《房地产开发与经营》名词释义自我总结土建相关房产须知电子版本

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。房地产开发与经营名词释义，自我总结，土建相关，房产须知，-项目策划是一种具有建设性、逻辑性的思维的过程，在此过程中，总的目的就是把所有可能影响决策的决定总结起来，对未来起到指导和控制作用，最终借以达到方案目标。它是一门新兴的策划学，以具体的项目活动为对象，体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性和超前性的大型策划活动。其实地产策划从地产类别上可分为：地产招商策划、商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。从内容上分为：营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。系统比较多复杂，随着地产行业的飞速发

2、展，还会涌现很多新生领域，也需要策划。房地产策划包括的内容：项目策划和营销策划项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究房地产案例：石家庄市南花园商业步行街规划设计分析建议一、南花园商业步行街主题形象定位（一）南花园商业步行街主题定位都市的.石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的主题商场，步行街定位占据市场空白点。步行街位处石家庄最繁华的中山路商圈，与东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑都市时尚繁华地。流行的步行街市场定位为流

3、行商品类别，主要经营时尚潮流业态。流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别，主要经营时尚潮流业态。流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会更快。流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。休闲的.与在石家庄其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，

4、你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。开放的.其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼色彩艳丽，你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。其他商场几百几千的中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来，你在桥上看风景，看风景的人的桥上

5、看你。复合的.没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在这里消磨你一天的光阴，也可以直奔主题，在小泉居边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个唇彩今年最流行。年轻时尚的石家庄市16岁到35岁的人群（青年人群）占到总人口的37%，有约684500人，消费市场巨大。南花园商业步行街紧接东购商圈，每天人流中最主要的消费群体是年轻人。石家庄市市场上缺乏年轻时尚为主题繁荣购物、休闲娱乐场所。互动的打破商场与消费者之间的隔膜，形成步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动，为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能。购物不再是被动的接受，买化妆品有执业美

6、容师的指导、买体育用品有专业导师的建议、喜欢就做个SPA，闷了可以上酒吧喝酒，饿了上川包子吃个酸辣粉，约了朋友可以在咖啡馆等，在这里，你才是你自己。南花园商业步行街定位为年轻人的休闲购物中心成为可能和必然。南花园商业步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利风水说，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合是唯一的出路。综合的业态，营造一个适合年轻人消费的场所，从一个单纯卖场向购物休闲的乐园过渡，承接的是年轻人的全部支出。石家庄市南花园商业步行街四面被建筑物所遮挡，自成一体，适合建设为针对性休闲购物主题

7、经营定位。南花园商业步行街处于石家庄市商业中心区，商业集中度高，辐射力强，具备足够的影响力。年轻人和中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异（是否集中消费），决定了年轻人是项目综合功能最易召集的人群。金佰丽、天元名品和北京华联百货大厦在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌，竞争需要营造新动力休闲购物概念。南花园商业步行街规划有限的停车位和受管制的交通现状，决定了项目必须针对对交通条件不甚敏感的群体年轻人。南花园商业步行街定位为年轻时尚人群的休闲购物中心成为必须。（二）南花园商业步行街主题定位下核心竞争力营造北国商城流行F6经营面积6000平方米，主题式购物公园，首家推出十大主题街区概念：东京

8、银座、欧陆风情、韩国济州岛、中英街沙头角等等，并对休闲椅、果皮箱等进行动画，人性化处理，使沉寂的物品变成跳动的音符，还以街舞俱乐部、网迷面对面等形式建立酷男女的精神家园；北京华联石家庄商厦经营面积在1万平方米，主要做年轻一族的品牌商品，将概念馆和出售的商品结合，如伊甸园女子沙龙、运动酒吧等，以此体现商场和年轻消费者互动；天元名品以引领大中学生的时尚为主，主推南国风情。根据自己的定位打造靓丽时尚林和美眉时尚林等；东购的青春商品更强调文化内涵、品牌和个性。强调和品牌对应的优雅、舒适、文化的购物环境等；人民商场只是将青春装和休闲装整合.从上面可以看出：石家庄市针对年轻人的商场在主题营造方面的策略和措

9、施。最初级的只是强调商品、购物环境与目标客户群体的个性特征相吻合，如东购、人民和天元名品；较高级的是在强调商品、购物环境与目标客户群体吻合的基础上，提出了消费者与商场的互动概念。街舞俱乐部、网迷面对面、运动酒吧等，但消费者只是被动的接受，并未成为消费的主角，成为互动的强势面。因此，项目定位为年轻人的休闲购物乐园需要形成的核心竞争力是：强调年轻消费群体在购物、休闲娱乐方面的个性、参与，以商业互动特色打造新型商业形态。“购物、餐饮、潮流的乐园（休闲娱乐）”南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升石家庄市的年轻人的休闲购物行为，以休闲

