某中学物业管理服务项目招标文件 (一)

项目编号：

项目名称：

2019年7月12日

第一章招标公告

根据某某市财政局下达的政府采购计划，某某采购中心受某某市初级中学的委托,

决定就其所需的某某市初级中学（某某路校区、某某路校区）物业管理服务项目进行公

开招标采购，现欢迎符合相关条件的合格供应商投标，

一、招标项目名称及编号

项目名称：某某市初级中学（某某路校区、某某给校区）物业管理服务项目

标书编号：

二、招标项目简要说明及预算金额

1、某某市初级中学物业管理服务，包含治安保卫、卫生保洁、宿舍管理、食堂及浴

室管理、收发报刊及信件、重大活动保障以及学校安排的其他有关物业管理事项。

2、标段一：某某市初级中学物业管理服务项目（某某路校区）。

预算金额：161万元

标段二：某某市初级中学物业管理服务项目（某某路校区）。

预算金额：58万元

木项目两个标段兼投不兼中，评审顺序：一标段一二标段。

三、供应商资格要求

（-）符合政府采购法第二十二条第一款规定的条件，并提供下列材料：

1、法人或者其他组织的营业执照等证明文件，自然人的身份证明；

2、上一年度的财务状况报表（成立不满一年不需提供）；

3、依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料；

4、具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的书面声明；

5、参加政府采购活动前3年内在经营活动中没车重大违法记录的书面声明；

（二）其他资格要求：

1、具有独立企业法人资格及相应的经营范围（提供营业执照复印件）；

2、投标人在某某大市区（亭湖区、盐都区、经济技术开发区、盐南高新区）有固

定的办公场所或承诺中标后在某某大市区设立固定办公场所（提供房屋产权证书原件或

房屋租赁合同原件或如中标后在某某大市区设立固定办公场所的书面声明原件）；

3、某某市外物业服务企业须在某某市住房和城乡建设局备案或承诺中标后在某某

市住房和城乡建设局备案（提供备案材料原件或如中标后在某某市住房和城乡建设局备

案的书面声明原件）。

4、派驻木项目的项目负责人（项目经理）须与投标人建立劳动合同关系，并至少

提供近6个月（2019年1月至2019年6月）投标人在当地劳动保险部门为拟派驻本项

目的项目负责人（项目经理）交纳的养老保险及与本单位签订的劳动合同。项目负责人

（项目经理）须具有专科以上学历，年龄（男55周岁、女50周岁）及以下，持有《全

国物业管理从业人员岗位证书》或房产主管部门核发的《项目经理岗位证书》（提供养

老保险证明复印件、劳动合同原件、学历证书原件、《全国物业管理从业人员岗位证书》

原件或《项目经理岗位证书》原件）。

5、未被“信用中国”网站（列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、

政府采购严重失信行为记录名单（提供网站截图）。

（三）本项目不接受联合体投标（接受或不接受）；

四、招标文件提供信息

招标文件提供及公告期限：自招标公告在“某某采购网”发布之日起5个工作日。

招标文件在“某某采购网”上免费下载。有关本次招标的事项若存在变动或修改，敬请

及时关注“某某采购网”发布的信息更正公告。

五、投标文件接收信息

投标文件接收时间：2019年8月2日9：00-9：30

投标文件接收截止时间：2019年8月2日9:30

投标文件接收地点：

六、开标有关信息

开标时间：2019年8月2日9:30

开标地点：

七、本次招标联系事项

（一）采购人联系人:联系电话:

第二章投标人须知

一、总则

1、招标方式

1.1本次招标采取公开招标方式，本招标文件仅适用于招标公告中所述项目。

2、合格的投标人

2.1满足招标公告中供应商的资格要求的规定。

2.2满足本文件实质性条款的规定。

3、适用法律

3.1本次招标及由此产生的合同受中华人民共和国有关的法律法规制约和保护。

4、投标费用

4.1投标人应自行承担所有与参加投标有关的费用，无论投标过程中的做法和结果

如何，某某采购中心(以下简称采购中心)在任何情况下均无义务和责任承担相关费用。

4.2本次招标采购中心和采购人不收取标书工本费与中标服务费。

5、招标文件的约束力

5.1投标人一旦参加本项目采购活动，即被认为接受了本招标文件的规定和约束，

并且视为自招标公告期限届满之日起知道或应当知道自身权益是否受到了损害。

6、招标文件的解释

6.1本招标文件由采购中心负责解释。

二、招标文件

7、招标文件构成

7.1招标文件有以下部分组成：

(1)招标公告

(2)投标人须知

(3)合同条款及格式

(4)项目需求

(5)评标方法与评标标准

(6)投标文件格式

请仔细检查招标文件是否齐全，如有缺漏请立即与采购中心联系解决。

7.2投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款和规范等要求。按招标

文件要求和规定编制投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性，以使其投标文件对

招标文件作出实质性响应，否则其风险由投标人自行承担。

8、招标文件的询问

8.1任何要求对招标文件进行询问的投标人，应在投标截止日期十日前按招标公告

中的通讯地址，向采购中心或采购人书面提出。

9、招标文件的修改

9.1在投标截止时间前，采购中心可以对招标文件进行修改。

9.2采购中心有权依法推迟投标截止日期和开标日期。

9.3招标文件的修改将在某某采购网公布，补充文件将作为招标文件的组成部分，

并对投标人具有约束力。

三、投标文件的编制

10、投标文件的语言及度量衡单位

10.1投标人提交的投标文件以及投标人与采购中心就有关投标的所有来往通知、

函件和文件均应使用简体中文。

10.2除技术性能另有规定外，投标文件所使用的度量衡单位，均须采用国家法定

计量单位。

11、投标文件构成［如同时参与两个标段，无须分别编制标书)

