福州项目物业管理服务方案

福州江南名城年度物业服务管理方案

CCPM/MCWY2023

江南名城管理处

E期：2023年11月10日

福州名城物业管理股份有限企业

江南名城管理处

目录

1.0项目基本情况

2.0管理处愿景、使命和主要绩效目的

3.0项目分析

4.0管理处的人力资源配置

5.0物业管理日常运作

5.1客户服务

5.1.1客户服务承诺

5.1.22023年关键客户清单（每年更新）

5.1.3业主委员会的成立和运作

5.1.4管理处公共关系的建立

5.2入住及装修管理

5.2.1二次装修管理方案

5.3安全管理

5.3.1护卫岗位设置平面图

5.3.2江南名城护卫岗位布置方案

5.3.3江南名城巡查方案

5.3.4布防图

5.3.5治安情况

5.3.62023年应急预案

5.3.72023年主要危险源管理方案

5.4停车场管理

5.4.1既有交通情况分析

5.4.2改善交通情况的设想

5.4.3非机动车和临时货车（搬家车辆）管理方案

5.5消防管理

5.5.1消防演练方案

5.5.2存在隐患分析及整改设想

5.6保洁服务

5.6.1保洁员责任区域分工及排班表

5.6.2保洁计划

5.6.3保洁工作应急方案

5.6.42023年度环境管理方案

5.7园艺养护

5.7.25.7.1小区绿化平面图

5.7.3主要苗木清单及养护要点

5.7.3园林保养计划

5.8共用设施设备管理

5.8.12023年度房屋本体

5.8.22023年度机电设备设施维护保养计划及公共设施维涵养护计划

5.8.32023年设备设施大中修（更新改造）计划

5.8.42023年电梯大中修计划

5.8.52023公共能耗使用计划

5.8.62023年设备设施情况评估

5.9小区文化

5.9.1小区文化活动业主需求：

5.9.22023年小区文化活动计划

5.9.3节假日小区美化装饰布置方案

5.10标识系统的管理

6.0财务管理

7.0供给商管理

1.0项目基本情况

1.1项目概况

项目名称江南名城

仓山区金山大道518号乘坐13路3972273978953942606公交车可到

座落位置

达小区

占地面积(M2)13609.12容枳率2.1绿化率30%

总建筑面积(M?)114954.75收费面积114954.75m2

竣工时间2023年12月4日入住时间2023年12月25日

名城地产（福建）有限企业是由香港、印尼、新加坡等财团共同出资经福建省外

经贸委同意于2023年成立并拥有房地产二级开发资质的外商独资企业，主要从事全

国范围内的综合房地产开发，同步涉足化工、酒店等行业。现一成立了“福州东福实

业发展有限企业”、“福州东星房地产开发有限企业”、“名城地产（福州）有限企业”、

“名城地产（合肥）有限企业”、和“名城化工（福州）有限企业”、“福州名城物业

管理有限企业”、“福州名城酒店管理有限企业”、“广东东莞新都电子有限企业”、“三

力电子（东莞）有限企业”等多家独资企业。

名城地产奉行“诚信经营、品牌经营”的战略，耒持“以人为本、让生活愈加精彩”

