e t h o dt h a tc a nc o m p u t et h ee n h a n c e da r e a i nt h et h ec r i t e r i o n o fe x p r o p r i a t i o nc o m p e n s a t i o n ，t h i sp a p e ri n d r a u g h t e st h eq u a l i t yp r i c e ，s o c i a li n s u r a n c e p r i c e ，f o o d s t u f fp r i c ea n de c o s y s t e me n v i r o n m e n tp r i c e k e y w o r d ：f a r m i n gl a n d ，l e v e l ，a p p r a i s a l ，a p p l i c a t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得安徽农业大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 研究生签名：壁盆一 研究生签名： 隘：跹一时间：河茹月谢同 关于论文使用授权的说明 本人完全了解安徽农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存、汇编学位论文。同意安徽农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、 传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 喊蝼名：盔缱 导师签名 乏莹登 年月缝 时凤年如狮 1 问题的提出 我国人多地少，人地矛盾突出，土地管理必须实行数量和质量管理并重。但是 由于土地质量家底不清，我国土地管理只能以数量管理为主。质量管理不到位，引 发了诸多问题： l 、征地补偿“同类同质不同价”，补偿标准不合理。随着传统农业向现代农业 过渡以及科学技术的投入，农业产值因作物、种植手段、生产方式等的不同而有很 大差异川。现行征地补偿仅仅与彼征农用地的年产值挂钩，方面造成同类同质农 用地的补偿费大相径庭，另方面造成补偿费与用途转变带柬的巨大收益增殖相比 明显偏低，侵害了农民利益引起农民的不满，导致农民频频e 访，影响了社会安 定。中国社会科学院发表的( s ，递减时r + j 0 ；年期无限。 无限年期 v = 形u 。 c 弛， 此公式假设前提是：纯收益按等比级数递增或递减，递增时公式取减号，递减 时公式取加号；r 每年不变，递增时， s ，递减时，+ s 0 ：年期无限。 ( 5 ) 土地价格预测 v - 善+ ，) f + + ，) 卜一叫3 - 9 ， 式中，表示预知的未来土地价格的年限：v ，表示未柬第r 年的土地价格。公式假 设前提是：己知未来某年的土地价格：在已知土地价格的年份以前的纯收益有变化； ，每年不变且大于零。 收益还原法适用丁有收益的上地价格的评估。在城乡结合部由于劳动力成本 4 高，农用地收益提高却不明显，纯收益反而偏低，这时用收益还原法估出的地价就 与实际不符。因此，在城乡结合部要采取适当措施比如用“生存劳动工资”或该行 业社会平均工资代替“劳动工资”等办法来克服这种缺陷 3 4 】。本文将在实证部分采 用此法进行农用地基准地价的评估。 厂一 厂 + i 确定土地还原率l 一选硝适当的公式计算农埔地的价格 | 璺i3 - 2 收益还原法流程幽 f i g u r e3 - 2p r o c e s so fi n c o m er e v i v i f l c a t i o nm e t h o d 2 、市场比较法【3 5 】 3 6 】 就普遍情况来讲，我国农地市场交易案例与市地相比还比较少，但是城市郊区、 交通便捷区及工矿企业研寸近农地市场交易案例相对较多，这些地区土地用途转换可能 性大，存在很高的投机价值，因而市场价格般也很高因此，这些地区农地估价可 能较多地应用市场比较法思路是：首先都是选择具有同一性、类似性可比较的农用 地块其次根据具体的地形、面积、土壤性状、收益能力等作出一系列蜂正，主要包 括交易情况修f 、期日修f 、影响因素修正等p ”。