10、娱乐促购物，以购物促休闲娱乐。南花园商业步行街的“年轻人休闲购物互动中心”，强调商品和服务在体现时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个性和参与特色，以追求自我、崇尚个性、参与性，新奇刺激和阳光健康为主线，通过组合适合并能刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设施，使项目成为石家庄市年轻一族领略时尚、追求自我，爱玩、爱逛的乐园。（三）南花园商业步行街主题形象描述南花园商业步行街应该组合：新奇刺激的娱乐项目；表现自我、崇尚个性的参与性强的活动项目；阳光健康的休闲运动；时尚流行的西式餐饮麦当劳、肯德基、必胜客等；以及紧随潮流，跟时尚前卫接轨的服装饰品。使购物在游玩中进行，使休闲娱乐带来的快乐同年轻

11、人，同南花园商业步行街同在。这里是年轻人的领地！南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”：1、年轻人的购物、休闲娱乐的乐园购物篇年轻人永远是时尚潮流追逐者，时尚服饰、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妆品是她们的最爱。石家庄市南花园商业步行街首先要成为石家庄市的时尚潮流商品的风向场所，其次需要最大化的多层次的满足消费群体的需求。所有进入南花园商业步行街的商品都必须是足够的时尚，足够的新潮个性，足够的惹人心爱。坚持做到时尚潮流与沿海同步，进场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求很高。石家庄市的年轻人能够在南花园商业步行街买到今夏、今冬最时髦和时尚的服饰。从经济适用的新款，到与国际

12、同步的时尚品牌。不拒绝任何年轻人的需求，对年轻人具有不同寻常的亲和力。在南花园商业步行街可以以低于大商场很多的价格购买国际美容化妆品；在南花园商业步行街可以购买到最新推出的大碟和音乐专辑。当然，首先需要把自己打扮得够靓。年轻人是讲求个性、参与的群体，南花园商业步行街的十字绣、服装DIY、自制首饰以及美容化妆品使用专业咨询等，使消费者过足了参与的瘾。在店员的帮助下，可以把自己绣制的枕头、挂画带回家；也可以根据自己的喜爱，制作自己最喜欢的珠宝饰品；更可以当一回服装设计师，灵感突发给自己设计一套服装。一切都那么自然，没有强加的不快，也没有局部的遗憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作为女

13、孩消费最频繁的美容化妆品区，不只有物美价廉的美容化妆品，还有专业的美容技师指导美容产品的购买、使用，并建立消费者的档案，进行跟踪服务。南花园商业步行街的商品可以是足够的唯一性，从服饰设计公司、生产厂家，拿设计师设计过程的创作，可能每件商品只有一件，但是觉得唯一和个性，除此一家，别无分店，这种感觉是个性和优越的综合，这就是南花园商业步行街永远是年轻人购物天堂的理由。休闲篇逛商场本身就是一种极为舒服的休闲活动。南花园商业步行街以极富音乐节奏的建筑符号，通过室内室外步行街形式的转换，和独特的商业庭院功能，营造了一处年轻人购物休闲的乐园。并且在步行街区布置足够的绿化、盆景、灯光和饰物，一切都是年轻人的

14、主张，一切都那么自然。逛街的时候可以随时停下来，给青春留个剪影，随处可见的是如诗如画的背景。年轻人可以去自助灌录唱片工作室，制作一张自己的专辑；或者去摄影写真馆拍一套写真集，青春留痕，岁月留声。一切都是青春的主张。大规模集中的美容美甲天地，能给爱美的女孩足够的满足。购物累了，去美容中心做过推拿按摩，或者来个SPA，既休闲了又给肌肤充了电。去休闲音乐吧，既能欣赏最新推出的音乐大碟，又能端一杯咖啡看商场人来人往，碰上心仪的，就买回家再听好了。配备的酒吧、咖啡厅、茶社等休闲餐饮，合理有效的集中在一起，南花园商业步行街的消费者们在购物的时候，可以在闲庭信步之间到达商业步行街的一间休闲餐饮设施，泡一杯清

