华夏幸福基业 工业地产产品大全

1、工业地产产品大全2011年5月10日目录工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全工业地产定义工业地产定义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地可建建筑物用途范围较大，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），建设周期短批租年限在我国，工业土地批租年限为50年经营模式建成销售（资本快速周转）、建成出租（追求长期稳定投资回报）、购买成熟的工业地产项目后出租（适合房地产信托投资基金）四大特点：大投资、快启动、提供增值服务、追

2、求长期稳定回报工业地产常见分类方法重工业房地产如钢铁厂、汽车厂、炼油厂等一般是所有者自己管理需要大量的产业工人和原材料，交通设施专用，如业主型专用码头例子：天津滨海新区的大港开发区轻工业房地产属于通用性厂房，对装配线和仓储规模要求不大比较适合地产开发商（第三方业主）投资出租，租金波动比较小如果配上办公设施，就是很好的郊区办公园区，包括配备大学研究机构，就可以演化成研究园或者高科技园，也是“孵化器”的一类仓储房地产第三产业里用地类型最大的一类，也可以称为物流地产一般是业主和租用者根据合约来管理，也有第三方业主投资自由贸易区房地产带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产所在区域有特殊政策，降低交易成

3、本，国内进区的产品属于出口，区内加工产品不交纳增值税等区域周边可以产生很好的综合地产类型，如大连大兴岛港口建设高尔夫、海滨浴场等例子：天津东疆保税区准工业地产比较特殊，属于和工业地产相关的地产类型给市中心商业或者居民提供储存空间的小型仓储式的准工业地产在市中心的废弃厂房里改造成特殊的地产，类似北京789，纽约苏荷区在市中心的废弃厂房改造成SOHO或者“孵化器”区工业地产常见分类方法目录工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全案例：新加坡裕廊产品介绍产品系列 工业用地 商业园土地（新兴产业、高新技术企业） 多层厂房（Flatted factories

4、) 标准厂房（Standard factories) 创业/科技企业中心（iHUB每个工作空间的面积为8-70，科技企业中心为多层厂房+综合设施） iPark：提供15公顷地产供企业建设独栋（Premise） 写字楼（Office space）配套 食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园案例：腾飞瑞资公司简介腾飞房产投资信托基金（A-REIT）是新加坡第一家商业和产业房地产投资信托公司，2002年11月19日上市。公司的地产已经增加到92个，截至2010年6月30日，账面值约48亿新加坡元 公司在新加坡拥有各种不同的地产，包括商业和科学园、高科技产业园、轻工业园、物流和配

5、送中心以及仓储式零售设施承租人包括来自各行各业的近930家国际和本地公司，涉及研发、生命科学、信息技术、电子、工程、轻工业制造、通信、物流服务提供商、制造服务以及服务业的后勤支持名列多个指数，包括摩根士丹利资本国际指数（MSCI），欧洲公共房地产协会/美国国家房地产投资信托基金协会(EPRA/NAREIT)的全球不动产指数以及全球不动产研究公司(GPR)的亚洲250指数。穆迪投资者服务公司给予A-REIT “A3”公司家族信用评级案例：腾飞瑞资产品介绍商业园与科学园郊区写字楼、公司总部大楼、研发基地，禁止进行制造活动主要用于实业跨国公司的区域总部、金融机构的后勤支持办公室、 IT 公司以及从事

6、各个领域研发的公司，包括生命科学、食品与化工等等案例：宏基大厦位于国际商业园内，靠近亚逸拉惹高速，毗邻其他商业园地产。这是一个全面安装空调的商业园地产，由两栋八层大楼组成，通过一栋四层裙楼互相连接，还有一层地下车库案例：腾飞瑞资产品介绍高科技产业园包括垂直型企业园区，办公室比例较高，结合高规格多用途工业场地主要面向希望把制造活动与总部运营职能放在同一地点的跨国公司。包括数据中心在内案例：西门子中心靠近新加坡市中心，包括一栋含办公室、服务中心、实验室和研发中心的15 层大厦；一栋带健身馆和咖啡馆等生活设施的两层辅楼，以及一栋带车间和办公室的八层大楼案例：腾飞瑞资产品介绍轻工业园大楼的办公室比例较

7、小，结合了制造场地，与高科技行业房产相比，制造场地的比例更高面向将轻工业制造活动与总部运营放在同一地点的本地大型公司案例：凯发大厦坐落在加冷盆地工业区内，包括一栋八层轻工业建筑和一栋带夹层的单层车间案例：腾飞瑞资产品介绍多层厂房多层厂房为叠层制造场地，用于一般性制造活动，底层收取的租金更高，因为装货容量更大，进出也更方便主要面向从事各种制造活动的本地中小企业。有些跨国公司也在此类建筑中进行制造活动案例： Techplace 一期包括三栋七层建筑，其中一栋为带多层停车库的多层厂房，此外还有一栋四层建筑以及一栋单层食堂。里面共有 509 个停车位，包括多层停车库和地面停车场案例：腾飞瑞资产品介绍物