时开发理念，遵照“质量第一、信誉至上”日勺经营原则，陆续开发了“大名城”、“时

发展商简介

代名城”、“江南名城”、“利伟商厦”等多种项目，开发面积已超出10。万平方米。

2023年名城地产在福州东江滨推出总占地面积1400亩，规划建筑面枳近15（）万平方

米的“名城港湾”超大型项目和国际五星级原则的“名城假日酒店”，

另外，名城地产还将陆续在上海、山东、湖南等省市投资30亿元人民币，在全国范围

内发展“名城地产”连锁企业，以每年不低于100万平方米的开发量、不低于35亿

元人民币的销售额打造一种中国房地产的航空母舰。

另外，名城地产还将陆续在上海、山东、湖南等省市投资30亿元人民币，在全国范

围内发展“名城地产''连锁企业，以每年不低于100万平方米日勺开发量、不低于35亿

兀人氏巾叼馆皆颔打雄一种中国历地产叫肌仝与用。

开发商名城地产（福州）股份有限企业承建商中国建筑第七工程局三企业

建筑设计中国建筑东北设计院物业管理福州名城物业管理有限企业

东临福州最大的绿化带南江滨公园

优美景观文化设施试验幼稚园

（步行15分钟）

多层（13）栋（58577.39）M2、小高层（5）栋（48953.21）M2、

住宅面积（M2）10753.6

高层（0）栋（0）M2,公建（幼稚园、小学）：2023M2

其他：M2

户数

748套其他：M2

优美景观

（7497.17）M2（—）层，共（於）栋

商业面积

会所（M2）300电梯十八部

停车位共（215）个；JI中地下停车位共（159）个，地上停车位（56）个，租（0）

个，售（9）个

停车场停车场出口共（1）个,入口共（1）个；小区出入口（1）个

摩托车（）辆，电瓶车（）辆

摩托车（）辆，电瓶车（）辆

商住百分

住宅748商铺18825%

比

租贷百分

常住人口338暂住人口18013%

比

垃圾站1个化粪池4个水池（箱）1个（消防火箱）

口市政燃气：口专用燃气站；口其他：福州安燃居管道液化气有限企业

燃气

土地使用年限住宅70年（2023年6月10日一2073年6月9日）

店面40年(2023年6月10日一2043年6月9日)

预售许可证号(2023)榕房许字1909号宗地号榕国用(2023)第000243000124号

土地使用权出让协

深地合字(1997)2039号

议书号

住宅用水：2.05元/吨住宅用电0.4463元/度

水费商业用水：2.5元/吨电费商业用电0.8708元/度

商业用水：2.5元/吨商业用电0.8708元/度

多层：0.68元/M2/月小高层：1.08元/M2/月高层：元/M2/月

本地管理费商业：1.65元/M2/月

收费原则商业：1.65元/M?/月

管理费收缴率：约85%

出售停车位管理费：70元/月出租停车位管理费：70元/月

1.地下车库产权归开发商全部，场地出租费归地产全部，管理费归物业企业全部，

地下车库面积7577.09肝车位215。

经营资源清单

2.商业店面188间建筑面积7371.53后均已出售。

3.小区内外移动信号履盖站

3、小区内外移动信号履盖站

合计83户未交房，其中小高层35户，多层50户，地下车位150

空置房情况

获：《名城物业2023年度团队合作奖》《名城物业五一-登山，乒乓球团队赛冠军》

项目荣誉

《名城物业2023年“群星争霸”蓝球文化节男子三人篮球对抗赛第三名》(见图片)

1.2主要设备设施情况

江南名城主要公共用设施设警涉及电梯、柴油发电机组、配电设备、消防设施设各、水泵、

通风、防盗对讲系统、可视监控系统等。

L2.1主要设备清单

序号

设备编号设备名称型号规格出厂编号安装位置

MC-13-A-l.l-(I)变频水泵LEC-2HS-1.5

109141-1

1号楼

变频水泵LEC2HS-L5x号楼

209141-3

MC-13-A-1.2-(I)

MC-13-A-1.3-(I)变频水泵LEC-2HS-33号楼

309141-4

MC-13-A-1.4(I)变频水泵LEC-2HS-39号楼

409141-2

MC-13-A-1.5(I)变频水泵LEC-2HS-312号楼

509141-5

MC-13-A-1.6(I)变频水泵LEC-2HS-313号楼

609141-6

MC-13-A-1.7(I)变频水泵LEC-2HS-318号楼

709141-7

变频水泵LEC-2HS-1.5

809141-8

MC-13-A-1.8(I)11号楼

MC-13-A-1.9(I)变频水泵LEC-2HS-1.515号楼

909141-9

MC-13-C-3.1-(I)乘客电梯CT-JXF3号楼1梯

1005071589

MC-13-C-3.2-(I)乘客电梯CT-JXF3号楼2梯

1105071591

MC-13-C-3.3-(I)乘客电梯CT-JXF3号楼3梯

1205071590

MC-13-C-9.1-(I)乘客电梯CT-JXF9号楼1梯

1305071592

MC-13-C-9.2-(I)乘客电梯CT-JXF9号楼2梯

1405071593

MC-13-C-9.3-(I)乘客电梯CT-JXF9号3梯

1505071594

MC-13-C-9.4-(I)乘客电梯CT-JXF9号楼4梯

1605071595

MC-13-C-12.1-乘客电梯CT-JXF12号楼1梯

1705071596

(I)

MC-I3-C-12.2-乘客电梯CT-JXF12号楼2梯

1805071597

(I)

MC-13-C-12.3-乘客电梯CT-JXF12号楼3梯

1905071598

(I)

MC-13-C-12.4-乘客电梯CT-JXF12号楼4梯

2005071599

(I)

MC-13-013.1-乘客电梯CT-JXF13号楼1梯

2105071600

(I)

MC-I3-C-13.2-乘客电梯CT-JXF13号楼2梯

2205071601

(I)