15、茶，品一杯咖啡，累了休息一会，休息好了继续逛。南花园商业步行街配套了大规模的网吧，从卡座到包间，这里是最受年轻人欢迎的时尚休闲区域，网络情缘、游戏大赛，这里提供了一个年轻人休闲交流的平台。娱乐篇年轻人来南花园商业步行街，有足够的娱乐节目。量贩式卡拉OK厅，优良的设备，高品质的音响效果，保证消费者能够以正常的消费支出获得最大的满足。迷你电影厅、自选电影厅，或者约上朋友去感受一下电影院看电影的震撼力，或者通过影院的资料库，搜集最新推出的大片，情侣相伴，共品佳片。年轻人来南花园商业步行街，坐旋转木马，玩新奇刺激的游艺节目（如蹦极、水晶宫）。餐饮篇迎合年轻人对西式餐饮的喜爱，适当的引入诸如：麦当劳、肯

16、德基、必胜客的西式餐饮设施（日式、韩式餐饮），使青年人购物时追求时尚和品位的餐饮消费心理得以最大化满足。来南花园商业步行街逛街的消费者既可以吃西式快餐，也可以消费休闲餐饮，更不用担心美食小点的不足。可行性研究见：房地产开发可行性研究报告.doc房地产开发与经营是房地产产品从建设开发到竣工投入使用，并在经营管和市场流通过程中实现房地产产品价值的经济活动。其是以经营为对象，通过研究房地产市场的需求，进行市场预测，选择项目类别，而进行的投资，见着买卖，租赁，信托，交换，维修，管理以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益最大化。信托(Trust)是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种

17、HYPERLINK/view/3169018.htmt_blank金融制度，信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托即受人之托，代人管理财物。是指委托人对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。信托式物业管理模式:信托法和物权法提供保障用签署信托契约的方式来约束物业公司，对于法律意识越来越强的业主来说，听起来不错。信托式物业管理模式，是北京市宣武区朗琴园小区爆出来的新事物。该小区的业主与原有物业管理部门一直纷争不断，日前请进了新的物业管理部门，并签订了北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约，找到了

18、一种物业管理的新模式信托式物管。在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。据报道，它是全国首家实行物业管理权信托的小区（新京报2007年11月21日报道）。信托，就是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。我国的信托法，是在2001年10月1日起开始施行的。由于有专门法律的规范，在信托行为中，各方受到更有力的制约，受益人的权益更有保障。信托能够与物业管理结合，离不开物权法的出台。因为信托法规定，“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产

19、。”物权法在第六章业主的建筑物区分所有权中首次明确了业主对物业的所有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，物权法也为信托式物管模式提供了有力的法律支撑。在信托式物管模式中，最大的受益者将会是信托受益人，也就是广大业主。与传统的委托物管模式不同，信托式物管为物业管理找了一个新的“法律婆婆”信托法。一方面，信托法对于受托人的义务规定得非常具体。比如，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产；受托人必须保存处理信托事务的完整记录；受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告

20、委托人和受益人，等等。另一方面，信托法对于委托人的权利规定得更为完备。比如：委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明；委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件，等等。(信托法律网-编辑)而作为信托物管模式的一个最大的优点，就是每个业主和业委会一样，都可就小区的公共利益对物业公司提起诉讼。因为信托法规定，受托人有损害受益人利益的行为，共同受益人之一可以申请人民法院撤销该行为，人民法院所作出的撤销裁定，对全体共同受益人有效。很明显，按照上述法条制定的物业管理信托契约，明显加大了对物业公司的约束力度，在生效后对于业主是十分有

21、利的。比如，目前频频引发争端的物业费问题，在这种物管模式中就有可能得到更好的解决。信托法第三十五条规定：受托人有权依照信托文件的约定取得报酬。信托文件未作事先约定的，经信托当事人协商同意，可以作出补充约定；未作事先约定和补充约定的，不得收取报酬。约定的报酬经信托当事人协商同意，可以增减其数额。这就是说，如果业主认为物管公司的管理水平、管理质量不能令人满意，就可以协商减少物业费的数额，这样就可以避免要么拒交要么全交的两难处境。由于朗琴园的信托式物管尚属首家，而且，现有的法律政策对这种模式没有相关规定，这种模式还有待检验。但是要解决当前物业管理中存在的难题，对于信托式物管这样的新生事物，职能部门就

22、不能只是观望，更要积极引导。投资HYPERLINK/view/14804.htmt_blank基金（investmentfunds）是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。投资基金集中投资者的资金，由HYPERLINK/view/10493.htmt_blank基金托管人委托职业经理人员管理，专门从事证券投资活动。可以说，投资基金是对所有以投资为形式的基金的统称。基金：这种民间私下合伙投资的活动如果在出资人间建立了完备的HYPERLINK/view/159212.htmt_blank契约合同，就是HYPERLINK/view/134402.htmt_blank私募基金（在我国还未得到HYPER