8、流与配送中心主要为仓库和配送中心 A-REIT 物流与配送中心约 62% 为单层或带车辆坡道入口的多层建筑主要面向第三方物流提供商、制造商、经销商和贸易公司案例： IDS 物流公司总部是一个四层楼的物流中心，附带一栋办公楼，还有一栋集成了自动化存取系统的单层机架包层建筑。该地产位于新加坡西部，从亚逸拉惹高速可以方便地进入案例：腾飞瑞资产品介绍仓储式零售设施前面为零售门店，后面为仓库设施A-REIT 拥有三个此类房产，其中两个位于新加坡面向单一租户，其零售、仓库和运营在同一地点案例：巨人超市新加坡经济发展局“货仓零售计划”目的是促进商业一体化，在工业场地进行区域总部、零售、仓储和工业活动。“货仓

9、零售计划”设施的总建筑面积不少于 60% 必须用于工业或仓储性质。目录工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全工业地产基本产品大全产品线产品所属类别供应方式地块类小地块产品自有产品中地块产品自有产品大地块产品自有产品厂房类单层厂房产品自有产品双层厂房产品自有产品多层厂房产品自有产品定制厂房（厂房+办公）产品自有产品定制厂房（厂房+办公+研发）产品自有产品研发类独栋研发楼产品自有产品独栋中试楼产品自有产品研发、中试综合楼产品自有产品办公类企业独栋办公楼产品自有产品企业双拼办公楼产品自有产品企业叠拼办公楼产品自有产品多层综合写字楼产品自有产品高层综合写

10、字楼产品自有产品物流类仓储用房产品自有产品地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自建，一般适用于园区起步阶段区位：任何交通方便地区均可客户：适合处于具备一定规模的制造类企业面积：最小10亩地块，根据客户需求及园区规划确定收益：土地款+落地投资额返还+税收返还地块地块在新园区起步区，可规划面积为10亩的小企业基地，以满足招商、政府等各方面需求厂房标准厂房建设完成后，可租可售。销售型厂房可快速回收成本；出租型厂房可以获得稳定的租金收入，也可以进入金融市场发起信托计划融资定制厂房根据企业提供的图纸进行建设，竣工后销售给企业厂房区位：厂房一般位于城市边缘区、距离城市中心区1小时车程

11、范围之内（标准厂房为主），也可位于核心城市近郊面积较小的区域内（标准+定制+总部）定位：承接紧邻成熟区域产业外溢，快速建立园区形象客户：适合处于成长初期的制造类或研发+制造类企业面积：单体10005000平方米，可自由分割、组合收益：租金/销售款+物业费+落地投资额返还+税收返还厂房类型与产业客户对应单层厂房新能源、新材料等类（轻钢）装备制造类（重钢/框架）双/多层厂房电子信息类小型部件加工类厂房(+研发)+办公研发/高科技类单层厂房双层厂房多层厂房生产（+研发）+办公创意研发中试基地通用实验楼研发中心创意中心综合办公总部独栋总部综合写字楼仓储物流物流中心仓储设施目录工业地产定义及分类业界标杆

12、案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全产业园产业园是企业间在产业上关联、在空间上集聚的区域产业园的特点是主导产业明确，功能分区清晰产品形态多样，既有大中小地块出售供企业买地建厂，又可以建设标准厂房和定制厂房、研发楼、各种类型的总部办公楼，同时有完整的大门、围墙、道路、展馆、景观节点等环境系统，同时配备一定的商务与生活服务设施主导产业园展馆大门标志物餐饮公园广场药店企业自建厂房企业自建厂房企业自建厂房企业自建厂房邮局银行标准厂房标准厂房仓储物流文体中心办公大楼员工公寓商务宾馆产业园四大产品组件一个完整的产业园，一般有四大产品组件，分别是工业熟地、产业载体产品、配套设施和优惠

13、政策产业园熟地产业载体配套设施优惠政策小地块中地块大地块厂房类研发类办公类物流类基础配套商业生活配套税收类产业/专项类中小企业类产业园配套设施产品线产品所属类别供应方式基础配套类产业园大门产品自有产品产业园围墙产品自有产品产业园展馆产品自有产品产业园支路产品自有产品产业园广场产品自有产品产业园管网产品自有产品产业园景观绿化产品自有产品产业园雕塑小品产品自有产品基础配套大门、围墙大门是产业园的主要标识围墙可使产业园形成明显的围合感和归属感基础配套展馆展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部分商务功能基础配套产业园支路 道路是产