市场比较法根据比较基准的不同， 分为利用市场案例修正与利用标准隔块修正。利用市场案例修正，是以待估农用地的 状况为基准，把交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为比准价格，进一步 求出待估农用地的价格。利用标准用块修征，是以待估农用地的状况为基准，把标准 阡1 块与其逐项比较，然后将比较的结果转化为比准价格，进一步求出待估宗地的价格。 厂 厂 厂l l 收集利选择比较交易实例卜+ f 建立价格可比基础卜_ 叫交易情况修止 i ，_ jl ，jl 。，j 一交易期日修正l 一进行影响冈素修止l 一计算基准价格 蚓3 - 3 市场比较法流程幽 f i g u r e3 - 2 p r o c e s so ft h ec o m p a r a ti v em e t h o do rm a r k e t 市场比较法适用于农用地交易市场比较发达的地区，它的应用基础是发达的土 地市场及丰富的交易案例资料，适用于有大量交易案例的地区，并且交易案例与待 估案例有较强的相关性和替代性【3 8 】 3 9 1 。运用市场比较法时，需要进行交易情况修正、 交易期修f 、区域因素修f 以个别因素修f 等p 3 i ”l 。 ( 1 ) 交易实例收集【3 2 ) 用市场比较法评估一宗土地的价格首先应尽可能收集较多的交易实例。在收集 交易实例时，需要收集哪些内容很重要。一般要包括举落位旨、用途、交易价格、 交易日期、交易双方、土地状况、建筑物状况、环境条件等。需要收集的内容最好 制成统一的表格，收集时按表格填写。 ( 2 ) 交易实例比较口0 j 估价人员收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一宗地来说，其中有 些交易实例并不适用。因此，在对某一宗地进行估价时，还需要选择其中符合一定 条件的交易实例，作为供比较参照的交易实例。选取的供比较参照的交易实例应符 合下列要求：区位相同或相近用途应相同价格类型相同或可比成交日期与 估价期日应接近，不宜超过前三年应至少选择三个可比较实例 ( 3 ) 交易情况修正1 3 。】【4 。1 【4 i 】 交易情况修正是排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，包 括：有特殊厉害关系人互相间的交易受债券债务关系影响的交易急买急卖的 交易交易双方或者一方有特别动机或特别偏好的交易相邻地块的合并交易 特殊方式的交易交易税费非正常负担的交易有纠纷的交易 ( 4 ) 交易同期修正【3 2 j 交易实例的交易同期与估价的同期往往存在时间差，在此期间，随着时问的推 移，农地的价格可能发生变化：或涨或跌或平静无波。因此。在交易价格呈现较大 变化的趋势时，应进行交易同期修f 。修f 的方法是，一般用变动率( 地价指数) ， 将交易实例的交易价格修正为估价期开的价格。公式为：估价期r 的价格= 交易实 例当时成交价格( 估价期r 指数交易同期指数) ( 5 ) 影响因素修正1 4 ” 根据农用地土地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件， 确定影响因素修f 体系。进行比较修f 的方法很多，可以直接比较也可以采用问接 比较法。 4 农用地定级估价流程研究 4 1 分等、定级和估价的关系 马克思关于土地价值理论的论述为确定农用地分等定级和估价的关系提供了理 论基础。他在劳动价值论里把土地区分为土地物质和土地资本，认为一种物品具有 使用价值并可以出售就可以获得价格，从而不具有价值的土地物质也可以获得价格。 故农用地价格是一种二元价格，即农地价格系出农地物质价格和农地资本价格构成 【4 3 】。就农用土地分等而言其实质上是对土地物质的评定，评价对象的货币化实际上 是土地物质价格；而农用土地定缀实质是对土地资本的评定。