23、LINK/view/8426.htmt_blank国家金融行业监管有关HYPERLINK/view/168345.htmt_blank法规的认可）。如果这种合伙投资的活动经过国家证券行业管理部门（HYPERLINK/view/34331.htmt_blank中国证券监督管理委员会）的审批，允许这项活动的牵头操作人向社会公开募集吸收HYPERLINK/view/1344052.htmt_blank投资者加入合伙出资，这就是发行HYPERLINK/view/1038940.htmt_blank公募基金，也就是大家现在常见的基金。基金是一种间接的HYPERLINK/view/258256.htmt_

24、blank证券投资方式。HYPERLINK/view/474930.htmt_blank基金管理公司通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人（即具有资格的银行）托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券等HYPERLINK/view/489139.htmt_blank金融工具投资，然后共担投资风险、分享收益。假设您有一笔钱想投资HYPERLINK/view/26411.htmt_blank债券、HYPERLINK/view/2085.htmt_blank股票等这类证券进行增值，但自己又一无精力二无HYPERLINK/view/267547.htmt_blank专业知识，而且你钱也

25、不算多，就想到与其他10HYPERLINK/view/458484.htmt_blank个人合伙出资，雇一个投资高手，操作大家合出的HYPERLINK/view/42564.htmt_blank资产进行投资增值。但这里面，如果10多个投资人都与投资高手随时交涉，那时还不乱套，于是就推举其中一个最懂行的牵头办这事。定期从大伙合出的资产中按一定比例提成给他，由他代为付给投资高手劳务费HYPERLINK/view/230855.htmt_blank报酬，当然，他自己牵头出力张罗大大小小的事，包括挨家跑腿，有关风险的事向高手随时提醒着点，定期向大伙公布投资盈亏情况等等，不可白忙，提成中的钱也有他的劳务

26、费。上面这些事就叫作合伙投资。将这种合伙投资的模式放大100倍、1000倍，就是基金。信托HYPERLINK/view/14804.htmt_blank基金也叫投资基金，是一种“利益共享、HYPERLINK/view/156901.htmt_blank风险共担”的集合投资方式。HYPERLINK/view/554946.htmt_blank信托基金指通过HYPERLINK/view/159212.htmt_blank契约或公司的形式，借助发行基金券（如收益凭证、HYPERLINK/view/1123942.htmt_blank基金单位和基金股份等）的方式，将社会上不确定的多数投资者不等额的资金

27、集中起来，形成一定规模的HYPERLINK/view/2439595.htmt_blank信托资产，交由专门的投资机构按HYPERLINK/view/4207003.htmt_blank资产组合原理进行分散投资，获得的收益由投资者按出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度。我们现在说的基金通常指HYPERLINK/view/103437.htmt_blank证券投资基金股票、债券都属于证券；股票体现的是所有权关系，持有股票就表示你持有此上市公司的部分所有权，可以享有它经营所带来的权益增加；债券体现的是债权债务关系，持有债券表示你是这家公司中的债权人，债券到期后可以向其索取本息。证券是

28、债券和股票以及其他有价证券的总称。广义的证券分为证据证券,凭证证券和有价证券，狭义的证券指有价证券，包括钞票、邮票、印花税票、股票、债券、国库券、商业本票、呈兑汇票、银行定期存单等等，通常说的证券更狭义，是指特指证券法所归范的有价证券，即债券和股票，其他可以“炒”的比如权证不是证券，是金融衍生品。债券和股票是两种性质不同的有价证券：购买债券相当于借钱给债券发行人，投资者的身份是债权人，发行人作为债务人到期必须还本付息。购买股票相当于入股，只要公司还在，就不能退股，只能转让（就是在股票二级市场上交易），投资人的身份是股东，可以有分红的权利，但不存在“还本”的说法。债券市场和股票市场有负相关的关系

29、，即股票市场涨，债券市场跌，反之亦然，这是由资金流向引起的。售后回租：它使设备制造企业或资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。融资性售后回租：把300的东西卖给对方,然后再以每年租金110(假设租三年)租回来这就相当于问对方借300(借3年),每年还本100付利息10,实质就是一种融资性质。售后回租就是盘活存量资产，解决营运资金不足的情况，要计入表内的。经营租赁是你需要用设备，可能时间不太长，或其他原因，所以不想买，就采用经营性租赁，但是目前国内做经营性租赁的出租人较少，主要是因为目前租赁设备没有一个好的二手市场。售后回租，是先出售给

30、买者，然后卖方租赁买者设备（或房屋，下同），无论租赁多长时期，设备的所有权仍然属于原出租者；融资租赁，是使用者从设备所有者处租赁设备，到一定时期后，设备即归使用者所有。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向HYPERLINK/view/20233.htmt_blank银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。按揭贷款就是购房者以所购HYPERLINK/view/714036.htmt_blank住房做抵押并由其所