11.1投标人编写的投标文件应包括资信证明文件；资格性审查响应对照表；符合

性检查响应对照表；投标函；开标一览表；投标报价明细表；人员配备一览表；拟投入

的设施、设备、工器具清单；主要管理人员表；服务业绩；服务管理实施方案等部分；

11.2投标人应将投标文件按顺序装订成册，并编制投标文件资料目录。

12、证明投标人资格及符合招标文件规定的文件

12.1投标人应按要求提交资格证明文件及符合招标文件规定的文件。

12.2投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力独立履行合同的文件。

12.3投标人除必须具有履行合同所需提供的货物以及服务的能力外，还必须具备

相应的财务、技术方面的能力。

13、投标报价明细表

13.1本项目设定投标报价的最高限价，年物业服务费最高限价为一标段：人民币

161万元，二标段：人民币58万元，招标人将拒绝高于最高限价的投标报价。

13.2投标报价明细表应包括所有物业服务人员的工资及节假日加班费等补助、区

域清洁费、办公费、法定税费及公众责任保险费和合理利润外，还应包括：管理、劳务、

培训、工具、保修、宣传服务、风险、税金及政策性文件规定等各项应有费用，以及为

完成招标文件规定的物业服务工作所涉及到的一切相关费用。（投标单位应承担的职工

社保费在本次投标时无须考虑，但中标后中标单位须按有关规定给所招聘的服务人员

（学校代为招聘人员除外）缴纳社保，该项费用凭缴纳凭证到招标人处另行支付。注：

招标人仅支付单位应缴的社保费用，个人承担部分招标人不予支付。

（1）所有人员的办公及相关物业服务所需设备费（服装、通讯用品、保安器械除

外，由招标人承担）等由投标人购置并承担费用。

（2）各投标人自行根据招标人提供的服务内容、招标文件及答疑文件等资料要求，

并根据市场行情、结合自身公司实力、管理水平等因素，按要求进行报价。

投标测算费用时必须严格按照国家相关法律、法规、同类项目管理成本及江苏省最

低工资标准（苏人社发【2018】173号）、某某市相关规定测算人员工资成本、加班工

资及其他费用等，并确保每人工资不低于本招标文件第四章”人员配置要求表”中标准，

否则作无效标处理不予接受。用工制度必须按国家《劳动法》、《江苏省劳动管理奈例》

有关规定执行。公共责任险（亦称第三者险）由投标人自行决定办理与否。（投标单位

应承担的职工社保费在本次投标时无须考虑，但中标后中标单位须按有关规定给所招聘

的服务人员（学校代为招聘人员除外）缴纳社保，该项费用凭缴纳凭证到招标人处另行

支付。注：招标人仅支付单位应缴的社保费用，个人承担部分招标人不予支付。

13.3投标人根据招标内容的要求准确报价，一经报出，不得更改。

13.4如出现不合理的报价，经评标委员会评审其报价明显高于其市场价或低于其

企业成本的，均可作废标处理。

13.5对于超出招标文件的其他临时性服务项目，由甲乙双方协商解决。

13.6开标时，当投标文件中开标一览表内容与分项明细报价表内容不一致时，以

开标一览表为准。

投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；对不同文字文本投标

的解释发生异议的，以中文文本为准。

13.7投标人在报价时，价格包含一切税费，未作说明的情况下，视同包含一切税

费。

13.8未宣读的投标价格信息评标时不予承认。

14、投标函和开标一览表

14.1投标人应按懈标文件中提供的格式完整、正确填写投标函、开标一览表。

14.2开标一览表中的价格应与投标文件中投标报价明细表中的价格一致，如不一

致，不作为无效投标处理，但评标时按开标一览表中价格为准。

15、投标保证金

15.1投标人提交的投标保证金必须在投标截止时间前送达，并作为其投标的组成

部分。

15.2在开标时，对于未按要求提交投标保证金的投标无效，采购中心拒绝接收其

投标文件。

15.3投标人在投标截止时间前撤回已提交的投标文件的，采购人或者采购代理机

构应当自收到投标人书面撤回通知之日起5个工作日内，退还已收取的投标保证金，但

因投标人自身原因导致无法及时退还的除外。

未中标的投标人的投标保证金，将在中标通知书发出之日起5个工作日内凭采购中

心经办人签署意见的保证金收据予以退还，不计利息，

15.4签订合同时，须向采购人交纳履约保证金，于合同履行后无息退还。

15.5下列任何情况发生时，投标保证金将不予退还：

（1）投标人在投标有效期内撤回其投标；

（2）投标人提供的有关资料、资格证明文件被确认是不真实的；

（3）投标人之间被证实有串通（统一哄抬价格）、欺诈行为；

（4）投标人被证明有妨碍其他人公平竞争、损害采购中心或者其他投标人合法权

益的;