其评价对象的货币化 实际是土地资本价格【4 4 】【4 5 】。 因此，农用地分等、定级和估价是相互联系的，都是对农用土地利用的评定和对 农用土地资源资产价值进行科学评估的一项工作：又有所区别的，分等、定级是用等 级高低顺序分别揭示土地物质收益和土地资本收益的差异大小，定级在分等的基础上 进行，是把分等的评价结果作为定级的一个重要因素进行考虑并参与计算旧1 【4 6 l ，估 价则是将这些差异货币化。本文认为在技术路线上先定级后估价的路线比较合理，故 本文以修正法为基础构建定级模型，在定级的基础上以收益还原法为基础构建估价模 型。 4 2 农用地估价的地域性特点 土地即不动产，由于土地固定于某个地段不可移动，因而地域性很强，它与 周围环境关系( 经济、政治、社会以及自然条件等综合系统) 极为密切，属地方性 市场。如1 9 9 0 年同本东京、美国纽约和中国上海的最高地价每平方米分别达到2 0 万、2 万和o 2 万美元。悬殊甚大，具体到某类地产市场，影响其个性的因素繁多， 以农地为例，其影响因素有：气候、地质、交通、灾害、灌排、农地规模、土壤等 众多物质设施和自然条件，还有如技术、经济、人口、农产品价格等众多社会经济 因素【7 】。因此，农用地价格只在较小的地理范围内具有可比性，农地估价宣在具有 县域可比的农用地定级的基础上迸行，遵循先定缴后估价、先分区再估价的技术路 线1 4 ”，做到级价对应，同级同价。 4 3 农用地定级估价流程 农用地定级估价是为满足地方土地管理工作的需要而进行的，是为地方土地管 理工作服务的，因此无论分等工作丌展与否定级估价都可以进行，但定级估价的方 法应视分等工作丌展与否而有所不同。 43 1 基本思路 如上所述，分等和定级是相互独立的体系也有密切的联系，等的高低对级的高低 有很大影响，定级在考虑易变因素的同时，也应把分等的结果作为一个重要因素进行 考虑和参与计算，故在具备分等成果的情况下定级宣采用修正法：在不具备分等成果 的条件下，定级则宜采用因素法。估价则是要估算土地使用价值在市场上反映的价格， 而级别正是土地使用价值高低的反映，同时，农地价格的区位敏感性和用途敏感性很 强，所以农地价格的评定应和定级紧密结合，根据我国农村实际情况采用以收益还原 法为主的估价方法评定综合区片价【2 9 j 。 综上所述，在具备分等成果的条件下，定级采用修正法，在不具备分等成果的条 件下，定级采用因素法，而估价则不受有无分等成果的影响，采用收益还原法进行。 前一种情况的流程本研究称为甲流程，后一种流程称为乙流程。 4 3 2 方法步骤 1 、甲流程( 图4 2 ) ( 1 ) 划分定级单元 土地定级单元是评定和划分级别的基本空间单位，是内部特性相对均一的区 域。评价单元划分的粗细直接影响到评价的精度。单元划分过大单元内部存在土 地特性差异，导致评价结果失真；评价单元过小不但增加评价的工作量，同时也 会增加计算干扰，从而直接影响定绂结果。因此，运用适当的单元划分技术方法是 对保障定级精度有着极其重要的作用。现在运用比较多的定级方法有：叠置法、网 格法及矢量叠加法【2 0 】【4 酣。但这些方法的缺点要么就是精度不够要么就是不够实用， 本文在定级单元的划分上运用一种新方法：现状封闭地块法。 1 ) 叠置法：将同比例的土地利用现状图、地形图、土壤图叠加，基本一致区 域形成的封闭图斑即为有一定地形特征、土壤性质和耕地类型的定级单元。这种方 法的优点是保持了土地利用现状和农用土地自然形态的完整性。缺点是：单元面积 相差悬殊大，同时这种方法在土地利用现状、地貌类型单一的地区实用性较差，另 外，该方法对基础图件精度要求较高。 2 ) 网格法：网格法是把定级对象划分为一定尺寸的网格，以网格作为定级单 元，该方法的优点是直观、易于运算、适用性强、使用范围广可进行多目标限制 的总分累加。但是，网格划分的粗细对定级结果影响较大，因而采用该种方法，关 键在于确定网格尺寸。 3 ) 矢量叠加法：矢量叠加法是将定级因素因子分级矢量化并作区域赋值，然 后将所有参与定级的因素因子进行叠加，最终生成的图斑即为定级单元。