31、购买住房的房地产企业提供HYPERLINK/view/3089861.htmt_blank阶段性担保的个人住房贷款业务。置业是房产置业的简称，是对于购置土地、房屋，进行房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。从习惯上来说，房地产开发公司可以取名叫XX地产或者XX置业。比如万科地产，保利地产，华润置地，天纵置业等。另外有些销售代理公司也会叫XX地产，比如中原地产就是家销售代理公司。所以一般来说叫XX置业的一般是开发公司，叫XX地产的就不一定了，可能有销售代理公司。房地产公司不仅仅包括开发公司，还有销售代理、价格评估等公司。首先要知道什么是房地产；房地产是房产和地产的总称；也称之为不动产

32、；房地产公司开发建设不一定销售；房地产置业公司一定有销售。房地产置业投资是购置物业已满足自身生活居住或生产经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动.置业投资的对象可以是开发后新建成的物业,也可以是房地产市场上的二手货.这类投资的目的一般有两个:一是满足自身生活居住或生产经营的需要;而是作为投资将够入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入.置业投资一般从长期投资的角度出发,可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。置业投资是投资者购买增量房地产或者存量房地产，并且出租给最终使用者，在较长的时间内持续获取稳定报酬，且活动的房地产保值，增值的效益。立项：特指建设项

33、目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可（原称立项批文），可以进入项目实施阶段。立项前的工作一般称为项目前期（主要包括项目规划、可行性研究、初步设计等），立项后的工作一般称为项目实施（主要包括施工图设计、招投标、签约、采购、施工及竣工验收、决算及项目后评价等）。土地使用年限：居民70，娱乐40房地产经纪：指向进行房地产投资开发，转让，抵押，租赁的当事人提供房地产巨剑介绍，代理和行纪的经营活动。七通一平：七通一平是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通

34、燃气、通热力以及场地平整。熟地：指可以直接进场进行项目施工建设的建设用地。一般将一宗地成为“熟地”需要达到以下三个条件：法律手续完备；基础资源通达；土地平整。旧城改造：文化成熟，人多新城区开发：荒地单项开发与成片开发相对1-3低4-6多7-9中高10-高层写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的HYPERLINK/view/20960.htmt_blank建筑物，或者说是由HYPERLINK/view/55724.htmt_blank办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进

35、行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”写字楼，又称为办公用房，指的是国家机关，企事业单位用于办理行政事务或从事于业务活动的建筑物。由房地产开发企业开发的写字楼，主要是公司或企业从事各种经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。HYPERLINK/view/1332067.htmt_blank企业单位一般是自负盈亏的生产性单位。所谓“HYPERLINK/view/99871.htmt_blank自负盈亏”意即：自己承担亏损与盈利的后果，有一定的自主权。企业单位分为国企和私企。国企就是属HYPERLINK/view/2273638.htmt_blank国家所有的企业单位

36、。私企就是属个人所有的企业单位。HYPERLINK/view/65492.htmt_blank事业单位一般是国家设置的带有一定的公益性质的机构，但不属于HYPERLINK/view/636370.htmt_blank政府机构，与HYPERLINK/view/6609.htmt_blank公务员是不同的。一般情况下国家会对这些事业单位予以财政补助。分为全额拨款事业单位，如学校等，差额拨款事业单位，如HYPERLINK/view/21765.htmt_blank医院等，还有一种是自主事业单位，是国家不拨款的事业单位。事业单位一般指以增进社会福利，满足社会文化、教育、科学、卫生等方面需要，提供各种社

37、会服务为直接目的的社会组织。抵押支持证券：抵押支持债券或者抵押贷款证券化，最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此，美国的MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。为了分散金融机构在发放住房抵押贷款时面临的贷款风险，国际上一种通用方法是实行住房抵押贷款证券化。所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的

38、住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款证券是一种抵押担保证券（Mortgage-backedSecurity，简称MBS），借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。住房抵押贷款证券化只是资产证券化的一种形式。资产证券化是一个大趋势。前两行容易理解，第三行资产证券化就是前两行的结合，银行左边还是贷款人，右边换成了投资者；投资者也从直接面对借款人（

39、第一行）变成面对银行（第三行）。资产证券化过程中，银行角色至关重要，它拿出部分贷款资产成立资产池，并且以资产池为基础发行债券给投资人，由于该部分资产已经售出（不在资产负债表上，满足巴塞尔协议的要求），这样银行就既不占用银行的资本金，有可以获得收益；而投资者可以获得更高的收益（比存款高，但是有风险）。最终皆大欢喜（直至金融危机）。也就是银行把个人按揭贷款包装成债券，再卖给投资人按揭贷款就是购房者以所购HYPERLINK/view/714036.htmt_blank住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供HYPERLINK/view/3089861.htmt_blank阶段性担保的个人住房贷款业