16、投标有效期

16.1投标有效期为采购中心规定的开标之日后六十（60）天。投标有效期比规定

短的将被视为非响应性投标而予以拒绝。

16.2在特殊情况下，采购中心于原投标有效期满之前，可向投标人提出延长投标

有效期的要求。这种要求与答复均应采用书面形式。投标人可以拒绝采购中心的这一要

求而放弃投标，采购中心在接到投标人书面答复后，将在原投标有效期满后五日内无息

退还其投标保证金。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文

件。第16条有关投标保证金的规定在延长期内继续有效，同时受投标有效期约束的所

有权利与义务均延长至新的有效期。

17、投标文件份数和签署

17.1投标人应严格按照招标公告和招标文件要求的份数准备投标文件，每份投标

文件须清楚地标明“正本”或“副本”字样。一旦正本和副本不符，以正本为准。正本

份数：1份；副本份数：4份。（另请投标人提供电子标书U盘一份，U盘中含投标文

件所有内容，U盘表面加贴标签并注明单位名称）

17.2投标文件正本中，招标文件要求必须提供原件的按照要求提供（所有证书、

业绩合同等用于核查或计分的原件单独密封在一介封袋内，在封袋上标明项目名称、投

标单位、投标日期并盖公章和法人章与投标文件一并提交），文字材料需打印或用不褪

色墨水书写。投标文件的正本须经法定代表人或授权委托人（被授权人）签署和加盖投

标人公章。本采购文件所表述（指定）的公章是指法定名称章，不包括合同专用章、

业务专用章等印章。

17.3除投标人对错处做必要修改外，投标文件不得行间插字、涂改或增删。如有

修改错漏处，必须由投标文件签署人签字或盖章。

四、投标文件的递交

18.投标文件的密封和标记

18.1投标人应将投标文件正本和所有副本密封，不论投标人中标与否，投标文件

均不退回。

18.2密封的投标文件应：

18.2.1注明投标人名称，如因标注不清而产生的后果由投标人自负。按招标公告

中注明的地址送达；

18.2.2注明投标项目名称、标书编号及包号。

18.2.3未按要求密封和加写标记，采购中心对误投或过早启封概不负责。对由此

造成提前开封的投标文作，采购中心将予以拒绝。

19、投标截止日期

19.1采购中心收到投标文件的时间不得迟于招标公告中规定的截止时间。

19.2采购中心有权通过修改招标文件酌情延长投标截止日期，在此情况下，投标

人的所有权利和义务以及投标人受制的截止日期均应以延长后新的截止日期为准。

20、迟交的投标文件

20.1采购中心拒绝接收在其规定的投标截止时间后递交的任何投标文件。

21.投标文件的修改和撤回

21.1投标人在递交投标文件后，可以修改或撤回其投标文件，但这种修改和撤回，

必须在规定的投标截止时间前，以书面形式通知采购中心，修改或撤回其投标文件。

21.2投标人的修改或撤回文件应按规定进行编制、密封、标记和发送，并应在封

套上加注“修改”或“撤回”字样。上述补充或修改若涉及投标报价，必须注明“最后

唯一报价”字样，否则将视为有选择的报价。修改文件必须在投标截止时间前送达采购

中心。

21.3在投标截止时间之后，投标人不得对其投标文件作任何修改。

21.4在投标截止时间至招标文件中规定的投标有效期满之间的这段时间内，投标

人不得撤回其投标，否则其投标保证金将不予退还。

五、开标与评标

22、开标

22.1采购中心将在招标公告中规定的时间和地点组织公开开标。投标人应委派携

带有效证件的代表准时参加，参加开标的代表需签名以证明其出席。

22.2开标仪式由采购中心组织，采购人代表（需提供单位授权函）、监管代表、投标

人代表等参加。

22.3按照规定同意撤回的投标将不予开封。

22.4开标时请投标人代表查验投标文件密封情况，确认无误后，采购中心当众拆

封宣读每份投标文件中“开标一览表”的内容，未列入开标一览表的内容一律不在开标

时宣读。开标时未宣读的投标报价信息，不得在评标时采用。

22.5采购中心将指定专人负责开标记录并存档备查，各投标人需仔细核对开标记

录相关内容并签字确认。

22.6投标人在报价时不允许采用选择性报价，否则将被视为无效投标。

23、资格审查

23.1依据法律法规和招标文件的规定，开标结束后，由采购人对投标文件中的资

格证明文件进行审查。资格审查的结论，采购人以书面形式向评委会进行反馈。未通过

资格审查的投标人，由采购人告知未通过资格审查的原因。

采购人在进行资格性审查的同时，将在“信用中国”网站（对投标人是否被列入失

信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重失信行为记录名单情况进行

查询，以确定投标人是否具备投标资格。查询结果将以网页打印的形式留存并归档。

合格投标人不足3家的，不得评标。

24、评标委员会

24.1资格审查通过后，采购中心将组织评标委员会（以下简称评委会）进行评标。

24.2评委会由采购人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，且人员构成符合

政府采购有关规定。

24.3评委会独立工作，负责评审所有投标文件并确定中标侯选人。

25、评标过程的保密与公正

25.1公开开标后，直至签订合同之日止，凡是与审查、澄清、评价和比较投标的

有关资料以及授标建议等，采购人、评委、采购中心均不得向投标人或与评标无关的其

他人员透露。

25.2在评标过程中，投标人不得以任何行为影响评标过程，否则其投标文件将被

作为无效投标文件C

25.3在评标期间，采购中心将设专门人员与投标人联系。

25.4采购中心和评标委员会不向落标的投标人解释未中标原因，也不公布评标过

程中的相关细节。

25.5采用综合评分法的项目，未中标的投标人如需了解自己的评审得分及排序情

况，可向采购人提出申请。

26、投标的澄清

26.1评标期间，为有助于对投标文件的审查、评价和比较，评委会有权以书面形

式要求投标人对其投标文件进行澄清，但并非对每个投标人都作澄清要求。

26.2接到评委会澄清要求的投标人应派人按评委会通知的时间和地点做出书面澄

清，书面澄清的内容须由投标人法人或授权代表签署，并作为投标文件的补充部分，但

投标的价格和实质性的内容不得做任何更改。

26.3接到评委会澄清要求的投标人如未按规定做出澄清，其风险由投标人自行承

担。

27、对投标文件的评审

27.1符合性检查：依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标

文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。

27.2在详细评标之前，评委会将首先审查每份投标文件是否实质性响应了招标文

件的要求。实质性响应的投标应该是与招标文件要求的全部条款、条件和规格相符，没

有重大偏离或保留的投标。

所谓重大偏离或保留是指与招标文件规定的实质性要求存在负偏离，或者在实质上

与招标文件不一致，而且限制了合同中买方和见证方的权利或投标人的义务，纠正这些

偏离或保留将会对其他实质性响应要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。是否属

于重大偏离由评委会按照少数服从多数的原则作出结论。认定评委决定投标文件的响应

性只根据投标文件本身的内容，而不寻求外部的证据，

27.3如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，评委会将按无效投标处理，

投标人不得通过修改或撤销不合要求的偏离或保留而使其投标成为实质性响应的投标。

27.4评委会将对确定为实质性响应的投标进行进一步审核，看其是否有计算上或

累加上的算术错误，修正错误的原则如下：

（1）投标文件中开标一览表内容与投标文件中相应内容不一致的，以开标一览表

为准。

（2）大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准。

（3）单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以开标一览表的总价为准，并修