该法的优 点是避免了网格法中将矢量数据栅格化的麻烦；但是，该法也有不少缺点，如对基 础图件精度要求高、数据量庞大、图形处理和编辑工作量繁重、常有信息丢失和信 息失真。 4 ) 现状封闭地块法：地块法是以土地利用现状图为工作底图，以明显的地物 界线或权属界线，将农用地定级主导特性相对均一的地块，划成封闭单元。 这种方法适用于所有定级类型和地区，具有简单、陕捷、准确的特点。该法直 接以1 ：1 万土地利用现状图为工作底图，以各种地类界线、行政界线、权属界线， 以及沟、渠、路等线状地物所围成的封闭图斑为定级单元，简单、明了且易行。这 里需要考虑的是，如此划分的定级单元是具有各种形状的几何图形，如何给这些单 元以因素因子赋分却是一个难题。本文以最小外接矩形法解决这个问题，即以各单 元的最小外接矩形的几何中心为单元中心，以该中心点替代原定绒单元，从而以这 个中心点的各种分值作为原单元的因素因子分值。 ( 2 ) 确定定缀因素、因子及其权重 农用土地质量是自然因素和社会经济因素综合作用的结果，分析各因素综合作 用的特性，就能综合判断农用土地质量的高低。由于影响农用土地质量的因素，种 类繁多，影响强度相差甚远，因而科学地选择定级因素对农用地定级估价具有重 要意义。嗣时，各因素、因子权重确定正确与否严重影娜旬定级指数的大小，从而对 最后的级别划分有着直接而重要的影响。因素、因子选择及其权重确定的方法很多， 常用的因素因子选择方法有经验判断法、特尔菲法、主成分分析法、回归分析法等。 权重的确定方法主要有特尔菲法、主成分分析法、层次分析法、因素成对比较法、 回归分析法、主因子分析法、灰色关联度法等。这早主要介绍特尔菲法、主成分分 孝厅法和因子分析法。本研究采用因子分析法。 1 ) 特尔菲法： 现在特尔菲法已经发展成为一种常用的技术测定方法。它的主要特点是简单易 行，对许多非技术因素的因素反映敏感，能对多个相关因素的影响作出判断。特尔 菲的基本思想是采取多轮征询的方式综合专家或土地使用者的经验，用均值表示专 家的意见一致程度，方差表示不同意见的分散程度，每一轮征询的方差都比上一轮 小，直到最后方差基本不变。意见趋于一致。但是，由于专家评估的最后结果是建 立在统计分匆的基础上的，不同的专家总体，其直观评估意见和协调情况很难完全 一致，因此，这种方法对于专家组的组成依赖性很大，一旦专家组选择不当结果将 失去意义【4 8 ”9 1 。本文认为，该法比较适用于确定因素及园子而不适宜用作确定权重。 2 ) 主成分分析法： 主成分分析，又称主组元分析、主分量分析，它是利用变量族的少数几个线性 组合( 新的变量族) 来解释多维变量的协方差结构，挑选最佳变量子集，简化数据， 指示变量间关系的一种多元统计分析方法。它利用线性代数及有关知识，将原来多 个指标转化为较少的新指标，并且这些新的指标既有彼此互不相关，避免信息的交 叉和重叠，又能综合反映原来多个指标的信息，是原来多个指标的线性组合，而综 合后的指标则称为原来指标的主成分或主分量，从而使分析结果更加简明、消晰利 9 有说服力。主成分分析法应用于就地质量评价是通过建立n xp 的原始数据矩阵实 施，经原始数据矩阵的标准化处理和相关矩阵r 的计算，分别求取r 的特征向量、 特征根及主成分的方差贡献率、累积贡献率，根据累积贡献率选择主成分个数建 立主成分方程；计算各主成分得分和综合得分，根据综合得分区间划分土地质量等 级 4 4 】 3 ) 因子分析法 4 8 】【5 1 】：因子分析法是主成分分析法的发展，它是一种旨在寻求 对变量变化起支配作用的潜在因子的分析方法。通过下面的数学模型来表示： x l = a li f l + a 1 2 f 2 + + a t m f m + a to1 x 2 = a 2 1 f i + a 2 2 f 2 + + a 2 m f m + a 262 x 广a p i f l + a p 2 f 2 + + a p m f m + a p 。p 其中x l ，x 2 ，x 。，为p 个原有变量，是均值为零、标准差为1 的标准化变 量，f i ，f 2 ，f 。，为m 个因子变量，m 小于p ，表示成矩阵形式为： x = a f + a 其中f 为因子变量或公共因子。