14、业园交通系统的骨干道路分不同的级别种类，其宽度、建设标准均不同道路绿线道路红线绿化产业园主干道3024米两侧各3米共6米产业园次干道2216米两侧各3米共6米基础配套绿化、雕塑小品绿化、广场也是产业园的重要组成部分，成为产业园景观基础配套产业园管网产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口产业园内部的管网，由工业地产开发完成项目供水厂、供水管线自主开发供水供水厂、供水管线合作伙伴供气燃气站、燃气管线合作伙伴供热供热厂、热力管线自主开发雨水污水处理厂、雨水管线自主开发污水污水处理厂、污水管线自主开发电力变电站、电力管线合作伙伴电信电信基站、电信管线合作伙伴产业园商业生活配套产品线产品所属类别供应

15、方式商务生活配套类银行产品合作伙伴邮局产品合作伙伴超市产品自有产品餐饮店产品自有产品员工宿舍楼产品自有产品文体中心产品自有产品员工食堂产品自有产品会议中心产品自由产品卫生所产品合作伙伴药店产品自有产品音像店产品自有产品维修店产品自有产品阅览室产品自有产品书店产品自有产品商务酒店产品自有产品必备功能备选功能案例：邻里中心简介社区与社区商业社区概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义人口密度大、人均

16、GDP高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有4-6万平方米地广人稀的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内，5-10分钟步行的距离。 服务与周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求中国目前现阶段发展水平来看社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右案例：邻里中心简介邻里中心苏州工业园区的邻里中心，源自新加坡。新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。第一类，每10001200套住

17、户配套建设一个邻里商店；第二类，每60008000套住户配套建设一个邻里中心（Neighbourhood Center）；第三类，每4000060000套住户配套建设一个新镇中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”服务不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑”12必备功能超市银行邮政餐饮店洗衣房美容美发店药店书店维修店文体中心邻里生鲜卫生所案例：邻里中心12项必备功能生活性服务业生产性服务业公益性服务业案例：邻里中心一主三辅品

18、牌及备选功能邻里中心邻里假日邻里1+1邻里生鲜2004： 师惠邻里假日酒店2006： 玲珑邻里假日酒店2007：新城邻里1+12007：玲珑邻里1+1服装店鞋店礼品店鲜花店摄影店音像制品店推荐13个行业和业态业种案例：邻里中心发展1998199920002001200220032004200520062007200820092010正式成立新城大厦在国家工商总局注册师惠大厦湖东大厦玲珑大厦沁苑大厦翰林大厦贵都大厦签署战略合作协议控股股东变更为苏州工业园区管委会“零缺陷”通过ISO9001：2000认证扩张第一步：江苏省苏宿邻里中心开发有限公司成立210003000020000230002100

19、01230011800方洲大厦28000案例：邻里中心借鉴意义邻里中心属于社区商业，服务对象以社区居民为主，产业人口为辅；园区商业配套服务对象以产业人口为主，社区居民为辅商业配套的功能设置可以采取必备功能为主、兼顾备选功能的方式视园区发展情况，决定备选功能的多少产业园商业配套6大必备功能银行、邮局、超市、餐饮店、员工宿舍楼、文体中心产业园商业配套9大备选功能员工食堂、会议中心、卫生所、药店、音像店、维修店、阅览室、书店、商务酒店商业生活配套超市、银行、邮局超市超市邮局银行商业生活配套员工食堂、员工宿舍、卫生所、阅览室商业生活配套餐饮店、文体中心优惠政策税收类企业所得税优惠除享受国家优惠政策外，

20、从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳所得税额县级留成部分的100%，第23年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的50%高新技术企业获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税15%的税率个人所得税优惠年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳个人秘得税额的奖励年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励优惠政策产业/专项类政府专项资金（2010年） 地方市服务业发展引导专项资金地方市可再生能源和新能源发展专项资金高技术产业化专项

21、资金地方市科技小巨人企业及培育企业专项资金国家重大科技项目地方匹配专项资金国家和地方市重点新产品计划项目专项资金地方技术经纪促进专项资金地方市纳米科技专项资金地方市软件和集成电路产业发展专项资金地方市知识产权示范企业专项资金地方市加快自主品牌建设专项资金物联网发展专项资金管理暂行办法地方市企业自主创新专项资金地方市引进技术的吸收与创新地方市认定企业技术中心及专项资金地方市信息化发展专项资金对外经济技术合作专项资金驰名商标认定及专项资金地方环境保护专项资金地方市标准化推进专项资金地方市人才发展资金地方市领军人才专项资金地方市专利资助专项资金联盟计划难题招标专项资金优惠政策中小企业类中央目前有7项

22、资金支持中小企业 设立于1999年的科技型中小企业技术创新基金设立于2000年的中小企业国际市场开拓资金设立于2001年的农业科技成果转化资金设立于2003年的中小企业服务体系专项补助资金设立于2004年的中小企业发展专项资金设立于2004年的中小企业平台式服务体系专项补助资金设立于2007年的中小企业成长工程引导资金截至2007年末，中央财政已累计安排这七项专项资金近170亿元每个园区分为5个产业园为宜园区面积产业园面积15平方公里20平方公里25平方公里1平方公里1213平方公里3225平方公里12产业园个数合计455假定园区面积分别为15、20、25平方公里工业用地占70%，分别为10.