改单价。

（4）总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。

同时出现两种以上错误的，按照前款规定的顺序修正。

27.5评委会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，调整后的价格

应对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝，其投标

保证金不予退还。

27.6评委会将允许修正投标文件中不构成重大偏离的、微小的、非正规的、不一

致的或不规则的地方，但这些修改不能影响任何投标人相应的名次排列。

28、无效投标条款和废标条款

28.1无效投标条款

28.1.1未按要求交纳投标保证金的；

28.1.2未按照招标文件规定要求密封、签署、盖章的；

28.1.3投标人在报价时采用选择性报价；

28.1.4投标人不具备招标文件中规定资格要求的；

28.1.5投标人的报价超过了采购预算或最高限价的；

28.1.6未通过符合性检查的；

28.1.7不符合招标文件中规定的其他实质性要求和条件的；

28.1.8投标人串通投标；

28.1.9投标文件含有采购人不能擒受的附加条件的.

28.1.10评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报

价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提

供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会

应当将其作为无效投标欠理。

28.1.11其他法律、法规及本招标文件规定的属无效投标的情形。

28.2废标条款：

28.2.1符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三

家的；

28.2.2出现影响采购公正的违法、违规行为的；

28.2.3因重大变故，采购任务取消的;

28.2.4评标委员会认定招标文件存在歧义、重大缺陷导致评审工作无法进

行。

28.3投标截止时间结束后参加投标的供应商不足三家的处理：

28.3.1如出现投标截止时间结束后参加投标的供应商或者在评标期间对招标文件

做出实质响应的供应商不足三家情况，按财政部第八十七号令第四十三条的规定执行。

六、定标

29、确定中标单位

29.1评委会根据本招标文件规定评标方法与评标标准向采购人推荐出中标候选人。

29.2采购人应根据评委会推荐的中标候选人确定中标供应商。

29.3采购中心将在“某某采购网”发布中标公告，公告期限为1个工作日。

29.4若有充分证据证明，中标供应商出现下列情况之一的，一经查实，将被取消

中标资格：

29.4.1提供虚假材料谋取中标的；

29.4.2向采购人、采购中心行贿或者提供其他不正当利益的；

29.4.3恶意竞争，投标总报价明显低于其自身合理成本且又无法提供证明的；

29.4.4属于本文件规定的无效条件，但在评标过程中又未被评委会发现的；

29.4.5与采购人或者其他供应商恶意串通的；

29.4.6采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的；

29.4.7不符合法律、法规的规定的。

29.5有下列情形之一的，视为投标人串通投标，投标无效：

29.5.1不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制。

29.5.2不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜。

29.5.3不同投标人的投标文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人。

29.5.4不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异。

29.5.5不同投标人的投标文件相互混装。

29.5.6不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。

30、质疑处理

30.1参加投标供应商认为招标文件、采购过程和中标结果使自己的权益受到损害

的，可以在知道或应知其权益受到损害之日起七个工祚日内，以书面形式向采购中心或

采购人提出质疑。上述应知其权益受到损害之日，是指：

30.1.1对可以质疑的招标文件提出质疑的，为收到招标文件之日或者招标文件公

告期限届满之日；

30.1.2对采购过程提出质疑的，为各采购程序环节结束之日；

30.1.3对中标结果提出质疑的，为中标结果公告期限届满之日。

30.2质疑必须按《政府采购法》、《政府采购法实施条例》及《江苏某某采购供

应商监督管理暂行办法》的相关规定提交，未按上述要求提交的质疑函（含传真、电子

邮件等）采购中心有权不予受理。

30.3未参加投标活动的供应商或在投标活动中自身权益未受到损害的供应商所提

出的质疑不予受理。

30.4质疑函应当包括下列内容：

30.4.1质疑投标人的名称、地址、邮编、联系人、联系电话；

30.4.2具体的质疑事项及明确的请求；

30.4.3认为自己合法权益受到损害或可能受到损害的相关证据材料；

30.4.4提起质疑的日期；

30.4.5质疑函应当署名：质疑人为自然人的，应当由本人签字并附有效身份证明；

质疑人为法人或其他组织的，应当由法定代表人签字并加盖单位公章。（质疑人为联合

体的，则联合体各方法定代表人均须签字并加盖单位公章），未按要求签字和盖章的为

无效质疑，采购中心将不予受理.）质疑人委托代理质疑的，应当向采购中心提交授权

委托书，并载明委托代理的具体权限和事项。

30.5采购中心收到质疑函后，将对质疑的形式和内容进行审查，如质疑函内容、

格式不符合规定，采购中心将告知质疑人进行补正。

30.6质疑人应当在法定质疑期限内进行补正并重新提交质疑函，拒不补正或者在

法定期限内未重新提交质疑函的，为无效质疑，采购中心将不予受理。

30.7对于内容、格式符合规定的屈疑函，采购中心应当在收到投标供应商的书面

质疑后七个工作日内作出答复，并以书面形式通知质疑供应商和其他有关供应商，但答

复的内容不得涉及商业秘密。

30.8投标人提出书面质疑必须有理、有据，不得恶意质疑或提交虚假质疑。否则，

一经查实，采购中心有权依据政府采购的有关规定，报请政府采购监管部门对该投标人

进行相应的行政处罚，尹扣减其诚信记录分。

30.9质疑函有关格式请参照某某采购网《政府采购供应商质疑函范本》执行。

31、中标通知书

31.1中标结果确定后，采购中心将向中标供应商发出中标通知书。

31.2中标通知书将是合同的一个组成部分。对采购人和中标供应商均具有法律效

力。中标通知书发出后，采购人改变中标结果的，或者中标供应商放弃中标项目的，应

当依法承担法律责任。

七、合同签订相关事项

32.签订合同

32.1中标供应商应按中标通知书规定的时间、地点，按照招标文件确定的事项与

采购人签订政府采购合同，且不得迟于中标通知书发出之日起三十日内，否则投标保证

金将不予退还，由此给采购人造成损失的，中标供应商还应承担赔偿责任。

32.2招标文件、中标供应商的投标文件及招标过程中有关澄清、承诺文件均应作

为合同附件。

32.3签订合同后，中标供应商不得将货物及其他相关服务进行转包。未经采购人

同意，中标供应商也不得采用分包的形式履行合同，否则采购人有权终止合同，中标供

应商的履约保证金将不予退还。转包或分包造成采购人损失的，中标供应商应承担相应

赔偿责任。

33、货物和服务的追加、减少和添购。

33.1政府采购合同履行中，采购人需追加与合同标的相同的货物和服务的，在不

改变合同其他条款的前提下，可以与中标供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的

采购金额不超过原合同金额10%.