可以理解为在高维空间中相互垂直的m 个坐标 轴：a 为因子载荷矩阵，a 是第i 个原有变量在第i 个因子变量上的负荷。e 为特 殊因子，表示了原有变量不能被因子变量所解释的部分，相当于多元回归中的残差 部分。 因子分析有两个核心问题：一是如何构造因子变量：二是如何对因子变量进行 命名解释它有如下4 个基本步骤： 确定待分析的原有若干变量是否适合于因子分析造因子变量利用旋转 使得因子变量更具有可解释性计算因子变量的得分 可通过s p s s 统计软件加以实现。首先计算各单元定级因子的作用分值，以此 作为变量值进行因子分析得到各新生因子及分值和权重。以新生因子的分值和权重 进行加权求和得到区位因素和耕作便利因素的分值。同样可得到新生参选因子分值 及权重并计算参选因素的分值。 主成分分析法和因子分析法确定因素因子及其权重的有效方法，它得到的权重 较为精确，可避免特尔菲法过程人为因素对权重值造成的干扰。 总之，确定因素因子及其权重的方法因定级方法的不同而不同，根据具体情况 可以把几种方法结合起来使用。若定级使用修f 法，则采用特尔菲法确定参选因素 以及其他各因素的组成因子，采用因子分析法确定各因子的权重：若定级使用因素 法，则直接采用因子分析法确定因素因子及其权重。 ( 3 ) 计算定级估价囚素因子作用分值 对于扩散型的因素、因子，如中心城镇影响度、农贸中心影响度、道路通达度， 随着距离的增加，其作用分值会按一定规律衰减( 指数衰减或直线衰减) ；而面状 因素、因子具有非扩散性，则直接采用区域赋值的方法确定其作用分值。 1 ) 计算面状因子作用分值：在面状因子的“因子指标分布图”上，输入调查 所得指标属性，并按最大最小值法计算因子作用分值计算公式为： ，= 1 0 0 ( x ，一x 。) ( x 。一x 。) ( 4 1 ) 式中z 为某因素、因子指标值的作用分，互。i n 、x 。、x ，分别为指标最小值、 最大值和某值，但对末一级指标的分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度 由经验法确定。 2 ) 计算扩散型因子作用分值：扩散型因子主要包括中心城镇影响度、农贸中 心影响度、道路通达度，随着距离的增加，其作用分值会按一定规律衰减。其中， 中心城镇影响度、农贸中心影响度属点状扩散型因子其上一级因子作用分包含下一 级因子作用分，计算单元分值时需累加，按指数衰减法计算：道路通达度属线状扩 散型因子，计算单元作用分时不许累加只需取各因子的最大作用分，按直线衰减法 计算。 计算点状扩散因子单元分值 首先计算因子的综合规模指数 m =。、 式中，肼表示i 及以下各级因子综合作用指数，表示因子级别，x 为某因子 设施指标值；x 为某因子设施最大指标值。 其次，计算各单个级别因子的规模指数 m 。= m ，一m ，( _ ，i 一1 ) ( 4 - 3 ) 式中，m 为第，级因子规模指数，m ，为第f 级因子综合规模指数，m ，为，级 因子综合规模指数。 最后，计算单元因子作用分值 df f = ：( n 盯) ，= m 。? r 5 d = 、厮“。- 4 ) f 为第单元因子作用分值，为作用于第，单元上的第i 级因子的作用指数， m 。，为规模指数；，为相对距离，d ，为实际距离：d 为因子作用半径。 s 为县域总面积：t 为某级点状因子个数 计算线状扩散型因子单元分值 首先按下述公式计算各级因子规模指数：m ，= “力 ( 4 剐 式中，m 表示f 及以下各级因子规模指数，i 表示因子级别，z 为某因子设施 指标值；z 。为某因子设旎最大指标值。 再按下述公式计算单元因子作用分值： f = m a x ( 似江1 船) ，= m ( 1 - r , ) r = d = 音( 其中：f 为第i 单元的作用分值，：为作用于第i 单元的各级因子作用分值，i 为道路等级数，m 为规模指数，为相对距离，d 。为实际距离；d 为因子作用半 径s 为县域总面积；，为某等级道路长度。 ( 3 ) 计算修正因素单元分值 按因子分值加权和法计算各单元的修正因素分值，公式如下： 七，乙 o ( h “卅；纠厶，州) ( 4 7 ) 式中：女，为单元的修正因素分值；为求和运算符；w k 为修j 下因子权重： i 为单元的单元编号； k 为修正因子的编号：p 为单元的数目；埘为修f 因子 的数目：厶为第i 个分等单元内第k 个修正因子的作用分值。 ( 4 ) 计算因素修j 下系数 按下式计算各单元的因素修f 系数； b 蚰 式中：k ，为第f 个单元因素修正系数：k ，为第i 个单元因素修j 下因素作用分值：k ：为 反映区域内因素平均作用分值，一般为全县各单元的平均值；i 为叠加单元顺序号。 ( 5 ) 计算定级指数1 4 8 l 定级指数即定级单元总作用分值的计算，定级方法不同，定级指数的计算模型 也不同，甲流程使用的是连乘积模型，乙流程使用的是加权求和模型 j l 公式表示为：s = 以“4 9 ) t = l 式中，s 表示单元总作用分值；m 表示定级因素数：d 。表示k 因素作用分值。 该模型的优点是满足限制因素规律，即在诸因素中，起决定作用的往往是限制 强度晟大者。因而当定级因素中的某一强限制性因素的作用分值较低时，单元分值 会明显降低。缺点是当定缴因素中某一非限制性因素的作用分值较低时，也会使单 元分值大幅度下降。 ( 6 ) 划分级别 目前比较常用的级别划分方法有：等恻距法、数轴法、总分值频率曲线法等 这些方法具有简单、直观、易操作等特点，但由于判读过程易受主观影响而影响级 别划分的精度。近来，计算机软硬件技术发展迅速，一些定级结果相当精确但在计 算过程上比较繁杂的方法变得日盏简单起来，笔者认为使用聚类分析和判别分析相 结合的级别划分方法所划分的级别准确率高，且方便快捷。 1 ) 聚类分析法【4 9 】【5 l 】：聚类分析是研究样品或指标分类的多元统计方法。在 分类的过程中，人们不必事先给出分类的标准，聚类分析能够从样本数据出发，自 动进行分类。聚类的方法有两种：快速聚类( 通常观察值在2 0 0 个以上) 和层次聚 类。鉴于农用地定级单元远远大于2 0 0 个，故这罩只讨论如何用快速聚类法进行级 别划分。 快速聚类分析方法适用于当数据事例数非常庞大( 通常在2 0 0 个以上) 时进行 的数掘分析。它由用户指定类别数，然后由系统对数据迸行逐步聚类分析。它先对 数掘进行初始分类，然后逐步调整，得到最终分类。快速聚类只能产生固定类数的 聚类解，类数需要用户事先指定。其计算过程如下： 首先需要用户指定聚类成多少( k ) 类： 然后确定k 个类的仞始类中心点。根据样本数掘的实际情况，选择个有代表 性的样本数据作为初始类中，队 计算所有样本数据点到k 个类中心点的欧氏距离，按照距类中心距离最短原 则，把所有样本分派到各中心点所在的类中，形成个新的类，完成一次迭代过程。 其中欧氏距离的计算公式为： f e u l i d = 0 ，- y ，) 2 ( 4 1 0 ) y 扫i 重新计算k 个类的中心点。计算每个类中各个变量的变量值均值，并以均值 点作为新的类的中心点； 重复上面的两步计算过程，直到达到终止迭代的判断要求为止。 2 ) 判别分析f 4 8 】刚：判别分析是一种有效的对个案进行分类的方法。和聚类 分析不同的是判别分析是先根据己知类别的事物的性质( 即定级因素修正系数、分 等指数) ，建立函数式( 判别函数) ，然后对未知类别的新事物( 即定级单元) 进行 判断以将之归入已知的类别中。 判别分析不单可以对聚类分析的结果进行检验，同样也可以对用其他方法划分 出的等别进行检验，比如对用等间距法等划分出的级别进行检验。判别分析示意图 如下图所示： 豳4 一l 判别分析攮理幽 f i g u r e4 2p r i n c i p l e o fd i s c r e t i o na n a l y s i s 3 ) 聚类分析和判别分析在级别划分中的应用：首先，确定所要划分的级别数。 以各定级因子和分等指数作为聚类变量进行n ( n 1 ) 次快速聚类，保留聚类结果。 以聚类结果变量作为判别分析的分组变量，以聚类分析的聚类数作为判别分析的判 别类数进行判别分析，判断各次聚类的j 下确率，选择正确率最高的聚类数作为级别 数。