MC-I3-C-13.3-乘客电梯CT-.IXF13号楼3梯

2305071602

(I)

MC-I3-C-13.4-乘客电梯CT-JXF13号楼4梯

2405071603

(I)

MC-I3-C-18.1-乘客电梯CT-JXF18号楼1梯

2505071604

(I)

MC-13-C-18.2-乘客电梯CT-JXF18号楼2梯

2605071605

(I)

MC-13-C-18.3-乘客电梯CT-JXF18号楼3梯

2705071606

(I)

MC-A-13-H-5(II)■电子巡更系统DS1990A消安控中心

28

MC-13-G-1(II)-火灾报警控制QT-GST5000消安控中心

29

器

MC-13-D-1GI28ZLD2地下室

C0507172

30柴油发电机

GST-DJ6106各梯位门口

31

MC-13-H-1-(II)门禁安防系统

1.1—18.3(54)部

MC-13-A-3(I)喷淋泵200L-4地下室

32813

MC-13-A-2消防泵160L-4地下室

33813

MC-13-1-2-1.1(I)低压柜-G02-02地下室

34

MC-13-1-2-1.2(I)低压柜-G02-02地下室

35

MC-13-1-2-1.3(I)低压柜-G02-02地下室

36

MC-13-1-2-1.4(I)低压柜G02-02地下室

37

MC-13-L2-1.5(I)低压柜G02-02地下室

38

MC-13-1-2-1.6(I)低压柜G02-02地下室

39

MC13I21.7(I)低压柜G0202地下室

40

MC-13-L2-1.8(I)低压柜G02-02地下室

41

MC-13-1-2-1.9(I)低压柜G02-02地下室

42

MC-13-L2-1.10(I)低压柜6602-39A地下室

43

MC-13-I-2-l.il(I)低压柜6602-39A地下室

44

MC-13-I-2-I.12(I)低压柜6602-39A地下室

45

MC-13-B-1-1.KII)正压风机HTFC(DT)A地下室

465915

MC-13-B-1-1.1(II)正压风机HTFC(DT)A地下室

475914

MC-13-B-I-1.KII)正压风机HTFC(DT)A地下室

485913

MC-13-B-2-1.KII)排烟风机HTFC(DT)A地下室

495912

MC-13-B-2-1.1(II)排烟风机HTFC(DT)A地下室

505911

1.3物业管理用房清单

序号房屋类型位置面积(ma)原设il用途租金备注

客户服务中

113#座底层77.81卫生服务站无

心

管理处工程13#座底

258.45管理中心无

部办公室层

3消防控制室13座底层57.37消防控制室无

4居委会13座底层135居委会无

5活动中心13座底层308.65活动中心无

6公厕3#西侧74.99公厕无

7食堂8#西厕1808.04幼稚园无

13#座底

8员工宿舍132居委会无

层

9#、10#

9门岗、6

楼进出口

13#楼2

10仓库个、12#楼90

1个

合计2748.31

1.4项目房屋本体、设备设施遗留问题

因为原设计原因，小区架空层除物业和配套用房外，就是店面，使小区内无非机动车车位,

成车辆管理难点;