33.2采购结束后，采购人若由于各种客观原因，必须对采购项目所牵涉的货物和

服务进行适当的减少时，在双方协商一致的前提下，可以按照招标采购时的价格水平做

相应的调减，并据此签订补充合同。

34、履约保证金

在签订合同时，须向采购人交纳履约保证金，于合同履行后无息退还。履约保证金

用以约束成交供应商在合同履行中的行为，弥补合同执行中由于自身行为可能给采购人

带来的各种损失。

35、政府采购履约资金扶持政策

根据国家扶持中小企业的有关政策，在我中心组织的采购项目中标的汪册地在杲杲

的中小企业，在履约过程中如遇到资金困难，凭中标通知书可在与某某市财政局签署了

《某某采购供应商融资业务合作协议》的金融机构办理授信申请。

第三章合同条款及格式

本合同双方当事人

委托方（以下简称甲方）：某某市初级中学

受委托方（以下简称乙方）：

根据国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础

上，就甲方委托乙方对某某市初级中学实行专业化物业管理，订立本合同，以便共同遵

守执行。

第一条物业基本情况

物业名称：

座落位置：

建筑面积：

第二条委托管理事项

1、治安保卫、卫生保洁、宿舍管理、食堂及浴室管理、收发报刊及信件、重大活

动保障以及学校安排的其他有关物业管理事项。

2、按照物业管理条例规定，收集、保管好有关物业管理的政策、法规、章程等资

料以及本物业相关的图纸、数据等资料。建立、保管好物业管理档案，做好档案交接工

作等。

3、甲方委托乙方管理的其他事项。

4、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

第三条合同期限

管理时间：三年。•合同一年一签，・合同期从甲方正式通知进场服务之日起算，一年

期满后，如履约能力强、服务质量优，经双方协商、主管部门批准，可以续签2次。费

用按中标价结算。

第四条甲方的权利和义务

1、乙方招录员工须进行政审，经培训合格并报甲方备案后上岗。甲方有权根据本

单位服务工作实际需要，有权要求调整物业服务岗位，乙方应予执行。

2、对乙方管理服务情况实施监督检查，每月审以一次乙方物业管理工作。如乙方

因管理不善，造成甲方重大经济损失或管理水平下降的，甲方有权终止合同。

3、制定人员、车辆等有关管理规定，协助乙方做好物业管理方面的工作，配合乙

方对违反物业管理规定的行为进行处理。

4、积极配合乙方依法和依照本合同规定开展管理活动。

5、法律法规规定的应由甲方承担的其他责任。

第五条乙方的权利和义务

1、依照有关法律、法规及本合同的规定，对本物业实行统一管理，综合服务，开

展各项管理服务活动。每月一次向甲方报告本物业管理服务工作情况，并根据甲方的审

议要求做好相应整改、完善工作。

2、遵照有关法律、法规及物业管理有关规定，拟定本物业的管理规定、规章制度，

实施方案和考核办法，提交甲方审议后执行。

3、加强员工职业道德教育和业务培训，爱岗敬业，确保各项管理服务规范有序进

行。

4、对本物业公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改变用途，须报甲方批

准。

5、乙方在本物业的主要负责人须符合招标文件规定的条件。所有管理岗位人员必

须达到规定的资格要求，乙方管理岗位人员工作不尽职或不能胜任工作时，乙方应予以

及时调整，甲方有权要求乙方对不符合条件的乙方人员予以调整。乙方所属员工不得缺

岗。乙方不得将与本物业无关人员安排在本物业办公，

6、不得将本物业的管理责任转让给第三方，不得与任何一家物业管理公司进行合

作管理本物业。

7、乙方应加强对员工的教育管理，员工如出现违规、违纪行为，造成纠纷、财产

损失、人员伤亡的，乙方负全部责任。

8、协助处理非乙方原因产生的各种纠纷。

9、乙方必须按《劳动合同法》和政府有关部门规定按时足额发放物业公司员工的

工资，并为全体物业服务人员交纳所有相关的社会保险及其他相关费用，并在投标文件

中作出明确承诺。

10、乙方所有服务人员上班时均统一着装并挂牌上岗。

11、接受某某市房产局物管处及政府有关部门的监督指导，遵守甲方的管理制度，

服从甲方整体管理。

12、法律法规规定的应由乙方承担的其他责任。

13、本合同终止后，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料,

甲方不负责乙方招聘人员的安排。

第六条管理目标

总体要求：乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准”（各项管

理服务的工作标准和考核办法），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

第七条履约保证金、管理服务费用

（一）本项目签订合同时乙方须向甲方缴纳履约保证金，履约保证金一标段为5万

元，二标段为3万元，履约保证金在合同期满后无违约情况无息退还。

（二）本合同履约期间的年物业服务费为人民币（大写）：，小写：

¥元。

（三）支付方式：试用期（1个月）期满，考核合格后，付试用期期间的管理费用。

如果未能按合同、招标投标文件履约的，试用期结束后，中止合同，履约保证金不予退

还，并不支付试用期间的物业服务费用。试用期满后，物业管理服务费的支付采用每月

考核，按月支付，即甲方于每月20日前对上月的物业管理服务工作进行考核，经考核

合格的支付当月的物业管理服务费。如一年中连续有两个月考核不合格或累计三个月考

核不合格，甲方有权终止合同，重新选择新的物业管理服务企业。