再把相应判别结果作为级别结果即可。 ( 7 ) 划分综合区片 划分综合区片要求区片内的农用地土地质量和价格及社会保障水平基本一 致。根据各地的条件，可按以下方法进行： 1 ) 以土地级别为基础、结合社会保障水平划分征地地价区片：即在农用地定 级基础上，根据农用地定级单元总分值和社会保障水平划分征地地价区片。 2 ) 根据农用地质量和社会保障水平划分征地地价区片：对于没有进行农用地 定级的地区，可根据对农用地质量和产量的调查，将土地质量相对一致的区域划分 为一个区片，并以此作为征地地价区片。采用该方法划分征地地价区片，可根据地 形图、土地利用现状图、土壤图等资料，对地形、土壤、土地利用类型和水利设施 状况进行综合考虑，然后将条件相似的土地划分为一个区片。 ( 8 ) 按收益还原法计算样点土地价格 根据计算的投入和产出数量，计算土地年纯收益，并选择适当的土地还原率， 采用收盏还原法计算样点土地价格。关键要把握好两个方面：第一，纯收益的求耿： 第二，还原利率的选取。 1 ) 收益还原法中的纯收益【s l ：土地纯收益是从总收益中扣除总费用的余额， 一般以年为单位。土地总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效利用土地所取得 的持续而稳定的客观正常年收益。总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活 动中所支付的年平均客观总费用。在确定纯收益和和总费用时应根据待估农用地的 生产经营活动方式，进行具体分析。 待估宗地为直接生产经营方式用农产品年收益作为总收益，用衣用地维 护贺和生产农副产品的费用之和作为总费用。 待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年 总收益，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。 2 ) 收益还原法中还原利率：马克思在地租资本化的这样描述利息率：地租资 本化中的利息率比长期投资的利息率要低：“购买地租所根据的利息率，多半低于 其他较长期投资的利息率”，它有五种可能性：平均利润率、资本增殖率、贷款利 息率、普通利息率、证券利息率。马克思笔下的利息率就是我们今天所说的还原率。 f i 本杉本正幸在其著的不动产价格论中总结了关于决定还原利率的7 种主张， 台湾林英彦教授则提出了自己的一套理论方法其计算公式是： 还原利率= 一年期定期存款利率物价指数x ( 1 一1 0 ) 另外，台湾柯博义、美国雷利巴洛维等都对还原利率作了大量研究，可以说 在还原利率决定的主张上，可谓是五花八门。我国城镇土地估价规程中介绍了 三种还原利率的确定方法： 土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易，且交易类型与待 估宗地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利 率。 安全利率船风险调整值法：即还原利率= 安全利率+ 风险调整值。 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按 它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原 利率。 ( 9 ) 评估区片质量地价【3 0 】 以区片为单位，按不同用途采用样本地价的平均值作为浚区片的综合区片地 价。公式如下： 3 , t 见 p - 2 “m 或= 式中：p 。表示某区片内的单位面积区片地价：成为某区片各有效棒本的单位 面积地价或众数样本单位面积地价；s 。表示样本宗地面积。 ( 1 0 ) 评估区片综合地价 综合区片地价按以下公式计算：p = p + p 。，( 4 1 2 ) ， p = 。1 ，p 。= ( 钐。7 式中：p ，表示某级别的的单位面积质量价格；肼，为某级别内各区片质量价格； s f 表示区片土地面积。