40、务。按揭贷款一词来源于广东,实际上是我们常说的抵押贷款,就是将你的资产(一般是固定资产,比如房产、设备等，或者部分流动资产，比如股票、债券、汽车等）抵押（到相关机构办理登记手续）给银行（或者担保公司、其他金融机构），银行根据你提供抵押的抵押物的（银行认可的）当前估值，按照一定的抵押比例（比如你提供的抵押房产目前价值100万，银行按照房子的新旧程度、用途以及地理位置，按照70%提供贷款给你，或者说，你向银行抵押该房子，可以在银行贷款70万元）取得银行的商业贷款。当你按期偿还全部贷款之后，银行将释放（解除原来的抵押登记手续）原来的抵押物，退回给你。政府挣银行、开发商、投资者和中介、老百姓的钱银行挣

41、开发商、投资者和中介、老百姓的钱开发商挣投资者和中介、老百姓的钱投资者和中介挣老百姓的钱。老百姓就花钱。房地产开发商：从事房地产开发经营活动的企业，他参与并控制从策划到建筑物售后服务全部过程，是房地产市场中最基本的开发经营主体，是房地产项目的出资者，组织者，管理者，协调者。投资商：有金融机构，风险投资公司等。金融机构对房地产的投资可以用于房地产开发，也可以以购房抵押贷款的形式参与房地产市场流通，抵押贷款大多数以房地产作为抵押，承担的风险较小。投资商对房地产的投资形式有开发投资和置业投资。开发投资是投资者参与房地产开发过程，建成某种类型的房地产产品，然后对其进行销售，并在这个过程中收回投资，获取

42、利润。置业投资是投资者购买增量房地产或者存量房地产，并且出租给最终使用者，在较长的时间内持续获取稳定报酬，且活动的房地产保值，增值的效益。投资指货币转化为资本的过程。有实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。投资商就是进行投资的商人商家。资产管理：资产经营与物业管理资产管理：包括资产经营与物业管理两个方面。资产经营是将房地产项目作为一项资产，通过抵押，典当等经营手段，获取融资款项，用于其他项目的投资。通过资产经营，能够为项目所有者提供更多投资机会，带来更多的回报。资产：按耗用期限的长短，可分为HY

43、PERLINK/view/9816.htmt_blank流动资产和HYPERLINK/view/598842.htmt_blank长期资产；根据具体形态，长期资产还可以作进一步的分类；按是否有实体形态，可分为有形资产和无形资产。流动资产：指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债表日起1年内变现的资产，以及自资产负债表日起1年内交换其他资产或清偿负债能力不受限制的现金或现金等价物。是指企业可以在一年或者越过一年的一个营业周期内变现（把非现金的资产和HYPERLINK/view/114393.htmt_blank有价证券等换成现金）或者运用的资产，是

44、HYPERLINK/view/1095551.htmt_blank企业资产中必不可少的组成部分。流动资产在周转过渡中，从货币形态开始，依次改变其形态，最后又回到货币形态（HYPERLINK/view/133478.htmt_blank货币资金流动资产储备资金、HYPERLINK/view/336022.htmt_blank固定资金生产资金成品资金货币资金），各种形态的资金与生产流通紧密相结合，周转速度快，HYPERLINK/view/728976.htmt_blank变现能力强。包括金，银行存款，应收账款，其他应收款，存款，预付账款。这些是常用的科目。还有应收票据、应收股利。长期投资：指不准备

45、在一年内变现的投资，包括HYPERLINK/view/2085.htmt_blank股票投资、债券投资和其他投资。固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。递延资产：指不能全部计入当期HYPERLINK/view/160797.htmt_blank损益，应当在以后年度内分期HYPERLINK/view/942923.htmt_blank摊销的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出等。宏观经济（MacroEconomy）指总量HYPERLINK/view/1458211.htmt_blan

46、k经济活动，即国民经济的HYPERLINK/view/50441.htmt_blank总体活动。市场渗透型是指实现市场逐步扩张的拓展战略。产品开发型(Productdevelopmentstrategy)产品开发战略,是指在现有市场上通过改良现有产品或开发新产品来扩大销售量的战略。高价战略适用于新产品，由于具备独占市场的垄断优势，在短期内采用高价战略，可以尽快的收回资金，获取较多利润。低价战略适用于以扩大市场份额为主要目标的竞争，通过将降低单位产品的利润从而增加市场占有率，扩大利润。均衡战略是以市场供给量和需求量相等时的均衡价格为指导的定价方式，随着市场供求关系的变化调整价格水平。目前大多数的