（四）社保费支付方式：乙方为所招聘的服务人员（学校代为招聘人员除外）缴纳

的社保，每月凭缴纳凭证到甲方处按月支付社保费用。（注；甲方仅支付单位应缴的社

保费用，个人承担部分甲方不予支付，无有效凭证的也不予支付。）

第八条合同的构成

1、本合同书；

2、本招标文件；

3、中标人投标文件；

4、某某市初级中学物业管理服务考核办法；

5、国家相关法律法规。

第九条考核标准及履约办法

甲方根据《考核办法》对乙方进行考核，乙方如在服务过程中管理指标未达到承诺

标准，甲方有权单方面解除本合同。合同期满后，如未因故扣除履约保证金又不再续约,

在双方交接后甲方无息退还履约保证金。

第十条违约责任

1、因甲方违反本合同第四条，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成经济损失

的，乙方可要求甲方限期整改或终止合同，并有权要求甲方给与赔偿。

2、因乙方违反本合同第五条，造成未完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，

甲方可要求乙方限期整改或终止合同，并有权要求乙方给与赔偿。

3、因甲方房屋建筑、设施（设备）质量或安装技术不良等原因造成重大事故的，

由甲方承担责任并作善后处理。事故的发生原因，以行业主管部门的调查鉴定结论为准。

4、在合同期内，乙方的项目负责人要保持稳定，不得随意调整或更换，确需调整

或更换时，必须经过甲方同意后方可进行；甲方发现有擅自调整或更换的，扣履约保证

金10%,且甲方有权终止合同。

5、甲乙双方任何一方均不得无正当理由提前变更或解除合同。如乙方无正当理由

退场，扣除全部履约保证金，并赔偿给甲方造成的实际损失，如因甲方原因，甲方提出

提前解约，除全额退还乙方所缴纳的履约保证金外，还要赔偿乙方一倍的履约保证金。

6、合同履行期间，如遇不可抗力的因素造成经济损失的，双方应相互体谅，协调

处理善后事宜。

第十一条其它事项

1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议

与本合同具有同等效力。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满3

个月前向对方提出书面意见。乙方在通知时间期满10日内必须撤离甲方物业管理区，

并将相关全部物业管理资料交还甲方，如因未及时提前书面通知对方给对方造成损失

的，损失由过失方承担。

3、在履行合同中发生纠纷，双方应协商解决。协商不成时，提交本物业所在地人

民法院裁决。

4、本合同本连同附件共页，一式肆份，甲、乙双方各执贰份，自签订之日起生

效。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

负责人（签字）：负责人（签字）：

年月H年月FI

第四章项目需求

一、招标内容：某某市初级中学（某某路校区、某某路校区）物业管理服务项目

标段一：某某市初级中学物业管理服务项目（某某路校区）。

预算金额：161万元

标段二：某某市初级中学物业管理服务项目（某某路校区）。

预算金额：58万元

本项目两个标段兼投不兼中，评审顺序：一标段一二标段。

二、项目总体要求

1、物业公司在学校独立进行内部管理的同时，还必须服从学校相关职能部门的监

督和领导。

2、投标单位必须全面认真了解学校的全天候管理内容及要求，能够确保按时保质

保量完成管理任务。

3、物业公司招聘的工作的人员，男女年龄原则上均不得超过55周岁（以身份证为

准）。

4、物业公司安排到某某中学工作的人员，（1）必须服从招标人的工作安排，遵守

学校的相关纪律要求，品德高尚，作风正派，关心热爱学生，身体、心理健康（不能有

肝炎、肺结核等传染病，不能有精神病），吃苦耐劳；无犯罪记录。（2）必须是具有

初中以上文化程度，能从事午间、夜间值班工作。

5、对因工作不到位而引起学校、师生财产损失的，将追究当事人责任并根据情况

予以赔偿。

6、物业管理费用由甲方经考评后按月发放。中标人领取费用时必须出具税务机关

开出的正式发票。甲方按月付清中标人物业费用，不再负责中标人因此产生的债务或其

他经济问题。

7、凡因为物业公司管理不力，造成校园重大安全事故、环境混乱等而被有关部门

曝光或被报纸、电视、广播等媒体披露或被上级相关部门批评造成恶劣影响的，第一次

扣除本学期总物业费用的三分之一，第二次扣除本学期总物业费用的一半，第三次解除

聘任合同；被校长室公尹批评的，每次从月劳务费中扣除500元，连续三次被批评的，

解除聘任合同，剩余的物业费不发；被政教处批评的，每次从月劳务费中扣除200元。

屡教不改的，解除聘任合同，没收部分履约保证金。

8、招标人考核时如发现现场人数与投标人数不符的，招标人付款时将按投标工资

双倍扣款。

9、中标人为所聘用的人员（学校代为招聘人员除外）的养老保险、医疗保险、工

伤保险、失业保险等社会保险均须按相关规定缴纳到位，该项费用在本次投标时无须考

虑，但中标后中标单位须按规定给所招聘的服务人员（学校代为招聘人员除外）缴纳，

该项费用凭缴纳凭证到招标人处另行支付。注：招标人仅支付单位应缴的社保费用，个

人承担部分招标人不予支付。

10、中标人要按时足额发放所有人员工资。

11、用工人数参见本章《人员配置要求表》，实际用工人数不得小于表内配置人数。

四、物业管理范围及具体服务项目

某某中学内外范围包含治安保卫、卫生保洁、宿舍管理、食堂及浴室管理、收发报

刊及信件、重大活动保腾以及学校安排的其他有关物业管理事项。