②小区原配套设施在小区5#楼设计休闲亭，地基己制作完毕，但整体未完毕；

③小区消防管网漏水（已联络单形式报请地产企业2次，施工方来我处查漏水点3次，均无

成果，至今无法正常使用）；

6#楼2梯天井，9#楼工4梯存在雨天积雨水较多：铢、12#、13#楼多层休息平台均存在雨

天雨水飘进楼道，有流进电梯日勺危险；

2.0管理处愿景、使命和主要绩效目的：

2.1管理处愿景:为业主提供更原则、更专业、更贴心、更完善的服务

2.2管理处使命：真诚服务每一天

2.32023费用收缴率预算执行率管理责任事故顾客满意度职员涉意度

年度主要绩

效目的：

指标名称

指标值85%90%0起8085

3.0项目分析

3.1客户群体分析

项目客户需求分析表

需要分析的项目统计分析内容（目的）需要的服务特质（关键成功原拟采用啊对策或措施

因）

业主年龄段区间学龄前小朋友（7岁如下）79人、学生（7'18个性服务的设计（例如夕阳红

岁）131人、18岁~30岁238人、30~50岁338学校、四点半学校、幼儿托管

客人、50岁以上361人。小区内，老年居多占等）

户到区内总人数61%。业主沟通方式确实定、小区文

群业主籍贯分布小区业主以福州与五区八县为主，共中平潭化活动的筹划、爱好团队II勺组

体的有115户。隹

特

征业主职业分布公务员：16人；经商83人；企业职员100

分人：在家的80人；其他为青少年和老人。

析

业主爱好爱好乒乓球、登山

首次/二次/屡次置业百分二次置业的有36套

比其中有20。户为投资型费用收缴方式、房屋中介服务

房屋用途（自用/投资）

家庭人口数百分比每户3人左右

车辆拥有量目前小区共有.汽车72部，临时车位为56个，停车位分配方案、停车场管理

地下车位传出9个，全未启用

租户百分比3%租户搬出入管理、租赁用途的

控制

特殊客户群体12#301业主有精神病史，休息在家,因为对特殊客户，物业经常沟通，

没有钱，没有措施上精神病院，临时也交不了解家中的情况，在业主发

起物业贽。（已经有六个月）病期物业曾派护卫员进行帮

助。

宠物喂养/家电5#106养了3只，其中有一只藏续；15#404

养1只：12#201养2只：7#102养2只。

管理费敏感性根据居住群体及房屋购价制定相应服务方

案，提供匹配H勺服务原则。

项物业类型及建筑设计风格悠闲、宁梆的空间品演，当代、雅致、静默二次装修管理方案

目H勺建筑形式，力图体现当代新城市居住环境

管独有的简约和潮流。

理

特项14/周围配套设施完善小区设有二级茶业市场：周围有金山公园、。生活家政服务

征情况马龙江湿地公园、南江滨公园：福州市二医②安装、维修服务

分院金山门诊：金山文体中心（榕城广场内，③商务服务

析含足球场、篮球场、原则跑道）：好日子生

鲜超市：福州三中金山校区、金山小学、教

育附三中、融信小学（建设中）：金山展览

城（每年承接大型展销会）。

地理位置及交通情况位于福州金山大道（中段）518号，位居金山

主干道

开发商销售承诺兑现①承诺物业费为0.8元/平方,无法兑现；

承诺小区为5#前的休闲亭，至今没有完毕。

②承诺小区内5#前的休闲亭，至今没有完毕.