47、商家定价原则将两种方式相结合，采取低开高走的策略，尤其是分期分期开发的项目，首期以低价吸引顾客，从第二期开始，执行高价，加价，增加收益。直接销售：如果开发商规模大，项目较多，或者房地产市场表现为供不应求的卖方市场，或者开发商确信自己的项目品质特别优良，信誉度很高，就可以直接采用直接销售的方式。三大产业：世界各国把各种产业划分为三大类：第一产业、第二产业和第三产业。第一产业是指提供生产资料的产业，包括种植业、林业、畜牧业、水产养殖业等直接以自然物为对象的生产部门，有些虽然是工业，但是并不是加工产业，例如采矿业是直接提供矿产但是并不加工，所以采矿业是属于第一产业的。第二产业是指加工产业，利用基本的

48、生产资料进行加工并出售。第三产业又称服务业，它是指第一、第二产业以外的其他行业。第三产业行业广泛。包括交通运输业、通讯业、商业、餐饮业、金融保险业、行政、家庭服务等HYPERLINK/view/3117489.htmt_blank非物质生产部门。各国划分不完全一致。房地产开发企业是指按照HYPERLINK/view/294611.htmt_blank城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和HYPERLINK/view/2389184.htmt_blank城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和HYP

49、ERLINK/view/277706.htmt_blank房屋建设等行为的总称。其包括。土地开发与房屋开发。土地开发是指对土地进行地面平整，建筑物拆除，地下管道铺设，基础设施的建设等使土地进一步满足建设房屋的条件，生地变为熟地。房地产项目公司：是指针对某一特定项目而设立的开发公司。代建房：指房屋开发公司(受托方)承办国家机关、企事业单位(委托方)的统建房。周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋。政策性出租住房俗称“周转房”综合开发是指从规划设计，征地拆迁，土地开发，房屋建设，竣工验收，直到建成商品房进行销售，交付使用的整个过程。这是房地产开发企业科学的组织开发建设，经

50、营管理，服务的一项系统工程。土地开发是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水电路和场地整平的全过程。房地产开发企业共四个等级：一二三四等级建筑项目方案报批：1、建设工程方案设计许可2、建设工程初步设计许可3、建设工程规划许可4、建设工程施工图修改备案5、建设工程方案设计招标备案知识密集型产业，又称技术密集型产业，指在生产过程中，对技术和智力要素依赖大大超过对其他生产要素依赖的产业。劳动密集型HYPERLINK/view/126527.htmt_blank产业是一个相对范畴，在不同的社会经济发展阶段上有不同的标准。一般来说，劳动密集型产业主要指农业、林业及纺织、服装、玩具、皮革、家具等制造业。资金

51、密集型产业又称HYPERLINK/view/617140.htmt_blank资本密集型产业。是指在单位产品成本中，资本成本与劳动成本相比所占比重较大，每个劳动者所占用的固定资本和流动资本金额较高的产业。HYPERLINK/view/9346.htmt_blank房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机HYPERLINK/view/55918.htmt_blank资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的

52、暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得HYPERLINK/view/19573.htmt_blank土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类HYPERLINK/view/36371.htmt_blank建设用地的行为。土木工程师负责注入道路，给排水，煤气，店里，热力系统等基础设备的设计与施工，保证所有的民用系统都符合政府的安全要求。建筑师（Architect）是一种职业。建筑师通过与工程投资方（即通常所说的甲方）和施工方的合作，在技术、经济、功能和造型上实现建筑物的营造。在逐步复杂的

53、建筑营造领域，建筑师越来越多的扮演一种在建筑投资方和专业施工方（比如建筑设备，结构设计等）之间的沟通角色。建筑师通常为建筑投资者所雇佣并对其负责而不是建筑施工者。工程师指具有从事工程系统操作、设计、管理，评估能力的人员。工程师的称谓，通常只用于在工程学其中一个范畴持有专业性学位或相等工作经验的人士。按职称（资格）高低，分为：研究员级高级工程师（正高级）、教授级高级工程师（正高级）、高级工程师（副高级）、工程师（中级），助理工程师（初级）。工程师是职称，建筑师是从业资格认证。总承包商总承包之后会将其分包：工作包括，土方工程，混凝土工程，模板工程，机械设备，点起和给水排水系统安装工程，装饰装修工程