（一）、某某路校区服务项目：

1、保安：门卫、巡逻、公共安全防范、校园车辆管理、突发事件处理、门前三包

（包括清除大门外的摊点）、所有公共场所门窗的关闭检查、消防管理，保安员应持有

保安员证书。

2、保洁：校园内所有公共区域（含水面）。具伍为：

室外：大门内外场地；校园所有道路；室外垃圾箱，垃圾池；教学楼和办公楼四周；

阶梯教室和实验室的楼层和四周；体育馆、报告厅、艺术中心周围场地；运动场；学校

食堂四周；校内出租房楼层（G、H、I楼共3幢）及四周；所有绿化带内。

室内：校长办公室；报告厅；会议室；艺术中心；游泳馆；体育馆等；阶梯教室；

办公楼各楼层；校史馆；图书馆；教工活动中心等场所。

公共部位：所有公用厕所（不包括学生宿舍内、教师宿舍内、食堂的厕所）；电梯

办公楼的公共部位；学生宿舍区的公共部位；天桥（教学楼与宿舍楼之间）；浴室服务

与保洁；F楼楼层保洁。

3、生活指导老师负责人、生活指导老师、宿舍管员（人员由学校负责招聘，物业

公司与招聘工人签订合同，工人工资由物业公司支付）：各宿舍区安全保卫；卫生保洁

（含各楼层卫生打扫，学生宿舍内部厕所每周清洗一次）；学生管理。

4、实验员、体育保管、总务保管、日常杂工：（人员由学校负责招聘，物业公司

与招聘工人签订合同，工人工资由物业公司支付）。

5、日常会务和大型活动活动服务二

（二）、某某路校区服务项目

1、安全保卫：门卫、巡逻、公共安全防范、校园车辆管理、突发事件处理、门前

三包、所有公共场所门窗的关闭检查、消防安全，保安员应持有保安员证书。

2、保洁：除学生使用的教室、教师使用的办公室、宿舍区、学生餐厅、超市等以

外的校园内所有公共区域（含水面）均为保洁范围。（具体保洁范围为：室外：大门内

外场地；校园所有道路及建筑物周围；运动场；校园所有绿化带内；所有垃圾箱，垃圾

池；所有厕所。室内：校长办公室；会议场地；办公楼、实验楼各楼层及楼道等。

3、收发报刊及信件。

4、日常会务和大型活动活动服务,

五、物业服务标准具体要求

（一）、治安保卫

提供24小时保安门卫、巡逻、安全保卫、校园车辆管理、突发事件处理、门前三

包、消防管埋；

①立岗：白天立岗，晚上坐岗，见有校领导行军礼，如学校安排接待重要来宾时实

行立岗，南门为主大门正常开关门，西门为次大门，开放时间为上下学时间，平时封闭。

②坐岗与检直：负责对进出入校园的陌生人、车辆、物品检查、询问、登记，学生

凭学生证进入，老师凭工作证进入，外来人员必须得到学校老师的电话确认或亲临现场

带领、同时必须在门岗登记方可进入，访客达到半天时间没有离开者请老师带访客到物

业管埋欠办埋限期的逗留证。

③巡逻：对于白天达到每2小时巡逻一遍，晚上达到每1小时巡逻一遍。限共公部

位，不包括学校的办公室、教室、学生老师的宿舍等房间式的建筑，如有突发事件5分

钟内到达现场进行协调史理。

④治安防范：发现有学生或是其它人员在学校区域内打架或是日常治安行为，接通

知或是发现，立刻派有关工作人员到现场进行制止、劝说、调解，不能制止或是不听劝

说、调解，报学校相关部门或视情节轻重请公安部门来处埋。发现有盗窃或是其它违法

行为时，一是制止、二是阻吓、三是报案、四是保护现场，五等公安执法来处理。如接

到学校方通知请外来人员出去时，立刻派人前往现场清其出去，不听劝说出去者，将报

公安机关来处理。如有火情或其它灾情，管理处工作人员将保护现场，疏散人群，进行

一些不危及人身安全的救助行为并及时通知相关行政部门来抢险救灾。

⑤车辆管理：本校车辆进入需要得到学校分管物业的领导的同意后方可进入。外来

车辆需要临时进入需要得到负责与物业管理处联系的部门同意后方可进入，并办理相关

进入手续，负责将本校学生或老师的自行车、摩托车按指点有序的摆放。

⑥消防管理：检查消防通道并保持安全通畅，每季度对公共场所重点要害部位及教

职人员与学生室内的消防设施、器材、电器、关键设备等进行安全大检查。各节假日前

公共场所的安全工作检查及提醒各教职人员与学生做好节假期间的安全防范工作。发现

不安全因素及时采取措施。在紧急情况下对人员疏散及灭火工作及时采取有效措施。定

期组织人员对校园的消防设施、设备及器材进行检查，及时消除火灾隐患，做到防患于

未然，发生火警时在公安消防队未到达火场时，维持现场秩序，协调灭火工作。

（二八卫生保洁

①公共楼道保洁：每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石或

水泥地面每半月至少刷洗1次，大理石地面每2月至少做晶面1次（结合实际情况确定）、

巡回抛光保养；每间隔2小时巡回清理电梯口和通道摆放的烟灰缸内的垃圾和烟头，每

日至少清洗1次烟缸或石米；每日擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、

玻璃箱内侧、灯具、墙面（窗台）、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花

板每周至少除尘1次；每周至少擦1次楼梯道外墙及共用门窗玻璃；保持地面、梯间

洁净，无污渍、水渍、灰尘；巡回检查楼梯内纸屑、保持铁栏、扶手护拦干净、光亮、

无乱张贴或涂鸦；保持梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净

无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂物、污迹；保持楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等明