，人均社会保障价格，匕男性公民保险费趸缴金 额基数，y w 女性公民保险费趸缴余额基数，b 男性人口占总人口的比例， c 女性人口占总人口的比例，m 。农民基本生活费， “月保险费基数。 p 。社会保障价格，4 。被征用农用地面积。a 。人均农用地面积。 2 、乙流程 在没有开展分等的地方，农用地定级该采用因素法独立进行，仍然采取先定级 后估价的路线来进行定级估价。 划分定级单元一确定定级因素、因子及其权重一计算定级估价因素因子作用分 值一计算定级指数1 一划分级别一划分综合区片一计算样点土地价格( 收益还原法) 一评估区片质量地价一评估区片综合地价( 图4 3 ) 。 1 乙流程使用的是加救求和模型：n 用公= i = l = 表衣为：p = 夕w , a ， ( 4 1 3 ) 式中，p 表_ j 单儿总作用分值；门表球定级例素数：w ，表1 i f w 素的枞晕：d ，表_ j 吲素作用分值。 该模型的特点足直州，计算结果反映j 十地评价崇的总体特缸，足人多数定级素综台作用的结果，小足之 处神。于当再个定缀洲豢作用分值变异较人时用它们的加权和付? 为厦瞍十地质量的综合指标，尝弱化和掩盖隰 制他索的作用使限制忡强的索作用分值无法在定级中僻到体现。 划分定级单元 确定定级影响 区位分值 区位修 耕作了“分值分等指强闳索了值 豢n 分值 t 级别 综合地价 i 芏1 4 2 流程幽( 叩) f i g u r e4 - l p r o c e s so fm o d o e l 2 7 修f 系数 嬷 秽 州予z v一v 数判别分析 砷上 定聚娄分沂 + 蹦4 - 3 埘豢还攮模型流程蹦( 乙) f i g u r e4 - 3 p r o c e s so fm o d o e 5 实证研究 以安微省明光市为例 5 1 安徽省明光市概况 明光市位于安徽省东部，地处东经1 1 7 。4 94 5 ”1 1 8 。2 5 3 6 ”、北纬3 2 。2 6 5 5 ”3 3 。1 3 2 0 “之间。地貌类型以丘陵、缓岗为主体，地势由南向北倾斜。该 市处于我国东南季风区，属于北亚热带与暖温带渐变过渡地带的半湿润气候，季风 明显，四季分明，气候温和，雨量适中。经济地理位置居于南京、蚌埠等大中城市 之间，具有重要的区位优势，属于上海经济带和皖江开发区以及南京都市1 小时经 济圈。全市土地利用具有以下特点：从土地面积看，一是绝对量大，入均占有量少： 二是丘陵岗地及水域面积大：三是耕地旱涝保收面积小，产出率低下。从土壤质量 看，结构复杂，中低产田面积大。 5 2 明光市农用地定级与估价 5 2 1 定级 明光市已经具备了分等成果，故浚市农用地定级采用修正法，估价采用收益还 原法。 1 、确定定级因素因子及其权重 ( 1 ) 定级因素因子 农用地土地质量是自然因素和社会经济因素综合作用的结果，分析各因素综合 作用的特性，就能综合判断农用土地质量的高低【4 8 l 。按修正法要求并结合明光实际， 采用特尔菲法确定定级因素因子为： 土地区位因素：主要包括农贸中心影响状况和交通状况、中- i i , 城镇影响度因 子和农业经济结构等因子。 耕作便利因素：主要包括耕作距离、耕作装备、罔阃道路和阳块大小等因子。 ( 2 ) 确定因素内部因子权重 区位因素内部因子权重 采用因子分析法，以公共变量与原始变量的变量共同度确定各原始变量的权 重，结果如下： 表5 - 1 区位冈索内部组成因了权重 t a b l e5 - iw e i g h to ft h el o c a t i o n a lf a c t o r 因子名称农贸中心交通通达度中心城镇农业经营结构 内部权重值 o _ 3o 3o 3o 1 耕作便利因素内部因子权重 表5 - 2耕作便利困素内部纽成阂予权重表 t a b l e5 - 2w e i g h t 0 ft h ec o n v e n i e n tf a z - m i n gf a c t o r 因子名称耕作距离耕作装备用问道路阳块大小 i 内部权重值 0 3o 2o2 5 02 5 2 、因子作用分值计算 定级因子包括面状因子和扩散型因子，可按4 3 1 中所述方法计算