54、等。房地产一级开发就是指由政府或其授权单位委托的房地产一级开发企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地，拆迁，安置，补偿，并进行适当的的市政配套设施的建造，使该区域额土地达到熟地的标准，然后一级开发商企业可以再通过招投标等形式再二级市场对熟地进行有偿出让和转让的过程。基金的运作通常是通过像多数投资者发行基金份额设立基金管理公司，由基金管理公司选任基金管理人员或另行委托基金管理人管理基金资产，从事创业投资，企业重组投资和基金设施投资等业务活动。市场定位：目标客户群的定位，房子要卖给什么人，对这些人进行全面的分析，找出它们的需求。项目自身的定位，通过对市场的研究，结合项目的

55、背景，先天条件，目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整体形象，文化内涵，项目档次，对功能进行系统策划，满足客户的需要。定位的目的是使项目的规划设计，项目的销售具有一定的倾向性，吸引目标客户。STP分析即市场细分(Segmenting)、选择目标市场(Targeting)和产品定位(Positioning)STP则是整个营销建设的基础，STP法则对各自的市场进行了细分，并选择了自己的目标市场，传达出各自不同的定位。组织架构(OrganizationalStructure)是指，一个组织整体的结构。是在企业管理要求、管控定位、管理模式及业务特征等多因素影响下，在企业内部组织资源、搭建流程、开展

56、业务、落实管理的基本要素差异化策略（Differentiation）：包括产品品质、产品创新、产品特性、配销通路等差异化，建立公司独特性。4C理论是由美国营销专家劳特朋教授在1990年提出的，它以消费者需求为导向，重新设定了市场营销组合的四个基本要素：即消费者(Consumer)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。它强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位，其次是努力降低顾客的购买成本，然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性，而不是从企业的角度来决定销售渠道策略，最后还应以消费者为中心实施有效的营销沟通。与产品导向的4P理论相比，4C理论有了

57、很大的进步和发展，它重视顾客导向，以追求顾客满意为目标，这实际上是当今消费者在营销中越来越居主动地位的市场对企业的必然要求。应为营销。5W理论：HYPERLINK/view/2398.htmt_blank美国学者H拉斯维尔于1948年在传播在社会中的结构与功能论文中首次提出了构成传播过程的五种基本要素，并按照一定结构顺序将它们排列，形成了后来人们称之“五W模式”或“拉斯维尔程式”的过程模式。这五个W分别是英语中五个疑问代词的第一个字母，即:Who（谁）SaysWhat（说了什么）InWhichChannal（通过什么渠道）ToWhom（向谁说）WithWhatEffect（有什么效果）。五W模

58、式表明传播过程是一个目的性行为过程，具有企图影响受众的目的。因此说他的传播过程是一种说服过程，其间的五个环节正是传播活动得以发生的精髓。由此可以看出，对于广告而言，拉斯维尔对定义的五项分析具有重要的意义，五要素构成了HYPERLINK/view/2324.htmt_blank广告运动的全部内容。这五个W对HYPERLINK/view/472645.htmt_blank广告效果之间进行了系统的研究，对每一个要素的把握是HYPERLINK/view/3706380.htmt_blank广告运动能否成功的基础4P理论：4P（产品、价格、渠道、促销）营销策略自50年代末由JeromeMcCarthy提

59、出以来，对市场营销理论和实践产生了深刻的影响，被营销经理们奉为营销理论中的经典。而且，如何在4P理论指导下实现营销组合，实际上也是公司市场营销的基本运营方法。即使在今天，几乎每份营销计划书都是以4P的理论框架为基础拟订的，几乎每本营销教科书和每个营销课程都把4P作为教学的基本内容，而且几乎每位营销经理在策划营销活动时，都自觉、不自觉地从4P理论出发考虑问题。分群随机抽样：即将总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，之后再对每个群体进行随机抽样，这样每个群体内不存性质不同的样本，而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类之间是有差别的，而每一类则是由性质相同的要素组合而成的。判断抽样又称

60、“立意抽样”，是指根据调查人员的主观经验从总体样本中选择那些被判断为最能代表总体的单位作样本的抽样方法。配额抽样也称“定额抽样”，是指调查人员将调查总体样本按一定标志分类或分层，确定各类（层）单位的样本数额，在配额内任意抽选样本的抽样方式。实际痕迹测量法：例如在不同报纸杂志上刊登广告的效果，可在广告下边附小条子，请客户剪下来回寄，根据这些词条，便可以知道在哪一家报纸杂志上刊登广告的效果最好。一手资料，二手资料：直接搜集与间接收集之分。房地产常用法规：宪法，民法，物权法，建筑法，安全生产法，招投标法，生产管理条例，安全生产许可证条例，建设工程质量管理条例，产品质量法，标准化法，安全环境保护法，节