23、5、14、17.5平方公里以产业为题材，一般园区内的产业园保持在5个左右为宜产业园分类产业园产业型产业园战略性新兴产业园重点基础产业园创新型产业园功能产业园概念产业园 新一代电子信息 新材料 节能环保 新能源 高端装备 新能源汽车 生物 特种材料 电子信息 通用设备制造 专用设备制造 电气设备制造 交通运输设备制造 汽车制造 高新技术、创意、绿色、生态、循环、静脉、乐活、智慧、数字、移动、硅谷、信息谷 综合类 制造厂房类 配套类政府客户分类核心城市（TOP 10）中心城市（TOP 2030)普通城市(TOP 30100)城区（10公里）特征三产业领先，二产挤出可开发土地极少，价值极高二、三产业

24、基础较好可开发土地极少，价值较高二产基础较好，三产差有较少的可开发土地需求做强三产，二产发展高端环节土地集约化利用做强三产，二产发展高端环节土地集约化利用进一步做二产规模配合二产发展生产型服务业近郊（40公里）特征二产发达，三产有基础可用土地量中等，价格高二产有初步基础，三产差可用土地量丰富，价格较低无二产基础土地资源丰富，价格低需求在二产中选择高端产业配合二产发展生产型服务业快速做大二产规模快速建立工业基础远郊（100公里）特征二产有初步基础，三产差土地资源丰富，价格较低无二产基础土地资源丰富，价格低需求快速做大二产规模快速建立工业基础高端型客户升级型客户发展型客户起步型客户低价值客户城市层

25、级距离重点目标市场注：top10，5666亿，青岛 / top30，3090亿，潍坊 / TOP100，1150亿，河南信阳政府客户需求分析高端型客户升级型客户发展型客户起步型客户园区面积需求产业 1 Km (小尺度) 高端服务业 高新技术产业 1020Km (中尺度) 高附加值工业 工业高端环节 生产型服务业 1020 Km (中尺度) 中端工业 生产型服务业 1525 Km (大尺度) 2550 Km(超大尺度) 中端工业，少量低端产业园类型 功能型为主 少量概念型、产业型 概念型和产业型为主 少量功能型 概念型和产业型为主 少量功能型 产业型为主 少量概念型（初期以工业园起步）政府客户需

26、求升级路线高端型客户升级型客户发展型客户起步型客户发展水平产业园类型工业园产业型产业园概念型产业园功能型产业园起步型园区的产业园规划园区面积产品组件1平方公里15平方公里20平方公里25平方公里熟地产业载体厂房类100002000030000研发类办公类物流类基础配套展馆100020003000广场80010001200商业生活配套200030005000发展型园区的产业园规划园区面积产品组件1平方公里15平方公里20平方公里25平方公里熟地产业载体厂房类200003000050000研发类办公类物流类基础配套展馆100020003000广场80010001200商业生活配套200030005

27、000升级型园区的产业园规划园区面积产品组件1平方公里15平方公里20平方公里25平方公里熟地产业载体厂房类200003000050000研发类80000100000200000办公类物流类基础配套展馆100020003000广场80010001200商业生活配套200030005000高端型园区的产业园规划园区面积产品组件1平方公里15平方公里20平方公里25平方公里熟地产业载体厂房类500000研发类120000办公类180000物流类基础配套展馆2000广场1000商业生活配套10000目录工业地产定义及分类业界标杆案例工业地产基本产品大全产业园产品大全增值服务及专业服务大全增值服务分为五类25种产品线产品所属类别供应方式招商服务企业投资可行性报告产品增值服务自有产品建设报批服务立项审批产品增值服务合作伙伴总平图审批产品增值服务合作伙伴施工图审批产品增值服务合作伙伴环保审批产品增值服务合作伙伴工商注册产品增值服务合作伙伴税务登记产品增值服务合作伙伴职业病防范预评价产品增值服务合作伙伴消防审核产品增值服务合作伙伴施工、监理招投标代理产品增值服务合作伙伴施工许可证办理产品增值服务合作伙伴工程竣工手续办理产品增值服务合作伙伴土地证办理产品增值服务合作伙伴物业管理服务日常保洁产品增值服务自有产品安保产品增值服务自有产品公共部