亮、干净。电梯及电梯厅保洁：保持电梯轿箱清洁，石材地面的每日一次推尘，地毯地

面的每周更换1次地毯，必要时增加更换次数；循环对电梯厅的地面第日一次进行清

洁；电梯地板每周清洁1次；标准：玻璃镜面保持光亮、无手印污迹，灯具、天花板无

灰尘，轿箱四壁干净无灰尘，不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹；地毯干净无污迹。

②公用卫生间保洁：配备自动喷香剂、卫生球（用于小便斗）；白天保持一次对

共用卫生间清洁，清洁内容包括：通风换气；洁具；用消毒液清洗坐便器；清扫地面垃

圾；清抹洗手台水迹；清洁其它严重污渍、积水、杂物等；每日至少1次全面清洁，

包括：清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋，用洗洁剂清洗洁具；擦洗洗手盆并冲洗干净；

抹净墙面、台面、开关、门牌；擦干净玻璃、镜面；拖干净地面；每周1次用毛巾擦灯

具；每月1次对共用卫生间进行消杀；发现墙壁有字及时清洁。保持室内无异味、臭味;

保持地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器

洁净无黄渍。

③垃圾箱、垃圾池日产日清。

④校长办公室：每日早晨上班前30分清洁一次，如有来客时，可视情况及时清洁。

⑤体育馆，艺术中心，报告厅，会议场地、阶梯教室：及时巡查，视情况及时清洁。

⑥大门及内外场地，校园主干道及阶梯教室、实验室、体育馆、艺术中心、报告厅

周围场地：每日清扫一次，每2小时巡查一次，发现有零星的杂物及时清理。

（三）、宿舍管理（具体细节与政教处商讨）

①负责24值班；

②负责检查有证人员进入，对不入住人员进入需要得到住在人员前来带领方可进

入，但不得在里面留宿，如确需入住必须得到学校相关部门同意方可入住。对各种危险

品进入进行检查，对带出宿舍区的物品进行检查，对外来人员需进入宿舍区的必须经学

校相关部门同意方可进入，并进行登记。对不是放学时间进入宿舍的人员进行登记。

③对于宿舍区发生治安等事件第一时间通知学校相关的老师、并及时呼叫保安人员

前来现场进行协调、制止、处理。

④每日清扫一次宿舍区的楼宇的公共部位和楼前场地，发现有杂物及时清理。每周

对学生宿舍内的厕所清洗一次。

⑤检查水电的节约，发现有损坏现象及时通知工程人员及时维修，发现有浪费行为

及时通知学校的相关部门。

（四）、日常会务和大型活动活动服务

①服务人员上岗前要按规定着装，认真整理工装、工牌、仪容仪表端庄、整洁、精

神饱满。

②会前十五分钟准时到达会场。茶水准备充足。帮助布置会场，水果切放拼盘。

③迎宾站立保持正确站姿，真诚微笑。

④会场内卫生整洁，会场所需物品摆放整齐、美观。

⑤来宾到达时要热情迎候，依次接待。

⑥给来宾提供服务要主动、热情、耐心、周到，回答来宾问题要得体、明确。

⑦给来宾引位要及时，客人入座后1分钟内需倒上茶水。

⑧会议进行中，每隔10-15分钟，及时增添茶水，

⑨会议进行中，服务员应站到合适的位子，悉心观察会场情况。

⑩会后清理工作要及时、仔细。物品摆放到位。

（五）、档案、资料管理

加强有关物业的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：安全管理记录档案、

清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、设备、设施维护、维修档案、物业人事管理，

以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整,

管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

（六）、建立健全物业管理制度

根据某某市初级中学的具体情况，中标单位应制定详细的内部管理制度、日常服务

的运作管理制度等相关制度。

人员配置要求表

一标段：

最低配置不含社保的最低

校区人员类别最低到手工资备注

人数工资

项目经理12600/

保安员172200/

保洁员191900/

生活指导老师负

2/1900

责人该项人员由学

校负责招聘，

某某

生活指导老师8/1800物业公司与招

路校聘工人签订合

区

宿管员3/1800同，工人工资

由物业公司支

实验员1/1800付，不考虑为

该项人员缴纳

体育保管、总务保社保，但须考

2/1800

管虑管理费及开

票税金。

日常杂工1/3000

小计54

二标段：

最低配置不含社保的最低学校招聘人员最低

校区人员类别备注

人数工资到手工资

项目经理12600/

某某保安员92200/

路校

区保洁员91900/

小计19人

注

各投标人的投标人员配置数量、工姿标准不得低于上表要求，否则作无效标处理。

1、

投标单位应承担的职工社保费在本次投标时无须考虑，但中标后中标单位须时关

规定给所招聘的服务人员（学校代为招聘人员除外）缴纳社保，该项费用凭缴纳凭证到

招标人处另行支付。（招标人仅支付单位应缴的社保费用，个人承担部分招标人不予支

付。）

2、

学校负责招聘生活指导老师负责人、生活指导老师、宿管员、实验员、体育保管、

总务保管、日常杂工，由物业公司与其签订合同，到手工资标准不得低于上表标准，工

资由物业公司支付，物业公司无须为其缴纳社保，但须考虑管理费及开票税金等费用。

3、

七、其它

1、物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和所有物管资料、档

案完整的移交给业主。

2.物业服务合同终止时，采购单位选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之

间应当做好交接工作。

3、本招标文件中未尽事宜，按国家和地方最新《物业管理条例》执行。

5、本招标文件的相关事宜由采购人负责最终解释。

6、补充承诺协议与所签合同具有同等法律效应。

八、本项目采购需求委托第三方编制，中标人（成交供应商）与招标人签订合同前

须向第三方支付采购咨询费用（一标段：15000元，二标段：5000元，不含税）。笫三

方采购技术咨询单位：电话：

第五章评标方法与评标标准

一、评分标准

评标委员会将对确定为实质性响应招标文件要求拘进行评价和比较，采用综合评分

法确定评审后得分由高到低确定中标候选人。得分相同时，按投标报价由低到高排序；

得分相同且投标报价相同，由评标委员会根据技术指标高低排序。

多标段项目评标定标时执行如下规定：

1、同一投标人参加多个标段投标的，兼投不兼中；

2、定标顺序：一标段T二标段。

本项目评分总分值为100分。

评审最高

评审标准

项目分值

1.采用低价优先法，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基

准价，其价格分为满分。

投标报价30

2.其他投标人的价格分统一按下列公式计算：投标报价得分=（评标基准价/