本地风上人情周围自然景观丰富，南有金山公园，西有乌

龙江，东有南江滨公园。接近大学城，使这

一带汇集了大量的大学教师等高素质人群，

人文气息浓厚。

商业'住宅白分比25%

工程遗留问题

详见附见1

项目的封闭情况实施全封闭管理

3.2客户需求分析

3.2.1客户群体

根据江南名城住户构造性划分情况，江南名城客户群体主要为：

1.炒房时比较多；

2.一般职员居多；

3.家庭主妇居多

3.2.2保安形象：

a.工作仪表、服务礼仪

b.主动服务意识

c.护卫班长应在小区已入口等关键部位当值

d.注意车辆疏导

3.2.3结合2023年业主意见调查问成果分析，业主需求或体现对目前服务最为不满

为如下几项：

①觉得电梯楼日勺1.08元收费

②消杀服务水平需要进一步提升；

③希望增长小区老人、小孩的活动设施；

3.3项目管理的要点及难点分析

内容摘要要点难点分析

共用设施设备存在的主要工因为原设计原因，小区架空层除物业和配套用房外，就是店

程遗留问题面，使小区内无机动停车位，造成车辆管理难点；

②小区原配套设施在小区5#楼设计休闲亭，地基已制作完毕，

但整体未完毕；

③小区消防管网漏水（12联络单形式报请地产企业2次，施工

方来我处查漏水点3次，均无成果，至今无法正常使用）；

6#楼2梯9#1-3梯等多种梯位均存在雨天积雨水较多；3#、12#、

13#楼多层休息平台均存在雨天雨水飘进楼道，有流进电梯日勺

危险。

④6#楼2梯9#1-3梯等多种梯位均存在雨天积雨水较多；3#、

12#、13#楼多层休息平台均存在雨天雨水飘进楼道，有流进电

梯口勺危险。

物业权属纠纷首先要根据政府同意项目，规划总平图进行正确解释来论述物

业隶属关系；

群体性投诉首先进行分类，然后属物业服务事项虚心听取，及时纠正；

物业服务范围已外投诉，仔细听取，进行解释，耐心宣导、引

导及其按法律程序向有关部门反应；

②物'也服务范围己外投诉，仔细听取，进行解释，耐心宣导、

引导及其按法律程序向有关部门反应；

过激维权首先掌握维权事项及动机，虚心听取，耐心解释，根据维权事

项联络街居政府有关部门予以协调处理，物业做好配合工作；

重大法律诉讼立即报请企业法律部门及律师，按法律程序进行办理；

开发商在开发管理1•存在的部分业主坚持买楼时开发商承诺|］勺0.8元/平米，不愿接受口

问题、问题的历史情况做详细前实施的价格：

的分析小高层曾物委订价1.19元业处进行收取，但无法收取又作了

下调为目前的1.08元。费用的屡次变动，产生了业主对物业的

不信任感。

②小高层曾物委订价1.19元业处进行收取，但无法收取又作了

下调为目前的1.08元。费月的屡次变动，产生了业主对物业日勺

不信任感。

3.4项目关键成功原因；

①做好前期介入管理工作；

按照物业管理有关要求，把好物业各项交接；

针对项目情况已人为本，科学合理对项目进行人力资源计划分配;

④严格按照企业管理体系进行管理；

融洽物业与业主关系，提供良好的物业服务；

4.0管理处的人力资源配置

4.1管理处组织架构图

4.2人力资源编制计划

职位岗位职责编制（人）总编制（人）

经理主持管理全方面工作11

收款员负责做好收费及报表工作11

全方面负责员工H勺伙食烹饪

厨师11

调整确保伙食卫生可口

勤杂工帮助厨师做好食堂各项工作11

全方面负责客户中心的全方

客户主管11

面管理工作

全方面负责保安部日勺管理监

护卫主管11

督协调等工作

负责物业项目内公共设施、机

工程主管11

电设备的维护和管理

客户助理客户中心各项业务日勺受理33

负责公共设施、机电设备日勺日

技工44

常巡查

护卫员负责物业公共秩序的维护2323

4.3管理职员、主要职责分工

姓名职位主要职责月度年度

预期绩效

实际绩效

陈玲经理全方面负责完毕2023年全部目的I

设备设施运营事故。次，

公共设施、机电设备日勺

装修违章纠正及时率

梁文天工程主管维护和，保持运营正

100%,物料采购费用控

常

制在预算内

盗窃发案率为0,交通

安全防范、交通秩序维

陈华护卫主管秩序投诉每月不超出两

护、消防安全，

次。

周燕客户主管客户中心投诉、提议、小区文化活动不少于4

请修受理、信息维护，次

收费收费，档案、协议

整顿

管理处现金、发票、收

按企业要求做好极致软

纪晓榕收款员据、账薄进行管理，物

件的使用、及完毕各类

料的出入库管理

报表

客户中心投诉、提议、

住户信息更新及时率

陈玉萍客户助理请修受理、信息维护，

100%,年收费率在85%

收费收费，档案、

客户中心投诉、提议、

住户信息更新及时率

官幼悌客户助理请修受理、信息维护，

100%,年收费率在85%

收费收费，档案

客户中心投诉、提议、

住户信息更新及时率

倪清云客户助理请修受理、信息维护，

100%,年收费率在85%

收费收费，档案

4.4管理处年度培训计划

序授课备

号时间培训内容参加人员

人注

参加例会人员

12023.1.8陈玲物业收费大家谈

参加例会人员

22023.1.15陈玲对症下药“医治”收费难

首层业主该交电梯费吗？参加例会人员

32023.1.22陈玲

业主拖欠物业费屡遭败述之参加例会人员

42023.1.29陈玲

反思

52023.2.5陈玲服务质量与物业收费全体楼管员

62023.2.12陈玲电梯应急指南全体维修班人

员

72023.2.26陈玲组织《紧急集合》培训各班长、护卫

郑西平员

82023.2.28陈玲组织《单个护卫员动作之具有全体维修班人

黄力刚和礼仪》员

92023.3.5陈玲培训应对物业管理收费难的全体楼管员

11招。

102023.3.12陈玲培训2023年2月份公布日勺《物全体楼管员

业管理处职位阐明书》资料。

112023.3.19陈玲学习“顾客满意”日勺理念在物全体楼管员

业管理中日勺主要性。

122023.3.26陈玲培训2023年2月份公布日勺《物全体楼管员

业管理处职位阐明书》资料。

132023.3.23陈玲组织全队培训灭火器使用措各班长、护卫

郑西平施。员

142023.3.12陈玲培训发电机组操作规程及倒各工程部维修

梁文天闸操作。人员

培训2023年2月分公布口勺《物客户口、工程

业管理处职位阐明书》、口、护卫口

152023.4.2陈玲IS09000基础知识、质量管理

原则应用、质量体系-要求标

题

1、2023年度职能部门月度绩客户口、工程

效评估管理措施口、护卫口

2、成立绩效评估工作领导小

162023.4.9陈玲

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